房地产开发成本控制

房地产开发成本控制

第一部分

征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。第二部分

勘察设计和前期工程费的控制

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。第三部分

建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：

1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：压1)恒

银保持项目功能闪不变，降低项梅目投资；误2)蚊

口投资不变，提河高项目功能；御3)嫂

宰投资虽有所增固加，但功能提茎高幅度更大；委4)播

筋降低一些次要栋功能，使成本摔大幅度降低；中5)缴

谱运用新科技、奸新技术，既提迹高功能，又降暖低项目投资；活3溜、决策的连贯珠与调整。前期聚计划的完整、起系统、合理、西科学，尽量避额免后期调整带猪来的震荡和成纪本上升。撇二、规划设计丽阶段的成本控吊制要点：竖研究表明，手房地产项目初绣步设计阶段，僚影响工程造价盾的程度猫约价65段%案，施工图设计暴阶段，影响工昏程造价程度逝为勇25~35堵%星，施工阶段通乓过技术措施节里约工程造价的纳可能性仅漂为用5~10学%骡，这表明设计杂阶段的造价控书制是建安工程怕费控制的关键璃。暑1建、成立成本评衡估审核部门：亡

荒公司内部成立科专门的工程设埋计管理部门，篇制定详细的设领计要求和下达从设计任务，并隔对设计单位的棚设计方案和施逝工图进行审核辆；对工程项目驱的结构形式、测装修标准、材障料设备选型、诱设计的桑合理性和安全陶性等进行全面玩的评估和审核维。轧1)涉

睛通过招标和方撞案竞赛，缩短争设计周期和优枕化设计方案；哑2)存

肺按照批准的设钢计任务书及投河资估算来控制衣初步设计；馒3)诵

光通过合同对勘娘察设计单位明挂确规定责任；电4)化

酒加强设计标准有和标准设计的遗制订和合理应罚用。董

教2责、崇对设计单位限禾额设计财：杂

妻由于当前设计市单位普遍经济盏观念和市场观蜘念淡薄从，俘“垂重技术、轻经蚊济王”挺，加上设计费傲的取费标准一倘般按建筑面积电或投资额计算艘，不利于设计飞单位加强成本语控制意识，设它计保守不合理膛，浪费极大。诊在设计任务书岩或投资估算上押规定造价的限梳额，并和设计叹费挂钩。对设屯计单位进行经庆济赏（节约）慎罚（超支）。便

绪3蜜、积极实行设椒计监理制度，械加强设计阶段乎的成本控制。唇4冷、尽量避免设阀计变更带来的脂成本增加。映三、招标阶段标的成本控制：塔通过施工招投阳标，促进公平砍竞争，降低工钢程造价，缩短痒工期，提高工叛程质量。逐

耀四、施工阶段则的成本控制：袭

编1习、加强监控，辣加强预算审查晃，严格经济签森证和工程变更光管理，安排施败工全过程的材穗料和质量监理控。伐

姥

促2徒、自购材料、语设备的选用和垫采购应深入了质解建材市场行莫情，在保证结愚构安全和使用料功能的前提下膨，尽量选用市旁场供应充足、差价格相对低廉睬的材料；或者睡当条件成熟，遍达到一定的开叶发规模的时候家，采用自行招考投标采购或与姜其他方合作联惠合招投标采购哨。剪3伶、处理好质量辱与成本的关系区，质量要同物移业设定的档次值、市场定位联恐系起来，研究遇目标市场对某巾项材料设备质旗量、档次的重局视和敏感程度抚。锐4暖、保证工程进弹度。贪第四部分童

敌基础设施建设三费刺建设单位应主唱动为各专业部亭门提供技术支显持，充分发挥这规模优势，统粮筹协调，降低昌造价。沫第五部分艳

秒管理费用做

湾根据目前公司迫的实际情况，搁在投资估算和霸成本控制体系腰上，将开发间丽接费用即企业斧直接组织、管竭理开发项目发谣生的工资、福乓利、劳保、折把旧、办公、水律电、周转房摊赖销等费用计入发管理费用。管夏理费用控制的炭关键在于开发忽建设的规模，虫因此应当通过齿加大开发力度府和开发规模，周降低单位管理竹费用水平。盟一、定岗定员纲，精简机构，文减少人员冗积央情况出现。但标对关键岗位和君关键业务，尤视其成本效益高善的岗位，不但裹不能过于精简害，而且有必要尘增加、充实定来员。贷二、在理顺公泥司产权关系的拘基础上，将公咱司房地产开发敌业务管理费用兔明确出来，并碍按照项目进行她科学的分摊。传三、由于目前陵房地产专业分拍工越来越细，太拆迁、施工、敞工程监理、销香售、物业管理茶等均有专业的哄公司和队伍，页可能的话对开恨发过程中的部型分业务可分包旋给外部的专业西公司，前提是错这样做比自己艘做更节省。询四、推行各部注门管理费用承堡包、限额奖惩杂，调动节约管涨理费用的积极威性和责任心钟。戒痕第六部分燕

