2019年房地产估价师备考案例与分析基础学习阶段章节练习题集

第一章房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/（元/m2）155001450015000成交日期2017年9月2017年8月2017年10月<1>

、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2>

、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。<1>

、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A、0.03

B、0.83

C、0.85

D、1.25

<2>

、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A、办公楼开发费用

B、食堂开发费用

C、宿舍开发费用

D、浴室开发费用

<3>

、采用成本法估价时，应（）。A、按照预算额预算在建工程价值

B、按工程已结算额预算在建工程价值

C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值

D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值

2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。<1>

、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性

B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘

C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验

D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等

<2>

、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A、建立受法律保护的委托与受托关系

B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务

C、载明估价的有关事项

D、作为估价机构内部存档管理的凭据

<3>

、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是（）。A、坐落

B、形状

C、场地平整情况

D、登记时间

3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。<1>

、下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（）。A、句子简洁，概括性强

B、搭配得当

C、逻辑严密

D、用词简练、标准

<2>

、房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）。A、句子应简洁

B、句子搭配要得当

C、句子逻辑性严密

D、可运用非标准词汇

<3>

、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右

B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语

C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想

D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引

4、估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。<1>

、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（）。A、估价委托人

B、房地产估价机构

C、估价报告编号

D、估价作业期

<2>

、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（）。A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章

B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外

C、致估价委托人函中应写明估价作业日期

D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价

<3>

、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A、一般假设

B、未定事项假设

C、背离事实假设

D、不相一致假设

<4>

、下列各选中，不需要在附件中写明的是（）。A、估价委托书复印件

B、专业帮助情况和相关专业意见

C、估价对象变现能力分析

D、估价对象法定优先受偿款调查情况

5、房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。<1>

、下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（）。A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值

B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵

C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额

<2>

、估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（）。A、估价结果应表述清晰、说明内涵

B、估价结果中的总价应注明大写金额

C、抵押报告需要同时披露三种价值

D、最终评估价值均应注明单价和总价

<3>

、房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（）。A、抵押价值

B、法定优先受偿款

C、市场价值

D、投资价值

6、甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。<1>

、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。A、投资利息只有静态分析法中才需要测算

B、销售税费一般不计算利息

C、开发完成后的价值不能采用成本法求取

D、假设开发法与成本法无法同时采用

<2>

、下列不属于假设开发法的估价前提的是（）。A、业主自行开发前提

B、自愿转让开发前提

C、被迫转让开发前提

D、业主被迫开发前提

<3>

、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（）。A、土地使用期限

B、土地权属情况

C、土地使用管制

D、交通管制

7、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。<1>

、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？<2>

、一份完整的估价报告应包括哪些内容？<3>

、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？8、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。<1>

、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？<2>

、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？<3>

、估价技术报告应说明哪些内容？五、论述题1、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

以下为某房地产抵押估价报告中“致估价委托人函”的内容片段：致估价委托人函××公司：

受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日2、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字[2015]第××号

估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估

估价委托人：××房地产开发有限公司

房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司

注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）

估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人

××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。

二、房地产估价机构

××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象（略）

五、价值时点

2015年6月14日（确定理由略）

六、价值类型

本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。

七、估价原则

独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。

八、估价依据（略）

九、估价方法

由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

十、估价结果

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

十一、注册房地产估价师

注册房地产估价师：×××、×××

十二、实地查勘期（略）

十三、估价作业日期

2015年6月14日至2015年6月19日

十四、变现能力分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

五、估价测算过程

（一）运用假设开发法求取估价对象的价格1.选取具体估价方法根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。2.选择估价前提根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。3.假设开发法估价的计算公式

在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

4.测算续建完成后的房地产价值

采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：

V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]

式中：A为房地产每年净收益；Y为报酬率；n为收益年期。

（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。

（2）年总支出的求取：

①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为

年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米

②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有：

年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略）④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略）⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米

年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米

（3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米

（4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。

（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。

（6）将上述数据代入公式

V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n]

