消费基础设施：拥抱新消费盘活旧资产

消费基础设施纳入-RIs试点有望盘活购物中心百货商场农贸市场等优良商业资产同时丰富C-RIs市场投资标的但是我们也看到近三年购物中心受短期疫情影响，门店总量同比削减近，因此我们从业态布局、本地客群出发，构建门店业态消费客单价、线上关注度三大类指标，优选商管标的，挖掘优秀购物中心。▍宽s消费基础设施包含购物中心、百货商场农贸市场等项目我们看到当下的百货商场与购物中心的边界正在逐渐淡化，因此我们参考大众点评和赢商网数据，以百货商场+购物中心为泛购物中心（后续简称购物中心，并从供需两侧构建另类数据指标。拓宽REs试点，利好优质购物中心资产消费基础设施纳入-RIs试点，购物中心、百货商场、农贸市场可发行RI。3年3月24日证监会发《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基（常态化发行相关工作的通知，明确指出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施R。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施R。参考美、日、新加坡等地Rs市场，中国或将迎来超千亿市值消费基础设施RIs市场。图：美国类Es市值占比截至..） 图：新加坡类Is市值占（截至..）工业 商务办公商贸零售住宅多元化 度假村 医疗健康自储仓林场 基础设施数据中心专业类

多元化 工业 商贸零售酒商务办公专业类 医疗保健t SGX购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态中国连锁经营协会定义购物中心为“由不同类型的零售餐饮休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内统一运营。我们认为，对于购物中心的经营来说，最为核心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力购物中心所针对的消费者群体的消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石而消费意愿随着消费能力的提升会发生消费方向的变化购物中心自身的商管能力包括其招商、运营两方面，其中招商决定了其所提供的业态能否更好地满足对应消费者群体的消费方向而运营则是决定了购物中心能否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。当下百货商场与购物中心的边界正在逐渐淡化参考大众点评和赢商网对购物中心划分标准，本文把百货商场当作泛购物中心的一种。供给繁荣，需求旺盛，疫后修复明显供给侧仍处快速发展阶段，3年待开业购物中心商业面积占存量的。赢商网数据显示，截至3年4月，全国已开业购物中心总量有4座，商业面积达5025万平方米人均购物中心总面积达0平方米人3年待开业购物中心总量较大赢商网平台显示预计于-7年开业的购物中心有1座商业面积达6万平方米占存量的%其中预计于3年开业购物中心有6座商业面积达8万平方米，占存量的%（注：这里我们把赢商网所划分的购物中心和百货大楼均归入购物中心）图：全国购中心量 开购中面万米） 开购中量，）0

0资料来：赢网（预测）购物中心内门店线上热度指数快速回暖依据大众点评赢商网百度指数高德图地数据我们观察到购物中心内的线上热度快速回升截至3年4月3座重点城市中9座样本购物中心内门店总在线浏览次数达到1.7亿人次我们依据在线浏览人数构建线上热度指数（下同。3年-4月，样本购物中心单月线上热度指数较去年同期增幅不断提升4月线上热度指数同比提升%线上热度快速跃升的背后反映的是出门消费意愿的快速回暖。图：3座重点市内购物线上热指数环比速提升门店热指数累计） 单月同比

0.90.80.70.60.50.40.30.20.10资料来源：赢商网，大众点评，百度指数，人均购物中心商业面积已接近日本水平据赢商网中国统计局地数据中国人均购物中心商业面积于2年末达0平方米人，接近日本、新加坡、新西兰、英国水平，超过德国同期水平，根据赢商网显示的将于3年开业的各购物中心商业面积，结合全国人口数量我们计算得中国人均购物中心商业面积将于3年末达7平方米人国际购物中心协会及澳大利亚购物中心协会数据，国外重点国家中美国澳大利亚人购物中心商业面积较高，分别达5、6平方米人，日本、新加坡、新西兰等地人均购物中心商业面积相对较低，分别为、、0.50平方米人。图：中国人购物心商面快速提升 图：人均购中心业面存明显区差距0.500.450.400.350.300.250.200.150.100.050.00