登财务费用的全杂面控制还首先是建立科课学的财务管理丰体系，算清开扩发各个环节的妄资金运行情况唱，投入多少，炼运行时间，货院币在不同时间冶内价值的调整伶、回收期、回原收量、资金在寸某个环节的滞装留和损耗。财判务费用的控制怀实际是对资金种时间价值的控蜻制，其中主要凡是贷款利息的呼降低。因此，密应当通过分阶构段控制开发进遵度、缩短开发革周期，降低资庭金占用时间，库从而实现对财隔务费用的控制亮。默一、安排合理旬的融资方案：爱贷款金融机构倾的选择；融资锄方式的选择；皆贷款额度的合腰理确定，利率稻的谈判；筹资咸费用的节约，娇进度的合理安域排等。景二、贷款利息愿应从贷款总额戴、贷款期限和允贷款利率三方码面实施控制。竹

读1短、对贷款额度约的控制，通过诚编制建设资金蚕使用计划、现誓金流量表及贷阔款计划，在满法足项目需求的鞭前提下，尽量躲压缩存量资金垂，减少贷款总潮额，缩短贷款班期限，控制财阶务费用。五

互2乌、对资金占用滔期限的控制，防主要通过缩短悟工期，同时加猪快销售、加速森资金的回收来修实现：酿1)倚

焰前期阶段（征防地、拆迁、立被项、设计、报咳建等）：尾n六

结对耗时较多的鞠征地拆迁安置摘阶段，可通过特委托给专业的载公司来缩短时坊间；虹n飞

躺对规划设计阶稍段，可利用市晕场机制、通过风公开招标，选势择实力强、水仓平高、信誉好皱的单位，通过屿合同把规划设萌计时间锁定，肯以加快进度。愁2)熊

洗施工阶段的时团间控制：在搞满好工程招标和偏认真签订好承拌包合同的基础英上，抓好以下络工作：累n寸

希根据工程进度勿目标逐级编制潮工作计划，包往括工程项目总响进度计划、项挑目年度计划、致建设监理单位域的计划系统和塑设计单位的设致计系统。然后缎进行项目进度奇目标分解，把警目标逐个分解坛到各施工单位哲，并确定各施敞工单位的交接抖日期。腰n畅

划根据进度要求筛配备足够的工丽程技术管理人蒜员，以保证技锯术指导、监督赞适时到位。朴n宜

尼协调好银行关支系，安排资金愉按计划准时、尸足额到位，以遥保证工程的顺里利进行。万n观

辩保证原材料、斗设备的组织供录应及时到位，捡以免停工待料满，延误工期。剧n昂

题对于施工过程旦中的设计变更瓦，保证设计单居位的充分配合冶，及时变更出慕图。糊3)猴

尖销售阶段的时脑间控制：脊n丙

绳销售的及早介架入，制定销售购策略，及时启士动预售；赶n谢

锦实行销售业绩距的激励制度，峰促进销售收入药的快速实现；疏n映

节监控售房款的吩及时回收，以打便及时归还银茅行贷款。搅第七部分猎

蕉税金的控制姜

衫房地产开发企叔业应对全公司答的税务进行科卖学的综合筹划斑，争取合理避怪税，以有效降当低税收负担。羽目前，房地产检开发涉及的主念要税种（所得扮税前）有：营舅业税及其附加熔；耕地占用税亩；土地增值税讨等。财务部门狐应针对每种税影收的特征，制凳定相应的避税跟措施。切方案设计阶段即的成本控制流党程阳一、重视市场没调查和工程可眯行性论证工作门，加强投资决盛策的科学、公塌正、客观和程垮序化。晕二、认真编写居设计任务书，扬提高设计任务访书的编制深度甩，以切实起到那控制投资的作惠用。洪设计任务书是段建设单位对投宵资意图、所需够功能和使用价骨值正确分析后酒，将待建项目字的开发理念、牧营销主题、规吃模、使用功能顺、工艺布局、缸建筑风格等要偷求具体化反映疯，它是设计单咐位编制设计文摩件的主要依据委。耻三、做好建筑争方案的征集选约择拴

清完成设计任务刺书后，选择几怀家有技术实力樱的设计单位，让或资深、知名泉设计人进行设晓计方案竞赛，丰征集建筑设计紧方案，然后组村织有关人员对身竞赛方案进行沾评比、选择、恢优化，评比应将侧重以下几方嘉面：罩

上1巴、设计构思的贫超前性：刃目前的市场发腹展变化速度很朗快，加上房地忧产开发项目周浓期一般较长，骄建成产品对市扮场的适应滞后帖性，对建筑使狮用功能的设计贱应考虑适度超究前，以免建成洲即落后的情况稍发生。湿

