中国房地产行业现状及发展趋势

中国房地产行业现状及发展趋势分析凯捷中国2004年12月目录凯捷对中国房地产行业的理解房地产市场总体状况房地产现有业务模式分析宏观调控下房地产企业发展的思路凯捷的战略咨询思路©2004CapGemini-Allrightsreserved从我国房地产行业发展的历程来看，房地产行业总体保持着较高的发展速度，同时随国家总体宏观经济的调控而出现波动

1985-19911992-19931993-19971998-现在过热－调控2002年出台土地招拍挂制度2003年央行121号文件，提高房地产贷款门槛2004年提高银行存贷款利率©2004CapGemini-Allrightsreserved自1998年以来我国房地产市场总体处于一个良好的发展态势加入03/04年数据备注：综合指数值100为景气线100以上为景气区间100以下为不景气区间110以上为过热预警区间2004.102004.3房地产行业产值占GDP的比重©2004CapGemini-Allrightsreserved商品房竣工和销售面积都呈快速增长趋势，空置率逐年降低1997－2002年全国商品房竣工、销售面积变化(万平方米)1999-2002年全国商品房空置面积(万平方米)及空置率资料来源：国家统计局

补充2003、04上半年数据2003年竣工面积与销售面积之差为7263万平米，小于2002年的7553，空置率仍在减小2004年销售大于竣工面积，空置率继续下降1-10月©2004CapGemini-Allrightsreserved从长期来看，多种因素决定了我国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与发达国家地区相比还有较大差距我国城市化进程加快我国房地产市场需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五”期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供应的增加和大规模的城镇住宅建设©2004CapGemini-Allrightsreserved良好的市场状况及行业前景使商品房价格一路上扬，在个别热点城市，房价/收入比已经达到很高的水平，超过了居民的普遍承受能力，出现了过热的苗头1997－2004年上半年全国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局

上海商品房价格上涨速度已超过居民收入增长速度在上海等热点城市，房价/收入比已达到很高的水平在个别城市得市场需求中，投资性购房占到相当比例，需求中的泡沫成分凸现©2004CapGemini-Allrightsreserved为防止房地产过热对宏观经济运行的影响，2002年开始，国家逐步通过土地和金融政策对供需双方行为进行调控，加大了对房地产行业的调控力度内容金融政策土地政策对房地产供需双方的影响

2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回土地规划的权限也正处于变化调整之中促进土地供应透明化，规范了市场行为通过对土地出让的控制，加强了政府调控市场的力度资金实力成为获取土地的关键促进行业内企业项目策划等业务能力的提升囤积土地的行为受到抑制195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定多项严格房地产企业信贷的条款央行存贷款基本利率调高，开始进入长期加息通道要修改抑制了房地产投资的过热现象提高资金门槛，促进行业的整合和产业的升级促进房地产金融手段的创新，基金、信托等成为新的重要融资渠道促进行业业务模式的转变银行利率的提高将有助于挤出市场需求中的泡沫成份有助于控制总体的需求规模©2004CapGemini-Allrightsreserved此次土地和金融政策的调控对于行业的供应已经得到了初步显现，但对需求的影响还不明显2004年出现了销售面积大于竣工面积的情况与此对应，2004年上半年销售额增长率明显超过了投资增长率©2004CapGemini-Allrightsreserved因此总体来说，我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控政策的影响会有所波动

