国际邮轮城前期策划方案

“国际邮轮城·A3〞产品

筹划报告一、地块位置简介“国际邮轮城〞住宅局部产品位于工程中A3地块，整体呈不规那么梯型形状，总占地面积16071㎡，容积率3.1，总建筑面积49821㎡。地块四周界定：1、东南面临疏港路快速干道，近狐尾山相邻，远望厦门巨大的内湖景观资源——筼筜湖、滨北CBD、行政中心等景观，自然生态环境优越，绿色景观丰富；2、西南面与裕成大厦相邻，与海湾公园相连，近距离视线受一定阻碍，远距离可眺望厦门新兴市民工程——西海湾公园丰富景观；3、东北面与工程内交通枢纽高架桥相邻，可俯视工程内数万平方米的中庭广场配套景观，远眺厦门岛主要进出通道之一的海沧大桥壮丽宏伟景象；4、西北面无建筑物遮挡，可看厦门西海域一望无垠的庞大海景与远处海沧生活区；二、地块SWTO分析及不利因素

躲避建议S(strength)工程优势1、市中心地理位置优越，交通条件便利，临近滨北高尚居住片区；2、位于大规模高端板块内，五星级酒店、甲级写字楼等高端物业提升了本工程的附加价值；3、大规模社区，宽阔的绿地空间为本工程提供大量的休闲区域；4、临山观海，看海沧大桥，拥有海湾公园、筼筜湖等天然景观资源、休闲场所，厦门重点中学——六中等优越的教育配套；结论：综合上述优势分析，本案完全有条件打造无敌景观、具备国际化、现代化气质的，配备高品质、高档次配套与效劳优势的豪宅。W(weakness)工程劣势及躲避建议1、附近的小生活配套较为薄弱，如近距离购物不方便等；躲避建议：在工程内商业局部提供生活配套设施以满足居住需要。2、商务功能的侧重，以及客运码头自然带来的人流，使居住的纯粹性受到一定程度的影响；躲避建议：将A2与A3地块融合为一个整体来管理与绿化配套，使其两个地块内居住功能充分得到完善，与全案主体商务功能形成一个区间格局差异。3、高架路网纵横，临疏港路快速干道，车流量大，码头及重装车辆噪音嘈杂，影响居住品质；躲避建议：采用节能环保建筑材料，如利用中空玻璃来隔音、隔热、降噪声，利用环保节能建材构筑隔音效果好的墙体等方式来减小高架路网与交通主干道车流噪声的影响力，增加工程的卖点。4、地块平面距离较短，不利于豪宅产品大户型布局，满足规划总建筑面积方面困难较大，采用长板式〔五梯位〕整体建筑设计会受地块有效距离影响，单套户型只能作短面宽长进深设计，产生产品通风采光与具体功能布局等不够合理的不利情况；采用短板式〔两梯位和三梯位〕整体建筑设计又会受控规影响和景观面受损等因素制约。

躲避建议：采用短面宽长进深设计或者减少户数增加面宽方法，尽量采用外弧型扇面布局，最大化的利用景观面，根据实地情况尽量满足南北朝向布局，各单套户型中利用庭院式露台设计〔参考深圳华府三房户型平面布局〕，或其它有利于长进深通风采光功能设计的方式。我司经过多方论证后得出规划建议：一是采用舍小取大的方式来躲避地块有效距离不够的制约因素，即减小梯位数，增加单套产品面宽，将五梯位设计减小至四梯位设计，其中三个梯位按一梯两户设计，另一个梯位按“品〞字型结构布局设计三户或四户，从而增大每个梯位的面宽，到达利于设计单套产品面宽的目的。二是采用减少户数增加面宽，适当提高产品单套面积与具体户型比例调整的方式来处理，即还是设计为五个梯位，只作九户规划，其中四个梯位仍然设计为一梯两户，另一个梯位设计为一梯一户。具体布局在后面的产品建议中详细介绍。T(threaten)工程威胁1、国家宏观调控政策的影响，使房地产市场增添更多的变数，尤其表现在住宅市场，目前市场仍在密切关注政策变化；躲避建议：选择合理的推广时机，营造强大的市场影响力，多在产品结构、景观资源、环保节能建材、科技智能化等方面创造卖点，利用充足的市场酝酿期，积累巨大的目标客户量，树造市场轰动影响力来减小调控政策的影响度。2、本工程位于东渡疏港路，从地理位置上看，与目前厦门岛内总体开展趋势东移，东部富山、SM商圈等纷纷强化的变化相背，与东部地区更迅速的变化相比，一定程度的削弱工程的吸引力；躲避建议：更多的利用港口的优势和港口经济的动力，吸引开展，做出自己的特色。O(opportunity)工程时机1、目前市场住宅价格持续走高，市场高位运行，为本案开发创造较大的市场空间及赢利能力；2、随着国家房产新政限制规划比例的出台〔6月2日厦门岛内房产新政已作新调〕，厦门未来投放市场的大户型产品将逐步减少，为本案此类产品市场消化提供一定的空间；3、在产品上更多创新，形成市场亮点，将使本案成为厦门独具风骚的纯景观豪宅的典范。结论：综合上述优势分析，本工程产品还是有很好的销售前景，和很大的利润空间。三、目标客户群体定位及