叫2怨、建筑平面布诵置的合理性：手从目前的市场尸需求特征来看滨，建筑的平面煤布置、户型的六好坏具有十分扭关键的作用。凭规划设计要依提据小区的基本识功能和要求，奸充分考虑建筑眨物的性质、用民途、目标客户折对使用功能的蹈要求及其居住吓、生产、经营帖等活动的特点来与习惯，合理伶地安排住宅建益筑、公共建筑满、管线、道路点、绿地的布局扣，建筑平面既汽要使用功能布乐置合理、面积结利用率高。疼建议公司内部枣安排专人组成婚户型研究攻关您小组，一方面躺建立户型评价装科学体系；另敌一方面通过对涨各地尤其本市普畅销户型的深兽入调研后提出遮几种方案，由赤相关部门广泛愉讨论，甚至组驳织意向客户参哪与座谈。船竖向设计要因萄地制宜，依山军就势，避免大刘填大挖，增加拐土石方和基础哲工程费用。要厉保持住宅的通三透性，注意立肠体造型的简洁声大方和层次错粉落有致。汪住宅的平面布钱置，在可能的苦情况下，要尽表量缩小外墙周倦长系数（外墙鸡周长与建筑面爪积之比）和结毯构面积系数（逗结构面积与建霜筑面积之比）史。在满足住宅狂的基本功能，迅保证居住质量宰的前提下，加辜大住宅的进深槐，对降低造价成有明显的效果辜。爹住宅的总体平羡面布置应该注耻意环境景观的商营造，平均分限配景观。小区恢内应注意通道虽的合理布局，狭人车分流。砍3熊、建筑风格的滨策略：德建筑风格的功衣能一是美观，慌另一个是识别风，即类似畅于能V挪I堤的作用。良好伙的建筑风格对焰楼盘的促销起最着其它广告宣菜传形式难以比篇拟的优势，也运会对促销费用送的节约起作用兼。建筑风格的西策略应注意以伪下几方面：捷1)廉

移建筑风格应处呆理好与周边建弹筑、周边环境彼的协调关系；番2)候

取目前建筑风格证仍然不是购房内者考虑的重点醋因素，但随着灶居民收入水平卷的提高，必然旺会在这方面提灯出更高的要求坏；通3)顾

洋建筑风格的选计择：普通居民丝更倾向于接映受芝“错有豪华气狭氛怀”铃的住宅，尤其扎是玩“摩欧还式荐”投风格接受程度汗较高，而对开施发商宣传推广朗的各种流派和烧口号不太敏感兽；而收入水平控高、知识层次古高的购房者一榆般会对建筑风比格有更高的要清求。开发商应托根据项目策划欺、目标市场定洲位给设计人员航以更多的指引宽，以便建筑风外格的确定既适疯合市场需求又华有效降低成本相。符4)判

拆应重视建筑风衣格与其成本的寨关系，研究建煮筑风格增加的寨投入与其对项累目价值提升所西起的作用对比售研究，选择性碍价比高的建筑窄风格。育4当、搁做好初步设计例阶段结构承重陆体系的比较选客择工作：析建筑方案确定乌后，即转入初石步设计，此时纪控制投资主要阵是做好基础及孝结构的选型工供作。谷5蹲、在预定概算数限额内做好施支工图设计：独

狠对不同设计及斗材料进行成本幅研究，向设计跑人员提出成本穗建议正，斥协助他们在投洽资限额范围内锋作好施工图设蔽计。常6敢、做好施工图壶纸的会审工作糊，将图纸中的都质量隐患消灭抱于萌芽状态，匙尽可能避免后百期发生变更导五致成本的增加皆。涨成本控制的运默作机制晶一、严格合同冤审查制度，强敞化成本费用支柄出审批制度，虾重新核定审批侨职权范围，实伪施奖罚制度。惧二、完善成本弯预测、成本结希算和成本监控弱体系，对项目葬运营的盈亏有爪着高度灵敏的掉显示和反馈。表三、建立项目贵成本的后评价息制度。仗四、坚持技术薯手段与经济手逝段相结合：惯

楚1微、组织上：刚明确项目组织慢结构，使投资素控制有专责小歼组跟踪，如由担相关人员组成队投资控制委员绸会来专责项目象的投资营运，委促进管理职能左分工的科学化创和规范化。配

悠2佳、技术上：提重视设计多方简案选择，及处毫理各种问题的决多方案选择，伶严格审查和监矩督初步设计、橡施工图设计、逝施工组织设计兴，深入技术领碗域研究节约投具资的可能。另菜外，要认真研殃究、严格控制粪建设工程施工但合同的签订，百探索节约建安上造价的可能性洒。3、经济上：惠

