城市老旧小区问题诊断与对策建议

12019（第十四届）城市发展与规划大会城市老旧小区问题诊断与对策建议中国城市规划设计研究院李迅2019年08月28日郑州2目录1、城市老旧小区存在之问题2、城市老旧小区改造之建议城镇化发展中后期特点●一是城镇化速度从高速增长转向中高速增长；●二是城市发展将转向规模扩张和质量并重阶段；●三是各种城市病有可能集中爆发；●四是需要转变城市发展方式。3“一个时期有一个时期的问题“社会发展始终存在着矛盾和问题。发展既创造着我们需要的东西,也创造着我们不需要的东西。习近平总书记就曾运用矛盾分析法指出:“一个时期有一个时期的问题,发展水平高的社会有发展水平高的问题,发展水平不高的社会有发展水平不高的问题。”4与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜居高容积率、高建筑密度、高人口密度停车难乡愁丧失，千村一面买菜难交通拥堵开敞空间不足洗车难卫生就餐难5长距离通学就近蜗居“学区房”价格畸高农村教育设施落后好学校“一位难求”学生家长造成交通拥堵学生集中放学时段带来交通压力6与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜学农村靠儿养老城市一床难求“广场舞”冲突社会养老走高端路线盲道被各种挤占针对老年人的配套设施空间不足7与美丽中国不相适应城市品质不高——不够宜养什么是人民对美好生活的需求？——需求侧分析8安全、健康、养老、医保、环保、乡愁绿色、开放、共享、民主、法制、融合公平、公正、公开、透明、法制、正义协调、和谐、全面、高效、便捷、人本共商、共建、共享、普惠、多样性、可选择诗意栖居、人间天堂、自我实现、超越自我老旧小区改造主要问题1.社区治理方面：居民思想难统一●居民对住房改善的期许不一致●加装电梯往往遭到一层用户的反对2.硬件更新方面：配套老旧存隐患●设施老旧，掉落玻璃、脱落雨水管道伤人现象时有发生3.服务设施方面：用地紧张难增补●存在教育设施不足等问题，老旧小区由于历史欠账问题，新增设施面临用地及规划建设手续难办理4.标准规范方面：相关规范不达标●消防等不能满足现在标准规范的要求5.资金筹措方面：主体单一难破题●出资主体单一，绝大多数仍为政府投资改造6.体制机制方面：审批繁琐难协同●工程项目审批不适应，审批时序长，部门难协同9现状问题分析——建筑单体方面建筑结构：主要结构形式为砖混结构，抗震性和耐久性较差，住区内建筑主体结构基本完好，少量存在需要加固的情况。建筑构件：住宅建筑年久失修，门窗、楼道如人口等公共部位脏乱破败。阳台大部分为敞开式阳台，后经住户自行封闭。保温隔热：屋顶绝大多数为平屋顶，热损失大，渗漏严重。屋顶、墙面缺乏保温隔热层，防潮层等，保温隔热性差。因此采暖效果不好，九成以上是高能耗建筑，墙体“透”、窗户“漏”，冬天不保温、夏天不隔热。建筑风貌：建筑形式单一，多为排排房形式。建筑色彩单一，色彩也较少有变化，可识别性差，部分建筑存在墙体墙皮脱落、破损情况。配房建设：除早期住区建设的地面储藏室外，违章建筑或构筑现象比较多，脏、乱、差现象存在。入户管线：住区内的下水管道等市政管线破损情况严重，其管径、管材等均有不能适应现代化生活的需要。某市老旧小区现状分析与评价10现状问题分析——住区环境方面服务配套设施：原有的生活服务配套设施已不能满足居民的生活需求，社区管理用地、老年人活动室、图书室等资源缺乏，外部公共交流活动空间少。绿化环境：住区外部公共交流活动空间少。公共绿地及绿化面积少，绿化杂乱，花草树木破坏现象严重。交通环境：少量住区内部路面存在破损现象；大多住区内缺少机动车停车场地，小区内部过度侵占道路停车，影响交通。私搭乱建：违章建筑或构筑现象比较多，环境较为杂乱，住户自发的改造行为严重破坏建筑外观。乱堆物料：多数物业管理不好小区存在此种现象，占用绿化、开敞空间。环卫设施：一些80年代小区缺乏公共厕所，垃圾收集点样式不统一，且脏乱差现象严重。某市老旧小区现状分析与评价11现状问题分析——市政设施方面供水设施：现有居住建筑的供水管道使用年限长，存在管壁出现锈蚀、污染水质、漏水的现象。排水设施：小区夏季下雨时也易堵塞，污水横流。厨卫的上下水管道连接漏水严重，常常引发上下邻里间的矛盾。部分屋面有渗漏、地下室存在漏水问题。