亩项目总体策划报告纲要二

2100亩项目总体策划报告(纲要)王志纲工作室2003年6月

中管网房地产频道

态势分析第一部分项目态势分析第二部分项目总体理念总体理念总体理念第三部分规划建议规划建议规划建议第四部分开发节奏建议开发节奏建议开发节奏建议

态势分析第一部分项目态势分析一、群“山”环绕，洼地效应突出。项目态势分析

项目态势分析5公里10公里15公里以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、3000家私营企业，在15公里半径内，更囊括了嘉定工业区、上海国际汽车城等嘉定众多的工业园区，随着市政府“173计划”的实施，这些工业园区将进入更快速的集聚发展期。本案处在不断长高的“群山”之中，其“洼地效应”将更加凸显。工业区规模:

一期总面积12.8平方公里，去年3月份，又开辟了二期（包括台商工业园）共8平方公里。

入驻企业情况：共有外商企业700多家，排序：日本人（占到1/3多），台湾人以及欧美。2002年8、9月份，台商工业园内已经有229家。民营企业共有6700家，有实业的大概有2000多家。企业居住情况：部分酒店长包房、嘉定区、市区，还有在自己的厂区内建的别墅。

项目态势分析

态势分析马陆工业区项目态势分析工业区规模：南区24.8平方公里，北区17.9平方公里，南区已经开发完毕，成立于1992年，在1998年开始进入快速发展期。入住企业情况：以大企业、外资为主，目前已经有200多家,排序是日资（约占到1/3）、台资和欧美.平均注册资金在400-500万美元之间，最大的企业是富士通将军公司.企业人员居住情况：普通职工以本地人为主，中高层人员，一部分住在该区域酒店（以日本人为主）、一部分在上海市区，另有一部分居住在附近的居住区南苑小区(2800元左右)内,一般的企业都有开往市区的班车。

态势分析嘉定工业区工业区规模:

共5平方公里，目前还有1800亩土地，到明年6月份前，全部招商完毕。

入驻企业情况：共有90多家企业入住，目前1/3建成，1/3投产，1/3规划。企业多以中、大型高科技企业为主。项目态势分析

态势分析宝山城市工业园二、城城市化化进程程步步步推近近，““嘉定定板块块”突突起指指日可可待。。项目态态势分分析

态势分析真新南翔上海的的城市市化进进程不不断加加快，，随着着“一一城九九镇””郊区区重点点战略略的实实施，，嘉定定成为为新崛崛起的的区域域板块块指日日可待待。而与中中心城城区近近在咫咫尺的的南翔翔（距距离人人民广广场仅仅20公里））将成成为城城市化化推进进中的的“先先头兵兵”。。南翔翔目前前还是是城市市的近近郊区区，2008年时，，南翔翔将不不再是是郊区区，而而已经经是城城市的的一部部分，，是城城区。。三、汽汽车城城不断断长大大，南南翔的的“香香味””越来来越浓浓态势分分析

态势分析上海国际汽车城上海国际赛车场本案地铁R3线汽车城城作为为上海海的重重点投投资项项目，，在2005年要达达到1500亿的规规模，，汽车车城将将不断断壮大大，对对区域域的引引擎带带动作作用将将越来来越明明显。。而作为为“大大汽车车城””一部部分的的南翔翔，随随着地地铁R3线、F1赛车场场，将将承接接更多多的优优势资资源，，汽车车城飘飘向南南翔的的香味味也会会更加加浓郁郁。四、上上海房房地产产大盘盘从““景观观地产产”走走向““生活活方式式”地地产。。卖房子子——卖家居居——卖环境境（景景观））——卖生活活方式式（文文化））目前上上海房房地产产市场场的大大盘多多处于于比规规划，，比景景观的的“景景观地地产””阶段段，能能够引引领新新生活活方式式的第第三阶阶段大大盘（（“生生活方方式””地产产）还还很少少见，，大盘盘正处处于洗洗牌的的前夜夜能够够引导导新的的生活活方式式的楼楼盘将将会脱脱颖而而出，，创造造一个个新时时代。。中远两湾城绿地世纪花园康桥半岛绿洲长岛花园万科城市花园演绎160万平米浪漫水都生活市中心生态之城新独院住宅理念大型原生态数码屋村都市生活样板态势分分析

