广场投标书范本

H:\精品资料\建筑精品网原稿ok（删除公文）\建筑精品网5未上传百度第一章概述第一节员当物业公司情况介绍员当物业公司成立于1987年,是我市颇有影响的老品牌物业公司。公司现注册资金500万元,员工216人,由员当新市区开发建设公司控股,具有市二级物业管理资质的独立法人企业。公司经过十多年的不懈努力和实践,积累了丰富的物业管理经验,总结摸索了具有自身特色的管理模式,形成了相当的经营规模,创造了一定的业绩,曾创立并获评审经过”全国城市物业管理优秀小区”,并于被推选为厦门市物业管理协会常务理事单位。为了取得更大的发展,我们公司正在进行ISO9002质量体系认证的准备工作。以规范化的运作进一步提高管理水平和服务质量,为业主提供更贴心、更满意的服务。公司组织架构公司现设有行政部、财务部、物业管理部、资产经营部四个部门,物业管理部下设十个管理处和绿化队、工程维修队、水电维修队。公司现有各类专业管理人员56人,其中具有初、中级专业技术职称以上的人员有14人,有37人持有物业管理岗位资格证书。(公司架构图附后)公司在管物业项目;高层写字楼:振兴大厦公寓别墅区:华新苑小高层及多层住宅区:莲北小区多层住宅小区:松岳小区、莲坂西小区、江头K小区、槟榔东区、槟榔西区、观音山小区、员当西小区总建筑面积66.35万平方米。公司架构图董事会董事会总经理总经理副总经理副总经理副总经理副总经理资产经营部物业管理部财务部行政部资产经营部物业管理部财务部行政部观音山小区管理处水电维修队工程维修队绿化队槟榔西区管理处槟榔东区管理处江头K小区管理处松岳小区管理处员当西小区管理处莲北小区管理处莲坂西小区管理处华新苑管理处振观音山小区管理处水电维修队工程维修队绿化队槟榔西区管理处槟榔东区管理处江头K小区管理处松岳小区管理处员当西小区管理处莲北小区管理处莲坂西小区管理处华新苑管理处振兴大厦管理处第二节古楼广场管理策略关于古楼广场项目古楼广场是市六强联手(其中有四家国有一级开发商)的天健发展股份有限公司推出的商业城经典力作。广场总占地面积平方米,总建筑面积44174.97平方米,其中商业用房面积27223.56平方米,行政办公用房面积16951.41平方米,作为整个前埔住宅小区配套的公建设施,它集购物、餐饮、娱乐、文化休闲和部分行政办公用房为一体,无论是整体规划、局部设计还是工程质量,都属高档次、高水准的一流建筑。古楼广场在规划、设计建设以及物业管理上都有全新的创意,作为5公里范围内辐射16万高素质人口的商圈,其SHOPPINGMALL(步行休闲购物广场)以现代国际先进店铺形态,兼具开放性、独立性、规模性的优点。它是厦门第一个”商住分离”店面项目,第一个城市商业广场,第一个步行休闲购物中心,它前瞻1的SHOPPINGMALL新商业形态,将引发无限的商机,成为繁荣崛起的东部的大规模商业中心,把厦门商业带入一个新的纪元。对于这样的世纪精品,能为它进行管理和服务,是物业管理企业的莫大荣幸和骄傲。古楼广场管理策略古楼广场大规模、高档次、商业性的物业管理特点决定了其物业管理的高标准。我公司作为专业物业管理公司,完全有信心、有能力承担起古楼广场的物业管理工作,创造商业城优美的环境和高雅的品味,使古楼广场成为体现现代城市风采的商业城物业管理的典范。我们在深入挖掘开发设计思路、开展周密市场调研的基础上,对古楼广场物业管理的各个要素进行琢磨、分析,确定了我们的整体构思和策略思路。确立管理总目标,树立全方位服务意识:根据古楼广场的物业特点,实施”不夜城”形象的设计与建设,引导整个商业城的商业经营方向,不定期举办招商、促销活动,创造商机,促进繁荣,维护开发商和物业公司企业形象,保持商场的永续经营,促使物业保值增值。实行多元化经营,在区域内开设商务服务中心,如物业租赁代理、保险代理、装修代理、信息咨询等等;开展全方位的社区服务,为业主提供全面周到的24小时服务,如设立业主投诉、接待电话,向业主提供全天候的保安、保洁和维修满足业主的需要,提高管理处综合实力。创造性地吸取国内外物业管理精华,开拓创新,追求卓越,实施高标准物业管理服务,力争在二年内建立实施并经过ISO9002质量体系认证,使古楼广场成为我市商业城物业管理的示范基地。软、硬件建设同步推进一)软件建设着眼于长远发展,将可持续发展作为古楼广场的主导思想。”管理专业化,服务规范化、经营企业化”的思想建立起一整套科学规范的管理体制,逐步导入ISO9002质量保证体系,使企业的管理水平及整体素质都达到较高层次。注重为人才的成长和发展创造一个良好的环境,致力于培育一支优质精干的员工队伍。引入形象设计与建设功能,对古楼广场进行形象塑造。全方位建立商业服务信息网,与各业主、商家建立广泛联系,满足业主需求。如物业租赁代理、保险代理、装修代理、信息咨询等等。引导业主和商家关心和维护社区环境。组织业主开展有利于身心健康的文体活动。二)硬件建设充分依托现有的管理设备,加强管理、维护,完善设施、设备,建立全电脑化办公系统、保安快速反应系统、监控系统等,以可靠的安全保障系统、完善的环境设施、安全方便的交通网络为古楼广场的高尚环境和文明建设提供物质保证。创造优美洁净、安全舒适、文明高尚的社区环境。(第四章第二节详细阐述)倡导环保意识,营造”保护社区环境,创立绿色商城”的浓厚氛围。加强绿化管理养护,保持园林或商业城的优美、怡人。实行全天候清扫保洁,对垃圾进行分类投放、处理。严格装修审批手续,规范施工行为。在车辆进出口设置监控设施,加强车辆的监控和引导,保证车辆进出和停放安全有序。