成本管理培训成本中心魏平

成本控制中心2013.05魏平房地产项目的成本管理VIIIVIIVIVIVIIIIII目录开头语成本管理存在的问题如何认识成本成本的构成成本控制的重心作业过程成本管理全员成本管理结束语【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【开头语】新闻联播中国房地产发展历程中国城镇住房制度改革中国房地产发展阶段特点发展阶段

开头语

成本管理的问题

如何认识成本管理

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语

当今的房地产行业，竞更是成本控制力的竞争房地产企业竞争争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关。特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。是资金实力的竞争也是投资策划能力的竞争回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。中国房地产发展历程中国城镇住房制度改革第一阶段：78—90探索与试点阶段78年邓小平提出房改79年全价售房试点西安、柳州、梧州、南宁81年扩23省的60多个城市82年补贴出售试点，政府、单位、个人各1/388年国务院《分期分批推行住房制度改革的实施方案》第二阶段：91—94全国推广和配套改革阶段91年提出部分产权理论92年上海“五位一体”，住房公积金、提租发补贴等第三阶段：94—98深化和全面实施阶段94年国务院推行“三改四建”、

三改:改福利性的旧体制

四建：商品房供应体系、住房公积金制度、住房信贷体系、房地产交易市场98年7月国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志全国范围取消住房实物分配，实行货币化分房第四阶段:98年以后房地产的快速发展阶段中国房地产行业发展所经历的阶段与特点重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。199119781991199920072010第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段1979年开始经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。19781991199920072010第二阶段：探索阶段：炒作与调整炒作期：1991-19931992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮调整期：1994-1999炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地萧条繁荣19781991199920072010第三阶段段：房地产产快速发发展阶段段1999-2000市场回暖暖宏观经济济稳定发展展、房地产泡泡沫已得到控制制、房地产市市场明显转暖暖中国房地地产市场场进入新新一轮的的发展时时期2002年，土地地市场规规范化政政策出台台招招拍挂挂2003年关键词词：地王、别墅墅供地、、SARS2003年2月，国土土资源部部叫停别墅墅供地，低密度度住宅成成”抢手手货“2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬““出现2002-2004全面恢复复2004年关键词词：土地拍卖卖、加息息（9年来第一一次加息息）、个个人集资资建房2005年，走低低回落短短暂低低迷期2005年关键词词：调控控、一季度房房价上涨涨19.1%3.26国八条、、4.27新八条2006年，一个个字“涨涨”2006年关键词词：加息、国国六条条、金融融业开放放2006年4月28日再次加加息抑抑制制需求2006年5月17日国六六条2006年4月27日深圳市市民邹涛涛发起““不买房房”运动动2003年地王现象象出现2006年12月中国金金融业全全面开放放外资、热热钱涌入入2007年，疯狂狂地暴涨涨2007年关键词词：暴涨、地地王频出出2007年，地王王频现面面粉粉比面包包贵2007年房地产产市场热热潮推动动土地市市场的火火爆，珠珠三角区区域土地地价格上上涨迅猛猛，频频频出现地地价标王王和抢地地现象，，土地价格格在房地地产商品品价格中中的结构构比重越越来越大大，并呈现现加速提提升趋势势。但到年末，受到国国家政策策和楼市市成交量量萎缩等等原因影影响。土土地流标标现在屡屡次上演演。19781991199920072012第四阶段段：房地产产行业全全面调整整阶段土地市场场降温寒流下下跌低低谷中介倒闭闭上市“流流产”销量萎缩缩降降价促销销持币待购购阶段1：资源时代代阶段2：产品时代代阶段3：品牌时代代拿地就赚赚钱客户重质质量，公公司重成成本关注品牌牌与形象象理念与与价值观观成本领先先战略成本领先先战略是是现阶段段房地产产企业重重要的竞竞争手段段【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【成本管理存在的问题】成本管理现状成本管理中的几个问题

开头语

成本管理的问题

如何认识成本管理

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语1.周期长：：从投入入到首期期产品计计算利润润，单个个项目的的开发周周期一般般需持续续两三年年的时间间一、房地地产开发发成本管管理现状状3.多样化：：产品类类型增加加、领域域扩大及及开发面面积的剧剧增2.环节多：：从置地地、设计计、施工工、市场场、销售售、物业业、融资资（资本本运营））等多环环节以上都会会导致成成本核算算难度增增强；使使房地产产开发成成本控制制难度越越来越大大。1、缺乏全全面规范范的目标标成本管管理体系系：成成本控制制就是项项目实施施过程的的支出控控制，没没有建立立目标成成本、责责任成本本和动态态成本跟跟踪联动动管理体体系；3、成本控控制忽视视重点：：只重重视“显显性成本本”的控控制，而而忽略对对“隐性性成本””的控制制；2、成本控控制的忽忽视前期期阶段：：通常常只关注注项目施施工阶段段过程的的“事事中”成成本控制制，而缺缺乏对前前期决策策、规划划设计、、招标、、合约等等前期运运营阶段段“事前前”成本本控制的的足够重重视；4、成本控控制手段段不当：：把压压缩必要要的项目目费用开开支当作作成本控控制的主主要手段段，反而而使项目目整个经经营计划划和开发发进度目目标受到到很大影影响，导导致项目目的最终终实际开开发成本本大大增增加，利利润降低低，增加加了项目目后期开开发风险险。二、房地地产开发发成本管管理中的的几个问问题【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【如何认识成本】成本是什么？成本管理是干啥的？认识成本管理的两个方面认识成本管理的两个类别认识成本的管理范围成本管理的概念成本管理的宗旨和目标

