上海鹏润地产公司宝山项目可研报告

上海宝山区顾村项目可行性研究报告投资管理中心&营销策划中心上海鹏潤地产公司二○○八年八月11页CONTENTS目录第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判目录目录12页第一部分第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分风险评判1.1项目来源1.2挂牌出让时间表1.3出让要求关键点

项目背景项目背景13页1.1项目来源本项目为上海市房地局推出的土地公开市场挂牌项目，项目信息由上海鹏潤公司提供。1.2挂牌出让时间表

接受竞买申请起始时间2008-09-0109:30截止时间2008-09-1716:00

保证金到帐截止时间2008-09-0816:30

挂牌交易活动挂牌报价开始时间2008-09-1009:30

挂牌截止及现场竞价时间2008-09-1915:30

1.3出让要求关键点起始价格13亿元，增价幅度700万元，竞买保证金1.3亿元；地价款支付两种方式：1两个月一次支付；2分期支付(通常半年），二个月以后的需支付利息。挂牌截止活动中宣布最高报价和报价者后，征询竞买人是否愿意继续竞价。如有则进入现场竞价程序。现场竞价采用书面密封报价形式，如果本轮报价产生的最高有效价不唯一，进入下一轮，依此类推，直至产生唯一最高有效报价。项目背景项目背景14页第二部分第一部分项目背景第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判2.1项目地块规划条件2.2项目位置及现状2.3公共配套情况2.4区域发展规划

项目概况项目概况15页2.1项目地块规划条件项目概况出让土地面积241796.1平方米（362.7亩）规划建筑面积403913平方米容积率A-1地块(15.66万平米)不大于1.6A-2地块(8.52万平米)不大于1.8住宅比例100％绿地率不小于40％建筑密度不大于25％建筑控制高度无户型要求90平米以下户型比例不少于74％A-2A-1项目概况－－项目地块规划条件16页『项目地块建设指标』项目概况项目概况－－项目地块规划条件指标名称指标单位功能分类指标单位建设占地面积241,796平方米总建筑面积478,841平方米建设用地241,796平方米住宅面积400,913平方米平均容积率1.67

A2多层住宅(4.5-5.5)58,080平方米建设密度25%

A2小高层住宅(11.5)53,672平方米容积率建筑面积

403,913平方米A2高层住宅(17.5)38,602平方米园林景观面积181347M2A1联排别墅(3)48,510平方米项目开发期

季度A1小高层住宅(11.5)202,049平方米

商业

平方米总户数

4,014

可销售建筑面积400,913平方米车位比

0.70

会所3,000平方米总车位数

2,808个地上建筑面积403,913平方米地上

935个地下面积小计74,928平方米地下人防647个地下人防面积25,894平方米地下可售1226个地下面积49,034平方米17页2.2项目位置及现状宗地位于上海宝山区顾村镇核心区西面。项目地块项目概况项目概况－－项目位置及现状18页四至范围：南至陈富路、西至中心河、北至沙浦河、东临规划商业地块地块面积：地块南北长约300米，东西长约800米，面积约合241745平米地块现状：地块东、南、西三面被顾村公园（规划建设中）包围,北对沙浦河。地块方正，地势较平坦。现主要为农地，宗地内含部分水系，可规划利用。『宗地现状』地块内部地铁建设中心河沙浦河道路现状项目概况项目概况－－项目位置及现状19页顾村现有重点规划建设内容：①顾村公园（2010年完成一期）②轨道交通7号线（2009年通车）③上海莱蒙商业中心（2010年投入营业）A-1A-2菊翔苑采菊苑文宝苑陆翔苑爱建顾园保利·叶上海上海莱蒙商业中心建设中的地铁7号线12万平米商办用地项目概况1000米项目概况－－项目位置及现状

