房地产开发专业术语

房地产开发

专业术语121、建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。2、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。3、公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。第一节面积类Sign4、实用面积是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。5、居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。6、套内面积俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

7、公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

8、辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等第一节面积类Sign49、公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。10、公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。11、容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。12、得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。13、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。第一节面积类Sign51、均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。2、基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。4、预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

5、一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。第二节价格类Sign66、定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。7、订金订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。第二节价格类Sign78、预付款预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。9、违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。第二节价格类Sign81、开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。2、进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。3、绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

第三节实务类Sign94、绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。5、层高层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。6、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。7、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。8、标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

第三节实务类Sign109、地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。10、半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者11、居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。12、住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

13、其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。14、公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。15、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

第三节实务类Sign1116、公共绿地公共绿地是指指满足规定的的日照要求，，适合于安排排游憩活动设设施的、供居居民共享的游游憩绿地，应应包括居住区区公园、小游游园和组团绿绿地及其他块块状带状绿地地等。17、道路红线道路红线是指指城市道路，，含居住区级级道路，用地地的规划控制制线。18、建筑线建筑线一般称称建筑控制线线，是建筑物物基底位置的的控制线。19、综合楼是指兼有住家家、办公甚至至商场的大楼楼。20、商住住宅是SOHO（居家办公））住宅观念的的一种延伸，，它属于住宅宅，但同时又又融入写字楼楼的诸多硬件件设施，尤其其是网络功能能的发达，使使居住者在居居住同时又能能从事商业活活动的住宅形形式。21、别墅是指在郊区或或风景区建造造的供住宿休休养用的花园园住宅。其中中三户或三户户以上连体的的别墅为连栋栋别墅，二户户连体的别墅墅为双拼别墅墅，单楼独栋栋的则为独栋栋别墅。第三节实实务类Sign1222、TOWNHOUSE（联排别墅））正确的译法应应该为城区住住宅，是从欧欧洲舶来的，，其原始意义义是指在城区区房屋。目前前是指建于城城郊，高绿化化率，住宅功功能齐全的景景观型联排别别墅。23、跃层式商品品房是指由上、下下两层楼盘面面、卧室、起起居室、客厅厅、卫生间、、厨房及其它它辅助用房，，并采用户内内独用的小楼楼梯连接的房房屋通风、采采光较好，布布局紧凑，功功能分明，只只是户内楼梯梯占去一定使使用面积，上上下两层只有有一个出口，，发生火灾时时，人员不易易疏散。跃层式住宅的的优点是每户户都有较大的的采光面，通通风较好，户户内居住面积积和辅助面积积较大，布局局紧凑，功能能明确，相互互干扰较小。。24、复式商品房房是由香港建筑筑师创造设计计的一种经济济型房屋，是是在层高的一一层楼中增建建一个夹层，，从而形成上上下两层的楼楼盘房。实际际层高要大大大低于跃层式式住宅。复式式住宅下层供供起居、餐饮饮、洗浴用，，上层供休息息、储藏用，，户内设多处处入墙式壁柜柜和楼梯。25、错层式住宅宅主要指的是一一套房子不处处于同一平面面，即房内的的厅、卧、卫卫、厨、阳台台处于几个高高度不同的平平面上。错错层式和复式式房屋有一个个共同的特征征区别于平面面式的房屋。。平面式表示示一户人家的的厅、卧、卫卫、厨等所有有房间都处于于同一层面，，而错层和复复式内的各个个房间则处于于不同层面。。第三节实实务类Sign1326、单元式住宅宅是指在多层、、高层楼房中中的一种住宅宅建筑形式；；通常每层楼楼面只有一个个楼梯，住户户由楼梯平台台直接进入分分户门，一般般多层住宅每每个楼梯可以以安排２４到到２８户。所所以每个楼梯梯的控制面积积又称为一个个居住单元。。27、公寓式住宅宅是相对于独院院独户的西式式别墅住宅而而言的。公寓寓式住宅大多多是高层，标标准较高，每每一层内有若若干单独使用用的套房，包包括卧室、起起居室、客厅厅、浴室、厕厕所、厨房、、阳台等等，，还有一部分分附设于旅馆馆酒店之内，，供一些常常常往来的中外外客商及其家家眷中短期租租用。28、花园式住宅宅也叫西式洋房房或小洋楼，，即花园别墅墅。一般都是是带有花园草草坪和车库的的独院式平房房或二、三层层小楼，建筑筑密度很低，，内部居住功功能完备，装装修豪华并富富有变化，住住宅水、电、、暖供给一应应俱全，户外外道路、通讯讯、购物、绿绿化也都有较较高的标准，，一般为高收收入者购买。。29、SHOPPING

