“唐槐大厦”市场调研报告

太原市“唐槐大厦”市场调研报告北京信邦互联房地产咨询2005年10月18日目录第一篇太原市宏观市场调查………3一、太原市地域研究…………41、地理特征………………………42、历史沿革………………………43、行政区划………………………5二、社会经济环境分析………………………61、山西省经济运行情况…………62、太原市近年来经济的发展状况………………6三．区域商品住宅/商业开发总量与消化总量分析……121、太原房地产市场供应分析……………………122、区域房地产需求量与现状分析………………14四、投资型客户的购买力及心理分析……………………171、投资能力分析…………………172、投资意愿………………………173、投资渠道分析…………………17五、太原房地产宏观市场结论………………19六、区域文脉状况分析………………………21第二篇“唐槐大厦”项目分析……………………22一、项目概况说明……………23二、项目周边环境调查………………………241、项目周边的主要建筑物………………………242、绿化景观………………………243、人文景观………………………25三、项目交通条件的调查……………………261、项目周边的主要道路情况……………………262、项目周边的交通情况…………26四、项目周边的主要配套设施……………27五、项目发展的SWOT分析………………28六、历史溯源…………………30七、项目分析结论……………31第三篇“唐槐大厦”周边项目的市场调查与分析……32一、设定周边区域的调查范围………………331、范围设定………………………332、设定原因………………………34二、区域内现有的产品类型及市场表现…………………35三、重点项目的调查与分析…………………37四、周边项目的综合分析……………………44五、泛竞争项目的调查与分析………………46六、市调总结……………………471、供给市场………………………472、需求市场………………………493、其他影响因素…………………51第四篇产品规划的方向……………52一、产品策略……………………53二、产品表现形态……………54三、功能组合划分……………56四、产品的市场表现规划……………………57五、相关行业的调查与分析…………………581、太原酒店行业现状分析………………………582、区域市场内的酒店经营状况…………………583、北京市场中的酒店式公寓及产权酒店………59第五篇产品的可行性分析…………611、工程方面……………………622、产品概念方面……………62结束语…………………………64北京信邦互联房地产咨询第一篇太原市宏观市场调查分析一、太原市地域研究1、地理特征太原位于山西中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，坐落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。太原全市国土总面积为6988平方公里，相当于北京市国土面积的2/5，其中以山地和丘陵为主，平原川地约占五分之一。太原城区约为168平方公里，坐落在汾河两畔海拔780～800米的平原谷地上，整个地势北高南低，逐渐倾斜。太原矿物资源蕴藏丰富，素有“煤铁之乡”的美誉。在众多的矿产中，以煤、铁、石膏为最，煤不仅储量丰富，而且煤种齐全，焦煤、肥煤、瘦煤、贫煤、无烟煤应有尽有。丰富的矿产资源，决定了太原的城市性质——一个以冶金、煤炭、机械、化工工业为主体，轻纺、电子、食品、医药、电力和建材工业具相当规模，工业门类比较齐全的工业城市。2、历史沿革太原是山西省省会，全省的政治、经济、科技、文化、教育、交通、信息中心，以其悠久的历史、灿烂的文化、丰富的资源而闻名天下。太原历史悠久，自古为军政要地，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。春秋时期，晋阳古城问世，迄今已有2500年的历史。汉代并州刺吏部设治晋阳，这也是太原称并州之始，太原简称“并”也来源于此。明、清两代，太原经济迅速发展，其矿业、商业、手工业，对全国的经济影响很大，有“晋商执全国牛耳”之誉。太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。3、行政区划太原现辖6区1市3县，市辖区为迎泽区、杏花岭区、万柏林区、小店区、尖草坪区、晋源区；市辖县为清徐县、阳曲县、娄烦县；市辖市为古交市。2004年末全市总人口

341.38万人，其中，城镇人口281.19万人，占全市总人口的82.4%；乡村人口60.19万人，占全市总人口的17.6%。全市户籍人口331.94万人，其中，市辖区254.78万人；非农业人口226.59万人，农业人口105.35万人。全市家庭户均人口为3.7人。（图一：太原市行政区划图）二、社会经济环境分析1、山西省经济运行情况2005年1季度，山西省实现国民生产总值完成713.86亿元，按可比价格计算，同比增长12.6%，高于全国9%的平均增长水平，在全国排第7位。工农业生产实现良好开局，工业生产保持高位平稳运行。1季度，全省规模以上工业完成工业增加值357.9亿元，同比增长20%。增速虽比上年同期回落了3.9个百分点，但仍为近年来的较高增速，高出全国平均水平3.8个百分点。主导行业持续向好，主要工业产品产量增长强劲。煤炭采选业、炼焦业、电力工业等对全省工业增长的贡献率达73.8%，拉动工业经济增长14.7个百分点。农业生产开局良好，1季度全省完成农林牧渔业总产值47.2亿元，同比增长7.7%。与此同时，1季度投资、消费、出口三大需求日趋活跃，宏观发展环境进一步改善。全省财政总收入完成203.2亿元，同比增长54%，从总量来看，三个月的收入已经超过2000年全年的总收入194.6亿元。一般预算收入完成96.3亿元，同比增长56.3%，从增长速度看，在连续几年快速增长的高基数上比上年同期又加快6.8个百分点，在全国各省区中增速排名第一。总的来说，1季度山西省经济增长速度高位平稳运行，增长质量和效益稳步提高。市场物价涨幅平稳回落，企业家对宏观经济发展环境向好的信心明显增强。预计今年上半年山西省经济仍将保持快速平稳的发展态势。2、太原市近年来经济的发展状况近几年来，太原市经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶。自2001年GDP实现两位数增长后，增长速度逐年提高，2002年达到13.5%，2003年达到15.5%。进入2004年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，保持了快速增长的态势，增幅达到15.7%，创造了1984年以来的最新增长水平。近三年GDP连续跨越三个百亿元：2002年跨约400亿元、达到433.64亿元；2003年跨越500亿元、达到515.59亿元；2004年跨越600亿元、达到643.09亿元，三年间累计增加258.69亿元。从2002年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。