微动态地比较投殿资的计划性和爬实际性，严格凯审核各项费用拨的支出，采取写对投资节约的恒有力奖励措施脚，鼓励公司地息产口有关员工切及承建商积极谱提出各种降低隶成本的建设性念方案等，把项鸡目投资控制观舰念渗透于每位际员工头脑中。纪

堡五、严格遵守以成本和费用开夜支范围，划清孔各种费用界限道，保证成本的慌真实性、科学捕性和可比性。火六、划清各期渴成本与各个成丑本核算对象之尺间的界限，企赶业应按月结算筐开发费用，计朱算开发产品成问本。断七、实行成本弄管理责任制，芽对成本实行全讽员管理。发动桃广大职工参与同成本管理，把弃成本管理纳入丛岗位责任制，去并做到责、权乳、利结合。煎

秧把成本费用指畏标层层分解，哭按干什么管什今么的原则，把异小指标分别落猾实到有关职能恨部门，可采取困部门经理负责朱制。交八、加强成本牲预测、计划、艳核算、控制、缠分析、检查，唱努力降低开发忆产品成本。疼l钻

税

纷燃拉撒路斑竹说卵的已经很详细删了虽.冤另六外坊,确有些环节我想来还得多说两句妨1饭、现在的土地柜出让一般都是止走招拍挂的路叨子，这就要求叫我们在做前期枯论证时充分分道析各种可能出锤现的影响开发饶成本和进度的蝇因素，以决定悟是否拿地，如财果细分，比如蒜，茧地块的主要经吼济技术指标是脂否能支持开发愧成本爆，这就要求做更可行性研究报简告时进行细致属的分析，动态彻和静态指标都默要做全，其中娱比较重要的投左资收益率和净先现值的确定，与另外，要充分浅考虑报建风险态，比如，拟作潮的规划方案是辈否能满足日照剃间距的要求，任容积率是否能娘通过交委的论蠢证，是否有古滴树名木需要移挤伐，是否需要框教育配套和人潮防，易地建设塔需要承担的资嘱金压力，大市典政是否全部引袍入，是否能达振到七通一平的叠条件，拆迁是流否能按时完成填等等，都需要唉做充分论证，羞才能达到有的鞠放矢。诵2探、傍通过限额设计渔减小工期和材餐料成本压力，洪应该在建筑美厉学和投资成本饼间寻找平衡点郑，在保证设计轿定位和结构安杏全及适用性的桂前提下，外立聋面尽可能简洁晒；设备设施够来用，好用；通效过审核结构配展筋降低含金率堡等等办法来达辛到控制开发成岁本的目的面l药

雾

暖缠设计阶段控制储尤其重要：资1蹈实行限额设计去，使含钢量、昼砼含量得到控逝制；题2盗对基础工程（恢包含承台），翼优化设计方案离；承3剧对于结构部分伍钢筋，在技术塌方面可行的情么况下，采用三燥级钢筋替代二全级钢筋，降低齐钢筋含量；稳4隐设计时候尤其知是多层要考虑奶到超高降效等择问题；烛施工阶段则是攻施工方案的选雨定和技术变更奴的减少争l贡

聪

泡吴我觉得这可以钩加入精华贴来象讨论了。总作为项目的成铸本控制，应该转是深入到每一答个角落，做好飘资金的预算才杆能更好的控制祖成本。从前期香策划到设计，欠其实他们说得位好，为什么开鞭发单位非要用弦小的设计院呢阅，为什么不用踏省级设计院呢般，是因为设计集费用多？其实犯大的设计院其卖设计经验和能觉力都相对较高某，丽从结构设计上家来说可以进行检最优设计，此娘为设计阶段成善本的控制，比耻如用三级钢代暑二级钢，用高挨标号砼而最大构化缩小住截面衡等，不仅如此沸还可以设计出瞎很好的户型，逐便于销售，资桌金回收快，那胶多的那一点设氏计费又算什么扇呢？校普通剪力墙结钟构的住宅，其坊用钢量指标很克低。根据目前已的手头资料，内对错于症6状度区，标准层剂用钢量在略4凉0行公斤借/华每平米以下，厌对腿于招7之度区，大约爹在耕40~5比0强之间。而且，魄对因于艘6合、震7娘度区的剪力墙承结构，层数与登用钢量变化不旧明显歇。沿

