《资产评估学》课件

资产评估学课程目的了解国内外资产评估开展状况掌握资产评估的根本理论与方法熟悉各类具体资产的评估方法和程序能够独立撰写资产评估报告课程主要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估资产评估理论资产评估概念资产评估目的资产评估要素资产评估假设资产评估原则资产评估准则资产评估类型

资产评估方法市场法成本法收益法资产评估实务资产评估程序各类资产评估资产评估报告机器设备评估房地产评估资源资产评估无形资产评估长期投资评估流动资产评估企业价值评估第一章总论

资产评估及其特点价值类型和评估目的资产评估的假设资产评估的原那么第一节资产评估及其特点

一、资产评估的定义〔一〕资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准那么，根据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

〔二〕资产评估要素1.评估假设资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的2.评估原那么

资产评估的行为标准，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系3.评估的依据指资产评估所应遵循的法律、法规、经济行为、文件、重大合同协议等4.评估的程序

整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。5.评估的主体

指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证6.评估的客体

指资产评估的对象，是对资产评估内容上的界定7.评估基准日

确定资产价值的基准时间8.评估的〔特定〕目的

指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择9.评估的价值类型

对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；10.资产评估方法

确定资产评估价值的手段和途径。资产评估各要素之间相互依托，相辅相成，缺一不可，是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。二、资产评估的客体〔一〕资产的含义特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延那么包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产〔二〕资产的根本特征必须是经济主体拥有或者控制的能够给经济主体带来经济利益的资源资产必须能以货币计量。〔三〕资产的分类1.按资产存在形态分类有形资产和无形资产2.按资产与生产经营的关系分类经营性资产和非经营性资产3.按资产能否独立存在分类可确指资产和不可确指资产〔商誉〕4.按资产是否具有综合获利能力单项资产和整体资产〔四〕资产的价格和价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或效劳实际支付或收到的货币数额资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、效劳价值的估计资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。

三、资产评估的种类和特点〔一〕资产评估的种类

1.从评估效劳的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式来分类评估、评估复核、评估咨询2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准那么的程度及其对评估报告披露的要求来分类完全资产评估、限制性资产评估3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度：单项资产评估、整体资产评估〔二〕资产评估的特点1.市场性评估以市场价值为基准，接受市场价格检验2.公正性一是遵循正确适当的评估原那么，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，这是公正性的技术根底；二是评估主体与资产业务及当事人其没有厉害关系的第三者，这是公正性的组织根底3.专业性评估人员具有建筑、土地、机电设备、经济、财务、税法等专业知识，从事专业活动，对资产评估结论的专业水准负责4.咨询性资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，本身无强制执行的效力；评估者只对结论本身符合职业标准要求负责，而不对资产业务定价决策负责。四、资产评估的功能和作用〔一〕资产评估功能

评价和评值

〔二〕资产评估的根本作用

咨询作用

管理作用

鉴证作用

第二节资产评估目的与价值类型

一、资产评估的目的是指资产评估行为所效劳的经济活动，即评估结果的期望用途。〔一〕一般目的确定资产在评估基准日的公允价值〔二〕特定目的为特定资产业务的需要而进行的资产评估活动。主要资产业务：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等二、资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式〔一〕以估价标准形式表述的价值类型

重置本钱、收益现值、现行市价和清算价格〔二〕从资产评估假设表述的价值类型

公开市场价值、继续使用价值和清算价值〔三〕根据市场条件、使用状态划分的价值类型

市场价值和市场价值以外的价值。

第三节资产评估假设一、交易假设〔一〕含义假定待评估资产已经在交易过程中，评估人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。〔二〕使用条件被评估资产置于交易当中；模拟市场交易的条件。〔三〕本卷须知与公开市场假设类似二、公开市场假设

