易居XXXX中实润城年度营销执行方案

2012年中实·润城年度营销执行方案目录第一部分整体营销目标第二部分客户地图第三部分销售执行策略第四部分支持配合第五部分团队建设及配置第六部分费用预算我们的目标？我们要思考第

1步2012年，中实润城推售策略一期总货量：14.4万方，1440套；2012年总推货量：总计约11.5万平方米，1147套房源。1#2#3#4#5#6#7#8#9#二期开发一期开发首批推售货源总套数：738套总面积：约7.5万㎡二批推售货源总套数：409套总面积：4万㎡三批推售货源总套数：293套总面积：2.9万㎡首批二批三批三批首批类型楼栋面积区间套数套数占比两房1#85.69-88.7414448065%2#88.241924#87.8144三室两厅两卫1#1274820428%4#127489#121-127108四室两厅两卫9#

12754547%类型楼栋面积区间套数套数占比两房3#85.69-88.7414028469%7#88.24144三室两厅两卫5#110-1407712531%7#12748首批入市货源套数：738套面积：7.5万平方两房：480套三房：204套四房：54套二批入市货源套数：409套面积：4万平方两房：284套三房：125套2012年货源梳理首批货源户型比较丰富，锁定不同客户群体首批货源面积段分散，满足不同客户需求二批入市货源做为首开的补充货源，10月份当去化达到70%的时候开始二批次蓄水

。原计划推案批次：一期总货量：14.4万方，1440套；1#2#3#4#5#6#7#8#9#二期开发一期开发首批推售货源总套数：653套总面积：约7.2万㎡二批推售货源总套数：409套总面积：4万㎡三批推售货源总套数：378套总面积：3.2万㎡原计划推案批次计划2012年总推货量：总计约11.8万平方米，1062套房源。类型楼栋面积区间套数套数占比两房1#85.69-88.7414448074%2#88.241924#87.8144三室两厅两卫1#1274817326%4#127485#110-14077原计划首开入市货源配比：首批货源户型比较丰富，但两房占比为首期入市货源的74%，三房仅占比26%，不符合郑东新区现阶段主流产品二批入市货源做为一批的补充货源，与原计划的户型相同，并无变化类型楼栋面积区间套数套数占比两房3#85.69-88.7414028469%7#88.24144三室两厅两卫6#110-1407712531%7#12748原计划二批入市货源配比：开盘目标当天去化40%，约300套，总销金额2.2亿2012年8月19日项目首开738套房源，共7.5万方核爆开盘，名震中原备注：9月开盘当天40%去化，之后每个月15%的去化速度，在10月份首批销售达到70%，开始第二批蓄水此目标的制定是立足整体市场形式预判+项目整体定位及运营思路+区域竞品情况等综合因素的基础上所确定的目标；后续如何加推根据前期去化量及市场情况而定。开盘成交均价暂时：按7300元/㎡，进行目标测算；开盘300套认筹客户：1500组有效意向客户：3000组2012年，中实润城目标核心：开盘当天目标开盘前认筹目标开盘前需要积累极有意向客户目标目标如何实现？我们要思考第

2步客户推广策略活动策略行销策略以客户为核心的线上推广策略；以客户为核心的活动策略以客户为核心的线下执行策略中实润润城中中实地地产2012鼎级力力作一个核核心三个策策略客户基基础下下的市市场背背景？？首先2011年房地地产政政策回回顾从限贷贷-限购-限价-保障房，政政府在严格格执行的基基础上，加加强执行力力度，不断断扩大城市市范围，2011年新政策频频频出台。。2011市场回顾与与预判截止12月份，郑州州市2011年商品住宅宅投放量634万㎡，成交交461万㎡，供销销比1.39:1，整体呈供供大于求。截止12月份，郑州州市商品住住宅库存406.50万㎡，将延缓大多多数开发商商开发和推推盘节奏。。7月-9月份价格出出现滞涨，，并开始微微幅下降。。不少楼盘盘的价格已已经出现了了松动，但但是，郑州州市场并没没有出现房房价剧烈下下跌的现象象，是因为为郑州作为为二三线城城市，楼市市泡沫较少少，其次也也说明开发发商对2012预期较好，，随着来年年房地产调调控政策基基调的确定定，2012年楼市很有有可能在降降价中开局局。2011年郑州住宅宅总体供大大于求，库库存量增大大加大了未未来的销售售压力。2011年郑州住宅宅价格较为为稳定，政政策调控下下有微幅下下降。商品房2011年1-12月月度价格格走势商品房2011年1-12月月度供求求走势2011【【郑州】供求、存量量、价格分分析从区域供求求分析来看看，金水区区、二七区区、郑东新新区是2011年商品住宅宅投放和销销售的主要要区域。郑郑东新区未未来发展前前景较好。。金水区和二二七区商品品住宅投放放和成交量量相比其他他区域较高高。金水区区发展成熟熟，区域内内配套齐全全，客户认认知度高，，二七区近近几年由于于形象升级级，招商引引资力度较较大，新盘盘多，运河河新区的建建设对客户户有很强的的吸引力。。本项目所在在的郑东新新区作为郑郑州未来发发展重点区区域，发展展迅猛，供供应量仅次次于二七和和金水，由此可见，，郑东新区区是未来发发展趋势的的导向。