北京亿元级别墅区项目营销策略报告

xx别墅2010年营销策略目录政策市场竞争市场项目定位客户定位营销计划政策市场09/1-09/7成交量持续增长前期压抑许久的刚性需求，集中释放全年成交均价持续上涨，国际热钱涌入，通货膨胀下资金避险，投机资金再现09/8-09/11成交量基本持平上半年成交量持续增长，出现井喷态势，于7月开始有小幅回落。政策市场年度土地供应量较少，明年商品房供应依然紧张，土地成交价屡创新高北京2009地王回顾：5月21日，富力地产以10.22亿元获得广渠门外10号地，平均楼面地价15141元/平方米，成为今年首块地王。6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19.6亿元拿下朝阳区奥运村乡地块，平均楼面地价15217元/平方米，一举刷新一个月前富力地产创造的地王纪录。6月30日，中化集团旗下的中化方兴在诸多地产大鳄中突然杀出，最终以40.6亿元获得一直被业内高度关注的广渠路15号地块，平均楼面地价高达16000元/平方米，再次刷新地王纪录。11月20日，有着顺义区政府背景的大龙地产以50.50亿力克群雄，将顺义区后沙峪镇地块收入囊中，平均楼面地价高达29859元/平方米，而周边类别墅二手房价仅在28000元/平方米左右。12月3日，远洋地产以48.3亿元获得东南五环外的亦庄新城三羊居住区地块，平均楼面地价高达18000元/平方米，而该地块毗邻的在售项目售价为19000元/平方米。政策市场12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。2005年“国八条”2006年“国六条”发展2009年“国四条”“遏制房价”“稳定房价”政策市场二套房贷首付提高至50%各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。一个“继续”：继续支持居民自住和改善性住房消费。一个“恢复”：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。提高开发商拿地成本：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。政策市场厉以宁：经济政策取决于明年一季度形势经济学家厉以宁认为，宏观经济政策转变与否，仍需观望明年第一季度经济形势的变化。他强调，明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值)增速在8%上下，这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通货膨胀。政策市场在救市政策刺激下，今年中国房地产市场急速复苏，各地商品房成交量大幅提升，创下近年新高；土地成本不断上涨，短期内房地产价格趋势难以改变；房地产投资过猛，房价涨幅过快，市场中投机成分增大，楼市泡沫不断放大；未来政策向收紧趋势调整；依照房地产市场现状，未来房价走势还需观察具体政策细则。政策趋势从紧，未来市场难以预测综上所述政策市场竞争市场分析2009年1-11月北京千万级别墅成交量竞争市场分析从千万级别墅市场成交情况来看，销售量保持稳定态势，从成交总价结构来看，千万级别墅主要以2000万以下产品为主，而其中又以1000-1200万为主导。从2千万级以上别墅成交分析来看，单套总价在2000万以上的产品主要集中以下优势：区位优势如中央别墅区项目、资源优势如西山别墅区对西山自然景观资源的占有等、产品自身优势如大户型面积，临水或临湖、精装修等。没有上述两个以上优势，产品售价恐难以达到2000万以上。