永大集团战略规划报告

宁波永大投资集团战略规划报告机密

北京北大纵横管理咨询公司二零零四年十一月重要说明本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可导读公司战略规划业务战略规划职能战略规划各阶段财务预测与风险分析永大经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业未来的发展方向长期以来不是十分清晰销售额企业规模宁海县城建开发有限公司成立，注册资金200万宁海城建更名为宁海县永大房地产开发有限公司，注册资金500万宁波永大集团有限公司成立，下辖5家子公司？1999年2001年2001年2002年我们的方向2000年占地26.6万平米的华庭家园竣工集团在南京以挂牌受让方式取得2.8万平米土地开发权，首次走出浙江2003年2003年11月，占地40万平米的泰兴项目一期工程开工建设集团领导层和员工对集团的发展均抱有很高期望，但对于公司的未来定位和发展方向，存在不同的看法集团应该专注于房产项目的开发，对其他不能支持房产业务发展的业务尽早进行剥离集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑公司应该在江浙一带的中型城市发展，获得天时地利人和优势。集团可以向全国的各大中城市进军，开创全国性的知名品牌集团在未来的几年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务争论的焦点观点一观点二观点三高层管理者期望夯实管理基础，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃公司定位不明和战略不清晰造成了很多管理上的问题，科学制定发展战略成为集团的紧迫任务公司战略企业愿景组织结构人力资源管理问题逐步放大企业文化过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用总部和下属公司都存在职能缺失集团和下属公司管理缺乏效率人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题工作积极性不高，满意度较低缺乏规范意识和责任意识企业的发展战略必须进行综合规划，从而有步骤、有计划地实现企业的战略目标综合分析永大业务现状，我们将永大的战略发展划分为三个阶段价值时间第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段开创新的业务领域近期中期远期200520072009………第一阶段（2005~2006）是战略发展的关键阶段，核心战略议题为夯实管理基础，培育房产业务竞争力组织资源人力资源财务资源无形资源业务资源策划能力资本能力整合能力品牌影响力服务能力完全满足基本满足一般基本不满足缺乏永大能力匹配性评价从永大内部资源与能力分析我们得出结论：永大目前在房产方面的资源与能力还不能满足行业核心竞争力的需要，所以永大首要的任务是夯实管理基础，提升自身竞争能力北大纵横建议：现阶段应以发展核心业务为主，不宜考虑多元化问题永大的核心业务——住宅房产，目前行业发展势头良好，永大应抓住历史性机遇，以提升该业务的竞争力为主，加快发展步伐，为企业进一步发展奠定坚实的基础永大目前还未建立自己的核心竞争优势，相关能力薄弱，不宜考虑多元化问题，应在自身条件和时机成熟之时，再考虑多元化发展问题第二阶段（2007~2008年）纵向整合价值链，提升物业和建筑等的业务运作能力，形成对房产业务的支持物业管理参与房产开发，有助于把握市场动向物业管理的早期介入有利于设计的优化、完善和房屋建造质量的提高物业管理管理水平的提高对房屋销售起到越来越重要的作用建筑队伍提早参与图纸的规划设计，可以在建设过程中保证房屋的设计思想更好得到实施建筑队伍的运作能力提高可以为工程争取更短的时间，节约更大的成本，保证房屋最后质量装饰装修工作如果能在房产开发前期参与规划设计，能更好的反映居民对房屋的美观实用偏好美观实用的装饰装修对于房屋的销售时间和价格都能提供有力的支持房屋建筑房产开发物业管理装饰装修同时通过建建立资本运运作平台，，促进房产产业务快速速发展，并并为第三阶阶段新业务务的拓展奠奠定基础金融性资本本运作平台台经营性资金金运作平台台互动房产业务高速扩张新业务股市融资战略股权融融资产业基金房地产信托托银行贷款内部积累预售房款工程垫款抵押拍卖开拓培育第三阶段（（2009~）集集团考虑介介入新的行行业，进行行多元化运运作，保持持永大的持持续发展能能力发展新的业业务将可以以规避行业业周期风险险，保证企企业的持续续发展。