24小区值班巡逻,运用现代科技手段,人防、物防、技防”三防”结合,确保安全。促进商业城的繁荣,并保持永续经营。品牌定位根据古楼广场的地理环境及社区新开辟的特点,整体商场暂能够定位于中档——高档间偏中。几个经营性项目设想餐饮:一楼内弧形部份店面,做到百花齐放,具备各地品味、特色,别居一格。增设大型中餐酒店,西餐连锁之配套,逐步形成美食一条街。(2)商场:据考察,周围还未有较大规模的商业设施,当前能够考虑以社区服务为宗旨,开设大型超市、商场,经营便民商品,力求齐全,并逐步引入高档商品(因为国际展览城在附近)。(3)休闲、娱乐:”不夜城”的支柱、功能设备齐全必备,如茶馆、足浴、健身、儿童娱乐场、夜总会等一般百姓可进出的,同时更要考虑高档的消费。(4)滞留部份的房屋经营:继续销售;招租或自营:开设多元化经营,如美容美发、电脑培训等,对古楼中心经营项目进行补充。形成”不夜城”具体实施方法聚集”人气”:由于古楼周围皆为新开发地带,而形成中心点的关键在于”人气”的聚集。面对市场直接有效、快速的方法是,有名望的酒楼和股票市场,因此可考虑证券市场和大酒楼的介入。(2)联合经营:主动出击,充分利用广告、媒体的传播作用和有营销能力的广告公司、商业集团形成捆绑式联合营销。(3)自我经营:在开发商和业主支持下,充分发挥物业公司的各类人才的作用,以利润共享、风险共担方式经营。管理方法及运作管理运作机制和工作流程在确定了古楼广场管理策略的基础上我们明确了管理的基本思路。我们管理基本思路是:选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才,以严格的管理制度规范各类服务,运用电脑管理等现代化手段,实现高效率、高水平的综合一体化管理,加强社区精神文明建设,实施品牌和形象战略。我们的管理运作机制和工作流程由组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。一、组织系统组织管理机构(见后图)说明:(1)采取垂直领导方式,在开发商、业主委员会的监督和指导下实行公司领导下的主任负责制。管理处以下设主管,编制力求精干,人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处主任直接负责,各项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排,各主管下属人员直接向主管负责,而各主管直接向主任负责。此结构权责分明,迅捷高效。(2)物业管理部负责古楼广场安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与社区文化活动等工作;工程维修部负责广场设备管理、维修养护及便民服务等工作;经营部负责经营、商场招商、宣传广告、形象、品牌策划等工作;财务部负责管理处的财务工作、文件资料档案的管理。员当物业有限公司员当物业有限公司行业行政主管部门古楼广场业主委员会行业行政主管部门古楼广场业主委员会古楼广场管理处古楼广场管理处主任1人财会部主管1人工程维修部主管1人财会部主管1人工程维修部主管1人物业管理部主管1人经营招商部主管1人经营1人(兼)商务中心1人招商1人经营1人(兼)商务中心1人招商1人出纳1人(兼)会计1人(兼)治安员15人(兼车场管理)土建1人水电5人智能化维修管理人员1人绿化2人保洁出纳1人(兼)会计1人(兼)治安员15人(兼车场管理)土建1人水电5人智能化维修管理人员1人绿化2人保洁4人物业收费1人(组织机构系统图)二、运作程序系统整体运作流程(见后图)说明:(1)整体运作流程图的设计注重全面、合理、高效,各项工作环节紧密衔接,环环相扣,相互制约。(2)在管理上的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统,从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现电脑化、智能化管理。(3)在整体运作过程中,始终坚持全过程管理,确保指挥与监督的封闭性,保证管理有效、及时到位,从而在最大限度上避免缺漏和盲点。(4)操作层职责明确,工作程序有严格的规章制度进行规范。同时倡导全员质量管理充分授权,在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。前期介入机构组建前期介入机构组建各类工种岗位培训各类工种岗位培训建立规章制度建立规章制度验收与接管验收与接管物业物业管理部设备维修部财务部经营部设备维修部财务部经营部各级各类人员开展管理与养护工作各级各类人员开展管理与养护工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作完善各类配套设施及各部门关系的协调工作(整体运作流程)三、信息反馈系统信息反馈示意图(见后图)说明:(1)古楼广场管理处的信息来源于决策指挥机构、计划组织机构和执行实施机构。古楼广场管理在平时运作时,管理处主任既是指挥员,又是督促检查者,当各项工作指令下达后,相应计划组织机构开始运作,此时,管理处主任就可在信息反馈渠道中获取信息,对决策指挥机构所发出的各项指令作出较为实际的评估,从而判断其正确与否,从中吸取经验,纠正错误,有效地克服了在工作中的盲目现象。