需求特征分析一〕目标客户群体定位及定位来源以下目标客户群的定位来源于本司对厦门房地产市场的充分分析与了解的前提下，在本司与贵司上一阶段的工作配合和相户讨论后，根本认同本案A3地块的大概定位方向〔走高档豪宅路线〕，在这一前提条件下，通过上一阶段的厦门楼盘市调分析，以及假定目标客户群的问卷调查分析，通过大量采集数据的分析和评估，并对同类竞争楼盘的市场、产品与已购置客户的分析评判，得出以下结论：1、厦门本地富有阶层由于长期以来对厦门的了解，厦门本地人有一种地域的优越感，除了作为投资他们大多不会选择在外地购房。而厦门本地的富有阶层，那么是这个庞大的购房族中不容无视的中坚力量。通过对厦门高档楼盘的客源调查分析得知，高档楼盘有三分之一是厦门本地富有阶层购置的。本工程南邻近滨北商圈，北靠海沧大桥，地理位置优越；背山面海，山海景观资源丰富。既拥有狐尾山的自然生态和海湾花园的别样秀丽，又拥有西海域无限宽阔的海景风光，得天独厚的自然环境优势；交通便利，北可经海沧大桥出岛，南可至滨北商圈。厦门岛内房产将近50%是本地人购置，其中很大局部是靠这一富有阶层支撑，有些人购置物业还不止一套，只要产品有充分的吸引力，一般会成为他们的选择方向。这局部客户群选择本案的理由：此类购置群体，主要看中的是周边的高档设施、良好的观海自然景观以及本案产品规划的创新等〔如入户花园或架空露台的设计〕，其主要置业用途为自住，这局部客户群主要会选择150平方米以上的大三房、四房，局部客户会选择楼层较高的楼中楼。2、泉州〔晋江、石狮、南安、安溪等地〕、龙岩、三明、甫田等省内周边地区富有阶层与省外购置群体这一局部人群由于经商积累了大笔财富，在选择住宅时，通常会考虑厦门优越的居住环境和经济规模优势。在厦门购房成为越来越多福建省内甚至外省客源的选择，既可享受绿色生态，生活环境的舒适，又能显示身份地位，而本案的景观和规模优势，正是品味和地位的象征，也是投资的首选；此外，便利的交通位势，为回乡探亲提供了方便。据市调了解，150平方米以上的户型这局部购置群占了很大局部，有的甚至到达40%以上，如碧山临海、东方丽景、蓝湾国际等。这局部客户群选择本案的理由：此类购置群体，主要看中的是工程的景观和升值潜力，以及本案未来推广的豪宅尊崇感〔如推广中我们可强调本案的国际化、升值潜力，邮轮级豪华套房的奢华感，以及厦门首创的某些创新产品优势〕，这点表达财富与身份的尊崇感对泉州一带的购房者尤其有效〔局部客户群甚至只买贵的、最好的〕，而相对于龙岩、三明等一带的购房者，购房主要是针对工程综合优势，厦门市户口，及为小孩购置或自己日后定居厦门所用。这局部客户群主要会选择150平方米以上的大三房、四房、几代同堂需要的五房等。3、船务、物流、船公司、航运等公司的高级管理人员、高级白领本案比邻国际客运码头，邻近货运码头、保税区、轮渡码头，交通便利，西可出海，北可至货运码头、保税区或经海沧大桥出岛，南可至轮渡码头，是此类购置群体的首选住宅区。这局部客户群选择本案的理由：此类购置群体，由于工作的要求，会就近选择购房，主要看中的是工程的交通便利和去年工作生活的地缘习惯；此外，局部购置者会由于投资的需要，考虑工程的规模和升值潜力，购房主要是为了自住或投资。据市调了解分析，这局部人是本案大三房、四房的目标客户群，如临近本案地缘的裕成大厦，2004年时有相当一局部这类客户群，而近期推出的滨北一带的东方丽景、山水芳邻、国贸春天等工程，也有这局部客户群存在。