公寓住宅项目前期策划报告图文并茂

目录CONTENTS1地块剖析3天博案例及观点4我们的团队2关于大盘操盘理解PART

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地块剖析城市中心项目地块规划新区沿河景观领袖大盘城市近郊规划新区沿河景观生态宜居城市门户四通八达政策引导高尚住区地块规模领袖大盘定位思考定位建议目标人群关注点经济效益竞争压力低端低收入刚需人群价格生活配套低小中端中产阶层二次置业生活空间居住环境中大高端富足人群精英阶层昭示性生活圈层高小定位低端：针对低收入人群，对他们而言，周边是否有学校、超市、菜市场比沿河景观、居住环境更重要；xx有更适合他们的产品；定位中端：针对中产一族，他们愿意多花一点钱，买一个户型、小区环境、物业好一点的房子，相比城边，他们中间有很大一部分人，更愿意选择城市中心好一点的房子。定位高端：他们对价格不太在意，对居住环境要求很高，更关注未来的邻居是否和他们有相同之处，区域规划、建筑形式，不支持走低端路线项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区1、xx人没钱，价格太高买不起在任何一个城市，没钱人永远比有钱人多，我们不需要太多的有钱人，我们只做区域高端，打造区域形象、品质、价格的引导者；适当超越而非绝对超越，2、有钱人都去长治、太原、北京买房了，没人会在xx买的！他们的生意在xx，他们的办公室在xx，他们的生活圈子在xx，只因xx没有适合他们的项目；思考针对高端定位普遍存在的误区：结果星河湾未到太原时，人们不会相信太原的房价每平米会超过2万，星河湾开盘销售20亿；长治城上城也告诉我们，长治的房价也可以卖到8000以上；未来会更高；xx有钱人，愿意每平米花5000以上的价格买长治、太原的房子，相信他们更愿意花3000以上的价格买xx最好的房子；正所谓：“宁当鸡头不当凤尾”，起势高端，低价入市，体验营销，价格突破，引领市场，名利双收在xx市场上，大盘的操盘手几乎没有但是从长治市发展来看，大盘正在崛起客户群偏执的认识，认为有钱的去长治市买房总体而言，短视的多，长远打算的少……问题xx市大盘操作短视的原因急功近利，大盘操作风险大市场正真的操盘手没可比性用小盘之心度大盘之腹太强调性价比，引导消费者只关注眼前的利益；不停的叫卖市场，过度的兴奋，也把自己引入歧途；承诺的配套不能兑现，品牌的公信力不足；重硬轻软，表相的风情泛滥，内涵打造不足；

客观原因，好的地段在哪里？现象1.百姓如何看待开发商实力，如何看待建什么产品

针对项目产品面市，我们必须前提做好准备2.潞安集团今年入市，将会分流我们相当一部分客户我们得抢占先机，暗度陈仓，确保开发商及其项目品质在该城区内保持领先地位3.形象力不足，没形成品牌效应我们应该找到最有效最直接的宣传方式4.项目的核心价值有待传递给老百姓，渗透到xx人心里项目持久的盈利能力会越来越差推导思路：寻找项目的核心价值xx缺什么样的居住产品？四镇三乡是内心走进城市的xx人。我们可以看到xx人向往的生活方式：时尚、现代、追求、发展、改变、舒适三居、有气质、被尊重……，而这些，恰恰是xx人所缺乏的东西，缺少高端居住生活圈。在粗犷线条的背后，有一颗跃动的心，渴望用一种受人认同的生活方式来证明自己并不落伍的价值。xx人要什么？我们的项目：地块价值、项目价值、发展潜质项目建议最大的住宅项目：

目前xx市最大，可组团排布最好的环境：由国际级设计院公司设计，绝对超越潞安集体开发最有特色的建筑风格：非常现代，人车分流，小区环形广场、人工湖等小品景观最合理的户型设计：铭品三居，南北通透，室内布局，主力户型90——120平最具特色的科技产品：引进世界品牌水源热泵，纯进水直饮入户大开发规模带来配套设施更为齐备，中心主干道带来的便捷，社区幼儿园、会所、超市、健身器材等判断：从项目本身来看，在新区依水而建已经具备一流领导品牌概念。产品利益点大自然三位一体的融合之城&&新城市人文特色PART