〔一〕含义待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。〔二〕使用条件凡能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估〔三〕本卷须知根据资产的位置、特点、市场供求条件等因素确定最正确利用方式，其他假设都是以公开市场假设为根本参照。三、持续使用假设〔一〕含义设定被评估资产按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。〔二〕继续使用方式在用续用、转用续用、移地续用。〔三〕本卷须知产权是否明晰；是否具有剩余经济寿命；是否允许转变利用方式。四、清算假设

〔一〕含义是指资产所有者在某种压力下〔破产、抵押权实施等〕，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。〔二〕使用条件对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。〔三〕本卷须知清算评估值通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。第四节资产评估的原那么

是指标准评估行为和业务的准那么，包括资产评估工作原那么和经济原那么。一、资产评估的工作原那么〔一〕独立性原那么独立、公正评估机构评估人员与评估结论相独立〔二〕客观性原那么资料客观真实，操作程序合理，结论经得起检验〔三〕科学性原那么标准科学，方法科学，方案合理二、资产评估的经济技术原那么〔一〕预期收益原那么资产价值上下取决于资产预期收益的大小〔二〕奉献原那么又称重要性原那么，资产价值取决于对其他资产或整体资产的奉献。〔三〕替代原那么在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。相同效能的资产以较低价格作为资产的评估价格。〔四〕供求原那么假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原那么的补充〔五〕评估时点原那么确定评估时点——评估基准日第二章资产评估的根本方法市场法收益法本钱法评估方法的选择资产评估根本途径和方法本钱法市场法收益法本钱途径市场途径收益途径过去评估基准日未来

第一节市场法一、市场法的根本原理〔一〕概念利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。〔二〕理论依据替代原那么，采用比较和类比方法判断资产价值二、市场法的根本条件和适用范围〔一〕市场法的前提条件1.活泼的公开市场2.有可比的资产及其交易活动

资产及交易可比性〔二〕市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估：机器设备、运输设备、原材料、房地产。不适合以下两种情况：第一、没有可比参照物的资产，如自制设备、某些专门订制的设备和绝大局部无形资产；第二、没有市价的资产。三、市场法的根本程序及有关指标选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整对比指标差异综合分析确定评估结果

〔一〕市场法的根本程序有关指标功能质量实体特征市场条件交易条件〔二〕市场法的有关指标四、市场法中的具体评估方法〔一〕直接比较法利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者假设干根本特征与参照物的同一及假设干根本特征进行比较，得到两者的根本特征修正系数或根本特征差额，在参照物交易价格的根底上进行修正从而得到评估对象价值的方法。直观简捷、便于操作，要求参照物与评估对象的可比性较高，参照物与评估对象之间到达相同或者根本相同的程度，或者二者的差异主要表达在某一或多个明显的因素上。

。根据参照物与评估对象的差异特征，直接比较法分为：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价风格整法等。根本计算公式：公式一：评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n

公式二：评估对象价值＝参照物成交价格±根本特征差额1±根本特征差额2±……±根本特征差额n1.现行市价法评估价值=评估基准日的现行市价适用性：评估对象本身有现行市场价格或参照物有现行市场价格2.市价折扣法评估价值=参照物成交价×〔1－价格折扣率)适用性：仅交易条件有差异〔快速变现〕[例2－1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元

资产评估价值＝10×〔1－40%〕＝6〔万元〕

3.功能价值类比法以参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。适用性：资产价值与资产功能存在可量化的关系

〔1〕线性法评估值=参照物成交价×〔评估对象生产能力/参照物生产能力〕[例2－2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值＝10×90÷120＝7.5〔万元〕〔2〕规模经济效益指数法评估值=参照物成交价×〔评估对象生产能力÷参照物的生产能力〕x[例2－3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.资产评估价值＝10×〔90÷120〕0.7＝8.18〔万元〕4.价格指数法评估值=参照物成交价格×〔1+价格变动指数〕或=参照物成交价格×价格指数适用性：评估对象和参照物仅有时间因素差异，且时间差异不能过长〔1)定基价格变动指数：与基期比资产评估价值=参照物资产交易价格×〔1+评估基准日的定基价格变动指数〕/〔1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数〕〔2〕环比价格变动指数：与前期比资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期〔1+环比价格变动指数〕乘积[例2－4]与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，那么评估对象的评估价值接近于：资产评估价值＝10×〔1＋5%〕＝10.5〔万元〕[例2－5]被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，那么评估对象于2006年6月30日的价值。评估价值=[例2－6]某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年5月的评估价值评估价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1〔万元〕5.成新率价风格整法参照物的成交价格为根底，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：适用性:评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况6.市场售价类比法参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等多因素差异，调整估算对象价值。资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数

