地产定位-江苏-南京-鼓楼区-招商葛洲坝-紫郡蘭园项目前期定位报告

前所未见，塑造影响城市的力量Revealbrandstrength，Buildingwonderskyscrapers招商地产·鼓北2015G11项目定位方案谨呈：招商局地产（南京）有限公司地块经济指标宗地隶属鼓楼区，综合容积率2.7，计容总建36.9万㎡，其中住宅约20万㎡住宅有90/50限制，不少于1万㎡的办公须自持，综合楼面价8745元/㎡编号用地性质用地面积（㎡）容积率建筑高度（M）建筑密度（%）绿地率（%）ARb商住48358.9≤2.6≤60≤40≥30BRax幼托6946.56≤0.8≤15≤40≥35CRb商住65301.3≤3≤60≤40≥30DBb商办23137.6≤2.7≤60≤40≥30指标说明：1、A地块商业建筑面积不大于地上建筑面积的30%，不小于地上建筑面积的20%；2、地块B分区内须配建用地面积不小于6900平方米、建筑面积不小于5500平方米的幼儿园一处，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成；3、C地块住宅建筑面积不大于地上建筑面积的50%，地块内应配建建筑面积不小于5000平方米的社区卫生服务中心一处、不小于3000平方米的派出所一处、不小于600平方米的基层社区服务中心一处、不小于600平方米的文化活动室一处、不小于1800平方米的居家养老服务用房一处及110KV变电站一座，由受让人出资建设，于第一期工程竣工前建成。社区服务用房和变电站占地面积计入容积率；4、D地块地上商业建筑面积不大于地上建筑面积50%；5、住宅地块内套型建筑90平米以下住宅建面占住房总建面的比例大于50%；6、地块商办面积中不少于10000平方米的办公用房须由竞得人或其股权单位自持，不得分割销售及转让，且应作为科技研发功能使用；7、商办面积中15000平方米的办公用房仅可销售给科技研发类企业，销售时须征得鼓楼区政府书面同意；地块四至与现状地块西至安怀村路，北至安怀东路，南至和燕路目前内部建筑未拆迁完毕，周边均为老旧小区，城市界面形象较差1234567812345678安怀东路安怀村路和燕路区域交通地块四至路网尚待完善，出行主要依托南面主干道和燕路该路段与红山路、中央北路接驳；公共交通主要依赖公交、地铁1/3号线公交：

8路;30路;54路;72路;76路;77路;308路;575路地铁：1号线红山动物园站（800米）3号线小市站（450米）建宁路中央北路红山路和燕路龙蟠路1号线3号线地铁7号线（规划）备：地铁7号线（规划中）将无缝连接河西与城北，预计会在2019年建成通车。区域配套紫金集团医院武警医院迈皋桥医院省中西结合医院市第二医院京科皮肤病医院长江医院六十六中求真中学励志小学紫金大地双语幼儿园实验幼儿园第二实验小学小市中心小学建宁小学和燕幼儿园南京商厦天正国际玉桥金盛地块原为老下关区，周边老社区密集，教育医疗资源丰富但档次较低医疗：紫金集团医院、武警医院、迈皋桥医院、省中西结合医院、市第二医院、长江医院、京科皮肤病医院学校：求真中学、六十六中、励志小学、第二实验小学、小市中心小学、建宁小学、实验幼儿园、和燕幼儿园、紫金大地双语幼儿园商业：南京商厦、天正国际、玉桥、金盛等区域规划本案所处的鼓楼铁北片区拟打造成以研发中心为龙头，技术研发、装备制造、能源工程设计与施工等为一体的能源建设特色园区鼓楼区控规发展定位：创新发展核心区、滨江发展示范区、生活宜居样板区、古都特色风貌区功能定位：国家科技创新中心、省政治经济文化中心、苏南现代服务业基地、南京现代化国际性人文绿都核心区产业导向：以高端现代服务业为支柱，成长型新兴产业（智力服务、文化旅游、健康服务、电力自动化）为导向，传统产业不断转型的“3+4+3”的产业体系空间布局：打造下关滨江商务区、新街口—湖南路商务商贸区、江东软件城、模范马路科技创新街区、中央门商贸区、幕府新产业区、民国历史文化街区七大功能区铁北中央门规划地块未来将开发建设为以研发中心为龙头，打造技术研发、装备制造、能源工程设计与施工等为一体的能源建设特色园区，同时配套商务办公、休闲服务和高端住宅，打造环境优美、配套齐全、服务完善的城市综合功能区鼓楼开启滨江、铁北双引擎发展时代，打造产城融合典范新城本案位于铁北片区核心区，城市环境、商务能级亟待“双提升”核心区整体定位：现代服务集聚区鼓楼铁北片区规划根据规划，铁北将被划分成核心区、幕府山新产业区和改造提升区进行开发建设。依托主城北部交通便捷的区位优势和山水城林有机交融的绿色空间，加速产业转型提升，重点引入商务商贸、科技创新等新兴产业要素；加速城市配套功能完善，提升区域城市化水平，彰显滨江山水独特风貌，将成为承启老城、辐射江北的滨江活力发展区、生活宜居样板区、产城融合新空间。推进南京站北广场商业综合体建设，带动和燕路沿线及迈皋桥、红山路等邻近商贸发展。实施中央北路、和燕路、黄家圩路道路沿线综合整治，实现城市环境和商务能级“双提升”。

区域规划>>铁北片区发展规划项目使命认知旧城新改鼓北核心地段大型综合体老下关新鼓楼铁北片区的现代化建设中央门火车站商圈距离地铁步行800m发展较为成熟计容37万㎡住宅：商办=45%：55%住宅、办公、商业、酒店等毫无疑问，本案拥有丰富的、具备号召力的、引发市场关注的符号这些足以支撑本案成为改变城北城市价值格局的客观条件对本案开发使命理解：实现发展商与城市的共赢招商

