物业管理招标与投标的学习内容及招标投标文件的编制

学习情境二物业管理招标与投标任务一进行物业管理招标任务二进行物业管理投标任务一进行物业管理招标

【学习目标】了解物业管理招标的基本概念与应遵守的原则掌握物业管理招标的程序掌握招标文件的内容和编制【技能目标】能够编制物业管理项目的招标文件【任务引入】1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理内部招投标，深圳万厦居业中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。”会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宝贵经验。任务一：物业管理招标对物业管理市场起什么作用？【任务分析】要提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展，就要有具有充分活力的市场竞争。物业管理招标实际上是一种市场的双向选择，物业管理公司提供市场交换的标的是管理性服务，这种服务质量的优与劣、服务水平的高与低，是决定开发商或业主管理委员会是否愿意购买其服务或愿意以多少价格购买的关键。因此，培育和发展有活力的物业管理市场，是离不开物业管理招标的。通过物业管理招标，可以从根本上促进服务态度的改变、服务质量的提高、管理技术水平的提高，从而有利于整个物业管理行业的发展。一、物业管理招标的概念

（一）招标的含义：物业管理招标是指作为物业所有权人或业主大会，在为其物业选择管理服务者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，从多家竞投的物业管理公司中选择最佳对象，与之订立物业服务合同的过程。（二）物业管理招标的意义1.物业管理招标适应了社会主义市场经济发展的需要２.物业管理招标适应了房地产管理体制改革的需要３.物业管理招标适应了物业管理行业的发展和提高物业管理水平的需要（三）物业管理招标的原则物业管理的招标原则即“公平、公正、合理”。所谓公平原则，是指在招标文件中对所有物业管理公司提出的投标条件和要求都是一致的，也就是对所有投标者一视同仁。所谓公正原则，是指投标评定的准则是衡量所有标书的尺度。招标机构和评标委员会必须持中立客观立场，用同一把尺子，客观裁判。所谓合理原则，是指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。二、物业管理招标的实施（一）物业管理招标的方式物业管理招标方式，现行的有4种，即公开招标、邀请招标、协议招标和两段招标。１.公开招标。公开招标是指招标人(业主)通过报纸、电视及其他新闻媒体公开发布招标通知，邀请愿意参加投标的物业管理公司参加投标的招标方式。２.邀请招标。邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理公司参加投标。３.协议招标。协议招标又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理公司，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。４.两段招标。根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式。（二）物业管理招标的程序制定招标文件发布招标信息投标资格审查和出售招标条件召开标前会议收存标书开标、评标和定标签订服务合同三、物业管理招标文件的编制投标须知应包括投标人须知、关于投标的主要要求、合同格式与条件等方面内容。１.投标人须知的基本内容２.关于投标的要求３.关于合同格式与条件（二）物业管理招标书物业管理招标书，一般包括要求管理的物业说明书和物业管理内容及要求两大项。１.物业说明书２.物业管理内容及要求（三）提供计算方案和设计图纸任务二进行物业管理投标【学习目标】了解物业管理投标的基本概念与组织机构构成，掌握物业管理投标的实施程序掌握物业管理投标文件的内容和编制掌握物业管理投标的策略和技巧【技能目标】能够按招标要求编制物业管理投标书【任务引入】1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目――北京回龙观文化居住区物业管理招投标活动在北京举行。天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理在招标中胜出。面向全国招标物业管理公司，在全国是第一次。本次天鸿集团物业管理招标活动，先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名，经过专家复评，最后选择了北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理、深圳福田物业发展等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并回答了评委的提问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理在激烈的竞争中以微弱的优势中标。【任务分析】物业管理公司参加投标，会自然而然地树立融入市场的经营理念，破除等、靠、要的旧有陋习；行政主管部门在监管招投标的过程中，会逐步树立为企业服务的观念，减少对物业管理的直接干预，引导物业管理项目进入市场，鼓励正当的市场竞争。我国的物业管理市场起步虽然比较晚，但随着房地产业的飞速发展，物业管理市场的竞争也日趋激烈。所以，物业管理公司想通过投标方式取得市场优势，必须在投标过程中的各个环节都能体现企业的核心竞争力，根据招标物业的实际情况，制定具有竞争性的投标策略。一、物业管理投标的概念（一）物业管理投标的含义投标是对招标的回应。承包者按招标文件的要求与条件，提出投标申请，即为投标。物业管理投标，是指物业管理公司根据招标文件中确定的管理服务要求和标准，编制投标文件，参与投标的活动。（二）物业管理投标的组织机构通常由投标的物业管理公司内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。其中与投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门二、物业管理投标的实施程序考察物业现场购买阅读标书制定管理服务方法与测算工作量拟定资金计划标价试算标价评估与调整办理投标保函编制标书封送标书、保函三、投标的策略及技巧（一）投标的组织策划（二）项目的现场踏勘（三）投标文件的编写（四）投标报价的策略和技巧（五）现场答辩的技巧（六）签约谈判的技巧四、招标、投标和评标活动违规行为的禁止（一）招标活动违规行为的禁止１.招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。２.招标人设有标底的，标底必须保密。３.在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。（二）投标活动违规行为的禁止１.投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。２.不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。３.禁止以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标的行为。４.不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。５.