年广东中山某地产项目商业策划及工作思路

全程策划:***（中国）商业策划顾问公司2004年7月商业策划及工作思路***二期项目

前言尊敬的领导，我们通过深入沟通，对项目的发展很有信心。多年的商业地产统筹经验，整合我们全国商业地产资源，通过大型购物、金融、商贸、文体、娱乐、休闲、餐饮、旅游、观光等商业的功能整合，为贵公司项目打造一个融文化地产、旅游地产、商业地产、生态地产、娱乐地产、景观地产于一体的中山市、厦门、珠海首个SHOPPINGMALL。现将我司与贵司就该项目的合作意向与思路回复给您。其内容如下：项目状况

***二期项目位于中山市坦洲镇南坦路中心地段，区位特点如下：Ø

占地建筑面积2.4万m2，容积率：2.0；Ø

规模：拟建三星级酒店，建筑面积2万m2；Ø

商业建筑（含超市）面积：2.8万m2；投资总额：6000万元。

离本案不远处就为坦洲镇的工业区，有多家外资机构工厂入驻，外来人口居多，表明此地域消费者的消费水平不低。本案的周边配套设施完善，附近有银行、镇政府、学校、邮局等，从本案到壹加壹超市之间为主要的餐饮和商业街区，说明已形成了成熟的商业网络，有浓厚的商业气氛，在本案推出时不用费太多力就可达到即旺场又旺丁的效果，可谓四两拨千斤。

从上图可看出本案处于中山市坦洲镇繁华的商业地段,周边有很多大型的住宅小区,如项目一期***花园、汇翠山庄、碧涛花园、碧秀花园、景湖居等，故集聚了大量稳定的消费群体；本案附近还有酒店如汇昌酒店、富华酒店、大兴酒店，其中本案对面的汇昌酒店为三星级酒店，经营较旺，这些酒店会为本案带来大量的旅游消费者和商务消费者；坦洲汽车站离本案近在咫尺，从而会为本案带来大量的流动消费者，更会把本案的辐射面扩大至中山、珠海、澳门、江门等地。

策划工作思路如何进行利润最高化的投资开发？如何进行人性化实用性的设计规划？如何开展商铺的招商和销售工作？开业后如何进行经营管理，旺场升值？如何选择最适合本项目的广告营销、建筑设计等专业公司？带着这些问题，我们将计划从专业实操的角度，与零售商、开发商一同组建项目小组，共同研究策划，达到商业项目开发多赢的合作模式，展开一系列的全程策划及阶段顾问工作，具体策划思路如下：全程策划思路的目录一、项目发展目标二、项目的开发模式三、项目理解四、项目定位五、规划设计建议六、招商策略七、销售策略八、商业经营管理***二期项目第一阶段—筹备期中山市及坦洲镇的城市形象工程！中山市及坦洲镇的民心工程！坦洲镇市民休闲的前广场、后花园！一站式购物、休闲、餐饮、娱乐、商住、商贸中心！***商业地产开发的新里程碑！第二阶段——营销期商业概念定位和功能定位商业建筑规划设计提案营销策划与推广包装招商策略与组织实施销售策略与组织实施第三阶段——经营期开业筹备与开业策划商业经营与物业管理开业后期持序经营策划与物业管理顾问交接项目工作，结束单个项目的合作全程顾问期间，我们提交如下核心报告《项目的商业市场调查综合分析报告》《项目的市场定位及可行性报告》《项目投资收益经济分析报告》《商业规划及动线组织研究建筑设计提案》《商家业态组合及比例分配的分析报告》二、项目的开发模式家乐福超市肯德鸡、麦当劳各大品牌主力商家***二期项目——ShoppingMall的主力商家三、项目理解项目整体规划面积：总用地面积：酒店式公寓总建筑面积：银行其中一期：

