浅谈楼花商品房个人财务问题

浅谈楼花商品房个人财务问题

目前，许多经济发达国家和地区使用建筑花，这是在美国、日本、新加坡和其他房地产贷款业务中使用的几乎95%的比例。作为一种新型的融资方式,楼花按揭使房地产开发公司、银行、购房者三者的利益达到最佳组合。一、符合建筑和环境保护的含义和法律特点(一)楼花楼花楼花,即期房,指没有建成的房屋,那些已奠基但尚没有任何地面建筑的亦被视为楼花。所谓“按揭”,译为英文即mortgage,作为物的担保的一种类型,与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。(二)楼花三维地震抵押的特点1.楼花按揭的标的是楼花,即尚未动工兴建或正在建设尚未竣工的楼房。在楼花按揭期间,楼房实际上并不存在或没有建成。2.购房人对房屋的期待权在楼房建成后经过户手续转化为房屋所有权,期待权抵押转化为房产抵押。3.楼花按揭合同为三方合同,除借款人的义务外,担保人(即保证人也即房产商)也承担一定义务。4.作为按揭标的的期待权是非现实存在的、得于将来一定时期取得或实现的财产利益。5.楼花按揭对抵押权的实现方式具有独特性。按揭权人在按揭期间,可以代位按揭人享有房屋预售合同中买方的权利,如按揭人不履行房屋预售合同,按揭权人可以代为履行,费用则由按揭人承担。同时,为了保证按揭权的实现,按揭权人有权以房屋预售合同买方的名义,参与同房屋预售合同有关的纠纷和诉讼。6.楼花按揭在抵押标的的风险承担上具有独特性。由于期房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房产商,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在房屋交付使用前遭毁损的,应由房产商承担风险责任。(三)房屋开发、管理楼花销售、抵押贷款合同关系抵押与按揭属于不同性质的担保方式,楼花的担保相当于未来财产的让渡担保,与抵押相比,楼花的担保涉及三方主体,两个合同,三个发律关系。三方主体是指房屋开发商、按揭人(购房者)和按揭权人(银行)。两个合同是:按揭人与开发商签定楼花买卖合同(房屋预售合同);按揭人、房屋开发商与按揭权人三方共同签定楼花按揭合同。三个法律关系是:按揭人和房屋开发商之间的房屋买卖合同关系;按揭人和按揭权人之间的抵押贷款合同关系;房屋开发商与按揭权人之间的担保合同关系。二、不动产不动产抵押和不动产抵押都须登记借款人和贷款人之间的担保关系应为抵押关系。抵押和质押的一个主要区别就在于抵押需要登记,否则不具有对抗第三人的效力(而房地产抵押则必须登记);而质押不需要登记,转移占有即具有公示效力。三、预登记的保全效力楼花按揭应将预售房屋的买卖合同或者抵押贷款合同向房地产登记部门备案或者预登记。预登记,是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件尚未成就时,法律为保护其请求权而进行的登记。预登记对不动产的物权人而言是一种权利限制,其目的是保全关于此物权的请求权。这一制度实际上是物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透。物权具有对抗第三人的效力,债权没有对抗第三人的效力,但是通过预登记,债法上的请求权也有了对抗第三人的效力,即有了物权的效力。但是预登记不会禁止后来产生的其他物权的变更登记,而只能产生有利于请求权人的对不动产权利人的处分限制。预登记效力属于物权性质,即具有排他效力。经预登记保全的请求权,不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,也可以对抗任意第三人。一项有效的预登记,首先必须符合实体法的前提条件,即必须有合法的明确的债权,其次是要进行有效成立的登记。预登记具有三项作用:(1)保全作用。即在不动产的债权行为(如不动产买卖合同)成立之后和不动产物权的移转之前,虽然不动产的所有权人或者其他物权的持有人已经承担了未来移转其所有权或者物权的义务,但因为合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力,所以仅仅依靠债的请求权,债权行为的目的并不一定能达到。而在将这种请求权依预登记的方式进行登记之后,不动产的违背预登记的变更就会无效,请求权就会得到保全。(2)顺位保证作用。预登记在保全请求权这种实体权利的同时,因为纳入登记,还保全了请求权的顺位,即依靠登记而为请求权人取得了有利的顺位,使得其请求权具有排斥后续登记权利的效力。(3)破产保护作用。预登记的请求权不但可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而保全请求权人取得不动产权利的目的,而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。四、期房如已达到预售条件,则可进行抵押期房要成为抵押标的,前提条件是其具有独立性。抵押权既然是一种价值权、变价权,因此抵押物的结构是否完整并非重要,关键在于抵押物是否具有经济价值,故只要正在建筑中的建筑物,依一般交易上的观念,具有交易上的独立性,可以达到经济上的目的,就可以对建造中的建筑物设定抵押。在我国,期房如已达到预售条件,即可进行抵押,根据《城市房地产管理法》第44条,此条件为:第一,已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;第二,持有建设工程规划许可证;第三,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;第四,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。五、商品房规制合同案件的法律特点简而言之,楼花按揭纠纷根据违约主体的不同可分为三种类型:其一,开发商违约型。如开发商延期交楼,货不对板,质量不合格、“烂尾”楼盘,违法预售等。其二,购房人违约型。如购房人逾期供款、购房人存在欺诈、提供虚假证明材料、购房人死亡、残废及因其他原因丧失供款能力等。其三,银行违约型。如银行不按合同的约定期限和金额放款