稿

上羡

切对于带车库地默下室，一般情服况下替为坦150~18转0详，兼作人防的鱼地下室，一般堂为侧170~21渣0平。士按抗滨震罪7扎度区规则结构网设记计律,

受普通住宅建筑含混凝土用量和川用钢量驾：市

誓1旁、多层砌体住注宅呼：肠

铺钢筋李30KG咐/m2

屑砼上0.未3昌—跟0.33m3龙/m2

季2互、多层框塞架冰

牢钢乎筋厅3疼8救—访42KG薪/m2

答砼影0.3非3仅—并0.35m3简/m2

蒜3朗、小高追层热1锐1愁—劝1您2害层今

话钢坚筋爽5用0骗—割52KG让/m2

栏砼诱0.35m3盏/m2

朱4碍、高他层啊1钢7巷—灾1肃8翼层厚

冷钢葡筋摘5眯4伐—驰60KG笛/m2

充砼普0.36m3莲/m2

省5若、高乒层汗3胶0场层团H=骨9备4铺米衫

脏钢番筋印6配5己—输75KG扮/m2

蛋砼脊0.4厚2浇—欠0.47m3傅/m2

材6氏、高层酒店式钓公强寓恶2旱8旁层姜H=丘9乖0案米添

锤钢箭筋舒6园5叨—屠70KG震/m2

仁砼库0.3贸8就—床0.42m3既/m2

粒7挖、别墅混凝土典用量和用钢量晚介于多层砌体酿住宅和高增层在1厉1牛—吊1茧2委层之杏间时

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贞------烦------侦------成------屠------表------挽------厚------姻--沸------诸------老------鼓------彼-----

俘七层异形柱框商架约旧42KG脾/M追每层楼的层高挂降低摸1伍0窃厘米牧，建造成本就霉减少总价备的哭1%罩浅谈房地产项敞目结构成本的劲优化控制拿为2010-0棚8-101敌0:51:3冠0回来源：HYPERLINK""对土木工程网收教集整理贸考

昨随着房地产行泻业的持续发展纪，成本控制开怠始被越来越多戏的地产公司所够重视，由于结毒构成本占据了辛相当大的一部潜分成本，所以古如何优化控制下结构成本，成伙为了时下地产虹业内普遍关心摸的话题。笔者蜡根据在设计院伯、房地产工作炸的经验及相关亲报告、书籍，静将结构成本控闲制的管理方法袜、技术关键点箩，在这里作一脱简单介绍。昏一、结构成本折控制的重要性递大量的统计数疯据和实践表明巧，前期策划和客设计阶段（项草目策划、方案拣设计、初步设骗计、施工图设芹计）影响整个泳房地产项目投傅资犁在渡80做%挺以上，而结构跳成本占到建安脂成本粪的斯40获%庄～拘60疾%衰，同时结构成兄本还常常由于没策划及设计管殃理的好坏出现跨非常大的波动聪，常常造成上矛千万元的造价谷差别；因此结哗构成本的管理士就成为整个设攀计阶段成本管御理的重中之重睛。裳二、当前结构希成本管理的市唱场状况训1钱、坊三种认识：首大先认为建筑方虹案一经确定，呜结构成本基本惧就确定了。其拜实建筑方案确番定之后，结构警方案仍然有一疏个优化设计的盘过程，这个过岩程，成本会相裕差坝30困%街；其次是认为桂结构成本的降候低必然会导致炕结构安全储备宵的下降。这种摧理解也有偏差透，结构成本的赢降低是指积极圣化的设计，降习低无效成本。淘三是对于建筑己这样怠的冬“腰百年大墓计袖”没，一定要保优证半“始安饼全栗”穷。这里虚的普“犬安杨全艳”乎是指满足规范虏、结构合理，警与其增加结构鬼的安全储备，迅不如使结构成户本显性化，如凶提高抗震等级扶，显示给业主佳，更有优势。茎2串、贴一个现状：仅疾从经济指标上嘱对结构成本进乒行控制。应该虏说事先控制和啦过程控制更重留要。返3功、亩一种思路：非慈常重视和强调么结构成本的控骡制，认为含钢管量、含混凝土拔量越低，结构像设计越优秀。产这种思路有点梯走极端，如果小设计中稍有一陶点纰漏，结构译容易出问题，兆再者这么精确纠的设计需要时候间和周期，应挽该把握一个度磨。

宫三、成本管理重的内涵犬成本管理的总赔目标：项目全乞寿命周期的最趁小投入产出比出。历成本管理的控烈制过程：项目猛论证、项目策造划阶段、设计禁准备、设计、孤招投标、施工坐、投入实用阶戚段。拖成本管理的控眯制措施：组织侧措施、技术措肝施、经济措施混、合同措施。仆成本管理的工纱作性质：技术是工作、经济工耽作、管理工作茶。

晚四、结构成本辈控制的管理思偷路和方法起结构成本控制渡必须贯穿整个真设计和策划的法全过程，包括晃前期论证及策此划阶段的地质武情况调查、规敌划阶段的初勘鹅、方案阶段的碗结构介入、扩敞初阶段对结构谜方案的优化、抛施工图阶段给起设计院灌输成域本意识及施工伶图配合阶段变或更、签证的管绸理。阀（一）淋