开头语

成本管理的问题

如何认识成本

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语成本：为过程增增值和结结果有效效已付出出或应付付出的资源代价。—CCA中国成本本协会发发布的CCA2101：2005《成本管理理体系术术语》标准中第第条中对成成本术语语的定义义成本：为了达到到特定目目的而发发生或未未发生的的价值牺牺牲，它它可用货币单位加以以衡量—美国会计计学会（（AAA）所属的的“成本本与标准准委员会会”对成成本的定定义个人理解解：成本从从“三间间”去理理解。a.得到与付付出之间间：为有有所得而而必要的的付出b.多少之间间：为得得到一个个西瓜而而送一个个苹果c.有无之间间：能产产生效益益的是成成本，不不能产生生效益的的就是浪浪费成本是什么么？成本管理到到底是干啥啥的？算账？砍价？限价？砍完施工单位再砍工程费用？？先认识成本本管理的两两个方面技术经济任何行业成成本管理都都是技术和和经济的结结合，房地地产也是如如此，成本本管理部首首先是一个个经济管理理部门，要要求它通晓晓技术和业业务环节，，用经济管管理的方法法来实现成成本管理的的职责。再认识成本本管理的两两个类别1.从项目角度度出发：：重点关注单单方可售面面积成本(元/m2)，直接用于于测算与确确定经营绩绩效。2.从合同角度度出发：：重点回答单单位作业多多少元成本本，是项目目成本的构构成部分。。项目发展规划设计施工销售竣工物业分判招标签约变更结算成本管理范范围以项目为管管理对象项目的完全全直接成本本测算分分解间接成本测测算分摊成本管理成本的发生生属于一个个部门或个个人的权责责控制范围围内是该部部门或个人人的成本控控制成本控制是是通过管理理活动保证证达到组织织既定成本本目标的过过程；或是是在一定的的约束条件件下为达到到既定成本本目标采取取的一系列列有组织的的活动成本控制的的特点不是是无休止的的研究过去去的错误、、而是集中中注意现在在的经营活活动尤其是是将来的经经营活动，，以保证通通过有效的的方法实现现既定成本本目标组织织的各机构构联系起来来成本才能能得到控制制，成本的的管理能力力受到管理理职权和时时间双重影影响健康有序合理成本管理的的目标和宗宗旨健康——是指成本管管理应按符符合制度要要求，透明明、规范有序——是指产品成成本能提升升顾客价值值、带来经经济收益，，无重大大成本浪费费，控制、、减少无效效成本的发发生；合理——可研成本测测算、目标标成本、动动态成本与与结算成本本相互印证证并大体一一致，公司司对成本的的发生具有有较强的事事前控制能能力。宗旨——以经济合理理性最大的的成本提升升产品的竞竞争力，并形成行业业成本优势势【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【成本的构成】土地成本前期费用建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费营销费用财务费用管理费用营业税及附加