顾村公园（开放式）－－424.5公顷，上海最大的生态公园。分两期建设，一期2009年初步完成，预计到2010年底全部完成。

110页交通状况：毗邻外环线及沪太路主干道距离上海火车站约10公里、人民广场约14公里至虹桥机场车程20分钟，至浦东机场约1小时车程进入市区主要通道：建设中的轨道交通7号线(2009年建成通车)，全程44公里，33个车站，纵贯上海南北。地块周边有701、702、761三条公交线路，站点距离地块约100米。地块东侧为沪太路地面道路沿外环线上南北高架轨道交通7号线2.3公共配套情况项目概况项目位置项目概况－－公共配套情况111页『项目周边公共配套环境』休闲具备上海最大的生态公园顾村公园大型景观和生活休闲配套。教育距离顾村中心小学和顾村中学约1.5公里。周边还有3所其他小学幼儿园，旁边保利项目规划有9年制一贯学校和幼儿园。距离上海大学2.5公里。医疗现有地区医疗设施比较缺乏，东侧约一公里处有规划市级中山医院在选址。商业现周边以社区小型商业为主。后期有14.5万地铁上盖商办综合物业和东侧1000米内的上海莱蒙商业中心区域级别的商业配套。1KM3KM宝虹小学、杨波幼儿园莱蒙商业中心上海大学顾村中学、小学四高居住区，社区商业、好又多卖场轨道交通7号线顾村公园12万集中商业中山医院（规划）项目概况项目概况－－公共配套情况112页宝山区发展规划（2005-2020年）宝杨路-宝安公路轴（东城、西城、顾村、辐射罗店，城市扩张）滨江产业发展轴（三江景观带）沪太路城镇发展轴（上大、顾村、罗店、罗泾，新城镇居住组团）①②③顾村ABC大城市空间布局与功能A：中心城（南分区）——外环线以南，形成与市中心相匹配的现代化城区；B：新城（中分区）——商贸、商务办公、房地产、文化、教育等产业；C:产业区（北分区）——重点发展建设宝钢及宝山工业园区。2.4区域发展规划项目概况－－区域发展规划顾村处于新城(B)与发展轴③交汇处，区位优势明显。113页第三部分第一部分项目背景第二部分项目概况

第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判3.1上海房地产市场概述3.2区域（宝山）市场概述3.3项目片区及相关片区市场分析3.4类比区域分析

市场分析市场分析114页市场分析－－上海房地产市场概述2008年以来成交量下降明显，1月至7月比去年同期成交量下降54.3%，供求关系已经由2007年的供小于求转变为目前的供大于求。时间段成交面积（剔除动迁房和配套房）2007年1月至12月2067.06万平方米2007年1月至7月1259.84万平方米2008年1月至7月576.64万平方米3.1上海房地产市场概述115页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述上海市场同全国大部分地区走势相同，成交量萎缩，成交均价也有所下降，供求关系已经由2007年的供小于求转变为目前的供大于求。在当前国内外经济仍然处于波动震荡走势的环境下，上海房地产市场仍然缺乏短期内回暖上升的支撑。市内成交量萎缩较大，成交结构开始外环以外外移。全市供求比：旺销期1：1.8-2.0，现在1：0.53.短期内由于消费者观望，供求比相对失衡。全市推案去化率：旺销期40-60％，现在18％。项目去化速度明显放缓。——当前上海房地产市场特征总结：116页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述——未来上海房地产市场如何发展？国际国内经济形势疲软；国家从紧的宏观环境（土地、信贷政策等）影响楼市；上海市08年的供需矛盾突出；从市场表现来看，客户观望情绪蔓延，发展商降价促销。特别是进入第二季度来，万科、金地等一线品牌开发商加大了降价促销的力度。3.1.1上海房地产市场未来2年价格趋势定性分析判断我们认为上海未来2年商品住宅价格继续大幅上涨的概率不大，特别是未来一年基本上不可能上涨。117页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述——未来上海房地产市场如何发展？3.1.2上海房地产市场未来价格趋势定量分析判断方法一、房价收入比法预测房价按以上方法推算，2008年房价应在7055元，而目前实际成交价为8363元，年内还可能下跌15.6%；恢复至目前的价格水平，时间点约在2009年底至2010年初。房价收入比2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年城镇居民人均支配收入(元)14867166831864520668236232645829633331893717141632人均支配收入增长率

