南国新城前期调研定位策划案

南国新城前期调研定位策划案目录第一节长沙市房地产发展形势及政策分析………………1一、2005年长沙房地产市场运行基本情况………………1二、2006年我国房地产业发展的政策导向………………6三、2006年房地产发展趋势展望…………8第二节区域结构调查与城市发展规划调查………………10一、地理位置及概况………10二、公共设施状况…………10三、交通道路体系状况……………………10四、区域性质与功能特点…………………11五、规划展望………………11第三节区域个案调查………11项目SWOT分析…………………29市场需求分析………31项目思路……………39项目定位……………40一、项目定位之基准………40催二、壤项目肯市场枝定位释原则酿……磁……典……编……亡……顿……状……潜……此……译……中42顽三、养市场抽定位宽（开密发档雀次）艘……裁……席……拔……表……且……获……猫……敬……轮42醋四、荣价格蜓定位视……煤……野……梁……树……毙……敞……牌……添……愉……哲……取……袭45气五、字客户何细分酱……纺……异……很……辨……袋……仁……岭……还……嫩……考……高……寻45薪六、抓客户该定位牺……苹……寺……页……霜……洒……吐……乒……欺……万……执……虎……夜49妈七、雀功能品定位倍……否……墓……塘……怀……析……拨……恶……阴……云……绕……悼……独52沃八、绒建筑训规划蛇设计助建议头……踢……辱……怎……午…冲……挥……绣……扑……鬼……被…柔53驶九、叙户型墙定位障……词……酸……笛……惑……专……策……富……似……爽……光……喝……声61荷开发斥经营块指导般思想铃……洞……阀……捆……玉……良……回……酷……熊……搂…酸64腹仅第一掘节装备长沙侵市房绑地产球发展底形势槽及政尿策分惜析碎吴苏从全扁国来传看，则20虏05永年房昌地产仙市场氏调控闸初见刊成效秋，房歪地产举开发帜投资叔过快不的增陶长势抵头得似到一描定的送遏制腐。以傅3聚月旋17幼日央钞行调炒整个泉人商它品住犹房贷耀款利钟率为宏起点东，以瘦随后麻出台测的漂“棉国八吵条洲”代为标献志，窑长沙陡市房绸地产拐业进仇入了苍一个痕调整约发展榆的新猎时期帝。在倍国家们宏观愁调控签政策公的影贞响下述，长校沙房矩地产锻市场邮投机广苗头陆得到推抑制备，普我通住泪宅商逆品房友政策泥优势公初现姻，商嫌品房跌交易徒量大似幅增翁长，剪商品四房价柴格涨阳幅平县稳，俘二手轿房成婶交增幸幅减繁缓，赛房地残产抵筛押登悦记继桥续攀阅高，提房屋孩拆迁争量下貌降，增国家椒宏观责调控茂效果单开始礼显现克。随台着中舍央稳房定住愚房价装格各饶项调影控政嚷策的爷逐步夸落实营，我遗市房忙地产材市场逢正朝壮着遏起制投旋机、疑控制达投资资、引自导合旗理消势费、剧稳定巷房价理的预桥期目着标健每康发凑展。传一、介20割05筑年长羞沙房渣地产疼市场领运行颂基本膏情况惨1铜、务桐实基野础，蓬固定秘资产倘投资匪稳步凡增长绢长沙龟市固宜定资饰产投抵资从昨19皱98热年的抗14估8.痛43贫亿元厅，大老幅上袍升到瘦20坑05傅年的娇88四1.规44酱亿元怨（饱20雄00怕年后威平均安增长嫂率为迫51搞.8妄%睬），法成为答推动块长沙拐经济过增长移的强提大动贫力。业长沙姑市加座大固堂定资拌产投卵资力蜻度，斜交通败、市折政、蚁电力湖、邮捉电通垫讯等适城市复基础商设施施日趋毛完善里，城刃市功浴能明烘显增韵强，剃城市崭规模尾初见父雏型兔。固君定资挂产投初资的肥增长害，改绳变了肺城市乞面貌再，也驴推动荒了房悬地产戒业的侵发展五。纳2洋、居蓬民收咸入的洗提高奖为房割地产射发展浙提供盛了支仁撑踏在整您体经醉济发刷展的英同时物，长岗沙市州城市唯居民底生活江水平伟持续旬提高票，年企均增钳幅负10笑%杆左右总。趣20摘04扇年长斜沙市抖城市南居民览人均厚可支渡配收疾入达拒到巨11弦00潜0前元，眯远远纱高出摧武汉哪、海拣口、锤河北直、郑夹州、揭成都映、兰赞州等园其它堆同等扎城市诉，已拒处于宵中西鞠部同甜类城车市前哪列。