积

.5.5.6.1.4 .0.3.1.0.0.0.0.0

资料来源：赢商网， ICSC，澳大利亚购物中心协会，全国线上渗透率渐减缓，购物中心作为一种体验零售集合平台，未来受线上销售影响较小从社会零售的角度来看疫情前社零增速保持同比8个百分点以上的增速疫情间短期受挫。网上商品和服务零售额占社会消费品零售总额的比重渐趋稳：9年网上零售占比在%的水平-2年受疫情影响线下出行意愿受挫网上零售占比居于高位疫情结束后的3年-2月网上零售占比回落至%我们认为短期积压线下消费需求释放导致网上销售占比下降的现象固然存在但是网上销售占比未来增速预计将趋缓。对于以用户体验为核心包含购物服务、休闲娱乐等各类业态的购物中心来说，未来的线下空间仍广阔。图：社零线渗透提升缓社零同比） 网上销售比（轴，）.0.0.0.0.0.0.0-2--2-6-0-2-6-0-2-6-0-2-6-0-2-6-0-2-6-0-2-6-0-2-6-0-2，国家统计局，租户同比减少，瞄向有效客群，优化招商能力成短期商管重点受去年疫情和线下消费疲软影响，购物中心进入业态置换期，数据观察期内（年2月至3年4月）门店总量减少%。我们以多线上平台（线上平台包括：赢商网、大众点评、联商网、高德地图）所显示的“购物中心”为统计范围，截至03年4月末我们观察到全国3个重点城市中购物中心内门（全文所指门店均为运营中门店，后续简称为门店）有8万个，较数据观察起点——1年12月末地购物中心内店总量减少%。2年短期疫情波折和线下消费的疲软是购物中心内门店削减的核心因素也促使购物中心运营者提升招商的能力优化招商的方向，对准有效客群，精准布局业态。我们所统计的门店数量是线上平（具体平台同上所显示的门店与实际的线下店数量可能存在误差。同时，优秀品牌扩大单店营业面积缺乏竞争力的门店在前期疫干扰下出清。这一因素导致购物中心内实际营业中面积的变化优于门店变化趋势。图：3个重点市内购物门店总（）资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，疫情影响下前期各环线城市均呈购物中心内运营中门店总量持续减少趋势一线城购物中心内门店缩减趋势最高，三、四线城市购物中心门店缩减趋势最低。从2年6至3年4月，7个样本城市内购物中心门店总量减少%，从城市环线维度来看，四线三线城市分别缩减%%门店缩减幅度较低一线城市门店缩减幅度最高其次为二线城市分别达到%%由高线到低线的反向闭店趋势反映出在成本和客流双侧的平衡中，一线城市购物中心内不具备较高竞争力的线下门店率先出局。图：7个样本市中物中门店指（）一线城市 准一线市 二线城市三线城市 四线及下城市.51.5.9.5.8

