重庆市某地产项目物业管理建议

项目物业管理建议一、重庆市场物物业管理现状状1、重庆市场物物管方式物业管理是重庆庆市本地消费费者在购买过过程中非常关关注的因素之之一，例如重重庆市知名开开发企业龙湖湖地产初期就就是以物业管管理作为其核核心竞争力和和主要卖点的的，物业管理理对于企业品品牌的塑造具具有非常重要要的作用。从目前重庆市各各大住宅项目目的物业管理理方式来看，主主要有开发商商自行管理、聘聘请外来知名名物业顾问公公司辅助以及及聘请知名酒酒店物业管理理公司进行管管理，虽然形形式上具有一一定的差异，但但多数项目的的物业管理团团队还是开发发商自身，只只是不同的操操作策略而已已。表：重庆市典型型知名项目物物业管理方式式项目名称物业管理方式龙湖旗下江与城城、蓝湖郡、水水晶郦城、紫紫都城等所有有项目由开发商业自身身的龙湖物业业自行管理金科旗下的天湖湖美镇、十年年城等所有项项目由开发商自身的的金科物业自自行管理鲁能星城聘请戴德梁行作作为物管顾问问奥林匹克花园聘请高力国际作作为物管顾问问融科蔚城聘请第一太平作作为物管顾问问劲力五星城聘请香港天鹅酒酒店集团作为为物管顾问，实实行酒店式物物业管理从上表可以看出出，目前重庆庆市本地的知知名开发企业业由于已经具具备较好的品品牌忠诚度和和口碑效应，其其通常情况下下都是由开发发公司自行组组建物管公司司进行物业管管理，并通过过良好的物业业管理起到与与地产开发的的结合。外来开发企业或或新近进入房房地产市场的的本地企业由由于自身的品品牌影响力和和口碑效应有有所欠缺，通通常选择聘请请知名的物业业管理公司来来提升项目整整体形象。另外，目前重庆庆市采用聘请请知名酒店管管理公司的作作法还不常见见，仅少数公公寓类项目或或综合体项目目采用，例如如劲力五星城城开发企业背背景为酒店经经营公司，同同时在该项目目中规划有星星级酒店，直直接嫁接酒店店管理品牌到到项目住宅的的物业管理中中，从其市场场反映来看，对对于住宅开发发具有较强的的支撑，酒店店式物业管理理成为了项目目的核心卖点点之一。鉴于本项目自身身情况以及开开发企业背景景，中原建议议本项目可以以考虑对住宅宅部分嫁接酒酒店式物管服服务，以进一一步提升本项项目市场形象象和档次，但但需要注意的的是应控制物物管费用标准准，尤其是在在李家沱片区区本地市场对对物管费具有有一定抗性的的情况下，避避免因为物管管费用过高而而带来的购买买抗性。2、物管费用标标准表：重庆市典型型项目物管费费用标准建议议区域项目名称物业形态物管费备注大竹林龙湖江与城花园洋房2.4元/平方方米·月含公摊水电0..2元冉家坝劲力五星城高层住宅（酒店店式管理）1.4元/平方方米·月含公摊水电紫都城高层产品1.6元/平米米·月含公摊水电龙头寺鲁能星城高层1.35元/平平方米·月含公摊水电0..15元溉澜溪金科廊桥水岸高层1.6元/平方方米·月含公摊水电金开大道棕榈泉花园洋房2元/平方米··月含公摊水电别墅4元/平方米··月复地上城高层1.55元/平平方米·月含公摊水电0..15元绿地翠谷花园洋房1.2元/平方方米·月含公摊水电别墅1.8元/平方方米·月两路片区红树林一期花园洋房1.2元/平方方米·月含公摊水电二期小高层元/平方米·月月文杰心海湾一期多层0.52元/平平方米·月不含公摊水电，公摊水电按每月月8元左右二期电梯小高层层0.95元/平平方米·月圣湖天域高层1元/平方米··月（3楼以上）不含公摊水电，目前未定价格金香林小高层0.8元/平方方米·月（3楼以下）不含公摊水电，公摊水电每月110元1元/平方米··月（3楼以上）香海驿高层0.9元/平方方米·月未知浩博天地高层元/平方米·月月目前尚未最后确确定从上表可以看出出，城市中心心区域中高档档项目高层产产品物管费用用一般集中在在元/平米，北部部新区和南岸岸近郊组团中中高档项目中中的高层产品品物管费用多多集中在元//平米；花园园洋房产品物物管费用一般般在元/平米，而别别墅产品多集集中在3-55元/平米。