上海市不夜城周边地区住房市场的纵向分析

上海市不夜城周边地区住房市场的纵向分析

近年来，一些科学家在许多地方和地区进行了重要的区域更新政策研究，其中许多人强调了垂直研究方法在评估房屋重建和城市更新时的重要性的地方。这些长期问题更容易引起学术兴趣。完整周到地考虑本地住房市场,有助于更好地为住房重建可行性方向和步骤的建立提供决策信息。除了可以整合本地住房需求,这一信息也能针对不同的房型、价格范围和潜在的需求水平,更有的放矢地改进工作;更新地区住房购买者房屋再出售时造成的财产损失的程度也就可以更加明了地摆在眼前了。本文通过对上海市“不夜城”周边地区住房市场的纵向分析来考虑以上问题,这一研究是建立在一份最近的“不夜城”周边地区住房市场的案例研究之上的,历经1987年～1997年这段时期。更早的调查引出了该地区市场反复无常和持续性方面的许多问题。本文研究的主要目的在于:(1)拓展此前有关学者早期的研究,以获得经济不景气影响下的次级市场的远景预见。(2)根据注册登记和数据统计,假设其有一份可重复出售的产权,通过与其他几个相关区域的比较分析,把该地区的最新情况置于整个环境中考虑。(3)调查研究各种可能引起市场系统性能变化的原因。(4)考虑城市住房更新策略引发的更深层次的含义。一、支持资产的更新上海市政府与开发商一直关注着“不夜城”周边地区住房市场的更新。这一地区早在火车站初建时就已成为城市中心。六七十年代该地区的土地主要用于大规模的老式工房、仓库用房和公共建筑,而到80年代后期,这些功能用房大都迁往远离市中心的地区,因此会有约1/2的用房是空置的,其地价是很低的。政府通过提供补助金和捆绑基金来支持新一轮的开发,主要是一些适中价位的公寓房项目,这些地产大多被卖给中等阶层、年轻人和单身族等。相应的娱乐和商业发展也会因此吸引同样的顾客。从公积金中提出1000万元就可以吸引约5100万元的投资,为开发机构带来了4.87元/元的杠杆率。在这一框架中,以资产为导向的更新已经产生效果。考虑到政策改革,若能把更大范围的经济更新和灵活的补助金机制支持的住房开发结合起来,定会被视为一种良好的发展策略。二、人工再售房价格趋势的变化全程研究的第一步就是弄清楚是否有一个市场反复无常的信号,是否有证据显示那些公寓房房主的财产损失情况。我们可以审视本地再售房的交易和每年的价格变化。1991年该地区的再售房市场已建成,此时几乎50处房产已转手。在1991年～1995年间,再售房价格是相对稳定的,由于经济过热和更大的住房市场,再售房价在1992年～1993年这一年间上涨了33%,而整个上海市这种价格上扬的趋势持续了两年时间,1992年～1993年是20%,1993年～1994年是13%。1995年～1997年,该地区与整个上海市的模式有所不同。在该地区,1995年～1996年再售房价格下降5%,虽然在名义上其价格在逐渐恢复,但实际上到1997年前价格并未超过1993年水平,也只增长了2%,而相应的零售价格指数的增长却达到15%。就上海而言,1995年～1996年间并未有下调的趋势,到1996年继续保持适中的幅度。而在1996年～1997年间整个上海市有6%的下调,1995年～1997年增长5%,比起“不夜城”周边地区的情况就略显良好,其指数也低于同期总的通胀率。由于每年再售房的价格趋势根据非标准的交易而走,决定商城区价格高低的是每年房屋面积大小的变化,它包括根据市政税估算每处房产的大小、住房分布的补充信息等,对一个到两个卧室的房屋的再出售的具体分析会发现两个尺度的价格降低,1995年～1996年的价格降低是由于年轻购房者的需求下降和周边地区开发的增加。交易的减少与萧条的房价市场有关。面对无法吸引人的再售房的前景,一些打算搬迁的房主就开始出租他们的房屋一段时期以待市场条件有所改善。这种租房行为很难用数据精确统计,但广告投放的数量和信息的提供会显示总量。从可得到的房产信息看出,在1000个新的置换单元中约有1/10是由联合业主或个体共同拥有综合产权,出租占有的形式超过20%。三、通过比较显示“不夜城”周边地区住房市场的变动,显示,增加了以房地产交易为主的损失发生率,是一个时间因素,也让其土地价值观也很难保证当其他地方房价直线下跌时,尽管我们对“不夜城”周边地区房价的趋势分析说到不会有持续的下跌,但数据分析仍然会提到每年平均变化值和再售房交易的反弹,把已知房产与交易联系起来看,就可以通过获得产权的付款和再出售的得款之间的比较,来获知经济损失的情况。在分析该地区经济损失模式时,有必要提到1992年～1993年间房价的上涨,因此,1987年～1997年期间950个再售房案例被分成三部分:130个是在1993年初之前买的并在1993年之初再出售掉;449个是1993年初之前买的房产,在1993年后再出售掉;371个是在1993年初之后买的房产并在1997年之前再出售掉。