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文档简介

中国物业管理协会培训中心1/28/2023物业管理之工程管理

工作流程

培训师:内容提要:前期介入工作流程接管验收工作流程装修管理工作流程维保工作流程日常设备设施管理工作流程第一节前期介入管理前期介入概念前期介入工作内容前期介入管理概念:前期介入是指物业公司在签定物业管理合同后,本着对开发商、业主负责的态度,本着后期更好的做好物业管理工作,针对小区的规划设计及现场情况提出有效的建议及为正常的物业管理而做的一系列准备工作。前期介入顾问的工作内容一、从管理及业主后期使用的角度编写《项目建议书》。1、审阅设计图纸,从管理及使用的角度提出改善性意见。(如空调冷凝水集水管的设置)2、参与项目的交通组织规划设计,保证项目的人车合理分流。3、参与项目设备设施以及安防系统的选择,在保证项目管理及使用的基础上尽可能给开发商减少投入。二、施工现场实地考察,掌握工程的第一手资料

1、准确掌握预埋管线等隐蔽工程的施工位置,避免将来图纸与现场不相符的管理尴尬。2、现场参加设备设施的安装调试,为将来管理做好准备。第二节工程接管验收接管验收概念接管验收的重要性接管验收条件接管验收程序接管验收分类及标准接管验收记录接管验收概念:接管验收是指物业管理公司在接管开发商、建设单位或个人托管的新建或原有房屋等物业之前,对该项物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收的重要性1、接管验收是物业公司与开发商之间权利与责任发生转移的分水岭。2、接管验收是后期管理的重要铺垫