2001年-2004年GDP完成情况（图二：太原市2001年-2004年GDP完成情况）【数据来源：太原统计局】2001年～2004年主要经济指标完成情况指标2004年实际完成比2001年增加比2001年增加%年平均增加%GDP（亿元）643.09258.6951.714.9规模以上工业增加值（亿元）230.11130.5984.522.6固定资产投资（亿元）335.12212.41173.139.8社会消费品零售总额（亿元）226.3486.1861.517.3财政总收入（亿元）120.1755.9587.123.2外贸进出口总额（亿美元）33.9420.72156.736.9其中：出口（亿美元）26.3015.77149.835.7城镇居民人均可支配收入（元）9353285343.912.9农民人均纯收入（元）3873113541.512.3（表一：2001年～2004年主要经济指标完成情况）【数据来源：太原统计局】进入2005年，太原第一季度GDP达到了160.83亿元，同比增长15.1%，经济继续保持快速增长，运行质量不断提高，财政收入迅速增加，居民收入不断提高，投资、消费、出口共同驱动经济发展。现阶段太原市总体经济技术指标2004年全年，太原市的国民经济保持了快速增长的发展趋势。据初步统计，2004年全市实现生产总值（GDP）643.09亿元，比2003年增长15.7%。太原市产业发展状况2004年太原市实现生产总值（GDP）643.09亿元，比2003年增长15.7%。其中：第一产业增长值19.33亿元，增长1.4%；第二产业增长值353.95亿元，增长19.8%；第三产业增长值269.81亿元，增长12.4%。人均生产总值18881元，增长15.2%。呈现为第一产业平稳（占3%）、第二产业领先（占55%）、第三产业较快增长（占42%）的经济运行格局。2004年三次产业结构对比图（图三：太原市2004年三次产业结构对比图）【数据来源：太原统计局】2005年第一季度，太原市实现生产总值（GDP）160.83亿元，其中：第一产业为2.73亿元，增长0.5%，达到1.7%；第二产业为81.67亿元，增长19.1%，达到50.8%；第三产业为76.43亿元，增长12.6%，达到47.5%。2005年第一季度三次产业结构（图四：太原市2005年第一季度三次产业结构对比图）【数据来源：太原统计局】可以看出，2005年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在GDP中的份额逐渐增大。但是考虑到太原市的经济环境和城市性质，在今后的几年内，第二产业在太原的经济建设中，仍将占据重要地位，而现阶段工业生产仍是支撑太原市经济增长的主导力量，2005年前5个月，全市规模以上工业完成增加值117.61亿元，增长23.5%，充分的印证了这一点。居民年收入水平及消费水平1）2004年太原居民收入状况2004年，太原城乡居民收入加速增长。全年城镇居民人均可支配收入9353元，比2003年增长13.2%，增幅提高1.2个百分点。农民人均收入达到3873元，增长15.4%，增幅提高6.3个百分点。居民储蓄存款稳步提高，年末全年城乡居民储蓄存款余额815.26亿元，比年初增长21.1%。其中：城镇居民储蓄751.00亿元，增长22.1%；农村居民储蓄64.26亿元，增长10.0%。2001年-2004年城镇居民人均收入情况（元）（图五：太原市2001年～2004年城镇居民人均收入情况）【数据来源：太原统计局】2）2004年太原居民消费水平良好的宏观经济形势也给太原市的零售业发展提供了比较有利的经济条件。从下面近几年来太原社会消费品零售总额的增长示意图可以看出，太原的零售业在这几年中有了较大的发展，2004年总销售额比2000年增长了近50%。（图六：太原市2000年～2004年社会消费品零售总额）【数据来源：太原统计局】当然，消费是收入的函数，收入的增加是消费水平提高和消费结构变化的前提，所以对居民的消费结构的分析，可以很好地反映出居民的收入水平。伴随着收入水平的提高，城乡居民各项支出全面增加，消费性支出随之增长。显然，高速增长的居民收入水平，成为推动消费结构转变的主要动力。3）2005年太原居民收入状况进入2005年，太原居民收入增速回升，消费支出增加，物价指数涨势平稳。2005年前5个月，城镇居民人均可支配收入4217元，增长7.9％。截止5月末，城乡居民储蓄存款余额894.31亿元，比年初增长9.7％。4）2005年太原居民消费状况2005年前5个月，太原城镇居民人均消费支出为3197元，增长15.0％。居民消费倾向提高。前5个月，消费支出增长速度高于5月末居民储蓄增长速度5.3个百分点。在八大类消费支出中，除教育文化娱乐支出下降5.8％外，其他七项支出均呈增长态势：食品类增长6.7％，衣着类增长18.5％，家庭设备用品及服务类增长28．6％，医疗保健类增长81.0%，交通及通信类增长9.2％，居住类增长33.7％，杂项商品与服务类增长21.0％。综上所述，在良好的宏观经济形势下，太原居民的收入水平不断上升，人均消费水平也相应的不断提高，而消费水平达到一定程度时，市民对住房的需求必定随之提升，住宅消费必然会出现快速增长。5）总体经济状况总结从宏观经济上来看，近几年来，太原市经济增长率逐年提高。从2002年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。进入2005年，太原经济继续保持快速增长。在产业结构方面，2005年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在GDP中的份额逐渐增大。呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。在居民收入及投资消费方面，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，居民具有良好的投资能力和投资意愿。在众多投资渠道当中，太原市民对于房产投资的认可程度较高，同时太原市及其周边区域拥有一大批购买能力很强的人群，可以有效的支持将来的房地产需求市场。三．区域商品住宅/商业开发总量与消化总量分析1、太原房地产市场供应分析1）供应情况①房地产开发投资情况2004年全年，太原市房地产开发投资完成62.8亿元，同比增长47.5%，其中住宅开发占全年房地产开发投资总额的49.6％，开发投资额比03年增长85.5%，办公楼占9．8％，比03年增长56.5%，商业营业用房约占25．4％，比03年增长64.2%。进入2005年，房地产开发投资快速增长的趋势得到延续，1-5月份，房地产开发投资额绝对量达到10.9亿元，比去年同期增长40.7%。可见，目前太原市房地产投资的增长速度非常迅速，市场正处于快速成长期。太原市2000年至2004年房地产开发投资额2000年2001年2002年2003年2004年房地产开发投资额（万元）217565292533222426123628424（图七：太原市2000年～2004年房地产开发总投资额）【数据来源：太原统计局】根据上图可以得出，太原房地产在2001年开始抬头，经过2002年的酝酿和过渡，2003年众多住宅项目集中推出，巴黎大街、铜锣湾广场等商业大盘也浮出水面，太原房地产市场在2003年开始集中爆发，这种迅猛趋势在2004年得到了延续，2004年又增长了近50%。因此，当前的太原房地产市场正在快速成长并逐渐走向成熟，在市场的初级阶段，必然会出现阶段性的无序状态，出现很多市场空白和机会点，如果能够把握这些市场空缺，迅速切入市场，建立品牌，当前是最好的时机。=2\*GB3②房地产开复工面积2004年太原城乡居民居住条件进一步改善。全年城镇住宅施工面积的610.43万平方米，住宅竣工面积235.44万平方米。旧城改造和经济适用房开工面积102万平方米，竣工面积40万平方米，房地产交易额24亿元。人均居住面积达到11.66平方米，比2003年增加0.38平方米。