标准化物业管理20146

标准化物业管理制作人：林庭勇1.1供配电系统管理1.2供排水系统

1.3消防系统管理1.4空调、防排烟系统目录CONTENTS1.5电梯升降系统1.6机房相关环境

Δ供配电系统分为高压供电和低压供电，一般供电为10KV。1KV为高压/1KV以下为低压。1Δ按供电回路数目分为单回路供电和多回路供电。2Δ按备用电源分有备用电源供电和无备用电源供电。3Δ我们通常说的按负荷分：一级负荷及二级负荷，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电；二级允许短时间断电。41、供配电常识低压配电：380V/220V，变压器之后为低压配电工程2、高压供电：是指高压供电（10KV）及变压器部分的电气工程高供低计，在低压侧计量（住宅，对用户较有利）3、用电计量：分高供高计，在高压侧计量（重点大户，单台变压器为500KVA及以上的）一、供配电系统一、供配电系统4、应注意的问题

（1）、变压器的运行安全。现基本都用干式变压器（油浸的较少），防止超温（会降低绝缘，加速老化），因为规范确定凡安装在地下室需采用干式变压器（防火），需加强通风（有效的强迫风冷能提高容量50%，但为短期超负荷），油浸变压器油温极限超过95摄氏度（一般85摄氏度），干式超过155摄氏度时，必须立即减负，或退出运行，否则易出事故。（2）、加强运行情况监督抄表是监督运行并留有痕迹的重要手段，以前一般规定是每小时一次，由于现在技术的发展，每班至少记录二次，视负载情况而定。（3）、严格倒闸操作票制度，倒闸必须要有监护人。（4）、注意安全防护用具的定期检验，正确保管、使用。一、供配电系统（5）、注意无功功率补偿（工频感性负载补偿），以提高功率因素，改善电能质量①、投入根据负荷的大小，负荷原有功率因素和提高后的功率因素，加以确定（专业），尤其注意不得过补偿②、注意电力电容器的使用情况，及时更换，注意成本③、用电奖励的处理（1%）（6）、注意安全防范①、绝缘垫与警示线②、小动物侵入（注意桥架、电缆沟门、窗的封堵）③、灭火器材（三组份灭火器）（7）、培训和演练，以解决值班电工的技能不一（8）、灰尘与潮温对设备的影响（保养中重视环境，接收时的彻底清洁）（9）、关键表单

运行记录表，按照供电局规范要求加以调整，必须有印刷编号。AB运行（值班）记录本，对班内异动、异常、维修、跳闸、倒闸等必须记录清楚，交班要清晰。C外来人员登记本。维修记录本（维修部位、维修结果、终结时间、维修人员、更换的主要材料均详细记录）。D倒闸操作票。EF交接班记录本。G绝缘器具耐压试验。上级变电站电话通知记录，控中心通讯记录。H1.1供配电系统管理

防鼠板警示标识防鼠板标识1.1供配电系统管理

机房地面绝缘（禁区）机房地面划分1.1供配电系统管理配电房盖板（提示）刷漆处理1.1供配电系统管理

接地（标识）接地（机房门与接地连接）1.1供配电系统管理配电房悬挂配电系统图1.1供配电系统管理配电房布局（消防、清洁）配电房布局2（制度、工具箱）1.1供配电系统管理

配电房绝缘胶垫高压配电柜1.1供配电系统管理高压配电箱配电标识规范1.1供配电系统管理供电箱（标识）抵押配电箱（禁止合闸）1.1供配电系统管理设备警示低压设备配电标识1.1供配电系统管理低压总开关高压配电房1.1供配电系统管理排线规范和接地1.1供配电系统管理

高压变压器（室内安全保护）变压器（室内安全保护）1.1供配电系统管理室外设备安全保护措施1.1供配电系统管理

发电机规范管理（地砖）发电机机脚处理（地砖和刷漆）1.1供配电系统管理发电机绝缘保护和标识蓄电瓶（5S+架子）1.1供配电系统管理

发电机操作流程（清楚、简洁）发电机控制箱（整洁规范）1.1供配电系统管理

发电机送风（标识）发电机油管（油漆、进出流向标识）1.1供配电系统管理隔油池油罐（标识+标尺）1.1供配电系统管理发电机管道发电机房防隔音处理发电机线路二、给排水系统（一）、系统的构成：管材、配件及设备。1、管材：分金属管材和非金属管材