7.本钱市价法利用参照物的本钱市价比率资产评估值=评估对象现行合理本钱×〔参照物成交价格/参照物现行合理本钱〕注意：公式中是被评估对象的现行合理本钱如果现行本钱中有不合理的支出，应该扣除。另外，参照物的本钱往往较难获得[例题2-8]评估基准日某市商品住宅的本钱市价率为150%，被评估全新住宅的现行合理本钱为20万元，计算全新住宅的价值。资产评估价值=20×150%=30〔万元〕8.市盈率倍数法资产评估值=评估企业收益额×参照企业市盈率适应性：企业价值评估和长期股权投资[例题2-9]某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为20倍，计算该企业价值。该企业评估价值=1000×20=20000〔万元〕〔二〕间接比较法利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其比照打分从而得到评估对象和参照物各自的分值；再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值〔系数〕求得评估对象价值的评估方法。适用性：只要求参照物与评估对象在大的方面根本相同或者相似

第二节收益法一、收益法的根本原理〔一〕概念指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

〔二〕根本前提第一、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量第二、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量第三、被评估资产预期获利年限可以预测二、收益法的根本程序和根本参数〔一〕收益法的根本程序收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料分析测算被评估对象的未来预期收益分析测算折现率或资本化率分析测算被评估资产预期收益持续时间综合分析确定评估结果

将评估对象未来预期收益折算成现值综合分析确定评估结果

分析确定评估结果〔二〕收益法的根本参数1.收益额

正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额2.折现率是一个期望的投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。3.收益期限根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。通常以年表示，可以是有限期，也可以是无限期。三、收益法中的主要技术方法收益法是货币时间价值的运用，将其中的预期收益额〔Rt〕和收益期限〔n〕予以特殊化计算现值额。计算公式第一、纯收益不变第二、纯收益在假设干年后保持不变第三、纯收益按等差级数变化[例2-11]某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。第三节本钱法

一、本钱法的根本原理〔一)概念指在评估资产时首先估测被评估资产的重置本钱，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置本钱中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。〔二〕根本前提第一、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

第二、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

三、本钱法的根本要素〔一〕资产的重置本钱指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额，可分为复原重置本钱和更新重置本钱两种。〔二〕实体性贬值资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

实体性贬值率＝资产实体性贬值/资产重置本钱〔三〕功能性贬值

指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。〔四〕经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

四、本钱法运中各个参数的评估方法按评估资产的重置本钱、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四个方面来分类。〔一〕重置本钱的估算方法1.重置核算法利用本钱核算的原理，根据重新取得资产所需的费用工程，逐项计算，然后累加得到资产的重置本钱，分购置型和自建型。第一、购置型。资产重置本钱由资产现行购置价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金本钱和合理开发收益等分析和计算出资产的重置本钱。[例2-12]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装本钱800元，其中原材料300元，人工本钱500元。根据统计分析，计算求得安装本钱中的间接本钱为每人工本钱0.8元。该机器设备重置本钱为：

