深圳房地产运行态势及展望-兼论二手房市场

2006年深圳房地产运行态势及2007年展望兼论二手房市场

房地产市场的持续健康运行是国民经济发展和社会安定团结的重要影响因素，也是构建“和谐深圳”和“效益深圳”的基础。2005～2006年深圳市政府在国家《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发［2005］8号，即“国八条”），《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号，即“新国八条”），《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发［2006］37号）即“国六条”等宏观调控政策的指引下，在以往出台的一系列打击违规炒房、遏制商品房价格上涨过快的政策基础上，继续严格监控并引导房地产市场走势，先后颁布了一系列用以规范市场、稳定房价的政策措施，并在全国率先出台了“国六条”实施细则、《深圳住房建设规划（2006～2010）》等地方政策法规，力求在深圳“十一五”开局之年营造稳定、和谐的房地产市场发展环境。2006年深圳房地产在宏观调控政策作用下，房价增长过速得到初步控制。但和全国其他城市相比，深圳房价及其增长率仍过高。国家发改委和统计局公布的统计结果显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.5%，深圳的涨幅为10.2%；二、三、四季度深圳则分别以14.4%、12.3%和11.8%的涨幅高居榜首。与涨势明显的一手房市场相比，深圳二手房市场在2006年表现出了相对较强的政策敏感性和信息反馈性，曾一度出现了“价涨量跌”、“价跌量跌”、“价跌量涨”、“价量均衡”等波动。鉴于二手房市场是房地产市场的重要组成部分，其稳定发展既是房地产业进入理性运行时期的标志之一，也是促进住房梯级消费格局形成的重要环节，因此监控并研究二手房市场运行状况，不仅有利于以小见大地把握房地产市场的整体运行情况，而且有利于深入了解不同收入人群的住房结构需求，为建立完善的城市住房保障体系提供依据。深圳市场经济起步早，市场体系相对健全，二手房市场发育比较成熟，近两年更是发展势头迅猛，二手房交易在商品房交易中的比重已达到50%左右。本文在全面回顾深圳房地产大盘年度走势的基础上，重点对二手房市场成交量、价格走势、成交类型、房地产经济运营情况等做出了分析，力求更准确地概括2006年深圳房地产市场的走势特点，更客观地总结宏观调控政策的执行效果，以及更合理地预测2007年市场发展的趋势。一2006年深圳房地产市场总体运行情况分析和2005年一样，2006年仍然是政府对房地产市场持续实施宏观调控的“政策年”。在各级各类宏观调控政策的引导下，深圳房地产市场已经从过快过热的发展局面逐渐趋于稳定，房地产市场存在的违法违规行为得到了有效遏制，房地产市场观望气息较以往更加浓厚，房地产市场的发展正在趋于理性。（一）房地产开发投资比重趋于稳定，建设规模有所下降如图1所示，2006年全市累计完成房地产开发投资460.68亿元，同比上涨8.7%，改善了2005年房地产投资增幅为负的局面；但是从房地产投资占全社会固定资产投资比重来看，2006年房地产投资占全社会固定资产投资额的比重是36.21%，几乎与2005年持平，近几年房地产投资比重逐年递减的趋势没有明显改变。而从商品房建设规模情况看（如图2），2006年深圳商品房施工面积3205.34万平方米，同比下降6.1%；商品房竣工面积670.51万平方米，同比上升2.2%；商品房新开工面积710.25万平方米，同比下降38.4%。商品房建设规模表现出明显下降的特点。这表明宏观调控政策已对房地产市场产生了影响，房地产开发节奏放慢，投资出现了减速和观望的态势。