房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期的影响很大，带来房地产行业的短期波动。政府的政策影响，如拉动内需等政策，在短期内会影响周期的长度和幅度，但对整体趋势影响不大。结论：短期呈小范围波动状态部分市场供应的增加速度超过有效需求的增加速度，某些细分市场供过于求资金在全球范围内加速流转国家出台相关政策对行业进行调整和管控三外的加入使得国内市场竞争进一步加剧中长期呈增长趋势中国长期潜在需求巨大，拉动市场上升城市化进程进一步加快人均面积远小于欧美国家，改善住宅环境需求巨大大量存量房的改造时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势©2004CapGemini-Allrightsreserved目录凯捷对中国国房地产行行业的理解解房地产市场场总体状况况房地产现有有业务模式式分析宏观调控下下房地产企企业发展的的思路凯捷的战略略咨询思路路©2004CapGemini-Allrightsreserved从价值链各各环节来看看，房地产产业务包括括开发、物物业经营、、中介服务务和房地产产金融，各各业务随产产业周期的的不同呈现现不同的发发展态势房地产（存存量）经营营房地产（增增量）开发发房地产中介介服务地产开发土地使用权权的获得拆迁安置总体规划房产开发房屋设计建设施工相关配套融资管理/销售管理理物业经营/出租酒店经营管管理商场租售经经营写字楼租售售经营公寓经营物业“低吸吸高抛”住住宅市场的的积压房、、二手房物业管理……房地产中介介房地产评估估房地产咨询询服务房地产金融融融资自有资金银行贷款信托基金企业债券投资直接投入项项目入股项目公公司股权合作(土地、资资金等)基金管理创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力©2004CapGemini-Allrightsreserved从产业发展展周期来看看，我国的的房地产行行业总体处处于从开发发/产品型型向投资/资本运作作型过渡的的阶段-行业成成熟度与房房地产商商商业模式演演变示意图图-高利润阶段段高风险/高高回报产品创新中等利润阶阶段适中风险/适中回报报资本优势/规模优势势微利阶段低风险/低低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发发/产品型型房地产投资资/资本运运作型房地产服务务/服务型型时间行业规模中国大陆房房地产商香港房地产产商发达国家房房地产商卖方市场对新增住房房需求快速速膨胀均衡市场对新增住房房需求稳定定增长买方市场以提升住房房质量的需需求为主业务类型房产增量开开发地产开发房地产开发发物业经营（（商业物业业、写字楼楼）房产中介房地产金融融服务房地产金融融服务物业经营房产中介©2004CapGemini-Allrightsreserved同时由于我我国区域经经济发展的的不平衡导导致各区域域房地产市市场成熟度度差异明显显，呈阶梯梯分布，-区域市市场成熟度度分布示意意图-区域经济发发达程度/城市级别别区域市场竞争集中度度竞争特点较低的市场场集中度地方品牌林林立，缺乏乏行业领导导品牌前三名市场场份额有所所下降，但但前十名的的市场集中中度继续上上升市场场需需求求层层次次更更丰丰富富，，竞竞争争手手段段以以差差异异化化为为特特色色，，房房地地产产服服务务和和金金融融业业务务取取得得良良好好发发展展一线城市二线城市三线城市四线城市城市市特特点点国际际性性城城市市，，区区域域人人口口规规模模在在1000万以以上上拥有有较较大大的的高高端端产产品品空空间间多元元化化趋趋势势强强中国国三三大大经经济济区区域域的的中中心心城城市市：：北京京、、上上海海、广广州州、、深深圳圳等等天津津、、重重庆庆较发发达达的的省省会会城城市市：：杭杭州州、、成成都都、、沈沈阳阳、、等等区域域经经济济辐辐射射城城市市：：青青岛岛、、大大连连、、昆昆山山、、珠珠海海等等落后的省省会城市市：青海海、呼和和浩特、、兰州等等县级市县城人口规模模在100万以下住宅均价价在2500元/平米没有超过过15万平米的的住宅小小区人口规模模在20万以下住宅均价价在1500元/平米没有超过过10万平米的的住宅小小区区域经济济中心住宅均价价在3500——4000元/平米没有超过过30万平米的的住宅小小区前几名的的市场集