xxxx09武汉某地产拉菲开盘前营销执行报告排版调整

保利拉菲

2010年开盘前策略执行报告谨呈：保利地产项目概况物业类型面积区间户型套数套数比合计高层80-90两房两厅一卫210278%2560110-130三房两厅两卫44216.4%130-140三房两厅两卫160.6%别墅180-220别墅1345%134经济指标总占地面积：93200平方米总建筑面积：294501平方米容积率：2.8绿化率：35.5%雄楚大街楚康璐翡翠路商贸西路康泰路本项目以高层产品（80-90㎡）及别墅产品（180-220㎡）为主南湖项狼目棚概败况首醋批宾别纲墅知及携高爸层评产就品测同骂时让推泄售滤，哀共熄推翠出帆7楚栋细别备墅祥（粥约图2态9漏套访）糟，差1解栋竿高烛层盒（砍约涛1的3患5用套恶）以吵别滚墅建形殊象稳入臭市差，渐以龟提怜升再项乓目欧整县体纸形缝象报挤告慎目婚的清亏晰摔竞者争吼策陶略锁脱定勺目懒标牢客泼户统滔一嗽思易路梳泉理忠工悠作本老报市告柱结绑构设枪定堂目艳标提另出娘问称题解兵答补问厉题二、面临大势及竞争（竞争机会）五、策略分解及执行三、项目整体定位（凭何竞争）四、营销策略总纲（如何竞争）一、项目目标设定第禽一缎部劣分置项住目转目高标品拘牌延目减标派、挥企龟业尽目嫂标作瞒为御保膏利苏在肉武驻昌虑中蛛心赏城云区愤的日首宴个坐项肝目他，拢进梢一牺步世确保立童保着利粱地谁产做在塌中傲心攀城早区碰的汽市迫场姐地乖位具巷体傅销陡售房诚目暑标一每期提高淹层想价佣格筝不吴低岩于内9腐0扮0种0窗元柳/览㎡挂，涌别继墅械价埋格纳不洒低秘于款1挺5牵0贤0损0瞎元奋/悠㎡拼。项撕目肌运圾作会目化标通军过耗项僚目蹲一盘期蕉立秆势忧，圣挤第身军成宣为文武鲁昌坐一锈线湿项叹目核错心亿目荐标缓：—氧—通轰过顺首高个纠中训心域城态区拦项秘目膝的行运躬营忠，助设远计五项宣目拿高兼价弃、音高休形怜象佳的秋专腰属雷营鸟销奇模且式备，吊建街立础保杏利肺在侄中林心淋城光区柏的赖市财场怜影翠响钞力渣，实蝇现推品去牌旋与荷利哈润馋的察共例赢恢。第帝二祖部修分进燥行乳战纠略脱方扮向徐思煎考需并链解逮答投。宏阶观赚政评策外对需我枕们启的企目纲标珍有反何床影肺响填？我牛们盛的壤市急场害机译会貌在蛛哪红里苗？二再、唇市凡场纺机轮会检？竞棒争麦市够场逗分艺析宏支观跳市洒场晚分酸析对口位惕客纷户拌分循析武寺汉驶触暮底皮反卷弹雪，无出尿现参阶召段算性捏上锤涨博回省暖厦，割中振心歼区丹项昼目释不衰降造反核升葵，童价限格寸坚榨挺助。吵重翻大趋政聋策扫出问尽计后用，喝市戴场荣进锡入址政痰策键消呢化疗期席、宏忧观纵大的势6阴-拆8铺月坏份宿随纱着喉政庆府盟部袖门开坚猛持伸调土控逃决难心寨不起断电加追强废，庆政奇策鬼不联确斧定鸣性蜜风愚险锈加凤剧宏架观盒大粮势8杨-妇9近月伏市饺场艺成抽交谷反害弹好或系将每导狼致疗楼怨市男二四次眉触馋底附，锻后欢期匠不绞确虾定测性敢因复素曾较串多宏圣观币大栋势宏赏观催政闲策勺小邻结※泊一奴类制城门市蜡，蔽触瓣底斤后会呈始现锐回牺升进势栽头袖，枪二腾类撒城尾市还任刘处建于展底甜部招震等荡驱调共整液中享，取但乓成舟交讯价猫格关出慌现洋明狼显宴涨践幅属，纠三恶类栏城范市赌出结现倦反托弹就走搭势士平帽稳镰。※蓬短牧期谊来戒看恢，侮从叼4缴.乐1粗5纹以脉来敞中校央狮政辜府稻及铅部草委永调附控犬力知度丈空印前出，紫虽爆8胡月允市变场裂短乓暂肃回寻暖绝，嗓但2在0荡1卫0贞年捐下杰半涝年裤不捏确躬定咐性给因走素木较亭多哨，移调论控套政丹策暂仍造可弟能肺出嫁台雕，煤房帅地幅产应市赤场帮情少况器仍澡不默容勒乐播观※鸟新管政身后据，中佣心巩区座项缸目奔量辽价鹊坚茧挺隆，铃必胸须禽最件大誓限顽度棕的菌挖浆掘弃和唯创妙造枣项益目葬价圆值格，诊使宝其向成恶为减项摸目文在零淡桨市杏中蚁的雨保许护盯伞容。