(3)在监督机构控制方式中我们采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行,而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。计划组织机构(各部主管)决策指挥机构计划组织机构(各部主管)决策指挥机构(主任、副主任)执行实施机构(各专业岗位人员)监督指导监督指导信息反馈信息反馈监督指导信息反馈(信息反馈系统图)四、激励系统激励系统示意图激励机制激励机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制说明:(1)激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性,从而能够在一定程度上获得经济效益和社会效益。(2)奖惩机制以表扬奖励为主,以处分为辅;我们坚持以精神鼓励为主,物质奖励为辅。奖惩分明,优胜劣汰。(3)工资福利机制重在考核,拉大距离不搞一刀切,激励员工优质服务,创造业绩和发扬团结向上的团队精神。(4)培养提升机制的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神,对工作能做到一专多能,精益求精。在用人提拔上不拘一格,选拔具有真才实学的人才,做到能者上,平者让,庸者下,并把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起,使之形成人才培训的良性循环。(5)文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁,经过文化活动如集体活动、娱乐联欢晚会等的开展增强员工的自信心和认同感,增强员工的凝聚力。(6)思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能,经过与员工谈心充分调动员工的个人积极性。组织有益的集体活动和家访等方式,适时做好深入细致思想工作。管理人员的配备组建一支高素质的物业管理队伍是使古楼广场管理工作达到高标准的最关键因素。我们将在人员配备上坚持起点高、素质好、业务精的高层次配备原则,务求精干、高效、实用,在保证各项管理工作的有效落实的基础上,尽可能地节省人工开支,以使有限的经济来源更好地发挥其效能。我们根据具体管理工作需要,将古楼广场按36人的编制进行配备。(参见组织管理机构图)管理处主任:1名录用标准:本科以上学历,中级以上职称,具有丰富的物业管理系统理论知识和实.com务经验,组织管理协调能力强,能胜任社区对外事务及公关工作,有强烈的创新意识和开拓精神及良好的服务意识和敬业精神,持有物业管理岗位资格证书。工程部主管:1名录用标准:大专以上学历,电气工程师,具有丰富的物业设备管理、维修工作经验,擅长强弱电设备、通讯设备、机械电气设备、智能化设备等的维修管理,处理问题果断干练,反应迅速。持有上岗证书。3、经营部主管:1名(兼任经营管理)录用标准:大专以上文化,具有助理经济师(或初级商务师等)以上职称,精通商业营销及策划,熟悉物业管理软件。4、物业管理部主管:1名录用标准:大专以上学历,初级以上职称,有丰富的物业管理理论知识和实务经验,有较强的组织协调能力,熟悉物业管理条例法规。持有物业管理岗位资格证书。5、财务部主管:1名(兼会计)录用标准:大专以上学历,有会计员证,熟悉物业管理财务核算业务及相关管理经验,善于分析经营管理中的财务状况,提供决策参考,熟悉电脑操作。6、经营部人员:2名录用标准:大专以上文化程度,30岁以下,熟练操作WINDOWS文字处理系统。出纳员:1名(兼职)录用标准:中专以上学历,有会计员证,了解物业管理财务核算业务,熟练电脑操作。8、土建维修员:1名录用标准:大专以上学历,初级以上职称,具有较丰富的专业理论知识和现场管理经验,有较强的组织管理和协调能力,熟悉物业管理条例、法规,持有物业管理岗位资格证书。9、水电维修员:5名要求:35岁以下,中专以上文化,有相关专业的操作上岗证书,动手能力强,具有敬业精神。10、智能化设备维修管理员:1名要求:大专以上学历,初级以上职称,精通电脑操作,熟悉网络通信、电脑管理等。11、保洁员:4名要求:45岁以下,初中文化,品德良好,身体健康,能吃苦耐劳,无不良习惯。12、绿化养护员:2名要求:45岁以下,初中以上文化,有绿化管理养护经验,对广场的绿化规划思路清楚,有敬业精神。13、治安员:15名(兼车场、车库管理)要求:30岁以下,身高1.70米以上,高中以上文化,复退军人,反应灵敏,无不良习惯,持有保安证。管理工作必备的物质装备计划精良的物质装备是古楼广场管理服务工作的必要条件。本着必须、实用、节俭的原则,根据实际需要测算,物业装备计划及开办启动费用如下:管理用房:(1)管理处办公室用房30平方米;(2)商务中心用房40平方米;(3)材料工具用房及操作间50平方米。员工住户计划(提供治安等人员住房)。开办用品及费用计划:项目数量费用(元)办公用品办公桌、椅10套6000电脑(含打印机)2套16000传真机1台复印机1台18000空调机2台7000保险柜1台1000文件橱5个3000入住资料1批3000登记本、记录本1批5000各种标牌1批6000物业管理体软件1套(物业公司免费提供)通讯设备电话(含话机)2部通讯设备对讲机6部1维修器械75型室内疏通机2台5000电焊机1台900切割机1台800砂轮机1台1500电锤1台1800台钻1台600手电钻1台400电工、水工工具各2套1000瓦木工工具各1套500摇表(兆欧、欧姆)各1台3000工作梯2部1200保洁、绿化器具果皮箱30个6000烟灰筒20个3000垃圾车2部5000打草机、修剪机、电锯、喷雾器各1台15000垃圾桶20只4000清洁工具4套400绿化工具2套1000治安、交通、消防装备警棍、橡皮棍6根300手电筒6只50缓降器1只交通警示牌10块1500消防斧、扳手5套500宣传栏2个16000说明:以上各项合计152450元。