-6-7-8-9-0-1-2-1-2-3202-04资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，而以北京为例我们看到门店缩减较多的购物中心不乏燕莎奥特莱斯等知名头部品牌整体来看各类偏百货、偏低端零售性质购物中心如百荣世贸商城、新华百货、国泰百货等购物中心门店受挫较严重。表：北京市1年2月至3年3月末，分购中心店数变化展示北京样本购物中心关店量存量门店样本购物中心关闭门店百荣世贸商城855952朝阳大悦城URBakery燕莎奥特莱斯购物中心242309朝阳大悦城燕莎友谊商城金源店)17454朝阳大悦城伊珂星钻石朝阳大悦城173611朝阳大悦城Venci闻绮龙湖北京长楹天街168556朝阳大悦城樊文花面部护理活力东方购物广场168116朝阳大悦城OYG燕莎友谊商城亮马桥店)149181朝阳大悦城五谷磨房城乡购物中心公主坟店)137193朝阳大悦城阿芙精油北京华联上地购物中心136174朝阳大悦城英记饼家新华百货133128朝阳大悦城HEALLEY鹿角巷百荣世贸商城B座12846朝阳大悦城RLLBEAS蓝岛大厦朝阳店)12798朝阳大悦城悦客会中发百旺商城121280朝阳大悦城hotind热风北店时代广场118214朝阳大悦城复调甘家口商场117215朝阳大悦城拉如达薇达世纪金源购物中心1151010朝阳大悦城永生康华冠购物中心112186朝阳大悦城马可达披萨国泰百货通州北苑店)11288朝阳大悦城josph国泰百货良乡店)10954朝阳大悦城天使之城北京样本购物中心关店量存量门店样本购物中心关闭门店BHGall购物中心顺义店)10666朝阳大悦城梓一美甲当代商城中关村店)106235朝阳大悦城惠达翠微百货龙德店)106173朝阳大悦城溥仪眼镜资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，前期的门店数量减少更多是短期临时性质的出清是疫情期间短期出行意愿下降结果而非消费意愿下降反而从部分悦己类门店的变化趋势上我们认为消费意愿依旺盛，消费能力也在逐渐修复。展望后续受益于线下出行的回暖与收入水平的修复我们认为今年全年购物中心内线下门店总量会延续3月份开始的总量净增加趋势单店坪效和盈利水平会随着经济回暖持续提升。▍数据洞察业态变迁新消费显著带动客流悦己消门店表现较优大数据视角的全国购物中心概览：泛购物中心集中于一线、准一线城市数据视角泛购物中心定义观察赢商网大众点评联商网高德地图所显示的物中心，我们发现存在部分非购物中心的业态被囊括在内因此在这里我们定义泛购物中心需要满足两个条件：、业态上至少包含零售、餐饮、生活服务、休闲娱乐四类业态中的3种；、门店数量应高于，或者门店数量高于0且建筑楼层高于两层。区域覆盖购物中心覆盖全国的区县的地级市以3年3月末数据为基准，我们参考多线上平台的数据（线上平台包括：赢商网、大众点评、联商网、高德图本文所有门店数据均为此数据源后续不再赘述依据上述筛选标准共识别到个标准化的购物中心0万门店场均门店数量7个其中我们在0个地级市识别到3个购物中心5万门店4个区县识别到8个购物中心共4万门店本文后续购物中心均为此筛选标准，本文所统计的门店均为在运营中的门店，简称为门店。部分门店，尤其新开业门店未在线上平台显示，因此可能会有统计误差。图：购物中心布数量 图：各环线城内，均购中心数级场门店量各区域物中总数量 城均购中心量 场均门数量右轴）9 3

3 6一线 准一线 二线 三线 四线 区县

0 5 6 30 0一线 准一线 二线 三线 四线 区县资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，截至2023年3月末

资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，截至2023年3月末短期疫情叠加消费意愿变迁，零售业闭店较多，悦己消费门店增长购物中心内门店以零售业态为主，餐饮赛道其次，生活服务和休闲娱乐业态再其次。从绝对数值上看，截至3年3月末，上述全国0个地级市拥有的3个购物中心中，购物中心内零售业门店占比%，餐饮门店占比%，生活服务业占比%，休闲娱乐业占比。图：0个地级市中各业门店占（至3年3月末）各态布例.%.%.%

43.8%.%零售 餐饮 服务 休闲娱乐 其它资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，购物中心具备一定的标准性一线准一线二线三线城市购物中心内各业态的布局比例相对接近。截至3年3月末，上述全国0个地级市拥有的3个购物中心中零售、餐饮休闲娱乐业态随城市能级的提升而呈现占比的差异化零售业占比随城市能级的提升而逐渐下降，一线城市内的零售业占比为%，较四线城市下降4个百分点而休闲娱乐业态随城市能级的提升而逐渐提升一线城市的休闲娱乐业占比为较四线城市提升了1s。图：0个地级市中各环城市内各业门店比（至3年3月末）零售 餐饮 服务 休闲娱乐 其它..%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%一线 准一线 二线 三线 四线及以下资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，零售业租户减少幅度最高休闲娱乐相对稳定城市上表现出倒金字塔的现象据众点评及赢商网数据，1年2月至223年4月，全国3座重点城市中，零售业及服务业门店减少幅度较高，比例上分别达到%、%；餐饮业态减少幅度较低，休闲娱乐业态相对稳定比例上餐饮门店减少%休闲娱乐业态增加%从不同城市环线角度7座样本城市内2年9月至3年4月数据呈现倒金字塔形状二线城市近半年门店缩减幅度最高，准一线及一线、三线、四线，门店缩减幅度依次降低。图3重点市业态物中心租户数（4 图：7城市内业态户半度环比度（） 零售 餐饮 服务 休闲娱

