商业地产核心问题培训教程

关于商业地产核心问题的分析关于商业地产核心问题的分析

自2003年起，中国房地产市场最大的普通化莫过于商业地产的异军突起。由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅项目，故中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮流。看似繁荣的表象下，往往掩盖着利润暗流。商业地产的诸多风险决定了它是一种双刃剑形式的投资种类。在面对商为地产开发时，多一点理性思考，少一点感性热潮，方能避开暗流，驶向成功。

关于商业地产核心问题的分析核心问题一：为什么创业容易守业难？核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？核心问题六：如可正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？一、为什么创业容易守业难？

好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。一、为什么创业容易守业难？1、以经营商业的心态操作商业地产

案例一：G市某大厦（1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当（2）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性

一、为什么创业容易守业难？案例二：F市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性一、为什么创业容易守业难？案例三：K市最大型地铁上盖商业城症状表现：租户纷纷退场诊断处方：业态定位要形成互动关系二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？

商业地产开发与住宅开发既有联系又有区别。理解它们的本质区别有助于理性开发项目。那么，商业地产与住宅开发有什么本质区别？商业地产开发的核心要素是什么？商业地产开发是一项长期投资行为，必须着眼于全局，放长线钓大鱼。二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足

住宅开发经济效益产生模型利润总销售收入（销售额）项目总开支（开发成本）=–二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？商业地产开发经济效益产生模型总收入利润项目总成本=–X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？2、商业地产项目的调研对象是商家3、商业地产项目多是一次性投资4、商业地产项目要求发展商的资金储备雄厚5、商业地产项目的配套设施功能需求多元化（1）商业地产开发讲究以闹为主，多选址交通条件好的地块（2）商业地产项目的配套设施要综合全面（3）商业地产项目应具备较强的辐射力（4）商业地产项目更注重综合气氛的营造二、如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？6、商业地产的营销手法与住宅不同（1）商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点（2）商业地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法均有所不同A、商铺出售或出租阶段，投放媒体广告，吸引客户B、整体交铺运作阶段，吸引消费者光顾（3）商业地产项目的营销周期短（4）商业地产项目的推广节奏快（5）商业地产项目的客户更关心投资潜力三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？

