中海紫郡名都营销执行方案及开盘前工作计划

中海紫郡名都营销执行方案及开盘前工作计划营销中心2011年4月23日1

目录第一章、准确把握市场走势实现最佳业绩第二章、准确定位提纯产品核心竞争力第三章、精准营销打造全方位推广通路第四章、全效渠道运用实现策略目标第五章、开盘前工作计划

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最高价：8300与本项目竞争关系最大，主推山居文化和节能住宅，现房销售，以三房为主，面积在130-140平米。2瑜璟湾55万1665/891/776高层、小高层现房7800-79007400（二期）起价：7000均价：7500最高价：11000沿梁溪河的景观高层单价在8000以上，二期推出沿鸿桥路两幢高层，价格在7400左右3金色江南11.6万1831/1798/33多层、小高层、高层、联排别墅现房6800-70006800起价：6746均价：6800最高价：7600金色江南还剩最后200套房子左右，未推出。三房居多，主推114小三房，4蓉湖山水32万822/779/45洋房、小高层、高层现房6700-68506300起价：5898均价：6800最高价：7570首推洋房，目前主推高层公寓，在北塘区是首次推花园洋房产品的项目可殖比寺典腥型长性脾项段目敲产脱品谱线俯丰屠富役多副样文（恶有填多济层禽、续小其高绍层添、感高革层轨、盆别乱墅竞等比多量种晶产凯品肚类肚型珠）冷，睡可四售胃房亏源使充劲足址。而组且州在伏相隐当电长铅的扑一款段折时在期域内戏与乒英什郡牺项最目错存夺在浙竞奖争默关罢系遥。1父0近毙期突推青出淋竞极争蜂性卸项垄目峰情蜂况何分存析数题据蔑来溜源监：稍房暮地史产顽信薄息列网岂/炭金朝网我络镇市惠场跃部目既前煌受挣整豆体旬市管场李环须境以影盟响瞧，周客门户唐观罩望职氛舞围划浓口厚饲，括整皱体货市太场幸低雷糜贷；停提泊高唉项嚼目终性多价移比毛显撕得慌尤晴其钻重潜要醒。新互开酿盘巩的居同肃区愁竞妨争恒项厚目趋供超应霉量魔增介大影，泥它趣们滑的套推补出武将船进投一食步燃加趣剧遍对控本撞项剧目依的逝竞眯争冒威汗胁征，哈分蚀流组地邮域芬性俘客踢群短。序号楼盘名称总建筑面积（单位：㎡）总套数/首批推出套数/认购套数（单位：套）首批推出房源类型房屋现状客户蓄水周期/意向客户数量首批推出房源整体均价（单位:元/平米）推出后实际成交均价（单位:元/平米）备注近期推出竞争项目情况1阳光嘉园11.6万994/376/211沿粱溪河景观房4#、5#、6#、7#楼期房12个月/约700组交付5000排号金8000（130平米以上赠送车位）7200由于房价含有车位，客户普遍反映价格高2万达广场70万2200/426/140沿梁青路1#、2#、3#、5#、6#、7#、11#、11#期房4个月左右/约170组交2000意向金72007000目前客户对价格非常敏感，觉得万达得价格相对还是高了；万达的户型比较单一，除了2梯3户就是2梯4户1影1可因比要典咱型蜜项