四川某项目营销战略与执行报告

中环西岸观邸项目营销战略与执行报告贰零零捌年叁月贰拾肆2008年实现销售额约10.694亿元的业绩；2008年实现启回款额约5.347亿元的业绩；2008年实现销售面积约1.6万方的销售面积；备注：(1)回款金额按销售金的50％计算

我们的目标以上测算仅为初步估算12345608年成都楼市的看法和判断项目竞争市场分析项目优劣势分析整体营销推广策略项目整体售价及08年售价项目整体营销推广费用比例及08年推广费预估

目录问题7提报重点回顾

08年成都楼市的看法和判断宏观政策影响整体供求关系市场综合判断

第一部分（一）07年房地产宏观政策：多层次、多角度1、物权法政策逐步明晰，将影响楼宇持有成本预期。2、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障。3、…（二）土地市场政策：提高开发用地成本1、城镇土地使用税提高两倍，外资企业纳入征收范围2、…（三）二手房市场：购置成本提升1、新规出炉：12月1日起外资炒二手房下月起全面受限2、…

（四）金融政策：主要抑制投资1、央行银监会联合发布房地产调控新政（9、27银贷新政）2、…

（五）针对开发商的政策：全面从紧1、预售款监管2、…（六）针对消费者的政策：体现民生1、成都：年满35岁，单身或外来从业人员也可申购限价房2、…宏观政策影响1、严控资金，通过增加资金成本、收缩信贷量、减少海外资本等手段控制潜在需求向有效需求的转化速度和量2、严控土地，通过大规模推出小宗土地，快速开工，土地闲置清理等措施提高市场供应量，控制房价的上涨幅度3、严控产品，通过90/70，五类住房土地占居住用地70%等方针，卡住市场产品结构4、严控需求，保障部分低收入人群需求，抑制投资性需求。政策效应总结:08年的市场将会在比较严格的政策环境下稳健发展!

08年成都楼市的看法和判断宏观政策影响整体供求关系市场综合判断

第二部分(一)、历年主城区市场比较供销总量

200220032004200520062007供应面积4434874856939071350销售面积5626326886768641198销售额157185223255368635销售均价25802923324137704256530320032004200520062007供应增幅10%0%43%31%49%销售增幅12%9%-2%28%39%销售额增幅18%21%14%44%73%均价增幅13%11%16%13%24%小结：1、2007年主城区的住宅销售量突破1198万平米，同比增长39%；同时均价突破5300元/平方米

2、2006年供销比1.05，2007年供销比1.13，市场整体平衡，供应略大于销售趋势出现整体供求关系纵向时间

供应面积供应占比成交面积成交占比均价供销比1环内9027476.7%7204926.0%70271.251-2环9578827.1%8047376.7%60461.192-3环785704458.2%688317757.4%52571.143环外378919528.1%358057329.9%48781.06（二）、成都2007年环域、方位市场状况

供应面积供应占比成交面积成交占比均价供销比中9027476.7%7204926.0%70271.25东290328721.5%248153920.7%51931.17南335334924.8%361445930.1%53690.93西357263326.5%283175723.6%54251.26北277485320.5%234073419.5%46391.19总结：单一的价格促销，会容易被淹没，且对后期价格拉升造成不利影响；积极运用有利因素，在充分彰显项目特性与区域价值的前提下，价格促销方能成为争夺市场的有利武器。

横向环线、方位小结：1、价格是决定成交量最重要因素。从环域看，价格与供销比成反比。

2、从方位看，价格并非是决定供销比唯一关键性因素。

08年成都楼市的看法和判断宏观政策影响整体供求关系市场综合判断（一）需求角度分析

1、2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了转变，并导致2008上半年将在供需双方僵持局面：

A、自住需求仍在不断增加B、从驻足观望到真实需求集中释放的时间不会太久。C、购房决策趋于理性，对预期判断更加谨慎，D、住房需求面积——进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型，性价比优势是今年的竞争重点。E、改善性需求观望期相对较长，对产品要求更高。但只要调动客户预期到位（需要通过区域未来价值和产品价值进行整合）。这种客户能够带动市场。

市场综合判断（二）供销趋势分析1、2008年整体放量趋势2、整体呈现供应放大趋势、需求紧缩趋势，主城区放量将可能超过1500万平方米，但成交不会同步成长。但随着观望期结束，成交会在6-7月开始回暖。预计成交与07年成交持平。

3、08年二至三环仍是供应的成交主力，城东区域成熟加快，对刚性需求支持加大。4、三环城南和城西供应投放加快，区域利好，将刺激该板块成为同方位3环内区域替代，成交比例进一步提升。

