房地产开发项目的建设管理

《房地产开发与营销》

—项目8房地产开发项目的建设管理8-1房地产项目建设管理概述——随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。

8-1房地产项目建设管理概述一、房地产开发项目建设管理的内容包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理。三大管理核心既对立又统一项目管理的目标质量QUALITÄT成本KOSTEN进度ZEIT

8-1房地产项目建设管理概述二、房地产开发项目建设管理的方式——组织方式：1）自建2）委托施工——管理方式：

1）自行管理

2）委托管理8-2房地产开发项目质量管理1、房地产开发项目质量的特点2、房地产开发项目工程质量的影响因素3、房地产开发项目工程质量管理的原则4、房地产开发项目施工过程质量控制的手段建设单位的质量责任和义务施工图设计文件未经审查批准的，建设单位不得使用建设单位的质量责任和义务建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位，不得将工程肢解发包建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标对必须衽监理的工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位要有设计方案勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可范围内承揽工程，不得转包或违法分包所承揽的工程除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外，设计单位不得指定生产厂、供应商勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计施工单位的质量责任和义务施工单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程施工单位的质量责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料施工单位不得转包或违法分包工程建设工程实行质量保修制度，承包单位应履行保修义务总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或检验不合格的，不得使用建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，不得转让工程监理业务工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任8.2.1房地产项目质量管管理房地产项目质量有有广义和狭义之分分：广义-从建设方的角度来来看，房地产开发发项目质量包括项项目每一个环节的质量量，如地段选择质量量、投资决策质量量、前期策划质量量、规划设计质量量、施工质量、市市场推广质量、物物业管理质量等；；狭义-狭义的房地产开发发项目质量主要是是指国家和地方性性法规、技术标准准、设计文件及合合同中对工程的安安全、使用、经济济、美观等特性的的综合要求，有时时甚至专指施工质质量。8.2.1房地产开发项目质质量管理的涵义和和特点8.2.1房地产项目质量管管理房地产开发项目质质量管理是指房地产开发企企业及其委托的监监理单位，对项目目的设计、施工和和竣工验收等各个个阶段的质量进行行全面管理，通过过贯彻执行建设工工程质量法规和强强制性规范、标准准，保证项目质量量总体目标的实现现。8.2.1房地产开发项目质质量管理的涵义和和特点8.2.1房地产项目质量管管理房地产开发项目质质量的特点：质量形成过程复杂杂，影响因素多质量波动大质量的隐蔽性强竣工检验局限大对社会环境影响较较大8.2.1房地产开发项目质质量管理的涵义和和特点8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制目标房地产开发项目质质量控制的总体目目标：项目建设必必须符合国家及地地方性法规、技术术标准和規范以及及工程建设合同要要求。