投资观望和建设规模下降是为房地产行业降温的有效手段，可在一定程度上缓解由于行业过热而带来的炒楼、囤积房屋等投机行为；但同时，房地产建设规模的下降将直接导致市场供应量减少，引起由于供求关系紧张而产生的房价过快上涨问题。图1深圳房地产投资及其占全社会总投资比例（2002～2006年）图2深圳商品房建设规模情况（2002～2006年）（二）新建商品房供销量下降，存量商品房需求明显提高2006年，全市商品房批准预售面积累计为807.27万平方米，同比下降9.74%（如图3）。住宅、办公楼和商业用房的面积比重为86.1%∶4.3%∶9.1%，与2005年三者的比重79.6%∶4.5%∶11.7%相比，住宅的供给比例明显提高，而办公楼和商业用房的供给比例相对减少。从三类地产供给的绝对数量来看，住宅批准预售面积694.57万平方米，同比下降2.39%；办公楼批准预售面积34.4万平方米，同比下降14.96%；商业用房批准预售面积72.81万平方米，同比下降30.58%。与商品房供给情况类似，全年新建商品房销售量也有大幅度降低，全年共销售新建商品房797.65万平方米，同比下降19.69%。其中住宅销售面积为705.82万平方米，同比下降21.67%；办公楼销售面积为38.27万平方米，同比下降34.33%；商业用房销售面积为45.96万平方米，同比下降14.06%（如图4）。图32002～2006年深圳新建商品房供给情况统计图42002～2006年深圳新建商品房销售情况统计新建商品房供销量的锐减给消化市场存量用房带来了机遇，使商品房空置率降低，提高了二手房交易面积。统计数据表明，2006年末深圳商品房空置面积仅为150.71万平方米，同比减少了10.46%；同期，二手住宅交易面积为737.63万平方米，同比增加了23.98%，二手房交易面积首次超出新建住宅面积5个百分点。新建商品房和存量房供销量的此消彼涨表明深圳房地产市场的有效需求并没有大幅度降低。这主要是产生了内部结构调整，活跃的二手房交易有效地缓解了市场的供需矛盾，在深圳这个移民城市中，对促进人口的自由流动也发挥了积极的作用。（三）商品房价格上涨速度降低，但房价及房价增长率仍偏高2006年全市新建商品房平均价格为9956元/平方米，比2005年上涨了32%。其中写字楼价格涨幅最大，全年均价达15380元/平方米，同比上涨33%，而商品住宅均价为9106元/平方米，同比上涨了30%[1]。图5为北京、上海、广州和深圳四城市2005～2006年各月商品房价格走势图（包括新建商品房和二手房），从中可见深圳房价水平居四城市之首。另据国家发改委和统计局公布的统计结果，一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，深圳的涨幅为10.2%；二、三、四季度深圳则分别以14.4%、12.3%和11.8%的涨幅高居榜首。由此可见，从全国城市间的横向比较来看，深圳的商品房价格较高且增长势头最旺。图52005～2006年主要城市各月商品房价格走势统计按时间序列分析近年来深圳商品房价格的增长速度（如图6），2006年深圳商品房价格年增长率为10.57%，超出了深圳房地产预警系统给定的［-0.0559，0.0795］这一房价增长正常区间，处于房价增长稍快区间。[2]但与2005年17.38%的房价过快增长率相比，房价上涨的速度已经有所回落。并且从2005～2006年商品房价格各月增长率统计来看（如图7），2006年内房价上涨速度逐渐降低且趋于平稳，各月房价增长率一直在全年平均增长率上下波动，且下半年各月房价增长率均低于平均值，房价增长速度明显降低且波动幅度趋于平缓。按照这种趋势发展，深圳2007年房价增长率有望回落至正常增长区间。图61996～2006年深圳商品房价格增长率统计图7深圳2006年各月商品房价格增长率统计（四）房价收入比过高，消费者购买力明显不足消费者对房地产购买力的强弱可通过房价收入比指标衡量。