4、台湾、金门、香港澳门同胞、东南亚的华人华侨及国际人士他们购置的目的是用于投资和自住。这部份人，看中的是物业的品质，配套的完善和交通的便利，其主要置业用途为自住和投资，以金门、台湾、香港以及东南亚一代的华人华侨为主，这局部人长久以来在滨北、思北一带投资物业，受近几年厦门房地产行情的影响，均获得比较丰厚的投资回报，从早年的滨北国际、华侨海景城、国贸春天等工程，均在这局部人群中推广取得良好的收益。本案“国际邮轮城〞的定位，在这局部人群中认知度较高，借助这一国际知名度和他们在这一地缘区位获得丰厚投资回报的诱惑力，向这一人群大力宣传应该可以取得较好效果。这局部客户群选择本案的理由：此类购置群体，由于经常往返的缘故，相比照较倾向选择口岸周边的物业，本案国际旅游客运码头刚好是金门一带同胞以后往返的必经之地；另一方面，这局部客户群对厦门的熟悉程度不高，选择物业一般会考虑自己相对熟悉的地段，口岸周边以及他们经常投资物业的滨北、思北一带会是他们选择的主要方向，本案借助口岸经济和地缘宣传优势，可以在这局部客户群中造成一定的影响力。这局部客户群是大三房、四房和楼中楼的重点推介客户之一。二〕目标客户需求特征分析1、购置喜好：购置本案产品的目标客户群体根本特征是年龄大约在30—50岁之间，一般为三口或以上家庭，事业有所成就，经济积累雄厚，个人或者家庭资产在200万元以上，个人或者家庭月均消费达10000元以上，以私家车作为主要交通工具；喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松，让自己不因购置别墅类产品带来巨大资金压力，又能表达自己相对尊崇的社会地位；对产品价格并不看重，不存在总价、首付或月供上的资金局限性；面积要求三房在160㎡左右、四房在160-180㎡之间、五房在180㎡以上，楼中楼在250㎡以上；功能要求两个或两个以上卫生间，局部要求有双主卧配置。客厅面宽5米以上、主卧面积宽大带更衣间，功能齐全、分区明显、动静别离、明厨明卫，有宽幅落地玻璃窗观景，带入户花园露台等；商务等智能化要求配套完善，效劳管理档次高；建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品。2、购置心理价值表达：依照消费者购置决策过程中的需要及接受概念，消费者一般会将本案依次解释为：·豪宅·厦门的豪宅·可极目西海域美景的豪宅·可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅·属于市中心区·靠近滨北行政区，位置不算坏·由港务控股开发的住宅，信心有保证·充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅·档次很高·一个产品很有创新特点的住宅3．为什么购置根本原因：·要买一套好一点的房·喜欢住高层本案引发的重要购置理由：·无遮拦观海，于室内饱览西海域美景本案引发的加强性/增强性/补充性购置理由：·背山面海，景观开扬，风水很好·交通较为便利·与五星级酒店等相邻，休闲配套较全面·产品有创新〔入户花园或架空露台等〕·停车位充足·会所设施齐全、享酒店是配套与效劳，档次很高四、市场定位及依据