从高单价成交产品来看，超过50000元/平米产品共成交14套，其中位于CBD区的山水文园成交6套，颐和原著成交4套，这两个项目都拥有绝佳的地段和景观优势，山水文园在东三四环间紧邻东三环，社区内有近10000平米的人工湖，而颐和原著紧邻最大的皇家园林颐和园；此外，丽宫、东方普罗旺斯、泰禾红御及亚运新新家园各成交一套，丽宫和东方普罗旺斯卖的都是其临水的精装样板间，亚运新新家园1套为精装样板，泰禾红御1套为临水楼王。可见高单价产品的地段和景观优势必须非常明显，另外可通过精装来提高产品的单价。竞争市场分析项目套数面积区间报价总价区间已售套数颐和原著12546平方米50000元/平米1.2亿0富力山21800--2500平米60000元/平米1.08亿-1.5亿0泰禾红御121200--1500平方米30000元/平米1.2亿0竞争项目中总价过亿元的别墅产品提列根据北京市房地产交易管理网统计数据，北京从未成交过总价1亿元以上的单套别墅。竞争市场分析颐和原著御园盘古大观富力山泰禾红御竞品项目分布竞争项目集中于市区内,分别依靠颐和园、玉泉山、鸟巢、CBD、京杭运河等稀缺资源，打造豪宅品质竞争市场分析竞品信息概况项目环线位置产品类型开盘时间建筑面积容积率成交均价成交总价已售套数颐和原著西四至五环别墅2008年6月120000平方米0.7650159元/平米4500万—4897万9富力山二环至三环别墅2006年9月20000平方米1.251372元/平米7400万—9450万6盘古大观北四至五环公寓2007年9月418485平方米743081元/平米2500万左右89御园西四至五环公寓别墅2007年5月340500平方米0.6834866元/平米1000万—1250万98泰禾红御东五至六环别墅2008年11月107800平方米0.3330334元/平米1200万—1500万50成交单价集中于50000元/平米以下，总价在4000万以上的项目成交量稀少竞争市场分析项目颐和原著发展商龙湖地产项目位置海淀区西苑二龙闸路环线位置西四至五环产品类型别墅开盘时间2008年6月占地面积97000平方米建筑面积120000平方米容积率0.76绿化率22.78%总户数91目前报价40000--50000元/平米已售套数9户型区间1000-3000平米总价5000万-3亿龙湖·颐和原著项目背靠燕山余脉，西邻颐和园昆明湖。占地147亩，规划有91栋官式大宅，分9种户型，18种外立面。颐和原著一层尊贵社交场，强化礼仪轴线纵深和接待空间的层次感；二层宽适起居世界，家人休憩空间，360度采光，私密性优越；地下一层私人俱乐部，锻造顶级娱乐休憩空间。地下一层首层二层户型分析颐和原著园林设计：项目传承皇家园林建制。借鉴皇家园林“一池三山”营造手笔，收集1000余株珍稀成树特供园区，精心设计系列主题景观庭院。颐和原著2009年10月9日-2009年12月18日价格与成交量走势图本项目销售较为稳定，成交价格不断攀升。颐和原著客户筑分析型：消费患群体紫多为疾高层备干部胳、知丛名文善人，挂包括际金融国街、周中关唇村的附一些旋政府涝机关婶的人滑员、扬高校茅教授到、央祖视高慈管等泉。长洲期生犹活在迁京西维，对壤京西躲文化矛有深喂深归级属感圾。推广坑分析肿：颐和东原著穷根据闸目标它客户叫的特捕征选象择、铅使用散传播幸媒介总与沟安通方汗法。晒宣传士以户言外广纤告，倍高端洲杂志带以及浸项目命网站妹为主睛。20车09年9月举移办“谜印象·华宅哪”活叶动，第让更能多业大内人鹊士感界受经止典，判畅谈篇高端怎住宅乡丰与文续化传叶承。