总结：各方位价格不平衡局面仍将维持。

城西价格：受新增供应量消化，价格难以快速走高，涨幅趋于平稳。

城南价格，成为08年房价领跑。预计三环外，城南均价将率先突破7000价格线。从而刺激整体价格上行。

城北价格：继续低价高量的局面。预计下半年价格提升较快。今年应为此类土地，准备适合产品线。城东价格：上行阻力相对较大，在下半年局面在地铁2号线刺激下提速。资源性项目应可提前开始价格启动。

项目竞争市场分析竞争环境分析

第三部分本案万科西岭爱美高从规划看，未来国宾板块及周边被定位高档住宅市场的热门板块其他板块已经无法比拟，板块内紧邻的万科西岭和爱美高地块及待拍地将成为本案主要竞争对手！（一）主要竞争对手界定

万科西岭本案爱美高待拍地块：容积率5.0，建筑密度≤25％预计拍卖价格：1000～1200万元竞争环境分析通达性较为乐观公路系统：地块路网密集，交通便捷。地铁规划：成都地铁2号线西起点站位于项目附近的成灌客运站，对于项目地的价值提升极为有利。目前，周边已有中信东南新城、中新项目、华侨城、中海国际社区等重大房地产开发项目正在建设中；预计将来该区域将发展为一片新城，在基础设施、商业配套上都将逐渐向城市副中心等级发展。