鹅目瞒1室0证年惧销仓售亏量声及唇价移格广监誉测项目山语银城瑜璟湾金色江南蓉湖山水年份月份销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）销售量（套）均价（元）2010100886008768001170002001186005680077000300982001669001370004877200785001571101170005587250686003764001460006347150675001168003680079715027740056800463008871109750012680026000数奔据子来惜源构：念房纠地区产瞎信辨息叉网可局比林项蹦目趴情盏况剖分蹈析自跃1挣0咱年蛾以迈来盲，昨以揪上剖项坊目默的语销诸售副量府呈叼递植减贝趋哗势怜，迫量运价砍齐透跌醒趋脉势心明浑显烫。1侵2可拆比食典楚型翼项萍目樱1替0排年沃价护格膨走皆势首：稠（裕山裤语将银橡城退、却瑜鹿璟乔湾谜、裤金习色贱江边南螺、王蓉肾湖旨山湖水扣）从旧上侵图献可顶以互看捡出们1占0勉年颜可墓比为典似型赛项皂目毯房倒价女普德遍对走丘低耀，悠个谣别彼项效目覆从栽准脂现妙房墓到洗现汤房柴价础格扇不鼠升票反蜜跌饿，惭成虚熟伟社颜区讲价瓜格灯不镜升寻反冒跌栗，胖可策以咽从条侧叮面植反飞映察，备整桐体施市挥场驰价讯格拨走碑向捞不虏容紧乐裳观酿。数炭据央来僻源厘：宁房秃地击产侄信棍息嗓网单慌位侦：盐元可舟比细项硬目恢情籍况战分贿析1驱3单挡位上：浅套可面比桂典塑型曾项卧目踪蝶1过0疲年年每晌月盈成胀交选套松数舅走泥势养：润（叙山滚语服银愁城吃、半瑜工璟胸湾控、禾金亡色罗江缠南墙、腿蓉章湖秃山梢水地）数受据笨来处源受：食房染地洽产街信企息姨网从伶上货图勇可烦以获看荐出蹲可色比害典老型私项伏目脾1坡0妈年浅以膏来墨成矩交这套野数丙普携遍趣走巩低镜，估个贺别栗项零目泛月喊成狂交爽量嫌出产现托了牺个液位丢数惰。反沟映弟了袋整宽体狡市叼场当成靠交郑有很进撒一耀步罗萎息缩宏的受趋漆势街。可欣比化项皮目肥情尤况搭分辫析1伞41壶、月可已比衡项洗目很情接况览分背析2右、薄可先比哪项唯目漫营割销纺经膝验御及饲启电示1会5可爹比法典靠型橡项肝目讨营舒销赴经焰验乓及倘启勇示垫－俭客终户痛策烤略例含证尖：山雹语台银忠城背惰景参：南评京裤银贿城泻地篇产叹首钉次讽进因入傅无指锡僵所高开辣发纳的轿项沉目貌，徐占扩地吗1损7献7皱1关1堆0钱平吃米幅，街总枯建斩2载4央7俗0扔0息0兆平衣米她。嫌开中发捡形逗式正中育包级括科多令层至及良小促高满层承住过宅偷、燃社醒区芹配序套蚂公训建周会披所帜、外商夜业娃娱毒乐县设薯施老以惕及孤一贡个圣1魔2饮班栽幼椅儿骂园发。注额：纵绿缓色劳建括筑孙、难节环能涌住晓宅葡，旧一球直寇是斩银诸城退的迟开劳发冶特扎色惹，浪并脉获烟得败了抹多妈项此国剂家四级悠、政省游部西级仓荣慈誉菊。亿是航我旁们挑重夜点蛙关摔注揭的青同光区限域而项壤目屑。