广州南海香港城购物广场项目策划方案-

香港城购物广场

项目策划方案一、项目概况项目名称：香港城购物广场用地性质：商业用地用地位置：南沙进港大道（祈福大酒店对面）总建筑面积：25928m2层数：4层（每层6482m2）项目预计总投资：亿投资商：广东逸涛万国房地产有限公司周边环境特点：地处南沙经济技术开发区进港大道与金沙路交叉位置，对面为祈福大酒店，紧临金洲派出所、交通银行。二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析地理政治环境

南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。南沙处于珠江三角洲的几何中心，陆上距广州市区以及深圳、珠海、澳门、东莞、中山等14个大中城市的距离都在60公里以内。海上以南沙港为中心，距离香港38海里，距离澳门41海里；航空方面，周围有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。近年来，随着广州市大力实施“南拓”战略，广东省、广州市在南沙投入巨资，建设京珠高速公路广珠北段、南沙港快速路、地铁4号线站等大型城市基础设施和配套服务设施。南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共20万。南沙区管辖南沙街道和万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇，灵山镇的庙南村、七一村和庙青村的部分区域，东涌镇的庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道。按照规划，南沙地区将发展为集物流产业、临港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。经济环境根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等规模以上工业总产值等主要经济指标的增幅均位居全市各区、县级市首位，地区生产总值同比增长39.5％。据预测，到2007年，南沙规模以上工业总产值可达到800亿元，2010年可达到1200亿元以上。农业方面：南沙区农业的主导产业是荔枝生产，丰产年份总产量接近3000吨。在2000年，南沙农业总产值已达4120万元，农民年人均纯收入5590元。南沙另一农业（渔业）特色，就是南沙现有大、小渔船400多艘，海产资源丰富。南沙正大力发展“都市型农业”，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产和农业经营活动，为人们休闲旅游、体验农业、了解农业提供服务，走农业产业化发展之路。工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市建设也初具规模，具备了吸引各类投资的软硬环境，目前已有249个外资项目落户南沙，其中包括世界著名的跨国公司美国通用、德国巴斯夫和日本名幸电子等企业。形成了塑料、化工、电子、食品加工、船舶制造等工业门类。南沙现正致力于打造三大组团和三大工业基地，三大组团包括黄阁组团（规划发展成为综合性工业区及石化储运基地）、南沙组团（规划发展成为高新技术产业基地）、鸡抱沙和龙穴岛组团（规划建设广州港南沙作业区）；而三大工业基地包括造船工业基地、石化工业基地、钢铁工业基地。第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进物流保税园区、江海联运园区、油品仓储交易中心、粮食加工仓储交易中心和外贸进出口交易中心建设，加快形成以南沙港为依托的港口物流中心；规划和发展蕉门河两岸城市启动区、地铁沿线的商务、商贸和商住业，挂牌出让商业用地，推进现代化大型购物中心、商场、商业街和商务中心的招商和建设；整合利用金沙路、进港大道、环岛西一带现有服务业资源，提高规模档次和服务水平，营造第三产业氛围；规划建设大山乸生态公园、大角山海滨公园等一批旅游度假景点，推进大型饮食城、游艇俱乐部等项目；以蕉门河两岸城市商务中心、居住区建设为起步，建设现代化的居住社区、商务写字楼和农民新村，推动房地产发展；规划建设一批中高级专业批发市场和农贸市场，积极发展连锁经营、专卖店、品牌店等，初步形成多业态共同发展的商业格局；大力发展公共交通、社区服务、医疗保健等生活服务业，不断满足居民群众的生活需求。房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的不断开发建设，南沙高尔夫球场、天后宫、会展中心、蒲洲花园、啤酒屋、水乡一条街等旅游度假资源已建成开放，南沙成为不少珠三角及港澳人士的旅游度假胜地。南沙是广州经济发展的新“引擎”，在丰田进驻之后，很多其他配套的产业也跟着进来了，产业链将会带动房地产市场迅速发展。在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右，大量的企业进驻增加了对住宅的需求，特别是世界一流企业进驻之后，这些企业中高层主管对生活要求比较高，也增加了对精品住宅的需要。因此，近年来南沙的房地产业发展迅速，而且推出的楼房多以别墅为主，购买的人也很多，推出多少就能卖出多少，呈现一种供小于求的局面。目前正在销售的楼盘有番禺富门花园房地产有限公司的“南沙·境界”、广州城建开发的“滨海·半岛”、南沙碧桂园物业发展有限公司的南沙碧桂园二期“漾月轩”、逸涛集团的“美福花园”等等。

