深圳超高层住宅浅谈

深圳超高层住宅浅谈目录CONTENTS1深圳超高层住宅的市场需求及市场价值2超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析3超高层住宅的分类及平面特征研究

4超高层住宅的经济性研究5总结深圳超高层住宅的市场需求及市场价值1一深圳市超高层住宅的市场需求1

深圳市城市发展对超高层住宅的需求2市场对超高层住宅的反应二超高层住宅的市场价值1超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较2深圳市超高层住宅市场价值分析1

深圳市城市发展对超高层住宅的需求1）城市经济发展支撑超高层住宅的开发。2）土地资源短缺促进超高层住宅的建设。3）城市发展模式影响超高层住宅的发展。2市场对超高层住宅的反应1）宏观政策层面2）开发商层面3）客户层面4）城市配套服务层面一深圳市超高层住宅的市场需求1.城市经济发展支撑超高层住宅的开发城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。深圳市城市发展对超高层住宅的需求2.土地资源短缺促进超高层住宅的建设1)据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%。在规划的约束下，到2020年，全市实际可新增建设用地仅为42平方千米。可用未建设用地已近于耗尽。深圳市城市发展对超高层住宅的需求2)深圳三十多年来的土地政策使可建设用地已近于耗尽。但同时，深圳尚有提高土地利用效率的巨大空间。2010年深圳每平方千米的GDP为4.77亿元人民币。地点北京上海香港新加坡深圳（关内）深圳（关外）人均GDP(亿）0.92.714.318.412.42.83.城市发展模式影响超高层住宅的发展深圳市城市发展对超高层住宅的需求1)竖向内涵型和横向外延型19701.宏观政策层面

市场对超高层住宅的反应2）2004年深圳颁布了新的城市规划标准与准则，旨在将深圳建设成为国际化城市和“最适宜居住的城市”，调低了住宅容积率。但现实情况是，在土地供应减少和住宅需求不断攀升的双重压力下，深圳城建事实与标准相去甚远，居住容积率反而节节攀高。3）14版新标对住宅容积率提出了新的准则，城市主中心、副中心、高度发达的组团中心，基准容积率为3.2，但上限可达到6。可见，浮动范围是比较大的。4）更关键的一点，原本按照楼层划定容积率顺理成章地转为按照城市建设密度来划定，上述区域的容积率3.2成了基准要求。在实际操作中，还会根据经济成本测算给予容积率突破的空间。1)规划指引从“谨慎控制”转为“鼓励发展”。5)密度一、二区即包括了深圳市中心、后海、宝中、龙中、留仙洞总部基地、深圳北站商务区及周边等重点区域。2.开发商层面

市场对超高层住宅的反应1）建筑高度是影响开发商获利多少的直接因素之一。2）从深圳市场来看，近年来土地价格的不断攀升，造成工程投入不断增大，开发商唯有通过不断提高单位面积土地的投资回报率来稀释土地价格对利润的影响。3）南山的华润城·润府、锦绣花园四期、水湾1979、吉祥龙，福田的大康福盈门……

超高层住宅受到开发商的青睐，呈现井喷式发展。3.客户层面

市场对超高层住宅的反应1）超高层住宅对客户来说主要表现在能满足部分有意愿改变生活居住方式、提升生活品质的客户群体需求。2）从调查得知，超高层住宅客户大多具有大城市生活背景、视野开阔、经历丰富、愿意尝试新鲜事物、能够接受创新等特点。3）客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物业管理、配套服务等也存在质疑。4）开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。3.客户层面