策劝略短：以蒙全闪方煮位偶的拳品掠质障诉坏求粒为岭内搬容是，驳以吧强捕大盖的混推恭广浴攻递势凉为佣载少体，荒综文合文拔叛高晕项节目玩的著高脉品绑质武整炒体招形面象答，口得驰到膨客贪户悟的英认寇同惩以绍及贴购蒙买弓。效盖果订：综子合猴的破品舰质纱诉希求傻，贼激玻发神了炸中猫高厨端要客英户弄群愧需蹈求迹以茧及愧攀惭比隆心最理宣。膊现末在凳，涛山异语沃银题城舌已坏经觉成英为集无弊锡迎高真品砖质刃楼皂盘教的白典纵型橡代顿表重（零事灶实下上终很年多木山余语世银量城另的征成纤交翠客瞒户吴之佣所损以耻接耻受酿其亏较股高榴的银价端格辫，循综钢合东品眼质村占膨了点主茶导辜因墙素判）养。经点验驼：以偏全态方俯位维的观品妄质伶诉闻求们为帆内宪容并，锻强屯大胸的辅推辆广看攻弓势障为耍载挤体诞，立踩体搬的赖进族行亩地舞段从、锦产誓品竿、丙环供境正、滩配潜套剖、椒品登牌倡等类价阀值伟诉拍求乳，大让急客童户患群截关淘注灿、衔认洞同税、没追符捧娱从沫而滩真叫正在实词现居成妈交枯。启晶示披：利客辫户讯认针同笋价节格羞是固在征认钳同玩产爽品耐综术合房诚品怒质番基扣础醉之音上乳的衣，咽同哄时郑强协大页的右推期广崇攻铺势既是紧客漠户品短在期街认宽知车的北有伞效杠方乘式场。耕做率足悔产宗品斑内座功属、开强日化亩推嫩广业、狭精高做肆区钟域竭客损户框耕扇耘蜓，绵快兰速泰去唇化沙房廊源血，他从蛾而肾与舌山捞语畅银缝城宵相是抗做衡劲。1笑6例驾证改：瑜矮璟搞湾背魔景浇：栖哥霞呼建虑设粒首擦次泼进底入以无小锡情所丙开驻发抵的隆项授目滴。乒地统段间在屡梁听溪评河达畔壳，宣无陆锡熊热壶点腾的基居疏住辟板朋块臭，肠占母地肯2钢6韵8党5橡5森5赵平迈米前，栋总预建援5面4悉0拍0哗0扑0联平弓米评。注露：趣栖染霞拆建型设瓜目蚀前通在债江贪苏药省除内婶开隔发脖企婶业范排娘名烦列催位抛第瓦一悠，姨同威时领也办是染上扇市评房朵产乓企滋业线。策荒略导：强液调细企察业烦实蕉力停及闯品近牌魂，高看价栋格联进惑入材无礼锡难市伐场税，径控炭制除放弟盘昏量桂，眠价杰格必高项开墙高披走厨，并蚕采平用震买张房廊送篇车辅位至的命形海式笛搭补售殖车俊位五，贷对秋有茶车早族竭形兔成限购炕买休诱辛惑庸。效遇果天：提愁前雅预性支纵了匪未幅来另价僻格州上松升留空圾间弊，房诚同叔时络卖习房次送深车素位蹲使慢客俘户聪来从源有变调的乖相嫁对挡单学一连。岗目观前雕二顿期悠产击品宿虽系采嘴用盒大灿幅血度胖明既折照明峰扣烟的蛇方证式砖，锄但耍整什体熊房灾源砍去返化毒也灰较第为尺缓兽慢弊。经饥验粮：在淡产轮品豆优车势成不术突何出剩，趟缺条乏刚特轿色党的绿背垫景辛下并，貌对寸自恼身合品旬牌蓄和菠市樱场只过壮于交乐送观棵。斗以碎高肌价似格浸进穴入尚市机场劈燕，佛存归在雄高伞风舒险次。可嚼比叙典千型唉项意目景营去销支经升验场及捉启友示昌－摔客缓户都策荐略启膊示将：刃以骑务非实校的什价询格嗓策丘略胜，伞获棚得堂客垫户的踩追滑捧迹，耍广肃开边客仔户惊渠泥道姿，姥快马经加练鞭永去魄化伟房径源沃，钟保堵证戏资芳金恶链卧，在地目炊前双的烫市抵场张环夏境育中樱较也为奴可色取祝。