开发住宅项目前要进行调研，开发商业项目前也要进行市场调研。但商业地产的市场调研同住宅的市场调研有较大的区别，切记不可将住宅调研的模式套用在商业地产市场上。了解大型商业地产项目的调研流程，是进行商业地产开发的前奏。三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？1、商业地产市场调研与住宅市场调研有本质的区别宏观市场研究区域市场研究经济数据的多元化调研多元化消费市场研究投资小业主定位调研目标商户定位调研多元化零售市场供求状态研究购物中心产品设计调研人口环境行业环境先行指标快速消费品个人/家庭服务耐用消费品同步环境竞争环境经济环境奢侈品滞后指标消费环境金融/保险服务嗜好品房地产商业地产市场调研流程三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？住宅地产市场调研流程宏观市场调研区域市场调研消费市场调研目标客户定位产品设计调研三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？2、商业地产项目的宏观市场研究3、商业地产项目的区域市场研究（1）分析项目所属区域的行业环境（2）从竞争环境分析中寻找市场空白点（3）理解消费市场和消费环境三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？4、商业地产项目经济数据的多元化调研（1）先行指标分析先行指标指数的构成A、消费品和原料的新订单B、库存的实际变化C、流动资产总额的变化D、敏感性物价的变化E、成套设备的合同及订单F、新颁发的私人住宅建筑许可证G、净经济主体的组成H、销售及招商不畅公司的比例三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？4、商业地产项目经济数据的多元化调研（2）同步指标和滞后指标同步指标和滞后指标A、国民生产总值及价格平减指数B、失业率C、零售指数D、个人收入E、个人消费支出F、工业生产指数G、全国采购经理协会指数H、商业库存I、工厂订单J、住房开工率K、消费物价指数L、生产物价指数三、商业地产市场调研与住宅

地产市场调研有何区别？5、商业地产项目的多元化消费市场研究消费品类别表消费品类别具体内容快速消费品指消费者在日常生活中必须使用的，消耗量大且必须进行快速重复消费的用品，如：食品、饮料、个人/家庭卫生护理用品等。耐用消费品指日常生活必备，但消费周期长，重复消费率低的商品，如家用电器、汽车等。奢侈品指消费者除购买日常必须或必备的商品外，用剩余可自由支配的收入所购买的能够满足个人心愿的商品，如高档化妆品、高档服装、珠宝钻石以及艺术/收藏品等。嗜好品指消费者由于某种强烈的爱好和习惯而选择消费的商品，如：香烟、酒类等。个人/家庭服务指居民为使日常生活中更加方便或为完成某种目的而必须借助的，由各行业专业机构所提供的各种支持，如：装修服务、家政服务、电视节目等。金融/保险服务指由国家金融机构提供、用于企业和消费者的投资、结算、贸易、储蓄、商业保险等方面的服务。房地产则是指城市居民出于居住、投资或其他目的而选择的商业性房屋及相关设施。三、堂商业网地产等市场报调研妹与住丘宅稀地剧产市咸场调挎研有卷何区案别？6、执商业镜地产虾项目猾的投孝资小例业主截定位室调研7、讨商业税地产决项目祝的目省标商羡户定沿位调锈研8、郊商业班地产幕项目炭的多乏元化唱零售并市场骄供求稻状态奴研究9、挺商业术地产堪项目镜的产北品设布计调役研四、语如何锤在商榴业地乐产项祥目中壤运用骆SW坐OT浸分析航？SW邀OT虑矩阵除分析绳同样仿也适桶用于捆商业嚼地产五项目丸，但瞒商业副地产挪项目拍的S税WO无T分青析与员住宅府项目婶的S今WO枪T分番析却置有各印自的摸侧重福点，威商业扒地产棒项目育的S盐WO宰T分颈析具万有复燃合性推的特胸点，也要对荒项目屋自身愚所在麻市场曾上的份各方超面的膛元素组进行肾分析毙。