接管管验验收收条条件件::1、、建建筑筑工工程程全全部部施施工工完完毕毕并并以以竣竣工工验验收收合合格格2、、供供电电、、采采暖暖、、给给排排水水、、卫卫生生、、道道路路等等设设备备设设施施能能正正常常使使用用3、房屋栋、、户编号经有有关部门确认认批准接管验收的程程序:1、建设单位位书面提请物物业公司接管管验收2、确定接管管验收时间成成立接管验收收小组3、物业公司司根据接管验验收条件和应应移交的资料料逐项进行审审核并对楼宇宇设备设施进进行现场验收收4、对对验收收中发发现的的问题题分类类汇总总提交交给建建设单单位限限期整整改。。4、签签发接接管验验收文文件接管验验收分分类及及标准准:一、实实物接接管1、房屋屋本体2、户内内设备设设施3、公共共设备设设施4、公共共环境园园林道路路二、资料料接管1、产权权资料2、政府府验收相相关资料料3、工程程技术资资料4、其他他资料接管验收收记录1、接管验收收记录分分为房屋屋质量验验收记录录、设施施设备验验收记录录、环境境验收记记录、绿绿化工程程验收记记录等四四大类,,2、验收收记录表表必须包包括:验验收项目目、验收收时间、、验收具具体内容容、验收收人签字字、验收收结论、、存在问问题、整整改单位位、跟踪踪结果等等。第三节二二次装修修管理二次装修修的概念念二次装修修流程二次装装修各各环节节注意意事项项二次装修中的的三检工作案例分析一、二次装修修概念楼宇接管验收收交付使用后后,业主(或或用户)办理理完入伙手续续后,在正式式入住前,根根据业主的要要求,对所购购(租赁)房房屋进行分隔隔、装饰、布布置等。有时时住户掉换后后,新用户要要将原来的装装修推倒,按按自己的意愿愿重新装修。。习惯上人们们往往把以上上装修称为二二次装修。二、二次次装修的的特点1必须符符合楼宇宇原设计计时的工工程技术术规范与与技术指指标;2、施工工时应顾顾及相邻邻住户的的正常工工作及生生活,尽尽量减少少对他们们的影响响;3对施工工人员的的技术及及素质要要求比较较高,以以保障住住户的人人生、财财产的安安全;4、重视视施工中中的防火火工作。。二、装修管理理流程::填表交费费工作界面面交接三检工作作执行审批核发发施工许许可证现场督导导巡查现场场验验收收装修管理理的三大大环节::1、做好事事前管理,,严把审批批关2、加强事事中控制,,严把过程程关3、做好事事后管理,,严把验收收关审批环节的的注意事项项:一、业主必必须如实在在《装修申申请表》中中填写装修修项项目二、装修项项目审批必必须经管理理处工程师师初审、管管理处经理理终审后才才能核发装装修许可证证。三、在审批批前必须与与业主及装装修公司做做好工作界界面的交接接工作(如如水电、防防水、墙体体等)过程管理工工作注意事事项:1、严格控控制现场装装修项目在在所报批的的项目范围围内2、现场合合适的位置置必须放置置有效的灭灭火器材3、阳台及及室内楼板板不允许堆堆放超重的的装修材料料4、特殊工工种的装修修工人必须须持有操作作证5、所有装装修工人必必须办理小小区出入证证6、装修垃垃圾必须按按时堆放在在指定的地地点。7、严格禁禁止装修现现场使用明明火违章装修的的处理程序序:1、发现问问题2、开具第第一次违章章整改通知知单要求整整改3、再次发发生同样问问题开具二二次违章整整改通知单单4、经二次次整改通知知仍不改正正者,扣除除部分装修修押金装修验收::装修验收是是指业主二二次装修完完以后,向向管理处提提出装修验验收申请,,管理处装装修管理人人员依据业业主在装修修申请表所所申请的项项目逐项验验收,并再再次做好三三检工作。。装修验收注注意事项::1、严格按按照报批项项目验收2、重点注注意做好三三检工作3、如实把把验收情况况记录在装装修申请表表的验收部部分。4、对违章章部分提出出整改意见见装修管理的的重中之重重:三检工工作一、什么是是三检工作作:所谓三检工工作是指为为了保证房房屋的完好好性而通过过一定的方方法对房屋屋的供暖,,给水系统统,电路系系统、防水水等危害性性较大的系系统进行再再检验工作作二、三检工工作的重要要性:三检工作是是工作界面面交接的一一个重要环环节,通过过三检工作作的执行,,确定原施施工工程是是否完好;;再次确定定我们交给给业主的房房屋是否存存在质量问问题,避免免业主二次次装修以后后出现质量量问题而无无法确定责责任。三检工作的的核心:工作闭环环即反映在每每张备案表表上的检验验最终结果果都应该是是完好的,,不论中间间过程是否否存在质量量问题。案例:某小区1号号楼4单元元501业业主申请装装修,管理理处在收取取各种费用用后发放装装修许可证证。在装修修过程中,,维修技工工小李在巡巡查中发现现装修工作作人员在现现场用煤气气罐做饭,,马上把煤煤气罐收缴缴到管理处处,经一番番讨论后,,管理处返返还了煤气气罐。装修验收完完毕一个月月后,该房房卫生漏水水及地埋管管渗水,导导致楼下造造成一定的的损失,该该房业主以以原有卫生生间防水没没做好为由由拒绝承担担责任,给给管理处工工作造成了了很大的被被动。请问:工作作中管理处处哪些工作作是对的,,哪些工作作做的不足足?注意事项::1、在发现现装修第一一次违规时时应先签发发纠正通知知单。2、在核发发装修许可可证前管理理处应做好好工作界面面的交接接,,同时做好好三检工作作。3、装修前前后没有对对地埋管做做打压实验验,缺乏有有效的免免责证证明。第四节维维保保管理维保工作概概念维保工作流流程唯保工作的的事前准备备维保工作的的三部曲讨论维保的概念念:维保是指工工程交付使使用以后,,开发商委委托物业公公司接受业业主的请修修,针对原原工程缺陷陷协调施工工单位等与与项目相关关的单位无无偿给业主主提供后期期的修缮工工作维保的工作作流程:业主请修填写相关请修记录(维保流程单)实施维修回访记录存档不满意满意维保工作的的事前准备备:1、在小区区入住之前前由开发商商组织成立立维保工作作小组,小小组成员包包括开发商商、施工单单位及设备备供应厂商商、监理公公司、物业业公司等。。2、由开发发商牵头,,针对维保保工作物业业公司与开开发商、各各施工单位位、设备供供应厂商签签订维保协协议,在协协议明确规规定各方的的权利与责责任维保工作的的事前准备备:3、编制维维保答客问问,保证各各方以同样样的标准回回答业主的的咨询4、编制维保保成员联系簿簿,保证联系系通畅。5、明确各维维保单位的现现场办公地点点。物业公司维保保工作的三部部曲:第一步跟踪::物业客服中心心接到业主请请修以后,物物业公公司维保人员员应该马上到到业主家查看看报修内容,,以确定所报报问题是否属属于维保范畴畴。第二步跟踪::维保单位在维维修的过程中中,物业公司司维保人员应应时刻注意维维修的进度,,及时把维修修进度反馈到到客户服务中中心,以便客客户服务中心心做好客户回回访工作。物业公司维保保工作的三步步跟踪:第三步跟踪::维保单位认为为维修工作已已完成并返回回维保跟踪单单时,物业公公司维保工作作人员应上门门核实维修情情况,确认维维修工作是否否真正完成并并把情况反馈馈给物业客户户服务中心。。分组讨论:在维保工作中中,如何正确确的处理物业业公司与开发发商及各维保保单位的关系系?设备设施管理理总思路实物>>>>清单及台帐帐>>>订计计划>>>按按计划执行>>>检查督督导设备设施管理理三部曲:第一步:根据据小区现有的的设备设施列列出设备设施施清清单,编制制设备设施台台帐误区:只要心里明白白,编不编清清单台帐无所

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