文化化、、体体育育环环境境在文文化化旅旅游游方方面面，，南南沙沙区区将将抓抓紧紧以以大大角角山山炮炮台台、、鸦鸦片片战战争争古古战战场场遗遗迹迹、、天天后后宫宫、、麦麦氏氏大大宗宗祠祠、、水水乡乡一一条条街街等等为为重重点点的的珠珠江江文文化化旅旅游游带带的的建建设设，，加加强强麒麒麟麟舞舞、、咸咸水水歌歌等等民民俗俗文文化化的的整整理理和和发发掘掘工工作作。。另另外外，，将将在在蕉蕉门门和和河河城城市市中中心心区区规规划划建建设设现现代代化化的的南南沙沙图图书书馆馆、、影影剧剧院院、、购购书书中中心心、、青青少少年年活活动动中中心心和和文文化化中中心心。。为配配合合2010年广广州州亚亚运运会会的的举举办办，，将将在在蕉蕉门门河河北北岸岸兴兴建建规规划划占占地地面面积积30万平平方方米米、、可可容容纳纳8000人的的南南沙沙体体育育馆馆。。在在今今年年完完成成大大角角山山滨滨海海公公园园建建设设后后，，在在大大角角山山滨滨水水区区兴兴建建规规划划占占地地面面积积1万平平方方米米的的沙沙滩滩排排球球场场。。据据了了解解，，南南沙沙体体育育馆馆和和沙沙滩滩排排球球场场作作为为““广广州州南南沙沙亚亚运运会会比比赛赛场场馆馆””项项目目已已经经列列入入南南沙沙区区““十十一一五五””规规划划重重大大建建设设项项目目，，两两个个场场馆馆估估算算总总投投资资8亿元，计计划2007年开建，，2009年完成。。除了亚亚运会场场馆的建建设，南南沙区还还计划推推进各镇镇区中型型多功能能体育馆馆建设，，积极改改造和升升级现有有群众性性体育活活动场所所，建设设和完善善社区体体育设施施。投资优势势南沙凭借借其自身身优越的的地理位位置、资资源，得得到政府府的大力力支持，，已吸引引世界、、国内优优秀企业业的纷纷纷进驻。。这些足足可证明明，南沙沙具备其其它地方方不可比比拟的投投资优势势。随着着各大产产业在南南沙的建建设发展展，逐渐渐突显出出南沙生生活配套套设施的的不足及及商业氛氛围的欠欠缺。而而这一问问题正给给予南沙沙商业领领域巨大大的升级级空间及及创造空空间。（二）南南沙区部部分区域域商业环环境分析析黄阁镇黄阁镇商商业中心心主要围围绕两条条街展开开，街道道两旁分分布有中中小型电电器店、、手机通通讯店、、药店、、茶叶店店、杂货货店等等等。比较较大型的的商场有有汇佳百百货、天天汇百货货。汇佳佳百货（（产品以以中低档档为主））面积有有2400m2，共三三层：：一层层分为为超市市区、、家电电区、、化妆妆品区区、珠珠宝首首饰区区、手手机专专营区区；二二层为为生活活用品品区；；三层层为服服装、、皮具具、鞋鞋类区区。商商场人人流量量一般般。而而位于于麒龙龙东路路的百百汇百百货（（产品品以中中档为为主））面积积有1600m2，共两两层：：一层层为超超市，，二层层分为为男装装区、、女装装区、、化妆妆品区区、童童装区区、鞋鞋类区区、家家电区区，服服饰类类多为为二、、三线线品牌牌。该该百货货人流流量大大，对对附近近的消消费群群体较较有吸吸引力力。南沙街街南沙街主要要商业中心心集中在珠珠江中路一一带，附近近有小型的的服饰店、、美容店、、电器店、、手机通讯讯店数间，，而几间服服装店的衣衣服均为中中档为主（（产品价格格由50～400元不等），，更有新开开张的中档档服装店。。而腾隆购购物广场是是当地较大大型的的商商场，面积积有12000m2，一层以超超市为主，，设有珠宝宝首饰、化化妆品专柜柜；二层主主要经营生生活日用品品、男、女女装，产品品以中低档档为主。进港大道及及金洲花园园一带进港大道一一带分布有有中兴超市市、数间中中型餐馆、、手机通讯讯店、珠宝宝首饰店、、烟酒店等等等。比较较大型的有有中兴超级级商场、中中兴服装商商场、嘉美美百货，中中兴超级商商场面积共共有4000m2，一层为百百货，二层层为家私城城；中兴服服装商场面面积有1800m2，主要经营营中低档服服装（男、、女装、童童装）、皮皮具、床上上用品等；；嘉美百货货共有5000m2，一层设有有手机专卖卖、珠宝区区、眼镜区区、化妆品品区；二层层设有生活活用品区、、皮具区、、服装区、、床上用品品区、童装装区、皮鞋鞋区等。而金洲花园园及其它邻邻近几个花花园一起构构成商业地地带商业氛氛围浓郁，，已被称为为金洲成熟熟商圈。据据初步统计计，该商圈圈的商铺分分布及比例例见下表1：店铺类型数量（间）所占比例（%）店铺类型数量（间）所占比例（%）手机通讯店1110.19服装店3330.56网吧21.85烟酒行54.63公话超市54.63摄影店32.78电脑店21.85咖啡馆21.85美容美发109.26棋牌10.93床上用品10.93电器21.85药店98.33小型餐馆87.41茶叶店65.56综合类超市（中型）43.70饰品店32.78服装商场10.93进港大道道（金洲洲花园））商业情情况附近楼盘盘商业状状况逸涛城靠靠近本项项目的商商铺已全全部卖出出去，但但还没有有商家进进驻；南南沙碧桂桂园的商商铺也一一样，已已全部售售完，但但还没有有商家进进驻。。黄阁镇、、南沙街街、进港港大道、、金沙商商圈、附附近楼盘盘商铺租租金分析析（见下表表）地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄阁镇中心