（二）周边潜在项目分布（三扶）竞厘争对毙手地被价及饲楼面业地价货与本闯案对咏比与本继案相通邻的茅有爱龄美高犁地块鲁和万斜科西忌岭，贪爱美社高与睡本案庭规划呈条特氏别件晃相似摸，但灰地价及馆楼面拌地价沙（理秘论上姐最低狗楼面啄地价贝）本征案居劫中，针对锁其他疮两者插本案砖未来价肚格制秩定是细未来校营销涂关键冈因素衔之一戒！我们葱从在刚售典唱型楼顷盘的价格丢、品峡牌、月产品我、附罪加值的角兴度，译选取荡区域患内具胖有典孤型竞愚争性锯的四门个项蓬目进耕行重目要指芬标逐违一分戏析价格品牌附加哀值产品（四锹）竞倡争对帝手特半征分怜析附加斗值（生淋活方该式、两增值挣服务方）总评品牌产品价格13颗星14颗星营销遗推广高层高层纲、联排物业冻类型预计捡入市境不详均82葱00元/平价格登（元/平方莲米）爱美邮高万科抛西岭可以菌看出萝在生浴活方秧式以及舞增值嘴服务冈方面院可以作纪为本司项目创新篇的营销钟手法抬放大灾项目烧价值体割系的的突疾破口仔！总结果：在白殊热化路的市驼场竞葬争下献，作漫为高狱档住树宅区鲜的国搞宾板及块需滴要创离新引繁入：生活筹方式增值搞服务项目担优劣孕势分浴析SW告OT第四瓣部分选择ST营销境战略它模型登以充哪分认毅识项绣目优巾劣势纱，如辫何规宵避市聪场威具胁是暂项目侍营销烛战略漫核心赖命脉SWOT优势-----Strength劣势-----Weak城西区域极高居住认可度板块规划良好开发前景（高档生活区）项目地价竞争优势板块的交通优势支撑(高档生活)配套不完善老成灌路、羊西线、金牛段现状差板块内敏感性竞争激烈机会-----OpportunitySO战略WO战略板块规划对项目未来的升值潜力比较现有对手创新的营销手法以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；凸现项目核心价值，打造稀缺性的特点，形成项目核心竞争力规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势威胁-----ThreatenST战略WT战略1.紧邻的竞争对手导致的客户分流2.客户仍存在观望状态，预期价格较低3.区域项目隐性供应较大以充分展示项目优势，规避市场威胁为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性已规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对区域既有的评价标准，回避弱势整体振营销心策略销售问策略推广遣策略总体稠战略竞争性策略客户市策略第五炊部分营销煤铺排灯计划总体碍战略战略沸要点部：整合爬体验永式营漠销在营龟销上恒必须就做到“整合储体验宴营销”，而葱且从税始至际终建迟立“战略裁营销”的观找念。为什浊么说燥要建常立“战略戚营销”的观托念？因为旗：①、慈本项颈目开难发对里中环姻来说腿是重肿大的酿，决占定命抽运的喝举措究，它歼的每谎一个膏动作自、每一饮次成扯败都粥和中夺环品签牌休清憩相其关。②、唯有狠一个葡长期吃的战虚略经改营决菌策和挤操作阶系统庸才能晚保证建项目在开刚发周汗期中能够算适应宏政策挡、城朴市建亮设、摊经济民发展乐、需丢求变抗动、研生活威方式恢变更姨、环建境变化等绪一系战列社忘会经躁济战艘略要辫素的蛇变迁昌，甚雕至包未括政歼治、策国际筐市场戏与全驱球经济的诊影响就，这肌样才牵能增验强本触项目各方饥面的担抗风堤险能栏力。整合墓从细续微开街始！体验捉从感嘴官入伟手！整体棕营销本策略销售震策略推广席策略总体嫁战略项目绑解析客户博策略第五朱部分营销遣铺排耳计划项目姓解析解析蝴要点铜：如何案制定茫未来眼竞争敲策略舰首先么明确姿项目比内外带固有梢的核赵心因伞素外部词核心馋因素默：项目萄地板农块描劈燕述：猎位于赛城市奶经济灶和产勿业经哑济两鞋大经误济增丘长极歪之间衔，属妨于城厦市快众速发凯展的遗中枢朱地带——西辅血城核含心区狼。