2006年深圳常住人口的家庭年均可支配收入为71989元[3]，户均住房面积为72.6平方米[4]，新建住宅的平均价格为9106元/平方米，计算得出深圳2006年新建商品住宅房价收入比为9.18，比上年上涨了4.6%。从近10年来深圳新建住宅房价收入比的变化情况来看（图8），2004年之前虽然深圳的房价收入比一直高于国际公认的4～6的合理区间，但基本上一直处于我国各城市的平均水平6～8区间内，房价水平尚属适中。但2005年以来，深圳房价的增长幅度明显超出居民收入的增长幅度，房价收入比迅速攀升至9左右，居民对新建商品房的购买能力严重下降。图81995～2006年深圳房价收入比统计与此同时，深圳二手住宅房价收入比也由2005年的6.87[5]提高到了2006年的8.50[6]，上涨了23.73%，已明显超出了我国平均水平。过高的房价收入比表明，深圳房地产市场已出现购买力不足的情况。另外，住宅户型偏大而导致总价过高也是造成消费者购买力不足的重要原因之一。2006年深圳单套建筑面积在144平方米以上的住宅销售面积为163.60万平方米，占销售总面积的23.18%；单套建筑面积在90～144平方米的住宅销售面积为299.68万平方米，占销售总面积的42.46%；单套建筑面积在90平方米以下的住宅销售面积为242.51万平方米，仅占销售总面积的34.36%。虽然全年小户型住宅供应量比往年有所提高，但距离“国六条”规定的建筑面积90平方米以内的商品住房面积应占70%以上还存在较大差距。不过，按照政策规定，深圳2006年8月以后新批新建的商品住宅必须按照“9070”原则建设，因此随着这批住宅的竣工出售，由于户型偏大而导致的总价过高问题将得到有效解决。二2006年深圳二手房市场运行情况分析本轮国家对房地产市场的宏观调控不仅着眼于新建商品房市场，更关注在中国发展并不成熟的二手房市场：2005年，国家开始面向二手房市场征收营业税；2006年又通过贷款加息、提高征收二手房交易营业税年限、征收个人所得税等政策从供应、流通等环节全面调控二手房市场。2006年深圳二手房市场在一系列宏观政策的影响下，2006年深圳二手房市场表现出了比新建商品房市场更灵敏的政策反馈性，在成交量和成交价格双双经历了大起大落后，最终以较平稳的价格和可观的交易量进入2007年。（一）二手房市场逐渐壮大，发展规模易受政策干预在发达国家，二手房交易量通常占房屋交易总量的70%以上，二手房被视为抑制房价上涨、减少住房空置率的有效手段和促进住房梯级消费格局形成的重要环节。但在中国，由于受到市场发展水平、早期公有制住房体制以及住房观念等因素的影响，二手房市场起步很晚，发展尚不够成熟。深圳的二手房市场是1996年开始兴起的，当年二手房交易面积为40万平方米，不足商品房成交面积的10%。2002年二手房销售面积达到340.49万平方米，占商品房成交面积的比重提高到了30%。此后，二手房交易面积以年均26.7%的增长率高速发展，直到2006年，二手房交易面积首次超过新建商品房销售面积5%，成为深圳楼市的半边天（如图9）。图92002～2006年深圳新建商品房和二手房销售面积比较深圳二手房市场能够如此迅速发展，除了由于越来越多的存量房产的增加，人们逐渐改变住房消费观念，愿意购买二手房居住外，最主要的原因可归结为：第一，香港成熟的二手房市场发展经验对深圳借鉴意义较大，同时香港人在深圳二手房市场买卖中占据的可观比例为其二手房市场的发展奠定了基础；第二，深圳市场经济体系较完善，房地产业较发达，房地产中介服务的评估、拍卖、交易以及银行按揭便捷，房地产投资行为较频繁，给二手房市场的发展提供了有力支撑；第三，在深圳这个创业型城市中，置业者更容易形成住房梯级消费格局，人口的高流动性增加了房产的交易量。以上三方面因素均较易受政策干扰，于是在宏观调控手段频繁的2006年，深圳二手房市场遭遇了更大的波动。（二）成交量大起大落，最终平稳收市2006年深圳共交易二手房843.56万平方米，同比增长0.27%，其中二手住宅交易84796套，交易面积为737.63万平方米，同比增长23.98%。