管理用房装修、约需3万元。不可预见费用(152450+30000)3%=5473元。以上各项开办费用共计187923元,请开发商提供支持。第三章经费收支测算第一节经营性收入预算经费的测算依据厦门市政府有关物业管理法规及收费办法厦门市当前物业管理服务费的市场价格商业性物业管理的需要及员当物业公司的测算经验二、较为固定的收入项目建筑面积车位数单位元月/m2(位)税前收入(元)备注说明物业管理费商业用房21209.85m22.1044540.69根据《厦门市住宅区物业管理条例》第四章第二十八条规定:开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费由开发建设单位承担。该部份收入须开发建设单位支持配合才能得以保证。行政办公用房及老人活动中心等的物业管理费是否能收取;留置物业公司经营性房产能否兑现,是能否达到预测收入的关键。办公用房6822.40m20.805457.92地下车位250位6015000库房2512.79m20.401005.12留置物业公司经营性房产一层三间228.47m28018277.60参考C幢一层平均单价,约十五年回收投资,该部份收入视整体繁荣程度及需求而浮动天桥200m2408000公交站点露天停车位15位1802700扣除公交站点合计94981.33二、自营性项目(设想,当前尚难量化)1、业主产业委托管理经营根据业主多为投资性质的特点,可开展业主产业委托管理、经营业务,如代业主收取租金,缴交规定的费用,房屋维修、维护及房产中介、广告招租等。2、利用非经营性场所开展经营活动在不影响总体形象、功能的前提下,组织商家展销特色商品或补充经营者空白项目。3、招商(作为总体功能上的补充)随着周边居民入住率的提高,群众性文化娱乐、青少年课外活动场所难以满足需求,可利用空余的影视厅、”活动中心”组织健康的文艺演出、讲座等。亦可利用部份办.com公用房开办以青少年为主的电脑、外语、舞蹈、乐器等培训班。这样既可丰富周边群众的文化生活,亦可提高产权单位的经济、社会效益,同时也能带动商城的人气、财气,使之趋于繁荣。4、有偿服务为经营者提供有偿服务,如水、电器的维修、经营场所装修及日常性的生活、商务服务等。第五章古楼广场管理制度第一节古楼广场的物业管理一、管理机构古楼广场设有管理处,它是厦门市员当新市区物业有限公司的基层管理机构。古楼广场管理处设主任、经营招商部、物业管理部、工程维修部、财务部等,各司其职,各尽其责,热情地为业主和使用人提供各项服务,诚恳接受用户的合理化建议。并代表业主和使用人就广场日常管理涉及有关部门的公共事务进行联系和协助解决。二、管理服务项目楼宇主体、共用部位、共用设备的使用管理、维修及更新;2、广场公共区域内公共设施的使用管理、维修及更新;3、环境卫生的保洁、清运;4、绿化的管理养护;5、道路和停车场地的管理;6、保安巡逻,维护公共秩序和安全;7、公共维修金和公共设施专用基金的收取、使用与管理;8、物业档案资料的管理和移交;9、组织商业推广宣传活动;10、提供有偿服务项目;11、接受并协助解决用户投诉及疑难问题;12、配合有关部门,依法对广场内各种违章行为进行纠正和处罚。三、物业管理服务费1、综合管理服务费,按物价局审批价格收取,用户应当按时到管理处缴交,逾期不交的,按0.3%/天加收滞纳金;管理处书面通知超过3个月仍不交欠缴费用和滞纳金的,采取公布欠缴户名单的方式追缴,并可依法向人民法院提起诉讼。2、公共维修金,按物价局审批价格收取,主要用于业主和物业使用人的楼宇共用部位、共用设备的管理、维修,专款专用。不够支出时,由业主按规定分摊。3、车位使用费,按物价局审批价格收取。4、有偿承诺服务物价局有明确规定的,按规定收取;没有规定的,按管理处与业主商定的价格收取。第二节精神文明建设公约一、文明入驻,和睦相处;二、遵纪守法,规范行为;三、爱护设施,美化环境;四、防火防盗,共创安全;五、维护秩序,配合管理;六、弘扬公德,互帮互助;七、安居乐业,繁荣广场。第三节入驻合约本业主(使用人)声明:完全同意、严格遵守古楼广场的一切管理规章和制度,按时交纳有关管理和服务费用,如有违反,愿按有关管理规定接受处罚。管理处将全心全意为该业主提供及时有效的维修养护和各项便民服务。双方将通力合作,共同营造优美、整洁、文明、安全的工作、生活环境。本合约一式两份,双方各执一份,自签字之日起具有法律效力。第四节入驻管理规定在签订了购房协议或租赁合同后,用户请按如下程序办理入驻手续:一、用户须持房屋销售合同书或租赁合同、身份证到管理处办理领取单元钥匙事宜及相关的入驻手续。二、用户请按与物业公司既定的时间及路径迁入,保证广场路径畅通。三、搬迁过程中用户应注意安全,避免给她人造成不便。四、注意保护广场公共区域的设施、设备,如造成损坏,用户应进行相应的赔偿。五、用户迁入后,应与管理处联系,配合做好单元设备、设施的查验手续。