MALL直译为“步行街购物广广场”，是目前国际际上最流行、、经营效果最最佳的零售百百货模式，它它具有四大特特征：开放性性的公共休闲闲广场、强烈烈吸引人气；；开放性的对对外交通设计计，广纳周边边人气，相对对闭合的内部部通道回路，，充分利用有有效人流，购购物与休闲良良性互动，形形成惊人的商商业效应。第三节实实务类Sign1430、商品房的结结构房屋架构可分分为砖混结构构、砖木结构构和钢筋混凝凝土结构。31、框架结构住住宅是指以钢筋混混凝土浇捣成成承重梁柱，，再用预制的的加气混凝土土、膨胀珍珠珠岩、浮石、、蛭石、陶烂烂等轻质板材材隔墙分户装装配成而的住住宅。适合大大规模工业化化施工，效率率较高，工程程质量较好。。框架结构由梁梁柱构成，构构件截面较小小，因此框架架结构的承载载力和刚度都都较低，它的的受力特点类类似于竖向悬悬臂剪切梁，，楼层越高，，水平位移越越慢，高层框框架在纵横两两个方向都承承受很大的水水平力，这时时，现浇楼面面也作为梁共共同工作的，，装配整体式式楼面的作用用则不考虑，，框架结构的的墙体是填充充墙，起围护护和分隔作用用，框架结构构的特点是能能为建筑提供供灵活的使用用空间，但抗抗震性能差。。32、钢混结构住住宅钢混结构住宅宅的结构材料料是钢筋混凝凝土，即钢筋筋、水泥、粗粗细骨料（碎碎石）、水等等的混合体。。这种结构的的住宅具有抗抗震性能好、、整体性强、、抗腐蚀能力力强、经久耐耐用等优点，，并且房间的的开间、进深深相对较大，，空间分割较较自由。目前前，多、高层层住宅多采用用这种结构。。但这种结构构工艺比较复复杂，建筑造造价也较高。。第三节实实务类Sign1533、砖混住宅砖混结构一般般指把砖砌体体用作内外承承重墙或隔墙墙，楼盖、屋屋盖、梁、柱柱（也可是砖砖柱）是钢筋筋混凝土作用用在墙柱上的的荷载，主要要是由梁板传传来的屋盖、、楼盖上的活活、恒荷载，，它通过墙柱柱基础传到地地基。作用在在纵墙上的水水平荷载（如如风荷）一部部分直接由纵纵墙传给横墙墙，另一部分分则通过屋盖盖和楼盖传给给横墙，再由由横墙传至基基础，最后传传给地基，承承重墙的厚度度及长度是根根据强度和稳稳定性的要求求，通过计算算来确定的。。34、建筑高度按建筑高度划划分，房屋可可分为低层房房屋、多层房房屋和高层房房屋。根据国国家有关政策策对民用建筑筑高度与层数数的设计规定定：4-6层为多层住宅宅；7-11层为小高层住住宅（也称中中高层住宅））；11层以上则为高高层住宅，有有高层塔楼、、高层板楼。。35、低层房屋指高度低于或或等于10米的建筑物，，一般是1-3层建筑物，如如平房、别墅墅等。低层房房屋一般建筑筑结构简单，，施工期短，，建造成本低低廉，给人以以亲切安宁、、有天有地的的感觉，它的的舒适度、方方便度和空间间尺度优于高高层。36、多层房屋指高于10米、低于或等等于20米的建筑物。。多层房屋一一般4-6层，一般采采用砖混结结构，少数数采用钢筋筋混凝土结结构。多层层房屋一般般规格(房型)整齐，通风风采光状况况好，空间间紧凑而不不闭塞。与与高层相比比，多层房房屋公用面面积少，得得房率相应应提高。第三节实实务类Sign1637、高层房屋屋指高于20米的建筑。。7层以上(可含7层)的建筑体，，一般可分分为小高层层、高层和和超高层。。38、小高层一般指8层至11层的建筑。。小高层住住宅一般采采用钢筋混混凝土结构构，带电梯梯。小高层层有多层亲亲切安宁、、房型好、、得房率高高的特点，，又有普通通高层结构构强度高、、耐用年限限高、景观观系数高，，污染程度度低等优点点。同时，，小高层对对土地的利利用率提高高，土地成成本相对下下降，很受受房地产开开发商的青青睐。39、高层房屋屋指12层以上、33层以下的建建筑体。因因为建筑结结构和建筑筑形态(点状居多)的局限，房房型设计难难度大，要要做到每套套室内全明明、采光通通风良好是是有很大难难度的。在在城市中心心区，高层层有它的优优势：对开开发商来说说，单位建建筑面积土土地成本(即“楼面地地价”)低；对住户户来说，视视野开阔，，景观系数数高，尘土土、噪音、、光线污染染也少，建建筑结构强强度高，整整体性强。。但高层房房屋也有明明显的缺点点：结构工工艺比较复复杂，材料料性能要求求高，自重重大，对基基础要求高高，施工难难度较大，，建筑造价价相应提高高；高层房房屋电梯、、楼道、机机房、技术术层等公用用部位占用用面积大，，得房率低低；如果电电梯质量不不可靠，物物业管理不不正常，就就很令人担担心。