颐和锅原著核心纱卖点呜：皇哈室气嘉质、歉龙湖缺品牌傍、优纲质园墙林、斥产品昼精雕栏细节长期粮市场论酝酿诊，大崭规模恩集中想推广寒，经朴过1年多窝的市拉场试馆水，铁目前鼓成交亏情况纱稳定颐和腰原著成交夫总价亮区间庙：45万00万—4寒89快7万项目富力山发展商富力地产项目位置朝阳区双井桥西北环线位置二环至三环产品类型别墅开盘时间2006年9月占地面积约16000平方米建筑面积20000平方米容积率1.2绿化率50%总户数10目前报价60000元/平米已售套数6户型区间1500-2500平米总价8000万元-1亿富力绿山是匠富力宾城四愁期公环馆产捐品之芳一，卖是富本力城戒的收箱官巨鸡作，首坐落牺于富许力城条西侧姻，占陵地面梢积约致1.振6万瞎平方嫌米，烘总建岂面逾洋2万误平方抄米，凭容积喉率低凯至1他.2挺，是静城市防中心梳低密框度项题目。仅10席，掀邀国拌际著吹名设吉计机员构W划AT诊G来研主笔酸别墅版设计再，单申体面名积在夺1500汤—2500主平米。富力缘瑞山地下器一层6米多予超大杀面宽冻落地裙窗直合接面偏向下跌沉庭恰院，扬根据碍佣人册工作攻性质会，分访别设洽置了仅管家戒房、京服务盖女佣残、园厘丁房育间；残并设驴置了诊相对碧独立镰的专蚊业级功的洗作衣房都。6.值5米长盾，5.役1米宽爱的超徐大规河模私价人影究音室胡。首层超大注规模潜西厨产空间箭，中糠厨完判全封井闭；屠靠近帅车库芦入口篇的位族置提添供储丑存粗溜粮的希干粮券室。槽首层挣配备彼入口信衣帽开间和谎首层苍书房移。户型榴分析富力确山二层设计醉独到养的KT栏V房间怕，套民高标长准客坝房设鸽计，喇所有丘客房求都采润用套捏房设层计，证卫生酬间更系设置蒸为4件套玻全齐拼，更必全部赴采用尿独立达步入甚式衣涂帽间虑；每投套客宁房均穷设置呀了私偷密书索房供谨贵宾贡处理达商业技机密迫而不纹受外掩界打历扰。三层主卧酱，设冷置独假立了俱休息遥前厅还，男剑女主婚人分浇开的码超大贵尺寸品步入鄙式衣仇帽间垃；5.杯5米长监，4.爱5米宽蒜超大镰主人慌卫生答间；忍另设系计了氏带独罪立卫通生间震的私婆密书馆房。撤同主糟卧层每设置退了次退卧，腾均为始带有但独立紧卫生咏间、制步入定式衣导帽间娇的套贫房。户型境分析富力虎山20肿09年10月9日-2邀00胞9年12月18日价欢格与庸成交怀量走落势图项目经经过脉一年开的沉庆寂，9月、10月份爬集中滤推广穴，在束年末聚期转晕现后护集中顽成交3套，番成交敏价也镰有较咬大涨样幅。富力削山园林烛设计往：项目姥整体袄设计亭上，描建筑赏、景寸观、毯道路占相互幻玉结合顿，通忽过简寨约的踪蝶道路争支干赏和园扔林景若观的握自然陡围和亭，形曲成相潮对独享立而求私密厦的空剥间。后富力介山拥戚有富受丽堂雄皇的爹外观遭，更予具备糠细致海入微煌的细换节。劳建筑堂被巴单洛克挨式花哥园包棋围，澡以华蜻丽的奥喷泉苦、严敬谨的锦辐射贵轴与班数学灾艺术弱，向害成功桥者致肉敬。富力葛山客群躺分析管：主流浮消费港群体楚多为页外籍疼人士夺及上育层商硬务人扬员、限海归制派，士还有伪一部涝分文恭化艺厚术家目及体欲育、猜影视殿明星嚼。他击们懂态享受纸生活跪，享威受奢翅侈居侦住空举间。宣传收推广丽分析薪：宣传渔推广召很少骂运用钱电子汁网络俱媒体往，以猾户外动广告顽和高仙端及屋业内紫杂志戒为主壤。富力啦山业内恐口碑草传播踢，高棒端渠骑道持们续宣车传，峰经过元一年井的信励息渗突透，咸终现显成交富力睡山核心欺卖点盈：城姨市中灾心的恢低密意度项肌目成交夫总价获区间章：74剃00万—9滨45贪0万项目盘古大观发展商北京盘古氏投资有限公司项目位置朝阳区北四环中路环线位置北四至五环产品类型公寓开盘时间2007年9月占地面积39360平方米建筑面积418485平方米容积率7绿化率30%总户数192目前报价78000元/平方米已售套数89户型区间600-680平米总价2500万-4760万盘古男大观贡目前漫在售榆公寓访面积票为66佳8、68挨0平方静米左长右，许精装跪均价78辩00颜0元/平米裹，毛坏坯均御价63渐00发0元/平米尾。盘古头大观A户型68旺2平方扯米，卧保姆项间置验于户歪外，煌主仆笔分流座，方坡正大愧格局撤，九寻宫五剩行之织布局祝。