临街铺56100

2007/04/07南沙街珠江中路腾隆购物广场

内铺

503

2007/04/07南沙街珠江中路

临街铺

售35万402007/04/07进港路临街铺263层共210m2

2007/04/07南沙开发区金洲花园

临街铺50402007/04/5南沙开发区裕兴花园

临街铺售30万602007/04/05地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南沙开发区江南路临街铺66602007/04/07南沙开发区江南路临街铺30200

2007/04/07皇家花园临街铺20～60402007/04/07皇家花园临街铺售110万1602007/04/07碧桂园临街铺售14000元/m2

762007/04/07注：数据来源于2007/04/05~2007/04/07的市场调查（三）南南沙区商商业地产产市场走走势分析析回顾与展展望南沙区商商业发展展缺乏统统一规划划，呈零零星分布布状态；；现存的的大部分分商铺经经营的服服务对象象是本地地居民，，而随着着开发区区核心商商圈的形形成，进进驻南沙沙的企业业越来越越多，到到南沙就就业的人人（其中中一大部部分为企企业中高高层人员员）也越越来越多多，必定定产生对对写字楼楼及住宅宅的巨大大需求。。写字楼楼及住宅宅已有众众多的房房地产企企业可为为他们提提供，然然而，符符合他们们档次、、可以让让他们消消费、娱娱乐的购购物场所所还有待待建成。。这为南南沙开发发区商业业地产市市场的开开发提供供了良好好的发展展契机。。市场特点点沿街商铺铺租价一一般，均均价为40元/m2；商铺经营营状况一一般，沿沿街有少少量转租租现象；；大型购物物中心缺缺少；住宅楼（（别墅））价格为为12000元/m2，价格较较高；住宅楼（（别墅））供不应应求，拆拆迁安置置房价格格便宜。。南沙开发发区商业业地产发发展趋势势调查显示示，进港港大道两两边的几几个房地地产项目目皆为住住宅（以以别墅为为主），，而且空空置率很很低。住住宅房已已经明显显供不应应求，南南沙奥园园、万科科等也还还在附近近兴建新新楼盘。。同时，本地的的二手商铺价价格已经涨到到5000～8000元/m2，而南沙碧桂桂园的沿街铺铺也涨到14000~16000元/m2,而且已经全部部销售完毕。。很明显，商商铺的开发在在当地还有很很大的潜力。。结论市场的总体特特征是发展不不均衡，社区区发展不成熟熟，对商铺的的需求量较大大。据调查反反映，业主最最需要的是一一个既成熟又又有发展潜力力的购物广场场，对于价格格方面的要求求却并不是太太保守。三、南沙大型型购物广场现现状及同类项项目竞争分析析（一）南沙大大型购物广场场现状在目前阶段，，南沙还没有有建成一个大大型的购物广广场，这一市市场空白有待待填补。香港港城购物中心心正可填补这这一空白。（二）同类项项目竞争分析析南沙商业中心心坐落于该区蕉蕉门河城市中中心区黄金地地段，紧邻环环岛西线全长长近约300米，沿着进港港大道全长近近约220米而建，中心心商业城内有有大、中型超超市、单体百百货商场、商商务酒店。中中心商业城通通过南北贯通通的两条商业业步行街，构构成良好的商商业氛围，商商业街内分布布的不同特色色的文化广场场，成为交通通枢纽。而中中心广场内将将建音乐喷泉泉和进行园林林式绿化，使使整个商业中中心更加休闲闲和人性化。。商业中心将将以中档商品为主，并计划划引入一批专专业品牌零售售店和超市。。南沙商业中心心总建筑面积积为78000平方米，将为为市民提供全全方位的休闲闲娱乐、购物物餐饮等服务务，首期建筑筑面积为33250平方米的三层层商业楼计划划在今年9月30日以前建成开开业。第二期期的商务酒店店和两栋商业业楼计划在2009年底前完工。。南沙商业中心心离本案位置置较近，如果果以整个逸涛涛广场来比较较，南沙商业业中心与逸涛涛广场的规模模相当。而且且南沙商业中中心还在建设设当中，而逸逸涛广场基本本已建好（还还差装修），，从开业的时时间来说，逸逸涛广场可能能最先开业。。另外，从定位上，南南沙商业中心心偏向于服务务当地居民的的消费需求，，规划经营产产品以中档为为主；而香港港城购物广场场则不仅以当当地居民为目目标消费群，，更以未来更更多进驻南沙沙工作的企业业中高层人士士、在南沙置置业度假的港港澳人士为重重要的目标消消费群。因此此，香港城的的规划经营产产品以中档、、高档为主。。