某商业大厦项目运营思路报告

南京东洲田园置业大厂项目运营思路报告1报告思路找出关键问题解决问题分析项目地块找出市场空缺2我们要解决什么问题？3我们目前要解决的问题项目建筑形式？商业业态定位？项目档次定位？消费群体定位？投资客户定位？经营商户定位？还是其他问题？4我们目前要解决的问题我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解决的问题！但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才是我们目前要解决的问题！5商业经营问题！6商业经营问题的实质谁来消费？为什么来消费？什么商家来经营？商家都经营些什么？档次如何？业态搭配如何？7大厂商业境况？8大厂商业印象9大厂商业印象10大厂商业印象消费者的消费能力比较高，需求呈现多样化；消费场所集中，但参差不齐，比较杂乱；目前的商业业态种类比较齐全；日常用品（包括大件家电）的采购可以在本区域内解决，但高端的非必需消费品的采购多在市区完成；11大厂商业印象卖场已经比较发达，而且也比较完善；长冲“步行街”，只能算是商业比较集中的街；永利购物中心想什么都卖，但现实结果是什么都卖不好；开宁的商业内街也只开了一半，但苏果的人气绝非虚名；麦当劳、肯德鸡们的进驻，大厂的商业前景已经勿需多做说明。12大厂商业最缺的是什么？13大厂商业什么最缺？购买力？缺卖场？缺百货？缺高档次？缺商业运营？14大厂的商业最缺体验！15大厂商业什么最缺？在大厂，只有买东西的地方，没有逛街的地方！16来源：托夫勒——《第三次浪潮》

体验是一种创造难忘经历的活动，是企业以服务为舞台、商业为道具，围绕消费者创造出值得回忆的活动。当经济发达到一定程度之后，人类的消费重点将从产品和服务向体验转移，继产品经济和服务经济之后，体验经济时代已经来临。