企业要想获获得长期持持续性发展展，应该考考虑未来的的业务价值时间第一阶段夯实管理，培育核心竞争力第二阶段纵向整合价值链，建立资本运作平台第三阶段开创新的业务领域近期中期远期200520072009………永大的主营营业务—房房产行业，，具有周期期性波动特特征北大、清华华、搜房及及中房集团团的研究结结论：依据据销售面积积、销售额额和投资额额增长三要要素，自1983年年以来，已已经历了3个发展期期、2个低低落期的周周期波动，，随着房地地产市场进进入稳定发发展，波动动周期有延延长趋势从国房景气气指数来看看，1993年经济济过热期房房地产指数数约为120,扣扣除价格、、基数等因因素,相相当于核对对口径110点，而而2003年景气指指数为107点，接接近经济过过热期的指指数值因此永大要要考虑通过过多元化运运作以规避避行业经营营风险房产行业的的周期性波波动利润房产业务利利润综合利润房产业务利利润其它业务利利润无多元化业业务支持有多元化业业务支持利润在房产行业业遇到周期期性波动，，处于行业业发展的低低谷时，如如果有其它它的业务进进行支持，，企业就可可以可以缓缓解甚至扭扭转危机在房产行业业遇到周期期性波动，，处于行业业发展的低低谷时，如如果没有其其它的业务务进行支持持，企业有有可能会一一撅不振，，甚至出现现生存危机机但我们也必必须注意到到，多元化化经营同样样存在风险险行业退出风风险企业在多元元化投资前前往往很少少考虑到退退出的问题题。然而，，如果企业业深陷一个个错误的投投资项目却却无法做到到全身而退退，那么很很可能导致致企业全军军覆没。一一个设计良良好的经营营退出渠道道能有效地地降低多元元化经营风风险。原有经营产业业的风险企业资源总是是有限的，多多元化经营的的投入往往意意味着原有经经营的产业要要受到削弱。。这种削弱不不仅是资金方方面的，管理理层注意力的的分散也是一一个方面行业进入风险险行业进入不是是一个简单的的“买入”过过程。企业在在进入新产业业之后还必须须不断地注入入后续资源，，去学习这个个行业并培养养自己的员工工队伍，塑造造企业品牌。。内部经营整合合风险新投资的产业业会通过财务务流、物流、、决策流、人人事流给企业业以及企业的的既有产业经经营带来全面面的影响。不不同的行业有有不同的业务务流程和不同同的市场模式式，因而对企企业的管理机机制有不同的的要求。企业业作为一个整整体，必须把把不同行业对对其管理机制制的要求以某某种形式融合合在一起。多元元化化风险险未来来业业务务选选择择的的战战略略标标准准是是：：基基础础稳稳、、进进得得去去、、站站得得住住、、无无冲冲突突、、降降风风险险、、有有发发展展降风风险险：进进入入新新业业务务领领域域能能够够分分担担永永大大房房产产专专业业化化经经营营风风险险新业业务务选择择标标准准有发发展展：新新业业务务能能为为永永大大进进一一步步发发展展打打下下基基础础无冲冲突突：新新的的业业务务不不会会破破坏坏永永大大现现有有整整体体战战略略优优势势进得得去去：为为在在新新市市场场取取得得优优势势，，永永大大必必须须结结合合自自身身的的资资源源能能力力降降低低进进入入壁壁垒垒站得住住：进入入新业业务后后，永永大能能够迅迅速切切入目目标市市场基础稳稳：在当当前主主营业业务市市场上上，比比对手手做得得更好好永大战战略发发展各各阶段段目标标公司发发展目目标第一阶阶段第三阶阶段第二阶阶段业务目标2006年主主营业务销售售收入10.5亿元，总总资产规模达达到22亿；；集中力量在宁宁波及其周边边地区发展，，以服务和质质量铸造精品品项目品牌。。管理目标修订完善管理理制度，到2006成为为一级资质的的开发企业建立起完善的的人力资源管管理体系，建建立一支房地地产高素质经经营管理团队队，形成以高高素质人才为为主的人力资资源结构，使使人力资本成成为公司成长长的核心能力力之一；建立以项目管管理为核心的的管理体制，，用两年的时时间建成以规规范化管理制制度和业务流流程管理为核核心的管理平平台，以管理理求效益业务目标成功实现上市市，2008年主营业务务销售收入13亿元，总总资产规模达达到26亿；；房地产业务成成功进入其他他二类地区的的区域市场，，实现项目品品牌向公司品品牌的提升。。管理目标加强对物业管管理公司、建建筑公司以及及装饰装修公公司的管理控控制，根据客客户的个性化化要求，适时时调整服务内内容，体现产产品差异化通过纵向整合合价值链，确确保形成供应应链间的协同同效益，实现现价值增值，，从而赚取供供应链增值利利润。建立多渠道资资金融通平台台，在所进入入的区域市场场上通过规模模化运营，使使公司获得快快速发展业务目标2014年主主营业务销售售收入36亿亿元，总资产产规模达到50亿；第二阶段结束束后三到五年年内，使永大大成为全国性性房地产企业业，企业品牌牌在国内享有有较高的声誉誉；通过多元化运运作，规避公公司规模扩大大后的运作风风险管理目标通过长期的建建设，形成永永大独特的组组织模式和企企业文化模式式内外部客户的的服务能力成成为公司的核核心能力，体体现在公司内内部信息沟通通的畅通、及及时，相互之之间形成有效效配合形成完善的项项目管理体系系和异地开发发模式，能够够支撑全国性性的多项目运运作导读公司战略规规划业务战略规规划职能战略规规划各阶段财务务预测与风风险分析公司业务经经营层面的的战略需要要考虑何处处、何时以以及如何的的问题何时竞争如何竞争何处竞争需要回答三三个维度的的问题永大业务经经营战略包包括区域、、阶段和业业务发展规规划三个方方面的内容容地理区域性性：房产市场场的供求状状况主要受受当地经济济发展水平平的影响，，区域发展展不平衡，，级差收益益明显行业周期性性：房产业属属于固定资资产投资的的范畴，体体现了明显显的宏观经经济周期性性特点产业关联性性：房产是以以住宅为主主体的支柱柱性产业，，对其他产产业有高度度的综合性性和关联度度，因此对对地区经济济增长有显显著的带动动作用阶段发展规规划（何时时）区域发展规规划（何地地）业务发展规规划（如何何）根据房产地地理区域性性、行业周周期性、产产业关联性性、政策敏敏感性的特特点，对永永大房产业业务的整体战略规规划从以下下几个方面面进行分析析政策敏感性性土地资源供供应、投融融资政策