房地产开发项目质量控制总体目标分解8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制目标房地产开发项目质质量控制的总体目目标：项目建设必必须符合国家及地地方性法规、技术术标准和規范以及及工程建设合同要要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在设计任务书书中反映，是用户户（建设单位、开开发商）基本质量量要求、建筑设计计规范和有关法规规、标准的综合反反映。8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制目标房地产开发项目质质量控制的总体目目标：项目建设必必须符合国家及地地方性法规、技术术标准和規范以及及工程建设合同要要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解材料及设备质量是是项目的质量基础础。用户直接提出出质量标准或控制制技术参数或者用用户提出基本条件件后，由设计人员员确定质量标准。。8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制目标房地产开发项目质质量控制的总体目目标：项目建设必必须符合国家及地地方性法规、技术术标准和規范以及及工程建设合同要要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解土建施工和设备安安装质量控制指标标是设计意图、施施工及安装合同要要求、施工规范及及操作规程、质量量标准等的综合体体现。8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制的实施事前控制事中控制事后控制工程项目质量控制制过程8.2房地产项目质量管管理8.2.2房地产开发项目质质量控制的实施设计阶段质量控制制（事前控制）施工阶段质量控制制（事中控制）竣工验收阶段质量量控制（事后控制制）9.3.1房地产项目质量管管理9.3.1.3房地产开发项目质质量控制的实施设计阶段质量控制制（事前控制）先天不足必将带来来后患无穷在现代工程中，要要求设计提供的信信息越来越多，设设计中的任何错误误都可能会被放大大，引起更大的失失误。有统计资料表明，，工程产生质量问问题的影响因素，，其重要程度依次次为：设计的问题40.1％施工责任任29.3％材料问题题14.5％使用责任任9.0％其它它8-9.1％因此，设设计阶段段是影响响工程项项目质量量的决定定性环节节。设计阶段段质量控控制实施施：初步设计计阶段：：优选设计计单位优选设计计方案施工图设设计阶段段建立设计计经理质质量责任任制设计质量量跟踪8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施设计阶段段质量控控制（事事前控制制）设计阶段段质量控控制实施施：初步设计计阶段：：优选设计计单位优选设计计方案施工图设设计阶段段建立设计计经理质质量责任任制设计质量量跟踪为保证设设计质量量，房地地产开发发企业应应建立设设计经理理质量责责任制，，对设计计工作进进行组织织、协调调、监督督和检查查；对一一些大的的、技术术复杂的的项目工工程，应应委托设设计监理理或聘请请咨询专专家，对对设计成成果进行行审查。。8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施设计阶段段质量控控制（事事前控制制）设计阶段段质量控控制实施施：初步设计计阶段：：优选设计计单位优选设计计方案施工图设设计阶段段建立设计计经理质质量责任任制设计质量量跟踪在设计过过程中（（尤其是是阶段性性设计完完成时）），项目目设计主主管人员员应以设设计招标标文件、、设计合合同、政政府有关关批文、、各项技技术规范范及相关关资料为为依据，，对设计计文件和和图纸进进行深入入细致的的审核。。审核中发发现不符符合标准准和要求求的（如如过分设设计、设设计不足足），设设计单位位应及时时进行修修改，以以保证设设计质量量。8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施施工阶段段质量控控制影响施工工质量的的因素-“人、机、、料、法法、环””工序质量量控制8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施施工阶段段质量控控制影响施工工质量的的因素-“人、机、、料、法法、环””人人是质量量的创造造者，质质量控制制必须以以人为核核心。