防

满欲事前控制的几乓个要点赔1节、榨

筝

渗损设计院的选择独应选择易于管仁理、态度重视决，并且服务意自识和市场口碑膜好的设计院，熄另外应视设计顶院当时的项目么情况，要能抽忧出足够的人力领。次2鱼、绿

威

蜂丽专业负责人的慨选择顶专业负责只人应刊有盘2割、浅3脾个以上的业绩让、经验，市场着反馈图纸质量虑好，负责意识耗、成本意识、毯服务意识强，打在图纸修改配骆和、专业配合尝、现场配合方冒面做的好，且腥专业负责人对旬项目有影响力摸和控制力。烤3洁、浴

诚

虹扇与设计院沟通惩并灌输工程成张本控制的意识撞与设计院的合猜作，甲方最担告心的是风险，其因此要加强设衣计前期的思想渐沟通和融合，德特别要注意采栽取尊重平等的并心态，进行质绩量标准的换位冶考虑，把甲方者特别关注的关窄键点灌输给设鼠计院。露同时为了调动它设计院的积极折性，可以采取布双赢的办法，陕对于超限额的苹给予惩罚，对例于低限额有奖饶励措施。检对于合作比较池好的设计院，咏应该建立长期失的战略合作伙政伴关系，这样迫有利于总成本答的降低，总效饺率的提升。吴4吊、次

暮

谱循设计周期的合显理取值跃在北方，施工月图设计的周期惹通常是多麦层印3担0辟天，高胆层吊4催5宫天。对于一个奉项目来说，设获计周期越短越蹦好，因此要在同保证质量、不穷增加成本的前妨提下，尽量缩味短设计周期，顾这就需要在决粪策导向上予以鹿保证，并合理穿利用工序的前甩置和搭接时间赴，积极推广标乱准化设计；另锹外，要想快，辨创新点就要尽责量少。已5臣、制

超

答玩设计费的合理脉取值翁设计费在项目步总成本中占的哗比例很小，但退是设计对工程粮进度、质量的斗影响却很大。痒根据以往经验登，设计费略高诵于当地的平均旦值、略高于设融计院的心理预殿期，对于调动读设计院的积极僵性，保证设计回质量行之有效挖。公6阔、宴

泥

盗露设计合同中设灾计公司应承担侄的风险艰在设计合同中袄必须明确设计协公司应承担的仰风险有：因设赛计错误导致的逗损失、因设计朝延误导致的损奖失、施工配合芽不到位导致的滋损失、设计结凶果超限额的惩袖罚。尝7易、姓

色

壁遣限额设计合同些的引入和使用墓限额设计蠢可以有效的控暮制结构成本，拥意义重大。限厨额的内容应选贿择可以控制、店容易离散的部制分，如含钢量星、混凝土含量政。限额的数值控应比当地平均含值略低。另外劫限额应有一定信的弹性范围，锦对于把握不了年的特殊结构可帜以不限。衫8麻、孕

吓

去比甲方必须重视塌和提前输入的灰技术原则棉a数、《结构设计耍统一技术措施宅》文b鸡、《结构设计猾总说明纸》俩冻c稀、《标准构造漆做法》损（二）召

枕

尊嘱设计过程中必牺须控制的关键误环节长1圾、蜂

毒

让婚结构体系的确叛定及主要平面提布置图号2吗、牛

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炊拌基础的选型及捡设计图四3突、伙

撒

泳柳电算模型及计忧算系数的取值前4纺、坝

叉

蓝虑标准层的布置姥及截面配筋廉5膛、宪

比

猫观地下室的布置煎及样板配筋图痒6棕、忙

倘

窜睁结构转换层的亦布置及配筋层拐（三）面

高

鹊男施工图审查公厦司的选择及沟脱通捧施工图审查公急司的选择必须等在易于沟通的案前提下，对于衬规范的边界或听争议、超限的价判断、裂缝宽颠度、短肢墙体掩系的定义等，牙要尽早与施工槽图审查公司沟享通达成共识，详避免大的设计俗修改和返工。陷（四）外部资巩源的引入乘

程就当需要对于项具目的性价比进蛋行判断时，要篮尽早引入外部幸资源，比如政起府、人防、审谜图公司、学术出权威、行业专宅家、专业咨询米公司等，合作便可以是顾问的汗方式。获（五）结构设华计管理流程判

狡号1柜、灌输意识：椅向设计院灌输府成本意识，沟寿通并提出成本登要求。唉

方犹2依、事前控制：踩完成统一技术居措施，并与设南计院沟通、相子互补充、达成蜻一致。赠3去、过程控制（瑞优化方案）：淘设计院进行结远构布置、计算迎，基础进行双草方案比较，双岸方沟通、达成劝一致，结构布皮置基本确定；田4利、疲样板配筋图：些设计院完成样吓板配筋图，双坡方沟通、达成卵一致；溜5霞、绘制施工图汇：设计院按双杰方确认的样板刺配筋图设计；闷同时报给审图努公司进行审查膝；迟6贱、鸭正式施工图：委设计院根据反吃馈意见，沟通尾、修改，最终甩出正式施工图妥纸。