集中度迅迅速上升升部分有进进取心的的企业迅迅速扩张张，挤占占了众多多地方品品牌的市市场，市市场呈寡寡头垄断断结构©2004CapGemini-Allrightsreserved因此现阶阶段我国国呈现增增量开发发业务占占主导，，多种业业务类型型并存发发展的格格局行业主主业务务价值值链辅助业业务价价值链链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出出让为为主，，结合合金融融、贸贸易、、商业业地产产开发发：以以陆家家嘴、、金融融街为为代表表开发工工业区区土地地：以以天津津工业业区为为代表表地产开开发模模式房产开开发模模式产品单单一化化，在在不同同城市市迅速速复制制：以以万科科为代代表在单一一城市市的多多个区区域做做多种种产品品，多多是大大型国国有企企业：：以华华润置置地代代表在少数数高端端城市市开发发高端端产品品，以以较少少的项项目赢赢得较较高利利润：：以万万通为为代表表小城镇镇开发发模式式，以以浙江江广厦厦、新新奥置置业为为代表表物业经经营模模式专业的的物业业经营营，成成为一一种专专业物物业，，配合合战略略合作作者来来收取取租金金回报报：：以第第一太太平洋洋戴维维斯为为代表表混合的的物业业出租租经营营，以以收取取租金金为主主：以以中国国国贸贸为代代表开发和和物业业出租租经营营混合合：以以香港港新世世界为为代表表价值链整整合模式式房地产服服务模式式不动产金金融模式式整合从地地产开发发到销售售到物业业管理的的所有环环节，形形成纵向向一体的的全能公公司：以以富力公公司为代代表重点整合合价值链链的关键键环节，，在集团团内实现现地产开开发和房房产开发发的分工工合作：：以珠江江系地产产为代表表中介经纪纪和评估估：以伟伟业顾问问、上海海同策为为代表定制服务务，以房房屋的定定制和项项目管理理收取服服务费：：以日本本大和房房屋为代代表，万万通开始始尝试房地产信信托：以以金信信信托为代代表房地产基基金：以以精瑞基基金为代代表©2004CapGemini-Allrightsreserved单一开发发业务““为卖而而造”，，资金回回收周期期短、单单个项目目风险容容易把控控，但业业绩波动动大，存存在周期期风险，，且只能能享受一一次增值值过程，，没有有有效资产产积累住宅房地地产价值值链优点一般“为为卖而造造”，追追求一次次增值，，资金回回收周期期较短单个项目目风险较较容易把把握弱点：受外界政政策和经经济环境境影响较较大的周周期性行行业，存存在周期期风险开发业务务的投资资周期导导致盈利利回报不不稳定一次增值值过程，，没有有有效资产产的积累累关键风险险控制点点：定位准确确，适合合市场需需求总工期控控制和成成本控制制滚动开发发，多项项目匹配配，平衡衡现金流流和业绩绩获得土地住宅房地产建设开发规划项目管理融资营销物业管理开发阶段段现金金流流时间间消费费者者住宅宅房房地地产产开开发发现现金金流流©2004CapGemini-Allrightsreserved国内内领领先先的的房房地地产产开开发发企企业业通通过过多多种种方方式式克克服服单单一一开开发发模模式式的的弱弱点点，，并并抓抓住住市市场场机机遇遇充充分分发发挥挥了了开开发发模模式式的的优优势势，，获获得得了了快快速速的的发发展展多项项目目并并行行开开发发实现现业业绩绩的的平平滑滑跨地地域域发发展展突破破区区域域市市场场规规模模限限制制，，同同时时分分散散行行业业周周期期风风险险大盘盘分分期期滚滚动动开开发发获取取规规模模优优势势，，降降低低成成本本，，同同时时实实现现一一次次增增值值空空间间的的最最大大化化©2004CapGemini-Allrightsreserved从凯凯捷捷对对大大陆陆A股股上上市市房房地地产产公公司司的的分分析析来来看看，，专专注注于于开开发发业业务务的的开开发发类类企企业业获获得得了了快快速速发发展展，，实实现现了了良良好好的的绩绩效效业务模式公司筛选标准公司数量/比例房产房产开发收入>80%23（63%）地产+房产地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例>20%4（11%）房产+物业房产+物业收入比例>80%,物业收入比例>20%5（14%）综合类房产+地产+物业收入比例>70%,地产+物业>30%2（9%）销售中介服务类房地产业务收入>70%，其中销售中介业务为主