一〕市场定位综合工程地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体定位，将本案产品定位为厦门西海域——滨海纯景观大户豪宅。本幢建筑处于工程最南端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适合规划大户型景观洋房，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正的国际化社区。层高3米，二梯二户设计，最大限度地享受海景资源，让房间和客厅的每个角落都有良好的通风采光，山景、海景组合成为本工程区别其他竞争楼盘的最大优势。二〕定位依据工程四周无限的海景资源〔西海湾〕、山景资源〔狐尾山〕、湖景资源〔筼筜湖〕、市政公园资源〔海湾公园〕，紧临五星级国际大酒店的配套生活享受终端，这些都是建造大户型、宽裕型住宅的硬件条件。1、国家房产新政对户型面积比例的限制，对未来房地产市场大户型产品起到制约作用，如此景观配套、效劳配套一流的产品将成为市场中的稀有，必将强力吸引住这类产品需求者的眼球，便于高价出售，提升工程整体品质；2、大规模国际化商务城的规划，会吸引大量国际、国内知名企业进驻，这些企业的高层管理人士对居住环境的高要求，为本类产品的市场需求增添大量消费群体；3、依托五星级酒店和高级5A写字楼的带动，这里成为厦门品质最好的社圈板块之一，滨海纯景观豪宅定位既照应了这种优越条件，对优质的潜在客户群进行充分挖掘，也是更高提升本工程的一个利器；4、目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如此充足的同类产品，本案产品有绝对的市场竞争力取得一支独秀地位，有利于抓别墅类产品以外的高端目标客户群；5、目前厦门房地产市场中大户型〔三房160㎡左右、四房180㎡左右、五房200㎡左右〕产品销售情况良好，市场需求旺盛，利于未来推广去化速度。五、产品平面布局建议一〕平面布局制约因素：1、西向大海面展开〔面宽〕最大为115米，面宽较小；2、户型面积控制，平均户型面积为166平方米；3、受规划限高制约，限高100米仅能设计三米层高总层数31层，单层平均面积到达1607㎡。二〕平面布局方案及优劣分析：1、方案1：五梯位十户平均每户面积为166.1㎡优点是可符合户型配比中的比例要求。缺点是每户面宽为11.5米，面宽较小，将由于进深过长〔16米左右〕造成采光与通风等功能方面的不便，且平面布置较为困难；2、方案2：五梯位九户每户平均面积为184.56㎡优点是每户面宽为12.8米，根本可以到达宽裕户型设计要求面宽，面积配比也根本可以满足，进深长度可缩小到14.42米左右，可采用外弧型布局，最大化的利海景面资源。缺点是其中有一梯为一梯一户，公摊较大。3、方案3：四梯位八户那么每户平均面积为207.63㎡；优点是每户面宽为14.38米，进深长度也为14.44米，户型较为方正，便于设计布局。缺点是单套户型面积过大，市场接受度存在一定风险，去化速度较慢；4、方案4：四梯位十户或者四梯位九户，每户平均面积166.1㎡或者184.56㎡；优点是可以解决面宽缺乏问题，也可以使大局部产品设计优良，仅个别产品存在较大缺乏。缺点是其中有一个梯位或者两个梯位需要设计成“品〞字型布局，在通透性上存在一定缺乏之处，且在外立面上较难形成协调与对称，且只能采用内弧型布局，海景面变窄。三〕平面布局方案建议经过我司与贵司的屡次讨论，最后确定本地块产品平面布局采用上述方案中的第三种，即四梯位八户平面布局，适当增加单套户型建筑面积，以最大化的优化产品平面结构，真正表达出海景豪宅的高端品质。具体布局以设计院终稿设计方案为准。总层数为三十一层，其中一层架空七米层高，标准为二十九层，单层层高三米，三十层与三十一层除五房户型外均设计为挑空楼中楼户型。四〕户型配比定位及依据户型单套建筑面积（㎡）户数比例套数（约）建筑面积面积比例三房两厅两卫16411.97%2947569.52%四房两厅两卫19359.83%1452798556%五房两厅两卫22525.64%621395027.91%楼中楼12610.43%12610.52%楼中楼22852.14514252.86%会所10002%首层大堂6001.2%合计100%24249977100%2、定位依据1〕依据目前厦门房地产市场中所有在售大户型工程中各类面积产品的去化速度分析可以看出，当前厦门房地产市场中三房面积160㎡左右，四房面积180㎡左右，五房面积200㎡左右以及楼中楼面积300㎡左右的户型都销售情况良好。2〕本案地块各类景观资源丰富，适合于宽松式户型结构的设计；3〕随着国家房产新政的出台，未来豪宅类产品将越来越稀缺，特别是如本案产品这种景观资源丰富，滨海第一排位置的大户型结构产品更将可能成为绝版；4〕市场上大户型产品受消费者追捧，各在售工程这类产品推向市场即形成热点，短期内就能到达半数以上的去化率；5〕大户型的设计能带动客户层向高尚人士集中，推开工程居住档次的提升。6〕作为一个高尚的国际化商务门户工程，其间进出的富豪人士数不胜数，作为工程配套的大户型居住产品建筑体，其间增设少量几套的大户型，既可以增加产品多样性，又能充分利用高层建筑体的空中资源，更能吸引各地顶级富翁的追逐。楼顶资源包括：低污染，随着楼层的增高，噪音、粉尘污染降低，室内采光、通风更佳，居住环境较低楼层理想；好景观，市区高密度的建筑，使“观景〞在很多时候成为低楼层的妄谈，变成了“观井〞。站得高、看得远让顶层风光无限。心理优势，做“人上人〞的潜在意识，使得顶楼有了“高人一等〞的微妙优势。六、目标客户及户型配比定位依据〔市场调查参考〕一、基本资料1、案名：禹洲．碧山临海电话：2095588小区地理位置：思明南路博物馆旁售楼位置：厦门华侨博物馆大门对面设计单位：台湾知名设计师JeffHsu开发商：禹洲集团·海天房地产有限公司施工单位：福建城建建设有限公司规划用途：高层商住楼总占地面积：6328.525m²绿化率(面积)：30%总建筑面积：58886m²银行贷款情况：7成20年（建行）物管公司及费用：华侨城物业开盘时间：2005年11月6日工程进度：开始落架交房时间：2007年年底

