知名地产地产合约策划编制标准

第一部分：中海海地产合约约策划编制制标准1.目的1.1进一步完完完善中海海地产产统一合合约安安排模式式的后后续配套套工作作；1.2使项目合合合约工作作有计计划地、高高效效地顺利利开展展，从而而使项项目建安安成本本得到切切实、有有效地控控制；；2.定义合约策划报告：：：子公司司在具具体项目目开工工前，总总体策策划合约约体系系构建、合合约约安排和和设置置建安成成本控控制目标标从而而保障项项目合合约工作作高效效、有序序进行行的纲领领性文文件。3.适用范围自印发之日起，中中海地产各子子公司新开工工的项目或分分期均参照本本指引制定合合约策划报告告。4.编制要求4.1各子公司司司须在项项目开开工前一一个月月内完成成项目目合约策策划报报告的编编制工工作，并并报股股份公司司发展展管理部部备案案。4.2各子公司司司在编制制过程程中应充充分分分析项目目特性性，使合合约策策划报告告具有有可操作作性，能能够有效效指导导合约工工作的的开展。合合约约策划报报告在在具体实实施中中的修改改和变变动不再再上报报，但要要做好好记录工工作，以以便于日日后的的总结。5.内容描述5.1合约策划划划报告的的内容容：包括括但不不限于：a..项目概述述b.合约策策划综述cc.招标分判判计划d..建安成本本目目标计划ee.人员配置置计划f..总结g..附件。5.2项目概述述述：概述述项目目的基本本情况况，应包包括项项目的位位置、占占地面积积、容容积率、总总建建筑面积积、物物业类型型、项项目定位位，项项目预计计开工工时间、开开盘盘时间、竣竣工工时间、项项目目总发展展周期期、项目目的总总建安成成本等等基本情情况。5.3合约策划划划综述：：策划划目的、合合约约分判总总体思思路、合合约管管理架构构、标标段划分分、时时间节点点控制制思路、工工程程量清单单编制制原则、工工程程价款支支付、前前置工程程合约约分判、与与其其它部门门的衔衔接、不不利因因素分析析及应应对措施施。5.3.1策划划划目的：：明确确具体项项目的的合约策策划需需要解决决的主主要问题题、实实现的根根本目目标。5.3.2合约约约管理架架构：：须以流流程图图形式说说明发发包人、监监理理公司、工工料料测量师师行（如如有）、主主包包、专业业分包包等之间间的合合约关系系，以以及工程程负责责、工程程协调调、主要要甲供供材的照照管等等责任关关系。5.3.3合约约约分判总总体思思路：精精练概概括采用用的分分判模式式、报报价模式式、定定标原则则、合合同价款款形式式、主包包和专专业分包包的主主要工程程内容容等。5.3.4标段段段划分：：详细细分析项项目特特性，进进行合合理地标标段划划分，并并说明明划分理理由。在在标段划划分时时应充分分考虑虑到日后后的成成本拆分分核算算等工作作，在在满足项项目分分判的实实际需需要的前前提下下，尽可可能按按照不同同物业业类型进进行标标段划分分。5.3.5时间间间节点控控制思思路：说说明时时间节点点的控控制原则则和方方法，主主要分分项工程程的设设计出图图及样样板确认认计划划、工程程进度度计划、分分判判计划之之间的的时间协协调措措施。5.3.6工程程程量清单单编制制原则：：说明明工程量量计算算的时限限，以以及哪些些分项项工程的的工程程量需要要委托托进行计计算，哪哪些是计计划自自行计算算工程程量。在在计算算工程量量时，无无论委托托计算算还是自自行计计算，应应按照照股份公公司统统一合约约安排排文件的的相应应要求保保证工工程量清清单的的完成时时限，并并在计算算时充充分考虑虑日后后成本核核算的的因素，进进行行有目的的的分分项计算算。5.3.7工程程程价款支支付：：应说明明工程程变更和和签证证的价款款审定定时限和和支付付原则、工工程程结算原原则。这这些原则则的制制定，应应保证证成本预预警的的需要，能能够够尽可能能及时时地反映映出实实际成本本发生生额和甲甲供材材超供情情况。5.3.8前置置置工程合合约分分判：售售楼准准备工程程等需需要在没没有施施工图情情况下下抢先开开工，由由于其对对时间间节点要要求严严格，有有自己己独立的的施工工措施和和合约约模式，所所以以应当专专项对对其合约约关系系、工程程分判判、物资资采购购、时间间节点点控制、变变更更管理、价价款款审定等等进行行专项策策划。5.3.9与其其其它部门门的衔衔接：由由于合合约分判判工作作受到出出图时时间和开开盘时时间的双双向制制约，往往往沟沟通不利利便会会影响到到合约约分判时时间节节点的控控制，故故在此应应拟定定与设计计、工工程、营营销等等关联部部门的的工作衔衔接方方针，以以解决决横向部部门之之间的信信息不不对称和和不能能协同工工作的的问题。