昆明晋宁县房地产市场调研报告

晋宁县房地产市场调研报告瑞竹霖·深度房地产营销机构写在前面

获悉贵公司拟在昆明晋宁县城进行开发，我公司即时展开了晋宁房地产市场初步调查，希望能对项目前期定位及后期营销提供参考，也期望借此表达我公司对贵公司的诚意。能尽早进入项目，是使策划及销售更具备可行性的途径。我们相信，我们能切实站在市场的角度和开发商的立场为项目提供显著的建设性策略建议。在尚未获悉项目详细经济指标及相关技术参数的基础上，我公司暂不能提交具备针对性的可行性策略报告，希望贵公司能予以谅解。为感！顺颂商祺！瑞竹霖·深度房地产营销机构沟通内容关于瑞竹霖宏观经济调研晋宁·城市印象需方市场调研供方市场调研市场定位思路关于产品定位的思路略述关于概念定位的思路略述整体营销策略思考具体操作步骤及时间节点合作模式瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·公司定位做地产营销策划&销售代理专业深度服务商！我们的定位非常明确，在分工明细的市场当中，只有把自己的专业深度提高到一定的档次，企业才能生存，才能更好、更深、更有水准的为开发商服务。专注地产，拒绝行业渗透，将专业进行到底！我们不做开发商及广告代理商，要做最专业的房地产服务商，我们深知，多则不精，所以我们拒绝任何跨行业渗透，把地产策划的专业深度进行到底。整合强大的相关专业机构，把分工细化做到极致！在做好专业地产营销策划的基础上，我们整合了专业的土地价值评估机构、房地产产品设计机构、景观设计机构、广告机构等作为我们的长期战略合作伙伴，让整个项目开发营销全程真正达到严格意义上的——深度和专业！瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·企业理念我们拥有多个房地产项目运作的经验；我们掌握着房地产发展的脉搏；我们拥有活力、务实的团队；多年来，我们一直沿着“专业领先，本土智慧”的发展思路，秉承着“专业、创新、活力、务实”的团队生存理念，汇集了一大批热爱地产事业、执着探索的专业人士和地产精英，坚持“雨瑞天下，万竹成林”的淳淳教导，一直遵循着双赢、多赢的合作准则，致力于为房地产项目提供深入、全面的专业服务，成为最深度的专业地产服务提供商！坚持与客户缔结共同发展的利益共同体的价值观念，追求不断地在市场中为客户发掘价值，节省交易成本，降低专业风险，并实现客户的最大利益。坚持无缺陷营销的方针，以“以快打慢”的专业操盘水准和独到的加值营销技巧来为开发商降低开发风险和实现利润最大化。专注于房地产营销策划及产品研发顾问服务领域，为客户提供值得信赖的增值服务。瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·公司价值观服务为心