内部逐核心允因素户：1、产摇品套型主力区间所占比例产品状态对应人群套二85-90m2约40%舒适型高级白领、个体户、中小企业管理层套三110-130m2约50%舒适型高新西区企业主、职业经理人、大中企业高管理层，政府高级公务员、高级教授套三以上S180m2约10%豪华型企业董事财富阶级2、配滨套：景观序大道高尔蓬夫推客杆练岂习场绿化筐组团公共照休憩腿广场…在内音外核菠心因浴素明先确前什提下精，如鬼何整贼合客永户与哈项目准关联脏的核突心价共值点绸是营慌销推夜广中胁的命届脉因坦素。整体岭营销比策略销售旗策略推广乳策略总体夕战略项目怕解析客户还策略营销圆铺排拜计划客户他策略1）高裙新西楚区私此营业患主2）成诸都职圈业经雀理人3）大歉中企栏业高马级管骗理层4）政上府高卧级公和务员5）高著级教钢师核心客户重要客户偶得客户1）高胸级白聚领2）中稍小企毙业的滔管理文层3）个围体户炫耀辣型富碰贵阶签层经营惠型财伸富阶掠级1）追同求生咳活品放质的翁四川序省人策略虏要点阔：寻找痒诉求轰的核乘心价赤值点他们写的核章心共北性：年轻紫化喜欢篮创新他们害的核高心共矮性：生活项品质居住习舒适服务狐完善层次着分类整体件营销刷策略销售猜策略推广抚策略总体马战略项目售解析客户贩策略营销齿铺排零计划策略驾要点蓄：建立宵排他杀性城逢市宜蜂居标盏准推广划策略新奥违斯曼栽主义好！奥斯孕曼主坦义起姓源土野耳其谦，代性表当垂时的摧财富科阶级酷享有当优越甩的精匆神生龙活与压物质谣载体已。新奥池斯曼类主义葵：近淘期流贤行于摔欧洲轰，意遗指时守下能悄够为默城市站资产倦人群烤提供妙更优攻质、台更具窑品味母的产絮品和杂服务位来营滑造Ci掠ty格调败的生面活方旺式!国际优越私人服务标准!倡导格调生活方式!享受舒适型城市生活氛围!享受岔舒适纹型城幸市生疲活氛塘围!外部屠卖点恋：城西银板块——关键罢词：跌上风给上水尾、生益态、齐文化舒、纯患居住桌，自锣然条声件优森越，猫以生令态居童家为掘主题图，较驾其他炎区域蜓更趋盏内敛。高档洒居住辛氛围逐掏渐形捐成，葬预计凳不久归的将妖来周边租生活湿配套誓设施狗将逐隔步完性善。国际甩优越功私人霞服务废标准!内部浓卖点员：项目趁增值算服务警：标准绢一：设立商住户顶服务伯台：24小时雪服务加，以待最快藏速度等为住牺户解伍决各晨类问陡题；标准反二：问询教服务勉：指仰路等搅接送笨服务朴：汽自车服怒务、土租车植服务母、接漏机服锅务标准社三：旅游替服务炕：个鼠性化杏旅游漫服务臭线路昨介绍异，订西餐服雁务：期推荐匀餐馆因，标准索四：订制摄服务减：订沙票服栏务：痰飞机倦票、追火车恶票、泻戏票桥订花歌服务周：鲜案花预横订、访异地戏送花标准安五：其它确服务趣：美朱容、伯按摩就、跑诉腿、匠看孩夸子、研邮票烟等标准霉六：物业替园艺晋绿化邀，物漏业管粪理公爽司定蛙期为碌住户够花园垫进行弃园艺绣美化兔；标准植七：家务块服务枣，应时住户匠要求碰物业钟管理岂公司顾可以局为住启户安另排专莫职人抬员协班助住礼户处展理日相常家题务；标准甚八：洗衣欣服务索，物壤业管游理公制司为醉住户炭洗衣舒、送凑衣服过务；标准帆九：汽车产租货此，物塔业管出理公感司配汗有汽俊车租芦货服栋务，自携带谊司机舍或住句户驾榆驶均也可，雀以方而便住耀户外蕉出；标准似十：商务糟服务集，设兼立小妇型商浓务中桥心，备向住酷户提指供商桂务信唉息和户秘书互服务贪；标准山十一墨：小型糊超级假市场条。为统住户同准备坟各类顽生活惨用品因、食公品等座，方柜便客婶户随箭时可沿买到绳日常背所需际物品班。倡导耀格调串生活铁方式!营造变意境畅卖点震：尊贵肆、品坛质、却唯我私人体贴优越（一络）强桃势形峡象定糊位——城市飞名片挑典宅关键喷词：列高端岂国宾凑、唯值物、确稀有接、臻惨藏版已、西岸父观邸国宾•唯物•臻藏钩版（二握）树管立典杆范形拦象具体饱措施横：用高围宪墙、冰售楼芝处广执告牌烛、灯阻光、把条幅台、标摊识导冬示系萄统等，进行研了项猫目地椅盘的槽包装扰，突不出国鼠宾中甘心区奏高品状质大令盘气蜻势（三洞）建稍立鲜杯明的往主色威调系色调来要求箱：1.与潜喇在客衡户的苦气质揪相一夏致2.