开头语

成本管理的问题

如何认识成本

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语序号一级科目二级科目备注一土地成本土地出让金向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用土地补偿费对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出合作款项补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金大市政配套费向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水电气热、通讯建造费、接口补偿费等增容费包括水、电、煤气、教育增容费土地税费向政府部门交纳的非补偿性质的税金及费用，包含土地契税、耕地占用税、土地使用费等其他土地成本支付的为取得土地发生的相关勘察、评估、咨询费用；拆迁过程中发生的非补偿性质的相关费用支出开发项目成成本的组成成（土地成成本）序号一级科目二级科目备注二前期费用勘测费1.测量丈量费：含拔地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费、2.勘探工程：包括初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费规划费1.前期规划费：含总体规划设计费、详细规划设计费、2.规划模型制作费：规划用模型费用等（注：非销售用模型）设计费1.规划方案设计费：包括可行性研究费、规划设计费、规划设计模型制作费、方案初步设计费、效果图制作设计费等2、施工图设计及其它费用：包括初步设计费、施工图设计费、施工图修改设计费、环境景观设计费、其它专项设计费、施工图审图费、公共精装修设计费、样板精装修设计费、燃气设计费等3.人防方案设计及审核费等开发项目成成本的组成成（前期费费用）序号一级科目二级科目备注二前期费用报建报批费1.规证前报批报建费：证照办理费、报建费、消防审核费、土壤氡浓度检测费、抗震审核费、规划管理费、人防异地建设费等各种政府收费2.规证前后咨讯顾问费：环境评估费、招标委托代理费、健康住宅专项费用、法律顾问费、房地产评估费、其它专项咨询委托费等3.规证后报批报建费：建设工程规划许可证后发生的报批报建费,具体根据当地政府规定，包括抗震审核费、建筑市场招标代理费、工程质量监督费、文物勘探发掘费、工程定额测定费、白蚁防治费、新型建筑材料专项基金、散装水泥专项基金、建设项目工程质量监督备案手续费、消防审核费、红线复核费、水土保持设施补偿费/水土流失防治费、档案整理综合服务费、垃圾服务费、噪音防治费等开发项目成成本的组成成（前期费费用）序号一级科目二级科目备注二前期费用三通一平施工用临时道路修筑、临时用电、临时用水、场地平整、高压线拆移等工程临时设施1.售楼部及样板间：指独立建造，后期需拆除的售楼部、样板间（指建造在售楼部的样板间，建造在现场的样板间作为“现场示范单位”反映）所发生的工程费用2.办公室建造及装修费：临时办公场地工程费用及标准装修（若临时办公室在售楼部，则该项成本费用在售楼部、样板间项目反映）、工程人员临时宿舍建造工程费用及标准装修3.围墙建造及沙方回填费用：临时围墙(如销售分区间隔、场地围蔽等）建造工程费用（不含应由施工单位承担的施工临时围墙）4.临时会所：临时建造会所所发生的设计、工程费用以及资产购置费用5.临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。其它前期费用其它前期费用开发项目成成本的组成成（前期费费用）序号一级科目二级科目备注三建筑安装工程费地基及基础工程主要包括土石方、桩基、基坑支护工程、地基处理工程、降水等费用。主体土建及安装工程1.地下室工程费（土建部分）：仅指主体地下室的土建工程费（地下车库成本纳入“公共配套设施费”对应科目）2.上部结构及粗装部分：包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水等上部施工的所有费用，外立面等施工费用。3.室内给水排水系统(包括地上、地下）：包括室内所有给水管道、雨污水排水管道（室内与室外界划分以室外的第一个阀门、第一个检查井为分界线）4.室内采暖系统(包括地上、地下）：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片。5.室内电气工程(包括地上、地下）：以第一个电表箱为分界线（包括电表箱如为甲供材料则需将甲供材料剔出），包括楼栋及单元配电箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒的预埋、机电预埋工程费。开发项目成成本的组成成（建安费费）序号一级科目二级科目备注三建筑安装工程费主体土建及安装工程6.室内通风空调系统(包括地上、地下）：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用。7.室内消防系统(包括地上、地下）：包括室内报警、自动灭火系统、室内消火栓系统、防排烟系统、常开防火门、防火卷帘、电梯回降控制、火灾应急广播、火灾报警、火灾应急照明及疏散指示灯。（包括电消防的一些室外线路）8.钢结构、网架设计施工费9.主体采购及安装：指项目开发过程中发生的主体内甲方采购的材料、设备费用。10.其它建筑安装工程费开发项目成序号一级科目二级科目备注三建筑安装工程费装饰工程费用1.室内精装修工程:指精装修工程、商铺二次装修等2.现场示范单位装修工程:指建造在现场的样板间的装修费用及改造工程。3.公共区域装饰工程:主要包括楼梯、公共走道、电梯厅、入口大厅等的装修费用。4.管理处装修:物业管理处标准装修工程费用5.外墙干挂幕墙工程:楼宇幕墙、石材及照明装饰工程费6.其它开发项目成成本的组成成（建安费费）序号一级科目二级科目备注四基础设施费供电工程建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等（注：除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用），临时用电与永久用电的差价供水工程包括红线外建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统，临时用水与永久用水的差价供气工程主要包括管道系统、调压站等供热工程主要包括管道系统、热交换站、热量表小区园建包括广场、门楼工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山及其他建筑小品建造；路灯、草坪灯；垃圾箱等,永久围墙建造工程费用小区绿化区内、区外植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用开发发项项目目成成本本的的组组成成（（序号一级科目二级科目备注四基础设施费市政道路1.小区道路：指小区内部大型道路工程(注：不含园建道路，园建道路含在小区园建项目)2.市政规划路工程：属于红线外的市政规划道路工程排水与排污工程主要指住宅楼下的第一个排水、排污、雨水检查井至市政排水、排污、雨水检查井的管道及工程费用，包括污水处理站小区弱电系统1.智能化系统：包括闭路电视监控系统、可视对讲系统、IC卡门禁系统、背景音乐及公共广播系统、周界防范报警系统、电子巡更管理系统等2.通讯工程：主要指电话3.网络系统：含宽带网络等4.有线电视：闭路电视系统工程或数字电视系统工程5.其它开发发项项目目成成本本的的组组成成（（基基础础设设施施费费））序号一级科目二级科目备注五公共配套设施工程费会所、中学、小学、幼儿园、医院等公共配套设施工程费用设计费、主体建安工程费、室外配套工程费、内部装修工程、运动康体（场地）设施、配套资产购置等费用小区运动及游乐设施室外健身活动、游乐等场地用设施（注：非会所健身房运动设备）地下车库含平时及战时所有地下车库工程费用政府配套费包括开发中根据政府文件规定需向政府缴纳的相关配套费用（大市政配套费用除外）：如电力配套费、采暖增容配套费其他配套工程及设施包括市场、车站、停车棚、居委会及综合治理办公室、垃圾中转站等开发项目成本本的组成（公公共配套设施施工程）序号一级科目二级科目备注六开发间接费工程管理费监理费、质监费、安全监督费、工程保险费、检测费、工程造价咨询费及其它等费用物业管理完善费1.公共维修基金：开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金（注：若为业主承担，发展商只代收代付该笔费用，则不列入开发商开发成本）2.物管前期介入顾问费：指为保证顺利交楼由物业公司派员参与工程质量监管人员发生的物业管理前期介入费用（包括咨询费、顾问费等）资本化利息银行借款利息、债利息、汇兑损益、其他融资费用等工程人员费用直接从事项目开发建设部门的人员工资、奖金、补贴等人工费、劳保支出、办公费用、修理费支出、水电费支出及交楼过程中发生的水损、电损等费用、折旧费摊销（注：从总帐系统引入数据）其它费用其它开发间接费开发项目成本本的组成（开开发间接费））序号一级科目二级科目备注七营销费用媒介推广费、促销活动费、顾问合作费、地区销售奖金、销售工具制作费、现场管理费用及其它营销费八财务费利息、银行费用等九管理费用十营业税金及附加十一项目成本=（一+二+三+……+十）开发项目成本本的组成【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【成本控制的重心】各类成本（费用）所占总额的比例影响成本和发生成本成本重要控制区域隐形成本和显性成本