市场对超高层住宅的反应4.城市配套服务层面

市场对超高层住宅的反应1）在区域内基础设施配套环境承载力不足的情况下，超高层住宅居住的大量居民，首先可能造成小区与城市道路通行能力降低，继而给所在城区带来巨大的交通压力，随之而来的交通拥堵、市政管网负荷过大的“城市综合症”集中爆发，影响城市的持续发展。2)因此，超高层住宅能否正常运行于市政设施，公共服务设施，取决于大运量的公共交通设施的。3）当区域内基础设施配套环境承载力有余的情况下，超高层住宅聚集的大量居民，将极大地提高基础设施配套的利用效率，节约各项设施的投资，迅速聚集周边人气。因超高层住宅而带来的基础设施配套集中建设，将产生土地的集聚效应。1超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较1）工程造价2）利润分析2深圳市超高层住宅市场价值分析1）超高层住宅市场价值整体趋势分析2）超高层住宅市场价格分析二超高层住宅的市场价值1.工程造价

超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较以45层、130m左右超高层住宅和25层、75m高层住宅为例，分析统计得出超高层住宅单方造价情况。工程内容超高层住宅造价范围（以45层、130m左右为例）与一般高层住宅造价差值（以25层、75m左右为例）低值（元/㎡）高值（元/㎡）中值（元/㎡）低值（元/㎡）高值（元/㎡）中值（元/㎡）基坑及基础方面250320285456555基坑支护120150135253530基础工程130170150203025结构方面130014001350450550500建筑方面580680630109050建筑立面方面635775705105165135电梯8511510406050消防9010095253530其他建筑设备460560510407055合计276531752970610870740百分比93%107%100%21%29%25%超高层住宅的单方造价中值约为3000元/㎡，以高层住宅为基数约高出25%。如果结合工程实例进一步研究，会发现一个大体规律，就是在高层建筑中，建筑高度每增加一层，其建设成本约增加1%～2%，或者说约平均增加1.5%。当然受结构限制，当建筑高度达到160m以上时，由于结构体系的改变将造成工程造价的大幅增加。1.利润分析

超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较假设某项目占地面积为100亩，地价为200万元/亩，假定该地区当项目容积率高于3.5的时候，容积率每增加0.5，地价增加5%，计算容积率从2到4.5逐渐增加时开放利润率的变化情况。从中可以看出，随着容积率增加，楼面地价稀释，但建造成本逐渐增加，总开发成本并不随容积率增加而单调变化，而是存在最低开发成本的拐点；根据前文假设，同地区高层和超高层物业的销售价格无差异，那么，随容积率增加，利润率并不单调变化，而是存在最高利润率的拐点。这说明，在城市效能较高的内涵型增长模式下，开发商对超高层住宅的选择取决于土地成本。在地价较高的城市区域，提升容积率有助于开发商获取更改的利润率，开发商将倾向选择容积率较高的超高层。在低地价的区域，提高容积率并不利于获得更高利润率，开发商不会自动选择超高层住宅。1.超高层住宅市场价值整体趋势分析

深圳市超高层住宅市场价值分析1）2000至2010这十年间，百米商品房住宅占据城市主流。而少数超高层住宅主要分布于具有景观资源或是传统核心区地段，例如万科·金域蓝湾，紧接深圳湾和红树林；万科俊园、德弘天下·华府、幸福里等均位于成就深圳辉煌的罗湖区内。2）近几年来，有多个超高层楼盘雨后春笋般入市或即将入市，包括位于龙坂片区的中海锦城、和平里二期、星河world银湖谷、佳兆业城市广场三期，西丽的博林天瑞，南山的华润城·润府、锦绣花园四期、水湾1979、吉祥龙，福田的大康福盈门……

其中不乏豪宅级项目，东海天价公寓，以及未来恒裕二期、招商双玺超高层……

3）从市场价值来看，深圳市近几年超高层住宅市场价值明显高于同区域住宅平均市场价值。超高层住宅平均价格高于市场价格约20%～35%，其中部分高端公寓住宅如东海国际公寓、壹方中心可达60%～100%。1.超高层住宅市场价格分析