体验经济理论17体验经济已经席卷全球主题餐厅电影宋城迪斯尼18知己知彼，百战不殆。——《孙子兵法》19项目地三块分析三（优势三）核心区三域，地三段优越三，沿街三面长；控规不三很严格三，可发三挥空间三大；20项目地三块分析三（劣势三）项目基三地面积三比较小三，可操三作空间三有限；周边的三项目尤三其是华三润苏果三进驻的三开宁钻三石星城三已经形三成一个三人气聚三集点；21项目地三块分析综合分三析我们三的项目三，可以三得出：一个优三劣势并三存的项三目；一个优三势大于三劣势的三项目；一个充三满智慧三挑战的三项目；一个能三成为大三厂商业三巨舰的三项目；一个需三精心规三划仔细三打磨的三项目；一个可三以成就三财富梦三想的好三项目。22发现了三市场空三缺，也三认识了三自己，三可如何三做好自三己？23项目属三性定位集购物三、休闲三、餐饮三、娱乐三、商务三为一体三的体验三式消费三街区。给大厂三消费者三一个日三常逛街三休闲的三所在，三从此购三物逛街三只能去三新街口三成为历三史，大三多少情三况下休三闲逛街三没必要三去市区三了。大厂核三心验式三商业街三区24商业类三型定位商业类三型一般三由以下三几类形三式：□购三物消费三类：综合百三货大型超三市专业市三场步行街店中店[内街铺]25商业类三型定位□休闲娱三乐类：餐饮店[中西餐/咖啡吧三等]娱乐城[KT三V/酒吧/游艺等]休闲中三心[美容/健身等]26商业类三型定位□那么适三合我们三项目的三商业类三型：是纯购三物类？三还是休三闲娱乐三类？是做百三货？大三型超市三？步行三街？店三中店？三还是专三业市场三？27商业类三型定位各类型三商业的三利弊分三析表：28商业类三型定位对于各三形态评三价的理三由1）放三弃百货三的理由三：百货在三当地区三域市场三确实很三少，而三当地人三的收入三与消费三力是足三以支撑三百货的三介入的三，但由三于大厂三距离南三京很近三，且交三通发达三，受到三南京市三区商圈三的辐射三影响太三大，目三前人们三对百货三的消费三习惯还三是集中三于南京三，永利三购物中三心目前三经营不三好在某三些程度三上也能三说明问三题，另三外大的三百货的三入驻对三实现商三业销售三与出租三的经济三价值是三不高的三。2）放三弃大型三超市的三理由：周边华三润苏果三体量较三大，能三够满足三周边社三区的生三活消费三所需，三引进同三类超三市的可三能性不三大。3）放三弃步行三街的理三由：纯户外三步行街三对用地三规划要三求较高三，本项三目考虑三住宅与三商业的三结合，三考虑容三积率问三题，规三划步行三街不现三实。29商业类三型定位对于各三形态评三价的理三由4）选三择店中三店内街三铺形式三的理由三：店中店三内街形三式的商三业由于三规划设三计要求三不高，三在住宅三底商中三的应用三比较常三见，且三周边类三似物业三的招商三与销售三情况较三好，市三场已验三证这类三形态比三较成熟三，另外三对于本三项目而三言，对三外沿街三面可作三为商业三门面，三内部形三成内街三规划，三这种形三式的商三业价值三也会较三高。5）选三择娱乐三类或专三业市场三的理由三：凡是商三业，对三于越高三楼层其三商业价三值与招三商销售三难度都三比较大三，而本三案为了三综合指三标考虑三，商三业部分三要做到三3层，三而专业三市场或三娱乐城三对于楼三层的抗三性较弱三，且经三过其他三因素的三综合评三价，这三里认为三可以考三虑。30商业类三型定位根据以三上分析三，对本三项目商三业形式三的初步三定位方三向为：A方案：三店中店[内街铺]+休闲娱三乐中心B方案：三店中店[内街铺]+专业市三场这里倾三向于A三方案，三但仍需三根据再三度的市三场研究三与资源三判断来三决定。31商业业三态定位大厂地三区的现三有的商三业形态三丰富，三业种齐三全，基三本能满三足当地三人的日三常生活三消费需三求，而三本项目三位于大三厂的区三域商圈三中心，三作为商三圈性商三业必须三要对外三区域人三群产生三辐射吸三引力，三若以业三种齐全三的综合三性购物三内街定三位，则三在规模三与特色三性方面三缺乏竞三争力，三而以1-3个特色三主题的三业态定三位，打三造具有三主题特三色的店三中店，三必将区三别现有三商业环三境，开三辟新的三市场。32商业业三态定位□业三态的选三择目前大三厂地区三热门的三商业业三态有：服饰、三鞋帽、三日用品三、数码三电器以三及干洗三、美发三等日常三生活消三费类比三较多；稀缺的三商业业三态有：时尚饰三品、流三行服饰三、小工三艺品、三特色小三餐饮、KTV娱乐、三茶餐吧三等等。33商业业三态定位目前，三大厂地三区的商三业仍然三处于传三统的基三本生活三业态为三主，而三缺乏真三正值得“逛、三体验、三消遣、三游玩、三消费”的具有三特色主三题的商三业集中三区，在三大厂工三作生活三的青年三群在当三地也找三不到适三合的地三方来逛三街/消三费，除三非到南三京城区三，因此三结合本三项目打三造主题三特色的三定位思三想，根三据差异三化与同三类化定三位的基三本策略三本项目三的商业三业态可三选择：品牌服三饰、时三尚饰品三、流行三服饰、三特色小三餐饮、三茶餐吧三、KT三V等34商业业三态定位通过以三上各类三业态的三选择与三组合，三把本案三打造为三当地首三个具有时尚/流行/炫动类三主题特三色的商三业区，以特三色的主三题氛围三、优良三的商业三硬件、三舒适的三购物环三境以及三合理的三空间设三计等来三提升项三目的商三业竞争三力。35经营模三式定位在商业三物业项三目的开三发中，三为了顺三利实现三商业物三业的销三售或者三出租，三必须考三虑商业三后期经三营与管三理模式三，同时三对于确三定项目三的租售三模式起三到关键三作用。36经营模三式定位经营模三式的两三种方式37经营模三式定位本项目三特色主三题街区三的商业三形态，三必将面三临零散三的经营三户，经三营模式三必须要三符合以三下2点三：1要保三证商业三主题规三划与经三营的统三一性，三符合业三态规划三要求，三保持后三期持续三旺热；2满足三开发商三的资金三战略需三求，确三保回款三迅速，三并最大三化实现三商业利三润。38经营模三式定位经营模三式建议三：成立商三业管理三部，对三经营户三统一管三理商户自三主经营三，并服三从统一三管理：三业主或三经营者三的经营三类别/三项目必三须服从三统一规三划，开三业经营三服从统三一管理三，对于三业主提三前签订三服从管三理保证三书。业主自三主获取三租金收三益，经三营者自三主获取三经营收三益，统三一交纳三管理费三。39经营模三式定位租售模三式建议三：为了保三证开发三商的资三金回笼三需求，三本项目三商铺统三一对外三出售，三但由于三主力店三招商需三求，为三了后期三更好的三经营管三理，自三己保留三部分物三业。而目前三由于国三家政策三限制，三销售产三权统一三返租的三模式不三好落实三，因此三原则上三消费者三购买物三业后自三主招商三或自主三经营，三但在实三际操作三中，我们必三须提前三招商，三这样带三租约销三售会给三投资者三更多的三收益保三障，也三会解决三商业的三统一规三划问题三。40客户群三定位41项目客三群定位42项目客三群定位消费者大厂区三域人群三，以2三0-3三5岁的三青年人三群为主。经营者南京及三周边地三区各类三商业商三家。投资者大厂乃三至南京三地区的三投资客三及自营三商家。以上将三在深入三市场调三研后有三详细定三位阐述三。43项目产三品思路三发散44项目产三品思路三发散45项目产三品思路三发散46项目产三品思路三发散47项目产三品思路三发散48项目产三品思路三发散49我们的三优势在三哪里？50创新策三划能力营销执三行能力资源整三合能力创新服三务能力我们的三优势51以正合三，以奇三胜；问题就三是机会三；方法总三比问题三多。思路决三定出路52用心创三造价值三；细节成三就完美三；没有执三行力就三没有战三斗力；条理化三＋计划三性＝战三斗力。态度决三定一切53用心服三务，成三就价值三；模块化