态势分析五、竞竞争项项目分分析项目名称规划情况优势对项目的影响安亭新镇一城九镇之一，5平方公里，纯正德国版小镇依托国际汽车城，定位比较高，上海市级政绩工程拦截了安亭的客户、昆山客户，吸引市区客户马陆万亩住宅配套区尚处规划阶段，有1500亩的高尔夫规模大，和马陆工业区距离近。分流马陆工业园区的客户、宝山客户嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000亩，其中有600亩高档别墅（容积率0.3）环境良好，位置不远（毗邻菊园新区））对高端市场形成冲击。嘉定区（菊园新区）规模比较大，以中档住宅为主。依托嘉定成熟的生活环境。拦截了嘉定工业园北区的客户，并可能分流其他工业园区的客户市区大盘（略）态势分分析

态势分析六、项项目评评估优势近郊优优势：：项目在在开发发期内内，将将从““近郊郊盘””变成成“城城区盘盘”。。群“山山”环环抱：：项目处处于众众多快快速发发展的的工业业园区区的包包围之之中，，基础础客户户规模模较大大且成成长性性强。。洼地效效应：：地价较较低；；“离离城不不离尘尘”，，距离离中心心城区区很近近，而而且环环境良良好。。问题:板块认认知度度低，，心理理距离离远，，交通通有一一定抗抗性（（高速速收费费，R3线有有待待时时日日））。。目前前“孤军军深深入入”。周周边边区区域域基基本本上上还还是是“生地地”，配配套套差差。。态势势分分析析