商业赛地产毛项目椅的S飘WO卖T分隶析具表有多大元化威的特锤色，铁应该疲从项眯目、长功能横、业舰态、坡小业衔主、养发展灶商、援经营芦者、加消费揭者、察经营原管理铃等诸岸多方速面进扯行分躬析。四、谷如何汇在商否业地漆产项画目中渔运用很SW优OT黑分析耕？1、鸣SW剃OT辟分析恨同样械适用请于商墙业地单产S：雅强项抛、优杨势绿W：诵弱项拆、劣狱势O：掉机会友、机皱遇评T：岔威胁桶、对间手2、饥商业彩地产斩项目震的S维WO碧T分晶析具表有复里合性励的特依点住宅购物白中心S饺——华优势千分析W—王—劣勒势分命析O补——秋机会国分析T叙—扁—威政胁分期析多元反化ABCDEFAB拍CD紫EF煌、N光是代凡表：宿项目阻本身扎、功蛙能、饮业态蜡、小争业主捕、发含展商经营爪者、炎消费监者、斤经营灶管理膛等多蜜方面傍的含叹义。四、喊如何览在商科业地纸产项征目中盘运用彩SW桃OT通分析显？2、掩商业夏地产闯项目拼的S辛WO虫T分肯析具原有复泽合性于的特叛点（1台）商岛业地决产项警目的锣强项嚼和优映势分角析（2槽）商奖业地夕产项洁目的被弱项查与劣布势分雨析（3症）商得业地右产项箩目的巷机会抓和机陶遇分壤析（4楚）商值业地独产项确目的迷威胁描与竞疯争对裳手分吉析五、鹿怎样迷寻找骨稀缺弟性业卡态？大多咐数商翁业地印产开脖发商吸都会或有一去个模植糊的底概念饿，即淹只有悄稀缺强性的口业态陪定位顾才能趣获得拒较高叶的利厕润。叹没错倡，这租是市悲场经技济的像基本厦理论孝，可课是，平怎样糖才能樱找出井稀缺汪性的勿业态蝴？五、府怎样俩寻找迅稀缺匪性业控态？1、冻以供奋求关春系判小别稀念缺性蹲业态稀缺苦性商办业业烘态=援项目像所在套区域齿急需姑产品=未睁来项票目所首在区粮域需雕求产早品商去机=项衰目均迅衡点=商番机六、表如何朵正确密处理都购物内中心夏商品帮组合某功能艇定位侮与消腥费者雀的关圣系？商场及商品袜组合柴与消浑费者裕有不杀可分搁割的罗关系庙。所疑以商装业地康产开袜发一袭定要慰分析校消费戚者心待理，赢明确足消费万者需窄求及棕消费谎动机伪，有乱目的波地进彻行商故品组侄合。六、据如何钉正确蓄处理便购物薪中心乞商品心组合既功能惜定位绸与消厅费者桃的关生系？1、剃重视素消费忘需求队和消尚费选痒择分跌析2、帅了解患消费应者购也物十柿一种中动机榜（消矛费需厕求购逗物动迷机构至成元舍素）功能到定位市场梳定位主题千定位业态轰定位目标辅投资担小业究主定荒位目标趣消费挨群定萝位目标贼经营祥商户饼定位经营段规模拜定位经营做方式垮定位个人贴动机箩：角色痒扮演娱乐自我猪满足学习挖新趋催势身体锹活动感官父刺激社会兽动机晴：家庭书外的析社交阿经验与有功相同蹦兴趣博沟通同伴荐团体鸦吸引身份缸与权建威杀价喷的乐躺趣六、络如何哑正确笛处理急购物榴中心收商品汁组合沈功能丹定位遭与消尼费者垦的关我系？3、钻商业驱地产爆项目激商品平组合和应与佩顾客液定位父对接4、载商业话地产筹项目摊的成朱本检夹核六、室如何笨正确址处理辰购物麻中心触商品绪组合绿功能排定位灰与消咏费者陷的关橡系？案例雀：加弱拿大倍剑桥询购物园中心宿随机辰应变却经营短策略劫个案档展示1、变剑桥嫁购物期中心航管理骨公司较营运峡范围普与绩波效介占绍2、青重要猫经营帆策略熄解析（1潮）背陈景分霞析：肾北美洋地区陶购物龟中心张发展牢之路（2党）根岩据市贤场变椅化不魔断调洞整的依总体盒经营愧策略A、咐策略凯一：押集中仇化策荣略B、沉策略刃二：索选择种性投蓄资C、洞策略具三：饮加强麦核心检资产争的管窜理D、长策略蛮四：锄保守肠的财凳务策顽略六、宾如何虚正确图处理香购物抚中心乞商品腾组合围功能牲定位末与消拘费者枣的关慕系？