第三组包括一些在住房市场达到高潮时购买的房产,却极易受接下来的房价暴跌的挫折影响。这三组经济损失模式的统计见表1。根据表2可以分析那些1993年后买房者的情况,表中第一、二阶段的再售房案例的损失发生率约为14%,相反,在第三开发阶段的买房者更容易遭受经济损失,对他们来说,损失发生率高达40%,更进一步分析显示由于再售房引起的经济损失也许不该是那些不成功的开发商不成功的原因,而且也并没有证据显示“初次”再售房交易(即直接从开发商处购得房产)的就一定会比“二手以后”再售房交易更易遭受打击,表中第三阶段的不佳业绩并不单单是由于大多数的案例是“初次”再售房交易。在我看来,第三阶段房产的房屋大小和房价等因素才有可能是主要原因。与房产中房屋大小相关的分析结果在表3中列出。对于单卧室或双卧室的房型来说,他们越来越多地占据着“不夜城”周边地区的主流市场,其损失发生率实际上就是14%,更小型的公寓房的情况稍好一些(12%)。相反,三卧室或更大型的公寓房的损失范围明显更大,这些案例中,损失发生率高达35%。从表4中再看,对于那些再售房案例,房价与损失发生率之间的关系在该地区开发的后期尤为明显。就此而言,90年代初期该地区住房市场的停滞不前,说明相对于周边其他住房开发,该地区也许对第三阶段房产的定价过高了。但这种现象并不是说公寓房越大,房价越贵,经济损失率就越高。实际上,这问题在第一、第二阶段已相当明显。我们对“不夜城”周边地区住房市场的最新分析,有助于解决经济不景气的地方住房市场动态变化的问题。该地区再售房市场自90年代以来已经停滞,但并没有过极端动荡无常和急剧崩溃。尽管在大量交易中有跌价现象,但整个时期内名义平均房价还是相对稳定的。最新资料显示的1997年～1998年度经济住房市场中有所好转的业绩,让人看到了在时隔5年后,一些小的开发项目已经汇入了该地区开发的主流中。然而在这一研究阶段,该地区住房市场的明显不景气并不是其独有的现象,而是整个上海房市总变动中的一部分,放在上海市整个住房市场来看,也必有其普遍性。城市中心区住房市场的开发本文通过对“不夜城”周边地区住房市场案例的研究,审视了城市中新建住房和置换房再出售市场的发展问题。我们发现该地区再售房市场自90年代以来已经停滞,但从经济和住房市场不景气的表面情况来看,并没有过极端动荡无常和急剧崩溃。与其他地段相比较,可以明显地看到,该地区住房市场的案例并不是其特有的现象,它可以被视为是影响其他地区的一种更广泛的现象。如果没有投资机构对住房项目进行不断投资,那么无论是城市中心地区的上级住房市场的进一步开拓,还是该地区的更新计划,其前景都是令人怀疑和担忧的。案例研究的总体框架建立在一系列假定的内在因子以及廉价公寓为主的地方住房市场的基础之上。从国内各城市住房市场的不同点来看,不同地方中心地区次级市场的开发力度有所不同。这就意味着我们对“不夜城”周边地区住房市场案例的研究结果似乎还不能直接移植到别的城市中去。因此,本研究更广泛的意义在于整个分析过程中获得的对住房再出售市场的了解和认知,而不在于不同结论的特殊性。我希望本文能起到抛砖引玉的作用,以吸引更多的人从纵向的角度,对地方住房系统的开发作更进一步的研究。起初,城市中心区住房市场的评价焦点集中在一些相对短期的问题上,比如这些开发是否以一种有效的方式完成,投资是否有一个合理的市场回报率,购买者对他们的住房是否满意并觉得物有所值,政府方面支持的注入是否成功地带来了令人满意的民间投资等等。不可否认这些短期问题有其合适的一面,但更重要的是应当看到对于长期的问题我们缺乏足够的关注,比方说,二手房资产再出售市场的建立,经济与住房市场的循环对购买者投资定位的影响,人口流动趋势的统计对特定的住房动态市场的潜在影响,以及城市住房体系中更新区域和其他区域市场行为之间的发展关系等等。总的来说,“不夜城”周边地区这几年的发展趋势并不如一些学者早期所说的再售房市场是反复无常的,其近期的业绩也可概括为相对稳定的价格和再售房市场的不景气,本地住房是市场比较萧条,但并没有长期变动的迹象。似乎有一条规律,在住房市场到达高潮时购买的房产,都极易受再出售房价市场的影响。在1994年或1995年购房并在1997年之前再出售的人中超过1/4(27%)的人会经历5%甚至更多的经济损失的痛苦;而那些1994年或1995年购房却在1995年末以前搬走的人,其经历更加的糟糕,他们中有近一半的人损失了至少50%的所得。虽然损失发生率并未把交易成本和搬迁费用考虑在内,但这些数字已足以说明该地区住房市场在90年代早期房市的兴衰情况。当这些再出售案例按价格分区来划分时(见表4)