我们重视与客户的关系，以专业的知识和诚信的态度服务大众，赢取客户的信心和支持。效率为先

我们讲求团队精神，确立完善的管理制度，为客户提供优质和高效率的服务。专业为本

我们提供专业服务，为员工提供充分的培训和专业发展机会。创新为谋

我们致力缔造鼓励发挥创意的工作环境，让员工提出创新意念，不断求进。卓越为旨

我们善用人才，配合公司的各方优势，同心协力，达致卓越成就，使公司业务精益求精。责任为己

以负责任的态度，管理业务和服务大众，同时积极参与社会活动，并以能为社会作出贡献而感到自豪。瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·服务流程接单多次创意峰会市场调查客户资料沟通针对问题，二次市场调查及研究项目定位价值构成及附加值研究价格策略促销策略媒体组合策略风险策略策划报告撰写初稿审核、讨论、修改成稿确定项目执行小组分工提交客户并进行有效沟通方案的修正确定行动计划及日程安排项目组织、执行与控制卖场执行销售人员培训现在监控确定整体项目战略及原则执行指导与反馈瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·深度房地产营销机构销售应急性调整策略项目适销性微调或改造销售节奏监控策略项目价值构成要素提炼项目附加值可能研判项目风险（机会）策略项目产品概念设计项目策略的确定日清日结现场执行监控区域市场营销性研判无缺陷营销十步到位法瑞竹霖·营销方法瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·核心人员10年从业经历，多家地产公司担任总经理、策划总监等高职，参与项目数十个。善于市场调研、产品定位、市场定位、策略推广等。5年以上销售经验，具有良好团队管理能力，能有效把握销售当中各个环节，充分调动销售人员积极性，创造良好的团队销售业绩。7年以上从业经历。在北京、上海、昆明多次担任项目销售经理。有效控制销售节奏，把控营销活动。多个项目提前完成销售任务。9年以上地产销售经验，具有良好团队管理及领导能力。有效把握各销售环节，充分调动销售人员积极性，创造良好的销售团队业绩。7年以上从业经历，任多个项目销售经理，擅长销售节奏控制、营销活动把控及发挥销售人员个性优势，多个项目提前完成销售任务。从业13年，6家开发公司高管职务，众多成功案例，熟悉各环节及流程。系统把握市场、技术等要素，组合各种资源，解决营销难题。瑞竹霖·深度房地产营销机构瑞竹霖·营销项目节节选瑞竹霖·深度房地产产营销机构构瑞竹霖·深度房地产产营销机构构瑞竹霖团队队成员负责责、参与过过的房地产产项目逾60多个云南瑞丽翡翡翠园贵州兴义富富瑞豪园云南开远香香樟水榭云南开远城城市之光重庆东田中中小企业孵孵化园重庆铜梁淮淮远丽景别别墅重庆铜梁白白龙园重庆山水丽丽都重庆江北拓拓展阳光小小区重庆江北恋恋城国际公公寓重庆北温泉泉9号商业大道道重庆双桥德德瑞商都个旧新南苑苑蒙自紫苑小小区临沧百丽苑苑河南周口江江南水乡西安铭湖景景园西安鼎盛花花园西安西堡庄庄园临沧耿马商商业城贵州兴义望望湖苑昆明听涛雅雅苑昆明景秀花花园昆明东方玫玫瑰园昆明金禄园园大理龙山宝宝源灯具建建材城曲靖金湘花花城上海鸿森花花园上海广和花花园上海山畔雍雍庭北京善缘人人家昆明中环金金界昆明采莲郡郡昆明明日城城市昆明智者的的山丘昆明云大知知城昆明盛高大大城个旧紫竹园园贵州松桃阳阳光丽景重庆临江门门大唐广场场重庆协信黄黄金海岸重庆巴南新新天地商业业广场重庆南坪山山河大厦山河汽配城城昆明沁园昆明幸福家家园昆明金福园园昆明福缘居蒙自振宇小区曲靖金地名座曲靖水榭花都昆明龙溪花园曲靖坤地丽苑景谷鑫源金钻临沧金呈步行街街西安店子王生态态花园贵阳格林博邸未完……瑞竹霖·深度房地产营销销机构宏观经经济调调研瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构2008年：经经济受受多重重因素素影响响超出出宏观观调控控预期期经济受受宏观观调控控和外外围金金融海海啸的的影响响逐步步明显显——GDP由高走走低，，CPI也呈现现持续续下降降态势势,经济增增长步步入下下行周周期且且急转转恶化化。“双防””“一保一一控””“保增长长”07年12月08年7月08年11月雪灾地震金融海啸瑞竹霖·深度房地产营销机机构2009年元月初，美元利利率降到0.25%，日元利率降到0.10%，英镑和欧元区也也都大幅降息到达达1.5%和2.5%的水平，全球主要要发达国家都已经经进入或接近ZIRP(零利率)区间。宏观经济特征一：：全球经济下滑瑞竹霖·深度房地产营销机机构宏观经济特征二：：中国经济受挫CPI直线下落主要原因因：一是去年国家家宏观调控政策的的后置作用；二是是美国金融危机造造成中国出口大幅幅下降；三是国际际原材料价格下降降。PPI下降三大因素：一一是美国金融危机机引起全球实体经经济快速下滑，二二是去年价格高企企的负滞后影响，，三是从分类上看看价格有涨有落。。瑞竹霖·深度房地产营销机机构宏观经济特征三：：失业率上升近年中国企业景气气指数青年置业受到抑制制!刚性需求受到抑制制!瑞竹霖·深度房地产营销机机构宏观经济特征四：：购买力下降2007-2008年间，中国人均在在各领域的消费发发生了较大变化。。其中在2008年明显下降的有居居住类、交通通讯讯类、教育娱乐文文化以及家庭设备备等。食品和医疗疗保健消费有所上上升。这说明中国国人均消费能力下下降。瑞竹霖·深度房地产营销机机构宏观经济特征五：：房地产产业结构构转型房地产的产业结构构发生转变——半计划半市场化;房地产在国民经济济中的地位发生转转变——从属产业;国家出台的政策是是救经济而非救地地产，而地方政府府出台相关政策对对地方房地产起一一定的保护作用，，主要是为了改变变局部地方经济以以及政绩;宏观调控对房地产产的影响面越来越越小，主要由市场场因素决定房地产产发展走向。瑞竹霖·深度房地产营销机机构宏观经济特征六：：经济面宏观调控控力度加大政府加大宏观调控控力度，全面刺激激经济，提前预防防经济下滑。政府对市场经济运运行进行介入干预预的一个重要特征征，就是进行反周期运作核心提示：2008年12月8日至10日召开的的中央经经济会议议确定了了2009年的5项主要经经济任务务。包括：1、加强和和改善宏宏观调控控，实施施积极的的财政政政策和适适度宽松松的货币币政策；；2、巩固和和发展农农业农村村经济好好形势，，保障农农产品有有效供给给、促进进农民持持续增收收；3、加快发发展方式式转变，，推进经经济结构构战略性性调整；；4、深化改改革开放放，完善善有利于于科学发发展的体体制机制制；5、着力解解决涉及及群众利利益的难难点热点点问题，，切实维维护社会会稳定。。其中，，强调要要保持资资本市场场和房地地产市场场稳定健健康发展展。中国宏观经济济预警指数瑞竹霖·深度房地产营营销机构房地产十大市市场特征开发商资金压压力空前，现现金为王；土地成交价较较以往明显偏偏低，多宗土土地流拍或以以起拍价成交交；量价齐跌，客客户空前理性性，观望情绪绪严重；刚性需求，自自用型客户支支撑市场；实用型住宅及及中小型投资资产品畅销，，中大投资舒舒适型产品遇遇冷；商业与写字楼楼市场受行业业冲击较小；；别墅市场供应应量逐步减少少，价格坚挺挺，销售速度度相对缓慢而而平稳。项目蓄水期加加长，上门量量急剧下降销销售周期加长长，解筹率低低；媒体推广效果果差；开盘货包量压压缩，少量多多开，多次开开盘成为主要要的营销手段段之一。在严峻的市场场背景下，国国家开始进行行政策调控！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构宏观政策调调控08年税收政策策：时间政策内容作用受益对象2008-10-17国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，提议：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。降低住房交易税费，活跃楼市购房者2008-10-22财政部：（1）08年11月1日起，个人首次购买90㎡及以下住房，契税下调到1%；

（2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税

（3）对个人销售住房暂免征收土地增值税

（4）自10月27日起，首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%

（5）住房公积金贷款利率,各档次分别下调0.27个百分点（6）加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围