与项刘目的真私人弓典宅联形象站相一倾致3.与主捐要竞均争项吊目保偏持一洪定的禾差异介性建议嚼颜色亚：酒红、灰色(四)媒体忙公关严组合考手段竞争对手表现方向手段方式万科西岭西岭U8体系西岭冬日温暖行动万科居住改善计划万科青年置业计划…1.商报华西大量的形象广告2.公交站台及沿路路牌展示3.成都楼市、居周刊报道4.公关形式举办品鉴会5.焦点、搜狐网络广告中海国际社区中海地产承办首届“人居”与“教育”高峰论坛倡导新邻居时代中海的使命…1.商报华西大幅度的形象和软文广告2.公交站台及沿路路牌展示3.二、三环户外广告4.公关形式举办品鉴会5.样板房展示传播载体传播方向描述传播对象传播力度电视少量投资，可在入市引爆时做特殊报道成都市区报纸亮相、开盘、重大活动以商报华西为主成都市区户外二、三环沿路路牌及户外成都周边2级城市人群和面向全国高端消费群杂志居周刊、成都楼市、地产商杂志刊物投放形象广告和内页软文成都和沿海城市乃至全国高端消费人群网络自建的项目网站，结合焦点、搜房广告成都、全国甚至是华侨人群区域公关活动营销渠道传播成都乃至全国高端人群电台、分众暂时不考虑//////////////////我们写组合线遵循盖的原止则：姻高调输性、段爆炸荡性、同持续喝性、具精维兼度（五乱）抢乓占中秤高端泼渠道具体众措施警：1.高端怖住宅咐区生活副遐想时间饭：4月下廉旬——6月地点字：四封星级妇以上符宾馆辅、主副要高乳档餐夹馆、架主要恢咖啡粮馆活动观形式供：资咏料架姨、展卡架长辩期摆们放，典设立州零时孕咨询卵点进躺行巡在展目的纸：建忍立项狸目与魔高档斑场所畜之间塘的关桂联，铸让客宪户充惯分遐时想国住际住愁区生义活2.与其偷它高禽端渠蛙道互喇动充分视利用快市场变上现霜有高徐端渠迷道，田如银仓行VI染P客户暗、中还国移惯动VI译P客户灭，在勿渠道梢刊物善上进锡行推字广3.城市役品质像住宅盲标准墓论坛充计划禽，发锁布城伯市典顺宅十敞一个躁标准时间支：5月初地点绞：喜仓来登长国际扭大酒言店参与伪人员笛：政摔府官剑员、秘业内钞专家得、媒旗体记荣者、兄潜在往客户装等活动柄形式善：举胀行国烤际住宪区标孟准论盗坛，院并发百布高痛端国认际住筐区标演准目的披：塑毛造排筛他性馒价值猴体系艘，建央立新厌的评涌价标盆准，宇并通仓过论唉坛来习建立葵影响摧力(六)创新逃渠道脂拓展具体眼措施螺：1.红酒秩文化技鉴赏遇月时间日：整径个6月参与贵人员皱：老晶客户真和潜隶在客袍户活动马形式胁：与茅酒吧汇合作定，在肃售楼剩处展疾示/传播患与项冷目气等质相她匹配书的红钓酒文求化,红酒毕品鉴目的浊：直腔接提华升上敏门量,并通花过体此验给慌客户图留下沫深刻予印象众，推阳动小愧众传共播2.夏日控德国基黑啤督节时间:7月下援旬至8月底活动闭形式:在售鸭楼处烤外搭习建零脆时的借桌椅富和遮之阳设芦施，仰举办坟夏日笼德国糖啤酒坚畅饮右活动,通过庆向特精定的织客户裳群发员放啤箱酒券,让老佳客户冰和潜呀在客诵户参管与目的:直接洁提升胜上门渣量,并通稼过体胀验给蓝客户粗留下聚深刻洋印象姓，推灾动小丢众传璃播3.浓情矿咖啡苗文化宇月时间:1喊1月-1盛2月参与搜人员:咖啡袍店人困员、呢老客寺户、摘潜在决客户活动壶形式:和品尿牌咖福啡店逃联合榨在售南楼处斯进行豪咖啡编文化遗展示阵和咖童啡品好尝活拜动。目的同：再婆次展晌示气匀质，熄创造顶体验彼营销慰，促命进传村播带央动销般售。具体娱措施企：1.开盘岗前进鄙行VI庸P卡认想筹——主要可为了仆积累谋诚意愈客户节，开还盘集索中成势交，有促进蔽其他惰客户金购买2.对VI撞P卡进对行分磨级——VI毒P卡分亿两种烘，一粘种人逮气卡语，一食种诚沃意卡薯。人帆气卡寻认筹筑门槛黑相对称低，遵内含信一定敏额度你的售冰楼处杰消费樱金额啦，可灯以吸统引上皇门量乞，推苏动客拥户传贸播；腥诚意鲁卡认泛筹门咱槛相返对较屡高，礼享受苹的优绳惠额分度相迅对较接大，疫客户陆示范茧性较数大！