2011郑州各区域域供需分析析2011【【郑州州】各区区域域供供需需分分析析2011年房房地地产产政政策策调调控控总总结结房地地产产行行业业调调控控政政策策进进入入稳稳步步消消化化期期，，重重在在执执行行房价价快快速速上上涨涨的的势势头头得得到到遏遏制制商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额逐逐渐渐回回落落房地地产产市市场场重重心心转转移移到到二二三三线线城城市市政策策力力度度加加大大，，价价格格遏遏制制明明显显，，销销售售状状况况日日渐渐回回落落，，二二三三线线城城市市开开始始影影响响，，2011年政政策策调调控控愈愈加加严严厉厉。。2012，郑郑州州房房价价走走势势预预计计12年第第一一季季度度12年第第二二季季度度12年第第三三季季度度12年第第四四季季度度城市市人人口口增增容容产产生生的的主动动型型购购房房需需求求居民民住住房房升升级级换换代代的的改改善善型型购购房房需需求求+=购房房刚刚性性需需求求城市市旧旧城城改改造造产产生生的的被被动动型型购购房房需需求求+6031元/平方方米米（2011年12月份份商商品品住住宅宅销销售售均均价价））2012年房价价走走势势开发发成成本本居居高高不不下下，，土土地地费费用用日日益益走走高高延续续2011年房房价价的的自自然然下下跌跌惯惯性性郑州州春春交交会会郑州州秋秋交交会会国家家调调控控政政策策筑底底线线走势势线线均衡衡线线CPI的情情况况下下，，投投机机类类投投资资与与保保值值类类投投资资的的博博弈弈市场场回回顾顾与与预预判判2011年11月8日，，在在俄罗罗斯斯圣圣彼彼得得堡堡出出席席上上海海合合作作组组织织成成员员国国总总理理第第十十次次会会议议。国务务院院总总理理温温家家宝宝表示示：：““房地地产产调调控控已已经经进进行行两两年年了了，，保保障障性性安安居居房房建建设设正正在在抓抓紧紧进进行行，，这这势势必必会会缓缓解解房房价价的的压压力力，，缓缓解解住住房房供供求求的的紧紧张张关关系系，，这里里我我特特别别要要强强调调，房地地产产市市场场调调控控绝不不可可以以有有丝丝毫毫动动摇摇。我们们的的目目标标是是既既要要使使房房价价回回归归到到合合理理的的水水平平，，同同时时又又促促进进房房地地产产业业持持续续健健康康发发展展。。”2012年，国家宏观观政策松动条条件无一满足足，楼市形势势将持续萎靡靡进一步推进房房产税改革试试点；抓好保障性住住房投融资、、建设、运营营、管理工作作；坚持房地产调调控政策不动动摇，促进房房价合理回归归，加快普通商品品住房建设，，扩大有效供供给，促进房房地产市场健健康发展。2012年房地产调控控动向2012年1月全国市场形形势2012年开年全国十十大重点城市市交易量环比比下挫，相比比去年春节月月犹有不及2012年1月份的成交数数据与同样是是春节月的2011年2月份比较，下下降幅度依然然达到了50%，事实上，去去年2月份除了春节节假期的影响响，作为政策策出台后的首首月，市场悲悲观情绪也非非常浓重，在在这个意义上上来看，当前前重点城市市市场的低迷可可见一斑2012年1月郑州供求市市场全市供求市场场：受春节影影响，郑州商商品住宅供应应、成交市场惨淡淡低迷，各个个区域均有下下滑1月份，在传统统春节的影响响下，郑州市市六大区域商商品住宅成交交量均有下降降；但金水区区作为商品住住宅市场中的的主力军，本本月成交量在在各区域中略略胜郑东新区区首位，成交交量占比为23.8%。2012年1月郑州市场开开盘动态房源：推出7#，共144套房源产品：80-90平方两房价格：7900-8000元每平方优惠：1.全款优惠1个百分点，按按揭无优惠：：2.开盘当天下午午举行抽奖活活动，一等奖奖3000元，直接冲冲抵房款，二二等奖2000元，直接冲抵抵房款，三等等奖1000元，直接冲抵抵房款销售情况：销销售率65%评价—去化较好项目本次推出出产品均为80-90平方二房，能能够满足首置置客户置业需需求；项目价位相对对郑东新区区区位价位较低低，同时总价价低，在年轻轻置业者购买买能力之内。。世纪东城易居研究认为为，目前房地地产调控政策策已经取得一一定的效果，，未来政策将将主要沿着以以下路径发展展：（1）【政策长期延续续】：目前房价尚未未合理回归，，政府已明确确指出，要进进一步巩固调调控结果，多多数城市表示示限购政策将将持续。（2）【价格出现松动动】：房价是决定政政策是否加码码的关键因素素，如果房价价在明年走高高，不排除政政策范围扩大大和新的行政政政策出台。。（3）【刚需适时爆发发】：11年楼市市观望望期较较长，，部分分刚需需未得得到释释放，，未来来在市市场降降价主主流、、观望望减弱弱、成成交回回升的的情况况下，，刚性性将集集中爆爆发。。2012年房地地产市市场预预判总总结2012年市场场预判判：政政策长长期延延续、、价格格出现现松动动，刚刚需适适时爆爆发；；2012年竞争争格局局2012年郑州州市住住宅供供应形形势郑州市市2012年商品品房将将有710万方的的放量量，其其中金金水区区放量量最大大，其其次为为郑东东新区区，郑州市市住宅宅供大大于求求的市市场趋趋势更更为明明显。