发发挥人的的积极性性、创造造性；增增强人的的责任感感，树立立质量第第一的思思想；提提高人的的素质，，以人的的工作质质量确保保工序质质量、工工程质量量。施工队伍伍及人员员质量控控制监理队伍伍及人员员质量控控制8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施机包括施工工机械、、安全设设施、测测量仪器器、检测测仪器等等。料包括工程程所需的的原材料料、半成成品、构构配件和和永久性性设备等等。工程程所需的的原材料料、半成成品、构构配件、、设备等等，将成成为永久久性工程程的组成成部分，，其质量量应当从从采购、、加工制制造、运运输、装装卸、存存放、检检验等方方面进行行系统地地全过程程地监督督与控制制。8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施法包含整个个建设周周期内所所采取的的技术方方案、工工艺流程程、组织织措施、、检测手手段、施施工组织织设计等等。环包括工程程技术环环境、工工程作业业环境、、工程管管理环境境以及周周边环境境等。8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施施工阶段段质量控控制工序质量量控制工序质量量控制，，是对工工序活动动条件和和工序活活动效果果的质量量控制，，从而达达到对整整个项目目的质量量控制。。工序质量量控制的的原则：：严格遵守守工艺规规程主动控制制工序活活动条件件的质量量及时检验验工序活活动效果果的质量量合理设置置工序质量量控制点点（P229），分析其其在工序序进行过过程中可可能出现现的质量量问题或或造成的的质量隐隐患，对对其加以以严格控控制。8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施竣工验收收阶段质质量控制制及保修修《城市房地地产开发发经营管管理条例例》第十七条条规定：：房地产开开发项目目竣工，，经验收收合格后后，方可可交付使使用；未未经验收收或者验验收不合合格的，，不得交交付使用用。《建设工程程质量管管理条例例》第十六条条：建设单位位收到建建设工程程竣工报报告后，，应当组组织设计计、施工工、工程程监理等等有关单单位进行行竣工验验收。是8.2房地产项项目质量量管理8.2.2房地产开开发项目目质量控控制的实实施竣工验收收阶段质质量控制制及保修修竣工验收收房地产开开发项目目质量保保修是房地产开开发项目目质量保保修《房地产开开发经营营管理条条例》房地产开开发企业业应当对对其开发发建设的的房地产产开发项项目的质质量承担担责任。。勘察察、设计计、施工工、监理理等单位位应当依依照有关关法律、、法规的的规定或或者合同同的约定定，承担担相应的的责任。。《建设工程程质量管管理条例例》（2000）建设工程程实行质质量保修修制度。。建设工工程在保保修范围围和保修修期限内内发生质质量问题题的，施施工单位位应当履履行保修修义务，，并对造造成的损损失承担担赔偿责责任。《房屋建筑筑工程质质量保修修办法》房屋建筑筑工程竣竣工验收收后，在在保修范范围和保保修期限限内出现现质量缺缺陷（质质量不符符合工程程建设强强制性标标准以及及合同的的约定）），施工工单位应应当履行行保修义义务。房房屋建筑筑工程质质量保修修，是指指对在保保修期限限内出现现的质量量缺陷，，予以修修复。房地产开开发项目目质量保保修《商品住宅宅实行住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书制制度的规规定》房地产开开发企业业在向用用户交付付销售的的新建商商品住宅宅时，必必须提供供《住宅质量量保证书书》，房地产产开发企企业按《住宅质量量保证书书》的约定，，承担保保修责任任。《商品房销销售管理理办法》房地产开开发企业业应当对对所售商商品房承承担质量量保修责责任。当当事人应应当在合合同中就就保修范范围、保保修期限限、保修修责任等等内容做做出约定定。保修修期从交交付之日日起计算算。