（七朴）VI骡P分级整体蜘营销驼策略销售锐策略推广东策略总体怨战略项目酿解析客户肾策略营销毅铺排活计划价格策略根据许竞争荒定价母法：65杆00元/㎡说明昂：以亡最近交万科每市场德均价盒以及佩和爱僚美高宁拍卖痕地价株作为茄依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产全程服务依托等部门的强力支持可提供等诸多市场视角出发的深具附加价值的全面解决方案；在项目执行过程中，尺度地产所具备的得天独厚的系统规范作业程序，将有力控制市场营销作业的偏差。市场营销服务专业调研地产研究营销顾问管理实践营销执行控制品牌工程企业形象提升分析方法销售力推广执行力企业形象维护后续资源整合市场数据立项咨询决策依据营销服务全程营销流程图产品优势整合合理瞎而紧盼密的立组织视，将带蒸来事巾半功阅倍的座运作恒效率……组织凑机构服务港项目执行电力与鸟感染蒸力，率成煤为策划哑力的辉最终档表现令形式……尺度革服务中海与、万禾科、科中大茎、首音创、饿市政州府、僻国土吸局、悲房管啦局、规划谁局……目前缎尺度汇荣任技中国颂海外覆集团临营销讨顾问程，参要与项梯目有懂中海愤格林云威治霉城、后中海祖国际键社区叉、中终海龙双湾半薄岛、具中海兰庭松。20剖05年尺哭度荣抱任浙李江中牧大集供团中高大·君悦漂金沙枯项目密营销严顾问洪。20刻05年尺纷度荣矛任中唉铁二痒局房萝地产盖开发询营销竹顾问肤。20板05年尺狸度受哄邀协素助市案政府偏对城摄市中桨心区银精品弓住宅悦的课畅题进哗行研谜究。20阳05年尺榜度代段理销徒售的宫蓝水余湾项叙目创圆造40天销孤售逾18祥00套房炕屋的颗奇迹虾。20鞭05年总娘共代厉理近纸百万怠平米堆物业赚的销雀售及背商业赏运营今，成慢功销棒售了烛逾40万平抵米。20猜06年尺鲜度开栽拓了声近30个不启同物迈业形锣态的受楼盘佣，进兽行全齐程或运单项剧的合竟作，脑业务悬遍及独整个溪中国仪西部煤。20弓06年尺腥度与强万科希地产改结成唯战略挽联盟罚，成乓功代狡理了朱加州梦湾项附目的伐全程材营销责，10月，款尺度福又与右万科垂再次拌携手，韵全程沟营销拔温江浇朗润陈园项谱目。暂加州出湾项锤目荣冲获万坐科集滑团“旨黄金慰大奖林”及科“客豪户满珍意度门全国宋第一寸”。20撞07年，层南充银香槟短小镇城项目隶顺利北开盘很，制培造当羽地营葛销奇备迹；成都点，万南科朗晓润园东、南订郡7英里闭、交哄大绿凡岭、答中房臭红枫捞岭、落鸿运鸡之星断等项赌目顺朝利启绕动；外地剥，德邀阳、爆绵阳拾、西椅安、荣自贡…帝…尺度残经典剥案例尤地图锦江·东湖花园，创城东南价格新高蜀风花园城，成就金沙典范人文社区区域内，中大君悦金沙，金沙兰亭中海国际社区，万科·朗润园，中海龙湾半岛蓝水湾，标志城东北李家沱区域繁荣再现万科·加州湾，领导沙湾区域发展提速文殊坊，成功启动历史文化保护片区商业化运作兴元绿洲天府长城-南熙里青羊区CBD发展研究北湖印象城市精品住宅研究郊县房地产发展研究中海格林威治城首创爱这城润扬项目彭州城市定位黄龙溪古镇旅游发展规划研究太平新巷不动迁商业规划中房红枫岭南郡·7英里雕墅中海兰庭锦江·东湖花园，创城东南价格新高蜀风花园城，成就金沙典范人文社区区域内，中大君悦金沙，金沙兰亭中海国际社区，万科·朗润园，中海龙湾半岛蓝水湾，标志城东北李家沱区域繁荣再现万科·加州湾，领导沙湾区域发展提速文殊坊，成功启动历史文化保护片区商业化运作兴元绿洲天府长城-南熙里青羊区CBD发展研究北湖印象城市精品住宅研究郊县房地产发展研究中海格林威治城首创爱这城润扬项目彭州城市定位黄龙溪古镇旅游发展规划研究太平新巷不动迁商业规划中房红枫岭南郡·7英里雕墅中海兰庭万科·加州裁湾－－20蛋06年尺蓄度创咸造的客奇迹20溉06年1月，苏万科爹在拍案卖场炎上拿哪下沙脱湾区腊域的渗一块淋地。3月，想万科榴通过味层层爆选拔恶携手协尺度壁。8月5日，炒加州跪湾项挨目一嫩期31胆2套开如盘，驱当天竞销售暑超过85％，般实现哑均价垮约50痕00元/㎡，当厕月回氧款95％以误上。10月14日，窃加州赔湾二窃期开毫盘，柄推出49馅9套，油当天简销售鹊又一秀次超萍过85％。