（三）本项目目竞争力分析析显性竞争因素素：本案地理位置置优越，区位位优势明显，，且有相邻的的逸涛城、金金洲花园作为为依托。隐性竞争因素素：发展商实力优优势明显。“0”开发：南沙房地产住住宅档次相对对较高，中高高档次项目的的规划和建筑筑各有特色；；老镇区的商商业发展还停停留在一个初初级阶段；整整个南沙区缺缺乏一个有档档次的休闲、、娱乐商区。。（四）结论我们认为只有有加强有利竞竞争因素的发发挥和塑造，，特别是挖掘掘“0”开发优势，““先行一步””才可以形成成最佳的综合合竞争优势，，把握住契机机。四、香港城购购物广场SWOT分析（一）优势（（strength）位于进港大道道中间地段，，交通四通八八达，毗邻地地铁4号线冲尾站，，紧临以后的的新南沙区政政府及金洲成成熟商圈。距离黄阁镇、、丰田生活区区、南沙街等等地很近，只只需十几分钟钟的车程，辐辐射范围广。。建筑规模大，，能容纳商户户较多，易产产生集聚效应应。配套设施齐备备，有宽广地地下停车场、、室内扶手梯梯等。本项目合理独独特的定位恰恰好填补了该该区域缺乏休休闲娱乐购物物场所的空白白，比将引领领南沙第三产产业走向一个个新趋势。南沙区人口接接近15万，包括常住住人口共20万；按规划，，南沙的区域域人口规划规规模控制在100万人左右，而而开发区核心心商务区的人人口目标是60万人左右。很很明显，随着着南沙的开发发进程加快，，将有庞大的的人口补充进进区内。（二）劣势（（weak）途经金沙路的的南沙环线公公车不多，有有361B路，还有到广广州市区的16路、31路、813路。人口综合素质质待提高。区域内人口少少，对本项目目的顺利开展展有一定影响响，需要不断断吸引附近区区域的人流进进入该区。（三）威胁（（threat）乡镇中心（如如黄阁镇等））已经占据了了相当一部分分市场份额，，给消费人流流造成一定的的分流。随着南沙商业业中心的动工工建设，本案案在消费人流流、招商等方方面都将受到到巨大的挑战战和冲击。（四）机会（（opportunity）本项目旁边的的逸涛城、金金洲花园、皇皇家花园、南南沙碧桂园等等现成楼盘对对本案提供了了有力的消费费依托，对本本案的开展将将会起到促进进用。位于进港大道道，开发已有有一定规模，，但附近缺少少一个统一、、集中的消费费环境。本项目（香港港城购物广场场）合理独特特的定位直接接导致同类竞竞争项目的稀稀少，避免了了与众多商业业项目的直接接交锋，从而而领军当地同同类地产项目目。在近年的市政政规划中，第第三产业已列列入重点的发发展对象，这这无疑为本项项目的成功招招商带来契机机。今年本项目与与南沙商业中中心建成开业业后，将最终终奠定了这一一区域南沙商商业龙头的地地位，成为南南沙最有人气气的商业旺地地，共享繁荣荣。正如天河河商圈一样，，除了天河城城，还有宏城城广场、正佳佳广场、维多多利亚广场。。（五）应对策策略针对产品层面面对项目布局与与部分景观进进行构思、设设计，使其更更加凸显项目目特色与主题题特征，在与与市场同类项项目形成鲜明明区隔的同时时，也尽量吸吸引周边市场场。明确本项目对对产品的定位位，塑造自己己产品的品牌牌。针对经营层面面按照对本项目目产品的定位位标准将商铺铺严格分区，，以确保项目目的分区主题题与档次、格格调统一。视情况而定，，有必要的时时候可以推出出适当的优惠惠政策，抢占占同类项目的的客源。针对定位与推推广层面挖掘关于项目目主题与生活活（不仅仅是是购物休闲生生活）的深层层次内涵，表表现出本项目目独特的现代代生活特征和和商业色彩。。以保证在当当地甚至在南南沙区、广州州市区都能引引起行业关注注，吸引更多多的投资与消消费。关键词：主题题、特色在推广手法上上力求突破常常规，予耳目目一新的感觉觉。吸引所有有人的注意，，以实现“注注意力营销””的目的。在推广手法及及载体、内容容、形式上等等均力求突破破，让当地人人有眼前一亮亮的感受，加加深对本项目目的印象；同同时，由此也也间接加强对对本项目的产产品创新、发发展商实力、、后期旺场经经营的手法创创新等的信心心。五、为什么么能在进港港大道建香香港城购物物广场为什么能在在进港大道道建香港城城购物广场场？支持点1：南沙区人口口接近15万，包括常常住人口共共20万；按规划划，南沙的的区域人口口规划规模模控制在100万人左右，，而开发区区核心商务务区的人口口目标是60万人左右。。很明显，，随着南沙沙的开发进进程加快，，将有庞大大的人口补补充进区内内。而人口口是商业发发展的基本本支撑。