2004年太原市建筑业房屋建筑施工面积为1443万平方米，增长9.2%，房屋建筑竣工面积为294万平方米，房屋面积竣工率为20.4%。2005年第一季度，太原市建筑业房屋建筑施工面积为630万平方米，增长23%，房屋竣工面积为4.5万平方米，增长9.8%。从以上数据不难看出，无论是开工面积还是竣工面积，从04年至今都保持着稳定增长，随着更多新项目的进入，这种增长趋势还将加速。2）供应特征=1\*GB3①供应量尚未完全放开太原房地产市场虽然在近两年得到了飞速的发展，但还远未成熟。太原的开发的热点还仅限于迎泽区、小店区等区域，开发的广度和力度还远远不够，未来的市场空间巨大。目前太原开发的楼盘规模普遍较小，能够改变一个区域的超级大盘尚未出现，还有许多开发商闲置着大量土地伺机而动。可以预见，尽管近两年太原市的市场供应量急速增长，但还远远没有饱和，未来的市场是巨大的，也是惨烈的。必然会有一些开发企业在未来的角逐中越做越大，同时也会有一些准备不足的公司在激烈的竞争中倒下。=2\*GB3②供应结构失衡太原房地产市场的产品在供应结构中存在局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。在本公司此次调研过程中，通过与各个楼盘的销售人员以及其他业内人士的沟通和了解，得出了比较直观的印象——太原市内的居民，普遍能接受的产品应该是总价在30-45万的房子，对应的面积应该是2居室为80-110平方米，3居室在120平方米上下。然而，这种面积的产品在太原市场却并不是很多，已有的这种定位的项目市场反应大多非常好，销售周期很短。=3\*GB3③产品缺乏个性和创新太原房地产尚处于初级阶段，市场没有细分，竞争不激烈，由于房子好卖，销售压力小，开发商基本上没有大的竞争，因此在产品设计上缺乏创新、忽视细节，造成了市场上的产品千篇一律，或者一有新的产品，大家便争相效仿。这样的结果，就是虽然市场状况供需两旺，新盘迭出，但是在各个楼盘在产品层面的进步却与销售市场的火爆不成正比。整个楼市缺乏经典之作，缺乏有经验有实力的开发企业进行引导。总之，虽然当前市场火爆异常，近两年的市场供应量激增，但是整个市场供应量还远远没有放开，加之整个太原市场产品类型相对单一，产品细分并不成熟，因此潜在的市场空间和机会点还是非常巨大的。现阶段，在真正的激烈竞争尚未开始前迅速切入市场，准确把握市场脉搏，推出高质精品楼盘，一定可以取得很好的市场反应，树立良好的品牌。2、区域房地产需求量与现状分析1）市场需求分析=1\*GB3①市场消化能力2004年上半年，太原市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米，同比增长57.5%，商品房销售总额为35.11亿元。其中，销售住宅52.26万平方米，同比增长67.79%，占总面积的72.51%；办公楼销售4.32万平方米；商业营业用房销售15.5万平方米。2005年上半年，商品房销售面积为71.45万平方米。近两年来，尽管太原市房地产开发大幅增长，但是需求依然旺盛。预计商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，能够拿到土地的开发商明显减少，使土地变得越发珍贵，如果可以把产品做精，市场需求依然会非常强烈。=2\*GB3②个体消化能力在良好的宏观经济形势下，太原居民的收入水平不断上升，人均消费水平也相应的不断提高，而消费水平达到一定程度时，市民对住房的需求必定随之提升，住宅消费必然会出现快速增长。收入及消费水平的提高必然使太原居民的住房观念发生转变，太原居民二次置业、梯次消费的观念已基本形成，而随着太原城市化进程的加快，城市人口的增加将带动住房消费需求，这也为房地产市场的快速发展创造了条件。值得一提的是，山西有一大批潜在的消化高端产品消费群体，太原市是山西省的省会，这就为山西房地产市场的高端产品的发展提供了得天独厚的条件。山西拥有一大批房地产高端消费群体，可他们中的许多人都选择到北京买房子，山西人在北京买房子出手大方是出了名的。这其中的原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。现实供应与购房者对住宅的需求有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省购房人到太原置业，并且应该是未来太原市房地产高端产品最大的消化群体。2）市场需求总体结论=1\*GB3①主体购买群体购买商品房的群体主要集中在40-50岁左右，这部分群体目前是太原房产的核心购买力量，该群体一般都受过高等教育，有子女，而且对目前的居住状况和生活品质寄予很高的希望，力图通过购置商品房来改善目前的居住生活状况。他们大多是太原当地具有一定经济基础的私营业主和具有稳定收入来源的白领和公务员。=2\*GB3②客户关注客户购置商品房的主要区域分布在小店区、迎泽区。这两个区域之所以接受度较高，主要原因在于该区块在交通配套和现时生活配套等方面具有相对优势，这与太原当地大部分区域的公共配套市政设施不够完善有关，只有在市政设施、公共设施普遍完善的情况下，太原的楼盘遍地开花才有能实现。=3\*GB3③购房目的置业的目的多为自住，三房是普遍接受的主力户型，面积100-120平方米之间最受欢迎，产品形态的接受基本上无抗性，年轻群体对高层、小高层的物业类型有偏爱，但对总价要求有一定的普遍区间，约为15-25万，其中以18-21万较为普遍。=4\*GB3④配套设施对物业管理，周边的生活配套和社区的小环境非常关注，周边的生活配套主要是周边的便利店、医疗设施，子女教育等社区配套关注程度也较高；对于社区的小环境方面的配套主要是针对传统的生活硬件配套，如有线电视、管道煤气等，同时强烈希望小区有游泳池、健身房等体育配套。=5\*GB3⑤媒体宣传对于普及性的媒体渠道，报纸、展会、售楼处、户外广告的重视程度已经有所提高，但消费者普遍对媒介的宣传信任度不高，而了解购房信息更多的是主动收集相关信息，其次口碑的推荐。因此，太原楼盘在推广过程中，应该重点加强销售案场的接待能力，通过热情的接待和专业的沟通指导，一方面直接了解客户的购买意向，把握住客户的购房心理，最终促成成交。另一方面给客户留下深刻的印象，在市场上树立良好的口碑，驱动口碑传播广泛普及。四、投资型客户的购买力及心理分析1、投资能力分析从宏观经济上来看，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，具有良好的投资能力。更重要的是，太原市及其周边区域拥有一大批投资能力很强的人群，主要可以分为以下几类：政府官员他们在各个职能、权力部门，往往具有很高的灰色收入。还有的政府官员利用职权之便，直接或间接的进行从商活动。他们都有极高的投资消费能力。从事煤炭等资源开采的私营业主由于山西特有的自然资源，造就了一大批从事此类行业的有钱人，他们大都有着惊人的消费能力，他们在北京上海等大城市购买豪宅是出了名的。从事商业等第三产业的私营业主主要是指那些在各个行业从事自主经营活动的私营业主。各个城市都会有他们的存在，他们是构成城市经济的重要组成部分，这部分人群同样有着较大的资本积累，具有较强的投资能力。以上三类人群可以说是太原投资消费的主力军团，他们对投资市场的影响举足轻重。正是由于拥有这样高质量、高数量的中高端消费人群，因此太原居民的总体投资能力不容小视。2、投资意愿当经济发展到一定程度，随着生活水平的不断提高，居民的投资意识会越来越强。通过与不同层次的太原居民进行接触和沟通，可以直观地了解到，太原的大部分居民都愿意有选择的进行投资，以使自有资金获得高于银行存款利息的良好升值。