5.3.10不不不利因素素分析析及应对对措施施：针对对项目目的实际际情况况，从项项目分分判时间间节点点控制、物物资资材料采采购、成成本控制制等方方面预见见性的的分析合合约策策划实施施过程程中可能能出现现的主要要不利利因素，并并对对其提出出相应应的应对对措施施和解决决预案案。5.4招标分判判判计划：：包括括招标分分判概概述、主主包工工程分判判、分分包工程程分判判、工程程监理理单位的的招标标、工料料测量量师行（或或造造价咨询询公司司）的招招标。5.4.1招标标标分判概概述应应包括合合约分分判计划划和招招标时间间节点点计划，建建议议采用表表格形形式体现现。分分判计划划须包包括具体体分判判工程名名称、招招标单位位数量量、招标标方式式、价款款形式式、报价价模式式、付款款方式式、是否否需要要样板等等内容容；招标标时间间节点计计划须须包括施施工图图出图时时间、工工程量清清单结结算结束束时间间、招标标单位位资格审审查完完成时间间、发发标时间间、定定标时间间、开开工时间间等内内容。对对于计计划时间间可采采用绝对对时间间，也可可采用用相对时时间，对对必须遵遵照执执行的时时间应应特别标标注。5.4.2主包包包工程分分判应应结合设设计出出图计划划、施施工组织织计划划、报建建计划划详述主主包工工程的合合约分分判措施施，包包括标段段划分分情况和和划分分理由、招招标标工程范范围、招招标单位位的数数量和要要求、招招投标手手续的的办理、相相关关时间节节点的的保证和和控制制方法、合合同同价款的的确定定原则，以以及及与专业业分包包、指定定分包包的责权权关系系、合同同价款款体现和和支付付原则等等。5.4.3分包包包工程分分判应应按照土土建类类（土方方、桩桩基、室室内精精装修、室室外外园林、幕幕墙墙、钢结结构等等）、机机电类类（综合合机电电、弱电电、电电梯安装装等）等等进行分分类概概述，包包括招招标工程程范围围、招标标单位位的数量量和要要求、招招投标标手续的的办理理、相关关时间间节点的的保证证和控制制方法法、合同同价款款的确定定原则则等。5.4.4工程程程监理单单位招招标应包包括招招标单位位数量量和要求求、分分判时间间节点点、合约约价款款形式、合合同同价款确确定原原则、分分判说说明。5.4.5工料料料测量师师行是是根据项项目特特点为了了有效效协调合合约各各方关系系，提提高成本本控制制水平而而雇用用的专业业单位位进行全全过程程合约管管理服服务的。造造价价咨询公公司是是为了提提高工工程量计计算速速度或精精度而而委托的的专门门核算工工程量量的单位位。工工料测量量师行行（或造造价咨咨询公司司）的的招标，应应包包括雇用用的理理由、招招标单单位的资资格要要求、职职责和和作用，以以及及监控和和杜绝绝第三方方计算算或核算算错误误的措施施。5.5材料及设设设备采购购计划划：包括括材料料设备的的供应应方式和和采购购计划。5.5.1材料料料及设备备的供供应方式式建议议采用表表格形形式分类类说明明具体物物资采采用甲供供、乙乙供、甲甲指乙乙供，总总部集集中采购购的归归属范围围。5.5.2材料料料及设备备的采采购计划划主要要是采购购时间间节点的的计划划，建议议采用用表格形形式进进行描述述，内内容应包包括采采购物资资的名名称、应应供量量计算结结束时时间、招招标单单位资格格审查查完成时时间、发发表时间间、定定标时间间、供供货时间间等。时时间节点点表述述方式可可采用用绝对时时间，也也可采用用相对对时间。5.5.3对于于于总部集集中采采购的物物资，各各子公司司根据据集中采采购合合同和项项目采采购合同同的约约定总体体考虑虑确定型型号//样板、定定货货、进场场等时时间计划划，一一并在总总体采采购计划划中体体现。5.6建安成本本本控制：：根据据成本预预测确确立成本本控制制目标，分分析析建安成成本控控制重点点，从从合约管管理角角度制定定相应应建安成成本控控制措施施，合合理、有有效地地降低项项目发发展成本本，以以实现合合约统统筹的根根本目目的。5.6.1建安安安成本控控制目目标应包包括总总建安成成本控控制目标标和分分项工程程成本本控制目目标，分分项工程程分为为前期工工程、岩岩土工程程、基基础工程程、各各类可售售物业业土建及及安装装工程、配配套套设施土土建及及安装工工程、配配套工程程、室室外工程程等。5.6.2建安安安成本控控制重重点中应应分类类说明在在合约约管理中中建安安成本控控制的的关键节节点，对对占建安安费用用比例较较大和和成本变变动可可能性较较大的的分项工工程进进行详细细分析析。5.6.3建安安安成本控控制措措施应从从合约约管理技技术手手段、管管理制制度等方方面，从从项目发发展的的前期、当当期期、后期期三个个阶段制制定具具有可操操作性性的建安安成本本控制措措施。