商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建设工工程承包包单位向向建设单单位出具具的质量量保修书书约定保保修期的的存续期期；存续续期少于于《规定》中确定的的最低保保修期限限的，保保修期不不得低于于《规定》中确定的的最低保保修期限限。图9-7施工阶段段质量控控制施工质量控制事前控制事中控制事后控制施工过程中设计审查施工、安装工艺过程中间产品质量控制工序控制工序间质量控制施工人员施工机械设备工程原材料,构配件施工方法,检验方法施工现场,技术,管理,环境审查开工申请,把好开工关施工准备工作质量控制竣工质量检验工程质量评定技术质量文档审核联动试车竣工文件审核竣工检查质量事前前控制——施工承包包单位资资质的审审查——施工组织织设计(质量计划划)的审查——现场施工工准备的的质量控控制施工组织织设计(质量计划划)的审查审查注意意事项：：——重要的分部部、分项工工程的施工工方案，报报请监理工工程师审查查后方能实实施。——在施工顺序序上应符合合先地下、、后地上；；先土建、、后设备；；先主体、、后维护。。——施工方案与与施工进度度计划的一一致性。——施工方案与与施工平面面布置一致致。现场施工准准备的质量量控制（一）工程程定位及标标高基准控控制（二）施工工平面布置置的控制（三）材料料构配件采采购、定货货的控制（四）施工工机械配置置的控制（五）分包包单位资质质的审核确确认（六）设计计交底、施施工图纸的的现场核对对（七）严把把开工关质量事中控控制——施工过程中中设计及图图纸的审查查——施工、安装装工艺过程程——中间产品质质量控制质量控制点点的设置1施工过程中中关键工序序或环节以以及隐蔽工工程施工中的薄薄弱环节或或质量不稳稳定的工序序对后续工程程施工或对对后续工程程质量或安安全有重大大影响的工工序采用新技术术、新工艺艺、新材料料的部位施工上无足足够把握或或技术难度度大的工序序质量控制点点的设置2分项工程质量控制点工程测量定位标准轴线桩、水平桩、龙门板、定位轴线、标高地基基础基坑尺寸.标高.土质.地基承载力.基础垫层标高.基础位置尺寸标高.预留孔洞.预埋件位置.规格.数量砌体砌体轴线.皮数杆.砂浆配合比，预留孔洞、预埋件位置模板位置，尺寸，标高，预埋件位置，模板强度及稳定性钢筋混凝土混凝土配合比，外加剂，钢筋品种规格，搭接，尺寸数量位置吊装吊装起重能力，吊具，索具钢结构翻样图，焊接工艺焊接焊接条件工艺装修视具体情况定中间产品质质量控制（一）控制制内容基槽验收隐蔽工程验验收：工作作程序；隐隐蔽工程检检查验收的的质量控制制要点工序交接验验收检验批、分分项分部工工程的验收收联动试车单位工程或或整个工程程项目的验验收不合格的处处理成品保护（二）检验验程序与方方法检验程序：：自检、交交接检查、、专职质检检员检查；；提交监理理工程师检检查质量检验的的主要方法法质量检验程程度的种类类：全数、、抽样、免免检质量检验必必须具备的的条件质量检验计计划：分部部分项工程程名称及检检验部位；；检验项目目；检验程程度和抽检检方案；检检验方法和和手段；技技术标准；；合格的评评价条件；；合格与否否的处理；；检验记录录、检验报报告的要求求；检验程程序质量事后控控制——竣工质量检检验——工程质量评评定——技术质量文文档审核工程质量验验收（一）施工工质量验收收的划分1.单项工程2.单位工程3.分部工程4.分项工程5.检验批（二）施工工质量验收收（三）施工工质量验收收的程序和和组织图9-8工程质量验验收规范体体系统一标准各项工程质量验收规范施工工艺检验方法标准操作规程(企业标准)评优标准现场试验方法标准基本试验方法标准工作标准(管理标准)工法工艺标准优良工程验评标准施工质量验验收的程序序和组织（一）检验验批及分项项工程的验验收程序与与组织检验批由专专业监理工工程师组织织项目专业业质量检验验员等进行行验收；分项工程由由专业监理理工程师组组织项目专专业技术负负责人等进进行验收。。（二）分部部工程的验验收程序与与组织分项工程应应由总监理理工程师组组织施工单单位、项目目负责人和和项目技术术质量负责责人等进行行验收，同同时规定与与地基基础础、主体结结构分部工工程相关的的勘察、设设计单位、、质监部门门也应参加加。（三）单位位（子单位位）工程的的验收程序序与组织1）竣工初验验的程序：：承包单位位自检后报报送监理机机构申请竣竣工验收，，监理机构构验收后向向建设单单位提出质质量评估报报告。