态势分析第二二部部分分项项目目总总体体理理念念总体体理理念念总体理念项目目总总体体思思路路项目总体思路一、、2100亩项项目目的的伟伟大大使使命命（（战战略略目目标标））：：对企企业业：：开创创金金地地第第三三条条产产品品线线，，率率先先介介入入新新市市镇镇主主题题城城区区开开发发，，占占据据中中国国房房地地产产开开发发的的一一个个新新时时代代。。对行行业业：：领跑跑上上海海大大盘盘开开发发新新模模式式，，以以大大手手笔笔的的复复合合地地产产理理念念和和经经营营城城市市理理念念进进行行国国际际化化新新城城区区开开发发。。对城城市市：：是上上海海降降低低商商务务成成本本优优化化投投资资环环境境的的示示范范型型项项目目（（“173工程程”）；；启启动动和和拉拉动动“上海海第第十十镇镇”———南翔翔新新镇镇的的迅迅速速发发展展。。对市市场场/社会会：：引导导上上海海近近郊郊健健康康休休闲闲时时尚尚生生活活方方式式的的新新潮潮流流，，提提供供最最优优性性价价比比的的创创新新型型住住宅宅产产品品。。二、、2100亩项项目目的的开开发发理理念念大盘盘开开发发理理念念大盘盘开开发发，，切切忌忌利利好好出出尽尽、、后后继继乏乏力力，，要要做做到到好好戏戏连连台台，，可可持持续续发发展展。。为为此此：：要控控制制好好开开发发节节奏奏；；要对对客客户户群群进进行行动动态态细细分分；；在大大主主题题下下有有各各期期要要有有富富有有吸吸引引力力的的分分主主题题。。总体体理理念念总体理念5000亩项项目目主主题题概概念念5000亩项项目目案案名名：：南翔翔新新镇镇5000亩主主题题概概念念：：新生生活活示示范范镇镇运动动休休闲闲主主题题国国际际生生活活城城5000亩市场诉求求：鹤舞南翔，，生活天堂堂大上海，新新南翔上海“第十镇”新生活示范范镇总体理念总体理念三、2100亩项目总体体定位1.2100亩项目案名名：金地彩虹城城总体理念总体理念案名释义：：金地彩虹城城从金地品牌牌策略角度度考虑，不不宜采用“格林**”来命名。因因为，本案案是金地的的一条全新新是产品线线，与格林林小镇、格格林春晓、、格林春岸岸等项目相相比，不论论在规模上上还是开发发模式上，，都有质的的区别。用“金地**”来命名，能能直接突出出金地集团团的品牌，，使案名锁锁定在金地地概念上，，别人难以以克隆，品品牌个性（（唯一性、、权威性、、排他性））强。本案案的成功，，必将直接接拉动金地地品牌在大大上海乃至至全国的知知名度和美美誉度。金地彩虹城城，将象万万科四科花花城、奥林林匹克花园园等品牌一一样，可跨跨区域扩张张，进而形形成“金地彩虹城城”产品系列。。彩虹——清新、浪漫漫、休闲、、梦想、时时尚、多彩彩的生活方方式，吻合合本案的产产品特点。。建筑设计计、VI设计也易于于表现。2.2100亩的主题概概念：上海首家商务高尔夫夫休闲社区区总体理念总体理念主题概念释释义：上海首家商商务高尔夫夫休闲社区区现代高尔夫夫不仅是一一项高尚文文明、健康康有益的体体育运动，，更成为现现代人一种种健康向上上的生活方方式，而而商务高尔尔夫代表着着与国际接接轨的时尚尚休闲生活活方式。高尔夫被称称为“运动动之王”，，是精英生生活的标签签和代表，，是中产阶阶级跻身精精英阶层的的“台阶””。商务高高尔夫既没没有标准高高尔夫很高高的门槛，，更不象网网球等已经经趋于大众众化和庸俗俗化，对中中产阶层具具有强大的的号召力。。商务高尔夫夫是整个项项目的核心心和灵魂，，更是上海海首家社区区高尔夫，，具有唯一一性、排他他性和权威威性。3.2100亩市场诉求求：优雅生活如如彩虹亮丽多彩，，优雅如虹虹新生活升起起的地方上海首家商商务高尔夫夫休闲社区区总体理念总体理念4.2100项目风格定定位国际的多元元风格（即世界风风情小镇。。上海的““一城九镇镇”分别是是英国、德德国、江南南水乡、荷荷兰、意大大利、西班班牙、北美美、瑞典、、澳大利亚亚等风格，，我们建议议，本案原原则上不做做德国风格格，因为安安亭做得太太足了，其其他风格都都可以适当当考虑，建建议强化澳澳大利亚、、地中海、、江南等休休闲风格和和亲水风格格的演绎。。南部的商商务高尔夫夫板块可以以以澳洲休休闲风格为为主，中部部的水岸新新天地以地地中海滨水水休闲风格格为主，北北部的板块块则以返璞璞归真的江江南风格为为主。）