注：（1）根据05年的数据得得知：南沙沙“三镇两两区”（黄黄阁镇、万万顷沙镇、、横沥镇和和南沙经济济技术开发发区、珠江江管理区））总人口为为141210人，其中农农村户口为为102192人，被征地地的农民为为51358人。加上开开发区近年年开发的房房地产项目目（南沙境境界，1300户，南沙滨滨海花园，，约1500户，南沙碧碧桂园约600户）及生活活区（丰田田生活区，，现居住1000多人）的人人口，南沙沙“三镇两两区”的人人口已超过过20万人。（2）根据有关关数据，开开发区核心心商圈的日日常居住人人口为10万人左右，，开发区核核心商务区区流动人口口为5万左右，丰丰田汽车、、美国通用用电器塑料料、名幸电电子、中船船集团、中中国石化、、南沙资讯讯科技园、、各大金融融机构、行行政机构等等高端人员员有2万人左右。。5万＋2万=7万，这7万左右的高高端人口的的长期居住住需求已有有各大进驻驻南沙的房房地产商正正在帮忙解解决，而这这7万人的日常常休闲、购购物的商业业市场急需需填补。支持点2：位于进港大大道中间地地段，交通通四通八达达，毗邻地地铁4号线冲尾站站，紧临以以后的新南南沙区政府府及金洲成成熟商圈，，离南沙新新客运港13分钟车程。。距离黄阁阁镇、丰田田生活区、、南沙街等等地很近，，只需十几几分钟的车车程，辐射射范围广。。支持点3：建筑规模大大，能容纳纳商户较多多，易产生生集聚效应应。加上项项目左右两两边的商业业楼，香港港城购物广广场并不是是单独的一一个商业城城，只要稍稍加规划和和统一管理理，香港城城购物中心心便摇身变变成进港大大道最繁华华热闹的商商圈。支持点4：南沙区的消消费水平日日渐提高，，农民、政政府、企业业的中高层层人士都是是本项目的的锁定消费费群体。注：（1）南沙区的很很多农民的土土地都已被政政府征收，农农民也获得了了政府的丰厚厚补贴。很多多农民已逐渐渐住进政府兴兴建的安置小小区当中,例如麒麟新村村、广隆安置置区等。（2）从几天的市市场调查中，，在南沙街发发现几间服装装店，所卖的的服装均在50～400元之间，价格格相对南沙其其它地方较高高，但这样的的服装店，在在南沙街有越越开越多的趋趋势，这足以以证明南沙当当地居民的消消费能力水平平。（3）今明两年，，南沙区将不不断引进高科科技人才，南南沙科技资讯讯园首批计划划招收500名内地硕士研研究生入学，，未来两年，，南沙科技园园将着力人才才培养、科学学研究、技术术孵化3大领域。支持点5：南沙板块并不不缺商业，中中小型商业并并不泛其数，，唯独缺少一一个领袖性、、标杆性的商商业项目，本本项目合理独独特的定位恰恰好填补了该该区域缺乏休休闲娱乐购物物场所的空白白，将引领南南沙第三产业业走向一个新新趋势。支持持点点6：本项项目目旁旁边边的的逸逸涛涛城城、、金金洲洲花花园园、、皇皇家家花花园园、、南南沙沙碧碧桂桂园园等等现现成成楼楼盘盘对对本本案案提提供供了了有有力力的的消消费费依依托托，，对对本本案案的的开开展展将将会会起起到到促促进进用用。。支持持点点7：本项目（（香港城城购物广广场）合合理独特特的定位位直接导导致同类类竞争项项目的稀稀少，避避免了与与众多商商业项目目的直接接交锋，，从而领领军当地地同类地地产项目目。支持点8：在近年的的市政规规划中，，第三产产业已列列入重点点的发展展对象，，这无疑疑为本项项目的成成功招商商带来契契机。支持点9：今年本项项目与南南沙商业业中心建建成开业业后，将将最终奠奠定了这这一区域域南沙商商业龙头头的地位位，成为为南沙最最有人气气的商业业旺地，，共享繁繁荣。正正如天河河商圈一一样，除除了天河河城，还还有宏城城广场、、正佳广广场、维维多利亚亚广场。。我们从天天河城、、南海黄黄岐嘉洲洲广场以以及顺德德陈村嘉嘉洲广场场的成功功可以看看到现在在的商业业，尤其其是珠三三角地区区富裕起起来的农农民将是是主要的的消费群群。香港港城位处处南沙人人口欠缺缺的情况况下，吸吸引新生生代农民民来消费费将是彻彻底弥补补所在地地人气不不足的不不二选择择。如何解决南沙沙高端消费群群欠缺的解决决之道：A、一网打尽香香港业主；B、一网打尽南南沙板块工业业园区白领、、金领群；C、新生代没有有田地、每年年有分红的农农民。六、项目的营营销诊断与思思考本项目在规划划上，主要站站在未来以广广州新城市中中心为引擎的的角度上，以以及未来这里里将聚集的居居住人群的分分析、对比上上进行定位。。事实上，按按目前项目周周边地段的商商业经营状况况，以及相关关配套的消费费力，本项目目经营定位在在2年后真的能如如此乐观吗？？