总面积会议交通餐饮百货超市ShoppingMallShoppingMall辅助及设备设备地下停车场地下车库基底面积:建筑面积:1、地理2、区域人口3、大规模零售商业设施4、交通针对上述对项目的理解，敝司将从专业策划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，敝司将提交详细的专案报告。四、项目定位根据区域现状和商业发展的综合需求，敝司对项目定位如下：形象定位：中山首席社区MALL

主体定位：一站式休闲购物中心总体定位：集购物、娱乐、休闲、商贸、商住、餐饮、旅游及大型地下停车场于一体，建设成综合社区功能的一站式休闲、购物、娱乐中心。五、规划设计建议根据客户的实际需要，敝司将进行住宅和商业的发展规划设计。规划设计

A、休闲内、外广场的合理布局设计B、楼层交通的布局设计C、通道流线的整体设计D、中空位连体设计E、大堂个性商业设计F、理货区局部设计G、灯光效果的设计H、广告位I、各业态组合的设计1目标客户群第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士；第二类：经济富裕的本地村民；第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士，如外资企业的高薪一族；第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户；第五类：蓝领打工一族。资源嫁接体系及开发模式

本案的总体优势资源整合原则：对内战术借力，对外战略借势目标：形成中山坦洲镇的商业优势资源的集中区域，以高起点高发展的战略要求引爆以坦洲镇为核心的周边地带的发展，以带动本案的开发

1．如线何实旧现对吼内战请术借离力？1.逝1概念增借力整合箭中山兆乃至库珠海肿、澳童门所凡有可仙用的繁优势将资源暑，形虚成一品个总德括土斤地及榜物业抄价值续的核蜂心发凶展理目念，偏使各干项优戚势资万源统斗一在垮此理右念下院，提润升本冰案的撞土地赏价值代。1．2城市奏运营供借力远：本案秧概念司的内蔑涵与将体现中的生你活质夺量需茅要对枪新区博内各朽项可姥用的跳优势刊资源架进行以借力套整合笨，体仰现为歼娱乐跌购物醒、商爪务度告假、该人文敲旅游辣、生摸态居铅住等头方面洽，具拔体内索容如司下：娱乐购物旅游资源商业旅游资源（shoppingmall）娱乐旅游资源（财富中心）城市化资源商业经济（商圈）资源商务度假旅游资源度假旅游资源城市化资源商务经济资源（会展经济圈/政务中心）产业经济资源（产业基地）交通配套资源人文旅游旅游资源城市化资源人文旅游资源度假旅游资源文化资源生态居住生态自然资源资源生态林（绿肺）天然湖泊资源（南北湖）城市化资源新区商圈形成提供商业配套政务中心的辐射会展经济圈带动成熟的交通网络人文及城市文脉的生活背景功能居住区的规划资金资源减低开发成本，促进规模开发的土地运营1．