葛洲坝G11开发使命认知：1、打造鼓北的城市新名片，实现社会效益与经济效益的统一2、整合双方优势资源、安全的资金回笼与最大化的利润空间项目使命认知基于项目规划要求：项目核心问题提出按照“政府禁止≈市场鼓励”原则，来拆分现有指标用地面积容积率限高密度住宅商业办公（写字楼+酒店式公寓+酒店）配套计容建面A483592.66040不高于100587合计不低于25147125733B6946.60.8154055575557C6530136040不高于97952合计不低于86951.9511000195904D231382.76040不高于31236不低于3123662472备注住宅不高于19.85万㎡商办合计不低于17.45万㎡办公不低于3.12万㎡、包含标准写字楼2.5万㎡389666项目核心问题提出住宅商业办公公寓招商G11定位问题19.85万㎡17.45万㎡价值体现物业价值物业价值+经营价值经营定位明星&现金流婴儿产品、现金流产品核心问题1、如何寻求高价、快销的产品？2、匹配高价要求的产品价值支撑？1、各物业形态的产品体量如何拆分：商业体量多少为宜、办公VS公寓的取舍问题？2、如何最大化体现后期的商业经营价值？3、项目综合运营管理模式考量回归市场01回归市场01住宅市场商业市场办公市场酒店市场住宅竞争格局现实竞争来源：迈皋桥中心片区（中电颐和府邸、中海G16）未来竞争来源：滨江片区（中冶盛世滨江、深业滨江半岛）恒大翡翠华庭中海G16龙湖春江紫宸深业滨江半岛中电颐和府邸中冶盛世滨江复地新都国际待售项目在售项目尾盘项目世茂外滩新城滨江片区区域均价21000-23000元/㎡改善集中，品牌集聚迈皋桥中心区区域均价20000-24000元/㎡热点开发区域，品牌集聚迈皋桥中心滨江片区恒大翡翠华庭中电颐和府邸星叶瑜憬湾中海G16世茂外滩新城龙湖春江紫宸深业滨江半岛中冶盛世滨江星叶瑜憬湾1、迈皋桥中心>>恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭为迈皋桥中心区域价格标杆，整体成交均价22663元/㎡110-120㎡&130-144㎡产品去化最好，价格实现能力最高恒大翡翠华庭开盘至今分面积段去化情况面积段上市套数上市面积成交套数成交面积成交均价100-110㎡3303.873303.8720978110-120㎡303509.22303509.2223503120-130㎡161951.96161951.9622909130-144㎡496883.84496883.8422738160-180㎡12621660.37813381.22486200-250㎡11022410.98224485.422425合计33456720.171983051522663开盘至今累计上市334套房源，共56720.17㎡，目前，累计去化198套，共30515㎡，整体成交均价22663元/㎡；其中，100-130㎡的小高层去化最快，230㎡大户型走速慢C地块B地块A地块16171867201998在售楼幢1、迈皋桥中心>>恒大翡翠华庭117㎡3R/2/1140㎡3R/2/2170㎡4R/2/21、迈皋桥中心>>恒大翡翠华庭139㎡3R/2/2164㎡4R/2/2120㎡3R/2/21、迈皋桥中心>>恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭后续供应结构地块户型（㎡）面积段套数面积(㎡)占比A地块172170-1801242132815%200200-21062124008%230220-2301242852015%B地块104100-1101121164814%113110-1201802034022%124120-1301121388814%137130-1401121534414%合计82612346815%恒大翡翠华庭A地块后续供应仍以172-230㎡大户型为主未推B地块后续供应集中在104-137㎡，113㎡占比达22%1、迈皋桥中心>>中电颐和府邸高层主力面积段90-128㎡，面积段主要面对首置首改，其中110㎡左右产品价格实现能力最好；迈皋桥中心老盘，品质口碑俱佳，五期打造高层+洋房产品高层90-100㎡单价水平最低，120-130㎡产品去化率相对最高中电颐和府邸开盘去化量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价90-100㎡91011002458.082721355100-110㎡5181.39501450.121421387110-120㎡1371.6612683.97623662120-130㎡7720.73613281.292621829130-144㎡3791.36281613.461223337160-180㎡178.791000180-200㎡3302.4817000200-250㎡211.341000250-300㎡279.051000合计31137.82719486.928522027中电颐和府邸后续供应高层以90㎡为主，洋房产品114-197㎡1、迈皋桥中心>>中电颐和府邸中电颐和府邸后续供应结构物业形态产品面积段户型套数占比高层90㎡2+1室两厅一卫35040%104㎡三室两厅一卫17520%128㎡3+1室两厅两卫17520%洋房114㎡三房两厅一卫243%122㎡三房两厅两卫243%131㎡三房两厅两卫243%139㎡三房两厅两卫486%193㎡底层5+1式两厅三卫243%197㎡顶复四房两厅三卫243%合计868100%星叶瑜憬湾主要为中高层、洋房产品，80-90㎡&120-130㎡户型去化相对较好，74㎡户型两房设计，附赠面积较小，功能性较弱，去化相对缓慢02-09栋/12栋18F高层1栋9F小高层10栋/11栋栋20F层1、迈皋桥中心>>星叶瑜憬湾产品涵盖高层和洋房，其中70-89㎡两房占比为43%，113-128㎡的三房两卫占比44%星叶瑜憬湾近一年分面积段供销情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价60-70㎡137.18268.5911883670-80㎡2993.5840368.6251944380-90㎡30634.0835213845.281581950090-100㎡8303.3890585.72619816110-120㎡728272000120-130㎡8475.12725885.55019296合计39846.6231812414.469819471后续体量共1071套，其中100-144㎡三房占比约7成6栋4F多层2栋5F多层1#2#4#6#7#8#9#10#11#12#已推3#5#星叶瑜憬湾后续体量较大，共计约1216套，多以120-144㎡改善户型为主，其次为100-120㎡的改善户型，约339套，配有少量的90-100㎡的刚需户型，约13套。1、迈皋桥中心>>星叶瑜憬湾星叶瑜憬湾后续供应结构70-80㎡2房525%80-90㎡2房23322%90-100㎡2房131%100-120㎡2+1/3房1卫33932%120-144㎡3房2卫43441%合计1071100%注：6#、9#、10#楼新推，成交数据尚未上传，货量列于后续供应中1、迈皋桥中心>>中海G16G16地块位于城北区域的核心地段，二类居住用地，地处恒嘉路以东、月苑南路以南，容积率2.2，总建25.1万㎡中海G16产品预判（参考中海凤凰熙岸一期）户型（㎡）面积段套数面积(㎡)占比100100-1105505500022%140140-1506899646038%170170-1802764692019%187180-1901382580610%195190-2001382691011%合计251096100%2015年6月30日被中海地产拍得，楼面价为15039元/㎡，二类居住用地目前产品正在定位阶段，参考凤凰熙岸一期作为预判方向2、滨江片区>>世茂外滩新城区域内大型综合体项目，住宅以超高层建筑为主，目前精装成交均价23500元/㎡，100-110&130-144㎡为主力供销产品，去化率最高近一年累计上市1036套房源，共142319.4㎡，目前，累计去化1047套，共143585.53㎡，整体成交均价178044元/㎡；

面积段130-144㎡、160-180㎡、180-200㎡房源去化较好，面积段250-350㎡大户型房源整体均价较高。

预计即将加推11#，共495套毛坯房源，均价22000-24000元/㎡，目前，正在认筹中，至今累计认筹300多组。世茂外滩新城近一年分面积段供销价情况面积段上市面积上市套数成交面积成交套数成交均价90-100㎡3891.81392095.592122325100-110㎡18649.7917724099.4422617568110-120㎡12729.321156854.446217390120-130㎡16400.5613010342.088221359130-144㎡45007.1333156379.1341216760144-160㎡456.993303.65218483160-180㎡22644.9813322318.4913119111180-200㎡10316.665714844.48218155200-250㎡5094254703.352320565250-300㎡7128.16261644.96622678合计142319.41036143585.53104718044龙湖春江紫宸首开当日去化9成，其中90-100㎡为供销主力产品110㎡左右产品单价实现能力最高，且去化速度快，当日基本售罄开盘至今累计上市992套房源，共88081.85㎡，目前，累计去化958套，共85163.25㎡，整体成交均价20220元/㎡；