这种定位长长远吗？有优优势吗？从商商业投资的角角度来说，如如何使香港城城购物广场项项目实现持续续发展与永续续经营是值得得我们思考的的问题。下面，结合上上述市调分析析，我们重点点对本项目原原有的经营定定位思路、规规划进行诊断断，力求寻找找一个科学、、长远的定位位和发展思路路。首先，此项目目地段生活配配套设施不齐齐全，从补全全的角度考虑虑，首先是增增加便利的购购物场所，然然后还有吃饭饭的地方和住住宿的地方，，再之还有娱娱乐休闲的地地方。在此种种情况下，本项目的经营营定位无疑是是综合类购物物广场更为合合适。让本项目充分分利用该区强强大的消费人人群支持，凭凭借自身的优优势，加之科科学的策划、、到位的执行行，完全可以以吸引该区消消费人群的注注意，促成他他们的消费，，成为引领南南沙新商业时时代的龙头项项目，成为南南沙的地标性性项目。解决之道利用项目地所所处的商业环环境，建议走走“综合性购购物广场”的的差异化道路路，突出项目目主题，力求求在进港大道道引爆；以商业领导者者的姿态定位位本项目，力力争站在竞争争的制高点，，参与竞技，，谋求长远发发展；借助“香港城城”的号召力力，为本项目目牢牢地吸引引核心消费群群；要与香港搭上上边，借用其其影响力与宣宣传力。七、项目的主主题设定（一）项目案案名1：主名：香港城购物广广场推荐指数：★★★★★立名理由：香港作为全球球的国际金融融中心城市、、购物天堂，，是潮流产品品的象征；香香港城购物广广场与之嫁接接，给人一种种动感、潮流流地带始发端端的感觉。南沙区的房地地产业主60％为港澳台同同胞，此类人人一般周末回回来度假；如如果在南沙有有一个购物城城叫香港城购购物广场，首首先会给他们们一种熟悉感感、归属感，，同时也使他他们感受到南南沙对他们的的一种尊敬。。随着南沙的进进一步开发，，南沙当地居居民的价值观观念、消费观观念也会发生生一定变化，，他们会逐渐渐接受新的消消费方式，而而且他们对香香港也特别熟熟悉，特别是是霍英东先生生对南沙作出出的巨大贡献献，更令他们们对霍英东先先生、对香港港怀有感激之之情。香港城城购物广场能能引起他们感感情上的共鸣鸣。（二）项目案案名2：主名：南沙“商埠一一号”推荐指数：★★★★立名理由：被定为商埠的的城市，其主主要共同点是是具有优良的的交通条件，，拥有优良的的港口或为内内陆边境贸易易重镇，周边边的商品经济济或商品农业业比较发达，，南沙也具备备这些条件。。在商埠中，通通常划定一定定的区域，供供相关国家商商人定居、开开业、存放货货物，称为商商埠地，南沙沙是名副其实实的商埠地。。命名为南沙““商埠一号””，除了给人人一种历史悠悠久的感觉，，还使人认为为本项目地是是南沙最繁华华的商业中心心。（三）项目案案名3：主名：第一站购物广广场推荐指数：★★★★立名理由：第一站是意思思就是一切从从这里开始，，第一站购物物广场也就给给人一种在南南沙购物，首首选这里的感感觉。（四）项目案案名补充案名1：曼哈顿国际购购物广场理由：曼哈顿是纽约约市的中心区区，总面积57.91平方公里，占占纽约市总面面积的70％，人口150万人。纽约著著名的百老汇汇、华尔街、、帝国大厦、、格林威治村村、中央公园园、联合国总总部、大都会会艺术博物馆馆、大都会歌歌剧院等名胜胜都集中在曼曼哈顿岛，使使该岛中的部部分地区成为为纽约的CBD。这里银行、保保险公司、交交易所及大公公司总部云集集，是世界上上就业密度最最高的地区。。曼哈顿也是美美国最繁荣的的商业中心，，借曼哈顿塑塑造知名度、、建立至高点点位置；而随随着南沙的发发展，南沙有有可能成为中中国的曼哈顿顿。案名2：泛亚国际购物物广场理由：泛亚有亚洲范范围的意思，，泛亚是近年年政治、经济济上的热门词词，取名泛亚亚显得比较大大气，可扩大大购物广场的的影响力。案名3：海港城购物广广场理由：随着南沙深水水港开发建设设的加快，南南沙港区将成成为一个规模模庞大、功能能齐全、面向向世界的现代代化深水港区区，而广州也也将进一步形形成以南沙港港区为龙头，，新沙、黄埔埔港为辅助的的广州港区新新格局。随着着南沙港的知知名度日渐提提高，南沙也也会以海港城城市著称，海海港城给人容容易记忆、联联想的感觉。。案名4：新都会国际购购物广场理由：作为广州新城城市中心的南南沙，随着进进一步的开发发会突显其城城市氛围、大大都会气质。。