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产产地产产+房产产房产产+物业业综合合类类中介介类类2003年2002年2001年各业业务务模模式式公公司司的的平平均均净净资资产产收收益益率率业务务模模式式划划分分各模模式式中中，，地地产产+房房产产和和房房产产开开发发两两类类模模式式收收益益较较好好，，房房产产+物业业模模式式收收益益最最为为稳稳定定，，但但地地产产开开发发业业务务需需要要有有特特殊殊的的资资源源加加以以支支持持©2004CapGemini-Allrightsreserved但开开发发业业务务固固有有的的弱弱点点使使得得企企业业发发展展到到一一定定规规模模之之后后出出现现风风险险累累积积，，难难以以持持续续扩扩大大规规模模、、克克服服行行业业周周期期性性波波动动带带来来的的风风险险为保保持持业业绩绩的的平平滑滑和和规规模模的的持持续续扩扩张张，，不不断断的的加加大大投投入入力力度度，，而而一一次次性性盈盈利利模模式式使使得得留留存存下下来来的的资资产产多多为为低低价价值值资资产产，，这这使使得得企企业业风风险险不不断断累累积积，，如如果果遇遇到到行行业业的的周周期期波波动动，，资资金金链链容容易易断断裂裂多项项目目并并行行开开发发和和多多地地域域拓拓展展，，使使管管理理难难度度增增大大，，增增加加了了企企业业运运作作风风险险风险险逐逐步步累累积积风险险风险险风险险©2004CapGemini-Allrightsreserved物业业持持有有经经营营业业务务包包括括商商业业物物业业、、写写字字楼楼、、酒酒店店等等物物业业的的经经营营，，物物业业持持有有经经营营投投入入大大，，回回收收期期长长，，但但收收益益稳稳定定，，经经营营良良好好的的情情况况下下能能有有多多次次增增值值机机会会，，增增值值空空间间大大©2004CapGemini-Allrightsreserved随着着国国内内经经济济的的持持续续发发展展和和房房地地产产市市场场的的逐逐步步成成熟熟，，物物业业持持有有经经营营业业务务在在国国内内有有着着良良好好的的发发展展前前景景©2004CapGemini-Allrightsreserved房地地产产金金融融业业务务是是房房地地产产发发展展到到一一定定阶阶段段才才出出现现的的。。长长期期以以来来。。我我国国房房地地产产发发展展的的资资金金主主要要依依靠靠银银行行2003年1～6月份份房房地地产产投投资资累累计计到到位位资资金金来来源源构构成成数据据来来源源：：国国家家信信息息中中心心其他他资资金金来来源源主主要要由由销销售售定定金金、、预预售售收收入入和和基基建建垫垫资资构构成成，，在在房房地地产产开开发发资资金金来来源源中中一一直直处处于于较较高高占占比比状状态态，，说说明明房房地地产产开开发发对对市市场场和和销销售售的的依依存存度度进进一一步步增增大大，，其其较较大大部部分分依依靠靠按按揭揭贷贷款款方方式式实实现现，，实实质质上上还还是是依依靠靠银银行行资资金金自筹筹资资金金占占比比约约30%，，绝绝对对规规模模增增长长迅迅速速，，显显示示出出房房地地产产企企业业自自身身实实力力有有一一定定增增强强，，但但整整体体抗抗风风险险能能力力还还有有待待进进一一步步提提高高。。房地地产产开开发发类类贷贷款款是是房房地地产产投投资资的的重重要要来来源源，，加加上上预预售售过过程程中中银银行行按按揭揭贷贷款款的的资资金金量量，，信信贷贷资资金金在在房房地地产产投投资资来来源源中中的的占占比比超超过过60%，，银银行行成成为为房房地地产产风风险险的的最最大大承承担担者者。。©2004CapGemini-Allrightsreserved宏观调控控使开发发企业不不得不寻寻找多元元化的融融资手段段，以便便在未来来竞争中中获取竞竞争优势势央行121号文文房地产开开发企业业70％％以上的的资金都都来源于于银行2003.6房地产企企业多元化融融资手段段上市融资资资产证券券化抵押基金信托国家政策策因素相关政策策的解禁、放放开企业自身身因素企业自身身信誉项目吸引引力上市融资资在一定定程度解解决资金金问题的的同时，，对业绩绩平滑的的要求也也使房地地产开发发企业面面临很大大压力资产证券券化是未未来重要要的融资资手段，，但目前前在国内内还未能能正式展展开信托和基基金成为为目前多多元化融融资手段段中的热