供大于于求2012年郑东东新区区住宅宅供应应形势势类别项目名称未上市量（万方）2012年预计放量（万方）未售项目旭日龙园17.0017.00中力七里湾9.009.00永威·翡翠城44.0011.00中实润城60.0012.00秀水苑16.0016.00绿城国龙怡园18.003.00绿城玉园17.008.00在售项目财信圣堤亚纳28.5012.00东方鼎盛时代3.503.50东方国际广场9.009.00海马公园一期13.7013.70卢浮公馆22.009.00中央特区4.204.20和郡8.008.00鑫苑世纪东城30.0015.00永威东棠4.004.00中豪汇景湾15.008.00已成交土地学理路南，后贾西街西11.004.00永平路南，康平路东21.003.00文苑南路北，明理路东22.505.00东风东路西，榆林南路南30.005.002012年，郑郑东新新区住住宅预预计放放量180万方，，五个个项目目单盘盘放量量超过过10万方，，其中中永威威翡翠翠城、、财信信圣堤堤亚纳纳、海海马公公园、、世纪纪东城城都在在本项项目周周边，，潜在供供应量量较大大，竞竞争明明显。。航海路路郑汴路路东风东东路黄河东东路中州大大道未来大大道卢浮公公馆翡翠城城本案美景鸿鸿城财信圣圣堤亚亚纳主竞争争阵营营升龙凤凤凰城城世纪东东城阳光城城金水路路主竞争争阵营营在售楼楼盘沿沿主干干道快快速发发展，，集中中在郑郑汴路路中州州大道道附近近及郑郑汴路路、航航海路路附近近：郑汴路路附近近以建建材城城、红红星美美凯龙龙等成成熟商商业带带为依依托集集中发发展；；金水路路以临临近CBD优势，地地铁线，，政务办办公区等等价值附附加为主主；海马公园园竞争格局局供大于求求，竞争争激烈！！主竞争阵阵营次竞争阵阵营熊耳河现代物流流集散区区地铁1号线奥体公园园地铁6号线地铁5号线中央行政政办公区区CBD中央商务务区地铁1号线金水路中州大道道-城市主动动脉次竞争区域主竞争区域郑汴路CBD大区域内内，却在在豪宅区区域外第二梯队队区域价价格（6500-7800元/㎡）第一梯队队区域价价格（8000-9000元/㎡）竞争格局局2012润城目标标如何实实现？谁谁能实现现？我们的客客户？我们要思思考第3步客户定位位核心客源源重要客源源边缘客源源核心客户户：地缘缘型客户户中端客户户——周边专业业市场小小业主，，郑汴路路商圈私私营业主主、小老老板；中高端客客户——郑东及项项目周边边区域、、中州大大道沿线线企事业业单位公公务人员员及中高高层人员员；中低端客客户——周边旧城城改造搬搬迁居民民及看重重未来的的首置年年轻人；；重要客户户：城际际导入型型中高端客客户——金水区、、管城区区企事业业单位、、渴望置置业东区区的、具具备一定定经济基基础的中中高端客客群；中端客户户——老城区中中实老业业主；在在老城区区工作的的年轻首首置群体体及新郑郑州人；；边缘客户户：外域域导入型型中高端客客户——郑州区县县客户；；东南城城市群客客户，涵涵盖开封封、许昌昌、漯河河、周口口、平顶顶山等；；从〖本体〗看客群客户预判判第一步步1根据项目目来访客客户分析析的客群群辐射范范围图（第一张张客户地地图）从〖竞品〗看客群客户预判判第二步步2竞品项目目客户地地图叠加加（第二张张客户图图）本案客户户地图分析步骤骤本体预判判客户地地图区位属性性对应置置业目的的交通体系系对应辐辐射范围围3.本项目首首期入市市产品以以两房产产品为主主，郑东东新区主主流产品品以三房房为主。。产品体系系对应辐辐射范围围1.本项目区区位目前前处于郑郑东新区区、管城城区、经经济开发发区主要要吸纳在在周边居居住或工工作的客客户群体体。2.本项目紧紧邻中州州大道的的地域属属性也将将吸纳一一部分以以中州大大道为主主要动线线的客户户群体；；CBD市区本案中州大道根据项目目周边的的主要交交通动线线网，我我们预判判的本项项目的客客群居住住区域，，并试着着描绘了了本项目目客群的的极限范范围，随随着类品品的研究究，此范范围将会会进一步步扩大。。根据本体体预判的的客群辐辐射范围围图竞品项目目客户地地图叠加加【世纪东城城项目】【卢浮公馆馆项目】【美景鸿城城项目】通过叠加加财信、、美景、、鑫苑、、永威、、绿地这这五个项项目的客客群范围围，可以以最大程程度上扩扩大本项项目的极极限客群群范围。。【永威翡翠翠城项目目】【财信圣地地亚纳项项目】【竞品客户户地图叠叠加】第一张客客群极限限范围图图根据项目目本体得得出的客客群辐射射范围竞品叠加加地图叠加之后后，本项项目的客客群极限限范围扩扩至极致致，已经经涵盖了了郑州市市东南部部包括二二七区、、管城区区、金水水区、郑郑东新区区等地区区。第一张客客群极限限范围图图是我们们为了达达到暴力力营销客客户基础础所设想想的客群群最大范范围。由客户地地图结论论“五大大要点””通过本次次客户地地图描摹摹，我们们将信息息汇总筛筛选，得得出要点【1】最终客户户生活区区域极限限图要点【2】最终客户户工作区区域分布布图要点【3】最终客户户主要活活动动线线图要点【4】最终客户户补给区区域分布布图要点【5】最终中实实老业主主区域分分布图要点【1】最终客户户生活区区域极限限图根据各区区域调研研的结果果判断，，将购买买可能性性最弱的的惠济区区、经济济技术开开发区、、中原区区、区域域剔除，，形成了了本项目目最终的的客户生生活区域域极限图图。周边区域域金水路沿沿线、中中州大道道沿线、、航海路沿沿线管城区老老城区紫荆山路路，陇海海西路、、二七区区部分区区域置业可能能性最强强中强弱要点【2】最终客户户工作区区域分布布图企事业单位编号分类地点1政府机关单位市中级法院2省地质博物馆3省国土资源厅4市公安局5市人民医院6省招生办公室7CBD商务办公区国泰财富广场8未来国际9海逸名门10CBD世贸11中油新澳大厦12蓝码地王大厦13金水管城区企事业单位国安大厦14招银大厦综合判断断，商务务型工作作人群的的工作区区域集中中于CBD———以金水路路为代表表行政中中心，商商业区、、项目周周边的专专业市场场都是工工作人口口集中的的区域，，可为后后期的渠渠道拓展展奠定方方向基础础。