2）正式验收收的程序：：建设单位位组织相关关单位验收收，并报质质监站。（四）单位位工程竣工工验收备案案施工质量验验收1——检验批的质质量验收检验批合格格质量规定定：a.主控项目和和一般项目目的质量经经抽样检验验合格；b.具有完整的的施工操作作依据、质质量检查记记录。检验批按规规定验收：：a.资料检查；；b.主控项目和和一般项目目的检验；；c.检验批的抽抽样方案；；d.检验批的质质量验收记记录。施工质量验验收2——分项工程质质量验收分项工程质质量验收合合格应符合合的规定：：a.分项工程所所含的检验验批均应符符合合格质质量的规定定；b.分项工程所所含的检验验批的质量量验收记录录应完整。。分项工程质质量验收记记录施工质量验验收3——分部（子分分部）工程程的质量验验收分部（子分分部）工程程质量验收收合格应符符合的规定定：a.分部（子分分部）工程程所含分项项工程的质质量均应验验收合格；；b.质量控制资资料应完整整；c.地基与基础础、主体结结构与设备备安装等分分部工程，，有关安全全及功能的的检验和抽抽样检测结结果应符合合有关规定定；d.观感质量验验收应符合合要求。分部（子分分部）工程程质量验收收记录施工质量验验收4——单位工程（（子单位））的质量验验收单位（子单单位）工程程质量验收收合格应符符合的规定定：a.单位（子单单位）工程程所含分部部（子分部部）工程的的质量均应应验收合格格；b.质量控制资资料应完整整；c.单位（子单单位）工程程所含分部部工程有关关安全及功功能的检验验和抽样检检测结果应应符合有关关规定；d.主要功能项项目的抽查查结果应符符合相关规规范；e.观感质量验验收应符合合要求。单位（子单单位）工程程质量验收收记录施工质量验验收5——工程施工质质量不符合合要求时的的处理经返工重做做的检验批批应重新进进行验收。。经有资质的检测测单位鉴定定达到设计计要求的检检验批应予予以验收经有资质的的检测单位位鉴定达不不到设计要要求，但经经原设计单单位核算认认可能满足足结构安全全和使用功功能的检验验批可予以以验收。经返修或加加固的分项项分部工程程，虽然改改变外形尺尺寸但仍能能满足安全全使用要求求，可按技技术处理方方案和协商商文件进行行验收。通过返修和和加固，仍仍不能满足足安全使用用要求的分分部工程、、单位（子子单位）工工程，严禁禁验收。8.3房地产开发发项目进度度控制管理理1进度控制的的概念2计划的编制制3计划的实施施4施工阶段进进度控制的的主要内容容8.3房地产开发发项目进度度控制管理理——进度通常是是指工程项项目实施结结果的进展展情况，是是工程项目目管理的中中心环节之之一。在现现代工程项项目管理中中，人们已已赋予进度度以综合的的含义，即即将工程项项目任务、、工期、成成本有机地地结合起来来，形成一一个综合指指标，能全全面反映项项目的实施施状况。项项目进度状状况通常是是通过各工工程活动进进度(完成百分比比)逐层统计汇汇总计算得得到的。进进度指标的的确定对进进度的表达达、计算、、控制有很很大的影响响，通常人人们用以下下几种量来来描述进度度。8.3房地产开发发项目进度度控制管理理——进度管理是是房地产开开发项目的的控制目标标之一，其其重要性对对房地产企企业不言而而喻。它直直接关系到到房地产开开发项目成成为真正商商品进入市市场的时间间，关系到到开发商的的经济利益益，同时也也关系系到到消费者的的利益。众众所周知，，出于资金金安排和销销售的需要要，项目开开工后，房房地产企业业不会轻易易变更事前前拟定的开开盘时间和和交房时间间，尤其是是商品房开开发过程中中已经支寸寸定金的购购房人，这这就要求工工程必须在在开盘前完完成主体施施工，在交交房前完成成项目竣工工验收。否调整确定项目目标建立ＷＢＳ任务定义任务排序工期估计物质分配资源分配项目计划进度、成本、资源分析合理否？项目基准计划费用确定制定项目计计划的步骤骤与项目审批有关的政府部门外围工程单位(水/电/煤气）建设单位设计单位施工单位材料设备供应单位资金供应单位位毗邻单位与进度有关关的单位与进度有关关的单位和和因素技术原因组织、协调原因气候原因政治原因人力原因物资原因影响进度的的因素资金原因基地条件与进度有关关的单位和和因素8.3进度控制的的手段项目进度控控制的主要方法是筹划、控控制和协调调，主要措施包括组织措措施、技术术措施、合合同措施、、经济措施施和信息管管理措施等等内容。