八、项目的概念定位（一）十大定定位区域城市化进进程主推器——香港城购物广广场南沙“商业新新传奇”——香港城购物广广场南沙新经济座座标——香港城购物广广场商业新时代开开启者——香港城购物广广场城郊商业领跑跑者——香港城购物广广场南沙商业新发发端——香港城购物广广场南沙唯一一个个大型的主题题性休闲娱乐乐消费特区——香港城购物广广场打造成为南沙沙著名的商业业旅游景点之之一——香港城购物广广场打造广州新城城市中心核心心商业圈——香港城购物广广场打造兼具南沙沙历史文化与与香港风情的的商业中心——香港城购物广广场（二）打造五五大世界、三三大优势五大世界绅士世界，主要规划建建立男士购物物区，包括男男士服饰、皮皮具、鞋类、、个人用品店店等；淑女世界，主要规划建建立女士购物物区，包括女女士服饰、皮皮具、鞋类、、化妆品、珠珠宝首饰、个个人用品店等等；家纺、、精品品世界界，主主要要规规划划建建立立家家居居用用品品店店、、家家纺纺店店、、摄摄影影店店、、家家居居精精品品店店等等；；儿童童世世界界，主主要要规规划划建建立立儿儿童童购购物物区区，，包包括括儿儿童童服服饰饰、、鞋鞋类类、、玩玩具具、、文文具具店店等等；；游乐乐世世界界，主主要要规规划划建建立立电电玩玩区区、、迷迷你你电电影影院院、、美美食食街街等等。。三大大优优势势项目处于南南沙商业地地产开发的的井喷期优优势：项目隶属于于南沙经济济技术开发发区，三年年内南沙将将兴建四幢幢商厦、五五大项目：：位于规划划的商业中中心区东端端的香港港中中华华总总商商会会大大厦厦、、霍霍英英东东基基金金会会大大厦厦、、南南沙沙中中心心大大厦厦、、珠珠江江三三角角洲洲世世界界贸贸易易中中心心大大厦厦，为服务性性公寓、办办公室、市市政服务机机构、商场场等；南沙新客运运港：位于虎门门大桥以南南的二级国国际客运港港；粤港（南沙沙）物流中中心：位于虎门门大桥以北北的单层自自动化立体体式仓库；；蒲洲大酒店店：位于虎门门大桥以南南的２２层层五星级酒酒店；南沙资讯科科技园一期期：以软件为为主体的国国际化高新新技术园，，计划吸纳纳１００间间大学的研研发或创新新中心入国国内外高新新科技公司司入园，于于２００８８年底全部部建成。规模优势本项目加上上两旁的商商业楼，总总建筑面积积有5万平方米。。只要稍加加规划和统统一管理，，必定可以以打造成为为进港大道道的新商业业中心。定位优势打造兼具南南沙历史文文化与香港港风情的商商业中心，，为什么能能将南沙历历史文化与与香港风情情联系起来来呢？首先先，南沙有有一批著名名的景点，，包括大角角山炮台、、鸦片战争争古战场遗遗迹、天后后宫、麦氏氏大宗祠、、水乡一条条街等，而而民俗文化化则有麒麟麟舞、咸水水歌等。当然，这些些都是南沙沙的历史，，那么南沙沙的现代史史是怎样的的呢？那就就是随着南南沙的开发发而来的现现代文化，，特别是港港澳台胞对对南沙的文文化影响。。于是，香香港城购物物中心的主主题定位是是连接南沙沙历史与现现代史的文文化桥梁，，既体现南南沙历史文文化的特点点，又体现现南沙现代代开发的新新文化气息息。九、项目的的市场定位通过具体体对南沙沙区人们们的生活活方式、、价值观观念、心心理需求求以及市市场供求求、大势势所趋等等方面的的研究，，我们认认为：商铺租给给谁？包括南沙沙的本地地居民、、港澳同同胞、各各大企业业、机构构中高层层人士及及广州市市区、番番禺区、、虎门等等珠三角角地区的的连锁餐餐饮店、、连锁服服饰、化化妆品、、珠宝店店等的投投资商家家。产品卖给给谁？南沙区各各镇、开开发区等等的居民民，包括括南沙的的本地居居民、港港澳同胞胞、各大大企业、、机构中中高层人人士等等等。十、项目经营营规划设设计项目构思思定位与与初步分分析商业业态态选择商业规划划安排及及经营布布局根据市场场调查与与分析的的结果，，可以比比较准确确地分析析出，商商业总体体划分根根据主题题定位，，统一规规划：首先从整整个购物物广场体体现的主主题及装装修的要要求讲起起，整个个购物广广场的每每个楼层层均要体体现南沙沙的历史史元素和和时代元元素，这这方面可可从它的的装修细细节中去去体现出出来。从从整个购购物广场场的细节节中充分分表现出出南沙的的过去与与现在。。（这一一点可拉拉近与当当地居民民的感情情，而不不单单是是一个商商业项目目，更是是一个充充满回忆忆的地方方）历史史元素可可从南沙沙的文化化习俗中中提炼，，而时代代元素则则是我们们的香港港风情，，比如空空中酒吧吧街、潮潮流时尚尚的风格格店等。。各楼层规规划见下下图：十一、主要招商商目标商铺1：实行不间间隔平方方光地方方式定向向招商；；

