“竣工验收备案”是房屋交付的必备要件

“竣工验收备案”是房屋交付的必备要件？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，商品房经验收合格后，方可交付使用。即“验收合格”是商品房交付的前提条件，但是法律法规并未规定“验收合格”就是指“竣工验收备案”，那竣工验收备案是否属于房屋交付的必要要件呢？本期根据相关法律规定并结合自身经验进行简要阐述。一、“验收合格”的理解？开发商、购房者对于“验收合格”都会做对自己有利解读，在期房买卖中开发商一般会补充约定“验收合格”即指“五方验收合格”。购房者则认为验收合格就是指开发商取得“竣工验收备案表”。通俗的讲“五方验收”就是开发商组织四家单位自发的验收行为，“综合验收”是要得到规划、公安、消防、环保等部门的验收认可，“竣工备案”则是将前述所有验收文件进行行政备案，是一个行政管理程序。在商品房开发环节取得五方验收合格报告远比取得备案表容易可控，但是对于购房者而言备案证明就相当于一个政府部门的背书文件具有公信力。二、“竣工验收备案”是否是交付必备？若要构成房屋交付的必备条件则该条件应属于法定或约定要件，“法定要件”即指属于强制性法律法规明确规定必须具备该要件才可交付。“约定要件”即指买卖双方在买卖合同中明确约定该条件作为交付前提。“竣工验收备案”属于何种呢？（一）“竣工验收备案”属于法定交付要件？建设工程竣工验收在1999年之前实施的行政许可制度，也就是未经验收合格则不得交付。但是在2000年1月实施的《建设工程质量管理条例》改变了这一制度，将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“五方验收”，从此竣工验收不再需要行政机关批准或者认可。在2004年5月国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，原有的商品房验收行政许可制度逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案管理的制度。同时法律法规也并未明确规定以“取得竣工验收备案表”作为商品房交付前提，故而笔者认为“取得竣工验收备案表”并非法定交付要件。（二）“竣工验收备案”属于约定交付要件？为了控制验收备案等过多的行政审批等不确定因素，故而公司对外的房屋买卖合同均约定以“五方验收合格”为交付条件，并未约定以“取得竣工验收备案表”作为交付前提，因此“竣工验收备案”不属于约定交付要件。但是，在买卖双方发生争议时购房者往往以买卖合同系开发商制定的格式条款为由要求确认该条款无效。对于该观点笔者认为约定以“五方验收合格”作为交付条件，不属于违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在相关法律法规规定的可以视为无效的情形，对买卖双方均具有约束力。三、未取得竣工验收备案文件就交付房屋的后果（一）是否构成逾期交房？虽然笔者从法理上分析认为“竣工验收备案”不作为交付的必备条件，但是从司法实践中来看，各级法院对此还是有持相反观点的，持该观点的法官则认为竣工验收备案表是交付的必备要件，若未取得该要件的，开发商应当承担逾期交付的违约责任。与笔者持相同观点的法官则认为只要满足合同约定的交付条件，则不应当承担逾期交付违约责任，若因为房屋存在质量问题或者工程瑕疵的，可以要求开发商承担质保责任。因此未取得竣工验收备案就交付开发商或将面临“逾期交付”的违约赔偿责任。（二）是否面临行政处罚？现行的法律、法规、政策文件等笔者并未检索到有关“未取得竣工验收备案文件擅自交付”行政处罚规定。各大法律、政策文件也仅仅是明确了未组织竣工验收、未按期办理验收备案等行为面临的法律后果。若在房屋已交付使用后，在办理竣工验收备案的过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为或采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，备案机关有权责令停止使用并处以罚款。故而，若未取得竣工备案文件提前交付使用的，若后续办理备案出现前述情况的，则开发商除了要承担对购房者的违约赔偿外，还将面临相应的行政处罚。综上所述，即使公司各项目的买卖合同均约定以“五方验收合格”作为交付条件，故而未取得竣工验收备案文件就提前交付“不