而上表中采用酒酒店式物管方方式的劲力五五星城物管费费用为1.44元/平米，仍然然与周边区域域同档次楼盘盘持平，中原原认为酒店式式物管方式对对于提升项目目形象和档次次有具有帮助助的，但是对对于物管费用用收费标准的的提升非常有有限。3、典型项目物物管内容参考考表：龙湖地产旗旗下中高档次次项目物管内内容参考（水水晶郦城、紫紫都城、江与与城等，不含含别墅）常规类免费服务务项目24小时保安服服务（电子巡巡更系统）公共部位清洁维维护公共园林维护电子邮件收发服服务身份证代发服务务信件代寄服务报刊杂志代订服服务电话及宽带开通通服务出租车代叫服务务机票及酒店代订订服务物品临时代存服服务代业主订餐服务务叫早服务鲜花花篮代订服服务植物养护咨询服服务私家花园设计咨咨询服务预约收费服务项项目及费用标标准参考项目名称收费标准水电气等费用代代缴服务5元/次家居日用品代购购服务5元/次住宅房屋租赁信信息发布200元/次，发发布渠道为社社区公告栏及及龙湖网站复印及文字打印印服务与市场价相同室内灯具、空调调、电脑等设设备设施维护护费用5-10元/小小时室内设施设备安安装费用（水水电及日常用用品等）10元/小时室内钟点工服务务7元/小时私家草坪、绿化化维护5-8元/年··㎡从上表可以看出出，龙湖地产产的服务内容容相对较为全全面，能够让让业主的各种种居家需求都都能得到满足足，同时其在在物管工作中中的亲情化、人人性化服务也也塑造了龙湖湖品牌的人性性化形象。除去日常的服务务外，社区文文化建设也是是龙湖物管服服务的主要内内容，例如建建立各种社区区组织，包括括运动类、休休闲类及养老老类等，同时时在各种传统统节日举办各各种业主聚会会或社区活动动对业主进行行回馈，大大大地加强了邻邻里之间的联联系和社区的的亲情。二、本项目物业业管理建议1、建议前提本项目定位为高高档社区，鉴鉴于开发企业业的预期，中中原认为本项项目可参照重重庆市场顶级级品牌物管——龙湖物业管管理的服务内内容。龙湖地产的知名名度和良好的的口碑效应，最最大原因在于于其物业管理理服务，成为为客户追求龙龙湖品牌的主主要原因；本本项目开发商商刚进入重庆庆市场，在品品牌认知度上上尚有欠缺，要要打造项目的的品质和高档档的形象，同同时考虑项目目后期大体量量的住宅销售售，通过高品品质物管建立立良好的口碑碑传播有利于于后期销售，中中原认为提供供品质物管服服务至关重要要。2、管理方式建建议考虑本项目巨大大体量的住宅宅和持有的商商业，中原建建议项目应成成立开发商名名下的物业管管理公司，在在项目前期运运作时聘请专专业物业管理理顾问，如高高力国际、第第一太平戴维维斯等国际知知名物业顾问问公司。3、物业管理服服务内容3.1基本服务务类（免费项项目）公共部位清洁服服务（注意对对垃圾的分类类处理）；社区保安及公共共秩序的维持持；社区设施、设备备的维护及保保养；3.2特色服务务内容（免费费项目）协助各业主有关关各项公共事事务之申请手手续的办理。提供紧急医疗服服务电子邮件收发服服务信件代寄服务报刊杂志代订服服务电话及宽带开通通服务出租车代叫服务务机票及酒店代订订服务物品临时代存服服务代业主订餐服务务叫早服务鲜花花篮代订服服务植物养护咨询服服务私家花园设计咨咨询服务3.3特约服务务类（