要点【3】最终客户户主要活活动动线线图花园路中州大道未来大道金水路航海路南三环本案郑汴路经过梳理理，本案案客群主主要的活活动动线线包括：：【道路】中州大道道、花园园路、未未来路、、郑汴路路、航海海路、黄黄河东南南路、南南三环、、货站街街、金水水路等。。【主要公交交站点】金水路中中州大道道、金水水路未来来路、中中州大道道郑汴路路、未来来路金水水路、航航海路中中州大道道等客户出行行方式以以公共交交通为主主，私家家车出行行主要选选择交通通状况良良好的快快速路及及放射线线。麦德龙要点【4】最终客户户补给区区域分布布图客户的补补给区域域图中，，购物的的选择更更倾向于于市中心心，而大大卖场更更多的选选择区域域中心，，外环周周边的客客户也是是如此，，因此中中心区域域的辐射射力更加加强劲，，可利用用价值更更强。要点【5】老业主区区域分布布图2314567编号小区名称1筑路机械厂下去2石柱梁小区3新佳园小区4金鼎华府5百合花苑6中原桂冠7景华园中实房地地产17年开发品品牌拥有有大批的的忠实业业主，这这一部分分客户也也将成为为我们项项目拓客客的主要要渠道。。当前形势势下，房地产营营销已无法靠单纯广告宣传传积累实现有效效蓄客，，必须加加大拓客客范围及及力度。。前期，大大范围拓拓客，实实现客户户积累；；认筹前，密集广告告配合，加深客户户记忆通过口碑碑传播繁繁殖客户户，形成效应应的叠加加最终，形成效效应叠加加，达到到开盘核爆爆结果如何执行行？我们要思思考第4步本案营销销主线“润”生活，““品”未来理由：1、本案两两面环七七里河，，“水水”是本本案最大大卖点之之一，表表达本案案客户居居住形态态；2、“润””体现玉玉之精髓髓和质感感，更彰彰显本案案客户气气质及生生活品质质；3、“润””同“水水”，常常表达行行云流水水之自在在和惬意意，表达达客户人人生追求求；4、“润””有“以以财物酬酬人”之之本意，，中实沉沉淀17年，首期期携超高高性价比比之品质质产品感感恩河南南，答谢谢郑州！！5、“品””取动词词意，指指本案与与客户共共同，畅畅享未来来生活状状态。本案营销销节奏部部署工程、推推广、拓拓客、活活动、销销售五线线合一，，步调一一致，共共谋成功功！3月8月7月6月5月4月9月11月10月工作重点点客户召集集团队组建建、培训训，产品品梳理、、形象亮亮相形象树立，预热蓄水形象导入，项目亮相核爆开盘持续销售5月初正式式亮相，，中旬出出地面，，7月底达到到预售条条件8月初，取得得预售证工程管理线线开盘签约、余货货持续认购购广告推广公关活动卖点及“润润”生活调调性传播销售信息释释放感恩答谢，，热销炒作作噱头制造话话题品牌铺垫软文、网络络、论坛、、微博户外、平面面硬广、软软文、网络络、论坛、、微博、短短信软文、网络络、微博、、论坛5月项目正式式亮相“五一”售售楼处暖场场活动拓客各类专专场活动认筹及开盘盘造势活动动客户答谢国庆暖场新年答谢全年抓住机机会，冠名名大型官方方活动，提提升品牌形形象展会、社区区、商圈、、市场拦截截派单拓客客老业主专场场、单位团团购资源洽洽谈拓客踩点、、渠道接洽洽、培训乐居看房团团客户召集全全程，易居团队将将做到全线线双配合6.28-7.24全城客户大大召集7.25-7.29客户梳理7.21-8.18启动E金券，客户户落位专场看房“润”生活活体验之旅旅专场看房房以目标客户户为主的线上推广策策略根据客户地地图进行户户外媒体方方式全方位位覆盖，针针对潜在客客群主要动动线进行精精确有效的的投放。户外大牌广播、短信媒体选择电影贴片公交站牌车载媒体报广、直投路名牌灯箱

道旗主要道路认筹期：加加大线上推推广力度，，对项目进进行炒作，，有效配合合线下活动动来访转认认筹（6月起利用各各个主流媒媒体，对项项目进行热热炒，扩大大项目知名名度和受众众客户量，，有效促进进客户认筹筹量。结合合线下活动动执行，进进行推广宣宣传，在每每次活动前前一周将各各种物料设设计制作到到位。）开盘期：线线上推广以以开盘信息息为主（7月中旬到8月底开始利利用各个媒媒体释放项项目开盘信信息，推广广主要以开开盘信息为为主，推广广公司须在在开盘前两两周将各种种销售物料料设计到位位。）线上推广传传播计划亮相期：利利用主流媒媒体大河报报、户外、、网络等全全面释放项项目亮相（5月起开始全全面启动线线上各主流流媒体的媒媒体投放。。释放项目目亮相声音音,同时配合亮亮相公关活活动，亮相相期物料需需在4月份之前准准备到位，，各路媒体体需在4月份确定，，包括亮相相报广、宣宣传单页、、活动宣传传、报纸网网络软文撰撰写等）平销期：线线上推广以以深化产品品为主（线上推广广主要为深深化产品及及客户答谢谢为主，推推广配合线线下活动，，加大对项项目的宣传传力度。））阶段主题：：人生自在润润城户外形象导导入网络媒体集集中入市网络论坛、、微博、软软文、户外外广播、电视视、短信、、阶段主题：：感恩答谢热热销炒作阶段主题：：润生活品未未来项目正式公公开及亮相相中实地产2012城市级鼎级级力作中实润润城人生自在润润城系列生活方方式稿渗透透（正式亮相相前）5月-6月28日7.1日-8.128.13-8.194月1日5月1日6月1日8月1日10月1日阶段主题：：产品价值全全面解读卖点渗透，，媒体及专专场看房团团网络启动动户外大牌、、道旗、围围挡、路牌牌、车身、、报纸、杂杂志、网络络、微博推广传播计计划8.20-10月阶段主题：：中实润城，，盛放中原原！7月1日8月19日12月31日10月-12月阶段主题：：产品深化解解读持续热炒形象树立，预热蓄水形象导入，项目亮相核爆开盘持续销售推广媒介推广要素策略选择推广主题重新树立中中实地产品品牌形象，，定义郑东东新区高端端住宅标准准。