、、各项税费费、房地产产流通政策策等各项政政策具有综综合性的影影响区域发展规规划——区区域市场优优先级评估估帮助永大大解决何处处发展的问问题市场容量规模需求成长性性市场成长性性投资增长市场盈利性性收益增长与盈利投资环境供求平衡市场竞争态势区域市场优优先级评估估术语解释GDP：国国内生产总总值城市化率=非农人口口/总人口口商品房空置置率=未售售出数量/前三年竣竣工数量市场密集度度：主要用用企业数量量和从业人人数来衡量量经营规模化化（程度））=总投资资规模/企企业数量人均GDP和城市化化率对房地地产市场紧紧密相关，，因而成为为预测房地地产市场的的主要指标标起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%根据世行住住宅产业统统计，人均均GDP介介于1300美元到到8000美元之间间，房地产产市场将处处于快速上上升阶段根据纳瑟姆姆曲线，城城市化率介介于30%与70%之间，房房地产市场场将呈现高高速发展的的态势以人均GDP为为划分标准准，各区域域经济发达达程度依次次为：沪京京津地区；；东部省份份；中西部部省份；中中部地区经经济增长速速度高于西西部地区数据来源：：全国及各各地区2003年国国民经济和和社会发展展统计公报报，其中江江西省使用用2002年统计公公报数据黑龙江内蒙古2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江广东江苏福建辽宁山东河北新疆吉林海南湖北重庆山西青海河南湖南西藏宁夏陕西安徽四川广西*江西云南甘肃贵州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增长率从城市化进进程来看，，沪京地区区及东部地地区城市化化率超过30%，其其中沪京地地区超过70%，而而中西部地地区由于人人口规模较较大，城市市化比例相相对偏低70%30%20%数据据来来源源：：全全国国及及各各地地区区2002年年国国民民经经济济和和社社会会发发展展统统计计公公报报0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口依据据经经济济和和人人口口宏宏观观指指标标，，全全国国大大致致划划分分为为四四个个区区域域：：一一类类地地区区为为直直辖辖市市；；二二类类地地区区为为东东部部8省省；；三三类类地地区区主主要要为为长长江江以以北北的的中中西西部部和和边边疆疆；；四四类类地地区区主主要要为为长长江江以以南南的的中中西西部部地地区区30%50%70%城市市化化率率人均均GDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*数据据来来源源：：全全国国及及各各地地区区2003年年国国民民经经济济和和社社会会发发展展统统计计公公报报，，其其中中*地地区区依依据据2002年年统统计计数数据据人均GDP超过过＄3,000，且城城市化率率超过60%的的一类地区区，包括上上海、北北京、天天津，房房地产市市场处于于快速上上升期向向平稳期期过渡人均GDP超过＄1,300，或/且且城市化率率超过50%的二类地区，包括东部部沿海5省省和东北3省，房地地产市场处处于快速上上升期人均GDP超过＄800，或或/且城市市化率超过过30%的的三类地区，主要包括括河北、河河南、山西西、湖北、、湖南、重重庆、陕西西、宁夏、、青海及边边疆地区，，房地产市市场处于起起飞期人均GDP在＄800以下，，且城市化化率低于30%的四类地区，主要包括括江西、安安徽、四川川、云南、、甘肃等，，房地产市市场刚刚启启动区域市场需需求规模：：从销售面面积看，二二类地区的的市场容量量最大；随随着单位价价格上涨，，房地产销销售额的增增长速度快快于销售面面积增长；；三类地区区、四类地地区取得市市场成长领领先地位2003年年，二类地区商品房住宅宅销售面积积超过1.22亿平平米，占全全国市场（（2.85亿平米））的43.06%；；三类地区销售面积0.65亿亿平米，占占全国市场场的22.82%；；因此，处处于房地产产起飞期和和快速上升升期的地区区的住宅需求/消费量量约占占总体体的2/31999-2002年，，各区区域市市场的的销售售额增增长率率普遍遍高于于销售售面积积增长长率，，表现现了房地产产价格格的持持续稳稳定的的增长长趋势势三年来来，各各区域域市场场销售售增长长率的的变动动差异异很大大，三类地地区和和四类类地区区取得得市场场成长长领先先地位位一类地地区的的销售售增长长放缓缓，年年销售售面积积增长长率从从36%降降到20%二类地地区的的销售售增长长一直直排名名最后后，但但2002年底底增长长率同同比上上升了了5个个百分分点左左右，，逆市市反弹弹较大大三类地地区的的销售售增长长仍保保持市市场领领先，，尤其其是销销售额额增长长率高高于销销售面面积增增长率率7.45个百百分点点，体体现了了该地地区房房价的的快速速上涨涨四类地地区的的同比比增长长率位位居第第一，，但是是波动动较大大数据来来源：：中国国经济济景气气月报报2004，历历年中中国统统计年年鉴2003年各区域商品房住宅销售面积比较1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较二类地区43.06%三类地区22.82%一类地区16.55%四类地区17