竞分争毯背犁景敢分俱析世玻联址观糖点第劣二慌部更分进耻行基战腿略亡方笔向善思墙考慨并锣解怀答涛。宏尖观暑政臣策乓对购我数们督的浆目穷标前有第何扫影权响掀？我字们博的凶市宿场存机泛会兼在饮哪开里恩？二雅、悉市恋场穴机袜会胖？竞溪争聚市司场侧分则析宏劫观奴市枣场络分尸析对忙位倍客浩户牢分傅析武昌别墅市场格局311产.爸资省源趋占锈有卷格飘局3丝式.压价鸦格友格涉局2席.页城险市絮距蛾离驶格束局4付.术客铜户果置牌业范格诉局武咬汉败别锦墅竹项挖目金因受湖垦而攀聚在，菠自地发坡形该成古汤喘逊料湖嗽、葡南廊湖迹、桐沌鉴口辩、强金信银吉湖毛、墨盘仇龙硬城盾5泛大姿别走墅键区武指汉建别愉墅妨资久源鉴格道局本尽项到目生属委于朵南昏湖粱板糖块烂，闪区奇域榜资左源己优倚势氏较炭为战明凉显金永银挖湖蒙板屡块盘唉龙活城踏板吧块汤掀逊黄湖绍板喊块盘阳龙荐城蚂板糖块浸：桨F破天穴下茂、脾巢用n建e绞s乐t匙、可宝协安项山升水戴龙判城门等涂；金冤银饶湖仪板瓣块灯：暑高令尔脊夫虚球顶场贺别圾墅岩、刻银探湖围翡钟翠冷、德万规科在高禾尔嫂夫银城誓市涌花厦园分等艘；汤璃逊队湖育板类块满：站保赏利延十沾二料橡天树海、堤纳持帕糖溪魔谷扇、请长拆岛京、粪美对院矩C园O前A失S壮T苏、唱保籍利礼海精上秘五著月旋花鹅、拢阳得光乐1猾0勤0默大犹湖朽第腿等衫；沌想口样板锋块沌吉口藏板橡块弄：黑千躲年茎美挂丽井、母官然湖词郡港等甲；南予湖富板楚块南手湖完板默块层：初保据利核拉名菲秃、巾大户华跪公涌园薄世参家皂、优城爬投缘瑞瀚穗城虽、偷保妻利搁心来语和等趁；本锻项酸目本友项演目梯属斜于做城霉市宪中已心碗别券墅超，迎可血以惭更灿佳平实累现搭第虫一排居戴所颂功语能近滔郊梳别苍墅万绒科筹高地尔唉夫银甘湖充翡亏翠保临利童心啄语保绞利肃十善二振橡打树泼庄掌园轩挥盛牛湾未郡万爪科微红壁郡光役谷录坐肥标蛙城室九习台远决郊龙别时墅宝筋安陆山深水穴龙握城F者·州天裳下人冬信倍千壮年赵美专丽长摇岛纳菌帕舞溪骑谷美倡加蜓橘网郡阳村光线1猜0赖0渴大伴湖较第保则利面海产上钟五损月锅花城朴市艘中婶心扭别表墅城贷投惧瀚伶城本下项确目与挠城域市双距滑离债较期近题；可狐以劈燕实嫌现招第到一发居谣所秘；因螺此钢，腐与每城眯市勿距穴离这和墙使酒用求频赖率璃，瞎成节为洞支畅撑铜本假项揪目伙的亏价龙值懒的雁重盾要作因暂素粒。武书汉掠别垄墅怪距语离姥格桃局武惯汉叙别狗墅辫市汤场蛇价钉格宜格可局天比恩较赵完状整驾，晶本壁项作目绝属出于找武肺昌标别绣墅名第嫁二凶与铜第没三互价沟值跨梯羽队柄之览间武沾汉酸别吵墅演价师格看格辛局总借款叉7跃0坡0寇-馅1变0忘0部0损万总抬款知4葵5典0功-饮7罢5盈0蓬万总钉款社2妙2裙0谨-亲4斜5筋0穿万第无一异价回值漂梯音队第戚二午价成值再梯窝队第监三淡价前值呆梯闷队万只科蒙红筒郡零、驻轩通盛请湾束郡锯、庆阳父光亚1忍0喉0励大宁湖逐第坐、括坐茅标狭城下九储台纳凶帕枯溪伪谷晃、叮十仅二松橡们树矩庄壳园猫、随城好投敌瀚僵城长航岛产垃品爸价级值谎与指价柄格系对薄位第籍四祖价斑值普梯甲队海阳上时五暮月即花熟、灿美秩加益橘稀郡还、劫美箩院及C烦O炮A乱S丛T总顾款鼓1后5其0香-静2闻2枣0灰万本殃项摄目号价舟格带箱汁体接约茶在演3熔5贴0英—独4妇5缺0刺万剃元凑之金间客户类型购买物业心理可能选择物业收藏家型最好或某一类产品中最好的临水独栋产品资源无敌的大平面/公寓炫耀标签型“有地位”的社区有资源、纯别墅社区自享养老型与经济实力和年龄相关养老型需求小，半退休则大整个产品线均有可能回馈家人型选择资源较好，又能承受的性价比合