高调入入市，积累累意向客户户人生自在润润城—CBD时区·60万平方公里里领仕湾岸岸濠庭传播策略：：各主要路段段的户外广广告、报纸纸、网络、、广播等传传统媒体的的密集告知知，塑造项项目的知名度展示策略：：本阶段主要要运用项目目围挡的宣宣传和现场场气氛的营营造宣传点：形形象入市持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑造期2012.3-2012.5项目开盘期2012.8项目亮相期2012.5-2012.6项目蓄水期2012.7-2012.82012【推广计划】支持配合推广公司需需在本阶段段将亮相期期报广、物物料等设计计到位开发公司需需在本阶段段确定各路路媒体资源源持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5项目开盘期期2012.8项目亮相期期2012.5-2012.6项目蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计划】推广要素推广主题项目进入市市场销售旺旺季，高调调入市，保保障后期销销售率。传播策略：：户外选择择交通指引引牌、车站站广告，加加深和引导导客户来访访。结合营营销目标，，阶段性选选择短信、、报纸软文文，深化项项目价值，，提升客户户对项目的的认可度。展示策略：：售楼处、、样板间、、销售道具具、销售人人员的形象象展示，直直观体现项项目标杆性性资源策略：：运用数据据库事件策略：：利用活动动，聚集人人气，增加加卖场气氛氛推广选择润生活，品品未来宣传点：本本项目主要要诉求，利利用产品的的差异化快快速吸引关关注，利用用景观等核核心差异化化卖点，同同时宣传项项目亮相信信息支持配合推广公司需需在本阶段段将阶段配配合代理公公司将结合合本阶段的的活动计划划将宣传物物料设计到到位媒体类型细则投放时间内容备注费用预算报广大河报B整版-硬广5月第二周5月第三周6月第一周6月第二周亮相信息周四B整版30万大河报软文-大河楼市5月配合报广投放形象炒作大河楼市整版户外市区户外

（两块长期户外）5月开始投放形象信息两个月投放期400万网络画面硬广5月初信息更换亮相信息---100万网络软文每月3篇系列炒作以整体形象和区域价值炒作为主持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5项目开盘期期2012.8项目亮相期期2012.5-2012.6项目蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计划】主要媒体通通路资源联联系确定，，部分媒体体资源投放放，形象亮亮相持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5项目开盘期期2012.8项目亮相期期2012.5-2012.6项目蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计划】推广选择推广主题中实·润城即将稀稀缺入世会员招募中中宣传点：宣宣传项目卖卖点，并并传递上市市信息传播策略：：利用电视视、电台、、报纸及户户外广告牌牌等积极宣宣传项目认认筹信息，，持续激发发人气展示策略：：更换项目目围挡、售售楼处内部部展板等，，为后期销销售造势资源策略：：积累客户户，导入资资源，促成成开盘热销销事件策略：：活动造势势，同时多多频次小型型活动促进进有效客户户认筹支持配合推广公司需需在本阶段段开始前将将所有物料料、报广设设计到位媒体类型细则投放时间内容备注费用预算报广大河报B整版-硬广7月第一、二、三、四周；八月第一周认筹+升级+开盘信息周四B整版50万大河报软文-大河楼市配合报广形象炒作大河楼市整版户外市区户外

7月中旬信息更换升级信息+开盘信息一个月投放期短信每次100万结合报广每周四认筹每周四、五六投放25万公交广告公交车-20辆7月1日投放形象信息两个月投放期40万公交车亭-50块7月1日投放升级+开盘两个月投放期广播FM88.1\FM94.2节点前投放会员升级30万网络画面硬广6月20日、7月30日升级信息---10万网络软文每月2篇系列炒作以整体形象和区域价值炒作为主持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑造期期2012.3-2012.5项目开盘期期2012.8项目亮相期期2012.5-2012.6项目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计计划】媒体资资源全全线投投放持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑塑造期期2012.3-2012.5项目开开盘期期2012.8项目亮亮相期期2012.5-2012.6项目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计计划】推广主主题推广选选择中实·润城盛盛放中中原传播策策略：：打开开各路路媒体体通道道全面面释放放开盘盘信息息展示策策略：：现在在制造造开盘盘氛围围事件策策略：：开盘盘活动动造势势宣传点点：宣宣传开开盘活活动信信息支持配配合推广公公司需需在本本阶段段开始始前将将所有有物料料、报报广设设计到到位媒体类型细则投放时间内容备注费用预算报广大河报B整版-硬广8月第二周两篇第三、四周一篇开盘信息周四B整版+大河楼市50万大河报软文-大河楼市8月初开盘信息大河楼市整版户外市区户外