装修管理规定为确保楼宇的安全合理使用,保证广场的整体美观,维护用户的合法权益,根据《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市建筑外墙装饰管理暂行规定》等有关文件规定,结合广场的实际情况,特制定本规定,望遵照执行。一、业主和使用人装修前须向管理处领取装修申请表,详细填写装修内容或附图纸,得到批准,领取”装修许可证”后方可按批准内容实施装修。二、业主和使用人在领取”装修许可证”时,应按规定交纳装修保证金。三、为确保装修期间广场的安全,装修员工进场前应到管理处申报个人身份证号码,并领取临时出入证。装修员工应随身携带身份证和出入证,以便派出所及管理处的检查。四、业主和使用人装修期间,须遵守以下规定:1、装修不能改变广场设施、设备的结构、承重墙、线路管网设计及位置。2、装修时间为7:00~12:00,14:00~21:00,以不影响她人休息为准则。3、不得破坏房屋结构、平面布局、外貌及使用功能。严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙等,室内地面不得凿除原砼保护面层;进户门和外窗位置不得随意改动。4、严禁改动上下水主管道、供电线路、煤气管道,排气管道,拆堵烟道或破坏防水、隔热层;严禁拆卸或移动室内的水、电、气表和其它装置的位置。5、根据市政府第78号令之第五章第二十八条规定,禁止在建筑外墙、阳台加设原设计以外的围护栅栏、雨阳蓬、管线、晒衣架。禁止将阳台封闭、设置围护栅栏、雨阳蓬或改作它用;窗栅应设在窗扇内侧。6、业主和使用人在安装室外空调时应按管理处规定的位置安装,不得破坏建筑外端和影响她人正常生活。为防止墙面锈迹污染,室外空调机架应用防锈材料制作。7、装修中产生废弃物、垃圾应分类袋装运到管理处指定的地点堆放,不得随意抛掷,污染环境。8、因装修造成的管道堵塞、渗水、停电、停水或损坏毗邻物品的,应由装修户负责修复或赔偿经济损失。9、认真做好防火工作,施工时不得使用电炉。电焊、气割时必须做好安全防护,使用电动作业工具应符合劳动部门安全规定,操作规范要求。10、装修人员在搬运任何材料、工具时,应小心谨慎,不污染公共场地,损坏公共设施;否则应恢复原状,并赔偿经济损失。11、装修完毕,应负责将土头垃圾清运干净,此费用由业主或使用人承担。五、装修施工完成后,用户应提前3天通知管理处进行”装修后验收”,经管理处验收合格且无存在影响公共设备和她人利益隐患的,退还装修保证金本金。六、违章装修责任业主或使用人不履行审批手续或超越审批内容自行装修视为违章装修,对违章装修除批评、教育外,可视情节轻重,采取如下措施:责令停工;责令恢复原状;扣留或没收工具;赔偿经济损失;收回装修许可证,取消在本广场内的装修权;交城监部门处罚。第六节治安管理规定一、古楼广场的治安管理由管理处组织,经培训的治安班负责定点执勤和流动巡逻,由辖区派出所进行工作指导和配合联防。二、广场内用户应遵守治安管理的有关条例、规定,牢固树立法制观念,积极配合公安部门、管理处、保安队搞好治安工作,维护广场的正常工作、生活秩序和安定团结。三、为保证用户安全,下班后或办公室无人时,请锁好门窗,不要将贵重财物存放在单元内,不要将私人物品放置在公共区域。四、用户和用户雇请的外来人员必须持有关证件到管理处登记。用户应教育自己雇请的人员遵守治安管理规定,并承担因其违法的连带责任。五、严格广场内户口.com和外来人员的管理。用户应及时申报户口,外来人员须按市府95第2号令规定办理暂住证,任何单位和个人均不得容留”三无”人员居住。六、严禁在广场内聚众赌博、打架斗殴以及利用住所从事卖淫、嫖娼、吸贩毒、传播淫秽书刊、黄色音像等活动。七、提倡见义勇为的精神,在出现治安异常情况时,用户能挺身而出,及时予以制止。八、搞好群防、群治工作,发现案情或可疑情况应及时向派出所、管理处或治安队报告,并协助处理,共同搞好小区的联防保卫工作。第七节消防管理规定一、消防工作要贯彻”预防为主,防消结合”的方针。用户应与管理处一道积极配合消防部门做好广场的消防宣传和防范工作。二、爱护广场公共区域的消防设施(消防管道、消防栓、水龙带、水枪、消防器材和通道灯具等)人人有责,任何人都不得损坏、拆除、移动、盗窃。如遇火情,用户有权使用以上设备进行灭火工作。三、要始终保持消防通道、应急出口及楼梯、电梯出口的畅通,禁止损坏消防设施设备;管理处有权将堵塞出口的障碍物搬离和更换受损的设施设备,原责任者将负责所有由此而产生的费用。四、严禁携带易燃、易爆物品进入广场;严禁在广场内燃放烟花爆竹,不得在楼梯过道、公共场地随意焚烧纸钱或废弃物。五、安装、使用家用电器以及燃气、燃油设备必须符合消防安全规定,严禁超负荷与无人监控使用。人员离开时,须关闭所有电器,认真检查并排除一切可能发生火灾的隐患。六、广场内楼宇、商店应按规定配备灭火器,放置在易于取用的固定位置,并定期换药与更新。七、发生火警,应立即拨”119”电话报警,讲明火警单位、地址、电话、着火物品,并报告管理处值班人员;立即关闭火灾现场电源(不得切断装有启动灭火设施的电源)、煤气闸阀,启动灭火器材,积极投入灭火工作或迅速离开住所。八、违反本规定,造成存在火灾隐患的,管理处有权责令限期改正,逾期不整改者,上报市公安消防监督机构处理。九、用户应选派消防负责人,负责消防工作并组织参加广场有关的消防培训。第八节环境卫生管理规定一、管理处保洁员专职负责广场公共部位、公共设施的清洁工作,清除广场垃圾、污物,为用户提供优良的工作、生活环境。