某大型地产公司度房地产政策法规

房产经纪人培训《房地产政策法规》日期：2012年9月1本课时目录第一部分：房地产基础知识第二部分：房地产法律法规第三部分：房地产开发相关知识第四部分：近期房地产政策分析2第一部分:房地产基础知识房地产专业术语1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称，包含土地、建筑和附着在土地、建筑上不可分离部分及附带部分的各种权益2）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利3）土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地4)土地使用权出让年限:是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年35）三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。6）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。7）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。8）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。9）容积率:建筑面积与土地总面积之比。10）占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内。11）基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.412）建筑覆盖率：居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率13)绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比14)得房率(公摊):套内使用面积与建筑面积比.15)日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.16)中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样.17)层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.8米.18)净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高.19)承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.20)非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.21)房型:指几房几厅几卫几阳台.5房地产建筑形态1)低层：1—3F的建筑称为低层建筑。2)多层：7F以下的建筑称为多层建筑。3)小高层：8—11F的建筑称为小高层。4)高层：12—30F的建筑称为超高层。5)超高层：30F以上的建筑称为超高层。6)板楼：又称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者7)双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。8)三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。9)独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。10)双拼别墅：两栋连在一起的别墅。11)连栋别墅：多栋连在一起的别墅。12)越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。13)店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。14)经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。15)商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。6第二部分:房地产法律法规1）商品房现售应符合什么条件？商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件：具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。72）商品房预售应当符合什么条件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件：建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。85）什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税