2、住宅情况规划户数：373套主力户型：四房面积范围：90-350m²主力面积：156m²售出户数：259套主力单价：8800元/m²销售率：69%主力总价：121.6万3、车库情况

面积范围：30m²平均单价：未定主力总价：未定车位总数：87个销售情况：未销售二、综合分析：1、规划分析：以三房与四房为首推,南北通透的户型.并设有豪华大堂与隔间玻璃。2、户型分配：户型面积范围户数售出户数销售比率二房90-110m²906572%三房125-135m²13910880%四房156-188m²1408460%楼中楼300-336m²4250%3、地理位置分析：项目地处厦门老市区，是兼顾山海自然景观和都市人文环境的高档名宅。背山面海，与鼓浪屿隔海相望。4、小区及小区周边配套分析：中小学：联合小学、思明小学、演武小学、双十中学；幼儿园：第六幼儿园；综合商场：好又多超市；医院：第一医院、厦门中医院、厦大医院；其他：厦大商业步行街、中山路商业圈、对外图书交流中心。5、环境分析：与厦大和博物馆为邻，融会贯通了人文气息。6、价格分析：起价7300元/平,最高价12000元/平.均价8800元/平。7、客源分析及主力去化户型、面积：主要有厦大周边的拆迁户、教师。闽南三角的客户也居多。以156平左右的4房为主力户型。8、促销及付款方式：一次性，按揭，分期付款。每逢节假日都有做些相应的促销活动。9、售楼人员素质分析：总体素质较高10、主卖点分析：热卖户型以南北通透，看海的景观吸引了众多的客户。11、劣势分析：周边的配套比较散乱，老房子多。此项目沿主干道较吵，绿化也少。四室两厅两卫151.17平方米四房两厅三卫179.81平方米四房两厅三卫188平方米一、基本资料1、案名：福隆．东方丽景电话：51108865085555小区地理位置：思明湖滨中路与体育路交界处售楼位置：思明湖滨中路与体育路交界处设计单位：厦门设计院开发商：福隆置业有限公司厦门海湾建设施工单位：安徽三建行销企划代理公司：开发商自己销售规划用途：纯住宅总占地面积：14975.613㎡绿化率(面积)：42.00%总建筑面积：37075.9㎡银行贷款情况：7成20年物管公司及费用：未定开盘时间：2006年5月20日工程进度：出地面10层交房时间：2007年12月