但是，对于有效的理财方式和投资渠道却知之甚少。3、投资渠道分析目前，太原市投资渠道非常狭窄，股票、期货等常见的投资方式在太原还并不是主流，主要原因还是进入门槛较高，需要投资者具备一定的专业知识。此外，以上各种投资方式，或者风险较大，或者投资收益较小。而房地产投资作为一项自古就有投资方式，受到区域内居民的广泛接受。尤其是近几年，太原楼价急速上升，许多人目睹或亲历了这一过程，对于投资地产所蕴藏的升值潜力深信不疑，因此房地产投资普遍受到太原居民的认可。但是在当前的太原市场，房地产投资具有其自身的特点：第一，商铺投资受到冷遇。中国早就有“一铺养三代”的说法，这种理念也曾一度影响着太原的居民，商铺投资也曾火热异常。但是2004年太原几个商业项目如巴黎大街、铜锣湾广场等，由于招商和管理等方面的不足，致使商业部分运转不佳，冷却了太原居民的商铺投资热情。进入2005年，这种状况并没有得到改观，投资潜力大、风险相对较低、产品比较成熟的商业项目尚未出现。也许商业投资的重新兴盛，还要再等待一段时间。第二，住宅投资的目的不都是为了经营或套现。和其它城市所不同的是，太原绝大多数投资购房者，不是为了将来出租经营或在升值后变卖赢利，而是单纯的把购房看成是“置产业”，把它留给家里人，不到万不得已不会变卖。他们也许会有许多套住房，购买的初衷也仅仅是“置业”，不一定会进行出租或转卖。小结：随着太原城镇居民收入的增加，个人投资逐渐成为社会经济生活中非常重要的部分。但是长期以来，但由于目前投资渠道有限，同时伴随着太原房地产市场的快速发展，投资房地产逐渐成为众多太原居民优选的投资产品，太原居民对于购置房产业也有着特殊的偏好。同时，太原市场拥有高质量、高数量的中高端消费人群，房产投资的能力不容小视。五、太原房地产宏观市场结论从宏观经济上来看，近几年来，太原市经济增长率逐年提高。从2002年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期的上升阶段，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。进入2005年，太原经济继续保持快速增长。在产业结构方面，2005年第一季度，太原市第一产业和第二产业的比例有所减少，第三产业在GDP中的份额逐渐增大。呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。在居民收入及投资消费方面，太原市居民收入持续增长，银行存款稳定，居民具有良好的投资能力和投资意愿。在众多投资渠道当中，太原市民对于房产投资的认可程度较高，同时太原市及其周边区域拥有一大批购买能力很强的人群，主要包括政府官员、从事煤炭等资源开采的私营业主、从事商业等第三产业的私营业主这三类人群。他们是太原房地产消费的主力军团，他们对市场的影响举足轻重。正是由于拥有这样高质量、高数量的中高端消费人群，因此太原居民的总体投资能力不容小视。可以有效的支持将来的房地产需求市场。房地产市场发展方面，虽然近年太原市房地产市场高速发展，但是和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，太原房地产还处于功能产品时代，房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。产品的细节刻画普遍不够，还没有真正的高端产品，市场空间巨大。市场供应方面，虽然当前市场火爆异常，近两年的市场供应量激增，但是整个市场供应量还远远没有放开，加之整个太原市场产品类型相对单一，产品细分并不成熟，因此潜在的市场空间和机会点还是非常巨大的。现阶段，在真正的激烈竞争尚未开始前迅速切入市场，准确把握市场脉搏，推出高质精品楼盘，一定可以取得很好的市场反应，树立良好的品牌。市场需求方面，太原市场的需求量较大，还远未饱和。客户购置商品房的主要区域分布在小店区、迎泽区。这两个区域之所以接受度较高，主要原因在于该区块在交通配套和现时生活配套等方面具有相对优势。客户置业的目的多为自住，三房是普遍接受的主力户型，产品形态的接受抗性不明显，年轻群体对高层、小高层的物业类型有偏爱，但对总价要求有一定的普遍区间，约为15-25万，其中以18-21万较为普遍。总之，经济增长、市政交通及投资环境的改善将吸引各地的房地产投资商和开发商加快进入太原市场的步伐，刺激和繁荣太原的房地产市场；而太原的开发商对本地房地产市场也会更加充满信心，这将会造成已取得土地的开发商加快速度开发，尚未取得土地的开发商将加大资金投放，甚至不惜提高成本购置土地。太原未来的房地产市场供应量将会大增，同时地价的增长会加大开发成本，一定时期内房价还会继续上涨。但目前太原市的总体需求量较大，房价的合理上涨对销售市场的影响并不明显，但是经过时间的积累，供应的大量增长以及需求的逐渐饱和，必将导致竞争加剧，市场将逐渐趋于稳定。六、区域文脉状况分析山西是中华文明发祥地之一，而太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。独特的自然、人文环境，使得太原在文化层面上具有了极富个性、极具风采的特点。太原文化是一种混杂了中原农耕民族与北方游牧民族民风民气民俗民性的文化，是一种顽强进取、刚健有为、多元开放、勤俭务实的文化。在历史上，山西有着无比辉煌。山西人凭借他们的勤劳智慧，让山西成为了中国历朝历代经济最发达的省份之一。而晋商则更是山西人的骄傲。山西商人的活跃，古代文献多有记载，到明代已在全国享有盛誉。清代初期，山西商人的货币经营资本逐步形成，不仅垄断了中国北方贸易和资金调度，而且插足于整个亚洲地区，甚至把触角伸向欧洲市场，南自香港、加尔各答；北到伊尔库茨克、西伯利亚、莫斯科、彼得堡；东起大坂、神户、长崎、仁川；西到塔尔巴哈台、伊犁、喀什噶尔，都留下了山西商人的足迹。无怪有人说：“凡是有鸡鸣狗叫的地方，都有山西人。”晋商即联合、即开放、即竞争、即创新，晋商是在不断的商战中长大的。没有了竞争、没有了创新、没有了商战，晋商不可能复兴；没有了策略、没有了智慧、没有了联合，晋商断不能成功。晋商最好的品质就是诚信、重义、敬业、谨慎、有群体精神。晋商的本质是文化，这是晋商辉煌的本质。现代晋商应该以晋商文化的商道，在新世纪树立晋商的新形象，用文化的力量重塑人心，用文化的力量推动社会的进步和经济的发展，造就一批新一代的晋商。第二篇“唐槐大厦”项目分析一、项目概况说明“唐槐大厦”坐落于太原市迎泽大街与金街柳巷交叉口的东北角，地处太原市绝对的黄金地带。其中，迎泽大街在太原市的地位相当于北京的长安街，而金街柳巷的地位更相当于北京的王府井，是太原市历史最悠久的传统商业街。项目总占地面积4800平方米左右，总建筑面积约4.6万平方米。其中，一至九层为集中商业。主体建筑地上建筑共41层，总高146米，属于超高层建筑。同时，也是太原市继国贸中心后的又一地标性建筑。其中，主体建筑标准层面积为1100平方米。大厦的外立面通体为金色玻璃幕墙，风格简洁、现代，气质高贵。（照片摄自：青年路北口）二、项目周边环境调查1、项目周边的主要建筑物项目所处的位置是太原绝对的核心区，同时也是太原金融、商业、酒店最密集的区域。其中，比较标志性的建筑有紧邻项目东侧的中国人民银行太原分行总部大楼，项目东南刚刚投入使用的龙城国际酒店，以及包括刚刚改造完成的迎泽宾馆在内的数座宾馆、饭店。2、绿化景观项目周围绿化景观丰富，除大面积的城市绿化外，坐落于项目西南侧的太原市区最大的公园——“迎泽公园”与项目东北侧的“太原儿童公园”为项目所特有的景观资源。