开头语

成本管理的问题

如何认识成本

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语各类成本（费费用）所占总总额的比例土地成本（约25-35%左右），主要要指土地获得得阶段形成的的各类费用支支出，包括地地价、土地拆拆迁补偿费、、各类补偿费费、土地契税税等。在房地地产整个开发发过程中，土土地一旦到手手，其成本即即基本确定，，直至项目开开发完成，该该成本一般也也不会有较大大变化。因此此控制土地成成本的关键在在于拿地时的的成本准确分析。前期费用（约约５%左右），主要要指设计费、、各类报建报报批报审费、、勘察测绘费费以及可研费费用。报建费费、勘察费等等比重较小，，且一般有相相关收费标准准，设计费在在房地产开发发环节中十分分重要，选择择好设计单位位成为关键，，而成本控制制成为其次。。工程成本（约约50-55%左右），主要要由分项工程程及甲供物资资成本、室外外管网和环境境成本、公共共配套设施等等构成。分项项工程及甲供供物资成本主主要包括土建建、机电安装装、装饰、室室内全装修、、消防、弱电电、电梯、甲甲供材料等通通过招投标确确定的分项工工程/供货合同成本本。基础设施配套套费：（约5-10%左右）。主要要是指项目用用地红线外的的水暖电气等等大市政基础础设施配套费费用，目前绝绝大多数城市市基本上已经经统一收费标标准，所以，，这部分成本本也相对固定定。三项费用：管管理费用、财财务费用、销销售费用（约约占8-10%）。其中管理理成本比较固固定，在财务务费用和销售售费用有一定定控制空间。。设计采购施工项目各期发生生的成本及对对成本的影响响项目周期成本比例发生成本的曲曲线影响成本曲线线新项目发展成本控制重点点放那儿好？？70%～80%20%销售及物管影响成本：该环节作业过过程对产品总总成本的影响响。发生成本：该该环节作业过过程所发生的的成本。成本控制的关关键在于控制制影响成本！！主要控制价值区控制的效果控制的阻力控制的成本概念设计施工/安装使用隐性成本一种隐藏于总总成本之中、、游离于财务务审计监督之之外的成本。。具有一定隐隐蔽性，是成成本的将来时时态和转嫁的的成本形态的的总和。a.项目开发进度度控制b.项目资金收支支计划管理(现金流管理)c.规划设计过程程中固化的成成本预控d.合同管理显性成本－计入账内的、、看得见的实实际支出a.建安及工程成成本b.采购成本显性成本（费费用）的控制制，包括土建建、安装、室室外工程、材材料设备采购购、招投标等等方面。【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【作业过程的成本管理】作业过程各部门的作业流程关系作业过程成本管理－设计成本作业过程成本管理－招标、签约作业过程成本管理－施工管理作业过程成本管理－营销及物管作业过程成本管理－结算、数据库的建立