从全年总体走势来看，深圳二手房的成交量平稳，二手住宅成交量大幅增加，但从各月成交走势分析，在政府调控和季节性购房需求的影响下，二手房市场经历了大起大落的发展阶段（如图10）。图102006年深圳二手住宅月度成交量走势图2006年第一季度全市新建商品住宅供应量同比降低10%左右，同时受2005年深圳房价一路高涨等原因的影响，消费者对买不到房的担心逐步加强，于是自住买家和投资者都争相进入二手房市场，使得成交量高速攀升，比2005年第一季度增长了60.2%。为抑制房地产市场的过度行为，深圳市政府于2006年4月20日出台了“深八条”，央行随后出台了加息规定，紧接着“国六条”和国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》等政策相继出台，发展势头正旺的深圳二手房市场迅速缩水，成交量一落千丈。6月二手房交易量跌回至1月份的水平，不足3月份交易量的一半。随后市场对政策逐渐适应，房地产市场潜在的问题和楼价上升的压力并未得到根治。担心房价越调越高，在购房置业房产能迅速升值的心理因素影响下，购房者重新入市，7月二手房交易量较6月增加了近20%。面对市场如此迅速的政策消化，为避免前期宏观调控政策失效，7月国家税务总局发布了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，这一政策确实有效地控制住了二手房交易量，使得后5个月二手房交易量在平稳的发展中逐渐回暖。（三）成交价格短期波动，全年涨幅明显据深圳中原物业顾问有限公司统计，2006年深圳二手住宅成交均价为8433元/平方米，同比上涨29%，涨幅创历史新高。总体来看，政府出台的一系列宏观调控政策对二手房价格调节作用不大，并未抑制住二手房价格的快速上涨。但是，比较二手住宅各月挂牌均价和新建商品房各月成交均价可知（见图11），二手住宅均价受政策影响短期波动较大，先后表现出下跌、上涨、下跌、稳定、上扬等特点。图112006年深圳二手住宅月度成交量走势图第一季度在二手住宅供应量急速攀升的情况下，挂牌价格呈现略微下降趋势，与“供给增多、价格下降”的市场规律相符。第二季度国家发布的征收营业税政策对房价影响很大，营业税多数被加在了售价上，使得本阶段二手住宅的价格同比上涨了30%，比第一季度上涨了11%。此后，二手住宅价格一直保持较平稳发展，直到年底才随新建商品房市场一道出现了价格上扬趋势。在一系列抑制房地产价格过快上涨的政策背景下，深圳二手住宅价格和成交量仍能在短期波动调整后保持良好的增长势头。这一现象表明深圳二手住宅的刚性需求逐渐增大，即越来越多的自住型消费者愿意选择二手住宅并承担了房价中增加的税费部分。这是深圳房地产市场趋于成熟的表现。但是，二手住宅价格和成交量在年底又出现了快速上涨的势头，这又使人担心本轮政策调控未能发挥良好的效果。要进一步控制住房地产价格的上涨速度，还需要后续不断落实和完善已经推出的宏观调控政策。（四）成交户型减小，两房住宅备受青睐2006年深圳二手住宅成交套数为84976套，同比增加了29.79%，而交易面积为737.63万平方米，同比增加了23.98%。交易套数增加比重大于交易面积增加比重表明，二手住宅交易趋于小户型。根据深圳中原物业顾问有限公司统计，全年二手住宅成交户型虽仍以2、3房为主，但比例却有所变化，两房的比例从2005年的37%上升了到2006年的38%，而三房比例则从40%降到36%了（如图12所示）。二手住宅的成交套均面积也从2005年的95平方米减少到了2006年的88平方米，每套减少了7平方米。二手住宅成交户型面积的降低表明深圳二手住宅市场中消费者住房消费趋于理性，随着价格的上涨，消费能力减弱，经济适用的较小户型住房越来越受消费者青睐。图122006年深圳二手住宅成交户型比例（五）房地产经纪面临挑战，行业加速重新洗牌深圳二手房市场能有今天的地位和影响，房地产经纪功不可没。