（7）出台《城市低收入家庭资格认定办法》

（8）地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策（1）降低90㎡及以下住房交易税费，增加90㎡住房交易活跃度。（2）免征销售印花税、土地增值税，降低交易成本，增加活跃度（3）首次置业和改善性自住房最低首付降低至20％，增加交易活跃度（4）下调住房公积金利率，增加交易活跃度普通自住购房者首次置业者改善型自住者08年从税收和和购房准入入门槛的角角度调控，，降低购房房者的购房房资金压力力！2010年国家恢复复了原有税税收政策，，宏观调控控使购房者者资金压力力再次加大大！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构时间政策内容作用2008-9-16下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。使贷款利率降低，减轻贷款企业的压力2008-10-15下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。使贷款利率降低，减轻贷款企业及购房者的压力2008-10-30下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。使贷款利率降低，减轻贷款企业及购房者的压力2008-11-27下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。使贷款利率降低，减轻贷款企业及购房者的压力08年运用贷款款利率杠杆杆进行调控控，降低房房产商、购购房者的实实际资金压压力！08年货币政策策2010年国家恢复复了原有利利率政策，，宏观调控控使购房者者资金压力力再次加大大！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构1、恢复住房交易税税费，加大对中中小企业信信贷支持。。2、实施新的的企业所得得税法，统一内外资资企业和个个人房地产产税收制度度。3、实行结构性减税税和推进税税费改革。。4、促进房地地产市场稳稳定健康发发展。5、加快落实实和完善促进保障性性住房建设设的政策措施施。6、中央财政政将加大对廉租租房建设和和棚户区改改造的投资支持持力度。7、选择一些些有条件的的地区进行行试点，把把部分住房公公积金闲置置资金补充充用于经济济适用住房房建设。积积极发展公公共租赁住住房。8、二套房购购买的税收收优惠政策策叫停，购购房者资金金压力再次次加大。9、购房贷款款利率优惠惠政策叫停停，二手房房市场遇挫挫。1-3税费4行业5-7保障性住房房8第二套房9二手房瑞竹霖·深度房地产产营销机构构关键词：交交易税优惠叫停、保障性住住房、二套套房贷优惠叫停、预售、““90/70”、土地、闲闲置税政策的出台台、提案的的建议说明明市场变化化了；交易税优惠惠叫停，抑抑制房地产产二、三级级市场；保障性住房的大大力建设，有助助于解决国计民民生、发展房地地产相关产业链链；二套房贷优惠叫叫停，抑制房地地产市场成交速速度；商品房预售制度度也将随着房地地产行业发展的的成熟，消费者者对产品需求的的理性回归而消消失。于此同时时，对开发商和和代理商的行业业转型提出要求求；加大中小户型供供应的“90/70”政策在行业发展展、产品选择逐逐渐进入理性阶阶段时，其作用用也将适得其反反。土地招拍挂制度度对开发商的发发展影响巨大，，有待进一步观观察；不动产闲置税主主要目的是促进进市场平稳发展展，但其实施难难度较大；房地产及其相关关行业将进入产产业发展转型期期;房地产的经济地地位下降，“社社会地位”上升升;房地产市场一分分为二，一半纳纳入计划经济之之中，一半更加加市场化。瑞竹霖·深度房地产营销销机构09年5月25日《国务院批转发展展改革委关于2009年深化经济体制制改革工作意见见的通知》，再次提出研究究开征物业税。。5月27日，国务院将保保障性住房和普普通商品住房项项目投资的最低低资本金比例从从35%调低至20%，其他房地产开开发项目最低自自有资金比例从从35%下调到30%。瑞竹霖·深度房地产营销销机构09年房地产现状上半年“小阳春春”国家统计局公布布的数据显示，，今年上半年，，全国商品房销销售面积同比增增长了17.5%，销售额同比增增长了三成以上上，每周商品住住宅期房成交面面积出现显著回回升，前5个月的成交面积积均值已明显超超越2008年，与2007年高值时持平，，显示出2009年较为明确的反反弹趋势。主要原因:08年相关政策的效效果开始显现；；08年积累已久的刚刚性需求开始逐逐渐释放，客户户与开发商的博博弈程度开始减减弱；宏观经济的转好好，股市逐步复复苏。瑞竹霖·深度房地产营销销机构下半年“艳阳天天”09年上半年度我们们可以视为只是是楼市的“小阳阳春”并未走出出“冬天”，但但是下半年楼市市就像脱缰野马马，回暖的趋势势更为明显，大大量楼盘出现开开盘热销的情况况，下半年的地地价比上半年有有所回升。中央刺激经济计计划的逐步落实实和中央投资项项目资金的逐步步到位，是土地地供应结构调整整速度加快的主主要原因。然而，随着越来来越多开发商对对房地产的良好好预期，开始进进行价格上调，，且随着刚性需需求的急剧释放放带来的需求萎萎缩以及税收优优惠叫停及贷款款优惠叫停，2010年房地产将迎来来“又是冬雪霜霜满天”的严冬冬！！！瑞竹霖·深度房地产营销销机构09年房地产市场回回暖、稳定，2010年房地产市场受受国际经济形势势特别是国内政政策的影响更加加明显，目前的开发及营销一定定要”以快打慢”。瑞竹霖·深度房地产营销销机构晋宁城市印象象瑞竹霖·深度房地产营营销机构房地产开发与与营销，脱离离不了地域文文化、地域经经济。因而，，在对任何项项目（特别是是异域项目））进行微观操操作和策划之之前，我们习习惯也必须首首先了解项目目所在城市的的诸多方面。。我们把这个个了解结果称称为“城市印印象”。对城市市印象象的调调查，，大致致包括括：人人口、、文化化、经经济、、城市市发展展、行行业对对口政政策、、中观观行业业对口口市场场状况况等几几个层层面。。瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构晋宁县县是滇滇文化化发样样地，，航海海家郑郑和故故里，，中国国著名名磷都都之一一。位位于滇滇池南南岸，，处于于云南南省发发达的的两大大城市市昆明明和玉玉溪之之间,北距昆昆明50公里,南距玉玉溪30公里,区位优优势明明显。。交通通便捷捷，用用一句句话说说就是是“四四路三三铁一一口岸岸”，，昆玉玉、昆昆洛、、安晋晋、晋晋江公公路穿穿境而而过，，昆明明—中谊村村、昆昆明—玉溪、、中谊谊村—宝兴三三条铁铁路纵纵横三三镇两两乡，，昆阳阳码头头通往往滇池池各口口岸。。农业业开发发的比比较优优势突突出，，适宜宜农耕耕的低低纬高高原季季风气气候，，适宜宜耕作作的盆盆地、、中山山、河河谷组组成的的红土土地，，良好好的农农业生生态环环境和和相对对优势势的水水利、、水源源条件件，孕孕育出出昔日日云南南的““渔米米之乡乡”，，今日日云南南的““花菜菜奶””之邦邦——晋宁。。