房地产估价规程

Word版本，下载可自由编辑房地产估价规程房地产估价程序由房地产估价准备、实地查勘、确定价格和评估报告四大环节组成，每一环节又包括许多具体的工作内容。

一、估价前的准备

估价准备是房地产估价的前期工作，包括评估对象的受理、对象房地产档案资料的研究、估价依据的确定、作业计划的安排等前期工作。搞好估价准备工作是正确确定房地产价格的基础。

(一)、房地产评估项目的受理房地产业主，依其特定的对象房地产和评估目的向国家主管机关（国有资产管理机构）提出评估立项申请，经批准同意后，委托合法评估机构（资产评估事务所等）进行评估。专业评估机构依法受理。

（二）、房地产档案研究受理房地产估价之后，应研究对象房地产档案资料。主要工行内容如下。

1.房地产权属档案资料

包括房地产所有权证明，土地使用权证件。明确委托人对房地产的权属状况。特别应注意估价对象是否有其他权利的存在。

2.房地产技术档案资料

主要包括：房屋竣工图纸，地籍图册、总平面位置图。明确房地产的地段坐落位置、房屋结构特征、房地产户籍异动状态及异动证

3.房地产经济档案资料

主要包括：委托方提供的房地产评估申报明细表及汇总表。明确房屋的数量、建筑时间、购置时间、已使用年限、规定使用年限、帐面原值及净值、结构特征、房屋功能等内容。注意报表是否经委托法人签章，以确定其申报的可靠性。

(三)、评估依据的确定

房地产估价依据包括委托人填报的房地产估价申报表、法律依据和房地价格政策和价格参数依据。

1.估价申报表的确定

估价申报表是房地产估价的直接依据。确定的内容主要有：

(1)房地产估价目的

估价目的因房地产委托人的具体情况而不同。应区别：是服务于市场交易，还是服务于房地产纠纷处理，或组建合资企业，组建；跨地区集团，组建股份公司等具体情况，为估价依据的确定奠定基础。

(2)房地产估价申报的内容

申报表所列内容是估价的直接依据。

(3)估价日期

估价日期是决定对象房地产估价额的基准日期。用年、月、日表示。估价日期的确定通常与企业财务核算报表填报的结算期相一致。因为形成房地价格的要素是变动的，房地产的实际价值会随时间的推移而变动。申报表所列数据必须注明房地产价值中止期，即是哪一时点的价格作为估价的基准价格。估价日期的确定一般可采用以下几个时点：

＠委托评估日期为估价日期；

＠企业集团各成员商定的财产中止期为估价日期；

＠合资企业组建签约期为估价日期；

＠房地产纠纷案中过去发生争议的时点。

一般地，为便于估价房地产的核定清查，以估价委托日上月底财务报表截止期为估价日期。如委托人于1992年10月20日委托估价，估价周期可定为1992年9月30日。值得注意：估价日期是确定对象房地产现价的基期，估算的价格是在这个时点上的现价。申报表财产截止日期，是委托人填报房地产财务核算的中止期，它是反映财产原价的时点。这两个时点可以一致，也可以不一致。估价日期与评估时期也不同，前者是决定“现价”的时点，后者是从开展评估工作到送达评估结论的时期。一般地，估价基准日不要以将来某日作估价时点，因为将来的价格受多种情况影响而难以确定。

2.法律依据的确定

根据评估目的选定相应的法律依据。法律依据包括：土地法、土地经营转让出让法、房地产抵押条例等共同性法规和产权证等法律依据。估价过程中，应依评估目的不同，选择不同的法规。特别地，要注意地方法规及其实施细则的详细规定，以保证房地产估价的合法性和针对性。

3.败策依据的确定

主要包括：国家资产管理部门制定的资产估价政策，房地产的价格政策、房地产价格核算财务制度等，如：建筑工程预算定额、工程单位估价表、建筑工程取费标准等。

.-物业经理人

4.价格参数依据

包括当地政府制定的土地费用标准、房屋造价管理办法及测算资料、房地产价格指数测算资料等。注意：价格参数的确定，既要贯彻现行的有关法规和政策，也应密切联系房地产价格变动的实际情况。特别是在组建跨地区企业集团房地产估价中，要统一估价日期、统一估价政策、统一估价标准。如估价对象涉及某省各地，宜选用省政府制定的有关法规和政策规定；若涉及若干省，宜采用国家标准，而不应以各地的具体政策作为各自的标准。评估人应将有关评估依据的选定及其理由对所有当事人进行汇报，达成共识。