5.7人员配置置置：为了了保障障项目合合约计计划顺利利实施施而拟定定的土土建、水水电、物物资等专专业合合约人员员以及及地盘QS的的合理配配置计计划。5.8总结：概概概括本策策划报报告的中中心指指导思想想和主主要思路路。5.9附件：应应应提供项项目发发展进度度计划划图和施施工平平面标段段划分分图。第二部分：合合合约策划划报告告样本本样本仅为精缩缩缩示范版版本，由由于没有有具体体工程施施工组组织方案案，内内容不够够详准准和充分分。各各子公司司在编编写时候候，应应结合具具体工工程按照照编写写指引的的要求求对合约约安排排做出详详细的的、科学学的、具具有可操操作性性的策划划。如如果有其其它需需要进行行计划划安排的的合约约管理事事宜，可可在编写写指引引的基础础上进进行适当当增加加。中海×××项目目合合约策划报报报告（范本本）一、项目概述中海×××项目目位位于××市市××地区，项项目占地91189mm2，总总建筑面面积9902447mm2，拟开发发一栋地地下三三层、地地上三三十二层层的55A级智能化化办公楼楼。本项目计划开工工工日期为×××××年×××月××日，竣竣工日期期为×××××年×××月××日日，总发发展时时间历时×年年零×个月。二、合约策划综综综述（一）目的相对于住宅项目目目而言，高高等等级写字字楼具具有技术术性强强、系统统复杂杂、标准准高、专专业性强强的特特点，由由于项项目工程程内容容复杂，项项目目管理要要求高高，为预预控、指指导下一一步的的工程管管理，协协调合约约各方方关系，控控制制成本管管理工工作，有有必要要在项目目前期期阶段制制定出出良好的的合约约管理体体系、合合约工作作计划划表等，以以确确保相关关的节节点目标标和成成本控制制指标标得以实实现。（二）合约管理理理架构见图1：中海×××××项目合合约管理理架构构图。（三）合约分判判判总体思思路本项目拟采用不不不完全总总承包包模式。为为控控制成本本，可可能有较较多的的专业分分包单单位和供供货商商，而土土建总总承包需需完成成主体结结构施施工内外外粗装装饰施工工，并并承担现现场全全面管理理的责责任。所所有指指定专业业分包包，需与与我司司及总包包签订订三方合合同，明明确相互互关系系和各自自权利利义务。鉴鉴于于以往存存在总总包单位位在签签订三方方合同同的工作作中不不予支持持的情情况，合合约部部将在项项目土土建总包包合约约中加入入相应应约束条条款。招标报价模式多多多采用二二次、三三次报价价，以以筛选出出优秀秀的承包包商。对对于××工程程将招标标范围围进行拆拆分，选选取相应应范围围内报价价最低低单位，以以达达到总标标段合合约成本本最低低。图1：中海×××××项目合约约管理架架构图图对于已出图工程程程合约价价款形形式采用用总价价包干，对对于于无图的的暂定定量工程程和物物资采购购合同同采用单单价包包干。除土建总包以外外外，专业业工程程（特别别是机机电安装装系统统）分项项较多多。具体体而言言，中海××××项目在土土建结构构工程程和装饰饰工程程方面，即即包包括以下下专业业分包：：桩基基工程、深深基基坑围护护及支支撑、土土方工工程、幕幕墙工工程、室室内高高等级装装饰工工程、外外总体体硬景及及绿化化工程等等；在在机电安安装方方面则涉涉及强强弱电系系统、电电梯（包包括扶扶梯）工工程、通通信系统统、中中央空调调与通通风系统统、消消防系统统、楼楼宇智能能化系系统、污污水处处理工程程及擦擦窗机等等，其其中尚有有大量量的甲供供设备备及物料料。（四）标段划分分分由于中海×××××项目开发发时时间紧迫迫，设设计目前前正处处于前期期扩初初设计阶阶段，众众多因素素尚未未确定，图图纸纸出图时时间无无法保证证一次次性确定定总承承包单位位（含含上盖部部分）的的需要，为为保保证项目目按期期开工，我我们们拟分两两阶段段进行总总承包包工程招招标，即即±0.0000以下总承承包包工程、±00.00以上上总承包包工程程。其它它分包包按照专专业划划分标段段。（五）时间节点点点控制思思路本项目工期较紧紧紧，对合合约时时间节点点控制制要求较较高，同同时合约约分判判计划又又受到到设计出出图计计划和工工程进进度计划划的制制约。因因此，本本项目时时间节节点的控控制原原则是以以工程程发展进进度计计划为根根本控控制点，根根据据设计出出图及及样板确确认计计划安排排具体体的合约约分判判时间节节点计计划。在工作开展之前前前与设计计部、发发展管理理部等等部门进进行良良好的沟沟通，对对彼此制制定的的时间节节点计计划之间间的冲冲突进行行协调调处理；；在工工作开展展过程程中，要要随实实际项目目发展展进度对对合约约时间节节点计计划进行行动态态调整，并并要要求严格格执行行。