赌3整栏合力对于帽本案帖整合堡嫁接售的各脉项优适势资钉源，垂在统姑一的哗理念唇下进裕行整恢合。书使本获案土研地在浸投入闻建设番成本涛和运线营成乡丰本最痒小化叠的优伴势上御，提规升本全案的佳土地肌价值推及物愿业价甚值，砌通过妈系列偷战术筋行动盘，将社本案颜周边街地区毒内的确资源较，拿皆为本宵案所伴用。叛并与染周边闪地区巧的各姥个重导要功窄能区扶和重椅点配爱套项缝目互柱动发探展。1．旅4具松体策侍略点芝：2如何敏实现面对外啄战略饭借势康？本案师的对悟外战傲略借富势的规几个技层次殖：区域价值层次城市中心区一体化发展城市战略发展区域商业升级经济动力层次购物、旅游、度假及会展经济对高新区经济的延伸和放大对经济实体和金融实体的吸引消费市场能量层次提供土地市场消费能量产生一级消费市场（投资商与发展商）提供物业消费能量产生二级消费市场（物业消费群体）战略借势层次一战略借势层次二战略借势层次三3．商诞圈辐约射力蚕分析本项捆目作跃为城推市的供商业隶标杆狡，除贝了中从山坦辽洲本谱地稳香定性继消费居客源肝，还纷将辐通射中妙山市烂其余俩市镇迟，珠姥海乃临至澳疮门的恶消费氏人群膛。如喷图：本案员的核约心理床念体慢系核心坦发展黎理念遍的构逢筑模狮型如著下：主题理念发展理念核心理念体系文化理念基础内涵外延中山坦洲镇的发展核心理念和城市发展规划项目资源整合与得天独厚的优势提升广东粤文化文脉的继承发展和创新——珍依托艇中山露、珠便海和连澳门炕的发并展和痒规划掏，与膜本案呆周边春的*纱**稿花园梦、汇蠢翠山杜庄、可碧涛兴花园蹄、碧邪秀花割园、既景湖游居等欧住宅航小区这，和泪汇昌斩酒店累、富旱华酒煎店、刘大兴起酒店灭，等碎星级备酒店勒整合战成为巷新都牧市居企住群岸落，竹以国恋际风届情文韵化为膀底蕴件、以绑休闲卸渡假乞为特暗色，萌园林蝇都市顿社区条为规伙划理刚念，积缔造扫独特期魅力胀的新镜都市勒文化轰商业兵区和族自然毁和谐馋的生钳活模室式。——口实现篇经济夜、社正会双高重效包益：损经济撒效益悄——彩实现甘最大堪化的夫利润趣，最介优的览开发纵部署竖，最秧佳的婶配套骂，最脑可持赴续的物经营郑；社从会效奖益—议—创职建中握山坦墓洲新飘标志下、新耐名片蜘，创槽造新凯生活胜方式冤，提筋升至皂中山抬独有兆的形伍象，柜树立赚中山雨集购博物、劫旅游遍、观容光、由娱乐巷等多孟种功岂能于佩一体闻的国犬际品诸牌。——停运用珠的手票段：史以“次政府蹦为依税托，环以规酷划为嚷核心悼，以记效益岗为目段的，骗以城涝市运拔营为病手段论”，枣充分消运用设中山享市和攻珠海悟市发急展的欢机遇铁，整膨合一宫切可系以整竖合的摩资源源。项目SW嚼OT分析定位魄思考价值支撑价值引诱价值传播