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关于大盘操盘的理解一期开发成功可能不难对大盘而言，利润点都在后面的20%所以对于大盘而言应该有客观的整盘推售策略我们必须找到能持续盈利的方法！大盘必须有可持续盈利的能力启发比较性价比生活梦想销售持续营销项目品牌（小盘）（大盘）几个全国成功大盘操作的借鉴丽江花园和谐运动会不成文的行为规范老年活动中心文化艺术节广告新闻帮困扶贫蔚蓝海岸人文运动会参与城市认同讨论首届读书月赞助发起人城市建筑双年展90％人有大学本科学历北师大名校四季花聋城温笼情运动会邻里跳蚤脚市场业主论女坛自助游民间协齿会（剪听纸/登山等）PORT袋OFIN你O（波托兆菲诺）格调天鹅湖抽意大利谋休闲街OCT超LOFT意大利雪文化月与意大性利波托干菲诺建牛交华厦艺术帮中心城市建筑粘双年展主办及场孙地提供何香凝秃美术馆深圳城脖市摄影杀大赛PART叠3PAR挑T3xx案例及狱观点长治东晃方360品牌实唤力规模东方360：第一批次开盘盛况长治华毫悦尚城时尚长治帝测豪天成专属平定益智富瑞景茗城都市名度片静乐静荣汾国际堤新城生态新杆城永济公表园天下双公园去高塞科技张家口龙淹山水郡沿河景禾观太原浦堵东雅典空间每一个偏成功的茎大盘，吩都有一通个独特争的、鲜它明的、穴引人入攻胜的核心价研值成功案酬例小结孩：对大盘希而言……核心价简值是最能产链生持久的邪盈利能力并且沉别淀的越百久越香浅！一箭双雕>>一方面可胸以帮助建柳立项目品爸牌，创造闭持久的盈葛利能力。另一方菠面可以渠反过来产丰满企兼业品牌毕，甚至袜可以帮烧助企业贩品牌创瞒造超乎僵想像的瞧差异化颂竞争优的势。项目品牌企业品牌核心价槐值最大利润小结用品牌经玻营的角度浪，看回本俯项目的四大定蹈位；应明确本果项目且可勇持续坚持史的核心价样值。核心价值xx“首席生茶态宜居处领袖大啄盘”稀缺地段+建筑产穿品+升级配霞套而形穴成核心钢价值体陵系站在城市喜思考的高敞度企业的社先会责任感xx有钱人燥需要并鞋向往的恰恰是我葵们在软硬将件上可以满足或和倡导的xx首席生态宜居领袖大盘xx需要经盛济发动堪机，更寄需要生没活磁场捏。——摘自《长治日报》核心价伸值的途撕径和意久义她并不询一定是群广告语役；她可能是远隐藏在背码后的“幕出后黑手”融；她是我尼们所有泥努力的饱方向和狭我们的滨终极追毒求；她可以莲影响很港多，命群名、广浩告、传抱播、规灯划、产款品、公展关……广告/传播公关新闻/口碑售卖方式体验/活动规划产品招商核心价称值核心价值寇的指导——案名1金域蓝湾Gol火den葡Ba再y核心价值踪蝶的指导——案名2Roy等al浩Vie宰wB帖ay所以咸我们应耻该广而贫告之：xx市有好的校高品质住值宅项目最好的住踪蝶宅项目就料是本项目回到现实结合项遍目产品怜及市场姜现状，华我们在201佩1年度的营押销推广中披将会面临亿哪些市场澡疑难点呢绍？对这些乳关键点我剧们又将如脸何一一突丛破呢？这馋将是制定话本项目推养广策略的偏重要核心帖。策略总纲1形象上高举高打举：本项目在饺城西版块叼，从售价没来看，将肃成为价售避较高的项循目，领跑劈燕整个xx市房地产涌市场，考丑虑到上述亮原因，本打项目在推估广中必须损高举高打桨，以大盘泪的形象立谁势，拉高遇消费者的慰心理预期性，形成高闷位的性价俘比落差，冤从而取得魂良好的销足售业绩。定位xx首席人居坊生态大盘xx首个绿化淋率46%生态大盘xx首个纯伶高层板技式住宅xx首个小堡区高档幕内部幼坛儿园···屯···市场炒作借力打力鉴：本项目子与xx唯一滨河辅文化广场援处于同一锣版块，本挪区域目前型最大的劣贸势就是区盒域人气不弊足，故此照我项目与敞文化广场诱在区域炒扰作上，是神相辅相承障的。在区但域炒作中竖，本着“炸同区异体购”的观点付，借文化变广场的炒魂作市场热逃点，将周友边的生态对人文气质贼结合本项液目大宅的说特点，将它拉动我项痰目在版块尸的升值空娘间，更新煮说法，为六我所用。大盘的环耐境：自然却环境与人链文环境兼蛙备风水福批地，人掌文气质艳，自然们美态三咏者合而该为一策略总纲2策略总纲3活动节肉点出奇制胜县：我们应该穗在推售中错，有后续概的推广活贝动，利用屿项目开工徒仪式和先似启动项目丽主景观带悬作样板工妨程，包括染售楼部开笼放等做一岩些大型的弟活动，针戒对特殊的金户型我们政适当做些益小活动。趴作为大宅牌就应该高任调，神秘巾，在活动劳方面，以窗新，奇，勿贵为核心检，走少而钻精，精而絮大的手笔输，力求次驴次震撼全候市，影响独力就是销伯售力。大盘的生滚活：名仕场的圈层生追活xx唯一一盾处河畔腹生活休钩闲广场化毗领我掉社[推广主题展建议一]收藏一匆座城市蜂的典范xx新区住宅季项目最好毕的地段，密好房子遇辅上好地段；河，风水存宝地是xx唯一的白自然精纺萃之地宋；xx新区，敲做xx最高品帽质居住哗产品；xx新区，做游一座城市春值得收藏蔬的铭品；xx新区，个领跑未嚷来十年屡，xx人居典范危；xx新区，供稀缺的鞭地理位命置，整愧个xx人都向霜望。推广目俯标促进销称售实现显利润最昂大化；树立项目铁独特的形钉象；进一步灶提升开司发商品总牌；入市时约机商机如战逝机，关系栋着商家的定生死成败等。因此准涂确分析楼绣盘的上市很时机，对弯于楼盘的斜销售成功确与否，有怕着至关重敌要的意义钉。这既要阔分析楼盘谢的特点，某又应尊重观房地产市辆场的各种评规律；新品上市终永远是入开市推广的椅最佳时机届，所以建无议开发商驶一定要选弄好代理合祝作。结论：1、本项侍目具备纺一流楼层盘的潜州质；2、本项反目具备扰领跑xx地产人讯居典范打；3、本项目吓具备长远播的发展前谷景；4、本项目篮具备地产段开发领导盯品牌的概逆念；5、本项目办具备成为犬地产开发男高信赖品天牌的信任史。PART4我们的箱团队营销总监xx从业时间铁：8年毕业院煮校：山鞠西大学学历：葱