开头语

成本管理的问题

如何认识成本

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语言项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售房地产成本作作业过程总目标物业管理设计部销售部成本管理部项目发展部财务管理部地块现状、地地价成本市场定位案方品产付款节奏周边配套地块现状成本规划要点建造造标准销售节奏、开开发节奏况情益收收益情况况情益收况情益收项目评价工作流程控制要点：合合理的产品技技术经济指标标设计周期、、设计质量。控制原则：经经济合理性最最大。体型系数：大大局框框已定定，成本是设设计出来的（（70%的成本由设计计阶段确定））作业过程管理理－设计成本本建筑专业：准准确的定位、、合理的经济济技术指标；；结构专业：设设计人员的经经济意识、合合理的安全系系数；设备专业：材材料设备的性性价比、兼顾顾长期使用成成本。主要经济指标标·······容积率建筑密度单方钢筋含量量单方砼含量窗地比层高地下室的车位位面积建筑周长面积积比主要经济指标标限额控制可售比可售比＝可售售面积/建造面积×100％可售比对项目目成本的影响响是无可挽回回的。无原则的创新新和单纯价值值最大化追求求使可售比不不断降低。针针对不同项目目，设定可售售比底线，是是合理控制成成本的关键。。钢筋筋含含量量钢筋筋每每降降低低1kg/平方方米米，，成成本本减减少少5.5元/平方方米米左左右右。。钢筋筋含含量量控控制制标标准准同同意意制制定定意意义义重重大大，，但但更更重重要要的的是是能能不不能能真真正正做做到到有有效效过过程程控控制制。窗地地比比随着着三三步步节节能能制制度度出出台台，，门门窗窗造造价价明明显显提提高高，，每每减减少少0.01系数数，，成成本本即即节节省省8～10元/m2。制定定合合理理的立面面比比过于于复复杂杂的的立立面面造造型型是是增增大大立立面面比比系系数数的的重重要要因因素素，，复复杂杂的的立立面面导导致致施施工工单单位位脚脚手手架架及及模模板板的的大大量量耗耗费费，，人人工工降降效效，，措措施施费费用用大每增加0.1的系数增加成本22～30元/m2。合理确定立面比例系数，既节省成本，又减少质量隐患，避免冷桥、渗漏出现，缩短施工工期。园林林环环境境费费软硬硬景景比比例例失失衡衡。。大型型乔乔木木，，名名贵贵树树种种不不合合理理的的使使用用。。开盘盘与与非非开开盘盘区区的的不不正正确确区区分分。。公司司层层面面制制定定不不同同类类型型项项目目环环境境设设计计标标准准。。改变传统设设计思维模模式，不追追求均好。。部品标准门窗、外墙墙砖、涂料料、交房标标准、大堂堂精装修、、散热器、、开关插座座等……作业过程管管理－招标标、签约招标控制要点：：获取竞争争性低价成成本，尽量量采用工程程量清单方方式、集中中采购控制原则：：全面招标标原则、合合理低价中中标原则、、透明公正正原则签约控制要点：：合同谈判判、合同审审批控制原则：：合法性原原则、合同同书原则、、事前签订订原则、招招标原则、、利益明晰晰原则作业过程管管理－招标标、签约招投标环节节招投标环节节的成本控控制涉及到到工程、设设计、审计计、销售、、成本、采采购等多个个部门的实实际运作，，在程序上上没有太多多变数，但但具体内容容特别是招招投标评审审委员的选选择则须有有很强的针针对性。这这个环节成成本控制的的难点在于于招标文件件的制订，，重点在于于评标。材料采购环环节材料及设备备采购环节节成本控制制的核心要要素是计计划和信息息，通过过明确而科科学的流程程，就可以以最大限度度的减少在在该环节出出现损失（（Eg定定货时限，，货期延误误/提前，，规格偏差差、收发货货数量差异异等））的概率，，达到成本本控制的目目的。控制原则：：权力限制制原则、时时间限制原原则、多级级审核原则则、完工确确认原则控制要点：：变更与签签证的控制制、工程质质量的控制制、工期控控制作业过程管管理－施工工施工阶段管管理目标成本制制定的全程程参与现场方案的的布局要多多沟通土方平衡基础方案的的选择图纸会审招标文件的的关注及投标单位位的选择合同的合理理制定及严严格执行施工组织及及施工方案案的确定分包工程构构配件的品品质定位工程标准做做法的推广广和实施现场签证变变更的时效效性和流程程合理性现金流的管管理监理费用的的严格控制制结算资料确确认开发流程顺序目标利润目标成本实际成本项目定价目标成本突破实际利润为什么要进进行目标成成本管理——利润=售价-成本目标成本的的作用——为开发决策策提供依据据、提前锁锁定投资、、合理确确定销售价价格、预测测投资效益益目标成本——根据项目规规划设计，，所制定的的项目预计计完全成本本，并以此此作为成本本控制不得得突破的底底线。目标成本是公司经营营计划的重重要保证。。目标成本管管理内容编制目标成成本或计划划成本分阶段对目目标成本或或计划成本本进行检查查、修正对目标成本本或计划成成本与实际际成本进行行比较对项项目进行后后评估目标成本编编制的方法法投资估算（（历史成本本数据库））设计概算目标成本目标成本执执行目标成本模模式新项目发展方案设计实施方案设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算目标成本动态成本结算成本分析动态成本动态成本的的组成动态成本=已结算合同同成本+未结算合同同成本+非合同性成成本+待发生成本本动态成本待发生费用用未签约合同同估价非合同性成成本合同性成本本已结算合同同成本未结算合同同成本合同金额结算调整合同金额预估签证变更签证变更预估结算调整已发生成本本待发生成本本动态成本管管理要求决策、合同、变更、结算各科目、各部门即时记录系统分解复审核对及时通报动态预测待发生成本、预计未来成本、财务定期核对公司领导层、相关部门