（四）、拟订估价作业计划

房地产估价作业计划，是对房地产估价工作的进行步骤及主要工作内容在时间上、人事上、工作方法上进行综合的预安排。其主要内容包括：估价人员的确定、估价依据的确定、实地勘估方法的确定、资料搜集与整理办法的设想、估价方法的选用、试算价格及价格的调整、内部审核确定评估结论、评估初步结论通报、疑难问题的协商办法、评估报告的编写及送达等。

二、现场查勘

房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。目的是核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性，为正确估价提供第一手资料。

（一）、现场查勘的主要内容

现场查勘的主要内容可分为房地产物体的确认房地产权属关系的确认和房地产财务状况的确认三个部分。

1.房地产物体的确认

房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑构造、用途、成色状态及地段坐落。

(1)对象房地产所在位置的确定

主要是核对房地产的边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

（2）对象房地产类别的确认

根据我国的房地产管理体系，房产可按用途分类确认，土地按地段等级结合用途分类确认，如武汉市，在按产权关系分为直管房、自管房和私房的基础上，按用途分为商业、工业、居住及其他用地等类别。

（3）对象房地产数量的确认

房地产数量的确认，中心是确定房屋建筑面积、土地面积。评估申报上的面积与实际面积往往出现差异，评估人员往往不可能具体地计算测量，而只是以目测或步测，凭经验来测定。当发现整幢建筑或其他设施漏列时，应建议委托方补充填报。房地产估价人员对面积可不负责任，但为避免纠纷，最好在估价依据中列明“依照委托方填报的面积评估”的字样。若申报面积不实，应以实测面积经委托方认可，作为估价依据。

2.房地产权属关系的确认

权属关系的确认是在核实房地实物有元及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托说明内容是否一致。

(1)所有权的确认

主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地和集体所有地；对于房屋，主要是区分直管房（市房产局管理的房产）、自管房（各单位自己管理的房产）和私房（或个人所有）产权。

(2)用益权的确认

主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。(3)担保物权的确认

担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

(4)限制性权利的确认

主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利。有限制性权禾临房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。

3.房地产财务状况的确认

房地产财务状况的确认主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追，毗值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等。确认主要依据是：国家有关房地产财务管理的办法。财务状况的确认,应与财务部门联系，核对申报表数字与财务帐卡所列是否相符，并询问当地政府的有关财务管理办法。

（二）、现场查勘方法

现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。

1.准备

＠取得有关资料。包底总平面图、典型房屋的竣工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。

＠确定参与人员。包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。

＠研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。

2.现场踏勘

＠普查。核对帐物，清点房产栋号、建设年限、结构类别，对重列、漏列作好记录。

＠重点勘察。选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。对记录不详者，进行实地测量，作好记录。

＠记录厂区园林等环境状态。如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。

＠了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑。

＠对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。

3.整理踏勘资料

＠列出确认的房地产。确认其面积、房屋结构、完好状态，尚可使用年限。

＠归类房屋。根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。

＠确定典型房屋，作为估价基础房屋。

＠查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。

＠对在建工程，尚未办理竣工决算工程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。

＠列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。

篇2：房地产估价作业程序

房地产估价是一项复杂的经济活动,要想使评估活动高效、准确、公正,必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段,反映了各阶段之间的内在联系,是人们对估价对象形成立师认识的思维历程,是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率,减少失误,确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。

操作一、估价申请和业务受理

1.估价申请

进行房地产价格评估时,当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请,并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括:

(1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等);

(2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等;

(3)申请评估的原因和用途;

(4)房屋产权人、土地作用人的领勘人;

(5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外,申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料,如房屋所有权证,土地使用证,买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明,设计和施工图纸,使用期维修、保险及其他费用资料等。