0.120.120.110.140.120.120.120.120.12实际成交均价(元/㎡)498957616689703982538363

预测均价

705579028850991211102成交单套面积(㎡)90909090909090909090单套商品住宅平均成交总价(元)449010518490602820633510742770752670711185796527892110999163平均房价收入比10.0710.3610.7810.2210.488.008888118页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述——未来上海房地产市场如何发展？3.1.2上海房地产市场未来价格趋势定量分析判断方法二、涨幅预测法按以上方法推算，2008年房价应在7989元，而目前实际成交价为8363元，年内还可能下跌4.5%；恢复至目前的价格水平，时间点约在2009年第二季度。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年实际房价498957616689703982538363

增长率

15.47%16.26%5.09%17.25%13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%预测房价

79899069102961168813268119页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述——未来上海房地产市场如何发展？3.1.2上海房地产市场未来2年价格趋势定量分析判断方法三、线性拟合法按以上方法推算，2008年房价应在8613元，而目前实际成交价为8363元。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年实际价格498957616698703982538363

模拟价格508657926497720279088613931810024120页市场分析－－上海房地产市场概述3.1上海房地产市场概述——未来上海房地产市场如何发展？3.1.2上海房地产市场未来2年价格趋势定量分析判断小结：根据前面三种不同的分析方法，我们得到三个结果综合：2008年上海市均衡均价为7647元/平米，与目前的实际均价8363，仍有716元的距离，市场还有8.6%下调的空间

。在市场规律作用下，上海市均价必然存在向合理均衡价格回归的拉力，但究竟是以何种方式实现回归呢？我们认为，比较大的可能是上海市住宅均价在08年下半年继续逐步回落，至年底回落到最低点左右，然后缓慢回升，在09年3-4季度回复至目前的价格水平，09年下半年仍然保持缓慢回升，2010年之后将保持年均8%-10%的涨幅。预测方法预测结果2008影响权重房价收入比预测法变动705550%涨幅预测法798930%线性拟合法861320%121页区域成交面积(㎡)成交套数(套)成交金额(万元)成交均价(元/㎡)宝山613246520963907210421崇明460507334265055756奉贤15971211391226347678嘉定33368026532987888954金山2253811497984844370闵行547264393159557210883南汇35980930742507396969青浦19064214711774499308松江58145845025196508937总计305724223810272889289262008年1-6月份上海外环所在区商品房普通住宅成交均价一览

宝山区房地产市场在当前市场调整期内，仍然处在外环所在区的前列；区政府积极建设宝山新城，区域内已崛起了一批较有特色的中高档生活社区，吸引万科、绿地、保利等大型开发企业入驻；市场分析－－区域（宝山）市场概述3.2宝山房地产市场概述122页

宝山区房地产市场由南向北依次发展，南面的大华板块距离市区最近，最早开发、经过5年时间，已经相当成熟； 中部的西城区、祁连、顾村板块由于轨道交通的建设，市场已经启动，正在迅速发展，已成为宝山区的热点板块。顾村板块的房地产市场启动时间为2003年。。大华板块市中心西城区上大祁连板块顾村罗店新镇大盘比较集中的区域，2001年开始启动，现比较成熟2000年开始启动，市场成熟，已与市区板块融为一体。大华集团的“发家地”上海最早启动的“九镇”，由上海置业一级土地整理后，地块逐步推向市场，2003年开始对外推地。『宝山房地产板块分析』市场分析－－区域（宝山）市场概述123页1.2－1.5万元/㎡0.8—0.9万元/㎡（顾村西）0.85万元/㎡0.78万元/㎡1.2-1.4万元/㎡0.9－1.0万元/㎡（顾村以东）

1.1－1.2万元/㎡0.9－1.1万元/㎡市场分析－－区域（宝山）市场概述124页市场分析－－项目片区及相关片区市场分析板块特点——未来宝山滨江新城三大组成部分之一,上海市配套四大商品房基地之一，被定位为最适宜居住的地区；配套——基本生活配套已初步形成，但整体档次较低；交通——地铁有7号线，地面公交系统尚不发达；板块拥有多条主干道路，自驾出行较为便捷；房地产——以公寓为主；商品住宅呈现供大于求态势,总价低是最大的特点，在售楼盘主要集中在富联路、宝安公路、顾北路附近区域3.3项目片区及相关片区市场分析『顾村片区』125页由于轨道线尚未贯通，沿线项目吸收轨交导入客群的能力尚未得以体现，典型在售项目仍以宝山及周边去化为主客群分析市场分析－－项目片区及相关片区市场分析