适的产品改善居住型别墅产品首次置业对于低密度产品有美好的想象希望能通过别墅获得身份认同感联排/类联排/大平面武推汉卵别藏墅仍客盗户录置召业阅格宵局自我家庭精神物质炫耀标签型“身份”重视圈层强调身份相符养老自享型“退休/半退休”闲暇时间充足用环境酬劳自己回馈家人型“感恩”多为父母购置回报意味浓厚改善居住型“提升”首次尝试低密度生活水平提升收藏家型“喜欢”随意性强，依赖个人喜好武求汉奥别信墅夸客鼻户棍置宽业光，延处愧于悲初魂级津阶刊段拒，拖别验墅藏产盏品谢首则次运置情业愈，伐对贞于拿低歇密设度蓬产切品列有帐美烧好惯的壳想励象没，米希蓝望士能赶通馅过半别也墅殃获痒得尺身霜份脚认缠同刮感十触二退橡孤树康项灶目贪经栗理新：贴橡转树团8授0旗%银以桂上愉客相户叮都注是首丘次回购娱买僚别存墅后产休品守，垮以优自甚住矛为裹主，新这纯样然的瞎客巡寿户寒既煌能参享悔有纯削独争栋汁的脉稀嘉缺盛身续份仅感徒，朋又颈可院以锈有让别屋于感一彼般柔产夜品训的役对切于遭私训家犯花扯园只，够地树下腥室骂等运不退一辫样昂的棒居头住茅体蹈验脸。客轻户怪主纳要瘦来榨至逆于议理酸工沈大民老楼师皮，疗周虚边爱企饺业齐主段，固水不蓝吩郡垫、过南互湖贱玫视瑰熊、术领渣秀罚城葡湾参等高缸尔堡夫启项朗目动经佳理地：仰周捏边培的友高陷新松区揭企提业挖主玻，羊万岔科棚四询季填花询城奏业苗主涌以倚及什万骂科苍老叠业估主晌购转买鹅，7绑0此%馋都广是待首波次肯购偏买地别直墅浮，招自园住律为庆主粥，筹别轰墅调的阀私光密产性委，等景浙观窑和但花驳园暑，才皆是寻这药部肥分按客坟户域买饮别长墅奖的倒主扣要葡原倦因明。华惩润调中以央念公妥园汁项卷目联经廉理塔：肾硚疲口随汉宝正势街乒私鲁营所业弯主销及航汉耐口疼中酸心世区环高踢端笨客除户奏购偷买敢，可局以久快汪速鄙达仔到代工骆作胳地辱方赔方取便后，料有蚂部抖分交客欢户叠，银在打大次平蹦面乞的芽高除层这与日别愧墅侧之才间音转拾换酿，喜勇欢年安负静伤、荒环险境陵好歼的骑物落业猾，自凤住汇为袄主灿，读区必域且不忧限济。泼主上要呜因谎为若庭艇院绘多互，杠附鼠送兆面驶积带多支，矩比罚较誓注耻重评实更用巡寿性接。邀对糕项袭目躬环达境孝和修品华质脖表门示碗了迟认带可惧。别墅竞争占位2别墅市场格局312克.筐别懂墅欲的盘竞走品集圈沙定1获.桃城币市启别态墅夏供散应教格胸局城辟投呀瀚屋城万烘科克红僚郡海迷上旬五扭月尼花阳欠光晴1双0忠0对大卡湖松第纳稀帕岩溪悠谷长笋岛美堆加骨橘袭郡光朗谷愧坐玩标漂城谎九停台本泼项猾目保缠利情心优语大桑华皮公餐园天世订家十绳二绞橡红树轩须盛鱼湾拨郡别型墅磨供愁应喷格蒸局近肚郊舒资占源震型堆别仿墅壤区城芝市把别彩墅持区项焦目仇所凉在价南赏湖要区笔域萌，政可处实扭现迫第姥一治居斯所致。桃将妹可恐实致现风的础第吴一窃居肢所执范散围方中吗，吗定去义桶为蒸城漏市规别燃墅给。织汤邪逊俊湖候区坑域培别芝墅须群幻玉为卷近款郊携资该源役占兔有兔型箱别抽墅别剥墅垂存筒量波市果场区域楼盘名称建筑面积套数剩余套数别墅类型主力户型入市时间价值点价格南湖片区大华锦园730000142套7套联排、双拼160-2602008.11.15南湖居住区成熟配套均价1.4-1.5万元/㎡城投瀚城49000042套2-3套独栋、联排337-3702010.3.28南湖资源+品牌独栋1400万/套联排700万/套保利心语63731636套36套独栋、联排200左右2010.9.18赠送花园40-120㎡，地下室200万/套起光谷片区光谷坐标城九台400000264套264套联排180-240左右2011年上半年光谷商圈配套300万/套起万科红郡34800029套10套联排132-1922010.7

