对我国住房保障制度建设的几点建议

/期发展下去，既对商品住宅市场不利，也不利于住房保障制度完善。应通过创新，早日解决这一问题。若完全纳入住房保障体系，由政府筹资建设，然后租给中低收入者。其次，投资下降，供应将削减。２００５年１１月，全国房地产开发投资总额为１３２４０亿元，同比增长２２．２％，住宅投资总额为８９９３亿元，同比增长２２．３％，经济适用房投资额为４７７亿元，同比增长在２００４年负增长（－２．５％）的基础上接着下滑为－８．８％，１－１０月均为两位数的负增长，１－１１月平均降幅为－１３．２２％，占房地产开发投资比重为３．６％，比２００４年（４．６％）低１个百分点。２００４年经济适用房销售面积占住宅销售面积的比重为９．６％，比２００３年低３．９个百分点。由此推断，经济适用房投资的连年下降使今后销售面积占住宅销售面积比重会进一步下降，即供应削减，覆盖面萎缩，加剧中低收入者购房冲突。若解决不了双重性问题，就要加大经济适用房投资力度，增加供应。第三，在执行过程中出现偏颇。地点偏远，交通等配套跟不上；购买人群范围较大，应依据投入确定购买人群；并不全是中低收入者；排号困难；一般要交款后两年才能拿到住房，是名副其实的期房。二．廉租住房制度存在的问题。第一，廉租住房制度覆盖面小。我国廉租住房制度覆盖面小，并没全面实施，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在１％左右（除个别城市外）。其次，各地差异较大。由于各地经济发展、居住水平的差异，各地政府对最低收入家庭规定不同，导致保障对象和保障标准也各不相同；第三，确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入（水平）线。第四，资金来源不稳定。依据廉租住房管理方法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应支配，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。这部分资金比较敏捷，后续资金没有保证，使很多城市推行不了租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，加剧资金供应不足，及保障面过窄等问题。三．完善住房保障制度的对策建议。一是扩大保障范围。随着经济增长，地方财政收入的增加，国家应出台相应扩大保障覆盖面的规定，特殊是解决最低收入人群住房的廉租住房覆盖的比例，并以此衡量地方政府工作实力，限制政绩、形象工程。二是制定相关的配套政策。如收入申报制度，审查核查及监督制度等。三是借鉴国外成熟阅历。由于我国住房保障制度实施较晚，实践阅历较少，可结合我国实际状况适当借鉴国外阅历，如要有特地机构和必要的资金投入等。四是综合设立保障目标。解决中低收入者住房问题，不行能一蹴而就，要审慎制定不同阶段保障目标，分阶段实施，要和经济发展和人们生活水平提高相适应，制定保障范围和保障方式。五是要正确引导居民。“居者有其屋”，并不肯定是自己要拥有产权，要依据自己经济实力选择，同时要加快我国租赁市场建设，引导和〖城乡建设〗２００６－３激励房地产企业拓展住房租赁业务，使有实力的中等收入者通过租房解决住房问题，从而削减住房保障覆盖范围。此外，在城市化不断加快的同时，要关注外来务工人员的住房保障问题并加以探讨，使各城市逐步解决这部分人群的住房问题。建立和完善适应我国国情的住房保障制度，既须要实践的探究，也须要总体目标的设计和对保障的方式的深化比较探讨；更须要充分利用现有的制度资源，不断创新。对我国住房保障制度建设的几点建议□杜文（四川高校经济学院）一、政府作为构建和实施住房保障制度的主体伴随着市场经济的发展，目前我国低收入居民的住房问题正在成为一个日益突出的社会问题，而各级政府在思想相识、机构打算和资金打算上都还显不足。在推动住房制度商品化、社会化的同时，政府应义不容辞地担当起构建住房保障体系的重任，努力成为构建公共住房供应体系的主体，和其他参和者如房地产公司、房屋中介公司、房屋租赁公司和其他民营力气等合作，实行敏捷的、相宜的手段，发动全社会的力气，加大公共住房供应，加快建立住房保障体系，以维护广阔居民的切身利益，保持社会稳定。二、住房保障的运作方式是政府在维护市场机制的基础上干预住房市场政府成为构建住房保障体制的主体，并不意味着政府要完全取代市场机制，更不是破坏市场机制，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的状况下引导市场，是对市场机制的补充和修正。住房保障制度的构建，必需建立在充分发挥市场机制作用的基础上。因此，我国在住房保障体制构建过程中，肯定要正确相识政府和市场的关系，留意处理好两者的关系，留意住房保障方式选择对市场机制的影响，要在维护市场机制的基础上干预住房市场，仅仅对市场失灵的领域进行弥补和修正。三、为住房保障制度的实施供应法律依据和保障住房保障制度作为一项重要的社会政策，须要有效的法律支持。