近年，深圳二手房中介公司如雨后春笋般增长，中原地产、世华地产等五间公司已先后在全市开设了50家以上店铺，房地产经纪成为推动深圳二手房市场发展的有效催化剂。但是2006年深圳二手房经纪行业可谓道路坎坷：一方面是二手房市场大起大落带来的企业效益危机，另一方面则是国家针对房地产经纪行业出台的一系列约束条例。政府的宏观调控政策导致二手房交易量出现明显的阶段性下跌，投机者数量大大减少；与此同时，深圳市政府于8月制定了《深圳市房地产行业诚信公示办法》，以规范房地产市场秩序，打击中介公司的投机行为。这些都使得很多实力不足的中小型中介公司未能承受住市场压力而被迫关门，行业内部倒闭、收购、兼并现象频繁，房地产经纪行业呈现出“越有实力的公司发展越快”的马太效应。三2006年政府宏观调控政策及其实施效果评价为抑制房价过速增长、打击非法囤积住房行为，保障深圳房地产市场持续健康增长，2006年深圳市政府积极贯彻落实中央和国务院的有关指示，采取了一系列措施加强房地产市场宏观调控，并取得了一定效果。（一）深圳房地产调控的相关政策2005～2006年国家宏观调控政策的指引下，深圳市政府积极贯彻执行国家政策，并结合本市实际情况，高密度地出台了《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通知》、《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》、《关于加强我市房地产税收管理的通知》和《关于我市开征土地增值税的通告》等一系列配套文件，有效地遏制了商品房价格上涨过快的势头，严格监控并引导房地产走势。“国八条”、“国六条”、央行加息、三次上调存款准备金、二手房五年内交易征收营业税等政策使得房地产市场上投机者持币观望的气氛加重，市场刚性需求比重加大，这在一定程度上抑制了投机炒房行为，缓解了房价涨幅过高的态势，有利于促进房价的平稳发展。但是，由于供需矛盾和市场深层次的因素，目前深圳房地产市场仍属于卖方市场，且经常出现供不应求的局面，从而导致宏观调控政策的作用发挥尚不充分。在实现建设和谐社会的目标还需要相当长的时间的情况下，民众在医疗、教育、住房上还缺乏安全保障，为了给未来增加安全安定感，消费者尽可能早地买房；此外，买房保值增值的效应，追求住房的高消费心理，加剧了消费者的购房迫切性，在群羊效应下，再建更多、更大的住房也难满足不断提高的住房需求。当消费者普遍认为投资买房比投资创业风险更小，收益更可预期的情况下，兴办实业的创业资金就会挪为投资购置房产，兴办实业的创业型人才减少的直接结果是就业岗位的供给减少。这种情况对整个经济社会发展的负面影响显而易见。连续几年攀升的房地产价格，其负面作用远不仅停留在经济层面上，还会进而影响到建设和谐社会目标的实现。近两年来相关政策的出台正是展开全方位的房地产市场环境治理。（二）编制并实施住房建设规划2006年9月份深圳在全国范围内率先出台了《深圳市住房建设规划（2006～2010）》，用以指导近期的住房建设工作，规划融入了国家对房地产宏观调控的基本精神，确定了“十一五”期间深圳建设69万套住房的总体目标，确立了以普通商品住房、经济适用住房和公共租赁住房（含廉租房）为重点发展对象，并指定了年度住房建设与土地供应指引，对住房套型结构比例等问题做出了明确规定。目前，相关部门正在研究制订深圳住房建设规划2007年度计划，其成果必将对稳定住房市场预期、引导住房合理消费等工作产生重要意义和作用。（三）明确了新建住房结构比例国家和深圳政府曾多次试图通过在房地产交易环节设置障碍来控制房价快速增长，但效果都不尽理想，于是近期将政策调控的重点转向了住房供应结构方面，希望通过增加中低档、中小户型住宅比重降低房地产市场的总体价格。