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一类地区二类地区三类地区四类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率广东、、江苏苏、浙浙江、、上海海、北北京、、山东东等地地的市市场规规模名名列前前茅，，浙江江、山山东及及天津津的增增幅较较大，，而东东北地地区徘徘徊不不前一类地地区中中，沪沪京两两市占占全国国房地地产市市场的的1/7，，总量量和价价格都都在高高位上上增长长；2003年年津市市异军军突起起，销销售面面积同同比增增长率率达到到23%，，共750万平平米，，为沪沪市的的1/3二类类地地区区中中，，粤粤、、苏苏、、浙浙三三省省销销售售面面积积都都达达到到2200万万平平米米以以上上，，占占全全国国的的1/4；；鲁鲁、、辽辽、、闽闽三三省省销销售售面面积积都都超超过过1000万万平平米米；；黑黑、、吉吉两两省省销销售售量量相相对对较较小小。。从从销销售售增增长长看看，，浙浙江江省省连连年年直直线线攀攀升升，，2002年年底底销销售售额额增增长长超超过过销销售售面面积积增增长长20个个百百分分点点，，山山东东省省的的年年销销售售额额增增长长率率保保持持在在30%以以上上；；广广东东、、福福建建的的增增长长率率已已回回落落到到10%左左右右；；东东北北三三省省的的增增长长相相对对缓缓慢慢010002000300040005000北京天津上海合计万平米1999年销售面积2000销售面积2001年销售面积2002年销售面积0500100015002000北京天津上海合计亿元1999年商品房销售额2000商品房销售额2001年商品房销售额2002年商品房销售额0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计050010001500200025003000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计02000400060008000100001200014000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计三类类、、四四类类地地区区市市场场规规模模较较大大的的依依次次为为四四川川、、重重庆庆、、湖湖北北、、安安徽徽、、河河南南、、河河北北、、湖湖南南、、江江西西等等，，基基本本位位于于中中西西部部地地区区从销销售售面面积积来来看看，，川川、、渝渝都都超超过过1000万万平平米米，，其其次次为为鄂鄂皖皖豫豫冀冀湘湘赣赣等等，，销销售售额额也也大大体体符符合合上上述述分分布布从销销售售增增长长来来看看，，上上述述地地区区保保持持着着稳稳定定快快速速的的增增长长率率，，而而其其他他地地区区由由于于需需求求规规模模小小，，年年度度间间差差异异较较大大，，如如桂桂、、黔黔020040060080010001200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆04080120160200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽广西四川甘肃贵州云南050100150200250300江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽广西四川甘肃贵州云南区域域市市场场供供应应分分析析：：各各区区域域供供给给差差异异较较大大，，一一类类地地区区年年供供给给增增长长率率持持续续上上升升；；二二类类地地区区的的市市场场供供给给量量最最大大，，约约占占全全国国的的45%；；三三类类地地区区年年供供给给增增幅幅由由高高位位下下滑滑；；四四类类地地区区波波动动很很大大2003年，，全国商品房房住宅施工面面积达9.1亿平米，新新开工面积达达4.37亿亿平米，竣工工面积3.22亿平米；；2000-2002年年全国房地产产竣工增长率率分别为9.18%、21.04%、12.81%二类类地地区区供供给给量量最最大大，2003年年住住宅宅施施工工面面积积占占全全国国的的46.27%，，竣竣工工面面积积占占44.2%不同同区区域域市市场场的的供给给变变化化很很不不平平衡衡，供供给给增增长长最最快快的的2000年年是是三三类类地地区区，，2001年年是是四四类类地地区区，，而而2002年年是是一一类类地地区区。。其其中中，，一一类类地地区区，，竣竣工工面面积积增增长长率率持持续续攀攀升升，，成成为为区区域域市市场场供供给给热热点点；；二二类类地地区区，，竣竣工工面面积积年年增增长长率率稳稳定定在在15%左左右右；；三三类类地地区区，，竣竣工工面面积积增增长长率率持持续续下下滑滑，，2000年年以以来来降降低低了了8个个百百分分点点，，供供给给增增长长放放缓缓；；四四类类地地区区，，三三年年来来竣竣工工面面积积增增长长率率在在20-30%间间大大幅幅波波动动施工工面面积积比比较较二类类地地区区45.27%四类类地地区区16.39%一类类地地区区16.56%三类类地地区区21.78%新开开工工面面积积比比较较一类类地地区区13.47%二类类地地区区45.93%四类类地地区区18.16%三类类地地区区22.44%竣工工面面积积比比较较二类类地地区区44.20%四类类地地区区16.82%一