供暖、燃气设施：济宁市城市供热供热管网基本已经进入小区，由于入户需要居民自己出钱，少数居民不缴纳，影响到大多数住户供暖的接通。通信设施：小区内一般没有专用通讯管道，各种固话、网线、电缆在小区内乱搭乱建，存在很大的安全隐患。配电设施：私扯电线较为严重，电线老化、超负荷运转。消防设施：普遍缺乏消防设施，包括路上的消防栓及建筑内的消火栓。分户计量：部分老旧小区没有完成“分户计量、计热收费”的技术措施。引发取暖费收取和供热单位的矛盾。某市老旧小区现状分析与评价12现状问题分析——住区管理方面停车秩序：缺乏停车设施，管理混乱，乱停乱放。物业管理：缺乏专业的物业管理，存在一定安全隐患。封闭管理：破损严重，且大门开口较多，不利于管理。照明与安保及监控设施：在部分小区内已经安装，由于老旧小区住户杂乱，意见不统一，还有待加强。租户及摊点：老旧小区内的租户及摊点较多，造成环境的脏乱差。某市老旧小区现状分析与评价13某市老旧小区现状分析与评价14你是圈里人吗——十五分钟生活圈1516中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见（2016年2月6日）

一、总体要求（一）指导思想。（二）总体目标。（三）基本原则。二、强化城市规划工作（四）依法制定城市规划。（五）严格依法执行规划。三、塑造城市特色风貌（六）提高城市设计水平。（七）加强建筑设计管理。（八）保护历史文化风貌。四、提升城市建筑水平（九）落实工程质量责任。（十）加强建筑安全监管。（十一）发展新型建造方式。五、推进节能城市建设（十二）推广建筑节能技术。（十三）实施城市节能工程。

六、完善城市公共服务（十四）大力推进棚改安居。（十五）建设地下综合管廊。（十六）优化街区路网结构。（十七）优先发展公共交通。（十八）健全公共服务设施。（十九）切实保障城市安全。七、营造城市宜居环境（二十）推进海绵城市建设。（二十一）恢复城市自然生态。（二十二）推进污水大气治理。（二十三）加强垃圾综合治理。八、创新城市治理方式（二十四）推进依法治理城市。（二十五）改革城市管理体制。（二十六）完善城市治理机制。（二十七）推进城市智慧管理。（二十八）提高市民文明素质。九、切实加强组织领导（二十九）加强组织协调。（三十）落实工作责任。提出了明确而具体的时间目标和工作要求时间目标的提出，便于进行量化衡量，也便于公众对城市政府工作进行监督、考核和检验，有利于将文件中提出的各项措施真正落到实处。具体量化目标同时在提示人们，对于未来的城市规划、建设和管理，要按照“精细化、标准化、制度化、智能化”的‘四化’要求开展工作。用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设，坚决遏制新增违法建设；用5年左右时间，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作；力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%；到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里／平方公里，道路面积率达到15%；到2020年，超大、特大城市公共交通分担率达到40%以上，大城市达到30%以上，中小城市达到20%以上；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；到2020年，地级以上城市建成区力争实现污水全收集、全处理，缺水城市再生水利用率达到20%以上；到2020年，力争将垃圾回收利用率提高到35%以上；力争用5年左右时间，基本建立餐厨废弃物和建筑垃圾回收和再生利用体系；到2020年，建成一批特色鲜明的智慧城市。18加快棚户区改造●棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。●2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居的。●2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。19目录1、城市老旧小区存在之问题2、城市老旧小区改造之建议住房城乡建设部关于加强生态修复城市修补工作的指导意见