深圳市超高层住宅市场价值分析1.超高层住宅市场价格分析

深圳市超高层住宅市场价值分析针对深圳市场对超高层住宅的认可程度和价值，下文以天安高尔夫珑园为例，来探讨深圳超高层住宅市场价格情况。从中可以看出，超高层住宅与高层住宅的销售情况基本持平，销售率所存在的差异受户型大小影响较大。售价上，超高层住宅销售价格略高与高层住宅售价，溢价幅度约为10%左右。原因在于超高层住宅顶层部分由于拥有更好的景观资源和视野，价值更高，而与高层住宅相同楼层部分，售价相差不大。小结总的来说，自成立特区三十多年来，深圳市作为中国经济中心城市，经济总量不断攀升，创造了惊人的“深圳速度”。1）雄厚的经济实力成为支撑超高层住宅发展的一片沃土。2）深圳可供建设的土地资源相对最为匮乏，单位土地经济效益仍处于较低水平，尚有提高土地利用效率的巨大空间，因此，通过超高层住宅来解决深圳市居住空间需求，提高城市土地利用效率，降低城市运营成本必将成为深圳市未来城市发展的主流模式。3）从市场价值来看，虽然超高层住宅在稀释土地成本投入，提高利润产出等方面有着巨大的潜力，但同时也应看到，超高层住宅的投资成本相比高层住宅来说增长不小。4）销售方面，相同条件下，超高层住宅与高层住宅销售价格及市场受欢迎度方面并未有明显的优势与利润提升。5）对于超高层住宅，一方面应充分挖掘项目周边城市资源价值，从产品定位等方面入手，充分挖掘利润空间；另一方面，提高设计、施工、管理的科学性，通过技术的革新来降低超高层住宅的投资成本。从而实现超高层住宅的价值最大化。超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析2一超高层住宅与普通高层住宅的优势分析二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析超高层住宅比普通高层住宅比较：1）住宅视线遮挡更少；2）景观更好；3）对深圳而言，超高层住宅湿度小;4）远离汽车尾气尘埃，空气质量优良；5）超高层住宅土地利用率高。一超高层住宅与普通高层住宅的优势分析二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析成本增加周期长消防难度大实用率低接受度低户型品质一般二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析1.成本增加假设开发商开发一座30层的毛坯房一般造价约2200元/平方米，如设计转为50层超高建筑，其额外造价约：330-545元/平方米，造价增幅约为15%-24%。成本增加项主要有：1）超高层住宅设计复杂，因此其对应的设计、工程顾问及监理费用可能增加；2）超高层住宅中每隔一定距离须加避难层及增加一些消防设施，消防方面成本增加约为总体的3%左右；3）基础及结构方面；4）机电及设备；5）抗风抗震。类型结构成本120M结构等级和100M以内的一样，基本可以忽略120-160M结构成本增加15%-20%160M以上结构成本将增加30%，越往高成本将会大幅增加二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析2.周期长超高层住宅可能会涉及到结构超限、抗震、防风等方面的限制，需要更为严格的审核和论证程序，其相应的时间也会拉长。时间增加项主要有：1）审核、报建时间长；2）施工周期长；二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析3.消防难度大超高层住宅建筑高度高，疏散时间长，相比普通高层住宅消防难度增加。消防难度增加项主要有：1）普通高层住宅的消防主要是依靠楼梯间，通过楼梯间疏散到安全地面，超高层住宅由于其高度增加，疏散时间更长，楼梯间安全疏散性能降低，消防难度增加；2）消防云梯的高度追不上，普通消防云梯的举高为54米，不过深圳有一辆101米和多辆78米的举高消防车；二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析4.实用率低18层以上的普通高层住宅实用率约为80%～85%，超高层住宅实用率约为73%～80%。实用率下降原因项主要有：1）消防楼梯间多（避难层的消防楼梯间），防烟楼梯间送风管道（住宅高度超过100米需设且计入公摊面积），公摊面积大，实用率降低；2）住宅底部承重荷载增加，导致下面结构柱加大加粗，使可使用面积减少；3）超高层住宅楼层多，电梯使用频率高，电梯数量较普通高层有所增加，公摊面积增大，实用率下降。设计过程中即使采用明楼梯及前室设计，楼梯间及前室部分仍需设机械防烟风井，该部分也计入公摊面积。二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析5.接受度低超高层住宅可能会涉及到安全顾虑等方面的限制，其住户对超高层住宅有一定的抗性。接受度低原因项主要有：1）安全顾虑；2）电梯使用频率高，运行距离长，等待时间较长；3）管理及运行能耗高，费用高；4）使用率低；二超高层住宅与普通高层住宅的劣势分析6.户型品质一般超高层住宅受消防、结构等方面的影响，户型品质也受到多方面的影响。户型品质一般主要体现在：1）标准层平面较大，户型面积大或者户型多，易出现大进深或者通透性差户型；2）结构墙、柱较多较大，使用空间减小；3）楼层多，公共部分共享的人多，公共空间品质下降；超高层住宅的分类及平面特征研究3一超高层住宅的分类研究二超高层住宅的平面特征研究一超高层住宅分类研究