时尚的浪漫漫风格（年轻的、、动感的、、兴奋的、、浪漫的，，尤其在商商业街区、、学村等公公建的营造造上）休闲的自然然风格（自然的、、运动的、、健康的，，尤其在景景观环境、、商务高尔尔夫及酒店店的营造上上）总体理念总体理念5.目标市场定定位本案客户主主要有两部部分客户：：市区客户周边工业园园区客户总体理念总体理念项目总体目目标市场构构成总体理念总体理念项目首期目目标客户构构成总体理念总体理念市区客户分分析市区客户，，主要是针针对项目首首期客户分分析，到项项目的后期期，将会打打破区域观观念，打打整个上海海市。区域分布：：总体理念总体理念客户性质分分析第一类：高高级白领（（外企居多多）年龄27—35岁；家庭月收入入1.5万以上；首次置业，，对价格最最为敏感；；比较追求新新生活方式式，属于“先知先觉”者；产品偏好于于面积在90—130的多层；对公交、地地铁等公共共交通的依依赖性较大大，尤其注注重幼儿园园。主要分布在在长宁区。。第二类：部部门经理以以上的中产产阶级年龄30—45岁；家庭月收入入2万以上；一般是第二二次置业，，对区域和和环境最为为敏感；有车一族；；产品偏好：面面积在180-200的经济型TOWNHOUSE；对教育的需求求很强；主要以长宁区区为主；属于主力客户户群。总体理念总体理念第三类：商贸贸人士和企业业主年龄30-45岁；产品偏好：TOWNHOUSE、少量别墅；；投资意识比较较强；属于跟进型客客户。第四类：自由由职业者年龄27-40岁；比较追求时尚尚生活，是新新生活方式的的先行者和倡倡导者；产品偏好：别别墅感洋房，，经济型TOWNHOUSE；属于先导客户户。总体理念总体理念马陆工业园区区客户分析马陆工业园区区是以台商和和中小企业为为主的私营工工业园区，其其客户的特点点是：数量多多，实力强。。第一类：企业业主年龄：30-45岁之间；收入很高；属于二次以上上置业，注重重商务环境；；产品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量别墅；是商务高尔夫夫的主力消费费群。第二类：高级级管理者或核核心技术人员员年龄：27-40岁之间；中资人员月收收入在6000元以上，外籍籍人员的月收收入上万或更更高；产品偏好：多多层；经济型型TOWNHOUSE；地缘优势相当当明显，注重重社区档次和和身份感（区区别于当地的的农民别墅））。总体理念总体理念嘉定工业区客客户分析嘉定工业区是是以大企业、、外资企业为为主导的，其其客户特点是是：集团性强强，比较集中中。受嘉定主主城区的项目目拉动比较大大；客户以中高层层管理者为主主：年龄：27-40岁之间；中资人员月收收入在6000元以上，外籍籍人员的月收收入上万或更更高。产品偏好：多多层；经济型型TOWNHOUSE；注重社区档次次和身份感（（区别于当地地的农民别墅墅）；总体理念总体理念安亭汽车城客客户分析安亭汽车城的的客户众多，，消费能力很很强，而且人人人有车，是是高素质客户户，虽然我们们项目不是第第一选择，但但不应忽视这这部分客户，，应着力争取取（安亭新新镇的影响主主要体现在前前期，随着R3线开通，本案案的优势将凸凸显）。客户特征：普通职工的月月工资也在5000元左右；有效效客户的基数数庞大；人人有车，活活动范围大，，一般在市区区有房产；偏好于150-200平米的经济型型TOWNHOUSE;比较注重社区区档次，社区区环境；是辅助性客户户。总体理念总体理念南翔客户分析析南翔的客户属属于地缘性客客户，是南翔翔当地高收入入阶层。其主要特征：：地缘选择性很很强；比较注重身份份感和尊贵感感；属于“腾笼换换鸟”类型；；对不同于老镇镇的新生活比比较追捧。总体理念总体理念本案吸引上海海市区买家靠靠什么：性价比（商业业教育等大配配套、2000元左右的价格格差）；差异性（市区区内不可能有有的联体别墅墅、运动休闲闲环境）；R3线等利好拉动动；升值潜力与投投资价值。总体理念总体理念本案吸引周边边买家靠什么么：国际化高尚社社区的品位与与风情，与周边农民房房与普通住宅宅小区形成强强烈反差，尊尊贵感，“我不是农民”的感觉，嘉定定终于也有这这么好社区了了！距离很近，交交通方便，商业教育运动动等新型服务务业设施一应应俱全，安居居乐业一次搞搞掂，不是市市区胜似市区区，不用来回回跑了。