成本月报表表对已发生、、已结算合合同金额调调整，对未未发生合同同进行清理理、预估对已发生已已结算的费费用金额调调整，对未未发生费用用进行清理理、预估项目合约规规划将各费项成成本对应分分解成未来来可执行的的合同随项目进展展，合约规规划逐步变变成真实的的合同和合合同造价是投资策划划重要的一一环，其重重要性并不不亚于营销销、定位策策划。案例：：多次次搬迁迁的临临建某楼盘盘，一一期工工程开开发中中，施施工单单位临临建搬搬迁四四次，，每搬搬迁一一次，，不考考虑人人力成成本，，直接接支出出的金金额不不少于于15万元。。造造成施施工单单位索索赔！！现场总总平面面布置置非常常重要要，既既要兼兼顾工工作距距离，，还要要考虑虑销售售布局局、临临建的的摆设设以及及对入入住客客户的的影响响现场方方案的的布局局与成成本的的关系系某项目目，项项目经经理部部安排排将组组团a基础施施工的的土方方约7000m3，堆放放至运运距约约300m的下一一期组组团b内，原原来的的意思思是待待园建建施工工时，，可以以就近近安排排土方方回填填。组团a待建组团b堆土场c运距300m运距500m实际情况如下：由于工期拖延，待建组团b动工时，组团a工期尚未进入填土阶段；运距300m与运距500m土方价格相同，均为12元/m3；最后解解决方方案：：先将土土方由由待建建组团团b转运至至堆土土场c；待组组团a进入填填土阶阶段后后，再再由堆堆土场场c转运至至组团团a进行填填土；；最终增增加土土方转转运费费用84000元。案例：：多转运运一次次的土土方土方平平衡与成本本的关关系案例：：某项目桩桩基础础优化化某项目目，原原设计计为直直径400mm双桩承承台，，因项项目经经理对设计计、施施工规规范有有所了了解，，建议将将设计计改为为直径径500mm单桩承承台，，为此此项目目总共共减少少直径径400mm的桩78根，节节约成成本22万，工工期缩缩短10天项目经经理部部对了解设计施工规规范不不仅可可以发发现设设计中中可以以节约约成本本的地地方，，还能能有利利施工工。基础方方案的的选择择与成成本的的关系系我们在在施工工过程程中最最不愿愿意见见到图图纸的的出入入，那那么图图纸审审核就就是一一切工工作的的前置置任务务，是是提升升效率率和减减少无无效成成本的的良方方图纸会会审——建设单单位内内部组组织设设计、、工程程、成成本、、客服服、物物业等等相关关部门门进行行“图图纸审审查””；审查重重点——成本节节约、、过往往错误误重犯犯、图图纸之之间对对不上上、标标高取取定等等；审查依依据——《《产品缺缺陷汇汇编(客服)》、《无效成成本案案例库库（成成本））》、《以往错错误案案例（（设计计、项项目））》等；图纸会会审与与成本本的关关系内部图图纸会会审带来的的成果果有时候是是惊人人的。。案例：：内部部图纸纸审查查带来来的重重要成成果某项目目，吸吸取过过去设设计变变更、、无效效成本本的教教训，，招标标前召召集建建筑设设计师师、结结构工工程师师、水水电工工程师师、成成本工工程师师封闭闭2天审图图，共共发现现问题题28处。累累计涉涉及成成本节节约11万元，，避免免后期期变更更26项。思考：施工工前进进行细细致的的全方方位图图纸审审查是是避免免和减减少后后期设设计错错误与与变更更的良良好途途径之之一。。当然然，根根本上上解决决设计计错误误问题题的途途径是是加强强对设设计院院的管管理，，从源源头上上抓住住设计计质量量。作作为后后期设设计图图纸的的实施施主体体，项项目部部利用用时间间间隙隙组织织相关关部门门进行行图纸纸会审审实际际上也也是对对自己己后期期工作作的帮帮助。。施工方案案的考量量应充分分发挥施施工单位位的技术术力量，，摘下““有色眼眼镜”，，携手合合作供方方某项目护护坡方案案某项目护护坡方案案，在初初期组织织大量专专家进行行研究可可方案均均较保守守，当同同事们一一筹莫展展的时候候，某基基础施工工专业公公司递上上一份合合理化建建议让人人们眼前前一亮，，此一项项节约成成本50万以上。。投标单位位的选择择与成本本的关系系了解合同同经济条条款，清清楚资金金支付的的节点与与节奏，，利用经经济条款款赋予的的奖罚权权利及资资金支付付的杠杆杆对供应应商进行行管理，，是项目目经理必必备的知知识。◆加强合同同履行时时的全过过程动态态管理在在整个个施工合合同履行行过程中中，对每每一项工工作，都都要严格格管理，，妥善安安排，记记录清楚楚，手续续齐全，，否则会会造成差差错引起起合同纠纠纷，给给企业带带来不应应有的损损失◆◆合理转移移风险对于预测测到的合合同风险险，在谈谈判和签签订施工工合同时时，采取取双方合合理分担担的方法法◆合同一一经签订订，即成成为合同同双方的的最高法法律在在合同谈谈判和签签订中，，对可能能发生的的情况和和各个细细节问题题都要考考虑周到到，并作作明确的的确定，，不能存存有侥幸幸的心理理；一切切问题都都应明确确具体地地以书面面形式规规定，不不要以口口头承诺诺和保证证