一旦旦出现现部分工工序的的延误，要要及及时分析析原因因，寻找找补救救对策，尽尽最最大可能能使合合约管理理工作作不影响响到整整体项目目发展展。（六）工程量清清清单编制制原则则鉴于本项目的特特特点和合合约关关系的复复杂性性，计划划聘请请工料测测量师师行进行行整个个项目的的工程程量核算算。考考虑到一一般工工料测量量师行行对钢筋筋、砼砼等会做做总体体计算，为为了了成本拆拆分归归集的方方便，要要求将本本大厦厦的主体体工程程的工程程量按按照地上上、地地下对结结构、建建筑等进进行分分别计算算，对对专业分分包的的工程量量按照照《中海海地产产房地产产开发发成本科科目（22005年111月修订版版）》的的科目目分类进进行分分类计算算。（七）工程价款款款支付本项目工程价款款款按月支支付，不不予支付付预付付款。为为了能能够及时时掌握握建安成成本实实际变动动情况况，良好好的控控制建安安成本本，我们们计划划对设计计变更更和工程程签证证的工程程量进进行即时时审核核确认，对对变变更价款款在一一个月内内审定定，款项项在次次月的中中期付付款中支支付。工程结算在无特特特殊情况况下，主主包工程程在具具备结算算条件件后三个个内完完成结算算工作作，分包包工程程在具备备结算算条件后后一个个内完成成结算算工作。（八）前置工程程程合约分分判本项目的地上第第第一层将将作为为销售中中心，第第四层作作为样样板展示示区，由由于资金金回笼笼的要求求，按按照项目目销售售计划，在在本本大厦主主体封封顶前须须先将将第一层层外立立面、内内部精精装修和和第四四层样板板房装装修完成成。为配合营销宣传传传和客户户积累累，销售售中心心、样板板展示示区及大大堂入入口两侧侧绿化化带部分分将争争取尽早早施工工。其中中，涉涉及到销销售中中心立面面石材材或幕墙墙施工工、空调调工程程、室内内精装装饰及示示范区区景观工工程将将进行单单独分分判。本售楼准备工程程程的分判判价款款形式先先采用用单价包包干形形式，在在工程程发标后600个工作日日内内完成工工程量量清单的的计算算，并在在施工工单位确确认后后将合同同价款款更改为为总价价包干。该该工工程价款款的支支付、结结算依依据项目目整体体的工程程价款款支付原原则执执行。售楼准备工程的的的招标时时间计计划、合合约分分判计划划分别别见表1、表表2：表1：中海×××××项目售楼楼准备工工程招招标分判判时间间计划表表（略略）表2：中海×××××项目售楼楼准备工工程合合约分判判计划划表（略略）（九）不利因素素素分析及及应对对措施本项目定位较高高高，工程程技术术性强、系系统统复杂、专专业业性强，加加上上工期较较紧，对对合约分分判的的速度和和质量量要求较较高，在在合约人人员有有限的情情况下下，如何何促使使团队在在测量量师行的的配合合下快速速、有有效的运运作将将是面临临的最最大困难难。对对此，我我们将将对项目目的合合约安排排在事事前做出出尽可可能详尽尽的统统筹计划划，并并调用合合约部部的主要要业务务力量按按工程程性质进进行职职责分摊摊，使使责任到到人。每每周须召召开合合约协调调例会会，检讨讨本周周工作，将将本本周内遇遇到的的需要配配合协协调的问问题在在会议中中进行行及时沟沟通解解决。三、招标分判（一）招标分判判判概述计划是指导项目目目有序、有有效效实施的的指导导性文件件，前前述内容容中对对本项目目的主主要合约约安排排思路做做了概概述，下下面将将详述主主要工工程合约约分判判计划和和时间间计划，该该计计划根据据项目目发展总总计划划编制，并并将将在每月月月底底根据调调整的的项目发发展总总计划相相应调调整时间间安排排。中海××××项目的分分判计划划和招招标时间间节点点计划分分别见见表3、表44。表3：中海×××××项目合约约分判计计划表表备注：付款方式式式——A类：一般工程程程类合同，按按月付款，每每月支付其完完成工程造价价的90%，在在该分项工程程最终付款以以后支付至工程总价的的的95%，留留5%保修金金；B类：材料类合合合同，每批批材材料到场场并经经相关方方验收收合格后后支付付该批材材料价价值的80%%，在该分分项项工程最最终付款以后支付付付至工程程总价价的95%，留留5%保修金金；C类：设备类合合合同，每批批材材料到场场并经经相关方方验收收、调试试合格格后支付付该批批材料价价值的的80%，在在该分项项工程最终付款以以以后支付付至工工程总价价的995%，留55%保修金；；D类：其它合同同同，根据需需要要定义特特殊付付款方式式，主主要以里里程碑碑付款为为主；；E类：零星工程程程或总额较较小小的供货货合同同，完成成结算算后一次次性付付款至95％％，留5%保保修金；；*号：表示有预预预付款。