顾村片区楼盘建面大多在20万平米以下，容积率一般在1.2-1.35之间；一般运用分期开发的策略，即使不分期开发，在销售上也会分批推广，且多采用先推低层产品，再推高层产品的模式；低密度混合类住宅的开发成为主流，物业类型基本上以小高层+叠加别墅+联排别墅的形式组合，多层产品尤其是有特点的多层产品较为缺乏。物业类型与容积率分析

从户型上看，小高层户型多为普通户型为主，缺乏产品创新与亮点

从面积上看，由于许多产品没有遵循90/70政策，户型区间较大，但后期产品由于必须遵循90/70，因此高层户型面积会趋于雷同，竞争较为激烈户型分析126页近一年来，顾村板块由于推盘量以及供应结构的原因呈现“价升量缩”态势，随着区域成交均价不断上涨，目前已达到8000元/平方米，。目前板块月成交量在10000-15000平方米左右。（剔除动迁和配套商品房。）销售价格与销售情况分析市场分析－－项目片区及相关片区市场分析销售速度：08年5月后略有好装，依云湾更是开盘即销售了65%。楼盘价格：高层整体均价在8000元/㎡，差别不大（但是品质好坏导致速度有差别），联排多在12000元/平米，品质较好的依云湾售价在15000元左右。价格涨幅：最近1年内价格波动不大。在售项目未来可上市面积：16万平方米未来供应量分析已拍地块潜在供应量合计总建筑面积：92万平方米127页北欧现代化生态新镇；规划面积6.8平方公里，3.4平方公里居住区，规划人口3万人。3.4平方公里的生态林区，36洞高尔夫球场。会议中心、商业街、美兰湖等配套（已建成）高尚公寓区区高尔夫会馆五星级酒店『罗店片区』－主要区域竞争对手罗店城镇规划市场分析－－项目片区及相关片区市场分析128页形成时间：2003年10月对外首推3幅别墅用地，2004年底，再推3幅公寓住宅用地，标志区域住宅市场的开端。各档次住宅区域内分布状况：核心区为低密度高档住宅（FAR=0.5，0.3），外围统一规划为公寓住宅（FAR=1.2,1.0），产品类型为花园洋房、情景洋房为主，限高6层。购买人群：主要以宝山当地人为主。区域原来在售楼盘均价为7500元/平米，2008年3月基本售罄，至8月万科楼盘推出，市场经历了约5个月的断档期。目前，区域在售的楼盘为8月中旬开盘万科琥珀郡园一期，2.5万方，260套，均价1.1万/平米（6层电梯洋房），全装修，至今去化约40%，客源主要为宝山当地（罗店、罗泾、宝山工业园等）。万科的进入，使原来区域楼盘均价提升了1000多元/平方米。罗店房地产市场现状市场分析－－项目片区及相关片区市场分析129页

2008—2013年，区域总推案量将达到184万方，其中2009、2010年将达到顶峰，约60万方，市场竞争压力较大（此数据不包括未推出地块）。『未来相关片区市场竞争』市场分析－－项目片区及相关片区市场分析2009～2010年项目所在片区住宅整体推盘比较集中。未来竞争项目的容积率普遍小于1.2，因此这对本项目定位当地中高端市场，确定较高价格的策略形成一定的压力。未来市场的物业类型供应中，联排别墅等类别墅项目的竞争压力会很大。从供应项目的规模上来看，只有保利与本项目的建筑面积超过20万平米，可以发挥规模效应，利于产品的档次的拔高。130页市场分析－－类比区域分析闵行莘庄板块15000-18000元/㎡松江九亭板块9000-12000元/㎡公寓15000-18000元/㎡别墅浦东高行板块14000-15000元/㎡嘉定南翔板块10000-12000元/㎡公寓13000-15000元/㎡别墅新江湾城板块21000-23000元/㎡公寓35000-40000元/㎡别墅闵行七宝板块12000-15000元/㎡顾村板块3.4类比区域分析131页第四部分第一部分项目背景第二部分项目概况