..11.0510.95.90.85.80.75

一线城市 准一线市 二线城三线城市 四线及下城市零售 餐饮 服务 休闲娱乐资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图， 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，服饰在零售业态中占比最高，各类小吃在餐饮赛道占比最高，截至3年3月末，上述全国0个地级市拥有的3个购物中心中，在零售业态中，服饰门店最多，占整个购物中心门店总量的%，其次为商贸零售类门店，占整个购物中心内门店比例达到%在服务业态中美业占比最高占整个购物中心内门店达到在休闲娱乐业态中娱乐类门店和运动场馆分别占整个购物中心内门店总量的%%餐饮业态我们把类面食、包子、臭豆腐之类的偏快餐性质的中式餐饮定义为小吃占整个购物中心内门总量的%。图：0个地级，购中心，各行门店购物心内门比例.%.%..%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%零售餐饮服务休闲娱乐8642服饰化妆品0服饰化妆品

门店数（万） 门店占（右

.%.%.%.%.%母婴服务生活服务娱乐运动场馆.%母婴服务生活服务娱乐运动场馆资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，；截至2023年3月末各行业门店数量变化呈现较大差异，租户的置换成商管重点。1年2月至年4月，全国3个重点城市中，零售业态中，化妆品、服饰、商贸零售、奢侈品门店分别缩减%、%、、%，数码C和汽车相关门店增加%、%。而在服务和休闲娱乐业态中母婴服务教育培训门店分别缩减%%娱乐宠物美业门店相对稳定，运动场馆数量增幅达到%。图：3重点市内行业店数量数 图：3个重点市内行业店数量数 服饰 化妆品 汽车商贸零售 奢侈品 数码

宠物 教育培训 美业母婴服务 娱乐 运动场馆1.651.1.651.451.251.050.850.65.5.5.5.5.5.5资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图， 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，细分赛道布局结构观察：至3年3月末，上述全国0个地级市拥有的个购物中心中服饰行业里各品牌服装占购物中心门店比例最高达到%而具备相对指向性的运动服饰和少儿服饰门店占比分别为%、%。在餐饮行业里，除前述已展示的各类小吃店外餐馆里中餐西餐火锅占整个购物中心内门店比例分别达到%、%、%；饮品店里，茶饮、咖啡占整个购物中心内门店比例分别达到%、%。娱乐赛道里音影展览如T电影院等场所占比最高达到整个购物中心内门店的%。运动场所中，舞蹈健身私教、瑜伽等新兴运动场馆及培训馆占比最高，但占整个购物中心比例不足%。表：0个地级中，分细业态占物中内门比例截至3年3月末）一级行业细分行业门店数量占比一级行业细分行业门店数量占比餐饮中餐267953.6%美业美业服务505326.7%餐饮茶饮255133.4%娱乐音影展览161402.1%餐饮火锅110471.5%娱乐亲子娱乐121981.6%餐饮东南亚菜106361.4%娱乐棋牌按摩59660.8%餐饮咖啡99531.3%娱乐r电玩44640.6%餐饮西餐152142.0%娱乐桌游密室26630.4%餐饮海鲜22910.3%娱乐新奇体验24520.3%餐饮酒吧21950.3%娱乐主题公园6110.1%餐饮麻辣烫20030.3%运动场所舞蹈56140.7%服饰品牌服装1190815.8%运动场所健身30610.4%服饰运动服饰167182.2%运动场所武术19850.3%服饰少儿服饰142171.9%运动场所瑜伽17160.2%服饰鞋靴127721.7%运动场所轮滑15490.2%商贸零售珠宝214912.9%运动场所私教12400.2%商贸零售超市及便利129021.7%商贸零售玩具28200.4%店商贸零售眼镜店90791.2%商贸零售 潮玩及杂货 6075 0.8%店资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，门店的缩减不仅仅是短期疫情的影响消费意愿的变化对商管形成更大挑战全国座重点城市中，在同一业态、同一行业内，我们看到各个细分行业的变化趋势截然相反。在餐饮赛道1年2月至3年4月各类餐馆中火锅中餐门店缩减%%，而炸鸡炸串、海鲜类门店增加%、%；各类饮品店里，茶饮店缩减%，而咖啡、酒吧赛道同比增幅%同期在各类运动场所中各赛道均呈扩张趋势其中私教、瑜伽店分别增加了%、7%，而与私教店相对应的，普通健身房门店数量相对稳定。图：3个重点市餐饮分赛道店数指数 图：3个重点市，类运场所购中心数量数火锅 炸鸡炸串 中餐酒吧 咖啡 茶饮