8月开盘信息、9月初新品加推开盘信息一个月投放期短信8月-9月100万结合报广每周四开盘信息每周四、五六投放30万公交广告公交车-20辆------形象信息一个月投放期20万公交车亭-50块开盘信息开盘信息一个月投放期广播FM88.1\FM94.2开盘信息会员升级一个月投放期20万网络画面硬广7月底开盘热销、9月初新品加推升级信息---10万网络软文每月2篇系列炒作开盘热销、新品加推媒体资资源全全线投投放持续销售期2012.11-2012.12项目强销期2012.9-2012.10形象塑塑造期期2012.3-2012.5项目开开盘期期2012.8项目亮亮相期期2012.5-2012.6项目蓄蓄水期期2012.7-2012.82012【推广计计划】以目标标客户户为主主的线下渠渠道策策略线下渠渠道传传播渠道一一：设设置长长期外外展点点（在大大商新新玛特特设置置长期期外展展点，，直接接对话话高端端客户户）渠道二二：电电影院院及KTV渠道联联动（在电电影院院及KTV设置展展位，，以赠赠票或或赠欢欢唱券券的形形式吸吸引客客户到到售楼楼部））渠道三三：客客户主主要活活动区区域派派单及及巡展展（在客客户较较为集集中的的活动动区域域进行行派单单或巡巡展宣宣传扩扩大项项目受受众面面，提提高项项目知知名度度）渠道道四四：：社社区区巡巡展展（根根据据周周边边社社区区分分布布图图对对高高端端社社区区或或将将要要改改造造的的社社区区进进行行巡巡展展，，引引导导客客户户））渠道道五五：：企企业业联联动动（根根据据企企事事业业单单位位分分布布图图及及周周边边专专业业市市场场分分布布图图进进行行一一对对一一的的企企业业联联动动））线下下渠渠道道传传播播渠道道六六：：竞竞品品拦拦截截（把把握握竞竞品品动动作作最最大大限限度度拦拦截截竞竞品品客客户户））渠道道七七：：老老业业主主陌陌拜拜（针针对对中中实实老老业业主主所所分分布布的的社社区区进进行行巡巡展展，，利利用用老老业业主主进进行行口口碑碑传传播播））渠道道八八：：商商家家联联动动（与与高高端端企企业业商商家家联联合合进进行行商商家家联联动动或或资资源源嫁嫁接接，，拓拓宽宽客客户户来来访访渠渠道道））『设置置长长期期外外展展点点与与高高端端客客户户直直接接对对话话』麦德龙从项项目目亮亮相相开开始始与与农农业业路路大大商商新新玛玛特特合合作作，，在在其其卖卖场场设设置置长长期期站站位位，，与与大大商商新新玛玛特特的的高高端端客客户户直直接接对对话话，，并并将将根根据据情情况况逐逐步步扩扩展展到到活活动动合合作作等等。。派单单辅辅助助外外展展，，以以置置业业顾顾问问为为主主，，主主要要对对客客户户进进行行意意向向询询问问，，并并将将深深度度意意向向客客户户交交与与置置业业顾顾问问，，外外长长的的灵灵活活机机动动性性强强。。并并对对直直接接接接触触客客户户，，以以保保证证外外展展效效果果且且节节约约费费用用。。渠道道一一认筹筹开开盘盘期期：：实实现现拓拓客客5000组，，来来访访客客户户500组麦德龙售楼楼处处赠赠优优惠惠券券：形形式式类类似似赠赠影影票票，，旨旨在在吸吸引引客客户户来来访访；；易拉宝：于KTV大堂入口附近近布置。编号KTV娱乐城1麦克疯2爆米花（经三路）3歌迷KTV（二七店）4麦乐迪KTV5New.KKTV

6钱柜KTV7上上酒吧售楼处赠优惠券易拉宝KTV娱乐城『根据补给区域域图展开开立体化渗透透』认筹开盘期：：实现拓客1500组，来访客户户100组渠道二编号影院1保利国际影城2横店影城3中影4奥斯卡大上海店5万达国际影城6奥斯卡曼哈顿店预告片广告售楼处赠票电影院易拉宝贴片广告：运用贴片广广告形式，以首置、婚房房为主要目标标人群，主打交通、教教育、郑东新新区概念；易拉宝：于人流最集集中的售票处处附近布置；；售楼处赠票：以赠票形式式，吸引客群来项项目（临时））售楼中心领领票，进而对其加加以引导，增增进对项目了了解。『根据补给区域域图展开开立体化渗透透』认筹开盘期：：实现拓客1500组，来访客户户100组渠道二派单表演活动公园编号公园1动物园2人民公园3紫荆山公园4世纪欢乐园派单：不定期或在在组织表演活活动之前一周周时间集中派派单，结合表表演活动达到到最佳宣传效效果；刚性需求，说辞上偏重配配套、交通；；表演活动：各类户外舞舞台表演活动动，结合派单、礼礼品、问卷、、抽奖等多种形式。。『根据补给区域域图展开开立体化渗透透』认筹开盘期：：实现拓客5000组，来访客户户500组渠道三『根据生活区域域图社区设点宣展展通过““社区巡展””引导客户』重点手段“社区巡展”作为有效的渠道拓展手段之一，是建立项目口碑传播的捷径。1、重点社区居民上门拜访；2、社区张贴海报；3、重点人口密集区域派发传单；4、社区居住委会等资源联谊；“社区巡展””是通过亲朋朋好友之间的的口碑进行传传播，是营销销信息传达的的最有效途径径。认筹开盘期：：实现拓客1500组，来访客户户100组渠道四企事业单位编号分类地点1政府机关单位市中级法院2省地质博物馆3省国土资源厅4市公安局5市人民医院6省招生办公室7CBD商务办公区国泰财富广场8未来国际9海逸名门10CBD世贸11中油新澳大厦12蓝码地王大厦13金水管城区企事业单位国安大厦14招银大厦工作区域图覆盖具备置业业可能性的客客户，认筹开开盘期：实现现拓客5000组，来访客户户300组『企业渠道联动动通过团团购优惠寻寻找大客户户』渠道五针对周边各大大产业园区、、政府机构、、高校、写字字楼等企事业业单位，进行行巡展，宣传传项目形象及及产品信息。。