以前，一般下水（污水）用铸铁管，供水采用钢管。分有缝钢管与无缝钢管，但为抗氧化，均为镀锌管。无缝钢管抗压强度高，但由于造价高，易锈蚀等问题，现许多场合采用非金属管（塑料或复合塑料管）。非金属管，现在典型的为PAP（塑、铝复合管），PE-X（交联聚乙烯管）和PP-R管（无规共聚聚丙烯管），日常常用在室内生活给水系统。特点：不锈、不结垢、耐温。（一般70摄氏度左右，不可超过95摄氏度。）

其中，PAP管可作生活用水室内隐蔽敷设，亦可作水暖管，PP-R刚性较好，明管，PE-X线膨胀系数大，低要求、低成本采用。

二、给排水系统2、配件阀门：截止阀≤DN50闸阀≥DN70

蝶阀开启度在90度范围翻转起调节和关闭水流，方便但不易关严止回阀阻止水反向流动。浮球阀用于控制水箱水位，实用，便宜易失灵，建议用“液压水位控制阀”二、给排水系统3、设备：水泵我们日常使用的多为离心式水泵，其中又分为单级水泵和多级水泵多级水泵为多个叶轮平行地装在同一轴上，使水从一个叶轮进入另一个叶轮，产生叠加压力，作为高压供水的动力装置01金属管材必须注意防锈，一般每年1-2次油漆保护，颜色必须按规范：给水绿、消防红、煤气黄、污水黑，流向指示03管路的水流向指示，阀门的开关指示必须清晰、明了。其中常闭与常开的标识区别要清02管道的保温不仅会对能源的消耗，而且对管道锈蚀的影响很大04阀门的螺杆必须加以润滑及护套保护4、系统的保养注意更换润滑油，机油建议运行500h，润滑脂（黄油）1500h左右就需更换一次。

02拆解维修时，注意视叶轮的磨损情况修复和更换，注意串轴。

03注意电动机的状况，特别是温度与声响（轴承）。

04注意变频器的运行，防潮、防尘、防人为破坏，注意检查维修的部位，保存好数据单元，防花冤枉钱（电脑主控芯片）。05二、给排水系统

01注意轴封，填料的使用（盘根）要合适，有浸油，浸石墨的石棉绳，也有碳素纤维及其它合成材料的，适用不漏就行，光图便宜也不行。（对于机械密封、运行时必须注满水。决不能干磨，否则立即损坏。）二、给排水系统7、水箱

（1）、定期清洗，每年1-2次，防氯气对人伤害（2）、防止浮球阀失灵，双保险为好（液压水位控制阀）（3）、加锁防盗（双锁）（4）、水位标志明显，防水位过高时水溢流二、给排水系统8、污水泵（1）、手动、自动必须可靠、准确，防止失灵（2）、满足突发事件的应急排放需求（3）、排水器加装过滤网慎防堵塞（4）、注意人身安全与设备安全（加设提示及防护标识防止跌入）二、给排水系统9、供水压力控制（1）、电接点压力表（2）、气压罐水压控制（3）、变频调速恒压供水（4）、高层建筑减压供水1.2供排水系统控制柜水泵房（干净、整洁）1.2供排水系统机房管理规范机房干净整洁1.2供排水系统机脚（地砖和警示）设备安全保护（网罩和标识）1.2供排水系统管道（油漆+标识）管道（流向指示）1.2供排水系统油漆和标识（水池刻度）标识和油漆1.2供排水系统设备（油漆+标识）水泵房地面（5S）1.2供排水系统设备（油漆+标识）设施（标识）1.2供排水系统流向标识标识（状态）1.2供排水系统水泵房划分（警示）水泵房划分（警示带和警语）1.2供排水系统设备标识（油漆+标识+保护）设备标识（标识+水管防冻保护）1.2供排水系统设备标识（状态）设备标识（状态）1.2供排水系统设备标识（状态+保护）设备标识（流向）1.2供排水系统设备标识（设备名+状态）设备标识1.2供排水系统设备房管道设备房天花1.2供排水系统设备标识水池梯子1.2供排水系统备用设备1.2供排水系统设备保护SSM11998设备保护（转向标识）1.2供排水系统设备状态标识设备开关保护1.2供排水系统设备防护设备防护（保护+排水管）1.2供排水系统流向指示管道1.2供排水系统排水水池1.2供排水系统水泵使用状态（标识+状态）1.2供排水系统潜水泵标识潜水泵保护1.2供排水系统管道标识1消防系统每年一次全面检测，并定期抽检，所有检测记录存档；消防水泵、喷淋水泵的控制启动系统每半年应联动检测一次，有联动测试记录。2消防排烟系统，消防广播系统，区域火灾报警器，各种模块处在良好工作状态；设施功能完备无损坏。3消防系统应保持在自动状态；可在消控室内加自动改手动按钮。三、消防系统管理4卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5消防烟感、温度传感器、可燃气体探测器工作正常，定期清洁并进行外观检查及报警测试，确保喷淋头无泄漏，外观完整。三、消防系统管理6.消防水泵、喷淋水泵供水系统不堵转，不跳闸，不泄漏；止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏；消火栓配置齐备，各配件功能良好；水流开关、水压力开关动作准确稳定；消防水泵控制柜指示正常。7.开启消防结合器的扳手、开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置，并便于取用。8.定期进行末端压力检查，确保在正常值内室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压。三、消防系统管理9.严格跟踪、监督外判单位对整个系统的维保工作，通过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估。10.定期进行末端压力检查，确保在正常值内室内外消防设施必须设有提示牌，井盖涂红色警示油漆，严禁汽车或杂物占压11.严格跟踪、监督外判单位对整个系统的维保工作，通过日常检查和每年的联动测试对其工作做全面的评估三、消防系统管理1.3消防管理