二、广场卫生实行垃圾袋装化,用户应于每天8:00之前将袋装垃圾置于垃圾桶内,以便保洁员及时清运。三、保持广场的整洁美观,不得擅自改变广场公共区域任何部分的外观及颜色,不得在窗外及外墙堆放、悬挂有碍市容的物品,不得搭建各类违章建筑。四、自觉遵守公共卫生秩序,遵守社会公德,不准随地吐痰、便溺、乱倒垃圾、乱扔烟头、纸屑、果皮、食品包装袋及其它废弃物,不准占用公共场所及楼宇的公共位置堆放、吊挂杂物。五、不得将任何动物、家禽带入广场,严禁饲养家禽家畜,未经公安部门批准不得饲养家犬。六、未经批准不得擅自张贴标语、广告和宣传品、悬挂广告牌或物品;严禁在建筑物、公共设施上乱写、乱画、乱刻、乱张贴。七、商业、饮食业必须落实厦门市”门前三包”责任制和环保有关管理规定。八、对违反本规定者,管理处给予劝告、限期改正,并可提交城管部门;依照《厦门市市容和环境卫生管理办法》有关条款予以处罚。第九节绿化养护管理规定一、物业公司绿化专业队负责广场庭园绿化管理、养护工作。二、广场公共区域内的花草树木及绿化设施是全体业主的公共财产,人人都有维护和管理的权利和义务。任何单位和个人都不得占用和损坏。三、不准攀折花木;不准在树上、绿篱上晾晒衣物、吊扎铁丝、钉铁钉等;不准向花草、树木、绿地倾倒污水和废渣;不准损坏绿化设施;不准擅用绿化用水。四、行人和车辆不准跨越和经过绿篱,践踏花木;不准在绿化带内堆放任何物品、设置广告牌、摆摊、设点、踢球、玩耍、停放车辆。五、不准在绿化地擅自种植树木;不准侵占绿地或将绿地改作她用。六、凡人为造成花木及绿化设施损坏的,管理处给予劝告,责令恢复原状和赔偿损失,并可提交城管部门,依据《厦门市城市园林绿化条例》有关条款予以处罚。第十节车辆管理规定一、除执行公务的警车、救护车、消防车、工程抢险车等特殊车辆外,其它车辆进入广场,应严格遵守车辆管理规定,维护广场交通秩序。二、广场设有地面固定车位,非固定车位及地下车库,车主可到管理处办理临时或固定租用登记手续,缴纳停车费,领取停车证,凭证停放或缴费停放。三、进入广场的外来车辆应停放在指定的停车位上,并按规定缴纳车位使用费,不得随意停放在人行道或消防通道。四、车辆进入车场(车库)时,车主应认真配合管理人员仔细检查雨刮器、后视镜、前后车牌、标志、玻璃及外观等,如发现有破损或丢失等情况,应查明原因,分清责任,否则,一切责任车主自负。五、进入广场内的车辆不得碾压绿地,污染路面,不得损坏公共设施,不准高速行驶,鸣放喇叭。严禁装有易燃、易爆、剧毒或有污染性物品、漏油、漏水的车辆进入广场。六、不得在广场内冲洗车辆或停车清扫车上的杂物于地面。七、摩托车、自行车、三轮车实行定点停放,车主须办理手续并按物价局规定的收费标准交纳场地使用费。八、违反本规定的行为,管理处有权责令改正,责令赔偿损失或恢复原状,并可根据《厦门市住宅小区物业管理条例》有关规定交执法部门予以罚款;发生交通事故者,送交通管理部门依法处理。第十一节停车场管理规定为保证停车场的使用及满足用户的需求,所有使用车场之用户或雇员,应严格遵守并服从广场管理员指挥,规定如下:一、地下车库及地面停车场为24小时开放。二、车主可到管理处办理临时或固定租用登记手续,缴纳停车费用,领用停车证,凭证停放或缴费停放;并需于到期日前10天办理续租。三、车主应严格遵守指示牌上规定的行车路线行驶,进入车库、车场的车辆不准高速行驶,鸣放喇叭。四、车主应注意地下车库的限高,货车和面包车不应进入地下车库。五、严禁在车库、车场存放危险品,如:汽油、柴油、油漆、纸张和纸箱等;严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃易爆物品进入车库、车场。六、不得在停车场内冲洗车辆或停车清扫车上的杂物于地面。七、车主应将车辆停放在指定车位,避免阻碍其它车辆停泊。如因在车库、停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施的损坏,车主需赔偿损失。八、如车主屡次违反车库、停车场规定,管理处有权收回停车证,禁止其使用地下车库及停车场。第十二节电梯使用管理规定广场为用户提供电梯运行服务,为更好地保证电梯的运行特制定本规定。客梯:电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污、乱扔杂物。禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍,儿童乘电梯应由成人陪同。不允许用客梯搬运货物、垃圾等,如特别需要应报经管理处同意并派专人监督使用。4、用户在使用电梯的过程中遇到问题或异常故障,应立即将情况报告管理处,管理处对电梯做必要的维修及处理。货梯电梯内禁止吸烟、吐痰涂污、丢弃杂物。严禁载超重、超长物品及易燃、易爆及有毒、有腐蚀性的危险品。不允许开启轿箱顶部的安全窗和安全门来装运物品。4、搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯,由其货主承担责任并负责赔偿。扶梯禁止赤脚搭乘扶梯,以免发生危险。儿童须由成人陪同搭乘。禁止扶梯搬运货物。乘梯时不得嬉闹,不得倚靠扶手,以免发生危险。严禁在扶梯上任意刻画、涂污、吐痰或丢弃杂物。四、各类型电梯处于维修状态时,除工程维修人员外,用户不得使用,以防发生意外。五、用户应自觉遵守本规定,听从电梯管理人员的指导,违章者应服从纠正,否则产生的一切后果自负。对影响电梯正常运行或造成事故者要追究责任,承担由此产生的费用。