（3芒）加挺强功散能性康管理措施讲一：连强调致人力汽的有涉效运桂用措施口二：骂寻求前节税价之道措施冒三：墓锁定贱美国职大型傻零售壤业者措施胶四：砖争取彩在美敲国不记动产择市场钞的发蛛展机纳会措施拥五：缓加强畅与各支利害叫关系倒人之膝间的窗管理措施迎六：运强化盯环境门品质叶的管洲理（4答）谨捧慎乐泻观的阁投资呼态度3、疮剑桥表购物芽中心已管理叛公司劣经验枝借鉴借鉴稿一：程了解混相关兄顾客猪的需音求借鉴已二：捏以收挺入保冬证方杜式招肾商七、咐如何静寻求半商业埋地产野项目碰效益槐与风撑险的永平衡梢？高风类险，美高收炭益。也但前缩慧提条杠件是滚，在批实际勇运作阁中规坦避风躺险。贵发展布商若它想在漆商业戏地产央开发破中取脊得较固好的照经济匹效益宫，就炎必须裕通过惑最佳饭的投抚资回司报方寨式规忧避风恭险。七、然如何章寻求盟商业洗地产殿项目攻效益恒与风蝴险的海平衡昨？1、际通过草最佳飘的投及资回逮报方乔式寻截求效候益与泻风险啦的平简衡低利市润高利林润中高道利润中低撇利润利润低风径险风险高风腰险中高旋风险中低始风险业态娃风险言与利量润成佛正比脊例虫风险拜：利凳润=提1：伏1主力沃店零售旨百货秋类（腊低利贞润/客低风弱险）个体糠店历连咳锁品岩牌店讽、便灵利店（高旁利润坊/高侧风险魔）专卖虏店佩批龙发零廉售（中轰高利锁润/司中高帜风险焰）次主起力店酒楼久、小泛型专究卖店吼超市湾、折涌扣店（中提高利狼润/床中高继风险斤）八、朝如何私实现粒大型竭商业武地产情项目泛的百屠分百烦销售震？商铺寄的价绣格比捐住宅瞒的价艺格高芳很多忌，面历对着检较高躺端的膜客户谜群体买。实婆现购旅物中撤心的近全面徐营销匙，发踢展商止必须润树立丝式购物蔬中心前的良细好形撕象及封拟定素有吸衬引力戏的招五商租胶赁合慢约。八、甘如何纲实现看大型辣商业鹊地产皂项目或的百伙分百圈销售与？1、呼树立陷良好裤形象篇并制券定不种同的玩招商漂办法（1女）拟落定广埋告争挨取承辆租的徐整体柏策略（2游）制袋定有臣效的产招商舌策略策略小一：救运用振租用它、抽静成策悟略策略途二：坊签定算知名幕主题局商店策略船三：权展现造完整屿的行棕销推吼广计茶划策略举四：梯顾客维导向响的商戚品架粮构策略尊五：滨拥有信专业浪团队管指导刘行销双策略舱，结刮为利氧害与跨共的黑经营杜团队八、赏如何伴实现猾大型喜商业悠地产熊项目窝的百路分百淋销售分？2、缎根据现不同克定位显制定岭招商烫办法（1窄）主狠题商享店条乒件及百其招需商办那法（2僻）一福般商收店招核商办授法（3皂）招泡商合魄理的赞租赁求条件主题脉商店疤招商童条件A、摄符合择业主内之拟魄定发僵展方寻向、切具有懂良好镇形象B、船过去杜三年川具有拜良好逐的经否营绩饺效C、填具有忆经营猴管理馅特色D、叛拥有撞带动耽发展夕及集混客能拉力之伸国内真外具拾有大泰店铺经营剩能力榜者E、趟参与填主题段商店刮的经纪营能电导入签专业骨技术税并提喇升本胳购物中心晨形象如者，昌皆为庄优先隶考虑帝或主剑动争米取的飘对象八、丝式如何狂实现碎大型爸商业蹈地产产项目惕的百锹分百复销售租？3、私拟定倒有吸蒙引力贡的招古商租服赁合截约（1描）购理物中陷心租占赁合向约应意具备顶弹性核心挠内容拨设计基本夜条款A、消管理迁费用情及其弃他公担共空登间维柔护管薯理费感用B、面水费栗、电戚费、足保全维费、编保险剧费C、图参与危经营齐的商姓品（愧编号览）、涉业种D、江使用衬面积盖及公零共使拜用部定分的委约定贝使用答条件E、朗管理跪规则F、磨违约喜及惩额罚之扭规定G、响租赁得期间惯程序盒及相眼关原伍则A、岗订约武日期洽B黑、业安主C、绳租赁戒人置D棉、租踩赁人证地址E、泪租赁湿人商深店名疮称血F、但租赁冶期间G、嫂租赁母物件舌交给杏租赁捞人的朋日期点H寻、试奴卖起弹始日顽期I、遵固定决最低练租金煤、每卷年或久每月太租金银J猪、租毁金百初分率K、险使用晨区域佳L党、保冲证金M、俯保证俱人塘N膀、商长圈范链围O、丈商店府编号露P览、商忘店面镜积八、稼如何连实现抚大型谨商业牵地产缴项目瓦的百吧分百浓销售生？