既五、结构成本救控制的技术关壳键点损（一）层高对权成本的影响及喂控制蝶1.医控制层高的意训义：可以减少坐结构成本、其遮他土建成本、涝设备及运营成籍本；盟2.全影响净高的因傅素：结构梁高袜及设备管道空葬间颜3.泽如何降低层高纱a)狐

瞒药控制结构梁高代：设计院通常润梁高的取法蝇是支1/8~1/裂1凭2戚的跨度，建议匙作垫1/12~1皮/1口5费的跨度；综合依减少的成本因墨素后，由于梁散截面减小后增位大的含钢量是揪值得的；载b)劳

巡筹优化设备的管顽道空间：设计莫院通常不会综承合考虑结构梁破、空调、电、颗水管的走向，黎由此造成空间洪利用率较低；疤建议要求设计忙院做每一层的顺综合管线图，澡优化设计后可罚以减小净高约线200mm选，由于其已经慧超过了设计院惭的设计深度，壤所以要在设计术院做施工图设注计前与其协商饿好。敲（二）结构超某限对成本的影痕响及控制车

侮康躺

便由于结构超限邻，设计时势必江会对结构主体妈采取加强措施盘，由此造成结稿构成本的增加授及设计周期的将加长；此时应钳该通过超限后翁的投入产出比僵来权衡和控制悬结构超限；一携旦确定方案，死结构超限不可涌避免后，要做井好与设计院及裳审图公司等职银能部门的工作脚，以便后续工勺作的顺利进行携。孟（三）建筑高猴宽比超限对成侧本的影响身

嗓顾披

盛高层规范规定买：娘在崭6村度阳及祝7掉度抗震设防区芹，剪力墙结构系及框架核心筒解结构的高宽比奏不宜大交于诱6乖，框剪结构的胆高宽比不宜大呀于好5乌；首先需要明餐确的是，建筑景高宽比超限不胳属于抗震超限贡的审查范围，它即高宽比超限变是可以的，但榆是必须采取适舟当结构措施，壶因为高宽比越妥大，主体结构婶抗倾覆力矩也该越大，由此便病会增加结构的广成本，而建筑迟成本也会增加位，因为同等面侵积情况下，高次宽比越大的外妹墙长度越长。肿

崭围软

守对于不同地区昏，高宽比超限倡增加的成本也达不同，主要的沟影响因素有：鸭超限程度、风天荷载、地震力替。案例一：某赛高层住宅逃，孤7询度抗震，基本惹风欠压殊0.7零5谊，地面粗糙扛度在B己类，高度巡99.擦8古米士，进深烂12.千2弦米吐，高宽甚比昂8.隆2冈，该项目增加直结构成本搂约首6混7方元反/m漆2旨；案例二：某爬高层住宅竖，疑6么度抗震，基本驶风推压胶0.4燕5巨，地面粗糙根度浊C当类，高度液99.耻9考米符，进深百12.陶5充米声，高宽搅比卷8.李0督，该项目增加疮结构成本蒜约兰1沾7马元舰/m胡2妈。鼠（四）公共大死地下室面积的名利用率掠设计院在地下衫室设计（方案别阶段）的习惯造做法是尽可能蔽多的把面积划躁进来，从理论界上没什么问题岂，但往往这样州做出来的地下佩室有很多无效集的面积，既不片能做车位又不帜能做设备用房身，反而增加了播成本，这就要凳求我们在做方线案的时候就要先对地下室布置射作合理的优化祝。饲（五）梁的布停置及配筋方式猾对成本的影响托及控制家1.信

警

耕爆大柱网下如何役布置梁（平行丢、十字、井字律）最经济？对跃于标准层等承馅受荷载较小的段柱网优先考虑廊平行、十字梁居；搜对于地下室顶勤板等承受荷载喷较大的柱网应域选用井字梁采；乏2.骑

粱

盘替一些短墙上的荡小梁（如厨房弹、卫生间等）页基本不需要布饥置英：对于普通的肾小跨度楼板其铜本身足以支撑还短墙，不需要经加大板配筋绳，同时梁少，尝成本低，空间结也好；倘3.逐

沾

则住梁的配筋方式灯a)承

著笔住宅标准层梁烦宽常为裙200mm蹄或拾250mm标，此时梁顶钢错筋宜采用小直史径钢筋；须b)由

挡蕉对于承受荷载逢不是特别大的听主次梁，其相近交处不需布置厘吊筋；粘（六）剪力墙眠的布置及厚度顶对成本的影响项及控制聪1.须

岗

森骡如何优化剪力亩墙的布置扒为防止结构扭乎转，应在建筑裤物两端和周边局重点布置；着2.喷

辨

键肥如何优化剪力蜜墙的数量至以位移指标来峡控制：纯剪结诊构的层间位移先比滩为去1/100艇0冬，设计院设计权时要尽可能的浩接近这一数值查；如果计算结张果相差太多（妥如英1/200拼0贴），说明剪力教墙数量太多，狮应适当减少；课3.劣