中西屋厨设缩慧计，师卧室省均设狭衣帽芽间及虎卫浴梳，西层向双锁卧室傅，远宾眺西舌山。墙东向宅客厅虎、主梳卧，洁鸟巢政、龙狸湖尽谅收眼榴底。B户型68念2平方文米。烟双梯杠入户课，主竭仆分逝流。两内室裳陈列旷，敞喉阔多积厅，得内室盯布局勒方正乐，行习九宫缝五行备之格李局。及东向浪全景讲落地智窗，漫西向箩双卧毅，介哑于动即静之消间。C户型67质9平方航米，逐保姆筐间置有于室而外，是两梯茂入户邀，主耐仆分惕流。坐方正咸大格傻局，侄九宫挖五行菊之布确局。庆宫廷逝式玄败关长音廊入隶户，眉庭室罪交错部分布灵，室浓室格砌局不鸟一。户型亏分析盘古间大观20宴09年10月18日-2针00嘴9年12月20日价京格与秘成交汇量走框势图近期何销售再形势巧较好坏，成堵交量脱比较幼稳定设，成跌交均嫂价基办本平进稳，逮有小贱幅提伤升。盘古签大观园林法设计守：盘古五大观忘与鸟炕巢、扫水立针方隔叨路相换望，苦与奥淹运前瘦顷绿旺地及舍生态于龙湖病融为戴一体鉴，又虫结合匀了亚芳奥商穿圈的方地利和之便彼，既座享受新绝佳栋的空敢气品踢质及饶自然袋景观剑，又黑及时黑感受珍现代橡都市医的脉危动，肠形成朵了宜枝居的集绿色携生态宵圈和告高尚袜生活锅圈。仓也正与是在旁弥足淘珍贵总的自休然生填态环症境映滔衬下润。盘古沿大观客群改分析摄：客户盈基本特上来滥源于霜全国艰各地廉，同臂时也遗包含淹着少音量的脾境外茫的。貌事业咱上中惕坚的街成功搜人事右，属兔于事祝业很暖成功胃，但蜜是精沃力很厘充沛当的阶简段。择各个译行业亿的精贼英，迁具有妈很高仆的财摊富实授力，疑并具疫有比柿较高脂的个会人修条养。宣传旨推广倍分析待：充分誉利用睛自身LE颗D屏高欠效传捎播，兵户外政广告至、高暗端杂道志、外业内寻杂志数以及堪电子厅网络准媒体南相配惊合，宾并经斧常受宇约采么访，萍出席笑华夏稻时报CE贩O高峰租论坛晶。20遣09年11月成难功举细办“奔豪宅确沙龙泰”业宴内活辰动。盘古苦大观核心纯卖点龄：奥宽运核朴心区武域地平标建敲筑、港超5A标准掀、传柔统文搅化与洁现代舅科技寨的结槽合盘古密大观充分鱼展示货自身队地标拐优势鞭，主舱打奥签运概秩念，隙销售满基本手平稳成交姨总价加：25助00万项目御园发展商绿城集团项目位置海淀区青龙桥玉泉山路环线位置西四至五环产品类型公寓别墅开盘时间2007年5月占地面积452000平方米建筑面积340500平方米容积率0.68绿化率50%总户数539目前报价50000元/平米已售套数98户型区间350-740平米总价1500万—7000万御园野位于长北京蕉著名注的西屑山风品景区渣，西泡侧与察玉泉哪山相弦邻,东侧歌与颐构和园否万寿拆山相勇望。址总占牵地50应9亩，殿规划皇总建仓筑面倘积34万平狸米，节绿化宫率50握%、容犁积率0.诵68。御园圆厅并别墅掏，带餐穹隆首的圆舱形大齐厅，伐成为低室内胶空间爱最为芒显著常的特哗点之太一，帐十字督圆厅景的设味计营策造明榨显的授导向柔感。疲整个惊室内戴布局蛋严谨阿、对临称。袭功能罚分区巩明显董，避摸免了监不同杨空间翠的相修互干巷扰。一层二层户型罩分析御园20污09年10月9日-2借00恰9年12月18日价问格与仿成交炕量走亡势图御园只一期筋尾盘哄倾销跌，成郊交价岸较前剑期明挽显降龟低。御园园林往设计锐：项目煎运用芬中国秋古典旬园林京对景兰、借打景技既法，阴完成浸了御驴园巨碎幅山愤水景叼观，对园区井内开离阔处择，人堵们能心够欣庆赏到享远近匆三重音不同府层次宜的风滨景带刷。首侄先是资御园惩自身么绿篱齐围合闭成的轿近景僚；稍谨远是乎玉泉宾山、石万寿缴山环堵成的充衬景朱；更显远则豪是峻队朗的尚西山咽山脉睬及其翻余脉蹲绵延备环绕但的远纳景。御园客群痕分析猛：文体游、影麻视明允星，蛛对外造国文勺化认土同感末较高芽，具站有部蛮队、犁政府驱机关秋背景映，具倾有很耐深的滩“京热西文抄化”转情节欠。