=（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米

则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元

5.测算续建成本

根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。

6.管理费用

依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元

7.投资利息

经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元

8.销售费用

按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元

9.续建投资利润

经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元

10.买方购买在建工程的税费

经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元

11.在建工程的评估值

在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元

（二）运用成本法求取估价对象的价格

经测算，计算结果为80079680元（计算过程略）

（三）估价对象的价格

运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元

六、估价结果确定

经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。<1>

、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）3、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。

有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：

房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧

1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：

土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）

2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：

建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）

3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:

建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）

其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：

建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）

4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：

房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）

房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案部分三、简答题1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。四、阅读理解1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。25000÷20000=1.25。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。参见教材P2。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。参见教材P1。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是其他主要房地产估价文书写作。选项A属于土地区位状况的内容；选项B属于土地实物状况的内容；选项C属于土地开发程度的内容，选项D属于土地登记状况的内容。参见教材P67。3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。参见教材P3～5。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。参见教材P4。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为:这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。参见教材P3～4。4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。参见教材P6～7。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。参见教材P8。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价假设和限制条件的写作。不相一致假设，应说明在估价对象的实除用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时，应无不相一致假设。参见教材P11。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产估价报告的写作。选项C，当出具房地产抵押估价报告时，需要进行估价对象变现能力分析与风险提示，但是变现能力分析不属于附件的内容。参见教材P23。5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。参见教材P15。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。参见教材P19。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价结果报告的写作。抵押估价报告应披露市场价值、法定优先受偿款、抵押价值等三种价值。6、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。参见教材P19～20。7、【正确答案】本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。参见教材P3～5。【正确答案】本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。参见教材P5～6。【正确答案】本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。参见教材P79～80。8、【正确答案】本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。参见教材P69。【正确答案】本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。参见教材P22。【正确答案】本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。参见教材P19。五、论述题1、【正确答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。

错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。

错误3：缺估价机构盖章。2、【正确答案】本题考查的是房地产估价报告示例。

1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；

2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意见》的要求；

3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；

4.结果报告中估价结果缺少单价；

5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；

6.结果报告缺少风险提示；

7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；

8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；

9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；

10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；

11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；

12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；

13.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；

14.运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由。

15.估价报告缺少附件。3、【正确答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；

2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；

3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。第二章不同类型房地产估价二、简答题1、对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？2、某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用比较法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C三个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B系兄弟之间转让；实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模。除以上情况外，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。根据选取可比实例的质量要求判断上述三个交易实例是否可以选作可比实例，若有可以选作可比实例的，说明应如何对它们的成交价格进行修正或者调整。3、商业房地产有哪些特点？4、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？5、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2.以商业用途土地价格为基础估价。<1>

、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。<2>

、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。6、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。<1>

、这样的做法有哪些错误？<2>

、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？7、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。<1>

、请问上述观点是否正确？为什么？8、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。<1>

、商务办公楼估价的常用方法有哪些？<2>

、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？<3>

、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。9、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>

、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>

、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？10、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。<1>

、张某的选择是否正确？<2>

、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？11、张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。<1>

、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？<2>

、说明对此餐馆进行评估的技术路线。三、阅读理解1、居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。<1>

、下列选项中，属于居住房地产的是（）。A、超级市场

B、度假村

C、俱乐部

D、别墅

<2>

、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是（）。A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权

B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权

C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的

D、廉租住房只拥有建筑物的使用权

<3>

、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是（）。A、容积率

B、建筑质量

C、绿地率

D、周围环境

<4>

、由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此（）是居住房地产估价最常用的方法。A、收益法

B、成本法

C、比较法

D、假设开发法

2、某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2016年1月开始，2016年3月结束。<1>

、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（）。A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

<2>

、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。A、市场价格上升

B、市场价格下降

C、市场价格不变

D、市场价格变化不确定

<3>

、2016年9月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距价值时点不应超过（）。A、6个月

B、9个月

C、1年

D、2年

3、某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万m2第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万m2第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万m2第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。<1>