2、住宅情况

规划户数：164套主力户型：四房、五房。面积范围：160至180㎡主力面积：165㎡售出户数：164套主力单价：13800元/㎡销售率：100%主力总价：227.7万元3、车库情况面积范围：30-40㎡车位数：147主力总价：20万销售情况：售完2、住宅情况

规划户数：164套主力户型：四房、五房。面积范围：160至180㎡主力面积：165㎡售出户数：164套主力单价：13800元/㎡销售率：100%主力总价：227.7万元3、车库情况面积范围：30-40㎡车位数：147主力总价：20万销售情况：售完二、综合分析：1、规划分析：板式结构设计，户户南北朝向、超大私家入户花园。大尺度设计营造大空间格局，客厅面宽8米，所有功能房间面积不小于10m22、户型分配：房型面积范围总户数售出户数销售比例四房、五房160至186㎡164164100%3、地理位置分析：坐落于湖滨中路延伸段与体育路交汇处，是成熟优越的滨北商业街区。4、小区及小区周边配套分析：紧邻外国语学校，独揽万顷浓荫碧翠的狐尾山森林公园。5、环境分析：周边拥有成熟生活配套，外国语学校、滨北小学等名校，中山医院、厦门体育中心、厦门文化艺术中心环绕四周，坐拥筼筜湖等亮丽风景。6、价格分析：全部为五房二厅三卫户型，最低总价199.4869万元/套，最高总价259.0482万元/套7、客源分析及主力去化户型、面积：购买的客户多为高收入的高端客户群体。以泉州、境外客户为主。8、促销及付款方式：一次性付款、银行按揭9、售楼人员素质分析：具备售楼人员基本素质10、主卖点分析：地段，景观以及完美的户型设计都是此项目热卖的重点。11、劣势分析：生活配套设施较少。五房两厅三卫175平方米A五房两厅三卫175平方米B五房两厅三卫185平方米一、基本资料1、案名：国贸春天电话：5078822、5078811小区地理位置：湖滨中路延伸段、柯达用地旁售楼位置：项目施工现场对面设计单位：建筑设计院开发商：（国贸集团全资）厦门兆成房地产开发有限公司施工单位：中建规划用途：高层住宅、别墅总占地面积：3万平方米绿化率(面积)：46%总建筑面积：10万平方米银行贷款情况：7成20年物管公司及费用：未定开盘时间：2006年5月18日工程进度：地上7层、9层施工交房时间：2008年上半年

2、住宅情况

规划户数：455套主力户型：三房、四房面积范围：165-800m²主力面积：165-230m²售出户数：330套主力单价：10184.28元/m²销售率：72.53%主力总价：168-234.23万元3、车库情况

面积范围：30-36平方米平均单价：20万主力总价：20万车位总数：292个销售情况：已售262个

二、综合分析：1、规划分析：由8栋低层、4栋11——32层小高层、高层板式建筑构成，另有楼中楼与别墅大户高品质型设计，面积150——210平米不等。二、综合分析：1、规划分析：由8栋低层、4栋11——32层小高层、高层板式建筑构成，另有楼中楼与别墅大户高品质型设计，面积150——210平米不等。2、户型分配：户型面积范围户数售出户数销售比率三房165-170m²22015470%四房190-230m²22116574.66%楼中楼303-353㎡66100%别墅500-800㎡8562.5%3、地理位置分析：位于滨北行政及金融商务中心的湖滨中路与体育路交叉西北侧,南面、北面分别连接湖滨北路和仙岳路，座拥狐尾山森林公园，毗邻员当湖，白鹭洲公园，市政府.4、小区及小区周边配套分析：拥有15000平方米大中庭。周边有育兴滨北商场、闽客隆外国语学校等幼儿园中山医院等生活设施。5、环境分析：该项目充分利用岛内极为珍贵的山体坡地景观资源——狐尾山山体坡地地形，结合低层、中、高层住宅建筑形式，采用椭圆形螺旋式上升的围合建筑形态，建筑空间错落有致、简洁大气，将山景、湖景、海景尽可能的收纳其间。6、价格分析：开盘价8000元/平最高价12000元/平，每层加价100-200元/平，均价10184.28元/平。7、客源分析及主力去化户型、面积：厦门老市区的居民，外地的置业群体。主力化户型以大三房为主。8、促销及付款方式：一次性付款，银行按揭。9、售楼人员素质分析：综合素质较高。10、主卖点分析：地段好，社区配套完善。外墙使用保温材料，直饮水系统。11、劣势分析：就目前而言，周边的生活配套还不够完善。三室两厅两卫192平方米三室两厅两卫209平方米一、基本资料1、案名：蓝湾国际一期电话：5715500、5716600小区地理位置：思明区体育路与育秀路交界处售楼位置：思明区体育路与育秀路交界处设计单位：厦门设计院开发商：厦门金都特房置业有限公司施工单位：浙江昆仑行销企划代理公司：金鼎益置业管理有限公司规划用途：纯住宅总占地面积：39048.8m²绿化率(面积)：46.2%总建筑面积：近20万m²银行贷款情况：7成20年物管公司及费用：2.50元/平方米·月开盘时间：2006年7月19日工程进度：地上4层交房时间：预计2008年底