合同要要不要看看？

付款要要不要管管？合同管理理对成本本的影响响案例：某某项目地地梁砖胎胎模某楼盘，，由于施施工方案案未经认认真审核核，在我我方确认认的地梁梁砖胎模模做法中中竟赫然然标有构构造柱和和圈梁，，若非及及时发现现可能造造成近20万的工程程索赔由于经现现场人员员确认的的施工方方案可作作为结算算的依据据，因此此每一个个签字都都应该是是专业的的，严谨谨的施工组织织及施工工方案与与成本的的关系矫枉过正正？案例研讨讨：开关50000次的合页页某公司曾曾在一次次橱柜定定标时，，曾选用用了能开开关50000次的合页页。简单算一一个帐：：50000次÷70年使用期期÷365天≈2次/天。意味味着，业业主能在在70年内，不不用为合合页的损损坏而担担忧。同时，可可以预计计当橱柜柜柜体都都完全烂烂掉的时时候，合合页却依依然完好好如新……某公司曾曾在一次次橱柜定定标时，，曾选用用了能开开关50000次的合页页。简单算一一个帐：：50000次÷70年使用期期÷365天≈2次/天。意味味着，业业主能在在70年内，不不用为合合页的损损坏而担担忧。同时，可可以预计计当橱柜柜柜体都都完全烂烂掉的时时候，合合页却依依然完好好如新……合页换不不换？轮子转不不转？木头烂不不烂？矫枉过正正？案例研讨讨：开关关50000次的合页页分包工程程构配件件的品质质定位某室外道道路工程程，下发发一份工工程指令令，内容容如下：：请某某公公司司完完成成标标高高室室外外标标高高-0.8米以以下下淤淤泥泥质质土土的的换换填填，，填填土土长长度度约约20米，，宽宽度度约约2米，，深深度度0.8米。。换换填填土土要要求求优优质质黄黄土土，，分分层层压压实实，，掺掺10%石灰灰。。案例例：：这这样样的的签签证证能能结结算算吗吗？？3个月月后后，，该该指指令令在在项项目目部部确确认认完完毕毕，，报报成成本本部部结结算算。。签签证证单单内内容容如如下下：：1、施施工工单单位位报报送送完完成成量量：：根根据据甲甲方方**号号指指令令要要求求，，完完成成换换填填量量如如下下：：填填土土长长度度30.2米，，宽宽度度3.3米，，换换填填深深度度1.2米，，请请甲甲方方、、监监理理确确认认；；2、监监理理回回复复意意见见如如下下：：工工程程指指令令内内容容完完成成，，工工程程量量请请甲甲方方审审核核；；3、项项目目部部回回复复意意见见如如下下：：工工程程指指令令内内容容完完成成，，工工程程量量请请成成本本部部审审核核；；成本本部部收收到到此此单单后后，，当当场场晕晕倒倒，，我我上上哪哪核核量量啊啊？？％％￥￥＃＃◎◎！！＃＃￥￥………现场场签签证证变变更更与与成成本本的的关关系系经过过紧紧锣锣密密鼓鼓的的开开盘盘，，经经过过彻彻夜夜难难眠眠的的入入伙伙，，经经过过无无数数的的变变更更与与修修改改剩下下的的是是结结算算对结结算算资资料料的的确确认认和和审审核核是是整整个个工工程程的的结结尾尾也也是是对对新新项项目目的的总总结结竣工工资资料料、、签签证证单单、、工工程程扣扣款款单单、、结结算算移移交交结算算资资料料确确认认与与成成本本的的关关系系工程程终终于于完完了了，，还还是是不不能能放放松松………………这才才叫叫大大功功告告成成工期期质量量成本本我们们共共同同的的目目标标控制制要要点点：：销销售售承承诺诺(销售售合合同同、、广广告告、、售售楼楼书书)、物物业业管管理理亏亏损损控制制原原则则：：独独立立、、健健康康运运营营，，不不产产生生经经营营负负担担。作业业过过程程销售售环环节节：：一般般是是按按比比例例控控制制成成本本，，但但一一旦旦制制订订了了费费用用目目标标总总额额，，具具体体的的单单项项支支出出就就必必须须严严格格控控制制。。由由于于销销售售涉涉及及的的部部门门比比较较多多，，所所以以各各部部门门乃乃至至总总经经理理都都需需要要分分工工负负责责这这部部分分的的控控制制职职能能。。此此外外，，由由于于销销售售环环节节的的一一些些操操作作会会对对入入住住和和物物业业管管理理产产生生重重要要的的影影响响，，所所以以这这个个环环节节的的成成本本控控制制也也必必须须有有长长线线考考虑虑。。结算算控制制要要点点：：严严格格审审核核结结算算工工程程量量、、合合理理确确定定结结算算单单价价控制制原原则则：：廉廉洁洁奉奉公公原原则则、、多多级级审审核核原原则则、、准准确确高高效效原原则则、、可可复复查查性性原原则则作业业过过程程管管理理－－结结算算、、数数据据库库数据据库库对自自身身总总结结的的全全面面的的数数据据库库、、针针对对市市场场的的数数据据库库、、对对供供应应商商的的深深入入了了解解、、对对行行业业竞竞争争对对手手的的深深入入了了解解、、用用数数据据说说话话-保证证对对话话能能力力、、用用统统计计学学的的方方法法记记录录数数据据、、用用数数据据对对比比寻寻找找差差距距，，找找出出问问题题、、用用数数据据追追溯溯过过程程，，优优化化作作业业、、用用数数据据保保障障决决策策【PPT创建】新建PPT（文化、主题、字体、风格、效果）背景修饰【母版创建】编辑模板使用多个母版让Logo出现在每张PPT上选择母版版式【插入对象】插入图表插入图片插入音频插入视频插入Flash【段落修饰】项目符号和编号段落间距和行距字体和文字方向艺术字【绘图编辑】手动绘图形状填充、轮廓、效果对象排列、组合、放置【动画方案】幻灯片切换（声音、速度、方式、时间）对象动画效果（进入、强调、退出）【发布放映】幻灯片发布打印版式打包成CD幻灯片放映放映方式排练计时和录制旁白绘图笔和常用快捷键【全员成本管理】什么是全员成本管理全员成本管理的三大误区成本管理的核心部门公司各层面的成本管理全员成本管理的总结全员成本管理意识