、房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点

B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

<2>

、在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A、目前住宅市场价格

B、未来住宅市场价格，折现至价值时点

C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

<3>

、在确定开发成本时，应采用（）。A、该开发公司测算的开发成本

B、现时的客观开发成本

C、各期销售时的客观开发成本

D、各期开发时的客观开发成本

<4>

、在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润

B、销售费用、销售税费和所得税

C、销售费用、销售税费和购地税费

D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。<1>

、写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力对写字楼进行分类时，（）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建成的同类建筑物。A、甲级写字楼

B、乙级写字楼

C、丙级写字楼

D、丁级写字楼

<2>

、下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（）。A、多为现代化的高层建筑

B、所处区位好

C、自营为主

D、功能齐全、配套设施完善

<3>

、影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A、集聚程度

B、交通条件

C、楼层

D、租户类型

<4>

、商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（）。A、租约问题

B、租金构成内涵问题

C、租金的支付方式问题

D、租房用途

<5>

、商住型商务办公房地产中，居住用房估价主要采用（）。A、收益法

B、比较法

C、成本法

D、假设开发法

5、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。<1>

、该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A、4362.40

B、4788.00

C、4894.40

D、5320.00

<2>

、该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A、1512.40

B、1554.96

C、1938.00

D、1980.56

<3>

、对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A、采光通风

B、建筑层高

C、内部布局

D、装饰装修

6、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。<1>

、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。A、11.43

B、11.77

C、22.86

D、23.53

<2>

、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是（）。A、若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B、若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C、若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用、房地产折旧额

D、若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

<3>

、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。A、房屋所有权注销登记

B、房屋所有权初始登记

C、房屋所有权变更登记

D、房屋所有权转移登记

<4>

、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A、该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B、如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C、如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D、如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。<1>

、下列关于旅馆房地产估价的表述中，错误的是（）。A、旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让

B、旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值

C、旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价

D、供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大

<2>

、除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是（）。A、经营管理

B、建筑结构

C、建筑类型

D、建筑等级

<3>

、下列关于星级酒店不同功能用房收益测算的表述中，错误的是（）。A、客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取

B、星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取

C、星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取

D、不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况、收益能力分别估算其收益

<4>

、下列关于星级饭店净收益测算的表述中，正确的是（）。A、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益

B、当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润

C、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益

D、当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润

8、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。<1>

、在2006年10月时，张某的权益价格为（）。A、没有租赁条件下的正常市场价格

B、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

D、张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格

<2>

、在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A、剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

B、剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C、该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D、剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和

<3>

、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（）。A、20％的首付款加上该首付款2年的利息

B、20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值

C、该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和

D、2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

9、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。<1>

、到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）万元。A、小于1000

B、等于1000

C、等于1100

D、大于1100

<2>

、该工业厂房估价优选的方法是（）。A、收益法

B、比较法

C、成本法

D、假设开发法

<3>

、2014年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2014年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（）万元。A、1060

B、1160

C、小于1060

D、大于1160

<4>

、2015年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（）。A、首先缴纳土地使用权出让金

B、首先支付银行贷款

C、首先支付处分抵押房地产的费用

D、首先支付所欠职工工资及养老保险等费用

四、论述题1、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表4-8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表4-8估价对象相关资料名称数值名称数值总建筑面积25000m2房屋重置价格2000元／m2可出租建筑面积22000m2房屋耐用年限50年设备用房建筑面积2500m2房屋维修费率/年房屋重置价格的2%管理用房建筑面积500m2月物业管理费5元/m2增值税及附加率5.55%土地剩余年限45年按租金收入计的房产税率12%年报酬率5%平均正常空置率10%管理费用率（含保险费、租赁费用）租金的3%可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）50元/m2（一）年有效毛收入