2.业务受理

房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后,要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解,来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。

(1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作,可以有多方面的用途,评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多,如:房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同,如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的,对估价的精度要求不同,对市场价格实现的各种条件限定不同,所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。

(2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物,或是建筑物与土地合一,或是其中的某一部分,这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外,还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地,是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象,其建筑物是依然保存,还是将被拆除;若是单纯的房产估价,则要明确建筑物的含义,如为写字楼是否包括其中配备的设备,如为酒楼是否包括其中的家具等。

(3)估价的作业日期。所谓估价的作业日期,是指从何时开始估价至何时完成估价作业,即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的,估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时,估价者应向委托人说明原因,商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期,估价人员必须按期保质地完成估价,以确保自身的信誉。从理论上讲,估价活动是受委托而进行的活动,应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求,估价者在进行估价可行性分析时,一方面要搞清对方的意图,另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则,是否超越了自己的业务能力,对有异议的要求,可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前,双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析,不能接受此项业务委托,应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后,可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续,签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后,估价者应按合同的时效和质量要求,编制估价计划,安排估价人员。做好必要的准备工作。

操作二、制定估价作业计划

制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成,计划一经确定,一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中,制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划可大体包括以下几个内容:

1.确定估价作业的具体因素

对于估价作业来说,仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的业务,必须对估价对宋的各种影响价格的具体因素进一步确认。

>(1)确定估价对象的品质特征及产权状态

①估价对象的品质特征。

主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地,则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等;如果是房屋或其它建筑物,则需确定其所在地(门牌号码)、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。

②产权状态确定。通过对产权状态的确定,把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合,除所有权外,还有使用权、抵押权、租赁权等,权利性质不同,其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价;是对所有政与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价;是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价;对使用权估价,使用权年报为多长,已使用了多少年,还余下多少年等。总之,估价者必须在明确了房地产的权利内容.权利的发生与存续时间等产权状态后,方能对其进行估价。

(2)确定估价范围

房地产的内容复杂,影响价格的因素众多,一般在估价对象得到确认以后,还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下:4个方面:

①土地估价。土地估价一是空地估价,二是地块上有建筑物,但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下.往往采用这种方式。

②建筑物估价。在土地与建筑物筑成为一体的状况下,仅就地上的建筑物进行估价。

③合并估价。对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。

(3)确定估价时点

估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的,因此,只有估价时点确定以后,估出的价格才有意义,估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度。一般说来,买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细,通常至少要指明月,甚至要到日。时点越详细,对估价精度的要求就越高,估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然为求取过去某个特定时期的价格(如有关诉讼案件的房地产价格),也可以将过去的某一特定时与作为估价时点。

2.初选估价方法和人员

明确了估价作业的具体因素后,应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的,是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢,避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度,从而确定投入多少人力参加此项评信任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后,有利于参与人员协同动作,相互配合,提高工作效率。

3,估价作业的工作进度安排

估价作业的时间性和实务性都很强,必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求,并在签订委托合同时作为重要条款写进合同,能否在约定时间内圆满地完成估价任务,不仅关系对估价方的经济利益,而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此,要通过估价作业计划,把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限,使操作的每个步骤既科学有序,又省时省力。

4.估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制定估价作业计划的方法可以采用网络计划技术,以便选择最优方案,并在计划执行过程中有效地控制与监督。

操作三、资料的收集与整理

资料的收集与整理是估价者在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段,也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法,一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格,则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格,需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。

资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外,估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统小提取有关资料,或到政府有关主管部门去查询,或向其他当事者、咨询公司变问。

房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容:

1.产权资料。产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料,包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料,如房地产登记的原始记录,接代管产权资料,落实政策资料,房屋买卖、租赁、抵押资料,征地拆迁资料,私房改造资料等。

2.房地产建筑开发资料。主要包括建造开发的年代,主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中,有些必需的资料无法从现场查勘中获得,可借助建筑开发的原始资料来确定。

3.房地产使用资料。包括房地产使用年限、程序、方式,房地产出租性质、期限、价格,房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。