我们的生活购物乐园（消费定位）中山首席社区MALL（形象定位）形象啊定位中山聪首席缓社区MA尾LL关键沸词汇逮解释刚：中山盆：城娃市级剥的战堤略高稀度起板点；首席袭：唯溪一、骂第一居个、贯独有充得天越独厚以综合动优势质的一客个；社区MA军LL斩：引入滥国际壮最新革购物咳、居海住、浊商务礼概念性文化戚模式造“体犯验式侮”购岸物的散文化称软件浮。力忆求把戏这个洲平台剥建设张成为民坦洲士镇首劲个真挪正集膝购物偿享受且、休功闲娱厨乐、皆餐饮争美食惭于一杂体，添并成阅为中旧山市杠新形驰象的丹标志晒性物痛业群康落。六、惑招商浅策略策略扁一：粗引进除龙头请商家犁（如敬家乐壤福、唇家福离等）燃给项读目注叮入商促业卖旁点，脆带动虽二级听主力侵店及糠其它孩品牌沈商家智。策略想二：环根据痕不同骗商铺户的特凤点进阵行定夺点招西商，震以广琴告推场广辅责助招突商。策略哭三：叠整合闻商业悔资源捞，进救行短粘时间爸的快即速招害商。策略桑四：吗用优碑良、石完整虑的商埋业经贿营管先理系螺统，悠促进厅商家摄的经冶营信企心。策略致五：驾以优弱惠政拢策吸茂引龙握头商亦家，发推动碎其它雁商家抓的招谊商。项目阳卖点踏提炼摧：1、中山恋市坦甜洲镇核心闪商圈露，未裕来发冤展更拖耀眼标；2、炭21罗世纪屈现代榨化商笛业项咬目，桌商业顺新地运标，鄙城市主新名持片；3、略交通值网络症完善肃，四惕通八恩达；4、萍人口墙密集质，收链入高例、素碑质高理，人很气旺层盛、助消费青旺盛谢；5、论创业己投资野计划佣；七、廊销售垮策略6、最佳分商业私购物赶环境纠；7、候建筑志风格倾--静--提--禽现代浩化的旺外立坛面设封计及奋个性艇化室崖内布触局；8、穷主题况特色驻商场蔑；9、话异域摄风情讲美食尝世界悬；10暂、大惩型超篮市或悄百货砍进驻部，信绩心保阁证，第经营聪零风裂险；11幕、国招际、犁国内凑名牌拦商家赴争先尽进驻领。1、难炒作废商圈薯概念使人取们正疑确认干识商资圈是中山模市、科厦门伞、珠颜海的归交接检口；中山市未唯来商婶业快洒速发像展，埋高层婶次发却展；带出我本项别目正内是难蚂得商吹业投咱资机标遇，评激发曾投资冈者兴多趣。总体蛋推售垃策略招商的先行所，以乡丰租带桂售；前期定先引决入龙开头商皱家，爹为后烦的招居商及怨销售月打下灰基础驴；二级尸主力愚商家迁随后发确定闪；全面庄开展胶招商印推广歇；同步柜开展辽销售闻推广辨。2、明确王招商柄与销碍售的叛关系3、乒总体房诚推货丈节奏蔑的把价握一方皮面是领根据河市场卧的需穗求变物化控希制快谋慢节暴奏；另一甩方面都是根霜据销析售成妙绩的摸好坏罗而灵相活制阴定策悼略；准确蜜掌握条市场尽需求末关系告，降危低项充目的额销售协风险损。方案醋一，社将项得目分童层推敞售作用收：是瞧先把博相对匙较差孟的商述铺尽蓝早销雁售，蹄再以朝相对磨较好显的商煮铺垫套后销扁售，艺以降么低项助目销缘瑞售风辱险；敝司镰对本朋项目木的推窗货节镰奏有左两个峰方案武建议方案润二，山将各只层商歌场分赛区，御组合错销售作用廊：由于构不同未价位闻的商庙铺将她有不敲同的孕目标仅购买挎力，死在销靠售初册期组歼合不烟同楼羽层的准商铺去展开跑销售档，可站及时木掌握歌市场刑对本轮项目夏的接蜜受程伸度，沃以利明于及俊时调交整价疏格，吩并控熟制好耻后续掠推售丢节奏池，即富选择慎继续兴组合证推货君或按惯楼层搅进行材推货颈。找准晨目标擦市场彩，明喇确目荷标客晃户，挣使广卡告投拨入弹端无虚荐发，倦达到在事半烤功倍毛之效维果。4、脉明确粱目标弦市场优的目率的选择鼠目标批市场糕的策屋略因此璃在推皆广中羽要不怜断强律化炒辣作区产域商鲁圈、则项目勒形象皆。还要愉明确怪目标旷市场夕，策爸略性泼实施汪远交贫近攻亩。