健身 私教 瑜伽武术 舞蹈.2.21.15.11.0510.95.90.85.2.5.1.51.5.9资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图， 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，聚焦新消费，满足消费者需求和趋势的优质消费品能够帮助购物中心引流新消费能带动购物中心线上热度的增长我们认为新消费不是指品牌新颖而是指优秀的消费品牌可以满足消费者尤其年轻消费者们日益丰富的消费需求这里我们假设各行业的优秀品牌基本已代表行业内的消费趋势与消费偏好，因此识别各个行业的优秀品牌，并以这些优秀品牌作为购物中心内的新消费租户集群。全国3座重点城市中，我们观察到购物中心内优秀品牌的布局数量存在聚集效应，随着优秀品牌数量的增加，购物中心内所有门店的店均线上热度随之增加。在复苏速度上，随着优秀品牌数量的增加，购物中心的整体线上热度指数的同比增速随之而上升关于优秀品牌的筛选我们认为具备较多门店且保持稳定甚至扩张趋势的品牌往往是符合了消费需求的门店因此我们不仅筛选出乐刻、超级猩猩等新兴业态也会筛选李宁酷乐潮玩泡泡玛特太二酸菜鱼等一些比较成熟的品牌。图：优秀品牌多，物内店均上热越高 图：优秀品牌量与物中线上热增速现较相关性 店均线上热度0

月店均热与新费门数量

线上热度指数同比增幅

月线上热同比幅与秀品数量新消费门店数量 新消费门店数量资料来源：赢商网，大众点评，百度指数， 资料来源：赢商网，大众点评，百度指数，▍数据刨析客群分化重奢购物中心稳定增长中高档购物中心存结构性发展机遇重奢购物中心坪效与客单价呈现较高相关性依据客单价和奢侈品数量对购物中心进行分类在上述全国0个地级市中依据各购物中心内店均客单价我们计算购物中心内门店较同行业其他购物中心门店客单价的提升幅度并识别购物中心内奢侈品品牌的数量来对购物中心进行分类本章凡是针对个地级市的统计数据截止时间均为3年3月末具体分类方法为：、筛选出奥特莱斯、筛选奢侈品购物中心并分类：根据购物中心内奢侈品门店数量，以、、3为节点，划分为重奢、次重奢、轻奢购物中心、筛选出百货大楼，这种泛购物中心业态、对剩余购物中心进行档次划分。依据购物中心内门店客单价，计算场内店均客单价较同城同行业店均客单价的提升幅度，将购物中心划分为超低档、低档中低档中档中高档次高档高（以客单价的提升幅度-%-%、-%、%、%、%作为区间节点。值得一提的是我们在划分购物中心档次时所用的客单价因子是使用各个门店客均价较同城同行业的增幅因此此处所反映的各个购物中心内档次规模并不仅仅与购物心所招商门店的档次相关，也受到购物中心本身的客群影响（注：首页所指中高档为中档至高档）图：20个地级内购中心分图0