第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判4.1项目SWOT分析4.2客户定位4.3产品定位4.4价格定位4.5推盘节奏

市场分析项目定位132页S4.1本项目SWOT分析W优势（S）

：地块东、南、西三面被顾村公园（建设中）包围，北对沙浦河，西临中心河，自然资源优越。东南100米处为地铁7号线陈富路站，计划于2009年通车，覆盖了长寿路、静安寺、淮海路等办公区域，地块通往市区的交通便捷度大大提高。东侧毗邻14.5万平米建面的商办综合规划地块。此物业与距离较近的莱蒙商业区将是项目未来主要依托的大型商业。地块干净齐整，内部有部分天然水系，开发基础条件较好，可以迅速开始建设。劣势（W）：项目所在宝山区域发展相对滞后，片区形象有待改善。周边教育、医疗、生活、交通等生活配套现状不够完善，周边环境和配套还处在改造阶段。&项目定位－－项目SWOT分析133页OT机会（O）

：地块挂牌起始价格较低，但体量较大，总价较高。目前大部分开发企业资金链紧张，一些品牌开发商已表明年内不会拍地。所以存在可能以较合适的市场价位获取地块的机会。项目先天条件较好，规模也较大，有利于打造成为区域乃至全市有很大影响力和品牌效应的优质楼盘。如能拿下并成功开发，将是我公司进入上海市场一个很好的品牌项目，在上海市场奠定良好基础。威胁（T）：目前市场仍然处在调整期，调整周期和调整幅度仍然需要密切关注。本片区2009-2010年低密度项目推盘量较大，市场竞争压力相对集中。&项目定位－－项目SWOT分析134页1、产业导向吸引宝钢、宝山经济发展区、宝山城市工业园区、罗店工业园区等产业区域的客户群体2、居住导向来自于宝山周边区域以及部分原有居民的分户需求3、交通导向交通沿线分户需求客户、以及地铁7号先沿线办公区域的客户。客源分析：4.2客户定位项目定位－－客户定位

135页项目定位－－产品定位项目资源独特，地块具备打造高品质楼盘的潜质4.3

产品定位周边项目品质一般，地块应超越区域产品现状，走品质化区域未来竞争产品高端低密度项目的竞争激烈，项目规模优势在后期会加大体现，本项目需走出一定的差异化路线，加大产品创新力度本项目区位和交通条件较好，具备吸纳高端客户的潜力136页物业类型面积区间（平米）联排别墅180—2504.5-5.5层洋房130-180小高层公寓90以下项目定位－－产品定位对市场状况以及项目本身规模进行详细分析推论，项目产品初步建议定位为：别墅产品+多层洋房+高层公寓综合型产品137页4.4价格定位项目定位－－价格定位综合利用项目市场比较法与产品打分法分析测算得出结论：公寓产品现实定价为9516元/平米联排别墅定价为17949元/平米多层洋房定价为12688/平米138页项目1期2期3期4期一、建筑面积(M2)9167210668211000095559三、可售面积(M2)88672106682110000955593层联排别墅

30000185104.5-5.5花园洋房3500023080

11.5层小高层5367245000800007704917.5层中高层

38602

项目定位－－推盘节奏4.5项目推盘节奏---参考周边项目历史年消化量量每期开发量在8-11万平方米一期推盘推出A2地块的花园洋房和小高层，用花园洋房产品做差异化竞争，用小高层产品做品质化竞争；在第三期推出A1地块的联排别墅，可充分提高产品价值，并避开市场同类型产品竞争。139页项目定位－－推盘节奏4.5项目推盘节奏一期二期三期四期3层联排别墅15%15%15%4.5-5.5层花园洋房12%11.5层小高层12%6%12%17.5层小高层涨幅一期开盘时，按当前时点预测的价格开盘，并不做涨幅预计，以高品质的产品和较低的价格树立产品和公司品牌形象，建立客户与行业口碑；二期于2010年推盘时公园已经建成，地铁已经正式运营，上海正在举办世博会，我司已经通过一期优质的产品优惠的价格确立了竞争地位，房地产市场应已经明确回暖，积聚三年的刚性需求将快速释放，因此二期价格相对一期有较大幅度的提价；第三期推出A1地块的联排别墅，区域内低密度产品竞争度较低，因此可对别墅产品价格定位较高；同时考虑消化速度，仅对小高层产品做较低幅度（6%）的提价。第四期产品是全盘的最后部分，社区形象、片区环境、配套设施已经成熟，因此预计可再次较高幅度提价。140页第五部分第一部分项目背景第二部分项目概况