22000×50×12×（1－10％）＝11880000元

（二）年运营费用

1.年维修费用

22000×2000×2％＝880000元

2.年管理费用

年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失

＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元

3.年增值税及附加

年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元

4.年运营费用小计

年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元

（三）年净收益

年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元

（四）估价结果

估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）答案部分二、简答题1、【正确答案】（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：

1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。

2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。

3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。

（2）收益法还需要搜集的资料有：

1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。

2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。

3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。

4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。

（3）成本法还需要搜集的资料有：

1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；

2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；

3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；

4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；

5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。2、【正确答案】1.选取可比实例应符合下列要求：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

2.根据上述选取可比实例的质量要求可知，三个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

3.对可比实例应做下列调整：

1）实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

2）实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

3）实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。3、【正确答案】本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。参见教材P101～102。4、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：（1）租金中包含物业管理费；（2）租金中包含物业管理费、水电费；（3）租金中不包含物业管理费、水电费；（4）计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；（5）计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。参见教材P125。5、【正确答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。

或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。【正确答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。6、【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：

（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；

（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；

（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；

（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。【正确答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。7、【正确答案】本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。

4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。8、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。【正确答案】本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。9、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。10、【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。【正确答案】如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。

如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。11、【正确答案】本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：

（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。

（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。【正确答案】本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。三、阅读理解1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。选项A属于商业房地产；选项B属于旅馆房地产；选项C属于娱乐房地产。居住房地产包括普通住宅、高档公寓和别墅等。参见教材P83。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是居住房地产及其特点。选项C错误，房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的。参见教材P84。【正确答案】B【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。影响居住房地产价格的主要实物状况包括：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修。影响居住房地产价格的主要区位状况包括：位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量。参见教材P84～86。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。参见教材P86。2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升；也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降。【正确答案】B【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程3月完工，高架路对商业房地产价格的影响结果不确定，可能使商业房地产价格上升、下降或不变，现在选取商业用房的交易实例时，应选择高架路建成之后的成交实例，因此可比实例的交易日期距价值时点不应超过6个月。3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。4、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是商务办公房地产及其特点。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次，其中乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。参见教材P120。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：（1）所处区位好，规模大；（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；（3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。参见教材P121。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要区位状况包括：集聚程度、交通条件、周边环境和楼层。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括：外观形象、内部装饰装修、设备、设施、智能化程度、物业服务水平、租户类型。参见教材P121～124。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意：（1）租约问题；（2）租金构成内涵问题；（3）租金的支付方式问题；（4）地下车库租金问题。参见教材P124～125。【正确答案】B【答案解析】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商住型商务办公房地产估价时，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。参见教材P126。5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是经营收入的测算。该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×（1-8%-10%）＝4362.40（万元）。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是净收益的测算。5320×（1－8%－10%）－2260－130－250－210＝1512.40（万元）。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。参见教材P106。6、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[（0.6＋0.5＋0.4＋0.3）－（1＋0.7）]÷（1＋0.7＋0.6＋0.5＋0.4＋0.3）÷2＝11.43（万元）。或800÷3.5＝228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7＝160万元，1、2层合计228.57万元＋160万元＝388.57万元，400－388.57＝11.43（万元）。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项A正确。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力。7、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。选项B错误，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。参见教材P139。【正确答案】A【答案解析】本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有设备设施和用具、经营管理。影响旅馆房地产价格的主要区位状况包括：交通条件、周围环境。参见教材P140。【正确答案】B【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。选项B错误，星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。参见教材P141。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。参见教材P142。8、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。【正确答案】D【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额于2006年10月的现值之和。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。9、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2014年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。【正确答案】C【答案解析】本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。四、论述题1、【正确答案】1.年维修费用计算错误：25000×2000×2％＝1000000元2.管理用房未出租不应算空置：

年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元

3.遗漏房产税：

有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元

4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。

8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）第三章不同目的房地产估价三、简答题1、某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？2、现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。3、近期，某城市房地产市场发生了较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？4、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：

1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？5、两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？6