其中：“迎泽公园”居于市中心宽阔的迎泽大街中段，交通便利，视野开阔，占地666900平方米，园中的迎泽湖水面占总面积的三分之一，是太原最大的市内公园。迎泽湖分成南、北、中三个部分。中湖东侧，长廊蜿蜒，长达150米的廊式木构建筑雕梁画栋，具有鲜明的民族风格。中湖南面，假山堆砌。假山脚下，水榭伸至湖心。迎泽湖上，桥梁横跨，游船点缀，颇有生气。迎泽公园凉亭极多，取名也很别致，北湖东岸的绣绮亭，菜花池畔的荷花亭，西门附近的景亭，果园附近的玫瑰亭，与长廊相对的六角亭，牡丹园里的牡丹亭、小茅亭、四角亭……曲径奇趣，优美多姿，引人入胜。公园内的金代古建藏经楼更是颇为典雅，原在别处，后迁移至此，给迎泽公园平添了古朴的风采。（照片摄自：迎泽公园）“太原市儿童公园”面积近12万平方米，其中水面4万平方米。公园内，楼堂馆舍，亭桥水树，一应俱全。因园内安放着著名的汉白玉方形烈士纪念碑，于1965年5月被定为省级文物保护单位。3、人文景观项目附近最主要的人文景观场所莫过于项目东侧的“五一广场”。作为太原唯一的广场建筑，其在太原人们心中的地位无可替代。在88000多平方米的广场四周，环耸着拔地而起的高楼大厦、宾馆商店，辐射着四通八达的平坦大道。广场中心是声光控喷泉及高达十余米的大型雕塑。广场地下，是太原最大一座地下商城。广场的前身，是明太原府城的八座城门和关城之一的当时叫做“承恩门”的故址，迄今已有530年的历史。（照片摄自：五一广场东南角）三、项目交通条件的调查1、项目周边的主要道路情况项目周边的主要道路为：1）迎泽大街：为太原市东西方向最主要的城市主干道，贯穿整个太原市区。2）府西街：同为太原市东西方向的城市主干道，集中了太原市最高档的办公场所及酒店，是太原市城市化程度最高的一条大街。同时，目前的省政府也在这条大街上。3）柳巷：太原市最知名的传统商业街，集中了最早的一批零售业及大型商业。4）五一路、并州路：位于项目东侧，为太原市南北方向的主干道之一，同时，也是联系老城区与规划新城区的干路之一。5）解放路：位于项目西侧，同为太原市南北方向的主干道之一。2、项目周边的交通情况项目周边交通条件得天独厚。具体表现在：1）沿迎泽大街向东1公里左右为太原火车站；2）沿迎泽大街向东800米左右为太原长途汽车站；3）距迎泽大街50米左右；4）距五一路400米左右；5）距解放路400米左右；同时，沿迎泽大街、青年路、柳巷有10几路公交车从项目周围经过，能到达太原大部分地区。同时，由项目向西经新建南路，约20分钟即可到达太原国际机场。但因为起凤街、柳巷均为单行车道，因此，对于对于主要靠地面交通的私家车主来说，在这一区域行驶比较不方便。由北向南、由东向西需绕行其他路线。四、项目周边的主要配套设施因项目位于太原市中心繁华地段，是太原市政治、商业、金融、酒店等最集中的区域。周边配套资源丰富，其中比较突出的有：1、餐饮：肯德基、麦当劳、好伦哥、华安肥牛城等；2、金融：各银行的山西省分行总部都在此区域。包括：中国人民银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国民生银行等；3、购物：柳巷是太原市具有300多年历史积淀的传统商业“金街”。大型购物中心有贵都商厦、联洋商厦、五一大楼、百货大楼、时代广场、铜锣湾商业广场等。品牌店及零售店铺更是数以千计。4、娱乐：项目周边也是高档消费场所云集的区域。上岛咖啡、美特好KTV恋歌城、太原影都、御花园国际俱乐部都是同类娱乐场所中消费水平较高的。5、酒店：太原市80%以上的高档酒店宾馆都集中在方圆1公里区域，主要包括：山西国贸大饭店、迎泽宾馆、龙城国际酒店、山西大酒店、三晋国际饭店、并州饭店、愉园大饭店、海外海饭店等。其中，山西国贸大饭店已申请为国家五星级标准；迎泽宾馆、龙城国际酒店、山西大酒店也都具有四星级的水准。这一区域可以当之无愧为太原市的“中央酒店区”。五．项目发展的SWOT分析优势项目位于太原市传统的商业核心区内，地处迎泽大街与柳巷交叉口，地段价值突出。迎泽大街是太原市横贯东西的一条汇集政府、银行、零售、星级酒店的城市主动脉，相当于北京的“长安街”；大厦地上共41层，高146米，是太原市继山西国贸饭店后第二高建筑，当之无愧为太原市的地标级建筑；项目设计为筒中筒结构，层内易于分割；项目临近太原市最大的市内公园，景观优势明显；大厦外立面线条简洁、通体金色玻璃幕墙，整体风格融现代和高贵于一体，具有鲜明的特色；区域内待开发用地接近枯竭，有地缘优势。劣势大厦总建筑面积4.6万余平米，而目前规划停车位仅70余个，停车位严重不足；超高层建筑，公共面积要求较多，使用率低；大厦西侧柳巷为由北向南单行、南侧起凤街为由西向东单行，大厦的可及性差；西侧柳巷的人群主要为中低端步行购物人群，其噪音等对大厦主楼的使用者（居住或办公）都是一种较大的扰动；项目为十年前烂尾工程，前期负面的市场印象对项目操作有较大影响；项目底商销售的负面影响同样对后继操作有一定影响；因项目为超高层建筑，设备运营及维护费用较高，市场竞争力不高。机会太原房地产市场处于一个尚未成熟的发展育阶段，发展商并未出现诸侯割据的局面。从产品设计到营销手法，都有提升的空间。新的项目、新的开发商存在着一炮而红的机会；同区域内类似项目几乎没有，在产品规划得当的前提下市场竞争压力小；项目处于传统的城市中心区，周边生活配套设施完善，如推广力度足够，推广方向正确，配合产品形式，容易产生价值联想，产品价值容易被市场认同；山西省的龙头行业——煤炭及其相关行业发展依然良好，太原房地产市场的高端购买力依然存在；昌通集团蓄势待发，进军房地产行业的决心坚定，蕴涵的能量巨大。威胁市场之中很多被其他城市视为欺诈的营销手法大行其道，对于购买力尤其是投资客造成很大伤害；京、津、沪等发达城市的房地产市场对于太原房地产市场的高端客户，尤其是投资客户有很大的分流作用；国家宏观调控后新政策对于房地产投资的抑制效果明显；宏观调控后消费者对于价格预期走低，短期内仍会有大批消费者处于观望阶段；城市远景规划对于城市核心区的定义，使更多的待开发区域充满想象力，可能会造成置业首选区域向规划新区转移，进而分散大部分的购买力。（照片摄自：起凤街）（照片摄自：迎泽大街迎泽公园门口）六．历史溯源项目紧邻太原市最负盛名的商业街——“柳巷”。柳巷是太原市一条历史悠久的商业老街，具有三百多年的商业历史，也是太原最繁华的一条商业街道。拥有中国华北地区最大的夜市，日人流量多达二十余万。大凡外乡人到太原市出差旅游时，都要在柳巷里走一走，用心体味一番晋商的遗风。这条街缘何得名“柳巷”已无从考证，相传起源于明代。明朝开国名将常遇春太原刺探军情遇险，逃至一条街内被一位柳姓人家所救，脱险后，与柳姓人家约定以柳枝插于门头为记以避战祸。消息传开后，街上各家均以柳枝为记躲避战祸。太原光复后，为纪念因此将柳枝植于门前。此后数年，街内绿柳成荫，遂得名柳巷。据地方志书的记载，柳巷起初并不是一条繁华的大街，而是一条院落破旧的市井小巷，居住着饱经风霜的穷苦市民。是清光绪中叶的那一场大水患，淹没了城南和南关城的商市街巷，商贾们才逐渐向柳巷、桥头街一带迁转，使这条僻静、萧条的小巷，变成店铺毗连、行商坐贾云集的闹市。尤其是在辛亥革命之后的二十多年中，柳巷的商品贸易迅速发展，成为太原当时的商业中心。全国各地的老字号进入太原时均将这条街作为首选。一时间，这里成为了档次、实力与身份的象征。进入到80年代，柳巷商业街再次得到空前的发展，在原有基础上进一步扩大了街区的经营规模，超过了之前的任何一个历史时期。七、项目分析结论通过上述分析，对于项目有了比较详细的了解，具体内容可以分为以下几点：1、项目优势与劣势同样明显，其中：优势：1）地标性建筑2）地缘优势明显3）占据稀缺土地资源4）景观资源突出5）易于分割劣势：1）设计标准原始，配套不足2）可及性差3）开发时间过长，有负面影响4）使用成本较高，竞争力低2．