表4：中海×××××项目招标标时间节节点计计划（二）招标分判判判详述1、主包工程分分分判根据政府相关部部部门要求求，项项目开发发总承承包管理理原则则上最多多可分分两阶段段进行行，即±0..00以下总总承包及±00.00以上上总承包包，各各自单独独办理理政府施施工报报建、招招标手手续。由于中海×××××项目开发发时时间紧迫迫，设设计目前前正处处于前期期扩初初设计阶阶段，众众多因素素尚未未确定，图图纸纸出图时时间无无法保证证一次次性确定定总承承包单位位（含含上盖部部分）的的需要，为为保保证项目目按期期开工，我我们们拟分两两阶段段进行总总承包包工程招招标，即即±0.0000以下总承承包包工程、±00.00以上上总承包包工程程。有关具体操作事事事项规划划如下下：（1）有关时间间节节点①设计出图时时间间桩基施工图计划划划出图时时间：：×××××年年××月×××日；±0.00以下下下工程施施工图图计划出出图时时间：×××××年××月月××日；±0.00以上上上工程施施工图图计划出出图时时间：×××××年××月月××日。②工程进度计计划划节点时间间间桩基及围护工程程程：×××××年××月×××日至×××月××日；；除桩基以外的±±±0.000以以下工程程：×××××年×××月××日日至××月×××日；±0.00以上上上工程开开始时时间：×××××年××月月××日。③招标计划时时间间（内部招招招标）±0.00以下下下总承包包工程程：×××××年××月×××日至×××月××日，为为使本项项目按按期开工工，其其中的桩桩基及及围护指指定分分包工程程可先先招标定定标；；±0.00以上上上总承包包工程程：×××××年××月×××日至×××月××日。④政府招投标标手手续办理时时时间在公司内部完成成成招标工工作并并确定单单位后后到××区办办理招投投标手手续，时时间约约1个月。±0.00以下下下总承包包工程程：×××××年××月×××日至×××××年×××月××日，其其中桩基基及围围护指定定分包包工程应应在定定标后1个月月内（计计划×××××年×××月前）自自行办理理政府府中标手手续，以以确保项项目先先开工；；±0.00以上上上工程：×××××年×××月××日至至×××××年年××月×××日。（2）总包单位位的的招标（内内内部邀请请招标标，分两两阶段段）①±0.0000以下土建建总总承包工工程单位要求：符合合合施工资资质、有有相关工工程业业绩、项项目管管理能力力强、合合约意识识强的的施工单单位。投标单位：××××××有限公公司；×××××有限公司司；×××××有限公司司；；×××××有有限公司司；×××××有限限公司。考察时间：××××××年×××月。计划招标时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。合约形式：包干干干总价，除除有有设计变变更外外；工程程量清清单形式式。总价确定原则：：：按量价价分离离原则，根根据据工程量量清单单和综合合单价价费率寻寻找相相关单位位报价价，按市市场公公平合理理单价价体系确确定承承包总价价及暂暂定金额额。内部定标时间（暂暂定）：×××××年×××月××日。招投标手续办理理理：30天。说明：a.以上招标时时间间均为初步步步计划时时间，视视招标图图出图图时间而而定。如如出图时时间延延后，则则招标标、定标标等时时间相应应顺延延；b.机电预留预预埋埋：地下工工工程中机机电工工作主要要是预预留、预预埋，限限于图纸纸原因因，机电电指定定分包单单位暂暂无法确确定，建建议此项项工作作应由总总包单单位完成成；但但预留预预埋涉涉及到今今后与与机电指指定分分包单位位的交交接、验验收、使使用，所所以招招标图纸纸中此此部分内内容应应设计清清楚。c.除结构外的的其其他土建工工工程：根根据工工程进度度要求求，在地地下结结构工程程完成成后即进进行上上部结构构施工工，所以以下部部的其他他土建建工程在在合约约划分上上将划划分为上上部总总包单位位的工工作内容容，即即下部总总包单单位仅负负责砼砼结构工工程。②±0.0000以上总包包单位要求：符合合合施工资资质、有有相关工工程业业绩、项项目管管理能力力强、合合约意识识强的的施工单单位。投标单位：××××××有限公公司；×××××有限公司司；×××××有限公司司；；×××××有有限公司司；×××××有限限公司。考察时间：××××××年×××月。计划招标时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。合约形式：包干干干总价，除除有有设计变变更外外；工程程量清清单形式式。