承根据你长沙枝市十傲一五接规划而，预迹计到缎20行10宴年末有，城衬市居金民人访均可塞支配肿收入言将达贡到呈20镜17郊0仙元。霜收入盈的提龟高，传为房监地产旺的发钟展注爬入了萄持续勇的动肿力，缠成为满房地找产发译展的绪最大活动力圾。绘3威、房都地产挥投资瞒依然沉高歌劝猛进阁自沿20碑00泽年以厕来，鼻房地怒产开夹发投盛资迅稍速增边长，侵经济妥的发伏展和辩固定踢资产被投资辽的增非长，程为房粉地产狼业的司发展王奠定返了坚芝实的米基础吼，房掠地产砍投资序逐年漠增长跌，保罚持了究良好奏的发郑展势采头。峡虽然铁受国曲家宏眠观调杀控的言影响歼，稠20踏05撕年开插发投践资为执25市6.坛35递亿元鼻，同傲比增谣长谷46量.0善4济％。辆说明族投资碌者普四遍看尚好长胀沙市把场，头对未惊来市谎场充裂满信找心。疮4奶、竣悄工面惩积首纹次出魂现负赵增长阔绪渗20减00乓－筑20根04昨年后岩长沙眠房屋然施工傻面积波和竣葬工面盗积呈攀现同晃步增距长的电趋势抛，侨20惜05姑年施耐工面刊积继斑续保介持了待稳步禽增长艳，房韵屋施非工面前积怒19报13昏.5震7肃万平梳方米劈，其谈中新坟开工灯面积自77畜9.煎54稠万平垮方米废，同威比分谣别增乞长宏30毛.8镇5纤％、必25辆.2丢1塌％；棵但竣私工面梳积首诱次出绿现负竖增长棍，竣社工面折积存51药5.指16笛万平版方米兵，同枝比下醉降了洋12行.9扮7倾％。暖袖太出现砖此种鬼情况怨的主仿要原赞因，完一是占由于傍近两诚年新睡开工伸项目洁较多未，商确品房摧施工兆量较赚大且达多为胳大盘算，施想工周粉期较忆长，宏同时爸银行遍贷款昆门槛者提高顾，造毕成相略关增薯长速喜度放累慢。第二是茂国家钱宏观杜经济榜调控顷对市观场的补牵制差作用疼。宏当观调挥控使海很多镇市民循持观繁望态躲度，巷宏观屡调控帮的不章确定交性，渣在市扛场不享明朗痰的情病况下疗开发召商对蜜进入狡市场炕十分雕谨慎悠。肢恨沟预计泪2耍00财6灯年商治品房揉竣工争面积享将有敢较大作幅度渡增长并。同险时预董示着均未来酬几年未长沙园商品欺房供衔应量游逐年崇大幅歼增加畜，将魄会有话一个型大的劲放量朝期，敏未来系商品驶房将跟面临株较大摸的销打售压稀力，唤市场侮竞争京将日情趋激兽烈。采5派、销由售面轧积首摇次超孙过竣捐工面蜓积缎盆懒长沙煎市房制地产闭销售早面积反数量给一直佳呈平哈稳增冻长的乏态势剩，但严增长裙率波明动较蒜大，消呈波覆峰波辈谷交卡替的泼现象船。稍20租05棉年长裂沙市粥共有秀58直4.倘19忍万平粉方米休商品伟房批屿准预卸售，顾同比湿增长荒29烧.9览4常％。帜成交冤面积牲63拴9.周02问万平诵方米阻，比搅去年狐同期添增长口41案.9厌4肺％，黎而竣已工面柴积营51屯5.龙16粥万平趣方米恰，销告售面倒积首支次超殿过竣份工面限积。兆刚脂出现食此种打现象简的原修因，叠一是梦受国芹家宏谨观调粒控的聚影响呀；二哨是羞20喂04梢年开箱发过灰大，车尚有党很大轰部分管未消妖化；西三是章随着产经济树的发勤展，饲居民宋收入效的不鹊断提蜂高，悦市场晓需求板旺盛牢，需薯求量舌大幅央增长匆。冶遣聋以上敬数据担说明西了长元沙市亏的房萍地产骡开发哑缺乏洲理性令，跟陪风趋薪势较点为明跪显。思市场塌火热异时，欲开发抱商就示盲目吗的增笋加市晃场供稿应量秘，造前成市锦场供灾大于敌求或参暂时导饱和译，就跑会出打现相缘应的掉停滞除消化伙期。行旺盛肿的需漠求，缩将会逢又一认次刺题激市染场，柴导致个市场刃的火火热。保可以泉预见荷，桑06款年长胳沙房亏地产掀市场江将会杀迎来目另一裤个高衫峰。古6亚、商欲品房赵价格去平稳妖上升受夸妻长沙比市商舟品房底销售洽均价艘在柔20来01栏年与版20砖02熊年之联间，阳出现把停滞革不增沃。在慨20王02乡年后烧，市垄场供交求矛各盾发自生变其化，客导致漂20的03阻年商争品房级销售悔均价丹增长兰幅度铺较大孕，摆终脱了户20绘02胶年以记前的绣弱势疫形态疾。堵20匀02放年以惜后，密商品波房交芝易依询然保仇持了汗强劲甚上升溉的劲弃头，羡市场夏需求叛量旺守盛。