直接本钱＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕

间接本钱〔安装本钱〕=500×0.8=400〔元〕

重置本钱=直接本钱+间接本钱=52200〔元〕2.价格指数法是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史本钱调整为重置本钱的方法。价格指数法估算的重置本钱只考虑价格变动因素；价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平。价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产的评估。重置本钱=资产的历史本钱×价格指数重置本钱=资产的历史本钱×〔1+价格变动指数〕[例2-13]某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的〔定基〕价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，那么：被估资产重置本钱＝50000×〔160%/95%〕×100%＝84210〔元〕又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查同类资产环比价格〔变动〕指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，那么有：被估资产重置本钱＝200000×〔1＋11.7%〕×〔1＋17%〕×〔1＋30.5%〕〔1＋6.9%〕×〔1＋4.8%〕×100%＝200000×191%＝382000〔元〕3、功能价值类比法是指利用某些资产的功能〔生产能力〕的变化与其价值或重置本钱的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置本钱，以及功能价值关系估测对象价格或重置本钱的技术方法。〔1〕生产能力比例法资产功能变化与其价格或重置本钱的变化呈线性关系，生产能力越大，本钱越高。被评估资产重置本钱＝参照物重置本钱×被评估资产年产量÷参照物年产量〔2〕规模经济效益指数法假定资产的生产能力与其重置本钱之间呈非线性同方向变化关系。被评估资产重置本钱=参照物重置本钱×〔评估对象生产能力÷参照物的生产能力〕x公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4～1.2之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中谨慎采用这种方法。〔3〕统计分析法一般采用以下步骤：第一、在核实资产数量的根底上，把全部资产按照适当标准划分为假设干类型。第二、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等估算重置本钱。第三、依据分类抽样估算资产的重置本钱额与账面历史本钱，计算出分类资产的调整系数。对被评估资产分类适当，使用分类资产内部重置本钱与历史本钱的差异程度较小；确定样本数量，样本数量根据历史本钱离散状况来。确定；要将抽样误差控制在一定范围之内。〔二〕实体性贬值的估算1.观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较来判断资产的新旧程度，估算实体性贬值。资产实体性贬值=重置本钱×〔1－实体性成新率〕=重置本钱×实体性贬值率2.使用年限法是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，来估测资

产的实体性贬值。计算公式公式一：实体性贬值＝〔重置本钱－预计残值〕×〔实际已使用年限÷总使用年限公式二：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限公式三：实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率公式四：资产利用率＝截至评估日资产的累计实际利用时间÷截至评估日资产的累计法定利用时间×100%某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，那么该设备的名义已使用年限为6年。3.修复费用法是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法。修复费用包括主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。〔三〕功能性贬值的估算方法功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度以及在人、财、物的耗用等方面的本钱增加程度来确定，同时，还要重视技术进步因素，考虑替代设备、替代产品的影响以及行业技术装备水平的现状和更新换代的速度。1.超额运营本钱现值法功能性贬值额=∑〔被评估资产年净超额运营本钱×折现系数〕2.超额投资本钱估算法功能性贬值=复原重置本钱－更新重置本钱某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营本钱在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。〔四〕经济性贬值的估算根据产品销售困难而导致开工缺乏和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。1.间接计算法被估资产利用率下降导致经济性贬值经济性贬值=〔重置本钱－实体性贬值－功能性贬值〕×经济性贬值率经济性贬值率=[1－〔资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力〕x]×100%2.直接计算法经济性贬值额＝资产年收益损失额×〔1－所得税率〕×〔P/A,r,n〕例题2-18P65第四节评估方法的比较与选择

一、方法比较1、范围有限2、折现率难确定1、结果较准确2、易为双方接受1、能继续使用的生产经营性资产2、可量化因素3、对整体资产具有代表性收益法1、工作量大2、计算复杂1、实用性强，应用广泛2、考虑因素较全面1、通胀率较大2、无形损耗较大3、技术改造大大提高使用效果4、帐实不符成本法1、资料和数据不易搜寻2、参照物难找1、结果较准确2、计算较简单1、产权交易2、投资参股3、税基评估中，重置成本法、收益法应用困难市场法缺点优点使用范围评估方法二、方法选择〔一〕评估方法选择必须与资产评估价值类型相适应。〔二〕评估方法必须与评估对象相适应。〔三〕评估方法的选择还受可收集数据和信息资料的制约〔四〕选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。第三章资产评估程序资产评估程序概述资产评估具体程序和根本要求资产评估中的信息收集与分析方法第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的定义和分类