2、住宅情况

规划户数：一期179套，总户数878套主力户型：三房、四房面积范围：132.2-332m²主力面积：143-190m²售出户数：169套主力单价：11159.92元/m²销售率：94.41%主力总价：159.58-212.03万元3、车库情况

面积范围：26-30m²平均单价：20万主力总价：20万车位总数：843个销售情况：未售

二、综合分析：1、规划分析：总体规划布局高低错落，整个小区动静分离，人车分流，底层全部架空，南北通透、一梯一户的设计。用科技的手段，打造节能、环保、绿色的科技综合示范小区和高品位的都市生活。另有12000平方米共享庭院。2、户型分配：户型面积范围户数售出户数销售比率三房133-176m²908695.56%四房176-206m²888293.18%楼中楼296-332m²11100%3、地理位置分析：本项目北靠仙岳山，南临员当湖，西邻厦门市体育中心。4、小区及小区周边配套分析：毗邻厦门市体育中心松柏一小、松柏中学、槟榔中学、滨北小学拥有大型现代体育、文化、艺术、教育设施。5、环境分析：该项目背山面水，闹中取静，具备得天独厚的高尚人文居住社区的优势。6、价格分析：起价9400元/平最高价16811元/平。7、客源分析及主力去化户型、面积：泉州（晋江、石狮）一带，境外人士，政府官员等一些高端的消费群体。主力面积从133-176平的三房和四房为首推。8、促销及付款方式：一次性付款，银行按揭贷款。9、售楼人员素质分析：总体素质较高。10、主卖点分析：总体规划布局与整体建筑设计风格，高档的社区环境。11、劣势分析：本案客户对象主要是高端客户群体，低楼层的户型购买者比较不看好。

三室两厅153平方米四室两厅177平方米

四室两厅194平方米四室两厅209平方米一、基本资料1、案名：江山帝景（新景领海）电话：5925888、5919966小区地理位置：环岛路、会展中心南侧售楼位置：厦门会展中心南侧新景海韵园1F设计单位：道森国际、三李建筑开发商：厦门市春龙房地产开发有限公司/投资商：厦门市鑫新景地房地产有限公司、永同昌集团施工单位：中国一冶厦门分公司规划用途：别墅、高层住宅总占地面积：30349.231m²绿化率(面积)：40.1%总建筑面积：80442m²银行贷款情况：7成20年物管公司及费用：未定待招标开盘时间：预计2006年8月28日工程进度：高层地上23层施工交房时间：2007年年底

2、住宅情况

规划户数：高层住宅373套，别墅22栋主力户型：三房四房面积范围：120-300m²400-760m²主力面积：120-190m²售出户数：163套主力单价：11015元/m²销售率:43.7%主力总价：132-209万元3、车库情况