8月，斩加州哨湾项叫目以怕当年废拿地浪当年暖开盘好，区培域价妄格最圣高，脱销售飘速度徐最快嫂的业震绩，瞎获得秀万科案集团协珍稀怀的“黄金暑大奖”。加州别湾，在沙湾叫区域吴的地佣标建张筑，芝必将逆成为头引领箩沙湾冈区域购街区泛复兴贫的领始袖。万科嫌，充闻分认彼识到委，万蚁科的嚼品牌免、产艰品、孩文化+尺度益的全慨程营迎销理腰念、眨执行自力、毕专业凝性，织项目捕业绩圣将获壮得飞乳速提消高。生因内此，爷万科唤将温免江朗棚润园恐项目墙（光材华大笔道新粒地标霞）再穴次委围托尺飞度，虫创一桃年内李委托刻两个惠项目葵给一崖个代环理机杨构的县新记串录。万科·朗润宫园（20老07年全形程营恶销项徒目）成都轻光华蜓大道横上第框一个33层高揭层建解筑项阔目。本项盈目难婶点：敌如何秀在以霸低层担、多师层项看目为溪主的灾市场罪环境摔中，孩找到耳项目肝核心慢竞争蛛力，费制订减推广卵策略库？如用何准恰确找巩到客娱户，钓为项宅目寻肌找市厚场出沾路？解决效：营恩销创告新、使差异而调整旅、主愚动出全击。交大·绿岭（20豪07年全术程营趋销项闷目）成都迎成仁板版块释毗河锦高层享项目付。目前旅处于沈开盘妇期。南郡7英里（20仓07年全淘程营落销项线目）成都休城南15户0亩城扬市别临墅社奇区。目前矮处于份热销息期。中房瓜红枫暂岭（20彩07年全位程营理销项山目）成都正城东32递0亩高锡层建善筑群辽落，灯将容谎纳约80锻00户住炮户居辅住。目前陈处于基二期辞开盘魄准备秘期。蓝水炭湾——20互05年尺胡度创撞造的绿奇迹20钻05年12月，佳所有飘业内竭人士筑都在偿谈论悄的一们个项腊目－抱－蓝商水湾挽。3天销惯售10疯00套房嫌，40天销振售逾18防00套房论。所有绣房源师均在屯定购喘之日练后七嫂天内鸭签订忙完毕批销售筹合同垃。创造多成都符市销酬售速渗度与绝销售羞面积府皆最摘快的即新记睁录。整合膜力－龄－经谱过近胡一年丧的项回目跟酒踪服凶务，州终于贼扭转睬项目塌定位器；销售焰力－泰－销房诚售管库理能敏力，20万平谣方米济同时牢开盘胀并不蜻做销松控，疮如何徐驾驭富？销售梅服务怨团队丧，咨乞询、腊选房井、定津房、阁收款译、签岛订合牙同、昆办理斧贷款阁、客塔户服锅务均笼在同一梳时期霉启动概，如炕何协勿调？我们边，完玩成了慕。中海里国际巧社区（全销程营月销顾纷问）项目决位于事成都净市城踩西主跨干道树羊市若街西告延线体上，虾三环荡路与贩绕城茄高速伙路之宾间占古地19们86亩，趁建筑填面积扬约12简0万平谷米，翼其中增公共宫配套掘设施愚约16万平馅米，庸住区勺约10卖4万平转米，供别墅肯高层避为主恐。主要倒节点倚工作永：完成施该项薪目土拿地投梁资可伐行性绪分析供与初围步定肿位判津断；完成候该项帜目总慰体开很发策爪略及宽各期娃产品请线安狱排计忆划；完成断该项厚目多孤点启歼动的颈方案款及各色期产打品形劣式建谦议；完成翁该项岛目邻依里中赚心、战中轴提线、原街区妻三大个主题租定位踩；完成委该项烫目启夸动区饺的产捏品安美排及丧价格盯策略捉；从市肉场角傍度指常导广焰告公嫌司的传营销决推广哥策略涌；从市昼场角搞度指击导规顶划设砖计单锈位进歌行方忙案设隶计。中大饰君悦暮金沙（20碰06－20扒07全程添营销楼顾问请）项目绞位于专青羊帖区青泼江西移路，才西单敢商场北旁。首占地23仰5亩，疼总建甲筑面炎积为30万平扩方米写，以胸高层刊和小请高层红电梯盲公寓凳为主贞。主要沈节点咽工作谢：从市来场角拒度指恳导广闭告公仓司进愿行推茎广执阻行；该项敢目总砍营销君战略弦；分期榆营销滨方案同；阶段娱性推丑广策宏略；现场岁销售称指导乔。兴元并绿洲（全照程营酿销顾诉问）该项岩目位间于金津牛金碧府路蜜旁交图大路武以东职市政唯公园滚以西歼。占氧地11堪0亩，或建筑个面积旺为37蜜62替52平方刑米，亏其中晃住宅敏面积32诱35育47平方狐米，它商业碗建筑强面积16述16平方茅米。拣高层秧电梯烈为主芒。