第十三节公共设施管理规定一、遵守公共、公用设施管理规定,自觉爱护公共设施,发现问题及时向管理处反映,以便及时修复,确保公共设施的正常使用。二、广场区域内的各种公共设施,如道路、路灯、消防设施、配电房、供水、供电、供气、供水、排污、园林绿化等是公共财产,任何人不得随意损坏。三、任何单位和个人不得在广场内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线。如有特殊需要,应按规定报有关部门审批,并与管理处就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后,方可施工。四、严格遵守政府有关”雨、污水分流”的规定,不得擅自把污水直接接入雨水井;不得把杂物丢入管道,以免造成管道堵塞。五、尽量避免挪动或踩踏污、雨水井盖。六、违反本规定者,管理处有权责令修复,要求赔偿损失,情节严重的送交有关部门追究其法律责任。第十四节商场、写字楼管理规定为了加强广场内各商场、写字楼宇的管理,营业的单位和业主除严格遵守国家和厦门市的有关政策和法规,依法经营外,还应遵守下列规定:严禁随意动用水电设施、消防器具。严禁在走道、公用场所堆放物品或扩大营业场地,违者要在限定期限内搬走,恢复原貌。必须按规定向管理处申请挂招牌事宜,若无申请,擅自在公共场所张贴广告、标语等,管理处责令限期拆除。必须按管理处规定的地方置放垃圾桶,严格遵守”门前三包”规定,保持店容店貌及环境清洁,无蚊蝇孳生地。合法经营,不哄抬物价,短斤少两,严禁变买过期、变质仪器和假冒产品,以及从.com事卖淫、赌博非法活动,违者送交有关部门责令停业整顿或终止租赁合同。商场、写字楼使用人必须加强安全防范,下班锁好房门、财务票证、重要文件,保险柜锁匙随身带走,关闭水、电、气开关,否则造成的一切后果自负。商场、写字楼装修必须严格遵守古楼广场装修管理规定。按时缴纳管理费、房屋公共维修金、水电费等相关费用。文体娱乐场所管理规定管理处将立足提高整个广场的文化层次,向用户提供健康、老少皆宜的各类活动,定期向用户提供活动信息,丰富广场娱乐活动。用户进入文化娱乐场所,有责任和义务遵守下列规定:禁止吸烟,随地吐痰,乱丢杂物,高声喧哗。在文化娱乐场所只能进行健康的、合法的娱乐活动。要爱护文化娱乐场所内的各种设施,遵循设施的使用、操作规则,不得损坏,因使用不当而损坏的应照价赔偿。在文化娱乐场所内,要和睦相处,互相尊重,不得拖拉、抢场,要服从管理人员的先后安排。特别在中午12:00—2:00,晚上11:00—早上6:00期间,避免影响周围住户的休息。允许外借的刊物、器具,须经管理保同意并登记,交一定押金后方可外借,否则以盗窃论处。节约用水、用电。凡进入有偿服务场所时,必须按规定缴费,不得蛮横无理和拒绝缴费;进入无偿服务场所时,要注意安全(无管理人员在场服务)并自觉爱护场地设施。凡违反以上规定者,将视情节轻重以教育、罚款或送交公安机关处理。第十六节空置房管理规定为了更好地对空置房屋进行管理,保障房屋的配套设施完好,保障未来业主对房屋的合理使用,特制定如下管理规定:管理处管理员每日巡视过程中密切注意空置物业情况,并在情况变化时及时通知管理处主任。管理员的检查项目如下:密切注意电表、水表是否运转,如运转应及时进入户内,关闭水阀、电掣。检查房屋及其配套设施是否完好。管理员须保管好房屋钥匙,摆放整齐。第十七节房屋租赁管理规定业主在进行房屋出售、转让、馈赠、出租或以其它方式处理或变卖时,必须在上述行为发生一个月内与新业主(或租户)一起到管理处进行登记,结算有关费用(管理费、水电费及其它费用),办理入住手续。凡因发生房屋出售、转让、馈赠、出租或以其它方式处理或变卖而未到管理处办理有关手续的,管理处将会视该房产仍属原业主,由此而发生的费用及一切经济纠纷仍由原业主承担。属房屋出租的,租户可凭租约及业主委托书代为缴交管理费、水电费及其它有关费用,管理处只将其视为代办形式,所有因该房产发生的一切事务、费用、纠纷仍由业主负责。所有因发生房屋出售、转让、馈赠、出租或以其它方式处理或变卖等处理而成为承受人的,享受其相应的权益,同时也必须承担相应的义务和责任,包括遵守广场公约和其它有关的管理规定。第十八节档案管理规定一、物业移交时派专人接管原管理单位保存的有关古楼广场的档案,分门别类造册登记,办好移交手续。档案分工程技术资料和管理工作资料两大类。档案原则上不允许外借(上级房管部门调阅除外),因特殊需要,经管理处主任同意后方可外借。借阅档案资料时,必须经专职管理人员同意后,方可借阅,并办妥借阅手续。借阅完毕,及时归还,并办理还档手续。管理工作资料,需存入电脑备份。重要的档案资料,需要加密妥善保管。所有档案资料需储入专柜保管。第四章物业管理内容及管理服务指标前期接管工作古楼广场施工已接进尾声,各项设施已逐步就位。因此,物业管理必须尽快介入,针对广场建筑设备设施、配套的设计、施工等实际情况,提前拟订各项管理方案,熟悉各项管理内容。同时,利用业主看房、购房机会,进行沟通、宣传。二、在提前介入基本了解情况的基础上,做好验收接管准备工作,进一步熟悉各项物业的性能与特点,及时发现存在的问题,反馈相关部门,预测管理中可能出现的问题,准备相应的措施,完善各项管理方案。三、在接管验收过程中,认真审查图纸、资料,并加强现场查看工作,发现问题,做好记录,督促整改,签订书面移交手续,做好遗留工程备案。四、举办隆重简朴的入驻仪式,采取高效、便利的入驻手续,建立业主/使用人的档案资料,及时提供各项便民服务。