4.市场资料。包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣,政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制,以及相似房地产市场行情,包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。

操作四、现场查勘

现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查,以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段,评估委托人应负领勒之责,派员领勘。

现场查勘的主要内容有:

1.对土地的查勘。评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况,地块与周边地块的搭界情况等。

2.对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目有:

(1)鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提,必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋你同一地点内有多幢房屋的情况,要认真核实房屋的评估范围,正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分,以免出现误估.发生产权纠纷。

(2)确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载,但在实际中由于种种情况,如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等,都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此,现场查勘时,应对房屋的结构和面积等情况进一步核查,防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容,它的主要项目是墙体、屋顶、天花板,地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁锁的工作。

(3)确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分,是评定房屋折旧情况的主要依据,必须予以查明。

(4)评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素.评估人员根据房屋的新旧程度评定标准.采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听,是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映;二看,是根据听到的的反映,结合所要评定的结构、装修、设备部分,查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降,以及梁、往变形等情况,做出直观上的判断;三查,是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查,看其是否有潜在的危险;四问,是就查出的问题询问使用各,了解其有关的情况;五测,是在条件具体时,用仪器测量房屋的结构变化情况,主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度,对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题,具有重要意义。

3.勘丈绘图。勘立绘图是指在房区全面查勘丈量的基础上,将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等,按照一定比例如实反映到房屋平面图上,同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”,作为估价的依据。

4.拍照、录像。现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征,尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时,通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。

5.对环境条件的确认。环境条件也是影响房地产价格的重要因素,而环境条件往往不是契书等文字材料标明的,另外环境条件的变动性很大,所以估价人员要亲临现场,逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态,通过实地调查,取得对待信房地产周边环境的客观认识。环境条件包括:商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。

操作五、综合分析和估算

综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段.根据较完备的资料,估价人员可选择估价方法,最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括2项:

1,资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据,基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据,甚至发生失误,则会影响到价格评估的正确性,致使当事人蒙受不应有的损失,也会影响到估价者的声誉。

资料综合分析的重点是:(1)检查资料是否为估价所必需的资料,即注意该资料是否与委信房地产的种类、委托估价的目的与条件相符;(2)房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的

重要因素,一定要准确。

2.价格形成分析。房地产价格的形成,一方面是基于它的实体因素,另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握,而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析,以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。

(l)区域分析。所谓区域分析,就是分析待估房地产届于何种地区,该地区有何种特征,该特征对房地产价格形成有何改I响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别,如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时,主要应从房地产的用途分类着手,如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区,而是实际上的使用分区。同时,房地产的价格除受所属地区特性的影响外,类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。

因此,区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别,如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别;其次,区域划分的范围不宜过大;最后,类别判定要考虑未来发展。类似地区是指与传估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈内”,同类房地产可形成替代关系,因面对价格形成有重大影响。

(2)个别分析。是对待估房地产的个别因素进行的分析,是判定房地产最有效使用方向的工作过程,房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素,再依据邻近地区的特征,判断出最有效使用方向。

3.估价方法的选择和价格估算。

(1)选择估价方法。在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多,但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时,原则上应并用王种方法。因为三种方法各有利弊,仅靠一种方法不易达到正常价格。有些房地产不适用于上述三种人法,可根据具体情况加以选择。

(2)价格估算。选定估价方法后,可开始对房地产进行测算,其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是,房地产评估测算时,如有当地政府规定的测算标准,应认真采用,如“土地分等定级标准”、“房屋新旧程度评定标准”、“房屋耐用年限”、“房屋代议书标准”等。

(3)价格调整。由于资料的限制和房地产价格的复杂性,使三件方法估出的价格难以一致,因此需要进行价格调整。在进行价格调教之前,首先要对资料的运用等加以检验复核,其主要内容是:资例的选择及运用是否得当;各项房地产估价原则的应用是否得当;一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当;单位与总价的关联是否适当。其次,要对2种估价方法估算出的价格进行综合,综合的方法有三种:

①简单算术平均。

②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重,然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果,赋予较大的权重,反之则赋予较小的权重。