SSM11931消防控制箱消防1.3消防管理

消防设施消防设施1.3消防管理

消防栓消防栓使用1.3消防管理

消防电话消防电话1.3消防管理

消防门二氧化碳室1.3消防管理

消防箱（5S）消防气罐1.3消防管理

设备规范电源开关（标识）1.3消防管理

设备管理设备管理1.3消防管理消防器材（缺使用说明）1.3消防管理

消防设备使用（简单、规范、清楚）防排烟系统1空调系统2四、空调、防排烟系统

本项目为超过50米的一类高层，所有楼梯均为防烟楼梯间，均设机械加压送风系统。每隔两层设置常闭型电动风口，地上与地下合用风道及风机。A

地上着火时开地上层风口，地下着火时开地下层风口。在楼梯间地上与地下分别设置压力传感器，控制加压送风机出口处的旁通泄压阀，调节楼梯间的余压值。(一)、防排烟系统

消防电梯合用前室设机械加压送风系统，每层均设置多叶送风口，可手动或消防控制室自动开启，并与加压送风机启动装置连锁。B

火灾时着火层及其上一层自动开启或安全起见可就地手动开启，并加限压装置(一)、防排烟系统03各房间总面积200㎡或一个房间面积超过50㎡，且经常有人停留或可燃物较多的地下室均设有机械排烟系统04公共建筑中经常有人停留或可燃物较多且面积超过100㎡的地上房间以及长度大于20m的内走道达不到自然排烟要求的设有机械排烟系统发生火警时空调、与排烟无关的通风设备应自动切断电源；056.防排烟控制：火灾时，由火灾探测报警系统和消防控制室控制启动，同防火分区内排烟风机，排烟补风机以及相应排烟及补风风口，排烟口达到280℃时风口自动关闭。同一防火分区内其余的空调机，排烟口采用带有280℃具有手动和自动功能的多叶排烟口或板式排烟口，排烟补风口应带有70℃具有手动和自动功能多叶排烟补风口或板式排烟口。7.设有气体灭火房间（消防控制中心，数据中心等），根据火灾控测报警系统，由消防控制室关闭气体灭火房间风机及风阀，火灾后消防控制室或防护区外手动打开排风道电动风阀和排风机。(一)、防排烟系统(二)、空调系统一、空气调节的温度、湿度、流速

空气温度的高低，对人体的舒适度和健康影响很大，理论或理想的室内温度，冬季20-24℃，夏季22-27℃，现在提倡节能，提倡冬季室内10℃，夏季30℃才开空调，实际效果值得讨论，我们一般还是控制在25℃±2℃，即冬季在23℃，夏季在27℃左右为宜。但注意夏季如在30℃人们会感觉热，冬季超过25℃也觉得不妥，实际冬季18-22℃，夏季在25-28℃，大家较能接受。(二)、空调系统此项对能耗有相当影响，注意：1、挂表在主区域监测，注意挂在中端（首、末端均有问题）。2、注意开关机的提前量。3、注意运行中出力量的调节、科学、合理。4、注意新风量不能<10%，决不能>40%。一般在30%，视情况而定，另CO2尝试低于0.1%。