建规[2017]59号2017年3月6日开展生态修复、城市修补（以下统称“城市双修”）是治理“城市病”、改善人居环境的重要行动，是推动供给侧结构性改革、补足城市短板的客观需要，是城市转变发展方式的重要标志。（一）指导思想。牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，进一步加强城市规划建设管理工作，将“城市双修”作为推动供给侧结构性改革的重要任务，以改善生态环境质量、补足城市基础设施短板、提高公共服务水平为重点，转变城市发展方式，治理“城市病”，提升城市治理能力，打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市。（二）基本原则。——政府主导，协同推进。将“城市双修”作为各城市住房城乡建设、规划等部门的重要职责，加强与相关部门分工合作，建立长效机制，完善政策，整合资源、资金、项目，协同推进。——统筹规划，系统推进。尊重自然生态环境和城市发展规律，综合分析，统筹规划，加强“城市双修”各项工作的协调衔接，增强工作的系统性、整体性。——因地制宜，分类推进。坚持问题导向，根据城市生态状况、发展阶段和经济条件差异，有针对性地制定实施方案，近远结合，分类推进。——保护优先，科学推进。坚持保护优先原则，保护历史文化遗产和自然资源，修复受损生态，妥善处理保护与发展关系，科学推进“城市双修”。四、歌修补钳城市皂功能逃，提策升环述境品尺质（十一）权改造老旧撤小区●统筹利岂用节能蚕改造、谜抗震加慢固、房蜘屋维修舞等多方面资悼金，加快桶老旧住惭宅改造睬。●支持符粘合条件补的老旧底建筑加装电卡梯，提升建舟筑使用功什能和宜居遣水平。●开展界老旧荡小区综合整治，完善骄照明、抓停车、手电动汽仓车充电铃、二次撑供水等免基础设诞施，实昆施小区遭海绵化索改造，统配套建甚设菜市书场、便差利店、肠文化站售、健身音休闲、番日间照摸料中心斗等社区谣服务设蒙施，加并强小区滨绿化，权改善小覆区居住肚环境，遮方便居旷民生活枝。（十八）键鼓励公众故参与加强思宣传亭工作液，充帅分利裙用电揭视、须报纸蜻、网执络等箱新闻柱媒体床，普稀及生畏态环滥保知粘识，兴提高赌社会违公众青对“勿城市翠双修碎”工拢作的待认识菠。要创造条失件，鼓励舰社会公众英积极参与含，及时听岩取社会各涌界和有关旨专家的意爱见，形成胸良好的工忙作氛围。蔽深入细致投做好群众墨工作，认该真听取群威众诉求，膨维护群众杆利益，着早力解决群睛众反映强扯烈的突出题问题，让资群众在“轰城市双修贼”中有更弯多获得感违。中华人毛民共和欲国住房疾和城乡摄建设部201被7年3月6日22实施绘行动隙分类拆除堵重建玻类局部照改造拳类综合整治毁类设施完善否类生态栋修复映类保护提升插类棚户区、城中村、老旧小区分布图市政问题地区分布图人口疏解调整策略指引图功能行动分区指引图生态重点修复地区分布图建设重点管控地区分布图老旧小区押绿色改造言必备选项建筑性能斑检测和加料固外墙保温污改造可再生能狱源与建筑籍一体化建筑雨水秀收集加装电梯舍适老改造中水回膨用改造供热计量少改造立体冲停车袄场厨余垃圾堤处理与垃疯圾分类24老旧小碧区绿色驱改造拓轨展选项社区绿化吗和外墙绿庄化增加勾社区疼对外毁通道海绵社区挡整体设计稠改造建筑绍外遮跑阳改旁造厨房油确烟集中齿过滤楼宇间告增加容甲积率美化社区基于节能基减排绿色辅物业管理妻和智慧社权区25改造目标绝要清晰。要实现老旧谈小区改造驾的绿色化肚、智慧化学、人文化搭（适老性委、文化传姜承、社会臭治理相统烤一）。听取居民通意见，弄袭清楚他们概的基本需值求和更高估要求。要茄提出满足激居民意愿围的改造目劳标（开门占见绿、3掀00米入菌园，15挡分钟生活西圈、10刊分钟老人盆圈、5分大钟幼儿圈愈）。强化科统筹，完汪善老旧小超区改造有池关标准规浪范。系统象设计直要加仪强。综合拿统筹盼（分元类管垃理：虫上世委纪50年代修为老欠老旧搜小区起、80年代为鹊老旧小扭区、20浑00年代种为新骡旧小姿区等冈）。享要从隆建筑蓄单体叔、住霸区环荒境、便设施乱标准晕、自斗治管树理等谁方面滔，先晨诊断兽后开缩慧方。要将技术扭要素、社敲会要素、签经济要素症（投融资枯）综合融湖合。资金筹措饰多渠道。探索前居民葵、市皂场、听政府叠多方俱共同拍筹措粉资金壁机制纽奉。按伴照“算谁收鉴益、康谁出煌资”计原则扒，采蔽取居悄民、俱原产伸权单放位出仙资，岭政府以补助菠的方肚式实娱施老境旧小畜区改属造。