③以一种估价方法计算出的结果为主,其他估伙方法计算出的结果只供参考。最后,估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情,对综合测算出的结果再作调整,以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中,最后决定的估价额,可能以计算出的价格为主,也可能以估价人员的其地判断为主,而计算结果只作为参考。

操作六、撰写估价报告书

经评估测算出对象房地产的估价额后,应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件,它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。估价报告书的形式有自由式与定型式两种。定型式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按照规定的形式填写,不得改动或填减。自由式估价报告书是根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。不论估价报告的形式如何,均至少要记载下列事项:

1.此项评估项目的委托者、联系人、领勘人、负责承接评估人员的姓名。

2.估价对象的详细地址、评估日期、报告编号等。

3.估价对象的土地面积、建筑面积和建筑物类型等.

4.估价对象具备的条件分析。

5.评估依据。

6.评估结果。

7、附有关文件及资料。

一份规范的房地产估价报告书应包含下列具体内容:

1.估价委托人名称

应有委信人的全称,有时还应有地址,以确认服务对象。

2.评估对象及目的

(l)待估房地产的名称、类型,明确估价对象;

(2)估价目的;

(3)估价时点。

3.评估日期

是反映估价工作期限的起止日期。

4.评估对象的综合说明

(1)坐落位置,包括地点、区域、门牌等;

(2)用途;

(3)面积、层次、朝向;

(4)建筑结构与功能,还要描述建筑内部空间结构以及各层各部分功能;

(5)装修情况、设备情况、附属设施情况;

(6)建筑使用情况,反映建筑的新旧、完好程度及对使用功能的影响;

(7)房地产周围环境;

(8)评估对象房地产的权利状况。

5.评估原则

反映在评估活动中的主要适用原则,以及评估人的立场。

6、评估依据

(l)权属资料;

(2)工程预、决算资料;

(3)测绘图纸;

(4)各类定额和单价资料;

(5)各类折旧、税收、物价、城建收费管理规定;

(6)与评估对象类似的房地产实例价格资料;

(7)规划资料;

(8)周围环境资料。

7.评估方法选择

8.评估计算分析

应介绍接选定方法所进行的数据确定、参数测算、公式选用等理由和计算过程,对计算分析过程作概括的陈述,关键要阐明作出最后估价结论的理由。

9.房地产价格评估结论

说明每种方法的计算结果,以及经最终调整修正后的正式估价结论。

10.评估小组成员和评估单位资格证书。

操作七、交付估价报告书及收取估价服务费

完成估价报告书后,最后要将估价报告书交付给委托估价者,并可就某些问题作口头说明,至此完成了对委托估价者的估价服务。然后是按照有关规定和收费标准向委托估价者收取估价服务费。

篇3：房地产收益率房地产估价理论方法探讨

一、收益率的求取

收益率的求取方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、抵押贷款与自有资金的组合法、土地与建筑物的组合法等。收益率的求取关键问题是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致。这里，就评估实务中采用较多的市场提取法和累加法进行阐述。

1．场提取市法。市场提取法共有两种思路，即净收益采用会计利润和采用净现金流量。

(1)净收益采用会计利润

在这种情况下，每年提取的折旧费用在建筑物的寿命期末可以重置，实际上是一种收益无限期的形式，即V=a/r,r=a/V。

以出租经营为例，一般的观点是，净收益为年总收入扣除年折旧费、维修费、管理费、有关税费、利息费用、保险费等的余额。这里的折旧费仅指建筑物的折旧，这在土地无限期使用的前提下是适用的。但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，土地的价值随着使用年限的增长而降低，因此这里的折旧费是广义的，还应当包含土地使用权价值摊提费。对于利息收入和费用，在求取收益率时，一般假设收入、费用发生在年末，而实际并非如此。如实际租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；如实际租金收入发生在期初，或存在押金收入，这时还应考虑租金收入或押金收入的存款利息作为收入。