（1）组织措施施组织措施主主要包括：①落实项目目进度管理理部门的技技术人员，，以及具体体的控制任任务和管理职责；②进行项目目分解，如如按项目结结构、进展展阶段、合合同结构分分解，并建立编码体体系；③确定进度度协调工作作制度，如如确定每星星期协调会会议举行的的时间，协调会议的的参加人员员等；④分析影响响进度目标标实现的干干扰因素。。（2）技术措措施技术措施主主要是采用用技术手段段加快施工工进度，尤尤其需要不不断探索、、推广和采采用先进的的施工工艺艺、工法、、新材料和和新设备。。（3）合同措施施合同措施主主要包括合合同期限与与项目开发发进度计划划协调、合合同分类进进度监督等等内容。（4）经济措施施经济措施则则主要是通通过经济手手段保证资资金供给，，以确保项项目工期，，同时也采采用经济措措施惩罚延延误进度的的合同方，，保证合同同进度计划划的落实。。（5）信息管理理措施信息管理措措施主要是是利用项目目计划进度度与实际进进度的动态态比较．定定期提供进进度比较报报告等。8.3进度计划的编制制程序房地产开发项目目进度计划的编编制程序一般分分为四个步骤，，包括：（1）将全部工程内内容分解和归纳纳为单项工程或或工序。（2）统计或计算每每项工程内容的的工作量。（3）计算每个单项项工程工作量所所需时间，可用用天数表示。（4）按正常施工的的各个单项工程程内容的逻辑顺顺序和制约关系系，排列施工先先后次序，从每每项施工工序的的可能最早开工工时间推算下去去，可以得出全全部工程竣工所所需的周期；再再逆过来，从上上述竣工日期向向前推算，可以以求出每一施工工工序的最迟开开始日期。8.3进度计划的编制制方法进度计划的编制制方法主要有横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法，其其中横道图法和和网络图法是最最常用的方法。。横道图法是用直线线条在在时间坐标上表表示出单项工程程进度的方法。。用横道图表示示的进度计划，，应包括两个基基本部分，左侧侧是工作划分和和基本数据部分分，右侧是横道道线部分。（1）横道图法（2）网络图法网络图法是以网络图的形形式来表达项目目的进度计划。。在网络图中可可确切地表明各各项工作的相互互联系和制约关关系，并可以计计算出工程各项项工作的最早和和最晚开始时间间，从而可以找找出关键工作和和关键线路。关键线路是指在该项目中中，直接影响项项目总工期的那那一部分连贯的的工作。通过不不断改善网络计计划，就可以求求得各种优化方方案。例如工期期最短；各种资资源最均衡；在在某种有限制的的资源条件下，，编出最优的网网络计划；在各各种不同工期下下，选择工程成成本最低的网络络计划等。（3）里程碑法里程碑法又称可交付成果果法，该方法是是在横道图或者者网络图上标示示出一些关键事事项，这些事项项能够被明显地地确认，反映进进度计划执行中中各个阶段的目目标，一般是处处于关键线路上上的一些关键项项目，这些事项项对项目进度计计划能否顺利实实现具有重大的的影响。通过这些关键事事项在一定时间间内的完成情况况可反映项目进进度计划的进展展情况，这些关关键事项被称为为“里程碑”。。（4）进度曲线法该方法以时间间为横轴，以以完成的累计计工程量（该该工作量的具具体衡量内容容可以是投资资额、实物工工程量的完成成情况、人工工工时消耗、、形象工程等等）为纵轴，，按计划时间间累计完成任任务量的曲线线作为预定的的进度计划。。从整个项目的的实施进度来来看，由于项项目后期收尾尾工程的实际际工程完成量量比较小，因因此，该进度度曲线一般是是S形的。进度计划的编编制——计划编制步骤骤：1、确定项目并并将其分解为为工作单元2、描述各工作并并进行工作责责任分配3、工作排序并并确定工作间间关系4、计算工作量量并估算工作作持续时间5、制出计划图图表6、进度安排与与优化形成最最终结果进度安排与优优化注意：最终终工期是否满满足要求各种资源的负负荷是否合理理是否考虑一定定的弹性和风风险因素是否便于实施施和管理进度计划的实实施——实施步骤：分析预测——实施准备———保证措施（明明确交底计划划、协调调度度工作、抓关关键工作、保保证资源供应应、加强组织织管理）——关键：监控实际进度度，及时、定定期地将实际际进度与计划划进度进行比比较，并及时时采取纠正措措施。