房地产专业培训手册3

房地产专业速成培训手册（三）

Alelau二、房地产项目类型基础概念

传统的项目类型

这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富

经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定

别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。四种主流建筑形式(1)——

别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。

概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。四种主流建筑形式(2)——四种主流建筑形式(3)——Townhouse的基本解读-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。北京的Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。

别墅总价高交通位置与市政条件有天有地环境舒展公寓单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感位于市区中心Townhouse：别墅与公寓之间妥协的产物有天有地环境舒展单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心Townhouse的基本解读-2北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——

1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。

2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。

3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。

4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。

5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。

6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。

7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。

8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。

9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。

10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。

通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼〉Townhouse的四种形式联排别墅由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。双拼别墅两个相同的单位平行组合而成。叠拼别墅从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。独栋别墅形体独立的单位。传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。传统别墅间距开阔私密性好。Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。Townhouse独栋传统别墅板楼、塔楼项目类型板楼与塔楼的基本解读-1板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：外部——建筑高度、密度、容积率不同内部——户型、销售分摊不同四种主流建筑形式(4)——塔楼板楼板楼基本形式小高层板楼：９至１２层左右的板楼高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼多层板楼：６层以下的供应量以小高层最重：从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；满意度以多层居首：在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；平均售价以高层板楼最低：由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；塔楼街基本荐形式传统圾的塔壶楼形毁式：宣十字帮型、离方形击塔楼改革逝的塔旨楼形世式：盆蝶型筛塔楼与传筋统塔买楼相郊比，避蝶塔澡的建象筑特塘征：外形杜轻盈蝶式午建筑俭一般齐是“字半蝶四半塔惹”，踏户户辽紧密优相连就，像具没有隆张开班翅膀芦的蝴东蝶，概改变踩了传侧统塔逗楼外扛观体介态的板臃肿丘，体全态轻障盈秀寻丽，唇外观炉比较拘新颖味。朝向桶、采猫光、葡通风丛上有极突破蝶形代建筑洞设计熟还有巩效地数避免肥小区企内各旋栋楼内宇之疯间相亡互遮查挡的盒弊端都，使摔多数域单元块都是迎南北忘朝向盗，实裕现了钳在采探光、缺通风假性能萝上的裳突破盆。斜角酿存在才成为翁新问尸题但蝶粗式建州筑中饭因各趴户间导连接芹依然挑紧密帅，户倾与户凭之间违的相难互影旱响、炊相互遣依赖赶还比蚁较大雷，所善以产还生出采很多责在户变型设洪计中浆难以拥避免贺的斜煎角问允题，酒这既浓是蝶独式建命筑的漫“标磁签”五之一刺，也宣是蝶盒式建期筑为州寻求精突破港而必热须跨泪越的笨障碍枪。与传云统塔射楼相联比，销蝶塔口的市洽场适副应性凳：平衡撑成本宝与建送筑形称式板楼伸的售篮价明惹显高德于塔偏楼，加传统民塔楼慌对采钩光通砖风活榨动空洒间采蛙取了炉牺牲糠，对恼于没饼有明孔显板寺、塔旨偏好苗的消数费者约而言刷，蝶歉塔帮签助实炸现了把成本碗与户哄型的喘平衡里。板、傅塔优屠劣势架集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小

容积率低高

通风好不畅

朝向户户朝阳常有无采居室

采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足。70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼小户投型社魔区长锤短处讨：从建宰筑形忆式而阀言，饶小户胖型社拳区，烘通常但表现盘为同锁层楼7、8户甚可至10户以出上的把单位漫，使嘉塔楼顶的劣盏势更挨加突判出。小户熟型以滚总价晃低吸损引消读费者置，实勇际上页单价漏的性寇价比柔较高凭。小户助型社味区的朗成功篮来源唱于细共分市采场定柜位，筹准确廊地抓般住目极标消暴费者翠的心贵理，即可以图称得样上是淹以小坑博大荷的市铁场推盟广典劳范。消费珍者的磁项目柳类型刊偏好排除掌一定浓范畴驻内价疯格的产影响添因素签，较浅理想祝状态询下，刑普通析北京展市民朋的对蹦住宅趁项目殖类型萄的消幼费心刺理是款：首疯选多诱层板李楼，殃然后绵是小挺高层幅板楼母、塔停楼与to倡wn称ho遭us弄e。北京岛住宅哭建筑谨类型愚受欢工迎程障度调愧查：暗高达59继.0仅8％的凳购房亲者选放择多苗层板刺楼，拢有17慰.4药6％的绕购房厦者选味择小坏高层替板楼捉，选测择塔疼楼的降为14踩.9％，赌选择To具wn乒ho五us浊e的为8.利57％。消费忧者角狭度的诞项目屑类型屠比较定价役比较价格比较（同档次同条件）别墅Townhouse板楼塔楼平均单价最高次高单价比较：独栋>双拼>叠拼〉联排高于板楼单价比较：多层>小高层>高层最低蝶塔>传统塔楼平均总价最高以总建筑面积论价格垮需求住下的浅项目秒类型知偏好无论丢以单丸价或桶以总君价论香：别墅凯、To寇wn辆ho抚us茅e项目跑仍然跪很难剑在市粘场份设额上攀有所宅进步园；无论脱板楼鸭还是背塔楼倡，10架0平米荡户型结仍将绳维持甚分水宜岭状喉态；与居峰民收剃入最骄相宜唱的50顺00元单变价的攻普通语住宅虏，有剂最广渡阔市累场空斥间。区域盈分布区域分布（平均半径）别墅Townhouse板楼塔楼自然地理位置自然风光出众自然地理位置以选址论经济地理位置市政、配套不足多数分布在近郊地区，牺牲了经济地理位置公寓〉普通住宅〉经济适用房区域确需求哑下的即项目照类型烛偏好别墅钓、To萝wn语ho幕us回e、板诵楼、漂塔楼汤，在浓自然演与经株济地远理位唉置的汽条件焦中，尿谁拥细有良迈好的艘交通敲环境圾，就讽赢得匆竞争凉