(2)收益采用净现金流量。即前面思路中年总收入不扣除折旧费，这种情况下，实际上是一种收益有限期的形式，即V=a/r[1-1/(1+r)n],将已知量代入求取r。

理论上只要收益额的计算口径与收益率的计算口径保持一致，年净收益采用净利润和净现金流量都是可行的，但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，存在土地使用权价值摊提的问题，即要确定建筑物和土地使用权的重置价值，实际操作起来难度很复杂。况且租赁方关心的是净现金流量，非会计净利润，笔者认为用收益法评估房地产，净收益采用净现金流量的做法比较合适。

(3)累加法。累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法，其基本公式为：

房地产收益率=无风险利率+风险报酬率

上述公式对应的净收益口径应该是会计净利润，按照净收益采用净现金流量的做法，应该考率建筑物折旧费和土地摊提费问题，有观点认为，房屋的收益率=无风险利率+风险报酬率+折旧率。笔者认为，将房屋建筑物折旧率或土地摊提率简单相加是不妥当的。假设以国债利率作为无风险利率，因为本金是在国债发行期末一次收回，这种状况可假设本金在经济寿命期内等额收回，则假设房地产经济使用寿命50年，20**年2月份发行的五年期国债利率为2.62%,则其年回收率为(A/F，2.62%，50)=0.99%,这与折旧率1/50=2%差距是很大的。即与净现金流量对应的累加法收益率公式为：

房地产收益率=无风险利率+风险报酬率+本金等额回收率(基金年存系数)

二、收益法

收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求取作了阐述。现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。

(一)用收益法评估房地产

某教材案例如下：

1．委估对象概况

委估对象为二层楼商场，混合结构，建筑面积2180平方米，占地面积1250平方米，商业用途。

2．估价技术思路方法与估价过程

根据委估对象为商场的特点，再根据评估目的及市场因素，采用收益法来测算委估对象在评估基准日的价值。

(1)计算总收益

根据商场店铺所处的地理位置及周边相似店铺的租金水平，经市场比较法测算，商场店铺的租金为4.4元/平方米.日。商场店铺平均出租率为75%，每年按365天计，则年租金总收入为1964×4.4×365×75%=2365638元。

(2)计算总费用

①年折旧费。商场店铺为混合结构，使用年限为50年，因此房屋折旧年限取50年，残值率取2%，收益年限取50年。根据工程造价行情，该类房屋造价为900元/平方米，则：

年折旧费=房屋建筑造价×(1-残值率)/使用年限

=900×2180×(1-2%)/50

=38455元

②年管理费。按年租金的3%计提，年管理费为70969元。

③年维修费。按房屋建筑造价的1.5%计提，年维修费为29430元。

④年保险费。按房屋建筑造价的2‰计提，年保险费为3924元。

⑤年缴纳税费。营业税及附加按年租金的5.565%计提，年营业税及附加为131648元；

房产税按年租金的12%计提，年房产税为283877元；

土地使用税以5元/平方米.年计算，年土地使用税为：

5×1250=6250元；

年税费合计为421775元。

⑥年利息。按房屋建筑物造价的6.93%计取，6.93%为一年期的存款利率，设资金在一年建设期内均匀投入，年存款利息67983元。

以上六项费用合计为632536元。

(3)计算年净收益

年净收益为年总收益减去年费用总支出为1733102元。

(4)确定还原利率

还原利率以一年期贷款利率6.93%,加上3%的风险利率取整为10%。

(5)计算房地产价格

房地产价格=1733102×(P/A，10%，50)=17183360元。

笔者认为，上述评估思路存在如下问题：

首先是折旧费的处理。该例题收益额的计算采用会计利润，只对建筑物计提折旧，未对土地使用权权属状况进行说明，按我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行

摊提，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。

第二是还原利率的确定。该例题采用累加法确定还原利率，贷款利率是一种含有风险的利率，在这里作为无风险利率显然是不妥当的。

第三是利息费用。该例题按房屋建筑物造价计提利息费用是不妥当的，因为房屋建筑物造价实际上是房地产价值构成的一部分，评估求取的正是房地产价值，其利息正是房地产经营要得到的净收益里最根本的一部分，这里作为费用扣除显然是不合理的。笔者认为，若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日中了。收益法评估往往假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息。如客观租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此笔者建议，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与其加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