机遇与风险共存机遇：1）市场初期阶段，市场、产品突破口较多2）同类竞争项目少，竞争压力小3）容易产生价值联想4）潜在购买力巨大5）开发商有做大、做强的意愿风险：1）政策风险影响巨大2）城市规划削弱区域竞争力3）实力买家长期分流4）违规操作打击消费热情3．工作方向1）发掘项目卖点，强化项目优势；2）发现项目问题，弱化负面影响；3）寻找市场空白，精心规划产品；4）脱离市场竞争，提升产品价值。第三篇“唐槐大厦”周边项目的市场调查与分析一、设定周边区域的调查范围1、范围设定此次市场调查的范围集中在迎泽区内，具体的区域范围为东起建设路，南到双塔寺街，西至桃园路，北抵府西街围合的广大区域。除此之外，因太原目前的城市整体规划中，有“南移西进”的规划方向，因此，对于规划中新建城市中心区域内的比较有代表性的项目也进行了适当的了解。（图八：市场调研主要调研区域）2、设定原因之所以选择此区域作为此次调研的的主要范围，其原因是：1）这一区域为项目周边一公里范围左右的地区，可参照价值较高，通过了解区域市场有利于了解区域市场的消费构成；2）这一区域集中了太原市区在售的80%以上的高端物业，有利于项目制定相对准确的价格水准；3）这一区域集中了太原市现有的中央行政区、中央商务区、中央购物区和中央酒店区，知名度极高，参照物比较丰富；4）这一区域的除物业集中以外，物业类型相当丰富，便于不同类型的物业作横向对比；5）这一区域物业相对集中，市场竞争烈度大，包装推广也代表了目前太原市的最高水平，对与后期产品的包装推广有极高的参考价值。（照片摄自：迎泽大街）二、区域内现有的产品类型及市场表现此次调研的区域内产品类型比较丰富，包括了普通住宅、公寓、酒店式公寓、商住楼、高档写字楼、集中商业所有物业类型。通过近一周的实地走访，同一区域内不同的产品类型市场表现差别巨大。其中：普通住宅目前，太原市场上这一区域内提供的普通住宅平均售价在3000元～4000元/平方米，户型多以两室、三室为主，面积主要集中在100～140平方米的区间内。除位置不同外，产品本身无太大差异。项目的开发体量普遍较小，项目规模多在百套左右。因项目普遍占据比较优越的位置地段，周围配套设施完备，市场认可程度较高，平均销售周期为3～6个月，市场压力不大。消费人群多以市内居民为主，置业目的主要是改善现有的居住品质。公寓公寓项目在太原的开发比例很低，很少有真正意义上的市区豪宅，为了规避市场风险，大部分项目打出了商住的旗号。这类项目往往占据着相对方便、优越的地理位置，虽然是住宅的格局，价格也较普通的住宅项目高一些（约3800～4500元/平方米），但因其相对方便的位置也吸引了一部分商住的客户，因此，销售压力也不是很大。好位置的项目往往推出几个月后就可以进入收尾阶段。酒店式公寓近两年，酒店式公寓在太原市的供应量有比较大幅的增长，供应量主要来源于拆分的核心区的写字楼及公寓项目。但各个项目的供应量很不稳定，供应量的多少主要取决于可拆分的数量，大部分项目的供应量从100套左右到400套左右。由于拆分过程中增加了建筑成本的投入，因此，酒店式公寓的单方造价要高于同档次的住宅项目。同时，由于拆分后单位面积较小，能有效的控制成交的总价规模，因此，将现有产品拆分为酒店式公寓成为开发商规避开发风险、提高项目利润率的主要手段。也正式因为这个原因，酒店式公寓的单价普遍比同区域内的住宅、公寓及商住楼高300～800元。尤其是在近一年，随着住宅开发成本的不断增加及投资型买家的介入，太原房地产市场的房价越来越超出普通消费者的承受范围，在总价比较接近平均消费水平的情况下，同一总价规模能买到的房屋面积越来越小，这也为酒店式公寓提供了发展的空间。更主要的是，一些位置优越的酒店式公寓吸引了大批中小公司的青睐，在市场调研走访的过程中，条件优越一些的酒店式公寓项目的商、住比例往往各占50%，如“铜锣湾商业广场的酒店式公寓”及“王府商务大厦的酒店式公寓”商住的比例均能达到50%。因为有一定的需求量，因此，此类产品的销售速度也比较快，一般项目的销售周期都在半年左右。商住楼纯商住楼是近两年在太原出现的新概念产品，从产品的形式上已很难再找到住宅的影子。这类产品集写字楼的气势与住宅的低使用成本于一身，一经面市就受到了投资者的追捧。一次性购入整层楼面的客户大有人在。但随着第一批纯商住楼的交付使用，暴露出的问题十分明显。大部分投资客的房子在手中不能形成有效流通，资金被套牢不能形成周转，占压了大部分的社会资金。新近开盘的纯商住项目销售速度十分迟缓。纯写字楼太原市的纯写字楼项目大部分集中在此次市场调研的范围内，对于纯写字楼市场，可以用水深火热、腹背受敌来形容。在市场上，本来就有限的客户资源被商住公寓、商住写字楼冲击的一塌糊涂，自今年6月份国家宏观调空以来，银行紧缩信贷的政策又为本就竞争激烈、举步为艰的写字楼市场上雪上加霜。调研过程中走访的所有纯写字楼项目无一例外，门可罗雀，十分冷清。大部分的项目临近入住还未销售到50%，连基本的设备运营标准都无法满足。如“铭鼎国际”项目，年底入住，截止到目前，开发商提供“首付款五年分期”的付款方式也仅销售到项目总量的三分之一。集中商业太原的商业开发严重过剩，此次调研范围内的项目无一例外全部是建筑综合体。即：底层为商业，上层为住宅或办公。其次，商业产品的供应形式也十分单一，基本都可以划分为集中商业。即：公用出入口、公用交通通道，产权、经营权相互分离。这类商业产品由于开发前无整体规划，前期规划也不结合项目及实地情况，抗风险能力差，往往是一损俱损，一荣俱荣。目前，商业的销售大多不甚理想，部分卖场销售气氛火暴的商业项目都是采用了返租销售的营销方式，这种寅吃卯粮的做法势必会在未来几年内进一步恶化太原市的商业房地产市场。三、重点项目的调查与分析1、写字楼1）王府商务大厦位置：府西街国贸中心东侧土地使用性质：1～4商业，五层以上写字楼。交房标准：毛坯产权年限：40年交用时间：2006年9月目前工程进度：结构封顶项目点评：项目位置优越，紧邻太原市第一建筑综合体——国贸中心。目前仍未正式开始销售，规划无过多亮点，销售压力比较大。2）铭鼎国际位置：桃园北路土地使用性质：商业交房标准：毛坯产权年限：40交用时间：2005年底目前工程进度：刚刚开始作外立面装修项目点评：项目位于桃园北路，地理位置较差，游离在办公物业密集区以外，规划无新意，属现代建筑。工程进度滞后，肯定会超出其承诺的房屋交付日期，自六月正式开盘以来，销售了项目的30%左右，开发商提供首付款五年分期。3）第五大道位置：府东街省委对面土地使用性质：1～5商业，六层以上写字楼。交房标准：毛坯产权年限：40年交用时间：2006年9月目前工程进度：外装修完成项目点评：项目自开盘到现在已有近一年的时间，目前销售率在60%左右。如果，其余的部分能在半年内完成销售，应属开发顺利。4）盛唐·万象位置：府西街国贸中心西侧土地使用性质：1～3商业，五层以上写字楼交房标准：毛坯产权年限：40年交用时间：2006年5月目前工程进度：结构封顶项目点评：项目位置比较优越，周围商务气氛浓郁，开发商有一定的开发经验，项目在外观设计上比较下功夫，应该可以吸引一部分买家。目前，该项目因为银行按揭的问题未最终落实问题，仍未开始正式销售。2、商住楼项目名称：鼎元时代中心位置：迎泽大街南街邮电大厦东150米土地使用性质：综合交房标准：毛坯产权年限：50年交用时间：2005年10月目前工程进度：月底交房，遗留工程较多，外装、管线外网、部分内装修销售均价：3900元/平方米（现有户型4200元左右）面积：110㎡、150㎡、200㎡项目点评：项目前期规划较出色，有效的控制了产品的价格，并且由于入市较早，目前项目已销售80%左右。