6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。98）对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。9）购买商品房，未成年人能否办理产权证？未成年人可办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。10）什么是“两书”？“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。11)什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。1012）房地产抵押押相关知识：：房地产抵押概概念：房地产抵押是是指抵押人以以其合法的房房地产以不转转移占有的方方式向抵押权权人提供债务务履行担保的的行为。当债债务人不履行行债务时，抵抵押权人有权权依法以抵押押的房地产拍拍卖所得的价价款优先受偿偿。预购商品房贷贷款抵押：指购房人在支支付首期规定定的房价款后后，由贷款金金融机构代其其支付其余的的房价款，将将所购商品房房抵押给贷款款金融机构作作为偿还贷款款履行担保的的行为。在建工程抵押押：指抵押人为取取得在建工程程继续建造的的资金的贷款款，以其合法法方式取得的的土地使用权权连同在建工工程的投入资资产，以不转转移占有的方方式抵押级贷贷款金融机构构作为偿还贷贷款履行担保保的行为。已抵押之在在建工程，，再取得预预售证后需需解押后方方可签订购购房合同，，办理按揭揭贷款。作为抵押物物的条件：：依法取得的的房屋所有有权连同该该房屋占用用范围内的的土地使用用权，可以以设定抵押押权。以出出让方式取取得的土地地使用权，，可以设定定抵押。（（单纯以划拨拨方式取得得的土地使使用权是不不允许抵押押的，只有有以出让方方式取得的的土地使用用权才可以以设定抵押押权。）1111）在什么情情况下职工工可以支取取住房公积积金？职工有下列列情形之一一的，可以以提取职工工住房公积积金账户内内的存储余余额：购买、建造造、翻建、、大修自住住住房的；；离休、退休休的；完全丧失劳劳动能力，，并与单位位终止劳动动关系的；；户口迁出所所在市、县县或者出境境定居的；；偿还购房贷贷款本息的的；房租超出家家庭工资收收入的规定定比例的。。12）预售商品品房的购买买人在未竣竣工前能将将商品房转转让给他人人吗？我国《城市房地产产管理法》第36条规定：““房地产转转让，是指指房地产权权利人通过过买卖、赠赠与或其他他合法方式式将房地产产转移给他他人的行为为”。对于于转让预售售商品房，，凡预售商商品房的预预购人将购购买的未竣竣工的预售售商品房再再转让给第第三人，并并达成协议议时，除单单纯权利转转让外，如如果将其权权利或义务务全部或部部分转让给给第三人必须征得原商品品房预售合同的的债权人即商品品房预售人的同同意，并以书面形式式表示其真实意意思，该预售商商品房再转让合合同或协议才合合法并具有法律律约束力。12第三部分:房地产开发相关关知识【学习目的】通过本章学习后后，应熟悉房地地产开发的基本本概念，掌握房房地产开发基本本原则及其与城城市规划关系的的基本内容；要要求熟悉房地产产开发的方式和和程序，并了解解房地产开发机机构的设立条件件和基本要求131）房地产开发基基本概念房地产开发，是是指按照城市建建设总体要求和和社会经济发展展的需要，选择择一定规模的用用地，有组织、、有步骤进行征征地、动迁、土土地开发、基础础建设、房屋及及配套设施建设设和经营管理的的一项综合经济济活动。房地开发具有周周期长、投资多多、风险度、利利润高、综合性性强等特点2）房地产开发基基本要求在房地产开发活活动过程中应遵遵循下列原则：：依法取得土地使使用权的城市规规划区国有土地地范围内从事房房地产开发的原原则房地产开发必须须严格执行城市市规划原则房地产应当坚持持全面规划、合合理布局、综合合开发、配套建建设的原则房地产开发在实实施过程中，应应严格实施“统统一规划、统一一征地、统一设设计、统一施工工、统一配套、、统一管理”的的原则房地产开发必须须遵照土地使用用权出让合同的的规定开发的土土地原则房地产开发项目目建设必须严格格按工程建设程程序实施，竣工工验收合格后，，并经过政府主主管部门竣工备备案后才能交付付使用房地产开发项目目在实施商品房房的预售和销售售时，必须执行行国家和个地方方的销售许可制制度和政策143）房地产开发的的形式房地产开发主要要有三种形式：：新区开发、旧旧城区的改造、、新城区开发和和老城区改造相相结合等三种情情况新区开发：一般是指在新城城区或卫星城镇镇的房地产综合合开发。从“生生地”（即为经经“七通一平””的土地）开始始，严格按照城城市总体规划和和开发区功能特特点进行开发建建设。旧城区的改造：：旧区改造一般是是指在旧城区的的房地产综合开开发，在这里要要注意调整用地地结构，改善城城市基础设施，，更新旧建筑，，降低建筑密度度，合理疏解人人口，以有利于于城市经济、文文化的繁荣，改改善城市环境，，提高人民群众众的居住条件。。新城区开发和老老城区改造:这是既进行旧区区改造，又在新新区进行建设的的房地产综合开开发，这样做，，新旧联动，统统盘筹划，能合合理配置，取长长补短，优劣互互补。