地产建设项目户型优化设计

-户型优化建议需要解决的问题:1.项目可以采取哪些方法优化户型？2.如何进行户型优化？报告思路：本报告将通过目前市场上比较广泛的户型优化手发汇总并结合本案特点得出项目可以采取的户型优化方法，针对龙城尚品项目规划布局采用扬长避短的原则列举武汉优秀户型优化提出得出户型优化建议前言目录第一部分：户型优化方法汇总1第二部分：项目户型优化建议2

一、低台凸窗和落地凸窗二、空调机安放处变生活阳台三、赠送入户花园和阳台四、隐藏式衣橱五、内院露台：两层高，全部送六、可延展性客厅：将原设计的两户间的管道井两家各分一半，验收后发展商重新隔墙，按照样板房样式交楼七、赠送半地下室、地下室八、建筑层高不超过2.2米不计面积，采取三错层或夹层方式九、空中单元连廊

十、层高做大，增加竖向可利用空间

十一、共享梯厅

商品房户型优化方法共有十一种第一部分：户型优化方法汇总可拆卸凸窗：低台凸窗变落地凸窗施工方法：其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。效果价值：由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。点评：通过低台凸窗变落地凸窗的做法，可以使房屋的空间更舒适，更有效地把内部空间结合起来，此种方法因工程难度小为小户型产品常用手法，优化后空间使用率高，建议重点采用。方法一：低台凸窗和落地凸窗第一部分：户型优化方法汇总方法二：空调机安放处变生活阳台第一部分：户型优化方法汇总空调室外机位，小小的生活阳台施工方法：开发商为使自己的小户型项目能够得到更多的消费者青睐，于是将空调室外机位改造成生活阳台，根据相关规定，空调室外机位不计入建筑面积。效果价值：改为生活阳台后，业主可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种做法，使得每户“偷”了约一个多平方米。点评：此方法所“偷”面积不多，但对于小户型住宅而言，所“偷”面积应多多益善，此方法施工难度小，适用广泛，优化后价值较高，建议重点采用。

入户花园施工方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。效果价值：业主可通过自行装修的方式将阳台改为书房使用，此方法南北通透且自然资源景观较好的楼盘中使用户型价值点最好。

点评：半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法是市场最常用的手法，施工简单，空间利率用高，方法也可以大范围使用，故建议重点采用。第一部分：户型优化方法汇总方法三：赠送入户花园和阳台凸窗改衣柜，变身隐藏式衣橱施工方法：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。效果价值：这样的做法可以有效的提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。点评：此种方法，是施工难度小，市场多见，但因优化后空间利用率较低，可以作为备选方案。第一部分：户型优化方法汇总方法四：隐藏式衣橱错层双层高露台施工方法：双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。效果价值：对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积。

点评：此方法为武汉市场常用手法，优化后户型价值点较高，但不能大范围使用，可以作为备选方案。

方法五：内院露台：两层高，全部送第一部分：商品房偷面积方法汇总可延展客厅，多出来的客厅施工方法：可延展客厅，将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（可做到9平方米之多），在样板房中明显地将此面积用红色墙面表示，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔，待验收后，组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。效果价值：业主可根据个人需求将其扩展为客厅或卧室使用。点评：此种因优化后价值实用性较好，但手法不能大范围使用，故市场较少采用，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法六：可延展性客厅半地下室施工方法：一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连。效果价值：使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。

点评：此方法多为别墅类产品使用，不适合本项目，建议不采用。第一部分：商品房偷面积方法汇总方法七：赠送半地下室、地下室夹层、复式结构施工方法：客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面.效果价值：使得现有的空间更多了隐私感，使用面积增加。

点评：此方法多有投资型SOHO产品或LOFT产品使用，不适合本案，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法八：采取三错层或夹层方式空中院馆施工方法：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。效果价值：业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。

点评：通过“空中院馆”偷面积使得两单元连接起来，并为各自争的一可利用的休闲空间，但两单元业主的生活私密性有可能受到影响，方法适用性较差，优化后空间价值点抵，此方法在武汉很少使用，故建议不采用。

第一部分：户型优化方法汇总方法九：空中单元连廊层高做大,变成挑高房施工方法：很多开发商在做小户型项目时采用的方法，将房高挑高5米或挑高4.9米，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高。效果价值：购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般情况下，都是将客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。

点评：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计，所以此类方法目前应用比较少，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法十：层高做大，增加竖向可利用空间共享梯厅施工方法：电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。效果价值：由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计公摊面积，给业主带来了实惠。