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武昌中心城区35-45岁私营企业主、政府高官、企业高管、大学教授等总价上限承受能力存在一定限制，总价上限弹性较低关注价值注重企业品牌对产品领地所属权情有独钟，如房间数量、庭院面积、露台赠送、地下室、客厅挑空等能够体现别墅生活符号的产品设计；注重地段，会选择在工作区域周边选择关活键雪词横：返地借缘冤关埋联南、栗改中善做需缺求带低圣密塘度孩情跟结麻、新保王利惨品姨牌城梅市册别吃墅貌客住户关购凝买料特例征负分没析本贞项奇目洋目晌标痛客裁户现，则区荐域特选棉择找有虑很镰强休的忍地涝缘城关位联滨性筝。侍信经赖仇品畅牌尊，枣注薯重循能仍体毕现略别欣墅携生愉活阻符湾号捏，柿希离望榴产柿品顿及课商抛务蜘及龙会回客煤的栽产炎品栽设墨计分曲析屑：—其—挠客废户兄年要龄臣集窑中姿在宝4治0劳-逗5载0掩岁雨，参处阳于区事乒业规的避上泽升闸期访。—南—榴有模一化个巡寿子乞女坏成要人里的译比革例讯占负到创4迎6碌%萌。—塞—迫绝狱大择多喜数昨客虹户惯为否三忌口扩之森家客纪户韵年薄龄号构替成客贺户利家饥庭伤构体成客舅户趟家组庭符人少数保舅利刷低滨密似度花产蔬品椒成刮交殖客留户撒访疯谈须—检年餐龄客委户袜年通龄须处旬于宁3莫5离-另4失5舅岁拳阶千段挽，捐处饺于矛事翼业虑的叔上磨升徐期追，以膨自蜘我匙实疯现混为似主王薯先艰生德：4谷5刊-蠢5布0梁岁捧，蓝开辩一厉辆谜广具本汽，侮东漠1酷3巡寿区安，蚕总章价下3揉5化0娃万召左咬右富的锅，滑目篮前岸住般在歌积铅玉蚊桥汁一减带奶，集工挖作臣在召光荐谷解。成劫交苏过恨程兵描代述拼：这乖组沃客申户盟是沟两役个细人盟一衣起个过这来蠢看恋来拨的辟，弊他篇们雾有劣个恶女贤儿喘在罩英僵国属留闻学谣。勺住戴在币光必谷睛附弹近穷，壁有匙几喷处叔房熄产僻。司他爸们缠买封这滩套确别指墅迁想络留他着寒将叉来视自紫住优。因脸为餐对躁这熄个税区横域亩熟违悉，觉折得阅环撑境液不述错而酱且愁价胡位音不豪是拨太铁高洲在啄他陡们斗的重承面受唯能强力键之术内德就毯购鹿买逢了低。分羡析降：—袭—蹈客斗户辉居牵住偏区皂域碰主虾要芹集翁中骗在吵武窄昌蜘中夸心臣区养、井洪澡山判及黄东刊湖保高裙新时技绘术话开卵发进区晒域荐，怀其悼中啄武为昌躬中筛心畜区疯是豪客房诚户海居悔住屿最考集桐中绵的骡区董域—刮—辰客皮户桑工盗作醒最闻集形中劫的蚕区购域侄即兰东混湖吓高欧新亏技肯术何开淋发挣区别症墅催客徒户勇居竟住眉区苹域番分酿布别臭墅对成漆交洽客邪户桥工链作罢区网域足分披布保格利墓低倚密兽度谦产匀品覆成才交挺客践户飞访访谈步—发区各域客渐户活主待要哗集颜中选在逮武伞昌水区隶，路倾行向场于君选歉择票离易自半己厨居额住毕、票工捧作惰相依近爽的素区夺域顺，生标活活及乖工映作李可雷以海快猎速冒切堪换客锐户采描组述王悔先道生警：在映中萌南缘瑞附牛近晴做拜生诞意屈，鹿做陪建惊材呢生承意钥的报，姐觉梅得戚区呼域颠不估错滥，决在迁这来边品买庆一箩套减用苹于监自茄住收。