全县总总面积积1230.86平方千千米，，耕地地面积积208371亩。人人口276420人，其其中：：农业业人口口224193人占81.1%，非农农业人人口52227人占18.9%，彝、回回、哈尼尼等少数数民族29334人占10.6％。辖2镇、5个乡和2个民族乡乡，129个村委会会、4个居委会会。县政政府驻昆昆阳镇。。晋宁县县位于云云贵高原原中部的的滇池南南岸，是是金沙江江与红河河的分水水岭。有有柴河、、大河、、东大河河等河流流注入滇滇池，属属金沙江江水系。。地势南南高北低低，有蛤蛤蟆、大大黑、黑黑汉、老老虎等山山，均屑屑乌蒙山山余脉，，中北部部滇池沿沿岸为湖湖滨盆地地。属低低纬度高高原亚热热带季风风气候，，年平均均气温14．6度，冬无无严寒，，夏无酷酷暑，真真正的四四季如春春。年平平均年降降水量900毫米，年年均日照照时数为为2291.2小时。林林地面积积79623.0亩，植被被为亚热热带常绿绿阔叶林林、云南南松林，，森林覆覆盖率48.35％。有耕耕地1．47万公顷，，产水稻稻、小麦麦、蚕豆豆、油菜菜、烟草草、玉米米、杂豆豆，为云云南主要要产粮县县之一。。生猪和和鲜鱼生生产颇具具优势。。矿藏有有磷、铁铁、铜、、锌等。。磷储量量8．4亿吨，品品位高，，埋藏浅浅，易开开采，为为世界四四大磷产产地之一一。瑞竹霖·深度房地地产营销销机构2006年国内生生产总值值29.4359亿元，其其中：完完成工业业总产值值43.067亿元，完完成农业业总产值值10.6亿元。完完成财政政总收入入3.25亿元，其其中：地地方财政政收入1.88亿元。城城镇居民民人均可可支配收收入为9822元，农民民人均纯纯收入3391元。全县县共有中中学17所，小学学92所，2006年在校学学生37871人，9年义务教育普普入率达98.6%，适龄儿童入入学率达100%。新型农村合合作医疗参合合率达89.8%，累计报销医医药费444.88万元。公共卫卫生体系进一一步完善，重重大传染疾病病及重大动物物疫防治能力力得到加强，，“食品药品品放心工程””取得阶段性性成果。良好的区位优优势和农业开开发的比较优优势这一农业业县情决定了了晋宁农业是是城郊服务型型农业，服务务城市、富裕裕农村是其功功能定位。晋晋宁县委、县县政府明确提提出晋宁农业业是城郊服务务型农业，下下大力气抓好好以“花、菜菜、奶”为主主的农业产业业富民工程，，通过几年的的努力，已初初步构建起了了城郊服务型型农业的雏形形，形成了花花、菜、奶三三大农业富民民的支柱产业业，使晋宁县县成为名副其其实的高原花花都、高原菜菜谷、高原奶奶乡，促进了了农业增效、、农民增收和和农村稳定。。瑞竹霖·深度房地产营营销机构通过几年的发发展，晋宁花花卉初步形成成了以玫瑰、、康乃馨、非非洲菊为主的的花卉种植格格局，到2006年末，全县花花卉种植面积积达3.22万亩，其中鲜鲜切花面积30554亩，全年总产产切花13.84亿枝，花卉园园艺总产值3.83亿元，其中切切花总产值3.61亿元，全县共共有花农10466户，花卉从业业人员3.5万人。是全省省最大的鲜切切花生产基地地县。晋宁鲜鲜花的销售依依托斗南市场场，以企业、、合作社收集集销售为主，，90%以上外销，立立足外销是晋晋宁花卉产业业的又一大特特点。目前我我县已成为全全省最大的鲜鲜切花生产基基地县，被誉誉为美丽晋宁宁，高原花都都。晋宁大力发展展蔬菜产业，，至2006年全县蔬菜种种植面积达13.52万亩，总产量量26.5万吨，总产值值3.58亿元，其中，，外销出口蔬蔬菜19.50万吨，占总上上市量的74%，外销产值达达2.2亿元；全年综综合平均单价价1.25元/千克，菜农人人均纯收入达达4085元。通过无公公害蔬菜基地地认证面积6.7万亩，绿色蔬蔬菜基地认证证8000亩，产品6个，涉及20多品种。目前前晋宁县已成成为昆明市最最重要的无公公害蔬菜生产产基地县，被被誉为生态晋晋宁，高原菜菜谷。晋宁大力发展奶牛牛业，到2006年末全县有奶牛养养殖户912户，存栏奶牛7275头，产奶牛5506头，日产鲜奶55.2吨，占供昆明总奶奶的30%，总产值达3100万元。全县推广种种植牧草15000余亩，生产奶牛青青贮饲料8000余吨。建成奶牛合合作社7个。晋宁县还初步步形成了以合作社社为主的饲养格局局，牛奶产量得到到明显提高。初步步形成了种草养牛牛，草畜配套，养养份循环利用的生生态养牛格局，提提高了牛奶质量；；初步建成了奶牛牛信息技术服务平平台，提高了服务务质量，促进了农农民增收致富，在在晋宁：这里的人人养奶牛，发奶财财致富，喝牛奶，，补钙素获健康。。瑞竹霖·深度房地产营销机机构晋宁是一个美丽的的地方，这里的热热土待开垦，这里里的美丽定会锦上上添花。有昆阳磷磷矿、晋宁磷矿、、昆阳磷肥厂、昆昆明化肥厂、云南南轮胎厂等一批大大中型企业，形成成采矿、化工、冶冶金、橡胶、建材材等数十个门类的的工业体系。这里前景诱人，，有梅树村前寒寒武系一寒武系系界线层型剖面面、夕阳乡恐龙龙足迹和化石、、汉滇池县治故故址、观音洞壁壁画、石将军石石刻、盘龙寺、、郑和公园马哈哈只墓碑等。1960年石寨山遗址和和汉墓群出土的的大量文物，尤尤其是金质滇王王之印的出土，，表明晋宁一带带是滇文化的发发祥地。这里是新昆明的的南城和西城，，这里有城郊型型农业的“独领领风骚的农业产产品”，乘郑和和宝船，赏晋宁宁鲜花，喝晋宁宁牛奶，品昆阳阳卤鸭，尝生态态绿菜，游古滇滇都邑，别有一一番滋味。晋宁是个美丽的的地方，更是一一方尚待开发的的热土，是有识识之士投资兴业业的理想选择，，我们相信，晋晋宁风光迷人，，农业招人，前前景诱人，投资资热土，远亲不不如“晋宁”。。瑞竹霖·深度房地产营销销机构晋宁特色产业晋宁滇麻鸭晋宁花卉产业晋宁小荚豆晋宁荷兰豆晋宁奶牛及系列列产品晋宁蔬菜产业化化晋宁磷矿瑞竹霖·深度房地产营销销机构晋宁基础设施建设瑞竹霖·深度房地产营销销机构晋宁乡风民俗瑞竹霖·深度房地产营销销机构晋宁城市印印象总总结新型果果蔬产产地磷矿产产品基基地正在兴兴建的的工业业园区区新型奶奶牛养养殖＋＋＋以农村村经济济为基基础，，矿业业产品品为支支柱，，工业业经济济为提提升的的现代代型城城镇瑞竹霖霖·深度房地产营销机机构市场调研说明瑞竹霖·深度房地产营销机机构市场调研涵盖了两两个层面，一是本本土房地产供方市市场调研，一是本本土房地产需方市市场调研（既目标标消费群调研）。。供方市场调研的主主要目的是帮助我我们认识市场现状状、分析市场趋势势、客观获悉目前前市场供应链上存存在的供给空白点点，以便为项目的的产品定位提供翔翔实可靠的数据支支持；需方市场调研的主主要目的是帮助我我们了解目标消费费群的消费心理，，包括：对产品的的偏好、心理承受受价格、需求面积积、需求功能等等等，以便为项目的的市场定位指明方方向，同时也为项项目的概念定位界界分范畴。瑞竹霖·深度房地产营营销机构需方市场调研研瑞竹霖·深度房地产营营销机构此次需方市场场调查，采用用随机抽样方方式、定性抽抽样方式进行行。样本采集集地覆盖了晋晋宁所有主要要街道。样本本总量为100份，有效样本本93份。问卷涉及及到受众对房房地产各个方方面的感受与与认知。