点评：此种方法设计，小户型高层产品常用手法，优化后对户型价值点提升较小，建议不采用。第一部分：户型优化方法汇总方法十一：共享梯厅重点采用：A.低台凸窗和落地凸窗B.空调机安放处变生活阳台C.半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台备选方法：D.隐藏式衣橱E.内院露台：两层高，全部送总结第一部分：商品房偷面积方法汇总通过对市场上常用优化方法的汇总，依据施工难度小，市场普遍性高，方式使用广泛，优化后空间利率用高等原则，我们建议本案重点采用A、B、C三种方法，在三种方法使用难度较大的情况下可以考虑D、E两种备选方法，同时建议优化时采用2-3个方法组合使用1.舒适性户型---A1、A2,此产品南北通透，户型方正，梯户比小，最适应居住2.较舒适性户型---A3,此产品纯南向，梯户比小，较适应居住4.欠舒适性户型---B4、B5,此产品纯南向，梯户比高，欠舒适性3.不舒适性户型---B1、B2,，此产品纯北向，梯户比高，不适应居住5.投资性户型---B3，此产品无采光，梯户比高，居住价值不高以下，将针对不同价值的户型提出优化建议。第二部分：项目户型优化建议规划布局图面积户型配比B4A1A2A3A2A1A3B2B1B3B5项目分析：项目产品为小户型高层，无景观资源优势，规模偏小，需要具有市场竞争优势的户型才能赢得市场，根据项目规划和面积户型特点，根据户型的居住价值，可以将项目户型分类以下五类;A1、A2类户型优化建议点评：以上两种户型的优点为景观阳光设计，主卧大飘窗，客厅餐厅与阳台相连，南北通透，卫生间及储物间的合理设计和有效利用，赠送面积均在10%左右。案例：百瑞景户型：三室两厅两卫建筑面积：91㎡形态：高层1T2HA1、A2类户型南北通透，户型方正，梯户比小，最适应居住，故建议户型优化成最具舒适性的三房产品，优化案例如下：案例：福星惠誉东澜岸户型：三室两厅一卫建筑面积：94㎡形态：高层2T4H第二部分：项目户型优化建议A3类户型优化建议点评：百瑞景户型为功能性典型三房，优点布局方正，南向大进深阳台，保利拉菲户型为舒适性典型功能性三房优点为布局合理，南向双阳台，两个户型赠送面积均在10%左右。案例：百瑞景户型：三室两厅一卫建筑面积：93㎡形态：高层1T2HA3类产品纯南向，梯户比小，较适应居住，需增加产品附加值，扬长避短，故建议户型优化成较舒适性功能型三房产品，优化案例如下：案例：保利拉菲户型：三室两厅一卫建筑面积：91㎡形态：高层2T4H第二部分：项目户型优化建议B4俩B5炉类户味型优各化建渠议点评寨：以庆上两傅种户辫型的那优点河为布玻局方吊正合骡理，卵动静离分离季，双剧面采捉光，简南向饮开阔流观景品阳台发，赠积送面歉积均坦在8湾%左面右。案例具：华谱润中斤央公衡园户型附：两拌室两单厅一舒卫建筑拌面积眨：9幼8㎡形态步：高标层2砌T4降HB4控B5吵类产免品纯趁南向羽，多怠么采内光，蔽梯户神比高潮，舒揪适性稿一般字，需阁改善胞其舒扩适性赔，故表建议登户型们优化怕成舒适疾性两区房产奔品，优作化案促例如貌下：案例橡：沿容海丽滨水家痕园户型狼：两腿室两腿厅一恨卫建筑姐面积兽：8稳4㎡形态舰：高哥层2朴T4傻H第二加部分趟：项仅目户侨型优赴化建惠议B1动B2岛类户挺型优巡寿化建绝议点评匹：F学鸦府户据型适蝇合B辆1类脊产品而，西词向和图北向警均有陵观景晃阳台爷，保蛾利花择园户抽型适树合B取2，渠南向昆有大佳进深尊观景梅阳台帐，两撞个户启型赠孟送面林积均辽在5抽%左侮右。案例严：保纯利花抗园户型进：三获室两锤厅一绕卫建筑殖面积轨：9哈1㎡形态棵：高倍层2沈T4毛HB1按B2跃类产苦品纯假南向歌，此慌产品灰纯北铲向，匆梯户驶比高选，不孝适应苗居住丧，需锅增加阔产品跑附加腰值，陆丰富虫房间罚功能咸，故夜建议狂户型扎优化静成功能巴性紧票凑型亿三房肢产品，案打例如桂下：案例苹：F驼学府户型晴：三惧室两谦厅一汇卫建筑捎面积事：9彩8㎡形态扫：高届层2图T5捉H第二劈燕部分腿：项趟目户亮型优谊化建痛议B3范类户陶型优裂化建坦议点评故：以上枕两种怨户型建的优民点为讯布局掘方正腔合理盾，功尼能齐烧全，疼赠送坟面积休均在奸5%弹左右窗。B3完类此血产品伟无采早光，呀梯户镇比高荡，居梢住价惧值不普高，69㎡产足品做枣成一注房，偏很奢姥侈，羞产品窗销售织