3、第拟定乘有吸岗引力佣的招份商租仅赁合休约（2箱）不很断维城持业沟主与典招商瓣租赁蒜的关利系租赁志关系简维持党内部情原则丈：追哥求并坛维持法高顾牛客满快意度租赁饿关系场维持烘外部圾原则陶：落达实业记主与作招商逃租赁授商店皮间和翻积极学运作垮关系外部挖原则认一：俱对内痛管理难合理然化，淹对外计争取饶顾客阅满意煤度，泥达成贷招商壳营运秃目标外部神原则补二：弟有效懒利用治资源胁与人俘才外部象原则互三：孙利用仰业绩链与租缝金的胃挂钩豪，建难立业烛主与须租赁谎关系外部核原则架四：横依托抓各商芹店原菠有商冈誉，良整合坝为购煎物中船心形倾象外部租原则折五：僚建立阔团队惩经营植的依勺存关逝系八、转如何王实现赚大型最商业置地产躁项目誓的百活分百黎销售怕？案例垃：广均州中茧华广到场购喝物中映心营绳销策叫略解葡读1、渠中华线广场暑的市颂场定锻位和泳客户置定位2、希中华向广场陵营销故策略车、特魄点解坏析策略扫一：念给客暑户统豆筹经半营的因信心策略霜二：烦主题各超市冲选取勾准确策略特三：奖主题度活动互迎合耀消费标者多鱼姿多保彩的挽生活寺需要3、舅中华笋广场之资金照投入耽及回润报统赴筹九、浆如何引完成伸大型赞商业型地产勾项目哈的招骂商活秧动？招商焦是大拐型商球业地大产项衬目开夺发的梳重要训步骤胁。目姐前，爸业界外通行哀的是脊统一警招商笨、统甘一经添营原赤则。合统一识招商谁、统忆一经怕营对蝴购物拜中心比的永添续发曲展起畜着极须大的灰作用俗。统一击招商课，持亩续经杏营是恐大型拴商业均地产干项目饲的招央商原踩则。九、计如何讨完成房诚大型叉商业咬地产穗项目日的招点商活贱动？1、译大型敞商业誉地产闸项目棚开发往提倡色专业溜团队菜，统男一管福理2、报坚持丙统一素招商鹿原则商业命地产取租金忠回报朝规律开业域1—漆—3益年品牌裁培养阅期逐步含实现喉收支端平衡开业晚4—雀—6叼年品牌习旺盛贷期投入吴减少仙租金钩上升窃盈利九、雁如何挑完成雹大型鼓商业贫地产悟项目拾的招淹商活梅动？3、袖坚持膝持续余统一料经营突原则4、袜大型瓜商业都地产吸项目抱招商绑流程宗总结购物诱中心三大急招商查手法A、涝通过拘业态谷定位王锁定落招商持目标B、菊通过酒对目教标商黎的多钩方面尖评估楼，确向认它兆将为童商业吃中心敲带来什旨么风嘱险与谊经济真效益C、锣进行金全国纪性的脉媒体急推广纲，甚埋至是倡将目营标受俘众群糊体重秆点放在番零售建商、莫批发丛商、语品牌悦商户烟、供鸟应高箱包括图消费紫群体。餐如此笼才能爪使媒星体推挤广费忧用使谋用直析接到宵位十、怎如何辨实现艇大型维商业办地产总项目抽的傍人秤性化渐规划清设计烟？体验游经济彻时代昌已来慌临，候购物逢正慢株慢地政从一唐种消宵费发泼展到移一种能享受牵。消跳费者剑对购誉物环塘境的何注重瓣引发宰了商棵业地价产项捎目的挑设计买难题暖。那吵么，问怎样杜才能伸实现益购物执中心感的人险性化丸设计仓呢？十、昼如何误实现维大型锅商业便地产渔项目信的障人身性化困规划背设计词？1、适大型略商业楚地产疼项目暴的规冬划设未计会治影响踩后期尽经营2、初大型六商业留地产刮项目菊设计挖要点要点肥一：雾先策滚划后携设计兵，策污划引直导设竟计要点横二：欲注重废各单偷位空均间的赵个性要点守三：榴借鉴游欧洲无人性辞化设亮计尺棵度要点墨四：消因地躬制宜散，入占乡随暴俗要点货五：匪强调微内部西空间蛛的可拉视性要点否六：简强调功交通穿组织浙的引凭导性要点询七：嫂注重萝室外馆广场粉的利掉用十、减如何灭实现挨大型朱商业美地产证项目灿的炼人乎性化驼规划沿设计内？3、机大型培商业握地产皮项目莫设计巩备忘兔录备忘副一：欺利用刚灯光档渲染备忘改二：趣色彩杏营造至气氛A、旧暖色构系激艰发购恼物欲突望B、宅低彩咏度挽赖留客为户C、喝色彩奇搭配蛋需适森当备忘庭三：猾重视拒天花闷板装挎潢照识明、备忘锣四：应强化肝橱窗掩装潢顶照明十一熄、如着何取津得发揉展商接、小招业主炼、茄商户梢、消关费者己的四糠赢局喂面？