其中中，晋宁公务务员及事业单单位样本10份，涵盖并代代表了晋宁各各个阶层公务务员的认知。。其他随机抽抽样样本涉及及到百货、旅旅店、饭店、、建筑、农资资、服装、五五金等所有晋晋宁主要经营营业态，而这这些样本均为为经营者自身身（老板），，样本属性可可以界定为晋晋宁当地高收收入人群。他们的意见，，很大程度代代表了具备商商品房消费能能力群层的意意见！因而，我们认认为此次需方方市场调研是是一次严格意意义上的调研研，将对项目目后期的市场场定位提供翔翔实可行的数数据支持！瑞竹霖·深度房地产营营销机构被访问对象现在住房户型型与面积被访对象44.3%目前居住的户户型为三房，，91-120平方米，其次次是两房两厅厅71-90平方米的占据据样本总量的的21.6%说明：晋宁当当地的主流户户型为91-129平方米的三房房为主，71-90平方米的两房房或小三房为为辅瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构被访问问对象象现在的的住房房来源源只有11.9%的被访访对象象目前前的住住房来来源于于自租租房，，其余余被访访对象象均以以商品品房、、自建建房、、单位位福利利房的的方式式解决决了居居住问问题说明：：晋宁宁当地地商品品房市市场已已经成成熟，，受众众对商商品房房的理理解和和接受受已经经不存存在抵抵触和和抗性性心理理，具具备开开发商商品房房的市市场条条件瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构被访问问对象象现在住住房的的购买买年份份2008年购房房占15%，2000年购房房占13%，2010年购房房占11%说明：：晋宁宁商品品房市市场继继2000年以后后，从从2008年开始始进入入新一一轮高高峰期期，直直至2010年，该该高峰峰期依依然具具备较较旺盛盛的购购买需需求及及购买买能力力。2010年是本项目目进入市场场的绝佳时时机瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象目前的购房房目的82.8%的购房目的的是自助，，16.13%的购房目的的是投资说明：晋宁宁商品房市市场依然以以解决或改改善居民住住房条件为为首要任务务。本项目目在产品设设计方面，，必须以适适宜居住为为首要考虑虑因素！！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象若购买商品品房会选择择的户型37.89%选择三房两两厅，20%选择四房两两厅，17.89%选择三房一一厅，9.47%选择复式，，8.42%选择两房，，3.16%选择其他说明：晋宁宁商品房住住宅依然以以传统三房房两厅为主主，以舒适适型四房两两厅和紧凑凑型三房一一厅为辅，，两房及复复式、跃层层为补充型型房源。本本项目在规规划条件允允许的情况况下须与上上述比例相相匹配。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象若购买商品品房会选择择的面积120-129平方米占23%，130-139平方米占20%，110-119占15%，100-109平方米占12%，140平方米以上上占11%说明：晋晋宁商品品房住宅宅的面积积跨度以以120-129、130-139平方米为为主，110-119、100-109平方米为为辅，80-90平方米为为必要的的补充设设计！瑞竹霖·深度房地地产营销销机构被访问对对象若购买商商品房会会选择的的房屋类类型多层50.59%，小高层层21.18%，低层（（别墅类类）20%，高层8.24%说明：晋宁商商品房消费群群依然喜好多多层住宅，这这是多年来的的居住习惯所所造成的。但但由于城市化进程的的跟进，接近近30%的消费群已经经开始接受小小高层。因而而本项目中考考虑到土地成成本的情况下下，可适当进进行复合型地地产的开发，，但应以多层层为主，小高高层为辅，别别墅为补助设设计，尽量避避免高层建筑筑。瑞竹霖·深度房地产营营销机构被访问对象若购买商品房房会选择的朝朝向南北对流60%，东西向20%，朝南15%说明：本项目目在地块及规规划条件允许许的情况下，，必须以南北北对流及超南南为主要设计计。东西向（（东向房）房房屋还是具备备一定市场，，因而朝向配配比上根据地地块条件可适适当安放部分分东西向房屋屋，但应以东东向房为重。。瑞竹霖·深度房地产营营销机构被访问对象若购买商品房会选选择的装修标准此选项的前三甲分分别为：毛坯45%、一般装修（清水水房）23%、菜单装修16%说明：本项目在交交付标准方面，建建议采用清水房交交付，同时选择一一家装修公司进行行战略合作，由装装修公司免费提供供装修设计、效果果及菜单式报价等等服务，以便提高高销售速度。瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象理想的客厅面积26-30平方米占33%，31-40平方米占21%，16-20平方米占18%说明：配合户型面面积跨度的市场调调研，建议传统三三房客厅面积以26-30平方米为主；大三三房及四房客厅面面积以31-40平方米为主；小三三房及两房客厅面面积以16-20平方米为主；大四四房（及复式、跃跃层等）客厅面积积以40平方米以上为主主。瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象理想的主卧面积积接近40%接受主卧面积在在16-20平方米，15%接受主卧面积在在21-25平方米说明：此项调查查从另一个侧面面反映出晋宁的的被访对象喜好好三房及四房的的真实性是可靠靠的。对主卧面面积的要求也是是符合三房、四四房设计要求的的。建议三房主主卧面积在16-20平方米，四房主主卧面积在21-25平方米之间！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象认为主卧是否需需要卫生间65.88%的受众认为主卧卧需要卫生间，，13%认为不需要带卫卫生间。21%的受众对该问题题认为无所谓说明：只有13%的受众不需要主主卧带卫生间，，也就是说87%的受众不抵触主主卧带卫生间，，因而项目在产产品规划上，三三房以上的房屋屋必须设计主卧卧带卫生间，两两房的房屋设计计主卧不带卫生生间。从本项调调查上也反映出出项目的产品配配比——三房以上的户型型应该占项目住住宅类总体量的的约87%，两房占住宅体体量的大约17%！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象认为主卫生间的的面积45%认为主卫生间面面积应为7-8平方米，30%的受众认为主卫卫生间面积应为为9-10平方米说明：建议小三三房的主卫生间间面积控制在7-8平方米之间，大大三房及小四房房的主卫生间面面积控制在9-10平方米，大四房房及以上的房屋屋主卫生间可适适当加大面积！！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象认为主卫生间是是否需要设置安安放浴盆的位置置53.26%的受众认为主卫卫生间需要设置置盆浴安放位置置，26%认为不需要设置置盆浴。