坚问题候抓住息要准患，政档策措冬施要姑实（稻八号脂楼、酿厂洼驱街案清例）圈。工作机制想再创新。要建矮立共氏商、认共建柔、共钱管、抬共享拨的“党建引领态、居民自片治”的改造机绝制；探索厨政府统筹布组织、社其区具体实茫施、居民逮全程参与爬的工作机叫制；探索况一次改造掘、长期保舒持的管理茧机制。加幼强基层党匙组织建设貌，指导业谢主委员会宏或业主自跑治组织，锤实施老旧扶小区长效畏管理。探善索因地制逆宜的项目琴建设管理捉机制。建岩立社区工另程师、社慌区规划师君等制度，继发挥专业剪人员作用棕。强化老旧茶小区改造血工作的四樱条建议26老旧守小区嗓改造图目标膛要实必现“五化”适老押化——无障锡碍设预计、腔四层犬加装之电梯绿色壶化—焰—“开兽门见皂绿、万30估0米殿入园单”、弊节能赶降耗呆、公抢交站伯点5为00湖米社区化—喜—”党挎建引至领、盾居民唯自治确“，海公共衬空间蛮，志巨愿服无务，贝门禁手系统生活圈宜化——15分钟经生活圈、配10分钟凡老人圈、将5分钟幼昆儿圈、公律共充电桩辱、公共洗残衣房、晒妥衣场、公光共厕所（录一个占地太50平方巨米/45爪00人）钟、健身房文化传膜承化—吸—保护地比方特色薪、延续圣地方传板统27（三乌）完魔善市右政设使施，赏使生纽奉活更陡加便能捷-比--扯-市贴政设野施的颗整治1、改造老辽旧管线2、补建锁公共次消防速栓，泊畅通造消防掀通道酸，配杂置消艳防设指施器奔材3、对小区浪的供水哀供暖实恰施分户川控制、济分户计孩量改造痰。4、接通管线仆入户5、改造配钳电设施（四揭）完久善住拉区管笼理，咱使生晓活更会加有桂序1、规范停吧车秩序2、实施视封闭乏管理3、安装芝监控浓设施4、清理租宿户及摊裂点（一货）改法造住暮宅建瓣筑，放使更睛坚固概、漂哨亮----单体芦的改添造1、建枯筑结构完整治2、透建筑进构件驴整治3、保圾温隔热老处理4、屋牧面整修坟改造、吸维修屋讨面防水羊。5、美化狮建筑立面6、哗入户丈管线任整治7、希配房爬建设（二）体改造住割区环境持，使活摘得更有匠品质-点---昨居住区偶环境的俗整治完峰善1、居住场地眯文脉的保瞒存和延续2、生鉴态环饶境整冬治3、整修冻道路姐、围离墙、须大门煮，整幕治改聚造小农区周葱边街蛋、巷棵环境便。4、交通环猾境改善5、清宇理乱沉堆物籍料：6、完善社区少服务设施7、拆除奸私搭泪乱建8、更新、索规范环域卫设施系统设业计、综弊合统筹射：老旧危小区整辅治内容28要特别关关注的是：不同建设驰方式对原槽有城市的靠改变程度孝不同应根据马具体情堡况采取日合适的次方式，军但无论逝何种方液式，那些狂飙泉突进、大被拆大建、摧破坏文脉状的改造方摄式应当摈仍弃。29增减结合忽新旧相贸宜老城区侍做科学蚕减法，童新城区舌做精明啦加法减规模、辫疏人口、魔降强度增品质、异优功能、有加设施增规模、饲引人口、稀控强度高品质、圈理功能、拢优设施规划策蒸略案例：深笼圳南头古杠城改造案抬例3132创新社亡会治理批（共同购缔造，晶共享共决治）鼓励保公众颠参与加强宣传急工作，充圣分利用电法视、报纸雷、网络等驳新闻媒体藏，普及生勤态环保知缝识，提高矩社会公众讯对“城市多双修”工看作的认识倍。要创造庄条件，冷鼓励社膛会公众惩积极参盖与，及陷时听取荷社会各框界和有绩关专家扫的意见婶，形成梅良好的皇工作氛嘴围。深静入细致采做好群律众工作认，认真屋听取群毯众诉求站，维护昨群众利糠益，着饰力解决杨群众反帆映强烈株的突出权问题，高让群众浅在“城冻市改造吸”中有制更多获软得感。33开发商贝义务制夜度——公共傻要素清单（上沃海、深圳）土地移掏交率配建尺内容配建比例容积博率转东移、故奖励飞抵统绿筹（捆滥绑创新亡型产业甲用地）34小结一：老旧小誓区改造轿工作需费要顶层个设计、便系统规览划。中国老旧小区考改造工作规具有悦广泛伴的实今践基主础。老旧小陆区改造具有不同单的多类型阁与特点。老旧小区渗改造可以沉进行行动分贸类和时单序设计宣。老旧小区郊改造的投融资抬模式是可卫以不断创奋造的。35小结您二：●规划峡先行以，统认筹协妖调●采取织补沃、微创手膛段●更加精细虹化、针对悟性●功能提升句、民生服机务●内外兼镇修、综秆合效益36●发挥规姻划引领转作用，左突出双主修工作苦整体性夜与系统雪性，长跃远结合直；●尊重发袭展规律副，先规娃划后设陪计再建转设，精驻雕吸啄方，不盲踩目求快茧；●工作聚内容飞上须劣明确遣重点腊，综雨合施祝治、库以点门带面灿，切识勿摊所子过厅大；●工作组避织要发酱挥政府洽统筹协央