其中，79㎡两房基本售罄，均价18575元/㎡，95㎡三房去化95%，均价20303元/㎡，110㎡三房基本售罄，均价21823元/㎡。3#6#4#5#2、滨江片区>>龙湖春江紫宸龙湖春江紫宸开盘分面积段去化情况面积段上市面积上市套数成交面积成交套数成交均价40-50㎡2900.98622667.03571969570-80㎡14751.6618614672.251851855890-100㎡57002.1862054613.6759420303100-110㎡13427.0312413210.312221828合计88081.8599285163.2595820220中冶盛世滨江预计十月底开盘，首开91套房源，85㎡及115㎡毛坯房源中冶盛世滨江预计9、10月份首推91套房源。项目占地面积约32.29万平方米，总建筑面积近百万平方米，涵盖了和记洋行旧改主题商业、低密度豪宅、地铁上盖、江景高层、滨江特色商业街、湾区办公、星级酒店等多种业态的大型城市综合体。中冶盛世滨江基本情况项目地址鼓楼区江边路区域/板块城北/鼓楼区开发商中冶置业建筑面积954193㎡占地面积313879㎡容积率3.04产品高层、洋房、小高层主力面积段一期80-140㎡2、滨江片区>>中冶盛世滨江中冶盛世滨江一期产品规划定位户型（㎡）面积段套数面积占比8080-90109872017%8580-905546759%9590-10058551011%115110-1203641408%130130-1401001300025%140140-150771078021%165160-170914853%175170-1801933256%合计51635100%中冶盛世滨江预期一期产品130㎡、140㎡为主，合计占比46%2、滨江片区>>中冶盛世滨江注：正式产品以项目正式对外公开为准深业滨江半岛基本情况占地面积7.3万㎡总建筑面积42万㎡容积率5.79总户数待定项目位置鼓楼热河路与中山北路交汇处绿化率待定装修情况待定物业费待定物业公司深业物业建筑类别高层、超高层开发商深业集团2、滨江片区>>深业滨江半岛项目分为05-01和05-10地块，为3期开发，由2栋（65年产权）住宅、3栋（70年产权）超高层住宅、2栋高端商务写字楼和3万㎡商业组成，目前已经动工。售楼处正在装修中，预计9月份公开，线下拓客正在持续进行，预计10月份项目首开，面积60-185㎡。项目定位改善，售楼处正在装修中，预计9月份公开预期打造120-185㎡为主的中高端改善产品预计一期产品户型（㎡）面积段套数面积占比120120-1306274407%130130-1401972561024%140140-1502563584034%160160-1703149605%165160-1701352227521%185180-1904481408%215210-220817202%合计105985100%2、滨江片区>>深业滨江半岛产品定位以改善型需求为主，主力产品包括130㎡、140㎡、165㎡，合计占比79%3、后续潜在供应结构区域竞品后续供应结构项目名称70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-105㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180-200㎡200㎡以上合计恒大翡翠华庭11218011211212462124826星叶瑜憬湾52233133394341071中电颐和府邸350175241997248868中冶盛世滨江16458361007728463深业滨江半岛62197256135448702合计5239742128764160895102871541323930占比1.3%10.1%10.7%7.3%16.3%15.5%24.2%0.0%7.3%3.9%3.4%后续市场供应主力集中在110-144㎡，占比66%；改善型产品成为后续区域主导需求型产品；注：中海产品尚未明确，暂未统计未来主流产品市场空缺产品4、客户构成情况龙湖春江紫宸世茂外滩新城同策代销复地新都国际同策代销44%49%52%20%鼓楼+下关玄武+栖霞16%26%15%57%恒大翡翠华庭本案客户经验判断成交客户来源鼓楼与老下关是本案的主力客群，预计占比达到50-60%之间同策确保各项目成交客户来源的真实性4、客户构成情况本案目标客群：以新街口为原点、呈扇状分布；从密集度上来看，重点分布在中央路沿线的”鼓楼-玄武”片区、新庄-火车站片区、以及红山-迈皋桥片区驱动力2：就近改善主要人群：城中客户玄武湖附近客户，居住在老小区，认可城北交通、配套，改善置业中央门北片驱动力3：品质更好的小区主要人群：中央门片区私营业主，考虑就近置业，面积或产品改善迈皋桥片域红山-迈皋桥客户驱动力1：区域情节主要人群：城北的财富阶层，具备城北情节，要在城北买最好的项目，同时满足改善需求五塘-中央北路新庄片域通过对5个片区的二手房门店走访和购房客户问卷调研，对5个区域进行调研4、客户构成情况五塘—中央北路片区:婚房+品质改善终极置业首选区域为下关滨江，如小市有品质非常好的项目，也可考虑在区域内置业，毕竟离生活圈或工作圈较近“对我们家来说，小区环境是第一的。我们在城北都住熟了，外部环境也就那么回事，毕竟朋友们都在这里。”——黄先生“我主要是看学区，小市那边好像没什么好的学区，滨江那块儿的学区还不错，就是有点远。”——沈先生“城北环境不行，说是规划多少年都没有动房子，太脏太乱了，人口素质也不行。我身边很多朋友都是因为这一点，去河西或者城东买了。”——包女士“迈皋桥那边感觉不行，小市的位置还是不错的，就是中央北路有点堵，不过也都习惯了。”——田先生典型客户语录滨江=小市＞迈皋桥4、客户构成情况小市片区:婚房+品质改善知道铁北规划，但是持观望态度，价格抗性高，选择就近置业，但是觉得迈皋桥发展更好典型客户语录“听说这边是有规划，但是不见动静，政府说的话不能相信。”——包女士“感觉迈皋桥后面发展不错，超市商场慢慢都有了，这边毕竟是老城区了，周边基本也就这样了，要有啥大变化又要拆房子，不知道什么时候才能看到效果。”——张先生“要是旁边有新的房子，打算买一套，现在住的燕语华庭，能卖个200万差不多，想要个120的，所以价格不能太高，高的话还不如去迈皋桥买，那边房子也多。”——翁女士滨江＞小市=迈皋桥4、客户构成情况中央门片区:改善、投资私营业主为主，购买力强，首选河西、鼓楼滨江，认可小市的位置，看重项目品质典型客户语录“鼓楼滨江肯定比这边好，这边都没什么动静，迈皋桥还行吧和这边差不多。”——朱先生“我河西有房子，但是也考虑在这边看一套，上班比较方便，而且很多生意上的朋友都住在红郡。”——汤先生“140平左右的吧，住着舒服点儿。房间呢，至少要3到4个。家里小孩子比较多,一个人一个房间，一大家子一起住，房间少了不行。”——刘先生滨江＞小市=迈皋桥4、客户构成情况迈皋桥片区:品质改善认可迈皋桥片区，除非产品非常吸引人，外溢到小市的可能性小典型客户语录“我就住在华电新村，是考虑买房子，就在迈皋桥买，中电不错，就是价格太贵；小市那边肯定没这边好，这边超市、饭店都有生活方便，中电还有学校，而且交通上新庄立交也很方便，小市那边没有这边方便。”——朱先生“主要是城北这边未来不错，中电的万谷慧开业了，晓庄彩虹广场也不错，生活还是挺方便的，我觉得迈皋桥和小市到新街口距离都差不多，铁北规划没听说过，感觉未来迈皋桥这边还是要好的。”——刘先生迈皋桥＞小市4、客户构成情况湖东-新庄片区:对城北较不认可，首选城东、仙林；置业城北的话，优先选择迈皋桥。“城北啊，环境太差了，买房的话肯定是在城东、仙林，那边环境比城北好多了。”——刘先生“非要选城北的话我会选迈皋桥，离新庄这边近，交通也方便，。”——田先生“一定要有会所。比如说亲戚朋友来的时候，假如我不在，可以让他们先到会所喝杯咖啡，吃点东西，不用走远，平时也有一个会客的地方，也不用弄得太复杂，有个咖啡厅啊简餐馆啊，能坐下来说说话就行了。”