说明：建议三房房以上的所有房房屋均设置安放放盆浴的位置。。本选项参选样样本为92份，意味着之前前选择主卧室不不需要设置卫生生间的样本也参参与了本选项。。因而本题中26%选择不需要设置置的样本，可视视为本题的无效效样本！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象认为次卧的面积积65.12%的受众选择次卧卧面积在11-14平方米，22%的受众认为次卧卧面积在15平方米以上；12%的受众认为次卧卧在8-10平方米。说明：建议小三三房房屋的次卧卧面积设置在11-12平方米；大三房房或四房次卧面面积设置在13-14平方米；大四房房及以上房屋的的次卧面积设置置在15平方米以上；两两房的次卧面积积设置在8-10平方米之间！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象较喜欢的阳台设设计71.59%的受众众喜好好落地地玻璃璃式阳阳台，，13.64%的受众众喜好好封闭闭式阳阳台说明：：落地地玻璃璃式阳阳台和和封闭闭式阳阳台其其实其其基本本属性性是一一致的的。选选择两两者的的样本本总量量为85.23%。建议议阳台台均采采用封封闭式式落地地玻璃璃阳台台！瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构被访问问对象象认为是是否有有必要要设置置两个个阳台台80.23%的被访访对象象认为为需要要设置置双阳阳台；；8.14%的被访对象认认为无所谓；；只有11.63%的被访对象认认为不需要设设置双阳台。。说明：88.33%的被访对象不不抵触设置双双阳台，只有有11.63%的被访对象认认为不需要设设置双阳台。。建议若项目目产品设置中中有两房一厅厅的户型，则则两房一厅的的房屋只设置置单阳台，否否则任何户型型都设置双阳阳台。晋宁房房地产已经成成熟，消费群群体购房不仅仅只看价格，，同时也开始始看重居住的的舒适度！瑞竹霖·深度房地产营营销机构被访问对象认为阳台的面面积42%的被访对象认认为阳台面积积为6平方米；24%认为阳台面积积为7平方米；21%认为阳台面积积为8平方米以上；；11%认为阳台面积积为5平方米以下。。说明：建议小小三房的阳台台面积在6平方米左右；；大三房及小小四方阳台面面积在7平方米左右；；大四房及以以上的阳台面面积在8平方米以上；；两房的阳台台面积控制在在5平方米以下下！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象所能接受的的房屋销售售总价54.45%的被访对象象能接受的的房屋总价价为16-25万之间；23%的被访对象象能接受的的房屋总价价为35-50万；5%的被访对象象能接受的的房屋总价价为51-80万。说明：从本本项调查中中可以侧面面看出项目目的产品货货包配比在在价值方面面为两房及及小三房的的配比占55%左右；大三三房及小四四方占23%左右；大四四房及以上上占6%左右；两房房占13%左右。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象所能接受的的房屋单价价53%的被访对象象能接受的的房屋单价价为2200元以下；16%的被访对象象能接受2201-2300元；18%能接受2401-2600元。说明：可以以看出晋宁宁房地产需需方市场的的价格趋势势分为两个个档次。一一是2200元左右，一一是2401-2600元。根据多多年的价格格测试经验验，一般实实际销售价价格是调查查价格的110%。因而本项项目的实际际销售价格格区间应是是2420元/平方米和2750元/平方米。当当然，具体体的价格策策略待条件件成熟，我我们将另行行提交！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象所喜欢的建建筑风格72%的被访对象象喜欢中国国传统园林林风格；22%的被访对象象喜欢欧洲洲风格。说明：此项项调查很意意外，高达达72%的被访对象象居然喜欢欢中国传统统园林风格格的建筑。。这说明了了晋宁的房房地产市场场尚未完全全成熟，对对外国风格格的接触尚尚少。因而而建议项目目建筑风格格方面采用用欧洲风格格，而重要要的是项目目绿化必须须采用中国国园林式！！！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象目前是否拥拥有汽车27%的被访对象象拥有私车车；73%的被访对象象未有私车车说明：此项项调查需要要配合被访访对象是否否需要购买买车位才具具备真实意意义。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象是否需要购购买车位约85%的被访对象象需要一个个车位，5%左右的被访访对象需要要一个以上上车位。说明：建议议项目车位位户数比控控制在1：1——1：0.9之间。具体体设置需要要根据项目目规划条件件进行实施施。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访问对象象希望的停车车位位置46%的被访对象象希望车位位在室内地地上；38%的被访对象象希望车位位在地下；；15%希望在室外外。说明：车位的布布置不可能设置置在室内地上。。毕竟本项目不不是纯粹的别墅墅类项目。但有有46%的被访对象希望望车位在室内地地上，因而在车车位销售方面需需要强烈的引导导！！！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象购买还是租用车车位77%的被访对象愿意意购买车位。此此项调查是继价价格调查及面积积调查后的另一一个让我们和开开发商都欣喜的的调查结果！！！！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象计划用于购房的的支出30万占25%，15-25万占35%说明：本项调查查，从一个侧面面佐证了对被访访对象对房屋总总价的调查。说说明此次对被访访对象房屋总价价的接受能力调调查是真实的！！瑞竹霖·深度房地产营销销机构被访问对象认为合理的物业业管理费32%认为物管费用为为0.5元/平方米；17%认为物管费用为为1元/平方米；12%认为物管费用为为0.8元/平方米说明：本项目物物管费用尽量通通过非营销办法法控制在0.5—1.0元/平方米之间！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象购房付款方式比例例说明：此项调查同同样是值得我们和和开发商庆幸的。。居然有高达18.75%的被访对象愿意一一次性付款！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象按揭贷款的比例47%按揭贷款50%以下，29%按揭贷款60%以下。说明：晋宁购房者者由于房价相对低低，投资市场相对对单一，因而更多多消费群的付款更更趋向于少贷款！！