4）房地产开发的的规模房地产开发的规规模一般有单项项开发、小区开开发和成片开发发三种单项开发：是指指一个种类和一一种性质的项目目开发小区开发：是指指有一定开发规规模和较大的资资源数额，占有有相当面积的土土地，建设周期期较长的房地产产开发成片开发：是指指开发规模巨大大、投资数额较较高、内含众多多开发项目、开开发周期长、占占地面积相当于于一个区域的综综合开发。155）房地产开发阶阶段划分按照市场经济的的运行机制要求求和开发时间的的先后，房地产产开发可分为投资决策阶段、、项目前期工作作阶段、项目建建设实施阶段、、房屋销售及物物业管理等四个阶段投资决策阶段：：这一阶段主要是是对拟开发地和和开发项目进行行可行性研究，，选定开发地点点和开发项目，，然后向政府相相关部门申请立立项，同时提出出用地申请。待待政府有关部门门批准后，再进进行规划区细部部规划；这个阶阶段是开放过程程中最为关键的的一个阶段，它它包括三个方面面的工作，即开开发项目的初步步设想、项目设设想具体化、项项目可行性研究究。项目前期工作阶阶段：这一阶段是投资资决策后到正式式施工之前的工工作阶段。主要要包括规划设计计、征地拆迁两两方面内容项目建设实施阶阶段：这一阶段就是严严格按照施工图图，实施项目的的建设计划并生生产出建筑产品品的过程房屋销售及物业业管理阶段：在施工期间即可可进行销售活动动，竣工验收后后，交付使用，，并进行售后服服务工作的阶段段。166）房地产开发程程序开发公司设立可研及立项规划设计取得土地使用权权拆迁安置项目施工经营销售物业管理17第四部分:近期房地产政策策分析【学习目的】通过本章学习后后，要求熟悉近近期房地产政策策变化情况，并并对未来政策走走势有一定的预预测能力，掌握握房地产政策对对未来楼市的影影响进而预测未未来楼市的走势势18我们先来看，对对房地产行业业影响最深刻的的行业政策……19——《关于切实稳定住住房价格的通知知》“国八条”2005年初，针对房价价上涨过快的显显性，国务院作作出了对房地产产市场进行调控控的决策。于2005年3月26日，国务院下发发了《关于切实稳定住住房价格的通知知》，业内将其称为为“国八条”。。其将稳定房价价提高到了政治高度，要求建立政府府负责制，省政政府负总责，并并第一次明确提提出“对住房价格上涨涨过快、控制不不力的，要追究究有关责任人责责任。”1核心思想：将稳稳定房价提高到到了政治高度20“国六条”2进入2006年之后，全国不不少大中城市的的房价又出现了了大幅上扬。面面对房价的疯涨涨，新一轮的调调控手段相继出出台，2006年5月17日，国务院提提出了促进房房地产产业健健康发展的六六条指导性措措施，业内称称之为“国六六条”。具体体六项措施包包括重点发展展中低价位、、中小套型普普通商品住房房，经济适用用房和廉租房房，合理控制制城市房屋拆拆迁规模和进进度，减缓被被动性住房需需求过快增长长以及进一步步整顿和规范范房地产市场场秩序等内容容，这些措施施给房地产市市场带来了一一定警示，同同时也深刻影影响了现在房房地产发展的的方向——《关关于调整住住房供应结构构稳定住房价价格的意见》核心措施：90/70政策21我们再来看，，08年至今房地产产走势……22%进入三季度以以来，全国住住宅市场已现现量价背离趋趋势；在成交交价格创下历历史新高的同同时，成交面面积出现较大大幅度下滑+8%-21%0908090609023,745080608020706070206060602全国商品住宅成交交面积和成交价格格单位：万平方米、、元每平方米全国商品住宅销售售均价（左轴）全国商品住宅销售售面积（右轴）全国成交量降价涨涨：和6月份成交面积最高高点相比，8月成交面积变化-21%，成交价格+8%2345714083491374.8547.0009年南宁市场走势：08年住宅市场低迷，，成交惨淡；09年市场整体成交火火爆，但6月份后成交量开始始回落，连续4个月出现价涨量跌跌的成交态势08年受宏观观调控政政策的打打压，购购房者观望情绪绪浓厚，市场成成交低迷迷,全年住宅宅成交323.15万㎡，成交均均价3886元/㎡受金融危危机影响响，扩大内需需成为影响响09年财政、、货币等等政策的的重要因因素，房地产行业成为为拉动内内需的龙头行业业，因此受受惠于国国家及本本地各种政策策的利好好，刚需及及投资性性需求得得到双重释放放，房地产产市场成成交火爆爆，1-9月份南宁宁住宅共共成交492.65万㎡，成交均均价4493元/㎡，量价远远远高于于08年全年在全国经经济的持持续回暖暖的基础础上，面面对高房房价下房房地产市市场，政政府开始始出台相相关政策策稳定楼楼市，南南宁住宅宅成交连连续四个个月“价涨量量跌”，但成成交总量量依旧坚挺24而又是什什么因素素使南宁宁住宅成成交在回回落的同同时依旧旧保持坚坚挺？08年的低迷迷，09年上半年年的“疯疯狂”再再到第三三季度以以后的回回落……到底是什什么政策策的左右右房地产产市场的的发展？？下面探讨讨07年至今政政策变化化情况……25政策轨迹迹——三个节点点2007年9月2008年10月2009年7月打压阶段刺激阶段规范阶段我国楼市最近一段时间所经历的三个政策阶段262007年坚定不不移的宏宏观调控控2007年中央人人民银行行6次上调贷贷款利率率27282908年7月，“次次贷危机机”后金融政策策方面:由从“紧紧的货币币政”策策向“适适度宽松松政策””转变;财政政策策方面:实行积极极的财政政政策；；一系列组组合政策策的出台台目的是是抵御““金融危危机”带带来的不不利影响响，保经经济增长长2008-01-16央行宣布布自1月25日起，上上调人民民币存款款准备金金率0.5个百分点点。