刘震先姑生柴：堂在卡水膝果雾湖吵附款近叠住炉，暖说部十座年内前泊是财就射住板别劳墅密了谱。踢是草个葡生香意剃人杨，钩自纳己廊有迅自载己矛的率公夹司苦，助孩愈子铁在凉国茶外少，油买缠别债墅月用堤于仅养门老嘉，抄将围来每和坊孩么子省一吃起蜡住桂。客韵户萄语孤录贺：“宪这段里片的经房阅子磨真爹的婆还挨可怠以朵，贷不垒过沿价饼格莲也城很拐高催。辆”“予这厅边巡寿环循境旋不炒错洗，牛地兴段夺也律很汽好澡，显买绒了娱自蒙住吃是筐很烘理踢想略的件，扇未撑来艘也租有薯增丽值延前组景偶。东”分榴析—姑—袍客林户何觉羊大估多界数令为贡企索业胆高屋管尽、骄私丙营仪业捉主筑、迫教捉授绘为标主丙，南其植中穷企炉业琴高订管订及折私度营园业融主发占远到政绝测大舍多扁数险比秤例赶。—给—巴与看光萝谷慨的捐经泥济告结排构符吻兄合振，戴I冠T惰、艺高捐新亭技肢术禾产肉业鸟、犁金粱融轻、掌房次地藏产称业跳是晒是真主努要针行仙业激来缩慧源师。小蒙结—辈—拿客效户咏职蔽业夸以糕公六务姻员补、锹教炊授架、观私献营品业润主讯、鼓企呀业拾高俊管耍为展主样；—完—伪I遵T搂、杰高撤新某技况术晴产脾业折、芦金穿融你、冈房身地歉产夏业涉、抓高锦校包是婚主锹要辫行钥业送来染源别誓墅剧成佣交桃客办户死职述位牺分乖布别串墅哭成私交花客冶户咸行近业麦分伤布保待利李低拌密雪度差产烘品会成撇交灵客奋户餐访门谈澡—喉—璃职尺业客隆户粘职柔业翻以详公测务拌员病、枪高责校冤教抱师乓、疼私科营叨业砖主岁、竭企希业构高骄管漫为悉主朝；池I稻T版、伞高予新钳技凤术榜产市业饰、贩金岗融慨、家房水地剖产些业黑、龟高利校示是起主票要蚂行偷业秒来苍源保恋利垫低在密帖度复产倾品纷成允交开客略户披访肢谈攻—换—计需顽求分类空间主要需求备注面积

200平米左右端头比中间大10-30㎡功能间厅2喜爱交际客户对客厅尺度要求较高，并且多数客户偏好客厅挑空设计

卧室3-4个套房越多越好卫生间3

空间布局一层卫生间1个

二层家庭厅1个/卫生间1个/卧室2个

三层主卧室主卧尺度要大

其他空间厨房中式+西式

餐厅独立餐厅

地下室要有地下室赠送、最好能自然通风采光车位要有车位

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