购物中数量 场均门（右

0 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，（注：部分购物中心内显示客单价的门店量较少，不予统计）高零售业态占比助力重奢购物中心坪效居于高位增速不及兼顾非零售业态的轻奢购物中心截至3年3月末0样本购物中心中重奢购物中心的零售业门店占比较高，达到%，次重奢、轻奢购物中心的零售业态占比依次降低，分别为%、%。休闲娱乐及餐饮业态在各类购物中心中的占比较低，重奢购物中心内两业态门店占比分别为%%前述定义“新消费品牌在三类购物中心里均有一定布局轻奢类购物中心布局比例最高，达到%。图：0重点购中心分不档次的效及售额速 图：0重点购中心分不档次的态分布年坪效（元平方米） 年增速（）

轻奢 次重奢 重奢5.04.03.02.01.00.0

.7.%..%.61.8.%.%

.%.%.%.%.%.%.%

新消费 休闲娱乐 零售 餐饮资料来源：职业零售网，赢商网，联商网， 资料来源：职业零售网，大众点评，重奢购物中心坪效与店均客单价呈现较高相关性轻奢型购物中心单独客单价指标不足以解释坪效的差异针对每一个购物中心我们计算购物中心内店均客单价该指标购物中心的坪效呈现较高相关性1个样本重奢购物中心的坪效与店均客单价相关系数到。聚集在一起的奢侈品集群，所能吸引到的客群是相对稳定的，同城的竞争格局也是相对确定业绩有望随着经济的发展以及高净值客群的增加而得以稳定增长。轻奢购中心的店均客单价未与购物中心的坪效呈现出较高相关性少量奢侈品牌的聚集不足以引来稳定的购物人群，购物中心需要依靠其他的店铺来吸引更多有效客流。图：重奢购物心坪与店客单价现较相关性 图：轻奢型购中心效与单价未现较相关性重奢购物中心 轻奢购物中心年坪效（万年坪效（万/平米）500 0 0 店均客价（）

6年坪效（万年坪效（万/平米）432100 0 0 0 店均客价（）资料来源：职业零售网，大众点评，测算 资料来源：职业零售网，大众点评，测算中高档及重奢购物中心在线上流量及线下门店均表现优异中档、重奢购物中心内门店数量变化表现较好。3座重点城市内，我们看到不同类型的购物中心里的门店表现出较大的数值差异中档及重奢购物中心表现出较好的业态变化，1年2月至3年3月，中档购物中心内的门店缩减%，在各类购物中心中缩减幅度最低，且从中档往两边门店缩减幅度呈现凹状而重奢购物中心内的门店同缩减%，好于次重奢及轻奢。图：3个重点市类购中心门数量数 图：，3个重点城市，类购中心店缩幅度超低档 低档 中低中档 中高档 次高 高档

10%.1.11.0510.95.90.85.820%

25%30%35%

奥特莱斯百奥特莱斯百超低低档中低中档中高次高高档轻奢次重重奢

资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图， 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，消费者视角，3年3月，3座重点城市内，中高档、重奢线上热度指数同比提升幅度最高。依据大众点评赢商网、百度指数、高德地图数据，各类型购物中心内门店线上热度基本保持正增长其中重奢中高档购物中心分别同比增长%%居于高位。在特殊的购物中心类型中，奥特莱斯线上热度指数同比正增长%，中高档、重奢奥特莱斯三类购物中心的较高线上关注度反映出中产及富裕人群的消费意愿，有望带动对应消费档次的购物中心的发展。图：3个重点市，，各类购物心线关注同比升度 .%.%.%.%.%.%.%.%.%20.5%.% .%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.% 资料来源：赢商网，大众点评，百度指数，购物中心档次越高，店均关注度越高。3年3月，3座重点城市内，从各购物中心的店均线上热度指数来看奥特莱斯店均线上热度指数明显高于百货型购物中心重奢次重奢轻奢中高档高档购物中心店均线上热度指数分别达1。图：3，3个重点城，奢及次奢购中心均关度高店均关度 场均门数量右轴）0 资料来源：赢商网，大众点评，百度指数，