——汤先生典型客户语录迈皋桥＞小市4、客户构成情况核心客户地图：东至红山路—和燕路，西至幕府南路—钟阜路，南至建宁路—龙蟠路，北至幕府西路、幕府东路4、客户构成情况五塘＞小市＞中央门北片＞迈皋桥＞新庄客户解码1＝客户来源1、城北地缘情结的客户、鼓楼地域情结的客户2、品质改善需求为主客户解码2＝客户特征客户解码3＝客户诉求城市面貌、配套（学区/商业）、产品品质核心客户重要客户游离客户4、客户构成情况回归市场01住宅市场商业市场办公市场酒店市场南京传统商圈以新街口为中心，河西、夫子庙、湖南路为辅，实现“三核一心”商圈格局，本案处于中央门商圈核心/副核心商圈发展概况新街口商圈起始于1929年，是南京最传统的商业集聚地，集商业、商务、金融、贸易、文化多功能为一体的消费休闲和品牌聚集区夫子庙商圈始建于宋朝，现已成为集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区湖南路商圈以湖南路为核心的小型精品专卖店与大型商场相交融，集商贸、金融、饮食服务、文化娱乐和休闲旅游为一体的商贸中心河西商圈以商务、商业、体育、文化等功能为主，在新江东和元通枢纽站将建设高档次、多功能的综合商业设施南京南站商圈依托京沪高铁交通枢纽，重点发展枢纽型商贸商务业，成为辐射主城和江宁商业新中心区域商圈发展概况江北商圈随着江北新区的确立，江北新城的战略地位逐步凸显，带动了商贸过江的发展机遇，江北商圈异军突起仙林商圈2006年底，仙林中心商业区进入实质性的操作阶段，未来将形成以知识密集型和高劳动附加值产业为领头的商业体系。江宁商圈以万达为首的东山商业中心、以同曦为首的百家湖商业中心、以及河定桥商业中心，共同组成江宁商圈，主要承担区域的生活居住和休闲娱乐功能中央门商圈以批发零售、交通集散闻名的商贸圈，每年有近百亿的成交额，但整体档次低形象差，缺乏大型高档商业的支撑，商业不成体系湖南路商圈新街口商圈夫子庙商圈江宁商圈仙林商圈南京南站商圈河西商圈中央门商圈江北商圈核心商圈副核心商圈区域商圈项目地商圈格局>>全市商圈水游城商圈区域集中型商业主要集在中央门商圈，均为统一招租运营本案周边集中型商业匮乏，以低档社区底商为主，区域商业整体层次较低本案现有商圈：中央门商圈金桥市场玉桥市场南京商厦恒大翡翠华庭未来规划区域商业中心星河广场社区街铺金域中央社区街铺和燕路红山路龙蟠路集中型商业（统一招租）典型在售商业项目街区商业（运营中项目）中央北路商圈格局>>中央门商圈销售型商业>>恒大翡翠华庭合计面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40平米以下315.910223.3173638640-50平米317.527317.5273184950-60平米391.387391.3873927760-70平米581.419581.4193845170-80平米808.7311808.73112548280-90平米337.194254.4532574190-100平米380.724380.72424755100-110平米326.063326.06323921110-120平米229.142229130平米9908990830924130-144平米277.082277.08230048144-160平米579.74579.7423752160-180平米668.794339.61230284180-200平米1145.966951.48531643200-250平米204.781000250-300平米299.721299.72116916合计7854.08836950.317529347恒大翡翠华庭位于迈皋桥华电路，周边商业氛围成熟、人群基数庞大商铺在首次开盘时与住宅同时推出，整体成交均价29347元/㎡，去化九成商铺已推货量19-20幢、6-9幢底商及22、23幢独立社区商业其中70㎡以内商铺整体均价在3.5万+/㎡，整体切割面积分布较广，30-300㎡各面积段均有设置，满足不同业态需求恒大翡翠华庭商业整体采用一拖二连售方式，首层层高4.2m，二层层高3.6m商业价值较低地段采用平层、小面积切割保证利润实现与去化A地块B地块C地块19-20幢底商C地块商业价值最低，远离主干道，19-20幢住宅底商采用平层销售方式，面积切割以50㎡以内为主，其中30㎡以内占比50%，保证商业高溢价及快去化；6-9幢底商商业价值高于C地块，社区内部人流量通达方便，整体采用一推二连售，整体面积切割以120-160㎡为主22幢独立商业位于主干道旁，商业价值高，一拖二连售，主力面积段160-200㎡，整体成交均价3万+/㎡23幢独立商业位于社区内部，商业价值略低于22幢，一拖二连售，主力面积70-80㎡，整体成交均价2.5万+/㎡销售型商业>>恒大翡翠华庭租赁型市场>>街铺>>星河广场五塘广场附近项目，以街铺商业+公寓组成沿街商铺主力30-120㎡，目前均已售罄，租金3-5元/㎡/天位于幕府西路南侧，距离中央门商圈约2.5公里，车程7-8分钟，距离地铁3号线五塘广场站步行约5分钟。周边均是老用住宅，新开发了玉桥公寓、金域中央等楼盘。除金域中央广场沿街商铺，周边无其他大型商业。总建筑面积33364平方米，其中商铺面积为6430平方米。主体建筑由3栋组成，主楼地上5层（高约24米），底层沿街综合商铺。沿街商铺面积120㎡，均价43000元/㎡，内街小户型商铺面积70㎡，价格33000元/㎡。目前均已售罄。本案星河广场店铺位置店铺名称租金面积单位租金水平内街沙县小吃5000元/月32㎡5.1元/㎡/天内街入口处咖啡厅8300元/月76㎡3.6元/㎡/天内街宠物店8000元/月72㎡3.6元/㎡/天租赁型市场>>街铺>>金域中央广场本案金域中央广场金域中央广场是中央门北23万㎡醇熟大盘——金域中央的三期收官之作，定位为区域生活商业中心，未来的商业业态以餐饮休闲娱乐类生活配套型商业为主。项目1.5公里半径内约有5万常驻人口，尚无其他任何形式的集中生活商业配套。其中1-3层为集中商业，商业面积10802㎡，一层商业销售，外街平均4万/㎡，内街平均3万/㎡；2-3层暂时由开发商持有不对外销售，目前4000平米的苏果社区超市已先行进驻。总建23万㎡商住混合项目，配套1-3层集中商业1层商业外街均价4万元/㎡，内街3万元/㎡，2-3层开发商持有对外出租店铺位置面积单位租金水平一层40-105㎡4.5元/㎡/天二层1500㎡2.8元/㎡/天三层--1.8元/㎡/天周边街铺仅和燕路西侧档次较高，以中大型连锁店为主其余沿街商铺档次较低，以餐饮、百货、水果等社区生活配套为主安环东路沿街街铺安环村路厂房街铺和燕路西侧街铺安环村路沿街街铺和燕路器材厂街铺和燕路社区底商租赁型市场>>街铺>>周边社区底商根据周边沿街商铺调研结果，抽样选取不同地段20家租金水平周边街铺因面积多在25㎡内，面积小租金高，整体租金水平在6-10元/㎡/天安怀村路和燕路安怀东路1234567891011121314151617181920序号店铺名称租金面积单位租金水平1五金建材店1400/月12㎡3.8元/㎡/天2洪好装潢部2000/月15㎡+后室整体约4元/㎡/天3百秀园快餐3.5万/年约25㎡3.8元/㎡/天4安怀村小卖部2000/月约18㎡整体约3.7元/㎡/天5安怀村日杂货店2400/月约10㎡约8元/㎡/天6小餐饮店3万/年约12㎡约6.85元/㎡/天7振兴水果店1800/月约8㎡约7.5元/㎡/天8手工馒头1500/月约8㎡约6.25元/㎡/天9千喜豆业2800/月约32㎡约2.9元/㎡/天10百老泉养生7万/年约25㎡约7.8元/㎡/天11大贺房地产10万/年约20㎡+后台整体约9.5元/㎡/天12偷嘴猫16万/年约40㎡约11元/㎡/天13脚手架空压机出租5万/年约25㎡约5.5元/㎡/天14花卉市场2万/年约12.5㎡约4.4元/㎡15东野电动车24万/年100-120㎡约6.0元/㎡/天16苏旺房产9.5万/年约28㎡+后台约8.8元/㎡17五金机电超市4.5万/年约18㎡6.8元/㎡/天18外贸休闲18万/年约80㎡6.2元/㎡/天19万兴鞋店5万/年约18㎡7.6元/㎡/天20舜天海外旅游14万/年约60㎡6.4元/㎡/天和燕路东侧街铺：50㎡以上大商铺租金水平约6.0-6.5元/㎡，30㎡以内的商铺租金水平约7.0-9.0元/㎡；租赁型市场>>街铺>>周边社区底商地块南侧和燕路租金水平在4-10元/㎡/天之间临主干道街铺与社区内街铺租金相差较大北段西段和燕路安怀东路安怀村路中段南段中段东段商铺地段主要特征主力面积（㎡）租金水平