类类地地区区15.44%三类地区23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一类地区二类地区三类地区四类地区施工面积增长率竣工面积增长率上海、北京、、浙江、江苏苏、山东的供供给增长迅速速，而广东、、浙江供给量量最大，天津津和东北地区区的供给涨幅幅不断回落一类地区中，，沪市的住宅宅竣工面积比比销售面积低低3.8%，，求大于供；；同时，沪市市竣工面积仅仅比北京市高高2.85%，但新开工工面积和施工工面积分别高高出4.34%、6.26%，反映映了市场需求求的拉动作用用；天津市的的竣工面积增增长率持续下下滑，2003年住宅施施工面积为销销售面积的2.7倍，未未来供给相对对不充足二类地地区中中，粤粤苏浙浙鲁四四省供供给量量最大大，2003年年住宅宅竣工工面积积都在在2000万平平米以以上、、新开开工面面积都都超过过3200万平平米、、施工工面积积都超超过5800万万平米米；施施工、、竣工工面积积最大大的为为粤、、浙，，而新新开工工面积积最大大的为为苏、、浙，，两省省供给给增长长未来来将继继续加加快；；山东东省施施工、、竣工工增幅幅都超超过福福建省省，供供给增增幅达达到高高位；；东北北三省省的供供给增增长回回落较较快020004000600080001000012000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江万平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计010002000300040005000600070008000北京天津上海万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一类地区施工面积增长率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一类地区竣工面积增长率三类、、四类类地区区中供供给较较为集集中的的依次次为四四川、、重庆庆、湖湖北、、安徽徽、河河北、、湖南南、河河南，，总体体上仍仍有上上升空空间05001000150020002500300035004000河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆施工面积增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆竣工面积增长率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南0100020003000400050006000江西安徽广西四川贵州云南甘肃万平米四川省省供给给量最最大，，施工工、新新开工工、竣竣工面面积与与二类类地区区水平平类似似从竣工工面积积看，，超过过1000万平平米的的依次次为渝渝、鄂鄂、皖皖、800万平平米以以上的的依次次为冀冀、湘湘、豫豫；六六省目目前为为三类类、四四类地地区中中的供供给热热点从新开开工面面积看看，超超过1300万万平米米的为为渝、、鄂、、皖、、1100万平平米以以上的的依次次为豫豫冀赣赣湘；；从施施工面面积看看，超超过2700万万平米米的依依次为为渝豫豫鄂、、2000万平平米以以上的的依次次为冀冀皖湘湘；河河南、、江西西、湖湖南将将加入入未来来的供供给热热点从施工工面积积/销销售面面积来来看，，川鄂鄂为2.69倍倍，皖皖滇为为2.65倍，，目前前全国国的平平均水水平为为3.19倍，，四省省及边边疆地地区房房地产产供给给仍有有较大大上升升空间间供求平平衡分分析：：除一一类地地区供供求基基本平平衡外外，其其他地地区需需求增增长快快于供供应增增长2003年年，全全国商商品房房住宅宅竣工工面积积为3.2亿平平米，，比销销售面面积高高13%；；施工工面积积为9.1亿平平米，，为销销售面面积的的3.19倍。。根据据中国国房地地产协协会统统计，，商品品房空空置率率*从从2000年的的16.7%降降低到到2003年的的14%三年来，，一类地地区的房房地产竣竣工与销销售增幅幅差距逐逐渐缩小小，供需需同步增增长；2003年底竣竣工面积积略高于于销售面面积5.4%二类地区区供需总总量最大大，增幅幅波动相相对较小小，2003年住宅宅施工面面积达4.1亿亿平米，，新开工工面积达达2亿平平米，占占全国的的45%左右；；竣工面面积比销销售面积积高16%；市市场供应应年度增增幅的波波动较大大，目前前销售增增长略快快于竣工工增长三类地区区销售增长长率2000年年比竣工工增长率率高33.5个个百分点点，2002年年仍高于于竣工增增长率10个百百分点；；2003年底底住宅竣竣工面积积比销售售面积高高16.5%，，市场供需两旺旺四类地区区竣工增增长率持持续上升升，但是是需求增增长率始始终远高高于供应应增长率率；2003年施施工面积积1.5亿平米米，不到到销售面面积的3倍*现行商商品房空空置率计计算=未未售出数数量/前前三年竣竣工数量量2003年各区域商品房住宅市场供需比较1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较050001000015000200002500030000350004000045000一类地区二类地区三类地区四类地区万