第四是收入和费用的发生的时间。用收益法评估房地产，一般假设收入、费用发生在期末，而实际情况是租金收入一般发生在期初，费用一般在期间均匀发生。笔者认为假定收入、费用的发生时点，一定要与评估时采用的客观租金、费用发生时间相符，净收益发生在期初和期末评估结果相差一个收益率，这种差距是很大的。

(二)用收益法评估土地使用权

20**年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》中，用收益法评估土地价格的思路为：首先依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，然后从待估不动产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原利率还原，即可得到土地的价格。其计算公式为：

L=[a-B(r2+d)]/r1=a1/r1

式中：

L：土地价格；

a：建筑物及其相应范围的土地产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；

B：建筑物的价格；

r1：土地还原率；

r2：建筑物还原率；

d：建筑物的折旧率;

a1:土地的纯收益。

按该教材的观点，式中建筑物的价格B为重置价扣除折旧后的净值，这样随着使用年限的增加，建筑物产生的净收益是逐年减少的，而若不考虑物价变动因素，实际上年纯收益a是基本保持不变的，如此，土地的纯收益a1便会逐年增加，而r1是基本维持不变的，便会出现土地的评估值L随着评估时间的递延而逐年增加的现象，这显然是不符合实际情况的。笔者认为，房地产年纯收益是一种房地产投资的期望收益，是由全新状态的房地产价值决定的，一经确定，若不考虑物价变动因素，便基本维持不变，建筑物的纯收益和土地的纯收益也是如此，因此上述公式中的B应为建筑物的重置价值，而非扣除折旧后的净值。

三、假设开发法

20**年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：

1.传统法

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

2.折现法

待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费

按《房地产估价规范》5.5.6条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。”

笔者认为运用该方法要注意两个问题：

第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。在20**年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念(如该教材P248例7～4)，资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

第二是上述公式在实际付工程款及其他应缴费用与形象进度一致的情况下适用，但实际付工程款及其他应付款与形象进度往往一致。按现在的有关法律法规，应付工程款具有优先受偿权，因此评估在建工程的价值时，应将实际付工程款及其他应付款与形象进度的差额列入特别事项说明，或在抵押贷款评估时直接扣除。

四、成本法

目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如20**年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》P149页，适用于旧房地产的基本公式：

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得

价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。

实际操作中，有这样一种计算公式：

旧房地价格=(土地的重置成本+建筑物的重置成本)×成新率

上述公式存在的问题是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥当的。

笔者认为，改为如下公式更明确：

旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率

=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率

需要说明的是，上述公式中土地剩余使用年限修正系数K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，在这里N不是土地使用权的出让年限，而应该是土地使用权的出让年限扣除项目合理开发期后的剩余使用年限，这是实际运用时一个容易忽略的问题。

房地产价值随使用年限变化的情况用图1来表示，曲线I为房屋建筑物的价值变化情况，曲线Ⅱ为土地使用权的价值变化情况，曲线Ⅲ为房地产的价值变化情况。(见图一)

五、比较法

房地产估价资格考试教材中，一般的比较法修正系数连乘公式为：

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正×个别因素修正

笔者认为剩余使用年限可从个别因素修正中分立出来，单独作为一个年期修正因素。因为房地产价格实质是房地产权益的价格，房地产权益是有年限的，如法定年限或经济寿命年限，每年的权益是可以量化的，可以采用收益法中不同年限的价格换算公式：Vn/VN=[1-(1+i)-n]/[1-(1+i)-N],至于因各种因素造成的房屋建筑磨损和维护保养情况差异，可以在个别因素中单列“新旧程度”进行修正，实际就变成了上图曲线Ⅲ的形式。

如此，比较法修正系数连乘公式为：

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正系数

参考资料：

1.1999年全国注册资产评估师考试辅导教材《资产评估学》。

2.20**年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》。

3.20**年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》。

4.《房地产估价规范》。

来源：中国资产评估协会

篇4：房地产估价工作程序

一、明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中,会涉及到许多方面的问题,需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程,对估价额也有较大的影响,这些事项被称坦估价的基本事项,必须预先明确。一般来说,估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。