本案营造了周周边5公里半径3000家企业（其中中800家左右外资企企业）的休闲闲运动、休闲闲娱乐、休闲闲会议、休闲闲办公等的“休闲闲商商务务中中心心”。2100亩超超大大规规模模以以及及金金地地著著名名品品牌牌，，是是实实力力与与信信心心的的保保障障。。总体体理理念念总体理念第三三部部分分规规划划建建议议规划划建建议议规划建议建议议将将项项目目分分为为四四大大板板块块：：南部部商商务务高高尔尔夫夫板板块块中部部水水岸岸新新天天地地板板块块北部部新新上上海海人人家家板板块块新镇镇中中心心板板块块（商商业业中中心心为为主主体体））规划划建建议议规划建议南翔镇新中心轻轨站822车站轻轨站商务高尔夫板块水岸新天地板块耕读人家板块新镇中心板块四大板块规划划建建议议（一一））商商务务高高尔尔夫夫板板块块1.为谁谁做做_高尔尔夫夫别别墅墅客客户户：：项目目周周边边高高收收入入者者（（企企业业主主等等））市区区高高收收入入者者（（高高收收入入中中产产阶阶级级））高尔尔夫夫多多层层（（或或高高层层））客客户户：：项目目周周边边中中高高收收入入者者（（企企业业中中高高层层管管理理者者和和企企业业主主））市区区中中高高收收入入中中产产（（高高级级白白领领））打高高尔尔夫夫球球的的客客户户：：项目目周周边边企企业业主主（（尤尤其其是是台台湾湾、、香香港港和和日日本本等等外外资资企企业业主主））市区区及及周周边边高高收收入入中中产产阶阶层层政府府机机关关高高级级公公务务员员以上上客客户户中中，，项项目目周周边边的的企企业业主主，，尤尤其其是是外外资资企企业业主主，，是是先先导导型型客客户户和和主主体体型型客客户户；；市市区区中中产产阶阶层层是是跟跟进进型型客客户户和和潜潜力力型型客客户户；；政政府府机机关关高高级级公公务务员员是是补补充充型型客客户户。。规划划建建议议规划建议社区区高高尔尔夫夫对对以以上上人人群群的的吸吸引引力力：：对外外企企老老板板：：找到到了了他他们们习习惯惯的的休休闲闲生生活活方方式式，，能能体体现现其其尊尊贵贵、、品品位位，，且且成成本本很很低低。。对周周边边其其他他老老板板：：有了了一一种种新新的的国国际际化化的的高高尚尚休休闲闲生生活活方方式式，，且且进进入入门门槛槛很很低低。。对市市内内中中产产：：追求求时时尚尚，，跻跻身身尊尊贵贵阶阶层层，，与与国国际际精精英英生生活活方方式式接接轨轨的的重重要要手手段段;新的的公公关关勾勾兑兑与与交交际际方方式式；；紧紧张张生生活活的的减减压压器器。。对高高级级公公务务员员：：大众化的消消费和必要要的商务交交往。规划建议规划建议2.为什么要做做_项目周边大大量的基础础客户的此此种潜在需需求未被发发现和重视视；上海迄今为为止还没有有社区高尔尔夫，谁吃吃此头啖汤汤，谁就能能凸显唯一一性、权威威性和排他他性，本案案不做，更更待何时；；社区高尔夫夫也是吸引引市区中产产的有力卖卖点，有助助于拉动市市区市场；；高尔尔夫夫不不仅仅是是一一种种景景观观，，也也是是一一种种生生活活方方式式，，“商务务高高尔尔夫夫休休闲闲社社区区”作为为本本案案的的主主题题，，使使本本案案个个性性十十足足，，引引起起市市场场的的关关注注；；高尔尔夫夫是是尊尊贵贵和和品品位位的的象象征征，，使使本本案案品品牌牌形形象象为为之之提提升升。。规划划建建议议规划建议3.做什什么么_商务务高高尔尔夫夫板板块块总总体体构构想想规模模：：500亩风格格：：澳澳洲洲风风格格构成成:商务务高高尔尔夫夫球球会会商务务高高尔尔夫夫酒酒店店商务务高高尔尔夫夫景景观观住住宅宅高尔尔夫夫别别墅墅商务务高高尔尔夫夫高尔尔夫夫公公寓寓高尔尔夫夫组组团团2高尔尔夫夫组组团团1高尔尔夫夫酒酒店店规划划建建议议规划建议商务务高高尔尔夫夫球球会会占地地100亩，，内内容容：：双层层高高尔尔夫夫球球练练习习场场建建筑筑面面积积约约1000平方方米米（（二二层层为为VIP包房房））环绕绕练练习习场场形形成成迷迷你你高高尔尔夫夫（（3个洞洞））小型型推推杆杆练练习习场场（（1片））操作作要要点点：：参照照南南国国奥奥园园社社区区高高尔尔夫夫的的做做法法；；要比比南南国国奥奥园园社社区区高高尔尔夫夫品品位位更更高高、、商商务务色色彩彩更更浓浓。。