唇

论皇如何优化剪力庆墙的长度年以长宽比来控愤制：一般的剪谜力墙长宽比宜颤取奋8烤，即燕200mm惕厚剪力墙，想墙肢长度抱为夜1650~仪1700m档m肥；货4.晃

垃

剖个如何控制剪力油墙的厚度储高规规定：底提部加强层剪力臂墙厚度不小于雷层高蓄的杀1/1痕6英（一、二级抗威震等级）刻或缝1/2鸽0旨（三、四级抗机震等级）；但彼底部商业、底悲层假复式住宅百或架空层层高叠较高，按此规冰定，墙厚必须惧增加较多，同巴时变成短肢剪奥力墙，配筋进宫一步大幅增加裳；设计院大多误如此设计，但启是高规附喉录剪D塞中说明：对于阅超限的墙体经蔽过验算通过的论可以减小墙厚握，由此一来，骂墙厚变小，成编本大大降低；滔（七）楼板厚鹅度对成本的影叠响剩1.军

庸

温

悔丛20mm女厚楼板自重占扯标准层总荷载平约跑3.3贤%兆，厚度增加，亿荷载加大，梁镇、墙、基础均域会加大，增加咱成本；捧2.奏

恋

山

埋羊对于标准层楼饼板来讲，由于灿配筋均按最小欠配筋率来控制鸡，所以楼板厚停度增加反而配耀筋增大了；荣3.孤

状

察

则于楼板厚度增大握对抗震也有不裹利影响；拴4.州

湿

管

循稼实际工程中楼委板厚度的建议渣：遵a)笑

绩晓普通外3援米产以内跨度的楼桑板可地取杯80~轧100mm励；贺b)悠

凳卫普城通当3~式4酸米济跨度的楼板可亏取朋100mm顺；取c)荒

扩钥客厅处的异型绩大板可拿取膨120~率150mm纲；惊d)才

驳灵普通屋面板可腐取茅120mm粗；踩e)柳

宰决管线密集处可险取慎120mm工；易f)初

限淘嵌固端地下室勒顶板可取锋180mm滩；非嵌固端地陕下室顶板可取刮150mm挣；傲（八）设计荷落载的取值边1.封

变对于有覆土的圣地下室顶板活铅荷载：消防通医道甘取六20kN/隆m疾2伙，其余席取辽4kN/枕m虫2买，可以不考虑演施工堆载；浊2.椅

摄地下室外墙荷韵载取值应打折浓（土的固结作兔用）；气3.玩

桃内墙荷载：对绿于可能采用的抹轻质材料要提样前确定，以防林止设计院预留每量过大；俭4.祖

城对于有内隔墙艳的楼板：隔墙蒜每延米重量说的击1/复3疤加到楼面活荷换载内即可；饰（九）风荷载防取值对成本的艇影响领1.革

站大多数高层建衣筑的计算周期盼和位移都是由锈风荷载起控制征作用；而地面谜粗糙度类别对趋风荷载有很大处影响，按影响花程度从大到小暮共分四类绕：懂A路类为海边墙，洪B衰类为城郊逮，而C亏类为城内亩，背D航类为城中心高究层密集区；相虫同高层项目的蝶主体成本划，桥A牙、夜B覆类相差樱约费24真%隙，丹B召、袋C秋类相差之约拾54火%闹，坦C迷、大D微类相差屑约伟45膝%简；在计算时要艇用发展的眼光殿关注取值的合纺理性，尽可能劲的初取菊C证或守D尾类；交2.连

险规范规定：高刃度大于鞠60M辽的高层建筑，娱风荷载的取值回按维10粪0佛年一遇考虑，诉比堪5水0鞭年一遇的风荷称载取值大很多薪，而高层住宅贞的结构合理使桐用年限田为着5锣0挺年，所以在设惹计计算中，控腐制位移时风荷梦载杨按蓬5膏0浊年一遇考虑，捉内力部分配筋瘦时风荷载看按普10影0维年一遇考虑；紧（十）结构程吐序计算时一些管系数的取值保1.纺

骤

后测梁的弯矩放大描系数辆取见1.奔0枪；访2.示

磁

煮奶梁的扭矩折减思系数俗取监0.周4扔；唯3.老

州

棋搜梁柱重叠部分淹是否简化为刚谅域；爹4.链

霞

演策混凝土容重虚取买26~2声8暮；觉5.峡

弯

灿号连梁刚度折减皂