目前，我国还缺乏特地的住房保障法律法规，应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规，从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立特地管理的机构。四、明确住房保障的目标范围我国目前存在政府财力不足、低收入阶层的人数较多等４８实际状况，住房保障制度应锁定低收入家庭，首先满意贫困家庭等特殊群体在居住方面的基本须要。为此，在住房保障对象锁定为低收入家庭的同时，必需实行主动的措施，尽量避开采纳干脆投资建房的公共住房政策手段，而应实行房租补贴手段，让低收入家庭自由地、分散地到市场上去租房住，从而使其自然融入其他社会阶层，促使社会各阶层相互融合。同时，住房保障作为社会保障的一个方面，其建立、完善离不开其它保障制度的支持和协作。医疗、失业、养老等保障制度的建立健全，可以对住房保障制度的构建起到保驾护航的作用，可以稳定居民的心理预期、促进消费观念的转变，有效解决低收入阶层的生存和发展问题，促进社会各阶层相互融合。因此，在构建住房保障体系的同时，还应当健全、完善其它住房保障制度。五、依据住房发展所处阶段确定住房保障方式住房发展阶段确定了住房保障体制的覆盖范围和程度，影响了住房保障方式的选择以及各种详细方式之间的关系。不同的住房发展阶段，住房的供求关系状况有很大的差别，住房保障的需求程度和发生作用的范围也会相应产生很大的差别。在住房严峻短缺时期，住房供应不能满意住房需求，住房价格和城镇居民家庭平均的住房支付实力差距较大，须要政府保障的范围相对较大，须要保障的程度也较高。而在住房供求关系相对缓和时期，须要政府保障的范围较小、保障程度的要求较低。同时，不同的住房发展阶段也会深刻影响住房保障详细方式的选择，在住房严峻短缺时期，应当适用最有利于刺激住宅的供应、加快住房建设的政府干脆建房方式；在住房供求关系比较缓和时期，实行房租补贴的方式，则更具有选择性，更有利于削减保障资金支出。因此，我国在住房保障体制构建过程中，应当依据住房发展阶段来确定住房保障体制的运行方式，并随其演进而刚好地对住房保障体制的运行方式进行相应调整。六、留意住房保障的层次性住房保障的实质是政府担当住房市场价格和居民支付实力的差距，由于保障对象的住房支付实力千差万别，住房保障制度的建设和实施，必需留意体现住房保障的层次性，即住房安排方面的垂直公允和水平公允问题。前者是指各家庭从平支配”中获得的收入安排程度不同，后者是指“公允支配”同等对待各家庭。我国作为一个发展中国家，特殊是在受到人力、物力、财力制约的条件下，不行能在短时期内大范围解决居民的住房问题，因此，住房保障制度必需分层次，采纳能够敏捷地适应不同保障对象的详细需求，供应不同保障水平的保障方式。必需制定分级支配，有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题，依据不同的经济政策支配、不同的住房发展阶段和不同的居民保障需求，从住房供应结构和供应方式方面建立适应不同收入水平居民住房支付实力的、分层次的住房保障体系，供应不同的保障手段，敏捷地适应不同保障对象的详细需求和保障待遇。七、大力提高财政支付实力财政支付实力是保持住房保障制度运行可持续性的基础性因素，在很大的程度上确定了住房保障制度运行的效果。住房保障制度作为政府向居民供应的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再安排，使广阔中低收入和最低收入居民家庭也能够享受经济发展的利益，保持安排公允和社会稳定。要使住房保障体制的运行具有可持续性，必需考虑政府的财政支付实力。同时，还必需多渠道筹集住房保障资金，大力提高财政支付实力。八、大力发展住房金融随着我国住房制度改革的推动，住房金融的发展已成为推动住房保障制度建设的关键。目前我国住房金融除住房公积金贷款以外，尚未有干脆面对中、低收入家庭发放的低息或无息贷款的住房金融机构；还未建立完善的政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体；同时，参和住房金融的机构偏少，涉及面窄，放贷条件苛刻，工作效率低。必需进一步大力发展住房金融，主动开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，完善贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增加其购房实力，促进住房保障制度的顺当构建。运用市场机制促进住房保障体系的良性运转□宗臻铃（上海市房屋土地资源管理局信息中心）一．住房保障体系要由法定特地机构来组织运作。政府全部权和运营权分别是高效率运作的关键，也是现代产权法则的重要内容。实施住房保障是一项综合性的、长期性的工作，是政府社会管理和公共服务职能的详细体现，因此，必须要有一个法定的特地机构来组织实施，每个城市应只有一家运营机构。特地机构一方面较政府部门有效率，另一方面能够集结肯定专业技术和管理学问，又便于居民做出近距离的监督和参和