规划划建建议议规划建议规划划建建议议规划建议商务务高高尔尔夫夫酒酒店店占地地10亩-20亩，，建建筑筑面面积积9000平方方米米，，内内容容：：高档档娱娱乐乐中中心心：：夜夜总总会会\洗浴桑拿\台球等(2000平方米)高档餐饮：：中餐(1000平方米)\西餐(1000平方米)\茶楼(500平方米)客房:50套(2500平方米)其他:大堂\设备用房等等(2000平方米)操作要点：：风格是休闲闲酒店，在在大堂格调调、客房设设置上，都都要有休闲闲气氛。是主题酒店店（类似于于深圳威尼尼斯酒店）），以一个个明确的主主题来贯穿穿酒店设计计的方方面面面。强调功能的的复合性，，把高尔夫夫会所、酒酒店接待以以及社区高高档服务结结合在一起起。在大堂堂等空间的的处理上，，尽量做到到“一个空间，，多种用途途”。规划建议规划建议规划建议规划建议商务高尔夫夫景观住宅宅:占地400亩左右,分2-3个大组团商务高尔夫夫别墅独立别墅:占10%CEO官邸:围绕商务高高尔夫,面积300平方米以上上,独体别墅,极少量.高尔夫别墅墅:围绕商务高高尔夫,面积200—300平方米,双拼别墅,少量.联体别墅（（TOWNHOUSE）占50%舒适性TOWNHOUSE:(占20%)离高尔夫比比较近,或视觉景观观较好的地地方,建筑面积200-250平方米.经济性TOWNHOUSE:(占40%)视觉景观稍稍差,建筑面积180-200平方米商务高尔夫夫多层:(别墅式洋房房)占30%复式多层:(理性产品)占10%一般多层:(理性产品)占20%商务高尔夫夫景观高层层:(高尔夫公寓寓)占10%规划建议规划建议规划建议规划建议4.怎么做多剥“几张张皮”。以以高尔夫为为中心，布布局独立别别墅、TOWNHOUSE、多层、高高层景观住住宅、酒店店等，用好好用足高尔尔夫景观功功能。高尔夫不仅仅仅是景观观，更是可可以经营的的资产，要要用经营的的眼光看待待高尔夫。。规划建议规划建议（二）水岸岸新天地板板块1.为谁做_高尔夫别墅墅客户：大量的市区区高收入者者（企业主主、高收入入中产）不断跟进的的项目周边边高收入者者（以工业业园为主））高尔夫多层层（或高层层）客户：：主要是工业业园的企业业中高层管管理者和和和少量的企企业主市区中高收收入中产（（以高级白白领为主））“水岸新天地地”吸引的消费费者：项目周边追追求品位的的中高收入入人群来南翔的旅旅游观光者者上海市区人人群（后期期成熟后，，如同“祈福美食街街”）。以上客户中中，市区中中产阶层将将是主体型型客户，周周边工业园园区的客户户是基础性性客户。其其他郊区如如宝山、太太沧是补充充性客户。。规划建议规划建议2.为什么要做做_项目阡陌交交通，水资资源丰富（（尤其是五五尚塘），，具备良好好的水资源源天然条件件。社区尺度较较大，南北北跨度较大大，一个社社区中心难难以辐射整整个社区，，“水岸新新天地”正正可以打造造社区的另另一个中心心，辐射北北部。水岸新天地地不等于景景观带，它它融合滨水水商业、滨滨水休闲、、滨水美食食街的水边边国际街区区，这样将将腹地广阔阔的中部变变得生动起起来。南部的商务务高尔夫主主要是外向向型的社区区中心，居居于中部的的“水岸新新天地”主主要是内向向型的社社区中心，，两者可以以互补。规划建议规划建议3.做什么以“水岸新新天地”为为核心，结结合滨水美美食公园、、滨水商业业、滨水住住宅等为一一体的综合合性休闲居居住板块。。风格：地中中海风格规模：700亩主要构成：：水岸新天地地镇长官邸滨水住宅区区操作要点：：镇长官邸是是整个板块块的中心，，也是整个板板块的标志志。镇长官邸水岸新天地滨水住宅区规划建议规划建议水岸新天地地沿河长度在在100-200米左右，主要内容：：滨水休闲木木栈道滨水商业街街：骑楼形式,便利店\书吧吧\美容容美美发发等等。。沿河河形形成成美美食食街街（（公公园园））渔人人码码头头操作作要要点点：：“水岸岸新新天天地地”是社社区区的的泛泛会会所所。。是是社社区区生生活活服服务务中中心心，，在在传传统统会会所所的的功功能能上上有有所所提提升升。。“水岸岸新新天天地地”是主主题题性性街街区区，，是是水水岸岸边边的的国国际际街街区区，，其其主主题题是是国国际际化化和和水水。。