作用佣：在辈实际第过程客中，短围绕凤项目漠由近爹至远铜逐渐滋扩大怎宣传稳范围移，先验巩固粒本地搞目标谱市场流，争元取最捉大的帆认同学度，听吃透月本地磨消费健力，竹继而女再逐奇渐扩军大目分标市哥场，裳目的药明确艺，重原点突绕出，何做最摔具实怕效的济宣传临推广厅。5、散积极欲创造话有利积条件锣支持卖推广致及销喂售项目市操作泪需要臂得到义多方丛面的肤有效复支持辞，整硬合资夏源优阀势，姜才更迎有机宁会实凯现良武好的辅销售夜佳绩汗。1）辈招商贡先行即，以样租带拆售；2）售工程夹进度拘的加驾快建跃设；3）着确立薪项目啦的经命营管智理体幼系及镰物业兵管理辽制度游；4）集争取请政府复的正卷面与冶侧面殖的支掌持；5）贿与各土类媒没体建发立良辟好关秋系；6）昨由发暖展商也牵头仆，组闯织各旧类型化公益概活动盯。广告葛宣传择上花恢心思厌，串朴连一龟系列平有利盒于项房诚目推猫广的薯卖点熄、事保件、咬活动旅，以丈及做贩好项董目里秩外的犁整体态包装面，方蒜方面序面的矿炒作耳造势嫂，构梁建本显项目设品牌涝魔方凯，发豪放强尖有力芬的磁顶场效胶应，屠以君犹临天盘下、哨狮子伙搏兔宁之如钉虹气眼势进导行推岗广宣教传，烦为实睁现项姿目的牺快速鼠销售逐铺垫澡坦途责。6、朗蓄势孙打造奇品牌尝阵势7、型各阶隐段推熄售计蚁划根据类本项袭目的另工程鼓进度英预计饭，并酬结合泳项目阅的推炮广需趴要，贯敝司巡寿初步掀制定网本项阀目的荡推广乏时间辈表，主并由海此制帽定各滑阶段胀推售炭计划驳：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间推广重点1、区域商圈2、项目形象3、发展商品牌4、项目招商公开发售发售+招商发售+招商+开业1、愚商场睬全年派经营漏管理驱、促友销活校动2、诱商场叫的租帝赁管阿理3、脚财务页管理墓建议4、研安防裳管理瞧建议5、托风险元管理贫建议八、指经营浇管理补顾问我司仰提供弓的专被业服盼务l市场项调研l项目奸整体笑定位辞、市阴场定押位、轮功能刊定位粗、形辣象定隶位l规划短设计拨建议看（住佳宅与吧商业妖）l营销读策划漫与推若广包毁装（生住宅熟与商碑业）l业务蔑培训l招商l物业订销售钟与售锈后服昂务l开业盈策划l开业兆后商婆业经涂营、另物业扁管理年顾问籍阶段祝我碎们合草作愉零快！**色*二豪期项熊目专案棍组团队左介绍**念*总景经理知名偷商业拦地产焦专家匪、商庭业营冤销专竟家，中国债商业签地产蜜十大顷领军吊人物。专熊门从恳事SH即OP袭PI嫩NG桥M犯AL疯L、大型应购物替中心是、主错题商劲业步割行街啊、专退业批友发市缝场的松投资香开发编、全哨程统岭筹策艳划、械商业月研究拼，1悼0年菊商业启地产荡策划状及推输广实捎战经真验，班曾策歉划过杀广州菠中华遍广场脑、广趁州万纷国广钥场、编广州垂天河覆都市蓝广场画、广水州丽世影商氧业广种场、愈深圳插铜锣纷湾广兆场、妻深圳史意大貌利国芬际名扩店城垦、南鞠宁太环阳广导场、凡南宁康世贸伸商城升、南乘宁亭蒸洪路赤商业种步行蒙街、史长沙究星沙暗商业铲乐园抬、朝认阳文根化用波品批涨发市劫场、窗南京森裕鸿糖商业遗广场犹等2净0多础个商叼业项绿目。**拳*从事弯中国贪商业祝地产筋工作抵8年寻，曾谊参与禽广州描中信笋广场吵、丽俭柏广遣场、场中国厕大酒糖店名斧店城却，琶刑州中宏洲大涛厦，原星河绳湾服夹务式桌公寓冶、深先圳帝善国大肉厦、哀海南懂吴支喉洲岛洲、东派湖御井园等绢商业溜地产渠项目壶前期贩规划榆研究壶和项拣目策阳划。**钩*中山段大学西工商裁管理辽硕士践（MB巩A）子，商业梁地产县专业慰人士脉，曾巷参与土东方禽广场锹（MA难LL融）、世贸唉商城额、光刑明广零场（岭都市MA享LL清）、白云前国际右新机肚场、帽金华羽摩尔蜡城、僵四川滴三星鼻堆等冤项目胜，从绒市场浸研究狮、定