商业坑地产欧项目待不同桂住宅昌项目紫，它巡寿需要付平衡怠更多概利益区关系赌，翻恶阅世铺界各让大商捉业地互产项仆目的园成功宋史，滤寻求型发展烦商、钟小业贪主、扫商户钢、消雪费者捉之间稿的四剂赢局钳面，豪是其蠢成功龙的共宏同经爪验。鸣但怎吨样才幸能达险到这撤种效渔果？十一氏、如驻何取岂得发娇展商慨、小颂业主长、盾商户略、消夫费者疯的四棋赢局抖面？1、疫大型宫商业可地产肿项目私应朝砍“四渗赢”背目标干迈进购物予中心钢“四疮赢”川模式干分析拘图运营旷管理经济虫效益市场闻调查普情报策划商业群中心摔项目粮产品项目哪营销条对象适用对象发展厘商/呼小业灿主/缸经营狡商户小业哀主/视经营穴者-填商户拴-业脖态/析消费警群体发展然商/量小业弱主/驳经营遥者/用消费司群体小业维主/耗经营所者/符消费标群体小业魔主/轨经营拦者发展静商/混小业狡主/欣经营浴者/你消费女群体十一私、如射何取斥得发衡展商剃、小肾业主荷、仓商户赠、消愉费者逢的四惯赢局漆面？1、密大型绝商业灶地产钢项目责应朝笛“四网赢”当目标肺迈进“四唇赢”述的具体诊内容A、凤发展予商通呢过租下售结干合实寸际自颗身效卡益的悄最大国化B、题业主丹通过体所投标资的要商业凉物业抗的增渗值和骄租金术回报取得称投资猫收益C、龄商家塔通过阳入场麦经营乓取得李经营吐利润D、并消费底者在厅消费暑中得递到体终验和野一定炊的满毅足十一婚、如练何取宫得发工展商薪、小赚业主驾、门商户智、消压费者挂的四科赢局丈面？2、融统一妹招商奴、统趟一销盼售、应统一躺管理疏的优雅势优势扮一：票有利彻于统悟一的捐业态暂规划捧和项堵目定蠢位优势寺二：士有利吉于合除理掌棒控租拒金和弯售价液之间帆的均前衡优势搏三：围有利贼于实蚀现发著展商绘的利继益最蜂大化具（附校图）优势出四：娘有利稿于协店调各图利益初主体闲之间肢的关辰系优势雀五：厚有利欲于保盈证项羊目的懒持久哗繁荣十一夏、如络何取捉得发洒展商免、小毛业主谁、淡商户壶、消携费者赚的四莫赢局颗面？赢利模式特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。又租又售部分租，部分卖，出租部分起示范作用。分割产权商铺进行出售然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能掌握经营权。不租不售，自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。与商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营。在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。大型颤商业牺地产荒的第技一次驰赢利助模式十二天、选泡择什声么样虏的项册目开秋发流舌程？同住胀宅开项发一予样，醒商业观地产严项目勤有不讯同的渗开发淋模式雪。选片择不授同的惕开发擦模式吨，会炉带来超不同鹿的开量发效丢益。舞目前刷，业家界较悟多采黎取有寻机型袋商业欺地产垮开发蕉流程安。有机章型开皂发流辆程注瘦重市泪场大播环境杯对购防物中摔心定术位的虚敏感厦度，哀故在铲实践碰中采番用较堵多。十二术、选胸择什帝么样亩的项喊目开捕发流及程？1、景大型织商业蹄地产庙项目修多采乒取有励机型厚开发挪流程大型降商业眯地产洞项目裁的机鄙械开迷发流厉程情报策划产品执行资源市场严调研暑分析雾、房弱地产踏的情惊报搜陪集房地怨产开演发销峰售策耕划、欺宣传谋广告援策划规划循设计则、景逼观设秩计、探建筑强、装疲修、浮硬件并机械唉设施放维护代理喝公司匆、营耍销公森司、性广告辫公司尘、物另业管暮理公共司土地墨资源妈和来前自各魔方房牙地产柴领域低的合含作资捕源十二滥、选宏择什细么样岸的项言目开种发流尊程？1、搅大型直商业王地产驾项目灾多采蛛取有暗机型胃开发奏流程大型蹈商业锣地产常项目峡的有睁机型喂开发姓流程商业烈地产影规划商业猫地产浸物业掩管理商业狭地产乘情报商业当地产供策划商业伍营销商业痛运营腔经营困管理商业殃招商商业貌运营节策划商业购业态锤产品举情报商业伍管理庙软件层平台巴设计ABCDE十二胁、选拣择什跨么样踏的项艘目开完发流布程？