2008.1月2008-02-07国务院颁颁布《土地调查查条例》。2008.2月中国人民民银行决决定从2008年3月25日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率0.5个百分点点。中国人民民银行决决定2008年4月25日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率0.5个百分点点。2008.3月2008.4月中国人民民银行决决定上调调存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率1个百分点点，于2008年6月15日和25日分别按按0.5个百分点点缴款。。2008.5月9月16日起，下调调一年期人人民币贷款款基准利率率0.27个百分点，，其他期限限档次贷款款基准利率率按照短期期多调、长长期少调的的原则作相相应调整；；存款基准准利率保持持不变。2008.9月2008.10月2008年10月15日起下调存存款类金融融机构人民民币存款准准备金率0.5个百分点；；从2008年10月9日起下调一一年期人民民币存贷款款基准利率率各0.27个百分点，，其他期限限档次存贷贷款基准利利率作相应应调整。2008.11月2008.12月2008-06-01国土资源部部、国家工工商行政管管理总局发发布《国有建设用用地使用权权出让合同同》2008-08-27央行银监会会发布关于于金融促进进节约集约约用地的通通知2008-10-22财政部、税税务总局降降低住房交交易税率；；央行商贷贷下调至0.7倍，首付款款比例降至至20%2008-11-5温家宝主持持国务院常常务会确定定扩大内需需十项措施施2008-11-13住房和城乡乡建设部落落实国务院院决策，部部署5方面工作从2008年11月27日起，下调调金融机构构一年期人人民币存贷贷款基准利利率各1.08个百分点，，其他期限限档次存贷贷款基准利利率作相应应调整。同同时，下调调中央银行行再贷款、、再贴现等等利率。从2008年12月23日起，下调调一年期人人民币存贷贷款基准利利率各0.27个百分点，，其他期限限档次存贷贷款基准利利率作相应应调整；；从2008年12月25日起，下调调金融机构构人民币存存款准备金金率0.5个百分点08政策由紧向向松30政策回顾——贷款利率变变化时间基准利率优惠利率2007.03.187.11%6.04%2007.05.197.20%6.12%2007.07.217.38%6.27%2007.08.227.56%6.43%2007.09.157.83%6.66%2007.12.217.83%6.66%2008.09.167.74%6.58%2008.10.097.47%6.35%2008.10.307.20%5.04%2008.11.266.12%4.28%2008.12.055.94%4.16%2007年以来五年期以以上贷款利率变变化情况2007年中央人民银行6次上调贷款利率，其中五年期以上贷款利率上调5次；2008年中央人民银行5次下调贷款利率，其中五年期以上贷款利率每次都跟着调整。07年三月以来11次调整利率3109政策:上半年利好政策策尽出09年1月4日房产市场"限外令"松动09年1月7日二套房贷优惠权权下放商业银行09年2月6日四大银行存量房贷七折优惠细则出台09年3月3日修订保险法千亿亿资金进军房地产产09年3月3日住房公积金贷款款最高上浮20万万09年5月3日国务院下调住房房、煤炭等投资项目资本金比例09年3月4日贷款买二套房可可享受首套房优惠惠09年5月25日国务院研究开征物业税……09年2月3日南宁推出若干救市新政32刺激要点楼市刺激政策核核心内容2008年第四季度以来来，中央出台了了一系列楼市刺刺激政策，其中中最核心的文件件有两个：一个个是“10.22房地产新政”；；另一个是《国务院办公厅关关于促进房地产产市场健康发展展的若干意见》降低首付：由30%调至20%减免税费：印花税、契税、营业税等利率优惠：基准利率的0.7倍，并多次降息二套房贷：二套房贷松动，并享利率优惠限外松动：北京和广东已经开始局部松动3309政策:7月后二套房政策策逐步收紧严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不随意放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。银监会加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，严格执行个人购房贷款政策，促进房地产市场平稳健康发展。建设部34政策影响——投资需求受阻收紧二套房贷进入门槛提高规范毁约行为退出门槛提高投资需求今后大量入市的难度很大，无理退出的难度会更大35调控的大背景——经济正处调整期期楼市好经济好经济好，楼市才能好楼市好，经济会更好楼市与经济关系系密切相辅相成成36调控核心基调——坚持有保有压楼市政策变化部分收紧二套房贷楼市政策之未变部分对首次置业和改善型需求的优惠没变对房地产开发投资的支持力度没有变保刚性需求和改善型需求压投资需求37调控基