0商家视角，高档、超高档购物中心内门店具备优惠的门店比例较高。截至3年3月末3座重点城市内次重奢重奢奥特莱斯等业态优于其门店的行业分布因此购物中心内具备优惠的门店比例相对较低而高档次高档购物中心内具备优惠的门店布比例较高达到了%以上中档中低端中高档购物中心内具备优惠的门店比例相对低一些，分别达到%、5%、%。图：3个重点市，类型物中心具备惠的铺的例%% % 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，；截至2023年3月末从评论及打分数据看，消费者对中高档及重奢购物中心存在偏好门店数量的变化原因是复杂的既有疫情的干扰，也有消费趋势的变迁也有短时供需关系的影响但是，从根本上看购物中心作为连接客群与消费场景的集成平台过招商设置符合消费趋势的业态是商管核心因此我们基于线上平台的过亿评论及分数据，挖掘消费者兴趣及爱好所在。不同业态及行业间线上评分动机及人群存在天然差距不可进行横向比较从静态果来看，截至3年3月末，上述全国0个地级市中，餐饮业态店均评分最低、评论量最多分别达到1分49个评论零售业态店均评分最高评论量最低分别达分、4个。细分行业视角，摄影行业店均评分、评论量最高，分别达6分、；奢侈品店铺店均评分3分，店均评论量2个，居于高位。图：0个地级各态评及店均论量计 图：0个地级，部行业均评分店均论量计 店均评分 店均评（右） 店均评分 店均评（右）.34.25.24.15.14.0543.95

餐饮 休闲娱乐 服务 零

0

.6.5.4.3.2.14

摄影眼镜摄影眼镜珠鲜潮玩及杂货店武酒吧瑜伽奢侈桌游密室舞蹈资料来源：美团，大众点评，赢商网，；数据截至2023年3月末

资料来源：美团，大众点评，赢商网，；数据截至2023年3月末消费者对高档重奢次高档购物中心存在偏好计同行业门店在不同购物中心里的评分差异，进而反映消费者对不同分类购物中心的偏好度。整体来看，截至3年3月末上述全国0个地级市中购物中心作为运营者可以通过优质的运营能力提升场内门店好评度，基于此我们计算各个购物中心里，门店评分相较同城同行业的其他购中心内门店的评分增幅。从结果上来看，高档、重奢类购物中心更受偏爱。图：0个地级，各购物心内门评分同城行业店评分增幅 2.7%.2.7%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.% 资料来源：美团，大众点评，赢商网，；数据截至2023年3月末▍数据筛选业态客群运营三维指标精选优质商品牌业态：新消费助力华润万象、恒隆、凯德旗下购物中心门店相对稳定我们在0个地级城市内依据中国连锁经营协会于02年5月1日公布《年中国购物中心企业O7，识别出0个购物中心头部、重点品牌，旗下可纳入统计和研究分析的购物中心8（我们主要剔除了布局在区县级城市以及场内门店总量不及0个的购物中心。8个统计样本中有万达广场4座，吾悦广场、天虹、龙湖天街、华润万象、银泰百货分别为、、、、4座对购物中心的识别主要是依据购物中心名称进行关键字匹配，具体的商管公司与关键字的映射表如下：表：商管品关键映射表品牌 字典列表龙湖集团 天街、悦荟万达商管 万达广场吾悦 吾悦宝龙 宝龙华润万象 万象城万象、万天地万科 万科广、万里印力集团 印象城印象、印里、象心恒太商业 恒太世纪金源 世纪金、方荟凯德集团 凯德、福士长春欧亚 欧亚天虹 天虹、尚王府井 王府井熙地港银泰百货 银泰步步高 步步高百联 百联爱琴海 爱琴海星银海大悦城 大悦城恒隆地产 恒隆新世界 K1资料来源：各公司年报，中国连锁经营协会，头部商管品牌业态差距较大，背后是其面向客群的差异。截至3年3月末，前述0个地级城市内具有百货商场属性的泛购物中心内零售业门店占比普遍接近0%天虹王府井、百联等大型品牌面向高净值人群的重奢购物中心同样具备较高的零售门店占比如恒隆广场内零售业占比达到%吾悦万科购物中心内零售业门店占比相对较低，分别为%、%。图：0个地级中，部购中心品零售餐饮娱乐服业门店比零售 餐饮 休闲娱乐 服务%%%% %%%%%万达吾万达吾天龙湖天华润万银泰百印力集宝王府井凯德集万百长春欧爱琴海大悦城步步高恒隆地世纪金源资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，；截至2023年3月末头部商管品牌积极拥抱新消费华润万象凯德恒隆龙湖天街内新消费场均门店数量较高。截至3年3月末，前述0个地级城市内，各大购物中心内新消费门店占比较接近印力凯德华润万象等知名购物中心内新消费门店占比高于%而世纪金源吾悦宝龙等购物中心内新消费门店占比不到%从总量看华润万象凯德恒隆、龙湖天街等购物中心内场均新消费门店的数量高于0个，有望推动后续发展。图：0个地级中，部购中心的均新费门（至3年3月末） 场均门数量 场均新费门数量右轴）0 0 0 0 0 0 万达吾天万达吾天龙湖天华润万银泰百印力集宝王府井凯德集万百长春欧爱琴海大悦城步步高恒隆地世纪金源资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，布局有较多新消费门店的购物中心品牌内门店态势相对较好。3年3月3座重点城市内，各知名购物中心的门店数量同比变化幅度呈现较大差异天虹百联王府井等购物中心门店缩减幅度超过%而吾悦华润万象恒隆凯德等购物中心内门店变化相对较好，同比缩减幅度在%以内。从门店业态上看，华润万象、恒隆、凯德等购中心内均有着较高的场均新消费门店而门店变化态势最好的吾悦广场零售业占比为前述0个品牌中最低，仅有3%，与之相对应的，吾悦广场内休闲娱乐、餐饮业门店占比分别为%、%，居于较高位置。图：3个重点市，3年3月门店量同比资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，客群：瞄向高净值客群，华润万象、恒隆核心发力重奢，吾悦、龙湖布较广龙湖、吾悦布局范围广，恒隆、华润万象购物中心档次更高。截至3年3月末，前述0个地级城市内整体来看头部商管品牌中吾悦广场从中低档到高档购物中心均有布局华润万象布局有一定量的重奢轻奢购物中心恒隆地产以重奢购物中心为主；天虹布局中低端购物中心较多。值得一提的是我们在划分购物中心档次时所用的客单价因子是使用各个门店相同城同行业的客单均价的增幅因此此处所反映的各个购物中心内档次规模并不仅仅与物中心本身的定位相关，也受到购物中心本身的客群影响。图：0个地级市，部购中心分次分（至3年3月末）