（元/㎡/天）安怀东路以五金、小餐饮为主，小投资、服务范围小，价值低10-20㎡3.5-4.0安怀村路北段以厂房搭建的汽修、装修、五金、餐饮为主，租金低廉15-30㎡3.5-3.8中段以小面积生活配套住宅底商为主，投资成本低8-12㎡6.5-7.5南段临近和燕路，人流量大，面积中等，价值认知比较高25-35㎡8-10和燕路西段西部商业较为成熟单铺租金水平较高40㎡及100㎡以上10-12中段器材机械为主，租金水平较低，人流量小，服务对象窄12.5㎡4.3-4.5东段社区住宅底商，以餐饮。生活百货等为主，面积较小15-25㎡6-9租赁型市场>>街铺>>周边社区底商城北迈皋桥片区唯一开业的中端购物中心，目前人流量大，价格较高一层主要为零售类扣点6-10%，二楼服装类租金9元/㎡/天万谷慧生活广场项目位置栖霞区栖霞区华电路1号公共交通地铁1号线迈皋桥站开发商/运营商华东电子集团有限公司开业时间2015.8.1商业建筑面积6.5万㎡商业楼层-1-5F商业定位时尚生活购物中心停车位

1000出租率

95%租赁型市场>>集中型商业>>万谷慧生活广场项目名称万谷慧生活广场项目地址栖霞区华电路1号项目定位时尚生活购物中心开业时间2015.8.1商业面积6.5万㎡商业层数B1-5F业态构成零售为主、服装、休闲娱乐为辅停车位1000辆主力店星巴克、晋家门、爱婴岛、屈臣氏开发商华东电子集团有限公司招商运营华东电子集团有限公司出租率95%租赁型市场>>集中型商业>>万谷慧生活广场城北迈皋桥片区唯一开业的中低端购物中心，目前人流量较大，经营情况较好一层主要为零售类扣点6-10%，二楼服装类租金9元/㎡/天楼层楼层主题业态分布进驻品牌5F餐饮、影院餐饮、影院十锅鲜、欧美亚自助烤肉、胡世刺身、喜满客影院、康乔酸菜鱼等4F餐饮、影院餐饮、影院东淮西川、尊爵牛排馆、九月山自助烤肉、喜满客影院，晋家门、芒可等3F餐饮、零售、亲子餐饮、儿童手工品味泰国、呱呱叫干锅、绛云川、玛丽莲甜品、蒂娜朵拉、奶酪时光、爱婴岛等2F餐饮、零售、服装女装、内衣、餐饮八爷火锅、Only、veromoda、耐克，阿迪等1F餐饮&商店餐饮、零售南华宝庆、casio、必胜客、星巴克、中国黄金、屈臣氏、D&Q，汉堡王等-1~-2F过锅瘾、庆善园韩国料理、郑文琪龙虾盖浇饭、李疯子烤牛蛙、猫山王、城市超市、停车场项目定位时尚生活购物中心，主要服务于区域内社区人群整体业态以餐饮为主，配有影院、少量零售及儿童业态，整体档次较为一般租赁型市场>>集中型商业>>万谷慧生活广场南京商厦项目位置南京市玄武区龙蟠路2号公共交通公交开发商/运营商南京商厦股份有限公司开业时间1983.5商业建筑面积4万㎡商业楼层1-5F商业定位以百货零售为主的城市休闲综合MALL停车位