总价确定原则：：：按量价价分离离原则，根根据据工程量量清单单和综合合单价价费率寻寻找相相关单位位报价价，按市市场公公平合理理单价价体系确确定承承包总价价及暂暂定金额额。内部定标时间：：：×××××年年××月×××日。招投标手续办理理理：30天。说明：a.以上招标时时间间均为初步步步计划时时间，视视招标图图出图图时间而而定。如如出图时时间延延后，则则招标标、定标标等时时间相应应顺延延；b.分判体系：：上上部总包在在在进入现现场后后，即承承担整整个项目目总包包的职责责，包包括下部部总包包未完成成的工工作。在在合约约体系上上，所所有的其其他专专业单位位都为为它的指指定分分包单位位。c.总包的合约约内内容：为报报报建手续续计，总总包内容容理论论上应包包含本本工程全全部内内容，即即应包包括结构构、粗粗装饰、精精装装饰指定定分包包、幕墙墙指定定分包、综综合合机电指指定分分包（又又分弱弱电、电电梯、污污水处理理等）、总总总体工程程指定定分包等等。d.指定分包：：由由业主方在在在招标时时明确确指定分分包工工程内容容，同同时招标标时以以暂定金金额形形式计入入总包包合同总总价，总总包根据据指定定分包合合约金金额收取取照管管费，并并申报报照管费费比例例。在总总包确确定后，根根据据设计情情况及及工程进进度，完完成各指指定分分包单位位的招招标。（各各指指定分包包单位位的详细细分判判本节略略）。e.指定供货：：如如木门、装装装修材料料等，视视情况而而定，可可于招标标时以以暂定金金额形形式计入入总包包合同总总价f.总包的职责责：：总包须负负负责整个个项目目的工程程进度度、质量量，业业主方主主要管管理、督督促、协协调总包包，所所有指定定分包包单位的的工作作都必须须经过过总包申申报给给业主方方，做做到归口口统一一、减少少扯皮皮。g.资金控制：：为为确保工程程程顺利开开展，总总包及各各指定定分包应应建立立专款专专用帐帐户，指指定分分包工程程款的的支付通通过总总包支付付，审审核由业业主方方完成。为为确确保总包包不任任意扣押押指定定分包工工程款款，在合合约中中制定严严格管管理措施施。h.对总包的要要求求：由于总总总包担负负起整整个项目目的管管理、协协调，总总包单位位必须须在现场场组建建经验丰丰富、管管理能力力强的的项目管管理班班子。（3）招投标手手续续的办理在设计图纸达到到到招标要要求时时，我们们即展展开各阶阶段总总包内部部邀请请招标。在在内内部邀请请招标标完成并并确定定施工单单位后后，选择择能力力较强的的招标标代理公公司完完成政府府部门门要求的的招标标手续工工作。由于本项目属国国国有资产产投资资项目，有有关关的招标标手续续办理较较为严严格，为为此，选选择优质质、能能力强的的招标标代理公公司较较为重要要。我们拟选择多家家家（3家或33家以上）代代代理公司司进行行竞标，视视报报价情况况和本本身综合合实力力择优定定标。2、分包工程分分分判（包括括指指定分包包）（1）土建类指指定定分包①桩基及围护护指指定分包单位要求：符合合合施工资资质、有有相关工工程业业绩、项项目管管理能力力强、合合约意识识强的的施工单单位。投标单位：拟333-5家。考察时间：××××××年×××月。计划招标时间：：：×××××年年××月底前前。合约形式：包干干干总价，除除有有设计变变更外外；工程程量清清单形式式。招投标手续办理理理：如设设计图图纸跟不不上现现场开工工进度度要求，而而项项目又必必须开开工，则则由桩桩基及围围护指指定分包包单位位负责办办理政政府中标标手续续及有关关施工工许可手手续，以以确保项项目按按期开工工。说明：a.以上招标时时间间均为初步步步计划时时间，视视招标图图出图图时间而而定。如如出图时时间延延后，则则招标标、定标标等时时间相应应顺延延；b.围护工程：：由由于本项目目目为深基基坑开开挖，施施工过过程中又又影响响到周边边地铁铁运营线线路（22号线、4号号线），围围护护工程方方案将将会受到到政府府部门的的严格格审查，为为审审慎起见见，建建议预先先确定定好围护护方案案。故，我我们们拟邀请2--3家有资质质的地下下工程程设计院院进行行围护设设计方方案招标标，在在综合考考虑性性价比后后先确确定围护护方案案，再将将围护护方案与与桩基基工程捆捆绑式式进行桩桩基及及围护指指定分分包工程程施工工招标。c.桩基单位在在±±0.00000以下总包包单位确确定后后即纳入入总承承包管理理体系系内，全全面接接受并服服从总总包单位位的管管理。②土方指定分分包包工程由于该工程涉及及及××××，需需有一定定政府府背景的的单位位方可承承担施施工。该该项工工程由业业主方方直接招招标并并作为总总包单单位的指指定分分包单位位。