3、酒店式公寓1）项目名称：王府商务大厦酒店式公寓位置：府西街国贸中心东侧土地使用性质：商业，B座为酒店式公寓交房标准：毛坯产权年限：40年交用时间：2006年9月目前工程进度：结构封顶销售均价：5600元/平方米（起价5300元/平方米左右）面积：40㎡、50㎡、100㎡总套数：140套总面积：销售率：基本售完（95%左右）开盘时间：2005年7月物业费价格：3元/月·㎡制冷：独立式付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款实用率：79%2）铜锣湾商业广场酒店式公寓位置：柳巷北口土地使用性质：商业，家世界上方两栋公寓交房标准：精装修产权年限：40年交用时间：2005年10月31日目前工程进度：现房，月底交房销售均价：4400～4500元/平方米面积：67.6平方米总套数：400套左右总面积：销售率：基本售完开盘时间：2005年6月18日物业费价格：3元/平方米制冷：自行安装付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款实用率：75%3）东大·盛世华庭酒店式公寓位置：三墙路土地使用性质：综合交房标准：酒店式公寓精装修带家具产权年限：50年（目前余45年）交用时间：2006年1月目前工程进度：基本完工销售均价：5880元/平方米（投资7880元/平方米）面积：40㎡、70㎡、100㎡总套数：85套销售率：40%左右开盘时间：2005年5月物业费价格：1.5元/平方米·月采暖制冷：集中供暖8元/㎡·月付款方式：按揭（六成二十年）、一次性付款实用率：70%4、公寓1）府西银谷位置：府西大街国贸中心对面土地使用性质：综合交房标准：毛坯产权年限：50年（2004年～2053年）交用时间：2006年底目前工程进度：地上七层销售均价：4300元/㎡左右面积：最小148平方米/套总套数：114套总面积：18544㎡（可售）5689㎡（不可售）实用率：开盘时间：2005年11月（目前试盘）采暖：集中供暖销售率：目前登记认购89套物业费价格：0.9元/㎡·月（不包括电梯费）付款方式：按揭贷款（7成20年）建行2）宝成公寓位置：榆园大酒店西侧土地使用性质：综合交房标准：毛坯产权年限：50年交用时间：目前工程进度：结构封顶销售均价：（起价3800元/㎡左右）面积：最小60㎡左右总套数：总面积：销售率：70%左右（小户型为主）开盘时间：物业费价格：元/平方米采暖制冷：自行安装付款方式：按揭（六成十年）、一次性付款5、住宅项目名称：颐园10号位置：水西关东街北200米土地使用性质：综合交房标准：毛坯产权年限：50年交用时间：2006年5月目前工程进度：外装修开始销售均价：3800元/平方米（起价3000元/平方米左右）面积：136㎡、140㎡、154㎡总套数：180套总面积：销售率：内部认购刚刚开始内部认购时间：2005年8月8日开盘时间：2005年10月中月物业费价格：1元/平方米（不包括电梯费）采暖：集中供暖（3.3元/月·平方米）付款方式：按揭（7成二十年）、一次性付款实用率：70%四、周边项目的综合分析因为本区域内的住宅项目、公寓项目、商住项目相对比较少，且与我项目的目标市场人群差距比较远，因此，在此不在做横向的比较，仅针对写字楼与酒店式公寓做进一步的比较分析。其次，因为区内的写字楼和酒店式公寓项目或者销售已经接近尾声，或者仍未进入正式的销售阶段，因此，不采用表格的形式加以说明，仅以文字形式加以论述。1、写字楼1）建筑形式本区域内的写字楼在建筑风格上均为现代建筑，结构均为框架结构，外观及内部装修的标准基本统一，无更多的创意。2）交房标准所有项目的交房标准全部为毛坯房。配套设施基本一致，配套设施一味的追求五A级。为了追求高额利润，开发商一味的开发高端产品，造成市场上产品的同质化非常严重，产品区间未拉开，未形成产品的梯度供应，忽略了市场中中、低端的客户办公需求。也可以说，是写字楼市场的的开发商造就了商住公寓的市场机会。3）销售条件所有项目均在项目进入结构封顶以后才正式进入销售阶段，前期预留大块的试盘时间，尽量积累客户资源，在贷款条件基本都是统一的条件。4）销售方式销售方式全部都是低层散售，高层面对大客户的销控方式。最小面积划分从45㎡～60㎡不等。5）销售价格本区域内的写字楼的销售价格普遍在5000～6000元/㎡的价格区间内。6）推广重点所有写字楼项目在设定推广重点时全部将地段作为首要推广重点，档次作为次要推广重点。2、酒店式公寓1）面积划分为保证总价在市场中占据优势，酒店式公寓的单套面积划分均在60平方米左右。2）销售单价本区域内的酒店式公寓普遍比区域内的住宅高出300～800元/平方米。实际成交价格均在4400～5600元/平方米之间。3）销售总价根据目前的产品价格，酒店式公寓的单套销售价格在25～35万元之间的区域内。4）交房标准目前市场上的酒店式公寓的交房标准均为精装修。但一些由写字楼改造而成的小户型公寓虽然也叫酒店式公寓，但为了控制销售价格，采用了毛坯交房的方式（如王府商务大厦的酒店式公寓）。5）项目规模区域内在售的酒店式公寓开发量都不是很大，如“东大·盛世华庭”的酒店式公寓仅85套，“王府商务大厦”的酒店式公寓也仅140套左右。五．泛竞争项目的调查与分析在本次调研过程中，泛竞争项目所处的区域主要指规划中的未来太原的核心区域，即长治路、长风街一线。目前，有计划称这一带将是未来太原市的核心区域。通过此次市场调研，处在这一区域的房地产开发商已经充分认识到这一远景规划的潜在商业价值，许多项目在这一规划真正实施前已开始透支其中的利益。如“世贸中心”，目前的写字楼部分的售价达到了7500元/平方米，比目前国贸中心附近的写字楼价格还要高出15%，并且没有任何诱人的优惠政策。这一地区的公寓住宅也普遍在4000元/平方米左右。虽然是新区，但价格一点也不比现市中心地区的价格便宜。六、市调总结1、供给市场1）写字楼通过此次调查可以计算出，未来一年内写字楼市场的压力还是比较大的。仅这一个区域内在2006年将为太原写字楼市场贡献十几万平方米市场供应。随着这部分新增面积的介入，原本消化能力本就不强的太原写字楼市场将更加难以操作。具体可能会表现在以下几个方面：市场竞争更加白热化，销售压力继续增大，销售周期不断拉长，销售过程中的销售费用大幅增加；空置率不断增加，租金价格持续维持在低水平，投资收益不高；一部分开发商迫于资金压力将卖盘转为租盘，以支付项目运营的高额费用；开发商自身持有物业的比例不断增加。2）商住楼商住楼在经历了两年的市场火暴后，逐渐走入底谷，销售速度将逐渐放缓。最初出现时的风光场面将一去不复返。这一点，随着第一批商住项目的投入使用会表现的更加明显。如此次走访的“鑫贸大厦”项目，目前虽然已经交付使用，但是楼宇的经营状况十分惨淡，物业管理公司为节省开支连入口大堂的照明都暂时停止了。从下面走访“鑫贸大厦”一组数字可以更加直观的反应出目前商住项目的经营情况。实地调查地点：（鑫贸大厦B座）公司类型数量共计技术公司14家50家服务咨询公司14家贸易公司7家金融公司1家实业公司11家物流公司1家能源公司1家医药公司1家（表二：鑫贸大厦B座实际使用情况调查表）【数据来源：2005年10月11日上门走访】因大厦整楼的总户数在160套左右，因此，实际出租率还不足本楼的三分之一。通过这一个项目可以看到前期商住项目销售的一些痕迹及反映出的一些问题：前期销售：市场追捧度很高，销售状况良好，成交踊跃，销售率在90%以上；投资客在成交客户中所占比例极高（因为几乎所有空置房间均有出租、出售信息）；后期市场可能产生的影响：后期运营过程中，通过市场检验出产品投资价值很低；社会闲散资金被深度套牢；新项目的关注程度急剧下降，供应量出现萎缩。