(二)、空调系统5、注意对空气管道的管理（含保温），特别注意对滤网的清洗，一般仅注意每年1-2次的出回风口滤网的定期清洗，实则对系统进风口的粗效过滤器和中效过滤器更应重视，高档楼宇已开展通风管道的清洗。6、注意管道的保温，避免能源浪费。7、有热水锅炉为空调服务的，出水口温度≤62℃（65℃）。8、要注意对风机盘管风口的清洗，定期除垢。(二)、空调系统9、注意分期（一次/年）对风机轴承加油，否则噪声增加，不要出现风机反转的笑话。10、为提倡和加强环保注意R11、12的禁用，R22、R134、152的推行，混合性制冷剂（R410A、407C）。老设备防止泄漏（氨——爆）。11、注意压缩式与吸收式机组的区别，冷媒的使用注意事项和环境要求。其中，验收时，注意在地下室中的安装规范是否符合，用氟里昂压缩式机组为机房净高≥4m,氨压缩式≥4.8m,溴化锂吸收式，设备顶部距楼板≥1.2m,（地下室注意温度，排风）(二)、空调系统12、注意中央空调与VRV系统的区别和调节。13、坚持做好中央空调水系统的处理工作。14、运行管理目标：管理制度化，操作规范化，人员专业化，职能责任化。15、突发事件处理预案（1）、有害气体泄漏或传染病浒期。（2）、消防应急预案。（3）、突发爆管应急预案。（4）、发生机械、人身事故预案。1.4空调、防排烟系统

空调设备房空调设备房1.4空调、防排烟系统

空调设备规范（油漆）SSM11779空调设备安全保护1.4空调、防排烟系统

设备状态SSM11784机房规范管理1.4空调、防排烟系统

空调管道设备标识1.4空调、防排烟系统

风机设备空调设备1.4空调、防排烟系统

风管风管1.4空调、防排烟系统

排风口安全保护（接地、防护、5S）和标识排烟流向标识1.4空调、防排烟系统

空调设备房管道流向1.4空调、防排烟系统

管道流向标识管道流向标识五、电梯升降系统1、电梯的分类按用途分

1、乘客电梯

2、载货电梯（现代载货梯有自动运行记录）

3、客货梯

4、消防梯（火警情况下，适合消防人员专用，在火警时不自动迫降，在单独机房内安装的），1分钟内由底层到顶层。

5、自动扶梯五、电梯升降系统按驱动系统分类

1、直流电梯

2、交流电梯（交流双速电梯、变频调速电梯）

3、液压电梯

4、齿轮齿条

5、螺杆式

6、直线电机驱动五、电梯升降系统2、电梯的基本结构1、轿厢

2、门系统

3、导向系统

4、曳引系统

5、对重系统6、安全保护系统（机械方面限速系统、缓冲系统及端站保护装置；电器方面：超速保护、供电断相错相、超限、层门轿厢门、五方对讲）五、电梯升降系统3、电梯速度电梯速度≤1m/s为低速梯，快速1～2m/s，高速2～3m/s，超高速3～10m/s。五、电梯升降系统4、电梯的管理1、接管（1）电梯的技术资料，包括检验合格文件。（2）收取并保管厅门、工作状态转换电气钥匙、轿厢内召唤板钥匙和机房门钥匙。（3）收集并妥善保管电梯备品、备件、附件及工具（根据随机厂家资料对照，造册）。（4）五方对讲系统。五、电梯升降系统3、注意要点（1）新电梯在装修期间的保护，以杉木集成板为好，忌用中纤板。（2）注意平时特别是装修期间，因门机地槽的不洁引起的导靴受阻与损坏。（3）注意日常维护中的加油润滑的监督，油杯、导轨、钢绳等。（4）对刹车系统的检查。（5）做好日检、周检、季检、年检。（6）电梯困人应急处理。

五、电梯升降系统日检

①、厅门闭锁。②、轿门，光幕面板的清洁。③、机房常规及卫生（轿厢不锈钢壁的正确保养的注意）。④、轿门地槽。五、电梯升降系统周检①、轿门开关时各级减速是否正常。②、消防功能是否正常。③、报警和应急功能，警铃、三方对讲系统、电话等报警装置与管理部门能否及时应答。五、电梯升降系统

季检

①、对机房配合专业公司进行全面检查，主要对曳引机运行噪声异常。减速机是否漏油，缺油及异常。减速厢及电机的温升。电磁抱闸的制动可靠性。限速器运转的灵活可靠性。控制柜内电气元件动作及极限开关动作是否可靠。

②、电梯平层有无异常。五、电梯升降系统年检，委托安全主管机关进行。①、检查要留有痕迹。②、确保按时按章进行。③、电梯安全无小事。④、（年检）合格证必须明示（张贴在轿内），必须按时年检。五、电梯升降系统5、相关必备表单

1、巡检记录表（现场必须有）

2、巡查记录本（单列）