面积范围：30-38m²平均单价：未定主力总价：未定车位总数：222个销售情况：未售

二、综合分析：1、规划分析：以22幢独体别墅搭配5幢高层建筑，形成南北落差，兼顾到建筑外观的美感与机体的功能的合理。独体别墅以美式风格语素为主打，而高层在布局上形成灵动的波浪形外观，与浩瀚海景相互呼应。项目共有别墅22幢。2、户型分配：户型面积范围户数售出户数销售比率三房120-140m²31813038.24%楼中楼190-330²553360%别墅400-760m²22003、地理位置分析：位于厦门环岛路会展区、环岛路第一排，独占得天独厚的海滨自然胜景。交通便利。4、小区及小区周边配套分析：国际游艇码头、国际网球中心、国际会展中心、国际会议中心、乒羽俱乐部、厦门歌剧院5、环境分析：环境优美，无敌海景。6、价格分析：起价在9000元/平米，目前均价在11015元/平米7、客源分析及主力去化户型、面积：主要针对客户以泉州一带，境内外成功人士。8、促销及付款方式：一次性付款，银行按揭9、售楼人员素质分析：态度一般，综合素质不高。10、主卖点分析：沿海第一排的无敌海景，高档次的社区环境都是吸引客户的主卖点11、劣势分析：周边的生活配套有待完善。三房两厅145平方米四房两厅三卫190平方米一、基本资料1、案名：爱琴海电话：58077995807766小区地理位置：思明会展中心南侧、环岛路以西，正对小金门岛售楼位置：厦门鹭江道52号海滨大厦3楼设计单位：美国TERRY建筑设计师事务所/香港嘉柏建筑师事务所/雅博奥顿国际设计有限公司开发商：厦门建发房地产集团有限公司施工单位：福建省交建集团有限公司行销企划代理公司：开发商自己销售规划用途：别墅、小高层总占地面积：4.4万m²绿化率(面积)：45%总建筑面积：7万m²银行贷款情况：7成20年物管公司及费用：未定开盘时间：2006年9、10开盘工程进度：桩基交房时间：不详

2、住宅情况

规划户数：346户主力户型：四房面积范围：150-680m²主力面积：170多m²售出户数：未售主力单价：10000元/m²(预计)销售率：未售主力总价：170多万3、车库情况

面积范围：未定平均单价：未定主力总价：未定车位总数：364位销售情况：未售

二、综合分析：1、规划分析：环岛路第一排低密度顶级海景别墅及海景公寓,独体别墅拥有上千平米的超大私家院落（最大私家院落近2700M2），五栋独特的椭圆形高层公寓，户户带豪华观景电梯.2、户型分配：户型面积范围户数售出户数销售比率三房160-168m²6700四房170-220m²25200楼中楼236-370m²800别墅250-700m²19003、地理位置分析：地处会展中心南侧、环岛路以西，正对海峡对岸小金门岛，海景资源十分丰富，区位条件优越。随着厦门国际会议中心、国际会展酒店、国际花园大酒店、游艇码头及前埔公园、网球场、游泳池、高级会所等一系列高标准国际性配套的相继完善，周边高档社区的氛围逐渐形成。4、小区及小区周边配套分析：前埔小学、前埔医院、国际会展中心、国际旅游码头5、环境分析：户户海景，环境优美。6、价格分析：别墅起价:25000元/平方米,海景住宅起价:15000元/平方米(预计).有项目完美的景观设计及优质的配套服务,有些高端客户还是能接受的.7、客源分析及主力化户型、面积：各地高收入的客户.商人、白领等。8、媒体分析：9、促销及付款方式：一次性付款，银行按揭。10、售楼人员素质分析：综合素质一般。11、主卖点分析：景观上的优势、高档社区的配套都是主卖点12、劣势分析：价格相对偏高，客户群体较少。六、立面风格建议根据工程所处位置在国际旅游码头，其外观将受到众多海外游客欣赏，应适当融入局部西方风格，结合产品本身属豪宅定位，其外观上要尽量显得奢华、富贵、霸气十足，色调上要显得庄重、典雅与华贵，因此建议本案应中和整个工程特征，使其与工程全案风格与色调上完全融合成一个整体，在外立面上采用中西合璧、现代感十足的风格。建筑外立面连贯、整体，有一定的气势，而不能节点太多、零碎(如下图，整体的连贯表达一种气势)外立面风格建议方向：“以海为家〞的设计意念

“海之城〞建筑理念

外形磅礴、流畅建筑细