宣传繁推广则分析厨：御园涛较为封低调解内敛碍，宣耳传画沫面沉鞠稳，艰户外觉围挡钓、高烫端及鲁业内盯杂志袍，并些配合取一些商活动妨进行博造势敏。御园核心和卖点净：玉那泉山宰区位缝价值识、纯碑正欧胀式风镇格，第顶级竭配套反服务御园销售现节奏乎拿捏忠准确贸，项米目气团质塑晓造到发位，热价格喇适中硬，销湾售状逃况良因好成交我总价谷区间埋：10断00万—1惊25死0万项目泰禾红御发展商北京泰禾房地产开发有限公司项目位置通州区CBD东京哈高速宋庄出口南行800米环线位置东五至六环产品类型别墅开盘时间2008年11月占地面积341500平方米建筑面积107800平方米容积率0.33绿化率68.52%总户数208套其中西区101套目前报价30000元/平米已售套数50户型区间500-1500平米总价1200万—1.2亿位于南长安途街的势东端姨、京停杭大肉运河膊畔。是共10性1栋，伪含9种主犹力户信型及6栋顶元级豪化宅。鄙总体逐容积震率0.著33，均靠为地考上2层地毙下一房诚层的呆纯独董栋别慢墅。劣建筑讽为硬或朗的恐意大欠利风阔格与忆柔美释的夏赏威夷范风格绞。泰禾倦红御客目前皱在售胜房源章面积尤为40遮0平米-1并50坑0平米议，总聋价16编00万-1番.2亿。泰禾躺红御入口诞门厅胶设计淋完整围，超醒大面唤宽客樱厅根弟据中宾轴线鸦布局东分配路窗景蜡及比肤例。朋地下膊空间抬与大倒面积搁户外辰庭院闻紧密负相连么，采督光通托风良慕好。满工人刻房和传设备慈间等侨服务疑功能口均分农布在爸隐蔽都角落埋，减库少对害主功般能的珠干扰宪。地下哨一层首层二层户型躲分析泰禾丽红御20批09年10月9日-2搭00宝9年12月18日价练格与牙成交尺量走以势图从成辟交房受源中贿观察省，成宏交价贤格较意前期甜有所瞎下降枪，当粘期尾厌房倾炮销。泰禾粮红御园林仔设计多：泰禾曲红御粱秉承到运河斯地脉稀的延毙续性干，以哄“飘壮”的荐构思葵将一尘条横宾向主啊水系休与三钱个纵倒向森岔林带埋融入处社区才园林忆，并饮将百抹种名脏贵苗集木根掌据视凉觉角绝度、吉建筑零平面岔关系锯及四茶季色攀形有握序栽程植，赶形成革泰禾索红御俱富丽住堂皇暮却不鸽乏自荐然本全真，案林木码层次赛饱满矩又不笑失大讯气庞户博的裂景观猎格局白。泰禾向红御客群沫分析疑：宣传甘推广秩分析兽：客户嫩基本颗上来鉴源于用全国晌各地娱，也陷有外更籍人芝士，死各行脏业的疤精英要，具笔有很奋高的延财富乳实力蛋，并谜具有合比较单高的罩个人情修养维。泰禾记红御界宣传脚推广啦广泛监，运熄用电拔子网郊络媒歉体、匙航机绪杂志射、业辉内杂像志、检户外脆广告骂等，裁极为无频繁役的活肝动为踩项目浑拓宽焦客源饮。泰禾须红御核心花卖点墙：城篮郊低莫密，膛精品池建筑代，京任杭河叛畔泰禾昆红御丰富粪的活做动扩书大项落目知贪名度芦，拓哨宽客稠户资生源，粱大量蜂推广趋支撑名项目绑阶段谱性销做售成交挎总价奔区间拣：12汉00万—1补50扫0万竞品词之所杏以为疲竞品颐和鹊原著元：颐和籍园东来家悉族大唤宅富力吹山：城市鼠中心林的低航密度障项目盘古粥大观床：奥运钟核心青区域柳的地壳标泰禾赵红御纺：传承反自北秃京国粒宅级坚的城拐市别障墅御园蔬：贵族辱领地奔中的潮贵族危生活卖核董心位史置卖精勺雕产淘品卖贵状族生接活仅是飘市场婶上可驱探询录的最皮高价举项目是豪发宅尺阀度的么标准是价符格判逐断的语参照竞品巧之于冬我们梯是什合么项目妻定位不可俯复制坛的地职段绝无感再生掘的自明然环滚境实实戚在在扑的大搏尺度宰宅院11栋私姑属领苦地地块昌价值项目震身处杏蟒山夺半山咸腰，蹄俯瞰途十三蹄陵水颜库，匠凌于桶北京疼国际姜高尔亭夫俱机乐部章之上裹，拥难有不吵可再锹生的扩自然选景观章资源宾，土锋地价雁值绝羽无仅木有。精神晌价值侧隐肥十三后陵枝，群满山环斥抱，"风水"胜境孟，绝性佳"吉壤"。产品领价值仅11户，外建筑恩面积13普19浪——阳27爸14平米案，占凳地39霸14破——屿17脂09掠0平米悉，稀秧有性迅彰显走无遗劝，大刻尺度驻气势全恢宏狂。销售楼号实测面积总占地面积（约）建筑总面积层数地上面积地下面积1号2221.963∕11977.45244.5167432号2337.143∕12026.15310.9991303号2714.373∕12203.78510.5972915号待建2100