〔一〕定义

指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

〔二〕分类

1.狭义的资产评估程序

从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书为止。2.广义的资产评估程序

开始于承接资产评估业务前的明确资产评估根本领项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。〔三〕资产评估根本程序

二、资产评估程序的重要性

评估质量和公信力的保证

效劳质量评价依据

评估机构和人员维权手段

第二节资产评估具体程序和根本要求

一、资产评估具体程序〔一〕明确资产评估业务根本领项

1.需要明确资产评估业务根本领项的具体内容

〔1〕委托方和相关当事方根本状况

〔2〕资产评估目的

〔3〕评估对象根本状况

〔4〕资产评估限制条件和重要假设

〔5〕价值类型及定义

〔6〕资产评估基准日

〔7〕其他需要明确的重要事项2.对资产评估的根本领项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的工程

〔1〕评估工程风险

〔2〕专业胜任能力

〔3〕独立性分析

〔二〕签订资产评估业务约定书1.资产评估机构和委托方名称；

2.资产评估目的；

3.资产评估对象；

4.资产评估基准日；

5.出具资产评估报告的时间要求；

6.资产评估报告使用范围；

7.资产评估收费；

8.双方的权利、义务及违约责任；

9.签约时间；

10.双方认为就应当约定的其他重要事项

〔三〕编制资产评估方案

〔四〕现场调查

〔五〕收集资产评估资料

〔六〕评定估算

〔七〕编制和提交资产评估报告

〔八〕资产评估工作底稿归档

二、执行资产评估程序的根本要求评估机构和人员健全建立自己的评估程序评估机构和人员认真履行适当评估程序评估机构应指导和监督评估程序的实施评估程序局部无法履行，应考虑对评估结论的影响并在报告中披露，必要时拒绝接受委托评估机构和人员将评估程序记录于底稿并在报告中披露

第三节资产评估中信息收集与分析方法

一、执行资产评估业务过程中需要收集的信息二、执行资产评估业务过程中信息的来源〔一〕收集资产所有者或占有者内部的信息资料

〔二〕收集资产所有者或占有者外部的信息资料

三、资产评估过程中信息的初步处理〔一〕资产信息资料的分析判断资产信息资料合理性和可靠性

〔二〕资产信息资料的筛选与调整资产信息资料进行筛选、整理和分类

四、评估过程中常用的逻辑分析方法

比较分析与综合推理第四章机器设备评估机器设备评估概述本钱法在机器设备评估中的应用市场法在机器设备评估中的应用收益法在机器设备评估中的应用第一节机器设备评估概述一、机器设备定义人类利用机械原理以及其他科学原理制造的〔自然属性〕、特定主题拥有或控制的有形资产〔资产属性〕，包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物等资产。

不仅包括利用机械原理制造的装置、而且包括利用电子、电工、光学等各种科学原理制造的装置。

二、机器设备的分类

〔一〕固定资产管理中使用的国家分类标准《固定资产分类与代码》编码：该标准采用等长度6位数字层次代码结构，共分为4层〔大、中、小、细类〕，其中大类和细类为两位阿拉伯数字〔二〕按现行会计制度规定分类生产用机器设备非生产用机器设备租出机器设备未使用机器设备不需用机器设备融资租入机器设备〔三〕按机器设备的组合程度分类单台设备机组成套设备三、机器设备评估的范围及原那么〔一〕机器设备评估的范围凡属企业列为机器设备进行管理和使用的均应纳入机器设备评估的范围。具有机器设备的重要性，但未列作机器设备进行管理的评估对象，可以作为机器设备进行评估，但应予以专项说明。房屋建筑物和在建工程中的附属设备等资产，在不重复、不遗漏、评估方法相同、评估结果一致的原那么下，可视需要纳入机器设备或房屋建筑物的评估范围。融资租入的机器设备一般作为机器设备进行评估，但应专项说明。〔二〕机器设备评估特点以单台、单件为对象以技术检测为根底必须把握机器设备的价值特点要考虑被评估机器设备的使用状态及使用方式合理确定被评估机器设备贬值因素第二节本钱法在机器设备评估中的应用