1冒7例盒证呜：山驱语克银系城现纷场房诚展登示两能图让初潜告在蜘客涂户抵提演前盾感肿知顷在捕社牵区冰生毫活僵中拌的呀场辱景淹，瓶对炮房罩地沃产侮项雷目竞前失期镜销赖售唐有益着断重壤要辣的支作撕用订。妙如倍山打语疯银吗城在缺销痛售娇前独期含便驳完戏成孔、善并渴有趁效确利胡用惊这鞭些且展拌示笔成猛为灿了铜销城售萄的裁主道要侮道援具。足祥够据以集及续充饰分师的叙现胡场尸展绳示之设驾置桶，一馋方粱面颗显仇示鹿发如展止商森的熄实坏力荒，嘉同挑时下也记是哑告丢知驻客楚户巧—熔—绿这建是银未限来等生想活贿的欢展限现甜，伶给问予苹客忙户姜信搅心嫩，从墙而绒推罚动楚其昆购魄买怜。启眠示担：成开耐盘乡丰前果“宫展另示的先侍行仆、筒充则分疤到举位孟”可乐比殃典狭型等项谢目气营殃销叫经芹验定及锐启朱示勤－彼现达场莲展发示羽策忘略1袋8例英证争：山禽语蓄银棕城可单比垮典卫型厘项得目屯营汁销件经锄验某及抽启眠示火－它现鼻场营展哄示鲁策揭略展材示腰标山准草：材告料索展祝示殊、烦样番板车房资、竖示毅范藏区会歪所半、疤准街现栗楼月（最建怒筑灰、休环肿境框）…1栽9例贴证精：山拨语地银撕城前界提英：通首泳先免完蔽善剪现晚场坡展占示桶吸袭引优客催户栗眼交球躺，恳以杨优优越啊的脆自梢然功环挤境殊以盯及闹高水码准椒的先现赴场见展肠示良将挑项春目暮形尽象趟拉起升协到腰高陷位坝。在迁长贷时爬间盒蓄金水淡后急，开希盘愁的鼠价踢格强策暮略彻采周取滤平档开拾策篇略龄，争同窝时碰在驳开化盘亮价困格钞基容础违上砖，桶推弦出犯四咽重想开壮盘猎优格惠插方锤案搅，营机造凤火絮爆戴的元销执售隙场岂面硬，敌开蚀盘亏认蓬购荐2危5瓦0愧余序套讯，辫在直逆港市筹中胆成倘为炭了武滨絮湖阴区哑的敞聚跃焦跨点葱,鸡但娃仍痛然括低来于阿开薯发衰企章业台预卧期蒜目直标宣。开岗盘放后牺通煤过知自荐然致资辆源头的防挖店掘争以贼及朋其见他舍公搬建贼配弯套促的熟完主善西，材拉笼升顶项码目纹档乏次之，通价映格恋却不始滥终佩未及有防上欧调鼓。后惜期让通脏过已客尾户梁网姐络遗的硬扩启张轧，裁客腰户就口喊碑扭的爷提姻高扫，别但体销膜售震量吐却葱呈阳递且减经趋观势粱，窄整杆体蜜销势售庸状架况着不旅容稼乐撇观呼。山柴语抵银暮城沫开钉盘泻优鹊惠时政知策1感、掌银秩城胸会霸会系员米优豆惠吵1庆%2饲、部开附盘尖期碑优轿惠汗1渔%3征、辨一股次鼻性天付侦款绢优谦惠减、马纯犬商父业泥性钻贷逢款蜂优用惠舍1桂%4嘴、建预跃付轧壹慢万炭元每车盼位绵定些金拣购水房样优坚惠献1传%5跨、威银蜜城龟地抹产漏业贴主忘凭袜产线权孟证户优巴惠揉1吧%可狠比驳典匀型脏项侨目悬营行销介经自验神及辟启禽示蛋－奴价腾格下策姻略2差0启尊示开轧盘誉一宰定技依方赖阔高考品顾质特的携现齐场侄展撒示是。在扒观柿望奶氛躬围武浓凶厚秒的扔市佩场散背撇景补下逃，苗应衡以启高突性剃价莫比秒的畏策录略贴火趣爆承入套市扮，击快嫌速山成异为多市这场冈热罪点义。通陶过漠连虾续骂不患断冻的糟推稻广纵，厉业睡主肌口辰碑仆的佛传士播押，曾保犹持盛持敏续苏的驳销疑售离量引。可祝比慨典涂型荡项旗目体营摘销简经伸验弊及锻启粘示魔－冷价归格银策寺略2肉1例炎证肤：山骨语新银萝城背吩景话：尾山伤语桌银蒸城群项踢目怒共犁分疏两尿期过开悉发黄，播1肢0知年鸽4详月煤首涂次屿开液盘私推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2007.11无锡银城“品质银城，与您共鉴”首次南京之旅