2006年8月中旬，深圳出台了有关新建商品住房结构比例的规定，要求一是确保2006年6月1日至2007年6月1日，全市年度新审批、新开工住房总面积中，单套住房建筑面积90平方米以内的商品住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到70%以上；二是对于2006年8月18日后新审批的协议用地和合作建房，上述比例提高至90%；三是全市新建经济适用住房单套建筑面积控制在90平方米以内，公共租赁住房控制在60平方米以内；四是对2006年全年商品住房用地，除第一批出让的6个地块单套面积在90平方米以内的住房建筑面积不少于70%外，其余12个后续出让的地块项目比例均提高到95%。按照这一原则，深圳在制定年度土地供应计划时便提出将优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房用地供应，其占年度居住用地供应总量的比例不低于70%，并停止了别墅类项目供地和办理的相关手续。此外，深圳还明确了年度104公顷的商品住房用地和40公顷的政策性住房用地的供应目标。对于政策性住房用地供应，划定32.03公顷经济适用住房用地和11.74公顷公共租赁住房（含廉租住房）用地，超出年度计划供地3.77公顷。对于商品住房用地供应，年度计划出让104公顷，加上上一年度未完成的40公顷，合计计划出让144公顷。以上对新建住房结构调整的政策必将有利于节约利用土地并控制商品房总价，保障商品房建设以既经济又适用的类型为主。（四）严格整顿房地产市场秩序深圳有关部门为彻底整顿房地产市场秩序，对2006年6月1日以前已取得《建设工程施工许可证》但尚未取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目，如果住房结构尚未经过重新审查，不予核发施工许可证；对取得土地使用权满两年未动土开发的，不予办理施工许可证核发或延期手续；对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4、且未经国土房产部门批准中止开发建设联系满一年的，不予办理复工等手续。政府的这一措施严重打击了开发商囤积土地、哄抬房价的行为，为保障商品房户型结构比例、保障商品房合理供给面积等作用显著。与此同时，政府还通过加强对商品房销售环节的监管实现保障房地产市场持续健康发展的目的。首先，有关部门通过严格实施禁止内部认购、依法律程序解除合同备案手续、待售房源不得拒售等七项禁令，有效遏制了商品房炒买炒卖行为；二是加强房地产预售款监管，统一实施买卖合同示范文本，落实购房实名制，加大对房地产销售违法违规行为的查处；三是市国土房产局联合市工商部门自2006年10月起开展为期一年的市场整顿活动，进一步规范市场交易秩序；四是促进行业自律和规范化建设，由市国土房产局草拟的《深圳市房地产行业诚信公示办法》目前已向社会公示并广泛征询意见。以上措施有效遏制了房地产市场炒作问题，增加了市场的有效供应，对规范市场交易秩序、稳定房价起到了积极的作用。四2007年深圳房地产市场发展趋势分析2007年政府仍将陆续出台开征土地增值税等一系列宏观调控政策来规范房地产市场各种投资行为，保障其健康持续发展。因此2007年的深圳楼市仍将受政策影响出现阶段性的波动和起伏。不过从近两年深圳房地产市场的总体发展形势及2006年全市房地产市场供求及价格变化的情况看，2007年深圳房地产市场不会产生大的波动，房地产价格将以日趋平稳的增长率持续增长。（一）新建商品房上市面积将提高，供应紧张局面将有所缓解2004～2006年，深圳新建商品房供应数量连续小于出售数量，从2005～2006年商品房施工面积、新开工面积、竣工面积和预售面积看，2007年深圳新建商品房上市数量将大幅度提高。据中原地产深港研究中心估计，2007年深圳住房新增供应量至少在1000万平方米以上，加上“9070”政策执行后首批商品房的上市，新建商品住宅供应面积将显著增加，供应不足的问题将得到进一步缓解。但是，从近两年深圳供地情况看，普通新建商品住宅将主要