3）酒店式公寓从此次调研看，酒店式公寓的市场还有很大的发展空间。从目前几个调研项目看，销售情况均比较理想，除一部分自用客户外，投资客、小型城市或公司的驻太原办事处也是比较大的购买群体。这其中主要的原因应为以下几点：地理位置优越，交通便利，生活配套设施齐全；虽然单价比较高，但总价比较平易近人；一般产品都包括装修，比较方便；公共部分装修档次比较高，对于公司形象要求不高、人数不多的小公司或办事处，在满足办公接待和居住功能的同时，还可以享受不高的使用费用，因此，市场的需求量比较大。从未来市场看，随着核心区域的可开发用地越来越少，地理位置优越的酒店式公寓不会出现大幅的增长，会给市场留出充足的时间消化此类产品；随着开发商开发经验的增长及消费者消费心理的成熟，功能更加完善、设计更加合理的酒店式公寓将不断出现。4）商业太原市的商业开发、供给量严重过剩，几乎所有项目不分居住类物业还是办公类物业均在项目底层规划出大规模的商业面积。结合太原市的城市规模，目前太原市人均的商业面积已和国外发达城市的水平比较相近，处于超饱和状态。而且，因为市场中产品的同质化极其严重，无一例外的都在打投资牌，产品形态又是后期经营风险最大的产品类型，无论是开发还是投资都存在极大的风险。2、需求市场1）写字楼及商住公寓按照目前的市场状况，短期内市场中对写字楼的需求量不会有太大改变。其实，无论是写字楼产品还是商住产品，在太原市的发展空间均不是很大，主要原因是：城市规模有限，城市扩张的速度不足以消化每年几十万平方米的市场开发量；办公类物业的主要消费对象为第三产业的从业者，根据近几年的统计数据分析，第三产业虽然在不断发展，但改变不了太原市是一个工业大省省会城市的现实，虽然在市场初期购买力集中释放，有过短期的辉煌，但从长远角度看，太原还不具备持续、大规模开发办公类物业的条件，市场很容易达到饱和；投资未达到心理的预期，投资客的投资信心严重受挫；开发商开发理念不成熟，跟风现象严重，不重视产品差异化，市场中很难形成产品阶梯，容易造成恶性竞争的市场环境；最重要的是，太原本身的支柱产业是基础能源，伴生于一行业的相关公司也比较多，这类公司对于办公环境的要求比较低，一般不会考虑高档办公场所，因为他们从事的行业是资源型劳动密集型的行业。在太原，真正从事资金密集型或技术密集型的企业数量和规模都十分有限。2）酒店式公寓目前，市场上对于位置优越、配套完善的酒店式公寓的需求量仍未得到充分释放，在未来市场中整体需求量还有提高的空间。主要因为：随着房地产价格的不断攀升，位置优越的低总价的酒店式公寓将会成为越来越多的消费者初次置业的首选；由于微型公司、微型办事处、单身贵族等消费群体对于酒店式公寓的需求会持续增长，这类产品的投资价值会被越来越多的投资客关注。目前，位置优越的酒店式公寓的租金价格基本与高档写字楼持平。3）商业因为目前的商业地产产品同质化严重（全部为集中商业）、供给过剩、空置率不断提高、租金水平不断下滑，商业地产在投资者面前将会越来越不具备投资价值，投资地位将越来越低。尤其是目前市场中充斥着许多带有明显欺骗性质的销售手法，如：抬高价格返还租金（御花园假日广场，目前售价在16000元/平方米左右，虽然返租，但相当于8500元的价格购买了四年以后的期房），无担保的情况下承诺投资高额回报，对于目前的商业投资客户，在以后的持有过程中将承担极高的投资风险。一旦发生意外，对于商业地产的投资环境将是毁灭性的打击。对于未来市场，成熟商业区内、位置优越、停车位充足的独立商业门市应该是投资者追逐的方向。总体来说，目前的太原房地产市场，正经历着销售时代、概念时代，相信会在不久的将来进入产品时代，有远见的开发企业如果能从现在开始将大部分精力投入到打造产品上，会在未来有限的市场空间、激烈的竞争环境下，为自己赢得一片天下。同时，目前太原正处在城市总体规划的模糊阶段，新规划使开发商和消费者眼中的市场都充满了想象力，同时也充满了疑惑。在规划没有最终明确之前，在最终的产业价值带没有浮出水面之前，供给方面、需求方面都不会有质的变化，双方都在观望，出手都比较谨慎。但对于目前已经上马的项目，这个难得的观望期为产品消化赢得了充足的宝贵时间，最好不要轻易错过。3、其他影响因素不管是分析供给市场，还是需求市场，有两方面的内容是不容忽视的，第一是政策对于房地产市场的影响。不管任何一类产品，顺利销售的前提都是有政策的支持，包括行业管理方面的和金融政策方面的。第二是整体经济对于市场的影响。在剩余资本比较充足的时候消费水平才会有效的放大。根据目前的情况看，政策的影响将是长期的，且大部分的消费者的剩余资本还不是很充足，因此，价格是消费者考察项目时非常重要的考察指标。第四篇产品规划的方向一、产品策略1、产品形式符合项目的形象由于项目坐落于太原市目前的城市核心区，且为太原市目前第二高度的建筑，地标性明显，因此，在确定产品形式时要充分考虑到项目未来的市场地位。2、产品设计符合大厦的功能要求因为项目为超高层建筑，许多建筑设计方面的规范要求要高于普通地产项目，产品规划不得当很容易使产品由于价格及使用成本问题丧失市场竞争力。3、产品差异最大化产品规划除要保证前两个前提外，最终的结果是要使规划出的产品在迎合目前市场需求的条件下，尽量摆脱目前市场已有的产品区间，尽量扩大产品的差异化。因为：最有效的竞争力，就是在竞争开始之前将竞争对手淘汰出局。二、产品表现形态前面，我们通过市场调研，已经基本了解了太原的写字楼、商住楼、酒店式公寓、商业的市场情况，也针对未来市场的变化作了最基本的判断。结合我项目的实际情况，产品策划的方向只可能是写字楼或酒店式公寓。因为我项目的原始设计即为办公，不具备真正居家的条件，无法提供居家所需的“经济使用条件”和“社区环境”，最多可以满足居住的功能。但前面也对写字楼、酒店式公寓的市场情况做出了判断，如果规划为纯写字楼产品，产品的市场竞争力将急剧下降，连维持在目前的竞争环境里都十分困难，这主要是因为：1）交通相对不便利，可及性比较差，紧邻项目的两条道路均为单行线；2）原始设计方案陈旧，功能配套严重不足，以目前的标准整栋楼仅可提供70余个机动车停车位，无法满足使用者对停车的需求；3）无法实现实力公司对于宽大门庭的需求。因此，将项目规划为纯办公物业只能使产品的竞争力急剧下降，销售压力极大。如果将项目全部规划为酒店式公寓，按目前市场上主流产品面积的划分方式，单层的户数会达到15套左右，整楼能划分出的总套数将达到600套以上，对于太原市场、对于一个单体建筑，体量明显过大，市场风险也过高了。因此，势必要规划出一种全新的产品形态及产品组合方式才能解决我项目的问题。同时，在进行产品规划时还要结合项目本身固有的钢性约束条件。目前，我项目最需要考虑的约束条件及规划方向是：1）对于停车场数量要求不是很多的产品形态；2）对于交通条件等级要求不是很严格、可很大程度依赖公共交通的产品形态；3）对于相对较高的日后使用费用不会过于计较的产品形态；4）对于身处闹市区不是很介意的产品形态；综上所述，我项目最终的产品规划方向为：产权式酒店+酒店式公寓之所以规划为上述组合是因为：1）两种产品形式都要求在外部环境相对繁华、周边配套设施完善的地区；2）其中的产权式酒店对于太原市场是全新的产品形态，市场竞争压力较小，而酒店式公寓可以创造出独特的资源；3）两种产品形态对私人交通工具的使用频率都可以比较低，对机动车停车位的要求可以降到最低限度；4）两种产品形态都可以通过公共交通解决出行问题，对于单行道路问题不会过于敏感。基于上述考虑，我们对项目做了上述的产品规划方向。三、功能组合划分