主要刊节点鸣工作犬：完成微该项龙目总秒营销饮战略您；完成吐该项疯目的忍产品校安排里及价渐格策馋略；现场帝销售倡指导认；从市听场角剃度指触导广未告公枝司进拜行推经广执伪行。金沙枣兰亭（全录程营风销）占地赤：20亩，13掏00趋0㎡容积脉率：3.絮8总建彩筑面繁积：42慌00溉0㎡产品广形态猫：扬高层斤电梯开盘着时间呆：20基06年11月中荡旬销售峰价格氧：偶均价什约46梨00恶-5泼00们0元/㎡占地:2遮8亩容积并率:3鱼.8绿地雀率:约30谢%总建氧筑面庭积:7也20赖00平米总居定住户醒数:5虑62户产品萄形态:电梯礼洋房预计猎开盘:2侨00部7年7月德阳质外滩揪地1号(全程饭营销)占地:3准48亩容积址率:0祝.7倍8绿化掀率:5杨3%总建烤筑面欣积:1摄81完94材84滑㎡居住棵建筑逮面积挂：17邪92争94刘㎡配套榨公建来建筑界面积烫：23剂00荒㎡总居层住户距数:1宣22辆3户，纽奉总停菠车位倘：89店6辆产品寺形态:坡地长别墅预计倍开盘:2方00耳7年上惰半年绵阳远半山帝蓝湾（销售叹代理爱）尺度友的经狠营目铺标——与品合牌开玩发商咱同甘认共苦与新哨锐开饮发商房诚共同烫成长尺度聪获得笨的部牙分荣惭誉★中国蛋房地邪产业储协会绝房地迈产专索业运火营模就式推抹荐单似位★从首届卷中国罗西部估房地关产十踏大营腾销机膜构★吐成都零十大糖新锐敬营销副机构★晨成都章市“谊金芙恼蓉杯死”十砍大杰愧出营谅销传鞋播机丈构★杂成都斑市“哈金芙印蓉杯摘”最炮佳营熊销公冒司金苹奖★20霸05年成眠都市狼十大蚕金牌屠代理甘行……尺度涛资源揭体系★广泛水媒体布资源佣（广束电集义团、仰成都皂报业辜等媒毁体）★州政府铸资源挽（地冈产相抛关的仪政府溉职能汗机构相）★膨客户僻圈层项资源霸（中钱国会战所、CE鸟O俱乐杆部等水）★拥量有上短万户怀稳定似客户桨资源株，保显证产岸品信哥息有暖效定制向的跟发布慕渠道★旅怀游资有源（再文旅群集团声、康策辉集谢团）竞尺度份与康限辉旅壤游公撑司共勺建客台户平撞台，貌尺度哨代理掘的项冠目将棉在康太辉全来省超租过10慨0个门钥市上达架宣摇传，龟并通埋过康驾辉客栗户管穴理系该统定晃向传斜播，深保证幻玉产品染信息粗直达掩具有郊中高满端消童费能罗力的须消费刚群体鸭。★尺构度拥洋有近词百名染工作代人员豆组成原的营浪销队科伍，芽营销受经验扑丰富钥、作瞒战能魄力强……本项穷目服木务细毛则销售有代理凶执行械目的1）、倡全面酷执行毕既定脖的项哭目营暑销推茶广计液划。2）、赔销售仗队伍超组建集及专肠业培扯训。3）、桂销售喝管理技与现罚场管班理。4）、甚客户芬把握钓与交睛易促赶成。5）、贼市场隙危机碍预测蛋及规更避。6）、那实现岁项目哑利润揉最大题化。7）、骆销售汗模式鞭建立投、调糊试至宋正常腐运行暮。销售卫代理汪执行测主要姥工作1）、涝不盯断完秘善整惹合传正播及舍销售校推广头计划租，监吩控营耗销策只略使横销售上推广单计划帜更系泼统、露高效指地执谋行，宫创造至较高趣的边正际效信益。2）、准建津立销王售信素息反例馈系司统，屈及时炕检验姥营销匙策略凡执行乘效果恼，及降时调名整价耀格策网略、霞促俏射手段籍等，玩减少忧销售本障碍渐，尽识快实执现销籍售目狐标。3）、急制径定销乞售推朴广计经划，恩开展疫整合筋营销挂推广傲。4）、趁完父成开欠盘前钻的准培备工狂作。5）、班严绍格执赶行传寄播推成广、忌销售蛛组织要、过域程控单制等辱既定爪程序小与方岔案。6）、室重温大、散非常鼻规、市危急抹事件灾的公副关。7）、馅评装估各坟阶段踏促销迎效果尸。8）、晃监瞎控评梁估广蜂告效惯果，篮必要祖时予兼以修外正。9）、否提蔬出具怪有前曲瞻性冈的下烈阶段那促销认活动彼建议锣。10）、讽预测送与规伟避不垫确定报影响修因素煌。11）、株竞争柴楼盘蚁销售执动态洪报告棚。营销抚推广奥报告凳的执帽行效固果监岩控、绳评估坛及修拼正1）效板果测内评形凭式·进行杰性测鬼评·结论盘性测棚评2）实银施效启果测牌评的擦主要早指标·销售晚收入·企业肤利润·品牌阅形象站和企床业形富象1）售恐前资郑料准惧备－薯法律娘文件闸、楼宇巷说明围