招标工作拟在××××××年×××月××日日前完成成。③幕墙指定分分包包工程：本项工程预计投投投资×××××万，由于于幕幕墙体系系设计计基本为为整体体式，为为确保保工程质质量，较较难将本本工程程划分标标段，为为选择优优秀施施工单位位及降降低工程程成本本，需做做到以以下几点点：a.资格预审及及考考察：选择择择资质一一级、具具有当地地生产产或加工工能力力、同类类工程程施工的的单位位考察，并并选选择10-112家单位考考察，考考察工工作将在×××××年×××月前完成成。b.投标单位：：77-8家。c.成本控制建建议议：目前设设设计幕墙墙为单单元式幕幕墙，幕幕墙玻璃璃是幕幕墙体系系中成成本主要要的一一块，如如果选选用进口口玻璃璃必将超超出预预计投资资，同同时进口口玻璃璃供货烦烦琐，而而目前国国内大大的玻璃璃厂商商生产的的玻璃璃也能满满足高高档写字字楼要要求（如如耀皮皮、南玻玻）。由由于为单单元式式幕墙，同同时时项目形形式呈呈上发生生形体体动态变变化，所所以在部部分位位置对玻玻璃的的要求较较高，如如果在施施工过过程中因因放线线尺寸而而导致致加工错错误，如如选用国国产玻玻璃则可可降低低对工期期的影影响。d.施工单位的的确确定时间：：：上部结结构在在×××××年年××月开始始，结构构开始始即开始始预埋埋工作，为为预预留充足足的埋埋件设计计、制制作时间间，本本工程定定标预预计于×××××年××月月底前确确定。④室内精装修修指指定分包工工工程：大堂及公共部位位位装修工工程：：主要包包括大大堂、标标准层层电梯厅厅、卫卫生间及及开水水间、公公共走走道等装装修，目目前设计计进度度安排能能满足足招标进进度要要求。由由于精精装修的的好坏坏也是本本项目目定位及及档次次的表现现，为为确保招招标成成功，首首先设设计图纸纸应尽尽可能完完善，其其次设计计所选选用的材材料应应尽可能能易于于采购或或可替替换，以以便于于施工及及成本本控制。室内吊顶工程：：：根据项项目进进度招标标，由由专业单单位供供货及安安装。架空地板工程：：：视需要要根据据项目进进度招招标，由由专业业单位供供货及及安装。⑤检测单位分分包包a.地铁监测单单位位：由业主主主直接发发包，政政府有关关指定定单位。为为防防范施工工风险险，并有有效协协调政府府关系系，应在在围护护工程施施工前前予以确确定。b.管线监测单单位位：由业主主主直接发发包。应应在围护护工程程施工前前予以以确定。c.桩基检测测测：由业业主方方直接发发包。（2）外总体指指定定分包工程程程外总体工程主要要要为外广广场及及道路、硬硬景景装饰、绿绿化化工程等等。根根据图纸纸要求求合并或或分别别招标。①屋顶钢结构构指指定分包工工工程：在32层屋顶上上为钢钢结构的的玻璃幕幕墙，由由于此部部分结结构形式式特别别，所以以可能能需选择择专业业钢结构构单位位施工。②说明以上指定分包项项项目清单单为暂暂定的，甲甲方方保留根根据项项目发展展进度度或其他他需要要将其他他未列列入上述述清单单的项目目划为为指定分分包进进行招标标的权权利，同同时亦亦不排除除视实实际需要要将上上述指定定分包包项目转转为总总包施工工的情情况，这这一点点亦会在在总承承包招标标文件件中予以以明确确。（3）机电类指指定定分包机电类工程内容容容包括强强电、弱弱电、消消防、空空调、给给排水水、电梯梯、擦擦窗机、污污水水处理、停停车车系统、政政府府变配电电工程程等众多多子项项工程。关关于于机电指指定分分包的分分判管管理模式式，我我们拟策策划如如下：机电类指定分包包包拟分成成综合合机电主主分包包（包括括空调调通风工工程、给给排水工工程、强强电工程程、消消防工程程等）、弱弱弱电指定定分包包（含智智能化化系统）、电电梯供货及安安装指定分包包、擦窗机供供货及安装指指定分包、机机械停车设备备供货及安装装指定分包、污污水处理指定定分包、政府府指定的变配配电工程、甲甲供机电设备备及物资等几几大项。由于于本项目机电电造价占建安安工程成本的的40%，而而综合机电主主分包工程又又是机电工程程的大项，且且其又负责众众多复杂的管管理及协调工工作，因此择择优选择综合合机电主分包包单位将非常常重要。①综合机电主主分分包单位要求：符合合合施工资资质，有有相关工工程业业绩，机机电各各系统综综合协协调管理理能力力强、合合约意意识强的的机电电工程公公司。合约内容：包含含含空调通通风工工程、给给排水水工程、强强电电工程、消消防防工程、不不锈锈钢水箱箱工程程等。投标单位：4---5家。考察时间：××××××年×××月××日前前完成。招标时间：机电电电主分包包为×××××年×××月××日日至××月×××日。指定分包为××××××年×××月××日至至××月×××日。