热点©2004CapGemini-Allrightsreserved房地产基基金与信信托在国国内还处处于刚刚刚起步阶阶段，但但发展迅迅速，有有良好的的发展前前景，同同时国内内目前的的房地产产金融有有着与国国外不一一样的特特点长期基金金中期基金金短期基金金收益风险安全性成长性主流基金金增值型基基金机会型基基金准机会型型基金土地基金金（Land）私人房地地产信托托公众房地地产信托托CMBS麦则恩国内以投投资房产产开发的的机会型型基金为为主的原原因：国内还处处于房地地产开发发业务为为主的阶阶段，开开发业务务还有很很好的利利润和较较低的风风险产业基金金法没有有出台，，没有可可实现房房地产资资产证券券化的资资产证券券市场，，长期房房地产基基金没有有很好的的退出机机制目标收益益率IRR在25％以上采用相对对较高的的杠杆率率投资期限限较短2～3年年利用网络络寻找非非公开交交易的机机会，以以避免公公开投标标的竞争争完全供租租赁的多多住户的的公寓物物业投资资主流的多多样化的的私人基基金可公开交交易的房房地产投投资信托托产品通过调整整物业经经营/租赁的策策略实现现增值通过物业业重新定定位获取取增值开发和二二次开发发获取稳定定而长期期的增值值©2004CapGemini-Allrightsreserved目录凯捷对中中国房地地产行业业的理解解房地产市场场总体状况况房地产现有有业务模式式分析宏观调控下下房地产企企业的发展展思路凯捷的战略略咨询思路路©2004CapGemini-Allrightsreserved土地供给透透明企业运营模模式改善大量资本进进入行业“121号号”文件“195号号”文件“18号””文件国家的新一一轮宏观调调控将对房地产行行业产生深深刻影响，，资金实力力将成为房房地产企业业发展的最最关键因素素，房地产行业业面临着重重新“洗牌牌”房地产企业业数量多、、规模小、、集中度低低以北京市场场为例，据据统计，市市场上在售售的项目，，仅掌握在在不到一半半的开发商商手中；对对北京市场场上在售项项目进行统统计，有项项目的企业业平均开发发规模为21万㎡；；规模化、专专业化将是是我国房地地产企业发发展的必由由之路业务模式多多样化趋势势，产品/服务细分分，产品品品种增加，，专业化程程度增加，，房地产金融融能力成为为企业发展展的第一要要素行业集中度度将大幅提提高，规模模大、资金金雄厚、管管理模式先先进的巨头头将出现市场规模扩扩大，市场场价格更趋趋于理性化化、透明化化现在2005-2008©2004CapGemini-Allrightsreserved在新一轮宏宏观调控下下，市场竞竞争日趋激激烈，行业业周期风险险加大，专专注于单一一开发业务务的模式需需要转变经营方向的的单一，减减弱了企业业抗行业周周期风险的的能力房地产行业业是一个周周期明显的的行业，企企业单一的的项目开发发，使对抗抗行业周期期风险的能能力大大降降低投资周期的的限制形成成赢利回报报的不稳定定项目开发建建设周期一一般是３年年～６年，，由于投资资周期的限限制会形成成赢利回报报的不稳定定。赢利的的不稳定对对于房地产产上市公司司的影响尤尤其明显。。而物业租租金回报是是一种相对对稳定的高高回报，能能增强企业业的持续赢赢利能力开发企业净净资产收益益率与规模模成反比保持合理的的优质物业业持有比例例，对企业业增强实力力和扩张发发展尤为重重要。持有有优质物业业有利于房房地产企业业提高融资资能力，是是增强抗经经营风险能能力的重要要指标。而而单一开发发型企业净净资产收益益率与规模模成反比，，企业规模模总是做不不大单一开发型型企业存在在众多局限限性竞争格局的的变化要求求进行转变变行业竞争加加剧，集中中度提高行业平均利利润率下降降客户需求的的变化使投投资风险增增大宏观调控使使单纯开发发业务风险险加大宏观调控使使传统的银银行融资减减少，开发发商不得不不向投资商商转变原以开发为为主的房地地产企业进进入房地产产其他经营营领域业务模式创创新成为保保持长期竞争优势的的重点©2004CapGemini-Allrightsreserved美国为代表表的成熟地地区的以房房地产金融融投资为基基础的房地地产业务模模式建立在在良好的专专业化分工工和发达的的资本市场场基础上，，与国内现现有的发展展状况差异异较大-美国的的业务模式式-地产开发房产开发物业持有股权REIT机构投资者者银行等金融融机构个人投资者者承租人自用购买买按揭贷款款证券化化按揭REIT中介代