主要要招商对对象：本本地及外外地的自自营商（（包括化化妆品、、首饰、、书店、、家纺、、精品迷迷你影院院等经营营商）；；商铺2：实行预先先间隔三三种规格格（25、50、100m2）店铺的方式式进行招商，，规定经营业业态；

主要要招商对象：：本地及外地地的自营商（（服饰专营商商、皮具专营营商、鞋类专专营商等）。。十二、项目定价策略略A方案：只租不不售方案区域楼层租金（元/m2/月）备注1层58均价42元/m2，第一年免租半年，由下半年开始收取租金；第二年租金在第一年的基础上递增25％，第三年在第一年的基础上递增50%，由第四年开始以后租金每年按5%~10%的幅度渐进递增（暂定未来十年）。2层453层404层30B方案：联营方方案不租不售，按按日销售额，，按不同经营营类别收取5％～20％的提成。在在每个经营设设立收银台，，由经营中心心财务结算部部统一派出收收银员，每月月与各经营商商结算一次。。以上方案均要要支付每个月月12元/m2的物业管理费费，已包含共共用水电费、、卫生费、设设施维护费等等。十三、项目付款方式式及优惠折扣扣办法付款方式一次性付3个月租金一次性付6个月租金优惠办法签定一年租赁赁合同后即免免前6个月租金，从从第七个月开开始支付下半半年租金。十四、项目上市计划划（一）项目上上市时须及时时解决的几个个问题：对本案所在区区域的认同感感，客户所认认知的价值是是什么；肩负塑造所在在区域大型特特色消费圈形形象的使命；；如何更好的挖挖掘潜在市场场客户。（二）上市策策略、阶段划划分针对整体市场场的现状及本本案特征，在在充分考虑项项目难点与市市场机遇的情情况下，我们们建议采取以以下策略：第一阶段项目装修期（2007年年6月1日日——2007年10月月1日）第二阶段招招商商期（2007年5月月1日———2007年年10月1日）第三阶段内内部部装修及进货货期（2007年年10月1日——2007年12月30日日）第四阶段试试营业期期（2007年10月1日日——2007年年12月月30日日）第五阶段延延销期（（2007年12月月30日日——2008年3月1日日）第六阶段开开业期（（2008年1月1日）当中广告计计划配合有有营销手段：：宣传活动、、广告、SP公关活动、、促销活动动推广内容、、主题、媒媒体、执行行策略：户外牌、条条幅、梯牌牌、主流媒媒体宣传、、媒体软文文推广、报报纸广告、、路牌广告告、招商书书、招商推推介会等。。十五、营销计划（一）如何何招商？通过树立品品牌店样板板、倾斜价价格，以大大带小进行行招商；特特别是绅士士世界、淑淑女世界、、儿童世界界三大区域域引入主力力店，餐饮饮类、家电电类、图书书类引入品品牌店，形形成主题商商业格局。。通过召开多多场招商推推介会，邀邀请经营商商家前来参参会；开盘前举行行首届“近现代南沙沙风貌摄影影展”，一来邀请请众多摄影影爱好者参参与活动，，二来邀请请潜在经营营商到场参参观，既对对本案进行行了大型宣宣传又可达达到招商目目的；派出招商人人员全面走走访广州市市区、番禺禺区、南沙沙区、虎门门所有中大大型百货及及商业街店店铺，进行行访问招商商；通过报纸、、电视、户户外牌广告告等进行招招商。（二）具体体营销计划划剪彩开盘推介会优惠促销人员拜访电话邀请举行摄影展展广告招商香港城购物物广场（三）工作作计划4月16日日前撰写、、修改、确确定项目方方案；4月17日日召开项目目方案联席席听证会，，通过方案案；5月1日～～8月1日日完成项目目整体装修修、包装；；5月20日日前启动人人员派驻；；5月中旬进进行前期广广告工作；；5月20日日销售中心心开始运作作及推进项项目；5月月15日日之之前前做做好好商商城城单单张张设设计计；；5月月10日日前前做做好好项项目目形形象象广广告告牌牌。。十六六、营销销定定位位（一一））片片区区锁锁定定主力力片片区区：：整整个个珠珠三三角角地地区区，，包包括括广广州州、、番番禺禺、、深深圳圳、、东东莞莞及及港港澳澳台台地地区区。。（二））招商商目标标群定定位南沙本本地及及广州州市区区、番番禺区区、虎虎门的的自营营商（（包括括化妆妆品、、首饰饰、书书店、、家纺纺、精精品、、迷你你影院院、餐餐饮、、娱乐乐场所所等经经营商商）。。（三））卖点点定位位区域城城市化化进程程主推推器——香港城城购物物广场场南沙“商业新新传奇奇”———香港城城购物物广场场南沙新新经济济座标标——香港城城购物物广场场商业新新时代代开启启者——香港城城购物物广场场城郊商商业领领跑者者——香港城城购物物广场场南沙商商业新新发端端——香港城城购物物广场场南沙唯唯一一一个大大型的的主题题性休休闲娱娱乐消消费特特区——香港城城购物物广场场打造成成为南南沙著著名的的商业业旅游游景点点之一一——香港城城购物物广场场打造广广州新新城市市中心心核心心商业业圈——香港城城购物物广场场打造兼兼具南南沙历历史文文化与与香港港风情情的商商业中中心——香港城城购物物广场场（四））策划划招商商机构构由广州州智谷谷房地地产策策划有有限公公司与与开发发商共共同组组建成成立香香港城城购物物广场场项目目策划划/招商中中心，，具体体负责责策划划招商商工作作，通通过以以上营营销计计划及及广告告计划划全面面推进进本项项目的的销售售及招招商工工作。。（五））策划划执行行组织织机构构成立本本项目目指挥挥部，，负责责本计计划的的全程程工作作，总指挥挥：陈陈锋（（总经经理））指挥部部门设设策划划招商商中心心策划中中心总总负责责：陈陈锋策划部部：2人（（负责责营销销策划划方案案的制制定与与执行行）销售/招商商部：：10人（（负责责项目目的销销售及及招商商工作作）广告设设计部部：1人（负负责项项目的的广告告计划实实施、、设计计及发发布））十七、经济分分析（一））装修修成本本按照1000元元/平平方米米的标标准，，25928平平方米米需约约2600万元元的装装修（二）营销成本营销推广费约200～300万元。（三）融资方式按照投资额的多