万达 吾悦 天虹 龙湖天街华润万象银泰百印力集团宝龙 王府井 凯德集团万科 百联长春欧亚爱琴海 大悦城 步步高 恒隆地产世纪金源 资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，截至3年3月末，前述0个地级城市内，从各购物中心所分布的城市来看，华润万象印力中心在各类城市布局相对均衡龙湖集团、凯德百联在一线及准一线城市内布局比例超过%吾悦广场世纪金源欧亚在二线及以下城市布局比例较高我们检测到的样本品牌在一线准一线二线三线城市内分别共有6座购物中心分别占该类城市购物中心总量的%%%（注为和各品牌的样本购物中心筛选标准一致，此处的购物中心总量指的是场内门店总量大于0个的购中心总量。图：0个地级市中头部物中心牌在类城的布局万达 吾悦 天虹 龙湖天街华润万象银泰百印力集团宝龙 王府井 凯德集团万科 百联长春欧亚爱琴海 大悦城 步步高 恒隆地产世纪金源一线城市 准一线城市 二线城市 三线城市 四线及以下城市资料来源：赢商网，大众点评，联商网，高德地图，；截至2023年3月末华润万象恒隆等重奢型购物中心能吸纳周边高净值人群场所内门店客单价相较同城同行业的平均门店客单价处于高位。截至3年3月末前述0个地级城市内，门店的客单价主要受两方面因素的影响，一是门店本身的价位水准，二是购物中心客群的际购买能力从整体上看各个购物中心的门店价位与其本身的客群是基本相匹配的是购物中心个体是存在差异性的尤其针对布局门店相对类同的重奢型购物中心门店客单价的相对变化幅度反映了实际客群的消费能力从数据