160006号2447.773∕11678.75769.02159427号1319.932∕1742.53577.4095158号2461.453∕12071.10390.35170909号2267.892∕11691.33576.56566110号1489.313∕1914.23575.08391411号1536.092∕11184.49351.60533412号1486.722∕11318.98167.746162核心畜价值傅提列地块价值精神价值产品价值环境人文圈地绝无态再生侨的自温然景世观资逗源风水储胜境盛、私图属领苹地、朝方便池亲切番会谈稀有贡典藏列、庄房诚园尺另度项目替核心玻价值绕：环纷境·人文·圈地绝无痰再生出的自估然人逝文环乏境下踢实刑实在歉在的故圈地市场沸定位传承·自然·山间盖景观刮私属叶领地客户敢定位竞品芳项目罚均拥州有自远身在骗产品纺细节伸、居改住舒风适度掠及的撒独特小定位塘，并征以此受为卖患点捕解捉他叙们的竹细分橡客群防。客户宁定位竞争旬产品疮客户算特征客群犹特点蹈：具有欺政府尊背景酬，金逝融界垮或中恼关村挎地区直领袖发级人垄物，遭对京制西文旷化有桶深深妙归属撕感与纹认同汉感。颐和反原著背靠织燕山睬余脉西邻阅颐和挺园皇室税气质精雕暗产品客户然定位富力皂山客群偏特点拨：具有验海外绳生活蠢背景铸，文迫化艺烧术家姻及体下育、运影视祝明星精，追绩求奢吵华居炕住空尾间。CB铅D核心衫区域城市较中心忍的低帐密度翠项目绝对它的第弄一居弓所客户央定位盘古纱大观客群庸特征牵：各个松行业史的精貌英，掠来自感全国优各地屋，具朝有一刷定的屋“北虾京情惨节”然。奥运痒核心少区域沙地标哪建筑客户器定位御园客群炼特征松：文体赚、影番视明筋星，狼对外糟国文财化认弟同感旅较高马，具糖有部亩队、楼政府村机关秧背景帜，具共有很彼深的曲“京楼西文杠化”兼情节辉。背靠牲玉泉桂山纯正册欧式金风格顶级筒配套科服务客户枪定位泰禾龟红御客群辩特征馆：非北竿京籍伍居多晴，各低行业词精英驶，具胶有较并高的魂文化催素养耕。城郊挂低密中式权建筑裕与西况式建起筑并杯存京杭匙河畔客户隙定位竞品影项目裹客户钉需求佩共性均分析显赫辟地段景观谁环境顶级晕物业冰品质文化既内涵客户悼定位本案连特性刮与客叛户需脱求对吉位分拨析稀缺滩性仅11席私密盲性隐于盘山间旬，互搂不相折连尺度动感无论掩是建箩筑还则是院井落，多对尺蚀度的抖统治均感前谢所未徒有自然询资源水库炼之上社，依晒山而万建客户济定位本案镜客户末特征置业扔用途达：持有归私人亲专属喂领地名，刻意棋与外惨界保候持距娇离在绝寻对安奇全、僵私密榨、彰航显主痒人个船性与仪品味血的私升属空斧间进湿行洽谈父、会池晤、盟私人恶宴请亚等重惩要商问务活始动稀缺指资源闹下的脚层峰荷级产寺品，饲绝无叨再现芒，顶保级品扛鉴者收藏关注掩重点录：注重舒适富性与种安全犬性注重服务携的尊话贵感瞒与专肌属性客户绪定位本案旗客户忠定位低调剧、内元敛注姻重私粘密与剧舒适恳性并转存的物财富久阶层具有熊文化煤底蕴砍及社猪交需放求，临亲近双自然客户其定位高尔炕夫球/马术目标摇客户途偏好灰分类出行金以飞壁机作散为代兄步客户校定位出入殊顶级扒会所参与紫高端亡社交营销萌计划销售仅目标3亿4套销售架计划阶段客户维护期试水期强销期维护期合计时间10年1月-10年3月10年4