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区竣工面积增长率销售面积增长率投资增长长分析：：各区域域投资在在20%以上的的高位增增长，推推动市场场继续快快速成长长；涨幅幅波动大大，二类类地区较较稳定，，四类地地区增长长较快如图所示示*，房房地产施施工面积积与房地地产投资资增长率率有较强强的正向向相关性性，投资资增长将将推动未未来房地地产市场场的继续续成长各区域市市场的投投资增长长不均衡衡：一类地区区的年投投资增长长率在15-30%之之间波动动，同期期施工面面积增长长率从17.5%上升升到19.5%二类地区区的年投投资增长长率波动动区间不不到1.5个百百分点，，施工面面积涨幅幅也相对对稳定三类地区区的年投投资增长长率在23-33%的的高位上上波动，，推动了了同期施施工面积积的高位位成长四类地区区的年投投资增长长率相对对最高，，2002年底底增长率率达30%，同同期施工工面积呈呈现相似似的增长长曲线﹡2003年房房地产相相关统计计数据尚尚未正式式公布，，因此使使用2002年统计数数据提供供分析参参考，以以下相同同1999-2002年各区域房地产投资增长率比较1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区0%5%10%15%20%25%30%一类地区二类地区三类地区四类地区北京、浙浙江、山山东、湖湖南、河河北、江江西等省省的投资资增长较较快，上上海、江江苏、山山西、河河南、安安徽、四四川等省省的投资资增长持持续性较较好一类地区区中，北北京投资资增长最最快，上上海投资资增长率率持续上上升二类地区区中，浙浙江、山山东投资资增长最最快，江江苏投资资增长率率持续上上升，广广东、福福建投资资增长率率开始回回落，东东北三省省投资增增长率波波动很大大三类地区区中，湖湖南、重重庆、河河北、宁宁夏、陕陕西等省省投资增增长较快快,山西西、河南南、湖北北等投资资增长率率持续上上升四类地区中，，江西、广西西投资增长最最快，安徽、、甘肃投资增增长率持续上上升，四川投投资增长相对对比较稳定0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一类地区-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽广西四川甘肃贵州云南收益增长与盈盈利分析：一一类地区的房房地产业经营营收益在35%左右的高高位稳定增长长，二类、四四类地区的行行业盈利能力力最强三年来，各区区域房地产业业的经营总收收入均持续稳稳定上升，但但涨幅因区域域市场不同略略有回落2002年底底，各区域房房地产业的营营业利润率（（营业利润总总额/经营总总收入）区别别较大，尽管管业内普遍认认为房地产利利润率（2002年全国国仅为3.57%)存存在较大统计计误差，但这这一区别仍反反映了房地产产业外部监管管环境和自身身获利能力的的相对地区差差异性一类地区的经营收入在在35%左右右的高位上稳定增长，同期营业利利润率增长也也逐渐上升二类地区的营业利润率最最高，但经营总收收入涨幅波动动最大三类地区的营业利润率率最低、但收收入增长保持持在高位，反反映了该区域域房地产行业疏于管理理、企业项目目运作水平不不高四类地区的经营收入增增长和营业利利润表现都较较好，具有一定的未未来增长潜力力2000-2002年各区域房地产业的经营收入增长率比较2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）-1001020304050607080一类地区二类地区三类地区四类地区-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一类地区二类地区三类地区四类地区上海、浙江、、广东、安徽徽、江西、山山东、云南、、广西等省的的行业盈利性性较高，超过过全国和本区区域的市场平平均水平一类地区中，，上海盈利性性最好，北京京收益增长率率在高位波动动，天津居于于两者之间三类地区中，，重庆、湖南南、海南收益益增长率稳定定上升，新疆疆涨幅最大，，湖北、宁夏夏、新疆盈利利性较好二类地区中，，盈利性较高高的依次为浙浙粤鲁苏闽，，且收益增长长率稳定上升升，东北三省省营业利润均均为负值四类地区，盈盈利性较高的的依次为皖赣赣滇桂川，其其中皖赣的收收益涨幅持续续稳定-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年营业利润率2000-2002年收入增长率-4.00-2.000.002.004.006.008.00广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西内蒙河南湖北湖南海南重庆陕西青海宁夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西广西四川贵州云南甘肃-10010203040506070市场竞争程度度：行业处于于完全竞争阶阶段，一类地地区规模化程程度和市场集集中度较高，，二类地区竞竞争激烈但水水平不高，三三类、四类地地区企业弱小小、竞争强度度不高当前房地产市市场竞争呈现以下特点：竞争密集程度度的地区不均均衡性：华北北、华东地区区占百强企业业的88%，，中西部占9%，东北占占3%经济发达地区区出现规模化化经营：如百百强企业的销销售额和销售售面积占北京京