400出租率

100%南京商厦经营面积近10万平方米，其中百货商店4万平方米，经营品种5万余种，下设服装、鞋类、钟表首饰、化妆品等12个专业商场；另有一座建筑面积30000平方米，高22层的涉外三星级酒店和一座2万多平方米，可容纳500辆汽车的停车楼。是集购物、住宿、餐饮、娱乐于一体的现代化、多功能、综合性大型百货零售企业。租赁型市场>>集中型商业>>南京商厦楼层楼层主题业态分布进驻品牌5F电影院幸福蓝海国际影城/4F儿童&运动运动器材、休闲服饰、户外用品、儿童服饰小家电阿迪达斯、匡威、耐克、新百伦、KAPPA、李宁、乔丹、特步、佩吉、杰克琼斯、GXG、太平鸟、罗宾汉、唐狮、班尼路、真维斯、佐丹奴、森马、好孩子、迪斯尼、七匹狼、巴拉巴拉、飞利浦、松下等3F男装男装、羽绒服派路普、袋鼠、罗蒙、雅戈尔、杉杉、海澜之家、波司登、皮尔卡丹、八千代、九牧王、柒牌、花花公子等2F女装女装、针织、女包配饰、会员中心ONLY、V.M.、5+、佩吉、法妮、UGIZ、太平鸟、依恋、A02、圣迪奥、浪漫一身、拉夏贝尔、海尔曼斯、稻草人、梦特娇、喜来登、恒源祥、古今、哥弟等1F餐饮&商店黄金珠宝、家电数码、手机、餐饮床品家纺、美容化妆、箱包皮具男女皮鞋、名表首饰KFC、面包新语、常青藤、烟酒店、古早味、回味、小杨生煎、DQ、屈臣氏、A.O.、海尔、西门子、LG、宝庆、周大福、通灵、上海老庙、老凤凰、千年、中国黄金、ZA、韩束、玉兰油、欧莱雅、欧珀莱、卡迪娜、达芙妮、皮尔卡丹、苹果、千百度等1F以珠宝家电美容为主，配有餐饮区，人气最旺2F以上以服饰为主，人气偏低，通过顶层电影院带动人气租赁型市场>>集中型商业>>南京商厦南京商厦以百货为主，餐饮业态仅占比3%餐饮业态比重仅3%，其中快餐简餐为主要的餐饮类型，种类稀少，仅可满足客户及员工基本餐饮需求；百货业占比高达97%，其中主要以服饰为主业态商家举例：餐饮快餐简餐：KFC、味千拉面、回味、小杨生煎烘焙甜品：面包新语、DQ果汁饮品：都可、果燃掂租赁型市场>>集中型商业>>南京商厦玉桥商业广场项目位置下关区建宁路8号公共交通公交开发商/运营商南京玉桥商业集团有限公司开业时间2012.12商业建筑面积14万㎡商业楼层1-9F商业定位时尚生活购物中心停车位