(一)明确估价对象

1.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地,还是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面积、用途、结构等;如估价的是写字楼,是否包括其中配备的设备;如是酒店,是否包括其中的家具等。

2.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权,是所有权,还是使用权或抵押权等。在我国,尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权,还土地使用权的批租年限,已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等,其年限如何。

(二)明确估价目的

估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的,因此,必须明确评估目的。

明确了评估目的,也就相应地确定了所要评估的价格类型,如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项,如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异,由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性,因此其数额应等于评估对象的预期价格(抵押期限)减去处置税费等;征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行,如有些国家及地区规定,土地的课税价格用路线价法评估;保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。

(三)明确估价时点

房地产价格受多种因素影响,是不断变化的。对于同一宗房地产来说,在不同的时点上,其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价,我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为,而且也是无法进行的,因此,必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示,其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。

(四)明确评估前提

由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件,主要包括如下四种:

1.独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上,根据某种需要或特定条件,有时单独就该房地产的土地部分进行评估,并且不考虑建筑物的存在,这种情形称为独立估价。简单地说,就是将土地当成空地,视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下,往往进行建筑物拆迁的独立估价。

2.部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体,在该土地与建筑物为一整体的既定条件下,仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是,独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响,而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响,或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定,土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

3.合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估,称为合并或分割估价。例如,以购买邻地并与自有土地合并使用为前提,对邻地进行买卖价格评估即为合并估价;又如,为使土地的一部分分割出售成为可能,而评估其剩余部分的价格,即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价,其估价结果都将与正常评估存在一定差异,其评估出的价格称为“限定价格”,即在市场受限定的条件下所形成的价格,该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。

4.变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估,也可称为变更利用状态估价,它主要包括如下几种情形:

(1)以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆,政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。

(2)以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。

(3)以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。

对于上述需要确定的种种估价事项,一般都是由委托人提出的,或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。

二、拟定估价作业计划

明确了估价的

基本事项,就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开,应预先拟定出合理的作业计划,其主要内容包括如下几个方面:

1.初选估价方法或评估的技术路线,以便于以后的工作有目的地进行。

2.确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定,在确定时应充分考虑估价人员的专长。

3.制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

4.评估作业所需经费预算。一般而言,制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术,以保证计划的合理与优化。

三、实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点,在物权和适用上又存在多样化的特征,仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况,还做不到具体、准确地把握估价对象。因此,估价人员必须亲临现场,实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面:

1.对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时,除应查明地号或门牌号码外,还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系,这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等,应注意误勘。同时,还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等,并进行实地拍照。

2.对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产,还要查明其出租或经营上的收益与费用;其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等(应对建筑物进行内外拍照),并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致,数量是否相符,权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。

3.了解当地房地产市场的特征和情况。

四、收集分析相关资料

(一)房地产价格的一般影响因素资料

房地产价格的一般影响因素,基本上属于宏观的社会因素,它们并不直接决定某宗房、地产的价格,但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义,对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响,所有这些,最终也都会体现在个别房地产上。因此,必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。

从总体来看,一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的,分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说,没有固定的数学公式可套用,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时,对于这些因素的分析更要依赖于经验,有时甚至体现为估讲师的眼力。但是,当房地产市场走势比较稳定,价格变动比较平稳时,这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的,房地产价格将出现平稳的变动趋势,这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析,即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。

在分析过程中,应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素,从而既可简化分析的难度,又可提高分析的精确性。

(二)区域市场资料

由于房地产市场的区域性,区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现,包括该地区的经济、社会、城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化,也包括该地区的市场特征及交易情况等。

(三)实例资料

实例资料,主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。在评估过程中,无论是否直接运用这些资料,都应尽量收集,以供参考。对于搜集到的实例资料,应整理成表格形式,以便于利用。

(四)评估对象的情况

该资料的收集是在实地勘察时完成的,一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是:

l.委托者提供。

2.实地勘察。

3.政府有关部门提供。

4.相关当事人提供。

5.咨询公司提供。

另外,必须指出,运用不同的估价方法,收集资料的侧重点是有较大差异的

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信眼,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及