第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判5.1开发与销售计划（正常周期）

开发与销售计划开发与销售计划141页销售开发开发与销售计划5.1开发与销售计划（正常周期）

142页第六部分第一部分项目背景第二部分项目概况

第三部分市场分析第四部分项目定位第五部分开发与销售计划第六部分成本估算与收益分析第七部分项目风险评判成本估算与收益分析成本估算与收益分析6.1成本估算6.2收益分析

143页土地成本分析序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）小计（万元）可售面积成本（元/㎡）一地价合计40391341451674254176

土地出让金40391337141500003741

契税1500003%4500112

基础设施配套费40391332012925322144页建安成本分析序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）小计（万元）可售面积成本（元/㎡）二前期工程费4009131004009100三建筑安装工程费

1110422770（1）建安费用

22961099422742

地下人防面积2589433508674216

地下面积49034272013337333

A2多层住宅(4.5-5.5)5808016409525238

A1联排别墅(3)48510241011691292

A2小高层住宅(11.5)53672220011808295

A1小高层住宅(11.5)2020492200444511109

A2高层住宅(17.5)3860223208956223

商业0

00

不可售配套公建30005000150037（2）监理费1099421%109927四园林景观费4039132008078201五红线内市政配套费40391332012925322六全建安合计

1360543394145页收益估算---正常周期序号项目单价总价(万元)单位利润1项目总收入524724130881.1销售收入498822124421.2处理剩余物业收入259026462项目总成本费用430729107442.1土地成本16742541762.2前期费用40091002.3建安工程成5营业费用157423932.6公司管理费157423932.7营业税及附加288607202.8财务费用380119482.9土地增值税288967214税前利润9399523455所得税25%234995867税后净利润7049617589成本利润率16.37%37.7%10IRR16.40%

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146页收益估算---结转现金流量表请查看：资金峰值167196

年份利润结转年度回款2008002009-709118122010218192526201111139116013201226157148196201327246156177201444820147页收益模拟---正常周期报价单价报价总额利润总额成本利润率IRR32001292528480920.60%20.26%32501312728345120.18%19.83%33001332918209219.77%19.42%33501353118073419.36%19.02%34001373307937618.95%18.63%34501393507801818.54%18.25%35001413707665918.14%17.88%35501433897530117.75%17.51%36001454097365017.27%17.17%36501474287226316.87%16.82%37001494487087516.47%16.49%37501514676948816.08%16.16%38001534876810015.69%15.84%38501555076671315.31%15.52%39001575266532614.93%15.21%39501595466393814.55%14.92%148页收益模拟---正常周期IRR32003300340035003600370038003900400041004200850015.70%15.02%14.37%13.75%13.17%12.61%12.09%11.58%11.09%10.63%10.19%860016.15%15.43%14.77%14.15%13.55%12.98%12.44%11.94%11.44%10.97%10.52%870016.60%15.86%15.18%14.54%13.93%13.36%12.81%12.29%11.79%11.31%10.85%880017.05%16.30%15.59%14.93%14.32%13.73%13.17%12.64%12.14%11.65%11.18%890017.50%16.74%16.01%15.33%14.70%14.11%13.54%13.00%12.48%12.00%11.52%900017.94%17.17%16.44%15.74%15.09%14.48%13.90%13.35%12.83%12.33%11.86%910018.39%17.60%16.86%16.16%15.48%14.86%14.27%13.71%13.18%12.67%12.18%920018.84%18.04%17.29%16.57%15.89%15.24%14.64%14.07%13.53%13.01%12.51%930019.29%18.48%17.71%16.99%16.29%15.63%15.00%14.43%