客户认知（媒体）+信心无锡银城组织近一百名银城会会员先后参观了银城东苑、西堤国际、聚福园、宝船听涛等多个项目。无锡多家媒体也一同参与。2007.12“2010新年感恩答谢晚会”会员回馈（在欢声笑语中与会员拉近距离）在山语银城现场接待中心内举行，晚会设置了自助餐、圣诞舞会、慈善拍卖、幸运抽奖环节，共吸引了250余组会员参加。推帮广众背臂景菜：作粱为舒南互京可银补城双进风入仿无预锡粪市制场肝的替试股金蔬石列，将在紧无重锡啦对虑其录品稿牌延缺伙乏钉认勤知未度帽的尼情狐况毁下泥，跌如糟何诊在热市更场敬上酷推祝广省银蛋城杰的航品承牌录，梁是滔银掌城柿的蹦首务要裤解缎决哪问蒙题睡；银评城女的遥创坊新携产暴品申是塘其晃有卫力眨的象武肿器壮；地柱段犹在持惠歪山区南所麓护，句老被江兄大野原叔址脉。推滩广演策尿略傻：大向规爽模穷的蛮强讲势粪媒日体少推墓广烦，私体万验毁营屈销和叫活浆动编营赛销相胞互普贯桐穿似的获策世略池。可肥比展典幅型厨项梦目香营米销狗经椅验确及百启公示晒－鞭推成广展策咐略2剧5例灿证更：山消语锄银霉城2010.3.8银城会会员第二次南京之行

客户体验（媒体＋会员）＋信心＋口碑传播（体验＝产品＋社区文化）“品质银城，与您共鉴”第二次南京之旅。从小区的规划、技术运用、社区生活氛围的营造等让会员和媒体切身感受银城的开发品质。2010.3.22－23中央景观示范区开放实景体验（用事实说话）中心湖景、小桥流水、曲折蜿蜒的小路，让客户全方位感受现场实景，以此打动客户。2010.4.18山语银城首批房源盛大开盘准现房销售，4月楼市销售冠军开盘期认购250余套（积累客户2000多组，交纳5万意向金约500组）2010.5.18“蓄势三年，厚积薄发”银城地产感恩答谢晚会客户回馈，促进老带新晚会邀请了所有签约业主、部分准业主以及部分长期合作伙伴，欣赏文艺表演，参与抽奖活动。2010.6与斯诺克国际大师相约山语银城。冠名体育活动，提高项目知名度。冠名“国联证券”2010斯诺克江苏精英赛，让会员参与其中，作为会员活动的一部分。2010.7“从荣巷到总统府”第三次南京品鉴之旅业主与潜在客户体验（媒体＋业主+业主亲友+会员）＋信心＋口碑传播=老客户带新客户通过已购业主的口碑传播而加入银城会的会员以及业主的亲友赴宁体验银城项目的魅力。2010.8.5“名琴名师琴童琴友见面会”

儿童活动，促进案场人气美国大都会终身小提琴家徐扬先生在山语银城售楼处为业主子女演奏并与小朋友们交流合影。

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