2、咏大型匆商业斩地产征项目臂的有举机开仍发流词程步殃骤步骤榆一：惯准确毙的产买品设跌计（径硬件巩+软哀件）A、骑项目乳产品计设计振的硬闻件设草计B、应项目且产品巡寿设计右的软倡件设只计步骤生二：委购物鱼中心絮准确萍定位赛的支饺持点乐分析湖（图怒）A、轧围绕飞市场虹定位即展开暂项目讽推广B、巷明确型功能跑定位C、涂以业妨态定电位吸牢引投柴资者D、舱以主获题定绢位抢抄占市录场先记机十二冲、选砖择什损么样写的项坚目开索发流责程？购物中心定位购物娃中心定位目标属投资小业辛主定干位主题然定位市场议定位功能铃定位经营迷方式定厘位经营故规模定银位目标衬经营商户杂定位目竖标消费炭群定舱位业态讨定位十二喊、选揭择什软么样逃的项故目开显发流杰程？2、计大型宫商业密地产舅项目甘的有执机开停发流旅程步剥骤步骤伙三：停准确祖制定彼市场毅战略步骤派四：耕营销色执行窝（销缘瑞售+大招商机）步骤煤五：侦运营普管理初结合续经营掀理念步骤你六：灾经济肢利润既最大心化十三召、如多何实挎现大垫型商宪业地辟产项共目的捎可持爪续发驶展？顺利疏开门裕，宾站客盈膀门并斥不意闲味着援投资贤回报瓜好，密事实画上，慌要想效取得服好的换开发箭效益宵，必腾须着勒眼项哨目的荒可持陆续发管展。大型袄商业慕地产席项目覆的可材持续烦发展尸必须句依赖慌后期员良好虚的经拢营管腔理策迁略。十三棒、如救何实香现大棵型商举业地坏产项敌目的蓝可持互续发足展？1、呢经营命管理轻决定沟发展忽可能汉性2、设实现躲良好底经营惰管理冻的策斧略分私析3、吧案例忽一：钱日本富上越煤WM评C购傲物中湿心先错进经熊营管倾理策企略鉴选赏4、某案例冤二：举香港典海港份城成称功经伪营管裹理解冈读5、获案例忙三：榜中信珠广场售——置中天蝇购物干城运拼营管羊理策酒略解政读1、顺经营框管理渐决定纠发展贩可能葵性A、黑经营扇管理套是业客态布眉局定织位的肝离合蛙器B、定经营讨管理脚是商净品功巧能定脊位的叉延伸2、齿实现冲良好当经营悠管理躺的策穴略分丧析策略寄一：膜策划告指导样操作耀执行策略条二：步策划炎商场桑组织策略患三：疮利用矿相关嗓设计伞图与怒经营忘管理四互动策略席四：笋利用械广场兼定期畏策划部推广拾活动十三透、如屋何实闸现大洗型商漫业地索产项垮目的荣可持施续发商展？3、告案例释一：种日本顾上越楚WM壁C购牛物中洪心先赶进经渠营管洽理策年略鉴部赏A、摔上越故WM扑C所表在地顾经济治背景B、绢上越描WM偷C所将在地窑业态兵分布顽状况徒介绍C、愧上越社WM航C开淘发前守景D、将上越援WM宾C项发目开萍发概跨念（脆表）十三泰、如匠何实睡现大篮型商锹业地上产项些目的指可持组续发傻展？上越伞WM饼C项目收开发例概念（1友）集优合经朗营低瞧价格植日用甲品的伍专卖项店，低向消侨费者貌提倡洽新生脚活形申态，羽首创召日本额式的大嚼型折校扣店薄购物属中心涨。（2赵）从包消费武者的虽立场罚构思笼整个丸开发舍概念踢，重尺点为端在中夏心内归各店膀业种炎及商贼品部讯分重叠糖，形家成适妄度竞隆争，夺产生沃活力撤，带献给消臂费者矩广泛忠的选缠择空画间。（3喉）确修保广药大的毯基地斥面积担及停势车场该空间抓。（4幕）以膛仓库粮型的盼商店卵结构冰，彻尊底削公减建陈筑、傲营业靠及推室广成暑本，革并充苍分反亡映在扛售价之放上。（5熔）自伪19休94窄年7致月开假业之衣后，天不仅娘成为稍地方烟性最伴大的兆摩尔律购物藏中心搂，且萍因彻派底追求死低价陆格的棉导向凑和设茎店组鸽和适肾当，伤以近晒似美枪式作席风而战备受液瞩目然，出论获得专业劳人士钉的好段评。十三窑、如摧何实竿现大浆型商乏业地鼓产项著目的锁可持脉续发惨展？E、泽上越染WM磨C建蛛筑概亲况F、雀上越蛇WM我C交瞎通状粒况G、挺上越亦WM枣C经咱营理虫念附：还上越誉WM缸C业消态组悔合（煎表）经营纲理念（