轮20成05酱年商市品房息销售就均价柴为嘴30买30戚元毅/城平方书米，滑同比喷上涨子10枯.6警7需％。皇吧拔受国承家宏播观调敬控政芝策的切影响魔，妹20斗05枣年上怜半年厉商品衣房市舅场供链应总座量受急到了露一定吃程度山的压趋缩，暑商品耽房销径售量列大于属商品喘房竣剪工量笨，加卵之建福材价莫格的扇上涨虫，商赤品房恨品质造不断树提高苗，导卧致长砍沙市奖商品假房价搬格保稍持了迫健康让合理醋的上抄扬。语金猫从目彼前在竞售的蛾商品弟房产叠品来汪看，繁小高萌层产醒品是焰市场喷主流慨产品室，占继总数芝的击壁湖40酷％，章其次苗是多潮层和涝高层柔，所检占比剑例分奖别是趴24丢％和织22昂％，第高层博基本淋上集没中在均市中统心地后带，逐从城膝市中取心向廊外延嘴展，撑其产英品依设次为栋高层情、小管高层言、多练层和连别墅低，符回合市显场发课展的献一般政规律茧。槽7材、二带手房老市场籍增速锤放缓篇悔恰二手昆房市息场是茧房地总产市喜场的费重要所组成兰部分吃，也歼是房享地产沟市场遵成熟浑的一开个重雨要标辱志之拼一，预二手翠房地鞠产市横场与侄一手果房市晕场相栗互依亿存、理彼此泥影响监，二苏手房钥市场砌活跃柿能促送进一裳手房膀市场羽的良氧性发白展，修一手闯房市绩场发分展变烈化反单作用与于二补手房握市场贷。滴望颠自苗19侦98袋年以盛来，肠长沙惯二手走房市蝇场交枝易在脸60桌万平痛方米喷左右葡徘徊粱五年久之后零，哈2仓00制3斜年终楼于实榴现了钳突破灰，冲猴破谨10构0班万平伟方米钞大关孩，之吹后成管交面利积一辰路高挑歌猛梨进，判20挣05较年嘎悼然而慎止，石与储20柏04灵年基鸡本持巷平。翼20乎05色年二怎手房赢交易滤面积索18敌7.仰54怪万平姻方米阶，比毯上年陵同期还增长蜓2.定67沙％，令增幅叹有所肾下降士。霜塑初究其起原因肺，一剑是上拆市房佩源减暂少，桃新购裹商品暑房二讯年内颂上市惊全额浇征收突营业微税，春使得姻进入网二手巩市场竞的房循源减婶少。题二是居新政西的实胃施，林使许经多人属认为喝房价废会下芳跌，支持币长待购传的风技气日顶浓，哄造成炊成交奶量增孤速明漆显放职缓。伙沈败20羡05尼年二笛手房妖和商渣品房茧成交魂面积牛比为夏0.盖29学：放1互，当宿这个复比例驼达到谱1厚：击1肤时，臭说明确房地踏产市刊场已倡经非炎常成扬熟，喂而喘20答05碍年长地沙市纹的这璃个比绢率离俊1贼：荷1叼还有跌很大死距离渔，这姜说明守二手捕房市榴场仍短有巨市大的冠发展编空间摔。长小沙今沈后的鸭房地迎产市盆场要称实现顶历史简性的酷突破吹，必辫须要森刺激台二手貌房的缴发展现，否窝则将摆会抑升制新间商品搬房的临发展旺。竟二、村20须06诉年我沫国房默地产清业发公展的处政策毕导向兰冠中央祥经济坛工作袋会议务在全聚面总鼓结了食我国碧20兰05爱年经惹济工寇作的肺同时谢，明拥确了滚宏观匆调控每的继嘱续加强强和轰改善玩仍是盐确保陷“蔬十一斑五扭”共期间患我国誓经济遣进入赚良性乞循环杂的重病要方健法和麻必要惯条件巩。温张1辉、我闲国将歇加大义中小荣户型货商品钞房供群地线婆明年纲国土骆资源支部将亩继续济严把脏土地坛“意闸门唉”跨，进落一步叹增强费参与龙宏观乏调控颗的针追对性独和有醋效性叔。为趴进一府步地棵稳定坦房价朽，明飞年国谈家将砍继续蔽加大最对中竹小户测型、评中低数价位父商品搅房、挥经济甘适用泄房和喉廉租证房的侮土地氏供应黄。我栋国明剧年将社继续推做好猴各地燥开发乳区清瘦理整印顿的悉相关旅工作果，巩析固土哑地市妻场治蜜理整终顿成很果。享进一浩步贯班彻丽“隆有保疏有压蛋、区睬别对截待毁”挑的土仓地供东应原扛则，惨严格扛新增赏建设星用地靠的审兰查报懂批。纱同时挥，适停时出喜台新六的禁添止供帽地和料限制咐供地瞎的项缘目录骗，严秆格控俱制大蛛户型鹅、低吹密度同高档利住宅惑土地暑供应即，继曾续停浮止别感墅类董用地胀的土伍地供懒应。殿死2客、我亩国将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