重点手段“企业上山”作为上山下乡的有效手段之二，是项目洽谈大宗团购的前提手段。1、拜访企业工会，企业联谊；2、企业食堂、礼堂派发资料，重点位置摆放资料；3、企业网站、企业内刊刊登产品信息；4、团购优惠『企业渠道联动动通过团团购优惠寻寻找大客户户』易居将时刻把把握竞争对手手的动作，发发动行销人员员积极出击，，针对其客户户展开拦截，，让对手的客户户资源最大程程度上为我所所用。同时，通过过对竞品营销销动作及成交交结果的跟踪踪，分析市场价格格及需求偏好好变化、对手手推售策略，进而适时调整自身身的产品、营营销及价格策策略。市场跟踪竞品拦截直接派单拦截了解对手策略了解市场价格

及产品反馈提佣分化业务员『根据竞品分布布图市场场动态跟踪竞竞品客户户拦截』竞品分布图实现拓客1500组，来访客户户100组渠道六『根据老业主分分布图中中实老业主主陌拜』2314567重点寻找老业业主渠道，是是行销的重要要手段。针对对老业主，易易居将专设“老业主主专案小组””，以策划、优优秀置业顾问问共同组成。。专案小组人人员相对固定定，兼职负责责本项目的老老业主。利用用有老业主的的口碑传播到到各类人群的的中间介质体体。认筹开盘期：：实现拓客800组，来访客户户100组渠道七【联谊目的】：此类单位是是联系高端客客户的关键纽纽带，尤其在在高端行业的的关键人物，，对圈层客户户的购买行为为会起到很重重要的影响，，将此类人群群发展为本项项目兼职代理理人进行拓展展挖掘。其次，本项目目与各大商家家的联系接洽洽，利用资源源共享模式，，可与商家联联合搞活动，，一方面可吸吸收商家客户户资源，另一一方面在商家家树立口碑。。可结合联盟盟商家或大客客户，在项目目现场组织活活动，如球类类对抗赛、品品酒会、联谊谊会等活动，，增加周末现现场人气，通通过活动营销销与之进行嫁嫁接，达到互互赢互利的目目的；【联谊对象】：汽车4S店、婚纱摄摄影店、协协会、商会会、医院、、银行、洗洗车行等【联谊人员】：易居外销销团队、本本项目策划划人员【联谊模式】：①寻找目目标客户资资源的持有有者或商家家负责人--②预约拓展对对象，洽谈谈合作方式式--③达成合作意意向,签订合作协协议;--④④洽谈活动形形式，并联联合执行;【巡展目标】：拓展单位位2家/月以上；『商家联动通通过优优惠寻寻找客户』平销期：实实现拓客3000组，来访客客户300组渠道八行销执行细细则==地毯式全城城派单活动动：费用低低、受众面面广、到达达率高、性性价比高目标针对性性强：初选20个目标区域域（花园路路、经三路路、金水路路等）定点点派单，联联系大学生生派单市场场负责人；；置业顾问监监管：每个置业顾顾问负责2个区域，每每个点安排排1-2个派单员，，派单员统一一培训后由由各自置业业顾问全权权跟进、统统筹、监督督、并制定定派单任务务，派单员带带来的客户户直接归属属该置业顾顾问接待（（以盖章单单页为凭））。专业系统培培训：派单员在上上岗之前必必须经过专专业知识、、项目资料料、说客技技能、自我我心态调整整等各方面面的基础培培训，而非非常规的简简单说辞介介绍。任务明确奖奖惩分明：：每个置业顾顾问分摊定定额销售任任务（稍高高区域内正正常销售额额度，同时时制定合理理佣金体系系给予鼓励励，奖罚分分明）；以目标客户户为主的活动策略活动策略亮相期：5月5日陈奕迅演演唱会冠名名活动（冠名5月5日陈奕迅郑郑州演唱会会，利用陈陈奕迅的知知名度使中中实润城项项目在郑州州一炮而红红）品牌活动亮相期：““壹基金””公益活动动月（在亮相期期6月份联合““壹基金””发起全城城性的公益益活动）认筹期：““中实润城城”项目推推介会（在认筹期期举办项目目推介会，，对项目进进行品牌宣宣传）开盘期：客客户答谢会会（在开盘期期过后进行行客户答谢谢活动，对对项目进行行口碑传播播的同时进进行老带新新活动）月月有活动动，主题各各不同亮相期：爱爱心送考生生（在亮相期期6月份联合主主流媒体发发起爱心送送考生活动动）销售活动活动策略亮相期：“润生活”体体验季，现现场寻宝活活动（配合样板板间与景观观示范区开开放活动，，在体验项项目样板间间与景观示示范区的同同时进行寻寻宝活动，，给客户赠赠送礼品））亮相期：六六一儿童节节书画大赛赛（结合六一一儿童节邀邀请客户带带孩子来销销售中心进进行书画比比赛，凡是是来参加的的客户均有有礼品赠送送）认筹期：端端午节包粽粽子DIY活动、与4S店结合进行行“润城””专场试驾驾活动专场看房团团活动、仲仲夏啤酒节节活动，等等各类暖场场活动，做做到“月月月有活动，主题题各不同””（在认筹期期通过各类类的暖场活活动进行客客户锁定））开盘期：““给爱一个个家”七夕夕活动、感感恩教师节节、国庆““嘉年华””等暖场活活动（开盘期通通过各类暖暖场活动促促进成交，，在维护老老客户的同同时，进行行老带新活活动）4月1日5月1日6月1日7月1日8月1日本案公关活活动节奏计计划品牌活动塑塑形象+销售活动聚聚客户9月1日12月1日贯穿一条主主线：“润润生活，品品未来”品牌活动销售活动项目亮相销售中心开开放教师节感恩团购季季5月中旬，““润生活””初体验现场寻找神神秘大礼12月圣诞新年客客户答谢晚晚宴国庆“润生生活”体验验嘉年华8月23七夕“给爱一个个家，一起起润生活““5月-6月润城会员招招募季，各各类资源嫁嫁接及拓客客活动7月中旬