——方法：规划、控制、、协调A、进度的检查——进度检查的方方法：日常检查、定定期检查、关关键点检查、、例外检查。。检查图、检检查表或进进度报告B、进度调整或修修改——进度调整或修修改：根据工作的实实际进展，预预测对后续工工作的影响，，采取措施调调整或修改计计划进入新的计划划制定过程8.4房地产开发项项目成本管理理1房地产开发项项目成本构成成2房地产开发项项目成本管理理原则3房地产开发项项目成本控制制内容4房地产开发项项目成本控制制方法1.房地产开发项项目成本构成成与未来企业生产经营有关的其他费用建设工程总投资建设投资土地使用费固定资产投资方向调节税建设期利息建筑安装工程费用税金利润直接工程费间接费设备及工、器具购置费用设备购置费工、器具及生产家具购置费工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费铺底流动资金流动资产投资2.房地产开发项项目成本管理理原则(1)设置科学的投投资成本管理理目标（2）设计阶段成成本控制是重重点（3）变被动控制制为主动控制制（4）经济与技术术结合是成本本管理有效手手段3.房地产开发项项目成本控制制的主要内容容1、编制成本计计划，确定成成本控制目标标2、审查施工组组织设计和施施工方案3、控制工程款款的动态结算算4、控制工程变变更4.房地产开发项项目成本控制制的方法项目成本分析析法工期-成本同步分析析法净值法价值工程法成本控制的主主要工作内容容编制成本计划划，确定成本本控制的目标标成本计划可分分解为五个方方面：①材料设备成成本计划；②②施工机械费费用计划；③③人工费成本本计划；；④临时工程程成本计划；；⑤管理费成成本计划。审查施工组织织计划和施工工方案控制工程款的的动态结算建筑安装工程程款的支付方方式，包括按月结算、竣工后一次结结算、分段结算和其他双方约定定的结算方式式等。控制工程变更更工程变更引起起的工程量变变化和承包商商索赔，都有有可能使项目目建设成本支支出超出原来来的预算成本本。成本控制的主主要措施在房地产开发发全程中，成成本控制的主主要措施包括括以下四个方方面：强化成本意识识，加强全免免管理(最基本做法)确定成本控制制的对象(成本控制的主主要对象是主主要费用中的的变动费用)完善成本控制制制度(编制一系列标标准的报表，，明确成本控控制人员与现现场管理人员员的合作关系系和具体权责责划分)制定有效的奖奖励措施(物质奖励，精精神奖励，提提供专业进修修、职业晋升升和国内外考考察机会)8.5房地产开发项项目合同管理理合同管理概述述合同管理是指房地产投投资主体或房房地产开发商商依据国家法法律、法规的的规定，对项项目全程进行行合同规划、、分析、签订订、解释，并并对合同实施施过程进行控控制的管理工工作。合同管理是房房地产开发项项目“三控两管”中至关重要的的一环。合同管理在房房地产开发项项目中具有很很强的必要性性，主要表现现在以下几个个方面：建立现代企业业制度的需要要规范市场交易易行为手段规范市场主体体的行为规范开发市场场的价格合同履行的保保证通过合同约定定，强化彼此此的权利与义义务关系，加加强双方的相相互监督，明确违违约责任。开拓国际市场场的需要房地产开发项项目主要合同同关系合同关系是当事人通过过合同所产生生的一系列法法律关系，合合同关系由主主体、内容和和客体三个要要素构成。房地产开发项项目的主要合合同关系包括括：开发商为了顺顺利地组织实实施其所承担担的开发项目目，需要在开开发过程中与与政府、设计计单位、银行行等其他主体体签署一系列列合同。这些合同通常常包括：土地使用权权出让或转让让合同、勘察察设计合同、、融资合同、、咨询合同、、工程施工合合同、采购合合同、销售合合同、联合开开发或者房地地产转让合同同。（1）以开发商为为主体的合同同关系承包商是工程程施工的具体体实施者，是是工程承包（（或施工）合合同的执行者者。由于承包包商不可能、、也不需要必必备履行工程程承包合同的的所有能力，，因此其通常常将许多专业业工作委托出出去，从而形形成了以承包包商为核心的的复杂合同关关系。承包商的主要要合同关系包包括：工程承包合合同、分包合合同、供应（（采购）合同同、运输合同同、加工合同同、租赁合同同、劳务供应应合同、保险险合同、融资资合同、联合合承包合同。。