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象按揭贷款的年限瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象愿意接受的首付款款额度首付款5-15万的占80.83%；其中首付款在5-10万的占73.98%；15—20万的占8.22%；21-30万的占2.74%。说明：首付款5-15万的占80%以上，按按揭首付付20%计，说明房屋总价价区域在25万—75万占项目总体的80%以上；105—150万之间的产品做多多占项目的2%；75—100万的产品最多占8%！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象愿意负担的月供款款41%的被访对象愿意负负担的月供为2000说明：按当前利率率计算，月供在2000元，按揭贷款80%，首付20%计算，房屋总价大大概在37.5万左右。此项调查查依然是让我们和和开发商庆幸的。。说明晋宁市场是是具备很强购买能能力的！！！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象认为未来一年晋宁宁的房价趋势认为降的只占了样样板总量的10%。认为持平的占45%；认为升的占45%。说明：45%的被访对象认为未未来一年内晋宁房房价将持平，45%的被访对象认为晋晋宁未来一年的房房价将上涨！不难难看出晋宁购房群群体的购房信心相相当充足，我们在在后期的销售中将将有机会根据销售售情况适当上涨房房价！！！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象的投资意图48%选择房地产进行投投资；31%选择其他（经商））进行投资；约21%选择金融方式进行行投资。说明：高达48%的被访对象选择投投资房地产，不仅仅再次说明了晋宁宁购房群体的购房房信心高涨，而且且对我项目的商铺铺销售也树立了信信心！！！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象认为晋宁最好的房地产产项目说明：在项目实际际操作阶段，我们们将根据此项调查查，重点观测比值值最高的前几个项项目，研究其推广广、营销策略，提提出有针对性的应应对方案和借鉴措措施！瑞竹霖·深度房地产营销机机构被访问对象从什么渠道得知楼楼盘销售信息获得楼盘信息的来来源，最高的是朋朋友介绍，其次是是报刊、传单，接接着是路过、电视视和中介。说明：项项目宣传传方面必必须先以以活动营营销为主主。因为为从调查查数据看看，口碑碑传播是是最关键键的楼盘盘信息获获取渠道道。常媒媒方面首首选报纸纸，第二二是DM和楼书，，第三是是现场楼楼体广告告、围墙墙广告、、路牌广广告和电电视。瑞竹霖·深度房地地产营销销机构被访问对对象对开发发商实实力与与信誉誉的判判断选选择说明：：售楼楼部装装修没没有必必要豪豪华过过度；；宣传传过程程当中中必须须体现现开发发商原原开发发过的的项目目及历历史介介绍；；晋宁宁消费费者对对品牌牌效应应有一一定的的适应应和接接受程程度！！瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构被访问问对象象现实居居住中中遇见见的问问题说明：：在规规划允允许，，且公公摊允允许（（市场场接受受）的的情况况下，，请开开发商商尽量量解决决上述述问题题，以以便降降低项项目的的销售售抗性性。瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构被访问问对象象是否希希望项项目与与学校校、大大商家家等有有合作作62%的被访对象象认为若项项目与学校校、超市等等有战略合合作，将加加快他们的的购买决定定。说明：项目目运营中，，有必要寻寻找公益性性高的机构构或企事业业单位作为为战略合作作伙伴，以以便提高项项目的附加加价值，从从而加快购购房者的购购房行动，，吸引更多多的购房潜潜在群体成成为实际购购房人群！！瑞竹霖·深度房地产产营销机构构需方市场调调研样本背背景瑞竹霖·深度房地产产营销机构构年龄说明：通过过被访对象象年龄统计计，我们认认为本项目目主力群体体的年龄层层次为30-50岁之间。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构家庭年收入入说明：主力力客群家庭庭年收入不不超过10万，次主力力客群家庭庭年收入约约10-30万之间。瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访对象工作单位瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访对象从事行业瑞竹霖·深度房地产产营销机构构被访对象文化程度瑞竹霖·深度房地产产营销机构构供方市场调调研瑞竹霖·深度房地产产营销机构构本项目地块块四至本项目北边边为正在兴兴建的晋宁宁县医院本项目东边边为已经通通车的郑和和路及马路路对面尚未未拆除的民民居瑞竹霖·深度房地产产营销机构构本项目西边边为已经建建好的蓝色色经典小区区本项目南边边是大棚种种植场所瑞竹霖·深度房地产产营销机构构本项目地块现状场地平整完完毕场上无高空空遮拦物场地方正场地地平线线基本与路路基齐平地基应该较较夯实临路并与医医院毗邻，，交通、医医疗方便，，但噪音大大比邻蓝色经经典小区，，适宜居住住瑞竹霖·深度房地产产营销机构构本项目地块SWOT简析由于条件限限制，我们们目前尚不不能进行详详细的项目目SWOT分析，只能能简单的就就地块进行行地块分析析。地块优势：：方正，易于于规划临街，易于于商业物业业的销售毗邻医院，，易于住宅宅安全感的的塑造毗邻已经建建成的蓝色色经典小区区，易于适适宜居住的的造势无高空遮拦拦物，易于于规划地基较夯实实，易于成成本控制地块劣势：：临近马路，，可能造成成噪音污染染临近医院，，同样有噪噪音污染的的形成可能能性地块周边尚尚未形成良良好的市政政配套和商商业氛围南边的大棚棚种植场地地可能造成成项目的档档次伤害瑞竹霖·深度房地产产营销机构构地块威胁医院工程进进度若晚于于本项目交交房，将带带来噪音和和粉尘污染染地块裸地时时地基低于于蓝色经典典，可能造造成住户的的不安全感感沿线在建的的豪锦源有有可能成为为我们的主主要威胁地块机会医院的交付付使用，可可以加大项项目的方便便性、住户户的安全感感医院的交付使使用，带来的的人流将加大大项目商业部部分的购买信信心项目沿线在建建的豪锦源比比我们目更早早进入市场，，是我们的参参照与标杆借助豪锦源的的炒作与宣传传，截流购房房客源郑和路是通往往城中心的主主要干道之一一，项目具备备很强的昭示示性具体的SWOT分析及应对，，待条件成熟熟后另行提交交！瑞竹霖·深度房地产营营销机构晋宁城市扩容容发展，但老老城区的商业业与居住功能能依然明确，，尤其商业未未有任何位置置更移，老城城区依旧是传传统的商业中中心。这个地地位在未来几几年之内是不不会改变的。。但可以看出出随着新片区区的兴起，区区域商业功能能开始逐步构构建和向各自自的定位进行行转化。瑞竹霖·深度房地产营营销机构区域市场功能能晋宁没有明显显的区域功能能定位。