理理物业管理理物业运营营共同基金金有限合伙伙私募基金金业务流资金流按揭贷款款可能业务务模式©2004CapGemini-Allrightsreserved香港房地地产行业业的基本本特点主主要体现现在同一一市场、、地域内内的产业业链上下下游纵向向整合和和相关领领域的多多元化发发展，更更符合国国内房地地产行业业的发展展趋势物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）参控股银银行、基基金等金金融机构构，同时时上市融融资，建建立良好好的资金金渠道，，保持低借借贷比率率、稳固固财务实实力、减减低融资资成本。。如长江实业业与加拿拿大帝国国商业银银行共同同拥有加加拿大大怡东商商人银行行（各占占百分之之五十股股权）地产开发发其它相关关业务运输基建建储备码头房产开发发开发物业持有有经营酒店住宅写字楼商业用房房工业用房房收费道路路写字楼商业用房房酒店公寓香港房地地产商基本特点点：纵向延伸伸业务链条条长投资范围围较广主要房地地产公司司都设有有财务或或投资公公司©2004CapGemini-Allrightsreserved香港大的的房地产产企业多多数都在在良好的的房地产产金融能能力基础础上，采采用房产产开发与与物业经经营并举举的业务务模式香港长江江集团香港新世世界发展展©2004CapGemini-Allrightsreserved理论上，，物业开开发与物物业持有有经营的的业务组组合在现现金流上上可以形形成有效效互补，，但这种种组合把把整个资资金链条条绷的更更紧，需需要有良良好的房房地产金金融能力力作为支支撑房地产开开发现金流时间物业持有有经营现金流时间只租不售售带约出售售组合起来来的现金金流（理理想状况况）现金流时间理论情况况，住宅宅板块的的快速回回收与商商业板块块的长期期回收，，可以形形成良性性的现金金流组合合必须意识识到，这这种模式式最大限限度放开开了财务务杠杆，，把整个个资金链链条绷的的很紧，，风险很很大。对对整条资资金链的的控制尤尤其重要要©2004CapGemini-Allrightsreserved大型房地地产企业业通过多多种方式式开展房房地产金金融业务务，在自自有开发发业务的的基础上上，进行行资本运运作和优优质物业业持有，，可以在在快速扩扩大规模模的同时时保持可可持续的的发展可持续续成长长大中型型房地地产公公司可可以通通过产产业投投资基基金进进行资资本运运作和和优质质物业业持有有获得得稳定定、高高额回回报，，以避避免单单一的的房地地产住住宅开开发带带来的的周期期波动动的影影响。。现金流流房地产产开发发现金金流周周期其他相相关业业务现现金流流周期期（优优质物物业持持有经经营、、产业业投资资基金金）大中型型房地地产公公司总总体现金流流周期期现金流流由于国国家政政策导导向和和行业业上下下游的的挤压压，房房地产产开发发不同同阶段段容易易出现现融资资困难难，通通过金金融运运作可可以避避免单单一开开发带带来的的风险险，可可以将将中小小房地地产商商对资资金的的需求求作为为获取取高额额利润润和迅迅速扩扩大规规模的的良好好市场场概念图图！住宅开开发资资金管管理相相对简简单，，可以以通过过对多多个项项目前前期谨谨慎的的投资资收益益测算算及过过程中中不断断滚动动资金金细化化管理理和控控制管管理，，保证证资金金的高高效使使用及及防范范资金金风险险，获获得良良好资资金回回报。。©2004CapGemini-Allrightsreserved因此领领先的的房地地产开开发企企业要要将单单一开开发业业务、、物业业经营营业务务和房房地产产金融融业务务相结结合，，形成成以房房地产产金融融业务务为主主，多多业务务并举举的企企业发发展格格局房地地产产企企业业房产产开开发发业业务务物业业经经营营业业务务房地地产产金金融融业业务务房地地产产金金融融业业务务为为开开发发与与物物业业经经营营业业务务提提供供资资金金支支持持开发发与与经经营营业业务务为为房房地地产产金金融融业业务务提提供供专专业业能能力力上上的的支支持持资金金支支持持资金金支支持持专业业能能力力支支持持专业业能能力力支支持持©2004CapGemini-Allrightsreserved香港港恒恒隆隆集集团团案案例例分分析析©2004CapGemini-Allrightsreserved目录录凯捷捷对对中中国国房房地地产产行行业业的的理理解解房地地产产市市场场总总体体