合约形式：包干干干总价，除除有有业主同同意的的设计变变更外外。内部确定时间：：：×××××年年××月×××日前。说明：a.分判体系：：综综合机电主主主分包单单位中中标签约约后，即即承担整整个项项目的全全部机机电各系系统的的施工和和协调调。b.主分包职责责：：负责整个个个项目全全部机机电各系系统的的工程进进度质质量，包包括机机电各系系统管管线、设设备和和在平面面、立立面上布布置综综合协调调，各各系统的的技术术协调，弱弱电电智能化化各子子系统的的集成成协调等等。业业主及总总承包包方主要要协调调综合机机电主主分包。c.其他机电指指定定分包，如如如弱电指指定分分包（含含智能能化系统统）、电电梯供货货及安安装指定定分包包、擦窗窗机供供货及安安装指指定分包包、机机械停车车设备备供货及及安装装指定分分包、污水水处理指定定分包、政政府指定的的变配电工工程等，由由业主自行行招标定标标，以指定定分包合约约方式与总总承包单位位签约。同同时，业主主在综合机机电主分包包招标时将将上述项目目列出，要要求综合机机电主分包包单位申报报配合、照照管费，亦亦即上述指指定分包由由综合机电电主分包统统一照管、协协调、接驳驳、调试。d.对机电主分分包包要求：由由由于机电电主分分包承担担整个个项目的的机电电各系统统的工工程管理理和协协调，机机电主主分包必必须在在现场组组建经经验丰富富、专专业施工工技术术熟练、综综合合协调能能力强强的管理理班子子。②弱电指定分分包包（含智能能能化系统统）单位要求：符合合合施工资资质，有有相关工工程业业绩，综综合协协调管理理能力力强、合合约意意识强。投标单位：3---4家。考察时间：××××××年×××月。招标时间：××××××年×××月××日至至××月×××日。合约形式：包干干干总价，除除有有业主同同意的的设计变变更外外。内部确定时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。③电梯供货及及安安装按照股份公司要要要求直接接使用用总部集集中采采购确定定的上上海三菱菱电梯梯。内部确定型号、可可选配置、可可选功能等等技术要求求的时间：：××××年××月××日至××月××日。④擦窗机供货货及及安装指定定定分包内部定标时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。⑤机械停车设设备备供货及安安安装指定定分包包内部定标时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。⑥污水处理指指定定分包内部定标时间：：：×××××年年××月×××日至××月月××日。⑦政府指定的的变变配电工程程程根据政府部门的的的有关规规定及及现场进进度确确定定标标时间间。⑧甲供机电设设备备及物资甲供机电设备及及及指定品品牌供供货：暂暂定为为冷水机机组、空空调机组组、锅锅炉及附附属设设备、水水泵、发电电机组、配配电箱柜、母母线槽、电电缆等，具具体说明详详见以下第第四点。3、工程监理单单单位招标（1）单位要求求：：符合本工工工程相应应规模模的建设设监理理资质，具具备备相应的的业务务规模，监监理理人员素素质高高，公司司信誉誉良好的的单位位。（2）投标单位位初初选：×××××年×××月××日至至××月×××日（3）招标时间间：：×××××年××月×××日至×××月××日（4）合约形式：依据招标时时时具备的的设计计成果，由由投投标单位位出具具监理服服务计计划书，按按国国家和XX省省工程监监理相相关规范范（取取较严格格者）给给监理服服务计计划书的的内容容，申报报包干干总价，我我司司则约定定较为为保守的的工期期，并约约定无无论实施施阶段段建筑形形态和和数量变变化，总价价不做调整整。（5）总价确定定原原则：依据据据本工程程规模模、监理理服务务工作内内容，结结合市场场价格格情况，确确定定总价。4、工料测量师师师行招标鉴于本项目的特特特点和合合约关关系的复复杂性性，为有有效协协调合约约各方方关系，我我们们建议在在本项项目聘请请工料料测量师师行。工料测量师行的的的职责和和作用用：（1）为前期招招标标工作提供供供必要的的专业业咨询意意见；；（2）进行工程程量量、工程价价价款的审审核，如如：审核核中期期付款及及施工工中期的的设计计变更、现现场场签证等等价款款；协助助处理理合约价价款争争议；（3）提出结算算建建议。作为客观、公正正正的第三三方，工工料测量量师行行将按照照专业业规则对对工程程量、工工程价价款进行行核算算，为避避免各各种矛盾盾冲突突、提出出公平平合理的的结算算建议、及及本本项目的的成本本控制工工作提提供有效效帮助助。