五、严把装修审批关,建立严密的装修监管体系,预防违章装修的发生。物业管理内容一、公共场所及公共设施设备的管理房屋本体和公共设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,保证公共场所和公共设施设备处于良好状态,是提供优质服务的最基本条件。为此,我司制定了完整的维修保养计划及相关的管理规定和岗位职责,并派驻专业工程人员进行日常管理、检查、监督。区内道路、楼梯、电梯等及时维护;房屋屋面、外墙定期检查,如发现渗水、破损等及时维修;房屋内外立柱、梁、廊道等定期检查;公共走廊、露台的栏杆每年除锈、油漆一次;区内化粪池每年清理一次,地下管道每季度进行冲洗、疏通,确保雨、污水排放顺畅;对区内零修、急修,做到零修及时完成、急修不过夜,并按《维修回访制度》进行回访记录;设备操作管理人员必须熟悉各类设施、设备的性能、特点按行业规范标准及操作规程,做好运行记录和值班记录,认真做好交接班;按照维护保养计划,做好各类公共设施、设备的日常维护、保养,按时年检;发生设备故障,及时报告,接报告后迅速组织维修人员在规定时间内修复,并做好维修记录;10、对于设备的大修、更新或技术改造,须申报方案预算,经相关部门审核后实施,使之更加安全、有效、经济、可行。二、车库(场)与车辆管理为了使广场内交通秩序井井有条、不发生交通堵塞、不发生车辆被盗、损坏事故,根据古楼广场停车(库)场自身条件,我们拟采取以下办法:1、在停车库的出入口,设置导向标志,使人车流向明确,避免车道发生堵塞、撞车、撞人等事故。2、为了车辆停放整齐、有序,我们采取导向标志,分区分片,使车主一目了然,对号停放。3、指定专职人员对车库进行24小时服务,对车主礼貌在先,安全第一,有求必应。4、除了摄像监控外,我们还24小时采取不定时对停放车辆巡逻检查,做到技防与人防相结合。5、严格按照物价部门收费标准,收取停车费用,严禁乱收费现象。6、定期对停车库的配套设施进行维护保养、保证其使用功能。7、做好车辆交接班记录,发现问题须对接班人员交待清楚。三、治安管理:由于古楼广场面积大,商铺多,客流量大,出入人员复杂,容易发生治安安全问题,因此我们把安全工作放在首位,努力做到管辖区域内无偷窃、无治安事件。针对该项目特点,本公司采取以下措施。必须明了和掌握各种监控设施和操作技能,充分利用巡视系统、消防报警监控系统及对讲设备,对广场周围及内部各楼层实施24小时不间断巡逻,并记录各部位的安全情况,及消防设备、公共物品的完好情况。2、确立”人防为主、技防物防为辅、全面防范”的整体治安思路,划分各安全片区,明确重点安.com全保卫部位,采用”三岗”结合,即巡逻岗、守卫岗和机动岗联合防范,着重安全防范点、线、面的配合和互动,对各进出口和主要公共部位实施24小时严密监控,发现可疑情况及时做出处理。3、与派出所建立警企共建关系,定期与广场内相关单位分析治安形势、特点,明确责任范围及防范措施,形成治安综合力量和群防群治的局面。4、治安管理人员严格遵守上下班时间,做好值班记录,上班时警容严整,文明执勤,不得与她人闲谈,不准做与值班无关的事情。对业主及来访人员要礼貌对待,在任何情况下不准吵嘴。5、执勤人员要严守本职岗位,不得擅离职守,队友之间团结友好,紧密配合。6、定期进行政治思想学习及岗位业务培训,以提高治安队伍整体素质。7、对商场内大件物品的进出,要主动询问清楚,查验证件,实行登记放行手续,认真记录,以防偷盗。8、遇有紧急情况时,冷静对待,能制止的要立即制止,充分利用智能化安防系统及综合防范体系,并及时向公安机关报案,协助侦破案件。9、严禁在广场内私设摊点及广告牌,乱张贴现象,一经发现必须立即清除,禁止各类收旧、废品人员进入。10、对装修施工人员一律按要求挂牌进出,及时发现阻止违章行为。11、遇有火警时,要保持冷静,及时正确地向119报警,运用消防自动化系统,采取正确的应急方案及时处理。四、保洁卫生由于商业广场人员杂,流动量又大,商品包装杂物多等因素会导致广场垃圾多,环境卫生差,因此保洁工作特别重要,只有一个整洁的购物、休闲环境,才能保持其美好的形象,以吸引更多的顾客。为此本公司特设保洁员4人,制定了完整的岗位职责和管理规定及奖惩制度,并对整个保洁区域进行科学的划分,形成包干责任区,实施全天候、全方位的保洁。1、每天清扫地面、道路、明沟、露台、楼梯、过道、电梯轿厢两次,并负责区域内巡逻保洁,随时保持各公共场所无纸皮、烟头、污迹、堆积物。2、每天清运垃圾两次,彻底清洁各楼层垃圾桶及果皮箱,无味无污迹。3、每天清擦公共楼梯、露台扶手、电梯轿厢、消防栓箱、公共房门一次。4、如发现过道、露台及其它公共场地积存污水、应立即清理,以免蚊虫滋生。5、定期投放药物,灭鼠、蚊、蝇、虫,使整个广场内无蚊、蝇、虫滋生地。五、绿化管理绿化环境是影响整个广场质量的重要内容之一,固而绿化管理工作是物业管理不可缺少的部份,只有一年四季不间断地进行养护工作,才能使其生长旺盛,花红叶绿。1、安排两名有经验的园艺工为整个广场绿化管理的直接负责人,负责日常的养护工作。2、制定日常养护计划,进行科学管理。3、抓好花草树木的初期补种和养护,及时浇水,保证生长旺盛,定期进行施肥、修剪、清除杂草、松土和病虫害的防治。4、保持绿地清洁,及时清理杂物,设立爱护花草树木宣传标牌,加强宣传教育,防止人为破坏。5、对花草树木进行分类,挂牌,让大家增加对花木的认识了解。六、社区文化活动社区文化活动是创造良好的