房地产业-宏观环境分析

宏观环境分析

——房地产业小组成员李丽赵凌婷李贤才赵兴洪范礼民宏观环境因素自然环境(范礼民)经济(李丽)技术(赵兴洪)政治法律(李贤才)社会文化人口(赵凌婷)一、自然环境自然资源（土地）生态环境土地资源的稀缺性

中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析自然生态环境

对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。

二、经济GNP/GDP经济增长率利率通货膨胀率人均可任意支配收入货币供给工资/物价控制市场需求税收汇率经济GNP/GDP:2002年，前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。房地产业产值变化经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。货币供给9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。通货膨胀税收：国家税收政策物价控制前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点三、技术技术总体水平和发展趋势技术突破技术变迁国家研究开发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品、新技术的商品化房地产相关的技术支持硬件环保材料软件估价预售政府管理网站发展公司管理环保材料新型环保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。

技术分析公司管理VPN：技术应用和实现方式企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。

房地产软件——VPN功能房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：1.

建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。2.

行业资料采集，分析竞争对手策略。3.

认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。4.

合同资料、产权资料档案管理。5.

置率、按揭情况表等。6.

财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。7.

资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。8.

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政治制度体制政府的稳定性特殊经济政策反托拉斯立法环保立法外贸立法对外国企业态度就业立法行业规制Back政治法律特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。特殊信贷政策２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。２００３年６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（因序号１２１，所以业內都将其简称为“１２１号文件”）。１２１号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。央行１２１号文件内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知１２１号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。对于个人房屋贷款，１２１号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。地震央行121号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年1——5月份，全市房地产业贷款比去年同期减少2900万元。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：8月份，“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.38点，比去年同期上升2.42点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落。

积极影响

121文件促进房地产行业健康发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些房地产开发商利用自己少量的资金“四两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也不能卖“图纸房”了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。

积极影响

121文件促进房地产行业健康发展有利于中、低档购房者购买现房过去，盖了３、４层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。积极影响

121文件促进房地产行业健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势。尤其是信托投资大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生