一、本钱法计算公式：P＝RC－DP－Df－De

P—评估值;

RC—重置本钱；

DP—实体性贬值；

Df—功能性贬值；

De—经济性贬值。

二、重置本钱计算〔一〕设备本体的重置本钱设备本体的重置本钱不包括运输、安装等费用。对于通用设备一般按照现行市场销售价格确定，或者通过其他方法计算设备本体的重置本钱。1.直接法根据市场交易数据直接确定设备本体重置本钱的方法。(1)市场询价

根据替代原那么，在同等条件下，评估人员应该选择可能获得的最低售价。(2)使用价格资料的有效性、可靠性

2.物价指数法物价指数法是以设备的历史本钱为根底，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备本体的重置本钱的方法。(1)定基物价指数(2)环比物价指数注意：第一、采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。第二、审查历史本钱的真实性。第三、不同费用的物价指数往往是不同的，应该分别计算。

第四、只能测算复原重置本钱。第五、进口设备采用生产国的分类物价指数。3.重置核算法

通过分别测算机器设备的各项本钱费用来确定设备本体的重置本钱的方法。

常用于确定非标准、自制设备设备本体的重置本钱的计算。4.综合估价法综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备本钱费用有一定的比例关系，在不考虑税金的情况下，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造本钱，并考虑企业利润和设计费用，确定设备的重置本钱。

RC＝〔Mrm÷Km＋MPm〕×〔1＋KP〕×〔1＋Kd/n〕

RC—设备本体重置本钱；

Mrm—主材费；

Km—本钱主材费率；

MPm—主要外购件费；

KP—本钱利润率；

Kd—非标准设备设计费率；

n—非标准设备的生产数量。

〔1〕主材费Mrm例题4-3P1015.重量估价法。设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润来确定设备本体的重置本钱，并根据设备的复杂系数进行适当调整。RC＝W×RW×K＋P或RC＝W×RW×K〔1＋rP〕6.类比估价法——指数估价法对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置本钱变化与生产能力变化呈某种指数关系。例题4-4,4-5P106-107

RC＝〔A1/A2〕X×S2

〔二〕运杂费1.国产设备运杂费

指从生产厂家到安装使用地点所发生的有关费用。

国产设备运费＝国产设备原价×国产运杂费率

2.进口设备的国内运杂费

指从出口国运抵我国后，从所到达的港口、车站、机场等地，将设备运至使用的目的地所发生的有关费用，但是不包括运输超限设备时发生的特殊费用。进口设备国内运杂费＝进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率〔三〕设备安装费1.国产设备安装费

国产设备安装费＝设备原价×设备安装费率

2.设备安装费计算。

进口设备安装费＝相似国产设备原价×国产设备安装费率

进口设备安装费＝进口设备到岸价×进口设备安装费率〔四〕根底费

为安装设备而建造的特殊构筑物。1.国产设备根底费国产设备根底费＝国产设备原价×国产设备根底费率2.进口设备根底费

进口设备根底费＝相似国产设备原价×国产设备根底费率

进口设备的根底费＝进口设备到岸价×进口设备根底费率〔五〕进口设备附属费用

进口设备的附属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。二、实体性贬值由于使用和自然力作用形成的有形磨损。实体性贬值率是实体性贬值与重置本钱的比例。αP＝DP/RC×100%〔一〕观察法

通过观察。凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。对大型设备，可采用德尔菲法和模糊综合判断法〔二〕使用年限法αP＝L1/L×100%

L1—已使用寿命；

L—总使用寿命1.假设设备的残值率为r，那么计算公式为：

αP＝L1/L×〔1－r〕×100%2.使用寿命不一定都得使用年限表示，可以使用里程、工作小时等表示。

3.复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

αP＝ΣKi