1000出租率

80%玉桥共分为A、B两栋，A栋为玉桥市场，主要为小商品市场，档次较为低端，由个体户自行转租，B栋为玉桥商业广场，定位相对高端，由玉桥招商运营，是集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合购物中心中庭儿童游乐租赁型市场>>集中型商业>>玉桥广场楼层楼层主题业态分布进驻品牌9F电影院金逸影城/7~8F美食玉桥休闲美食城丽岛咖啡、新概念中餐、巴贝拉意式餐厅、捞得爽肥牛火锅、面千汤面、王师傅私房牛肉面、如意馄饨、骐记港式茶餐厅米根炒饭、无锡小笼包、麻辣香锅、韩式烧烤、金斯顿牛排6F酒店海之源酒店/4F男装羽绒服、男装配饰、客服中心波司登、雪中飞、鸭鸭、九牧王、中大鳄鱼、卡罗马、法奴丹尼等3F儿童儿童世界、3D画展、明星蜡像馆、轮滑馆/2F女装女装、内衣、餐饮艾格、丽诺雅格、耶尼尔、法蔓沙、诗婷等1F餐饮&商店鞋帽、化妆品、饰品、餐饮KFC、回味、永和大王、鲜芋仙、哈森、万里、达芙妮、大东、七匹狼、7度、老人头、意尔康等-1~-3F汽车美容、停车场1F以餐饮购物为主，人气较旺3F则打造儿童世界、3D画展等特色体验馆，人气最旺租赁型市场>>集中型商业>>玉桥广场区域租金（元/㎡/天）业态分布5F2.2箱包皮具4F2.8针织、服饰、百货、礼品、渔具、化妆品3F5鞋类、箱包、床上用品、窗帘布艺2F8童装、针织、百货、文体用品、化妆品、美甲、饰品、小家电1F10服装、食品玉桥小商品市场经过修整后，环境有所改善，经营状况佳，人气足1F租金10元/㎡/天，2F租金8元/㎡/天租赁型市场>>集中型商业>>玉桥小商品市场区域日租金（元/㎡/天）业态分布4F3五金制品、厨卫用具、小家电、箱包皮具3F4珠宝玉器、童车玩具、钟表眼镜、箱包皮具、窗帘面料、动漫、彩妆、乐器2F5钟表眼镜、不锈钢制品、喜庆用品、雨具、玩具、服装辅料、创意家居、工艺品、床上用品、箱包皮具1F6文体用品、洗化用品、日用百货、塑料制品、酒店用品、玻陶制品、劳保用品、针织品金桥市场环境状况相对较差，分层租金价差较小1F租金6元/㎡/天，2F租金5元/㎡/天租赁型市场>>集中型商业>>金桥市场商业市场小结建筑形态上，以一层商铺为主，部分两层，从金域中央分层租金来看，1F：2F：3F价值关系为1:0.62:0.4；区域内代表性项目-恒大翡翠华庭街铺在售均价3万元/㎡，70㎡以下街铺售价3.0-3.5万元/㎡；和燕路主干道街铺租金4-10元/㎡/天，以中低端零售为主，缺乏餐饮业态；零散性商业集中型商业本案1公里范围内无集中型商业，目前区域内商业集中在中央门及迈皋桥；集中型商业均为自持，采取统一招商运营；餐饮、儿童娱乐等新型体验业态经营状况较好；集中型商业1F租金8-10元/㎡/天，2F租金5-8元/㎡/天，3F租金3-4元/㎡/天；本案商业机会点周边缺乏大型的、中高端档次的集中性商业休闲娱乐类商业、主题化商业仍然有较大的市场消费需求回归市场01住宅市场商业市场办公市场（写字楼+公寓）酒店市场从上市面积看，2015年南京办公上市量大幅下滑，环比2014年下降69.6%，供求关系反转；从成交面积看，南京近几年办公整体供大于求，15年成交回暖，供不应求，供销比0.92；从成交均价看，2015年成交均价14905元/㎡，环比小幅下滑，主要来自河西和江北板块。南京办公市场（写字楼+公寓）长期供大于求，年去化量在40-50万方主力供销面积在100㎡以内，以办公性质的40年公寓为主办公格局>>数据层面新街口商务区：最核心的商贸中心，商业氛围浓厚，为目前南京租金和售价最高的板块。目前可出售的办公用地比较有限，高品质物业主要以租赁为主。平均租金水平范围：4—6元/㎡/天鼓楼商务区：传统政治中心，行政氛围浓厚，商务环境仅次于新街口商务区。平均租金水平范围：3.5—5元/㎡/天河西新城商务区新的政治、文化中心，重点规划和发展区域，已有部分优质写字物业落成，目前发展速度较快，未来将成为南京中高端办公物业的聚集地。平均租金水平范围：3.5—5.5元/㎡/天南站商务区规划为现代服务业中心，以软件与信息服务业为核心的国际创新基地。绿地、证大、万科等大牌开发商主导当地的写字楼市场平均租金水平范围：3—5元/㎡/天江北新区定位为国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区。现阶段商办市场相对单一，后期万汇城、华润等大体量商办完善区域。平均租金水平范围：2.5元/㎡/天江北新区新街口商务区河西新城商务区鼓楼商务区南站商务区南京优质写字楼目前集中在新街口、鼓楼区中央路，以及河西、南站新兴板块写字楼格局>>全市格局区域内写字楼目前集中在中央路及红山路一带公寓项目主要包括复地新都荟、花样年喜年中心、金域中央2区域办公类项目统计编号办公类型项目名称1写字楼天正国际广场（租赁）2常发广场（销售）3公寓复地新都荟4花样年喜年中心5金域中央1345写字楼格局>>周边写字楼城北板块标志写字楼项目，集居住、商业、办公为一体的高档建筑群总建筑面积20.5万方占地面积8.8万方租金3.5元/㎡/天层高3.5米交付标准毛坯车位数地上车位50个，地下147个是否可分割是开发商天正集团南京置业公司总层数地上26层空调系统集中式中央空调开间面积220㎡写字楼等级甲级写字楼格局>>周边写字楼>>天正国际广场地处鼓楼区中央路与黑龙江路交界处，鼓楼区北部高尚居住区的核心地段。项目毗邻南京标志性景观----玄武湖、明城墙和神策门公园风景区，自然景观优势明显，主城内集居住、商业、办公为一体的高档建筑群。层高3.5米，300㎡左右大户型办公为主入驻企业以中型科技类公司为主，主要涵盖电子科技，文化传媒等公司在出租房源楼层面积（㎡）租金9F32033600元/月（3.5元/㎡·天）写字楼格局>>周边写字楼>>天正国际广场项目基础指标项目地址玄武区红山路88号容积率2.7总占地55140㎡总建面21.27㎡（商业+办公+地下）物业类型办公、商业主力面积48-75㎡已推量108套首推时间2014年4月23日去化情况4#楼2-8F基本去化完毕，3#楼在售6、7F去化率3#楼3-5F去化72%去化周期15个月价格情况SOHO办公毛坯均价14200元/㎡项目共有1幢、2幢、3幢、4幢楼及地下室组成，其中1幢（6层）为大型综合商业楼；2幢、3幢、4幢楼为商业办公综合楼，1层为商铺，2-9层或2-10层为办公。本项目建筑容积率为2.7，建筑高度为35M，建筑密度≤45%。4#3#2#1#常发广场4月开盘，招商后推出毛坯办公房源，初期去化较好目前因工期延缓，售楼处拆迁，暂停销售写字楼格局>>周边写字楼>>常发广场2014年4月23日进行首次开盘，推出4号楼3-6层共108套办公产品，面积为40-70㎡，成交均价14200元/㎡：其中：A区，整区销售，最低购买数为7套；B区，整区销售，最低购买数为4套；C区，整区销售，最低购买数为4套；D区，自由组合，1套起售；首开4#楼采取多套捆绑销售+少量自由散售从3#楼去化分布来看，3#楼均为散售，客户可自由组合购买写字楼格局>>周边写字楼>>常发广场3#楼平面示意图（6F、7F标准层）A户型58㎡办公户型图B户型78㎡办公户型图SOHO标准层层高3米，单间主力面积45-75㎡，商用水电，不通天然气写字楼格局>>周边写字楼>>常发广场3#楼4#楼常发广场4#楼2-8F已基本去化完毕，3#楼目前主要在售6、7F预计SOHO整体后续共436套，约2.5万㎡写字楼格局>>周边写字楼>>常发广场常发广场近一年分面积段供销量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40-50平米185638338.171461850-60平米8532.881553885.88721430160-70平米3620.67571864.3291399770-80平米668.949225.7431383480-90平米00343.06413884合计14678.492596657.0811514195常发广场近一年月均去化10套，均价在13500-15000元/㎡波动3#楼开始推售写字楼格局>>周边写字楼>>常发广场项目有4幢4.8m挑高LOFT，3幢3.2m平层SOHO和一幢商务办公组成目前在售B1（毛坯）、B2幢（精装报价2000元/㎡）LOFT精装房源，整体均价18500元/㎡项目基础指标项目地址南京市鼓楼区中央北路河路道1