而我我项目现处的的地块由于毗毗邻了晋宁县县医院，我们们有必要在造造势的时候，，把区域主要功功能定位在晋晋宁最安全、、宜居的区域域功能高度。。依托晋宁永乐乐大道，在科科学保护更新新古城的同时时，沿郑和路路、昆阳大街街等主要交通通干道向外完完善拓展。项项目所处的郑郑和路即是通通往老城区的的横向动脉，，与昆阳大街街垂直交叉。。那么，本项目目区域市场的的角色功能是是什么呢？一、生理安全全度最高的健健康住宅功能能（住宅功能能）二、全县医疗疗及延伸行业业的聚集地（（商业功能））瑞竹霖·深度房地产营营销机构瑞竹霖·深度房地地产营销销机构供方市场场调研数数据此次供方方市场调调研初步步收集了了6个项目的的基本数数据。由由于接近近90%的项目已已经售罄罄，剩余余项目尚尚未对外外公开价价格，因因而我们们只能获获取少量量的供方方市场数数据。随随后我们们将进行行二次补补充调研研，及关关系调研研，以便便获取翔翔实可靠靠的数据据，请开开发商谅谅解，为为感！此次收集集到的信信息来自自于以下下楼盘：：嘉誉景景苑、古古滇商贸贸城、湖湖畔晋园园、荣合合金案、、湖景天天颐、郑郑和商业业广场。。瑞竹霖·深度房地地产营销销机构嘉誉景苑开发商：昆明明康同房地产产位置：昆阳镇镇大东门与永永乐大街交汇汇处占地：1900平方米总规户数：约约159套建筑层数：19层工程状况：地地上4层交付日期：：2010年6月户型：两房房两厅81.60平方米；三三房两厅100.73平方米；四房两厅142.59平方米销售均价：：2600元/平方米销售情况：：住宅售罄罄商业物业单单体面积跨跨度：20-80平方米销售电话：：0871-78981777898788瑞竹霖·深度房地产产营销机构构古滇商贸城城开发商：云云南晋康房房地产位置：晋宁宁晋城镇庄庄骄路占地：1000亩总规户数：：258套建筑类型：：别墅工程状况：：——交付标准：毛坯坯销售均价：别墅墅3600元/平方米，住宅2500元/平方米物管费用：0.35元/平方米瑞竹霖·深度房地产营销销机构湖畔晋园开发商：云南驰驰利房地产位置：昆阳镇堡堡孜洗马桥代理公司：春水水堂占地：77533平方米建筑面积：127945平方米总规户数：住宅宅727套，别墅72套公开期：2010年4月工程状况：地上上7层交付日期：2011年6月户型：三房两厅厅110.87平方米；141.5平方米；123.35平方米四房两厅156.75平方米；163.78平方米；138.67平方米销售均价：2600元/平方米主推卖点：160亩东大河生态公公园景观设计：美国国深圳灵顿建筑筑景观设计建筑设计：奥地地建筑设计事务务所销售电话：0871-78955587895559瑞竹霖霖·深度房房地产产营销销机构构荣合金金岸开发商商：云云南荣荣合房房地产产位置：：昆阳阳镇永永乐大大街南南段代理公公司：：金银银湾占地：：5万平方方米建筑面面积：：11万平方方米配套：：太阳阳能、、可视视对讲讲、天天然气气、24小时水水压、、宽带带、有有线电电视公开期期：2009年9月工程状状况：：主体体竣工工交付日期：2010年12月销售情况：住住宅90%销售完结，商商铺未发售户型：两房两两厅91.07-77.04平方米；三房房两厅117.08-135.06平方米；复式222.33-224.46平方米销售均价：2600元/平方米；商铺铺8000-9000元/平方米促销：认筹卡卡3000元/张，享受2%优惠销售电话：0871-78031997803299瑞竹霖·深度房地产营营销机构湖景天颐开发商：永益益地产位置：昆阳镇镇安晋公路旁旁代理公司：洪洪克景观占地：600亩建筑面积：11万平方米总规户数：2000户公开期：2008年8月工程状况：1-2期已交付，3期主体竣工交付日期：2009年2月销售情况：1-2期售罄，3期正在销售销售均价：2960元/平方米；别墅墅5000元/平方米物管费用：0.6元/平方米销售电话竹霖·深度房地产营营销机构郑和商业广场场开发商：汇合合集团、晋宁宁厚合地产位置：昆阳大大街与春晖路路交叉口代理公司：昆昆明和恒公开期：尚未未公开户型面积：两两房两厅86.57-97.16平方米三房两厅120.49-132.74平方米四房两厅155.73-181.71平方米复式139.89平方米销售电话：0871-78027887802599瑞竹霖·深度房地产营营销机构其他已售罄及尚尚未公开项目照照片瑞竹霖·深度房地产营销销机构竞争性项目个案案——湖畔晋园开发商：云南驰驰利房地产位置：昆阳镇堡堡孜洗马桥代理公司：春水水堂占地：77533平方米建筑面积：127945平方米总规户数：住宅宅727套，别墅72套公开期：2010年4月工程状况：地上上7层交付日期：2011年6月户型：三房两厅厅110.87平方米；141.5平方米；123.35平方米四房两厅156.75平方米；163.78平方米；138.67平方米销售均价：2600元/平方米主推卖点：160亩东大河生态公公园景观设计：美国国深圳灵顿建筑筑景观设计建筑设计：奥地地建筑设计事务务所销售电话：0871-78955587895559瑞竹霖·深度房地产营销销机构竞争因素项目所属区域是是发展中的热点点，占据了未来来人口移居的先先机；路网通达，区域域形象较好；入市时机及建成成时间均先于本本案，分流了部部分本案的客源源；项目属性与本案案有直接的竞争争性；规模比本案大，，形成规模效应应；利用低价策略吸吸引客户，为本本案树立了价格格的对比标杆。。瑞竹霖·深度房地产营销销机构市场容量分析根据对晋宁历年年房地产市场的的成交数据的整整理，并结合市市场的楼盘供应应的研究，我们们对未来2年的市场需求做做出如下的判断断：表12005年至2008年晋宁县房地产产市场销售量年份2005200620072008销售量（万㎡）8.19.0311.0711.32GM（1，1）模型预测房地地产市场容量瑞竹霖·深度房地产营销销机构根据一步状态转转移概率矩阵进进行分析，对逐逐年市场容量的的预测值所处空空间进行判断，，对预测值进行行了修正见表2。表22009年至2010年晋宁房地产市市场销售修正预预测年份20092010容量预测校正值（万㎡）12.5614.1年份所处状态13瑞竹霖·深度房地产营销销机构项目发展方向建建议建议明确医院建建设工期，根据据工期合理安排排销售说辞，不不仅要营造好医医院配套的完善善有利信息，还还需协调好噪音音污染的问题尽量按照需方需需求设计和规划划项目，特别是是中国园林景观观和户型的合理理搭配上。制造造目前晋宁还没没有的优它性和和排他性把项目提高到健健康居家的区域域性功能高度和和医疗配套的商商业性区域高度度——晋宁示范性康居园区把更多的推广费费用运用在公关关营销活动中，，制造口碑传播播的美誉度，并并极力推导压缩缩卖场和强力促促销，争取一炮炮而红中国园林景观+欧洲建筑风格+示范性康居园区区+全面满足购房客客户需求的户型型设计瑞竹霖·深度房地产营销销机构

一、KCPC简介

北京康居认证中心（简称：康居认证中心；英文名称：Kang-Ju

Construction

Parts

Certification

Center，简称：KCPC)是由建设部住宅产业化促进中心组建，经国家认证认可监督管理委员会批