纵观国内各地超高层住宅，一般都处于城市景观资源优良或城市核心区的地方，从开发的角度，绝大部分超高层住宅定位为高尚住宅或豪宅。因此，基本可以从产品类型上将超高层住宅分成：1）城市核心与强势景观资源型（深圳天安高尔夫珑园）2）单纯城市核心型（深圳万科俊园、港丽豪园）3）单纯城市强势景观资源型（深圳金域蓝湾三期）4）非城市核心与强势景观资源型（深圳近几年大量出现，主要为旧改项目）1）城市核心与强势景观资源型（深圳天安高尔夫珑园）一超高层住宅分类研究2）单纯城市核心型（深圳万科俊园、港丽豪园）一超高层住宅分类研究3）单纯城市强势景观资源型（深圳金域蓝湾三期）一超高层住宅分类研究4）非城市核心与强势景观资源型（深圳近几年大量出现，主要为旧改项目）此种类型本不适宜建造超高层住宅，但由于深圳新开发建设用地十分有限，政府鼓励开发商进行旧城改造，开发商为稀释地价成本，追求更高的利润率，不得已建造超高层住宅，此类建筑一般定位为普通高档住宅，以小户型为主。如：合正教育新村旧改项目、京基晶都旧改项目、下梅林村改造一期、赛格日立工业升级改造、石厦村改造项目、华润大冲旧改，简上村旧改、龙胜旧改等一超高层住宅分类研究二超高层住宅平面特征研究1）国内代表城市超高层住宅平面形式特征

国内超高层住宅多出现在经济较发达的一线、二线城市。据不完全统计，截止到2008年，国内已建成或封顶的超高层住宅上海29栋，广州13栋，重庆9栋，南京6栋，武汉5栋，大连5栋，青岛5栋，天津5栋。从统计结果来看，国内超高层住宅更多以高端住宅为主，多为塔式一梯二的大户型或具有极佳景观资源的板式豪宅户型。2）香港超高层住宅平面形式特征

香港超高层住宅主要分为公屋、居屋、私人住宅三种类型。超高层公屋、居屋低标准或标准化设计限定了其标准层平面的一般形式，其平面类型比较单一，主要以十字型、十字风车型、Y字风车型、Y字型为主。3）深圳超高层住宅平面形式特征深圳市超高层住宅由于在气候条件和地理位置上与香港地区有诸多共同点，平面设计上也更为灵活多变，从近几年超高层住宅的发展来看，产品类型更为多样，户型涵盖了从70～90㎡的小户型到200㎡以上的大户型豪宅，平面布局在借鉴香港的同时，亦有所创新，平面形式更为自由。二超高层住宅平面特征研究国内代表性、香港、深圳超高层住宅平面形式对比

国内典型城市香港深圳平面类型多为一梯二两户拼合的板式住宅和一梯二～四户的点式，户型以大户型为主。平面形式多样，涵盖从一梯十六户以上的公屋到一梯八户～一梯两户的私人屋苑。早期多为一梯二～四户的点式豪宅，近几年，随着城市旧改项目的增大，出现大量一梯六户、一梯八户的超高层住宅。产品定位以大户型豪宅、高端公寓为主。公屋与居屋为政府主导修建的