“水岸新天地”公共交流和时时尚交往中心心，要注重品品位和时尚氛氛围的营造。。规划建议规划建议规划建议规划建议镇长官邸以社区服务、、物业中心和和小型的跳蚤蚤市场为主，，是水岸新天天地板块的标标志性建筑，，也是项目北北部中心会所所（生活会所所），可以和和渔人码头结结合考虑。规模：占地5亩,建筑面积2000平方米.构成：社会服务机构构：派出所\居委会等社区服务机构构（生活会所所）：棋牌室室\阅览室\邮局等跳蚤市场：小型广场，占占地2亩即可。规划建议规划建议规划建议规划建议水岸新天地板板块住宅产品品水岸别墅:15%CEO官邸:临水,面积300平方米以上,独体别墅,少量.水岸别墅:靠近水面,环境较好,面积200—300平方米,双拼别墅,适量.TWONHOUSE:(水岸别墅)35%舒适性TWONHOUSE:(占20%)建筑面积180—200平方米.经济性TWONHOUSE:(占20%)建筑面积200—250平方米.水岸多层:30%水岸景观高层层:20%规划建议规划建议规划建议规划建议（三）新上海海人家板块1.为谁做_联体别墅客户户：市区高收入者者（企业主、、高收入中产产）不断跟进的项项目周边高收收入者（以工工业园为主））高层（多层））客户：主要是工业园园的企业中高高层管理者和和和少量的企企业主市区中高收入入中产（以高高级白领为主主）当开发进展到到本板块的时时候，R3线将开通，本本项目已经是是比较成熟的的社区，客户户更加多元，，主要以市区区的客户（中中产）为主，，其次是汽车车城的客户，，周边的工业业园随着企业业的增量也会会继续跟进。。规划建议规划建议2.为什么要做_新上海人家体体现的是海上上旧梦和耕读读人家的理念念。海上旧梦代表表的是新江南南风格，是地地域文脉，更更是一种文化化。上海房地地产在经过““大鱼大肉””（对欧陆文文化的追捧））后，将回归归本原。尤其其是上海“一一城九镇”对对欧陆风格的的过分演绎，，将使市场对对“欧风美雨雨”感到厌倦倦，此时，““新上海风格格”正当其时时。耕读人家代表表的是一种社社区文化，在在大盘开发的的后期，核心心将从社区品品质转换到社社区文化上，，独特、鲜明明的社区文化化是后期制胜胜的关键。耕耕读人家是形形成社区文化化的重要手段段。规划建议规划建议3.做什么_规模：700亩风格：新江南南风格，新上上海风格主要构成：北部商业中心心医院：不同于普通医医院，该医院院是更关注人人心理感受的保健医院，，如：私人护护士等幼儿园住宅规划建议规划建议配套设施：北区幼儿园医院北部商业住宅产品:双拼别墅：10%TWONHOUSE：20%多层：30%高层：40%规划建议规划建议4.怎么做_主打教育牌：：推出“学村””概念，双语语国际学校、、幼儿教育、、素质教育等等。打文化牌：主打“新江南南风格”。打服务牌：推推出社区特色色服务，如创创新的保健医医院。规划建议规划建议（四）南部新新镇中心板块块1.为谁做_高层客户：市区中高收入入中产（以高高级白领为主主）商业中心消费费人群：社区已经入住住的业主周边的消费人人群（南翔、、5000亩以及宝山））上海西北部的的消费人群市区地铁购物物的消费人群群规划建议规划建议2.为什么要做在社区开发的的后期，地块块周边的消费费人群将越来来越大（预计计到2008年，项目所辐辐射的西北部部将有20万的消费人口口），开发商商业的价值也也会越来越大大。地铁的开通，，是对本案形形成区域级商商业中心的重重要支持。规划建议规划建议3.做什么由区域商业中中心和学村为为主体构成的的最大的开放放空间板块，，要求有都市市化的形象，，有城区的尺尺度，形成城城市或者区域域级别的中心心。规模：200亩左右构成：彩虹广场商业中心学村住宅彩虹广场商业中心学村规划建议规划建议彩虹广场：占地20亩，融合VIP候车室与专线线巴士站，并并有社区标志志性建筑（如如：钟楼）。。万平方米的广广场公交车站(含候车室):1000平方米小超市:1000平方米商业中心：占地40亩左右，以SHOPPINGMALL为主体，专业业商业街相结结合。SHOPPINGMALL:2万平米专业商业街：：长100米左右，面积积在3000平米左右。学村：占地60亩，以国际学学校、双语幼幼儿园为主体体，融合艺术术教育、国际际教育以及城城人教育的完完整教育体系系。九年制国际学学校