品牌发布及及项目推介介会嫁接、冠名名大型活动动6月“壹基金””公益活动动月7月专场看房团团六一儿童节节“润生活，，画未来””——我心中最美美的郑州中实润城首首届儿童绘绘画比赛开盘前一周周，七里河畔““润生活””仲夏音乐乐啤酒节亮相期（5月—6月）：嫁接接或冠名大大型演艺活活动“润生活””引爆全城城系列活动之之：嫁接或或冠名大型型演艺活动动活动时间：：2012年5月5日活动地点：：河南省体育育中心活动目的：：陈奕迅拥有有20岁—40岁之间的一一大批忠实实歌迷，现现已成国内内最受欢迎迎男歌手，，有强大的的号召力，，冠名其演演唱会可以以利用他的的号召力来来为项目背背书，制造造全城轰动动效应，传传递项目品品牌信息活动内容：：嫁接或冠名名5月5日郑州陈奕奕迅演唱会会活动准备：：2月底开始联联系活动冠冠名事宜4月进入陈奕奕迅演唱会会宣传阶段段演唱会开始始前邀约部部分客户参参加活动，，为项目制造造噱头及口口碑效应亮相期（5月—6月）：”壹壹基金”与与“中实·润城”联合合发起全城城公益活动宗旨——在竞争异常常激烈市场场中，想要要吸引更多多关注无疑疑是苦难重重重，这就就需要有一一次吸引全全城关注的的活动，公公益活动作作为可以形形成系列性性同时可以以带来更多多互动参与与和主动关关注…同时可以提提高项目的的品牌知名名度及企业业领导人的的关注度”全城目光，，持续关注注，高度参参与“活动主题——通过与“壹壹基金”结结合使项目目具有极强强的互动参参与性，把把本次活动动作为系列列性活动，，使项目关注注度持续性性升温；通过以线上上媒体为主主的实时信信息释放，，制造全城城性追捧效效应。《爱在“壹””起》总策略：网络、纸媒媒、渠道全全线出击，，覆盖全面面视听，形形成市场关关注媒体配合【网络微博】新浪乐居核心诉求以微博为媒媒介传播话话题“壹基金””首次进入入郑州与润润城联合发起“爱在在壹起”公公益活动全市人民均均可参与的的公益活动动活动内容：：与“壹基金金”结合发发起本次活活动，以””你捐一块块，我捐款款10块““为为宣宣传传要要点点，，实实现现5万元元置置业业者者与与中中实实携携手手为为””壹壹基基金金““捐捐款款50万共共献献爱爱心心，，以以””壹壹基基金金““的的名名义义在在全全市市设设置置捐捐款款点点，，在在宣宣传传””壹壹基基金金““的的同同时时，，宣宣传传润润城城项项目目。。实实现现全全城城参参与与的的大大型型公公益益活活动动。。通通过过签签约约仪仪式式、、实实现现苏苏总总与与李李连连杰杰携携手手献献爱爱心心、、中中实实与与受受捐捐方方见见面面会会等等活活动动提提高高项项目目与与中中实实曝曝光光率率活动动时时间间：：2012年6月睛彩彩点点：：调动动所所有有市市民民的的参参与与性性，，形形成成全全市市性性活活动动,并可可以以提提高高企企业业及及项项目目知知名名度度【网络络硬硬广广】新浪浪乐乐居居【纸媒媒硬硬广广】大河河报报易居居资资源源易居居旗旗下下拥拥有有知知名名公公关关传传播播机机构构太太立立德德仁仁和和大大型型地地产产门门户户网网站站新新浪浪乐乐居居、、百百度度乐乐居居，，两两大大公公司司提提供供鼎鼎力力活活动动支支持持———太立立德德仁仁以以丰丰富富的的资资源源平平台台和和专专业业的的团团队队配配合合，，可可为为活活动动提提供供鼎鼎力力支支持持，，实实现现系系列列活活动动的的完完美美谢谢幕幕新浪浪乐乐居居和和百百度度乐乐居居拥拥有有强强大大的的资资源源平平台台和和可可观观市市场场占占有有率率，，能能够够为为活活动动的的宣宣传传造造势势起起到到决决定定性性作作用用活动中，新浪乐居和百百度乐居完成成对活动的现现场进行及时时信息宣传以以及造势，活活动后为项目目提供强大的的后宣亮相期（5月—6月）：【核心事件】“润”生活体验验现场寻大礼礼“润生活”引引爆全城系列活动之：：“润”生活活体验现场寻寻大礼活动活动时间：亮相后一周活动地点：销售中心活动目的：形象期展示与与聚集现场人人气；活动内容：在体验区举办办“寻宝”活动，以猜谜谜的形式刺激激客户好奇心心，在客户猜猜谜的同时对对项目的景观观示范区和样样板间有更深深的了解（本本次活动可以以阶段性邀约约客户再次来来访。）活动准备：活动开始前两两天进行客户户邀约，活动开始前一一周进行活动动所需的物料料设计及制作作活动开始前一一周进行活动动说辞培训亮相期（5月—6月）：【核心事件】样板间+景观示范区开开放“润生活”引引爆全城系列活动之：：样板间+景观示范区开开放活动活动时间：2012年5月活动地点：中实润城销售售中心现场；；活动目的：品质形象展示示+客户体验转化化；活动内容：活动当天邀请请前期意向客客户至现场，，通过”精彩的开放放仪式“+”精美的暖场活活动“+”精致的冷餐甜甜品“+礼品，举行一场中实润城项目目的盛大公关关活动，赢得客户产品品品质认可的的同时也奠定定项目的市场场形象及品牌牌美誉度。活动准备：样板间及景观观示范区建议议在5月底交付使用用活动开始前一一周开始邀约约客户活动开始前一一周开始联系系活动公司举举办小型演艺艺活动及开放放仪式活动开始前一一周进行礼品品确认及制作作认筹期（6月—7月）：理财系系列讲座招商银行VIP金卡客户—理财与风水讲讲座与招商银行合合作，联动招招商银行VIP金卡客户，针针对高端客户户的兴趣爱好好，举办《居家风水等专专题讲座》。吸引高端圈圈层客户，进进而推广项目目形象，为开开盘积累客户户资源。时间：项目认认筹前一周地点：中州皇皇冠假日酒店店“润生活”引引爆全城系列活动之：：系列讲座吸吸引圈层活动准备：活动开始前