市场的41％和30％％企业两极分化化明显，但开开发产品仍集集中于中低档档房地产行业基基本处于完全竞争阶段段：各企业市场场占有率普遍遍很低，领先先企业的市场场份额不到1%，进入入壁垒低、退退出壁垒高，，行业淘汰快快一类地区集中了全国10%的房地地产企业、30%的房地地产投资额和和商品房销售售额，市场集集中度相对较较高，经营规模化程度高高二类地区拥有43%的的房地产企业业、37%的的从业人员、、47%的年年度投资额和和40%的销销售额，企业业数量多、规规模偏小、经经营水平一般般，竞争激烈三类、四类地地区与二类地区相相比，企业数数量相当、但但从业人员高高出13%、、将近全国的的一半，投资资额低20%、销售额低低10%，不不到全国的30%；反映映了该区域市市场的企业普遍弱小小、经营效率率低下、竞争争强度不高数据来源：历历年中国统计计年鉴、《《中国房地产产百强企业研研究报告》2004886.773199.592396636219四类地区1310.774797.663244927892三类地区3679.2015028.7641962614164二类地区1914.1410927.721502284343一类地区7790.9233953.72113400932618全国2002年完成投资(亿元)实际需要总投资(亿元)平均从业人数企业数量地区各区域市场竞争分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区北京的经营规规模化程度最最高，其次为为上海、广东东等；山东、、辽宁、天津津等行业竞争争水平不高一类地区中，，京沪市场占占有90%以以上的投资额额、销售额和和80%的企企业；其中，，北京市拥有有1/5的企企业数量和1/2强的年年度投资规模模，企业规模模化程度很高高；沪津两市市企业数量与与投资规模相相比较大，竞竞争密集度较较高二类地区中，，1/4强的的企业和30%的投资额额、销售额集集中在广东，，规模化程度度较高；其次次为浙、苏；；闽鲁辽三省省的企业数量量相近，但与与闽省相比，，鲁辽的房地地产从业人员员分别高出90%、30%，投资额额高出一半、、销售额只是是略高，反映映了山东的房房地产行业规规模较大，经经营效率偏低低；黑、吉两两省的企业经经营规模相对对低59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江四川、重庆两两省市场密集集度较高，竞竞争相对激烈烈；青海、山山西、河南、、内蒙古、甘甘肃、贵州等等省企业规模模小，竞争最最弱三类地区中，渝豫鄂湘的市场密集程度最高；冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；青晋豫蒙的企业较小，市场竞争水平不高四类地区中，四川的市场密集程度最高，其次为皖赣黔；川滇的经营规模化程度较高；甘黔的企业最小、竞争程度最弱11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%河北山西内蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%海南重庆陕西青海宁夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%江西安徽广西四川甘肃贵州云南投资环境分析析：一类、二二类地区具有有显著的优势势，特大城市市的投资环境境明显强于中中小城市跨区域投资的的商业环境10要素资源环境与产产业关联度基础建设（交交通通信、水水电燃气）区域市场壁垒垒劳动力市场弹弹性及技术能能力对外合作与开开放程度私营企业参与与度融资环境政府管理及廉廉政税费负担司法效率世界银行2003年对中中国23个城城市3900家企业的调调查显示，投投资环境最好好的城市（杭杭州、上海、、广州、深圳圳）都位于一一类、二类地地区；中西部部城市呈现相相对劣势社科院2004年3月发发布的《中国国城市竞争力力研究报告No.2》进进一步阐明，，商务环境是是城市综合竞竞争力最重要要的因素，““贡献弹性达达到0.616”投资环境最好好的前10个个城市分布：：一类地区3个，二类地地区5个，三三类地区2个个，充分体现现了大城市对对资源的聚集集效应受东部地区的的产业转移影影响，中部地地区的部分城城市开始起飞飞，西部地区区的中心城市市显著改善在长三角产业业北移的带动动下，环渤海海特别是山东东半岛的提高高速度加快综上所述，三三类、二类地地区最具市场场吸引力，重重点省份基本本位于中东部部地区，应当当作为优先发发展的区域市市场一类地区二类地区三类地区四类地区阶段发展规划划——房产业业务战略发展展将分三个阶阶段进行：能能力构建、区区域领先、扩扩张竞争能力构建区域领先扩张竞争集中于本地区区的发展，通通过项目的成成功运作，构构建房产开发发的核心能力力通过适度的地地域与业务扩扩展，建立区区域内的领先先地位，树立立公司的品牌牌形象将区域内的成成功经验与运运作模式向其其他地区推广广，同时将公公司的品牌推推向全国200520072009年份业务发展规划划——通过区区域化、专业业化以及品牌牌化的竞争战战略来实现房房产业务的各各阶段的战略略目标区域化专业化品牌化进行准确的市市场定位，有有目标有步骤骤地扩展市场场，在局部地地区确立优势势并摸索出成成功的运营模模式后，再向向其他地区扩扩展创建精品工程程，树立项目目的品牌形象象，然后将项项目品牌向公公司品牌移植植；区域品牌牌树立后再向向其他地区扩扩展明确公司每个个阶段的产品品定位，集中中优势资源专专注于所确定定的产品细分分市场。