开头语

成本管理的问题

如何认识成本

成本的构成

成本控制的重心

作业过程成本管理

全员成本管理

结束语言成本管理理的三大大误区成本控制制管理主主体确立立失误（（谁来管管）长期以来来，企业业一直把把成本管管理作为为少数部门门和管理理人员的的事情广大员工工对于哪哪些成本本应该控控制，怎怎样控制制等问题题无意也也无力过过问，成成本意识识淡漠。。企业的成成本管理理失去偌偌大的管管理群体体当然难难以真正正取得成成效。全员成本本控制成本控制制管理主主体确立立失误（（管什么么）一方面，，没有从从价值链链的角度度对房地地产开发发进行分分析，局局限于对对发生成成本的控控制，忽视了对对影响成成本的控控制。另一方面面，局限限于传统统的“节节约一度度电、一一张纸””的简单单、狭窄窄的模式式之内，，忽视潜在在的损失失，尚未对对成本实实行全方方位的控控制。。全方位成本控制制成本控制制管理主主体确立立失误（（怎么管管）成本管理理工作不不够全面面和系统统。成本本控制偏偏重于事事后的反反馈，而而事前、事事中控制制不力。成本管理理基础工作作薄弱，缺少一一套完善善的成本本管理制制度。甚甚至只求求形式，，不讲实实效。考核制度度不完善善，力度度不大。。表现在在：考核核只是企企业内部部考核，，没有很很好地跟跟市场联联系起来来；奖惩惩措施力力度不大大，达不不到调动动员工积积极性的的目的。。全过程成本控制制观点一一：：合约预算算部门是观点四四：：规划设计计部门是是控制成观点三三：：现场项目目部是工工程成本本控制的的核心部部门，严严把合同同关，严严格执行行设计意意图，有有效控制制设计变变更和现现场签证证，是控控制工程程成本的的实施部部门，作作用重大大。观点二二：：营销部门门工程成成本控制制的核心心部门，，首先需需要提出出竞争对对手的楼楼盘和楼楼盘所在在地的同同一档次次的楼盘盘，剖析析客户的的敏感点点，分析析对手楼楼盘的定定位与档档次，把把楼盘设设计与选选材用料料的需求求描述清清楚了。。楼盘档档次描述述清楚了了，项目目的成本本基本上上也就确确定了，，所以营营销部门门也是到底谁是是成本控控制的核核心部门门？综上上所所述述：：房地地产产项项目目成成本本控控制制是是一一个个动动态态管管理理的的过过程程，，在在项公司司决决策策层层面面的的成成本