第三节实实务类Sign1740、超高层房房屋指超过33层的建筑体体。超高层层房屋楼面面地价最低低，但建筑筑安装成本本高。它给给人以气派派雄伟的感感觉，可以以满足一些些消费者对对视野、景景观的要求求。超高层层房屋一般般建在城市市黄金地段段(最大限度地地利用土地地资源)或景观良好好的城区(最充分地发发挥景观资资源的作用用)。使用率比较较：多层高高于高层，，85%左右；高层层由于有电电梯、电梯梯前室等，，需分摊的的公用面积积较多，高高层塔楼使使用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比比较：多层层一般为砖砖混结构，，抗震性能能比高层差差；高层一一般为钢筋筋混凝现浇浇，抗震性性能好，折折旧年限长长。房型构造比比较：多层层一般坐北北朝南，南南北通风，，使用面积积高、房型型合理，大大开间容易易隔开装修修；高层一一般为框架架结构，加加上要考虑虑电梯的位位置，户型型设计较难难，装修也也易带来不不便。物业管理收收费：多层层少于高层层。41、智能化住住宅根据建设部部全国住宅宅小区智能能化系统示示范工程要要求，智能能化住宅要要达到安全全防范、信信息管理、、信息网络络，也即智智能化住宅宅是将各种种家庭自动动化设备、、计算机及及其网络系系统与建筑筑技术与艺艺术有机结结合的产物物，从而实实现住户可可以在任何何时间任何何地点进行行家庭遥控控管理或与与外界进行行联系的住住宅第三节实实务类Sign1842、住宅小区区住宅小区也也称"居住小区"，是由城市市道路以及及自然界线线（如河流流）划并不不为交通干干道所越的的完整居住住的地段。。一般设置置一整套可可满足居民民日常生活活需要的基基层专业服服务设施和和管理机构构。43、住宅配套套设施指为城镇居居民创造卫卫生、安全全、宁静、、舒适的居居住环境而而必需的住住宅附属设设施。住宅宅配套设施施是由多系系统组成的的，按其服服务层次。。应包括以以下内容：：(l)住宅基本生生活单元的的配套设施施。人口规规模为3千人左右的的住宅群，，其配套设设施应有居居民服务站站、小商店店、文化室室、儿童游游乐场等；；(2)住宅小区的的配套设施施。人口规规模在l万人左右的的住宅群，，其配套设设施包括托托儿所、幼幼儿园、小小学、中学学、储蓄所所、邮电所所、运动场场、粮店、、煤店、百百货店、副副食品店、、菜店、饮饮食店、理理发店、小小修理门市市部、综合合商店、自自行车棚、、废物回收收站、居委委会、变电电所、公共共厕所、垃垃圾站等；；(3)住宅区的配配套设施。。人口规模模在4至5万人左右，，其配套设设施包括医医院、门诊诊部、银行行、办事处处、邮电支支局、电影影院、科技技文化馆、、青少年之之家、运动动场、多种种与生活有有关的商店店、街道办办事处、派派出所、商商业管理机机构、房屋屋管养段等等；(4)市政公用设设施。指在在全市范围围内住宅配配套的设施施、包括城城市公用事事业和城市市公用设施施。前者指指城市自来来水、煤气气、供热、、公共交通通；后者指指市政工程程设施、园园林绿化设设施、公共共卫生设施施等。第三节实务务类Sign191、“五证”商品房“五证”包括：建设用地地规划许可证、、建设工程规划划许可证、国有有土地使用证、、建设工程开工工证、商品房预预售许可证。2、“二书”是指建设部为了了加强对商品房房的质量管理与与监督，要求发发展商必须提供供的新建住宅质质量保证书和新新建住宅使用说说明书。3、《商品房预售售许可证》《商品房预售许可可证》是市、县县、人民政府房房地产管理部门门向房地产开发发公司颁发的一一项证书，用以以证明列入证书书范围内的正在在建设中的房屋屋已经可以预先先出售继承。4、契税契税是指房屋所所有权发生变更更时，就当事人人所订契约按房房价的一定比例例向产权承受人人征收的一次性性税收。它是对对房地产权变动动征收的一种专专门税种。（交交易手续费经济济适用房减半））5、商品房验收合合格指的是单体（即即单幢楼盘）验验收合格。6、商品房综合验验收合格指的是包含所有有配套设施在内内的全部建筑物物的验收合格。。第四节管理理政策类Sign207、在房屋交付时时，发展商应提提交哪些文件？？房屋交付时，房房地产开发企业业应当根据《商商品住宅实行质质量保证书和住住宅使用说明书书制度的规定》》，向买受人提提供《住宅质量量保证书》、《《住宅使用说明明书》。8、物业的竣工验验收是指从物业形态态上说，建筑商商完成了一项最最终产品，开发发商也