专业业化并不排斥斥同时运营若若干产品，但但要求产品之之间紧密相关关，永大专业业化体现在专专注于住宅市市场第一阶段：能能力构建时间：2005年———2006年发展目标：通过成功的项项目运作，构构建房产开发发的能力区域发展目标标：在江浙两省范范围内，以宁宁波为中心，，向周边地区区扩展业务发展目标标：继续专注于普普通商品房的的开发品牌发展目标标：创造精品工程程，打造项目目品牌区域化：在江江浙两省范围围内，以宁波波为中心，向向周边地区扩扩展区域市场场优先级级评估表明，，二类地地区是目前较为为理想的的投资区区域，江浙浙两省是是二类地地区中永大较为为理想的的选择从城市发发展竞争争力报告告看，浙浙江省中的苏苏州、杭杭州、宁宁波、南南京和温州分别别排名第第5、6、8、、9、10位，，其中宁波波房屋价价格的上上涨势头头最为强强劲，仅次次于上海海列为全全国第二二从公司本本身的情情况来看看，由于于永大根根植于宁宁波，对对于宁波的的市场环环境比较较了解，，在宁波波的各方方面资源源能力也相对成成熟，因此此宁波将作作为第一阶阶段的重点点区域，并且有选择择的向江浙浙两省其他他区域扩展展浙江江苏宁波专业化：仍仍然集中资资源专注于于普通商品品房的开发发，培养普普通商品房房开发的资资源与能力力小小大开发难度普通商品房房别墅市场吸引引力大经济适用用房公寓经济适用用房市场场需求大大，政策策支持性性强，但但是垄断断程度高高，需要要有较好好的政府府资源，，目前进进入时机机还不成成熟公寓受特特定区域域市场的的功能发发展限制制，土地地获取难难度大，，市场定定位较难难，建筑筑技术要要求较高高，不宜宜进入别墅市场场购买群群体小，，对经营营运作能能力要求求很高，，政策限限制性强强,开发发风险大大，不宜宜进入随着城市市化发展展，普通通住宅购购买群体体庞大，，市场总总体仍呈呈上升趋趋势永大在普普通商品品房开发发方面积积累了一一定的经经验，有有助于其其开发能能力的进进一步提提升建议重点点开发所所在区域域市场上上普通商商品房，，进一步步培养该该产品领领域的开开发能力力品牌化：：创造精精品工程程，打造造项目品品牌功能质量、环境质量工程进度与质量售中服务质量售后服务质量细致的市场调研工作地理位置的选取：市政、环境等深入的了解客户需求，抓住客户关注点完整的项目前期策划工作人性与时尚的设计准时交付使用完善工程管理与采购管理，建立国际标准的质量管理体系规模化宣传作为置业顾问向客户提供技术与置业咨询，赢得客户信任完善物业管理：采用“相对低价+相对优质”的模式提供周到细致的服务，有竞争力的价格系统、规范的管理，相应职能的能力培养前期策划与市场营销聘用专业机构协助完成，有助于项目品牌的提升，同时也有利于公司内部相关人才的培养各阶段段工工作措施施物业管理市场营销工程建设前期策划土地运营重点定位清晰晰：根据据土地的的位置、、自然环环境设定定项目的的档次，，项目名名称突出出环境特特点，给给消费者者一个清清晰的定定位简单易记记：项目目名称要要文字简简短、发发音顺畅畅，使消消费者能能很快识识别和持持久记忆忆启发联想想：含义义悠远，，内涵丰丰富，赋赋予项目目名称产产品的特特性，启启发消费费者丰富富的想象象力个性突出出：标新新立异，，不落俗俗套，有有独特的的个性与与风格，，不与其其他品牌牌名称相相混淆，，体现项项目独有有的魅力力项目命名名原则第二阶段段：区域域领先时间：2007年———2008年发展目标标：继续巩固固在浙江江和江苏苏两省内内的开发发实力，，力争在在销售额额、开发发面积以以及品牌牌知名度度等方面面跻身地地区领先先企业行行列区域发展展目标：巩固浙江江、江苏苏两省业业务，进进一步向向山东、、福建等等其他二二类地区区扩展业务发展展目标：继续做好好普通商商品房的的开发，，尤其专专注于城城乡结合合部，同同时开始始进入经经济适用用房市场场品牌牌发发展展目目标标：从前前期期成成功功的的项项目目品品牌牌向向公公司司品品牌牌转转移移，，重重点点建建立立公公司司品品牌牌区域域化化：：巩巩固固浙浙江江、、江江苏苏两两省省业业务务，，进进一一步步向向山山东东、、福福建建等等其其他他二二类类地地区区扩扩展展浙江江苏山东福建区域域定定位位方方面面，，在在巩巩固固浙浙江江和和江江苏苏区区域域市市场场基基础础上上，，关关注注山山东东、、福福建建等等二二类类地地区区，，机机会会允允许许，，即即可可进进入入向其其他他二二类类地地区区扩扩展展时时，，重重点点关关注注资源源型型中中小小城城市市资源源型型城城市市：：指主主要要功功能能是是提提供供矿矿产产品品及及其其初初加加工工品品等等资资源源型型产产品品的的城城市市特点点：：经经过过多多年年大大规规模模采采掘掘，，资资源源型型城城市市面面临临产产业业转转型型：：1））从从单单一一功功能能型型城城市市向向综综合合型型城城市市的的转转变变；；2））寻寻找找新新兴兴支支柱柱产产业业，，发发展展私私营营经经济济，，多多业业并并举举；；3)改改善善矿矿区区型型生生活活环环境境，，加加强强城城市市基基础础设设施施建建设设；；4)由由自自我我服服务务型型城城市市向向区区域域中中心心城城市市跃跃进进机遇遇：：1））资资源源型型城城市市中中现现有有的的资资源源基基础础产产业业，，造造就就了了较较高高的的就就业业率率、、人人均均可可支支配配