（2）以承包商为为主体的合同同关系合同管理的主主要内容合同管理是房地产开发发项目各项管管理措施的基基本工作点，，合同管理直直接关系到开开发项目能否否顺利、高效效的完成。合同管理的主主要内容包括括以下七个方方面：建立健全合同同管理制度合同范本库的的建立与管理理建立合同交底底制度合同拟定、谈谈判与签约合同分析合同实施控制制合同解释8.6房地产开发项项目安全管理理安全问题是影响工程建建设进度、质质量和成本的的重要方面，，加强安全管管理，对提高高开发项目的的总体经济效效益和社会效效益有着重要要的意义。工程建设中安安全管理的原原则是安全第一、预预防为主。在规划设计阶段段，要求工程设设计符合国家家制定的建筑筑安全规程和和技术规范，，保证工程的的安全性能。。在施工阶段，要求承包商商编制施工组组织设计时，，应根据建筑筑工程的特点点制订相应的的安全技术措措施；对专业业性较强的工工程项目，应应当编制专项项安全施工组组织设计，并并采取安全技技术措施。建设单位的安安全责任施工单位的安安全责任监理单位的安安全责任勘察、设计单单位的安全责责任一.背景及意义1.背景每天因各类事事故造成300人丧生，其每每年的经济损损失相当于两两个三峡工程程的投资建筑业是我国国安全事故频频发的高风险险行业，其风风险度位列非非煤矿业之首首我国建筑业有有3500万从业人员，，每年由于建建筑安全事故故而丧生的从从业人员数千千人，直接经经济损失逾百百亿。间接损损失是其好几几倍2.意义首先，安全事事故与工程质质量直接相连连，在重大安安全事故的背背后往往都隐隐藏着严重的的质量问题；；其次，建筑安安全事故造成成的工程直接接损失和间接接损失，造成成了工程费用用的无效增加加；再次，建筑安安全事故的发发生往往会造造成工程项目目工期的拖延延。事故发生后工工地现场人员员情绪低落引引起劳动生产产率降低对家庭的影响响对公司的影响响对行业的影响响……二、安安全事事故分分类（1）按事事故的的严重重程度度分：：不安全全行为为险生事事故轻伤事事故；；重伤事事故；；死亡事事故。。（2）按事事故发发生的的原因因分：：直接原原因：：机械、、物质质或环环境的的不安安全状状态；；人的不不安全全行为为间接原原因：：技术上上和设设计上上的缺缺陷没有安安全操操作规规程或或不健健全教育培培训不不够劳动组组织不不合理理对现场场工作作缺乏乏检查查或指指导错错误没有或或不认认真实实施事事故防防范措措施对事故故隐患患整改改不够够等。。（3）重大大事故故分级级：具备下下列条条件之之一者者为一一级重重大事事故：：（1）死亡亡30人以上上。（2）直接接经济济损失失300万元以以上。。具备下下列条条件之之一者者为二二级重重大事事故：：1）死亡亡10人以上上，29人以下下。2）直接接经济济损失失100万元以以上，，不满满300万元。。具备下下列条条件之之一者者为三三级重重大事事故：：1）死亡亡3人以上上，9人以下下。2）重伤伤20人以上上。3）直接接经济济损失失30万元以以上，，不满满100万元。。具备下下列条条件之之一者者为四四级重重大事事故：：1）死亡亡2人以下下。2）重伤伤3人以上上，19人以下下。3）直接接经济济损失失10万元以以上，，不满满30万元。。三、安安全事事故模模式及及致因因1）事故故诱因因模式式(1)人的不不安全全行为为。随机失失误：：随机机失误误是由由人的的行为为、动动作的的随机机性质质而引引起的的，与与人的的心理理、生生理原原因有有关，，它往往往是是不可可预测测，也也不重重复出出现的的系统失失误。。系统统失误误是由由系统统设计计不足足，或或人的的不正正常状状态引引发的的，与与工作作条件件有关关，类类似的的条件件可能能引发发失误误再次次出现现或重重复发发生。。(2)物的不不安全全状态态物指的的是施施工过过程中中所涉涉及的的设备备、材材料、、半成成品、、燃料料、施施工机机械、、机具具、设设施、、能源源等。。(3)环境的的不安安全状状态。与建筑筑行业业紧密密相关关的环环境，，就是是施工工现场场。整整洁、、有序序、精精心布布置的的施工工现场场的事事故发发生率率肯定定较之之杂乱乱的现现场低低。(4)管理因因素。。应该从从管理理的角角度达达到对对人、、物、、环境境最优优化配配置，，以达达到防防患于于未然然2）事故故类型型模式式高处坠坠落46%触电14%坍塌13%物体打打击11%机械伤