号容积率3.6总占地56139㎡总建面32万㎡（商业+办公+地下）物业类型LOFT+SOHO+办公+商业主力面积LOFT65-70㎡已推量228首推时间2014年12月24日去化情况从成交数据看B1幢去化28套，B2幢去化70套去化率整体去化43%去化周期7个月价格情况18500元/㎡公寓项目>>周边公寓>>样年喜年中心B2幢精装60-70㎡LOFT公寓提供返租2年，去化较好，整体去化约80%B1幢毛坯销售，无返租，目前去化较差，仅去化20%，后期将重点加推B1幢B1#楼B2#楼4.8mLOFT标准间户型：67㎡项目B2号楼精装，推出CEO公寓返租，预计年收益率6%，由花样年国际物业托管，租金以季付形式返还给购房者；B1号楼为毛坯销售，无返租业务，目前去化较差；公寓项目>>周边公寓>>样年喜年中心花样年喜年中心近一年分面积段供销量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价50-60平米385.737162.4832256360-70平米10309.871533289.16491844570-80平米4928.3868890.381217983合计15623.982284342.026418504喜年中心开盘至今整体均价18500元/㎡，月均去化8套，整体成交均价呈逐月下降趋势，项目去化情况较差B1楼开始推售公寓项目>>花样年喜年中心复地新都荟酒店式公寓产品总计两幢，平层设计，精装交付（满足居家需求）5#主力面积47-55㎡，8#楼主力面积63㎡，目前主要在售5#楼8#5#复地新都荟项目介绍楼幢5#8#层高3米3米南北差价2000元/层差价200-250200-250价格最高楼层6F4F价格最低楼层2F、7F3F整体均价1350015000主力户型47-5563主力总价65-80万90万起返租活动搜房返租，一签五年，甲方不介入，购房前客户自己与搜房联系，搜房确定是否合作租金水平原房交付约2000元/月/套配家电设施约2200元/月/套年收益率3%-3.5%5#、8#楼为酒店式公寓公寓项目>>周边公寓>>复地新都荟5#楼点式设计，成交均价约12000元/㎡，标准主力户型47-55㎡8#楼板式设计，成交均价14000元/㎡，主力户型63㎡47㎡54㎡63㎡5#平面图8#平面图公寓项目>>周边公寓>>复地新都荟复地新都荟近一年分面积段供销量价情况面积段上市面积上市套数销售面积销售套数销售均价40平米以下00409.64111245740-50平米001464.48321295450-60平米003717.81691176060-70平米00665.331011599合计006257.2612212068近一年整体毛坯均价12068元/㎡，成交以5#楼朝北户型为主，故价格较低月均去化10套，剩余143套在售公寓项目>>周边公寓>>复地新都荟复地新都荟公寓成交以城北、老下关地缘性客户为主置业目的以自主+投资为主数据来源：同策汇数据平台公寓项目>>周边公寓>>复地新都荟项目主体4-15层为精装酒店式SOHO公寓，总建面2.7万㎡，共计684套，主力面积约35-41㎡，2011年5月首推，去化周期26个月，已售罄项目基础指标项目地址下关区幕府西路33号容积率1.91总建面6.5万㎡（地上面积4.5万㎡）公寓总建面2.7万㎡物业类型商业+公寓+酒店公寓主力面积35-41㎡总户数684套首推时间2011年5月15日装修情况毛坯，精装（1000元/㎡）去化情况截至2013年7月18日，房源售罄去化周期26个月销售均价11678元/㎡1-3层，集中商业4-15层，精装酒店式公寓公寓项目>>周边公寓>>金域中央广场主力户型35-41㎡，成交均价11678元/㎡户型设计灵活，可满足自住、办公、投资的多样化需求B户型1室1厅1卫35㎡A户型1室1厅1卫41㎡公寓项目>>周边公寓>>金域中央广场项目4、6、7、8F为精装交付，5、9-15F为毛坯交付，整体去化周期为26个月；SOHO公寓，40万左右低总价，投资门槛低，对资金要求不高，吸引了投资客的关注4-15层为SOHO公寓4F、6-8F精装交付，其余楼层毛坯交付，精装修标准为1000元/㎡投资门槛低，多功能高性价比，吸引了投资客的注意“我买金域中央广场冲着两点。一来性价比不错，在主城投资一套住宅都要上百万，在这里能买3套SOHO，能住人也能办公，以后出租范围广。二来与投资住宅、商铺相比，每个月的租金也有保障，让我挺放心的。”一位购房者林先生介绍说。公寓项目>>周边公寓>>金域中央广场办公市场小结本案办公机会点常规项目定位思路为“少写字楼+多公寓”需要综合对比各物业的经营性价值（租赁收益及投资回报率），设定本案各物业的最终体量区域内中高端写字楼目前主要集中在中央路，企业入驻率较高；天正国际广场作为中央路甲级写字楼代表，目前租金约3.5元/㎡/天；常发广场作为红山路写字楼代表，档次一般，以45-75㎡小面积办公产品，成交均价14200元/㎡；随着铁北新城的规划落地，后续将催生更多的商务办公的需求；写字楼公寓本案周边公寓项目较多，基本以中低档次为主，采取直接销售模式；复地新都荟远离和燕路主干道，平层47-55㎡，成交均价14000元/㎡；花样年喜年中心为4.8M挑高LOFT，主力面积60-70㎡，精装均价18500元/㎡（含精装约2000元/㎡），目前去化速度缓慢；回归市场01住宅市场商业市场办公市场酒店市场南京的酒店主要分布在市中心新街口&夫子庙片区、商务中心奥体片区、交通枢纽南京站&南京南站，居住客群以旅游及商务出差为主要目的新街口商圈全市中高端酒店集中地，利用浓重的商业氛围级便捷交通，吸纳外地及全市多元化客户，基本辐射范围较广奥体片区依托青奥会及周边写字楼机遇加速发展酒店，特别是品牌酒店的发展趋势，以奥体中心为核心区，辐射整个河西板块，多为商务人士，其次为奥体中心、博览中心展会期间外地人员为主南京站/南站片区处于城市快速交通中心地，吸引南京周边城市及偏远地区人员，大量的来往人流量，目前周边交通便捷，但整体商务环境不佳，成熟仍需时间。多为快捷酒店点，成为接纳来往人口及外地旅行团的重要汇聚地奥体片区南站片区南京站新街口&夫子庙片区整体酒店市场注：数据来源统计局及旅游网站不含同等级未经国家旅游局评定酒店南京星级酒店整体情况：南京目前星级酒店102家；其中五星级酒店20家，四星级酒店23家，三星级酒店46家；南京目前酒店市场较为成熟，竞争激烈，星级酒店整体仅102价，市场仍以商务快捷酒店为主；全国各主要省市五星级酒店数量（截止2014年2月）江苏84北京65上海60浙江70广东115南京20嘉佩乐酒店集团亚洲执行副总裁K.C.梅先生：“南京的高星级酒店市场也远未达到饱和，市场前景依然非常广阔。南京GDP增速依然非常快，每年外来游客数量都在大幅增长”市旅游饭店协会相关人士认为：近年来南京会展经济、总部经济均蓬勃发展，市民游客的休闲度假旅游需求增势旺盛，加上青奥会扩大了南京在国际上的知名度，南京高星级酒店的市场前景值得期待，未来还将有更多的国际品牌酒店进驻。目前全市旅游星级饭店102家，四星级、五星级酒店占比42%，三星级酒店46家，占比45%，高星级酒店整体数量较少；南京的五星级酒店在省内排名在三甲之内，但和北京、上海等一线大都市相比还有不小的差距，南京高星级酒店远未饱和整体酒店市场从客房出租率及平均房价的实际值来看，高星级酒店的出租率及平均房价依然全面超过低星级酒店，高星级酒店的依旧在快速发展

2014年全市旅游星级饭店实现营业收入32.67亿元，较上年下降4.63%。其中客房收入14.53亿元，餐饮收入13.96亿元，其它收入4.18亿元。全市旅游星级饭店平均客房出租率为63.41%，较上年下降0.73个百分点；平均房价413.13元/间天，较上年下降0.45%。五星级饭店平均入住率64.07%，平均房价549.32元/间天；四星级饭店平均入住率64.00%，平均房价379.94元/间天；三星级饭店平均入住率60.77%，平均房价238.67元/间天；二星级饭店平均入住率62.65%，平均房价194.00/间天。整体酒店市场火车站辐射1.5Km内，酒店分布密集，本案据火车站最近仅0.8Km项目周边酒店以普通低档品质为主，中高档精品酒店缺乏火车站+客运站0.8Km1.5Km迈皋桥中心和燕路沿线龙蟠路沿线龙蟠路沿线和燕路沿线经济型快捷酒店二星级/普通酒店三星级/舒适酒店四星级/高档酒店五星级/豪华酒店周边酒店