世联-小户型住宅专项业务的经验分享-

世联—小户型住宅专项研究业务的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15目录世联小户型住宅专项研究的背景开发商普遍面临的问题和困惑世联工作模块划分及研究方法世联重点研究案例及客户简介世联小户型住宅专项研究的背景小户型住宅物业：指建筑面积在90平米以下的住宅物业，包括建筑面积为70平米以下的一房和两房（即传统意义上的小户型），以及建筑面积为70~90平米的小三房。中央政策逐渐细化，力度增强，强调土地的节约，房地产作为消费品的属性，保证中低收入人群住房从2006年5月到7月发布的一系列政策中，可以明确显示政府节约土地，控制户型面积，保证中低收入人群住房的决心2006.5.24建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一、近期经济适用房建设目标9月底前公布二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上三、购房不足5年转让须交营业税四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物五、个人房贷首付比例不低于三成六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型七、土地闲置2年将被收回使用权八、各地城市年内建立廉租住房制度2006.5国务院国6条政策那么中央政策对于房地产出台的这一系列政策会持续多久？2006.6.07自2006年6月19日起，对于购买套型建筑面积在90平方米（不含）以上住房的，住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%2006.6.19北京暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》一、明确90平方米以下住房须占城市总量总面积七成以上二、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积三、重新调整2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。2006.7.062006.7.14建设部等有关部门发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号文件）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）和《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，要求把套型结构比例落实到具体项目二、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房三、5％土地出让金用于廉租房

国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿.一、制定了土地出让要竞地价、竞房价”的具体操作方式二、90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上2006.7北京市规划委向建筑单位和设计单位下发的文件规定：今后层高超过4.9米，建筑面积将按原来的两倍计算。2006.7.222006.7.24建设部、商务部等联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求：其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。2006.7.21北京市建委紧急通知：即日起规定港澳台地区居民和华侨可在境内购自住商品房“暂定只能购买一套住宅”。主流开发商对于政策积极响应，已着手研究小户型住宅的多种可能性首届金地大学生建筑设计大赛金奖作品：80独立日记主流开发商积极响应开发商普遍面临的问题和困惑开发商的困惑宏观层面在宏观背景下，90/70政策能存活多久？那么在城市中小户型未来可能的发展趋势是什么？小户型可能在什么条件和环境下能够生存？中观层面如何满足消费者需求，建立小户型产品价值体系？微观层面我们的使命为企业未来的战略规划提供一定的判断依据协助企业明晰近期在各城市开发小户型项目的开发原则和指导思想；——对于已有未开发的土地：解决开发思路、指导思想问题；——对于储备土地，协助企业在土地储备问题上，建立选择机制；协助企业解决中远期开发小户型项目土地储备的位置选择/储备时机/开发时机等问题趋势研判项目研判帮助企业解决开发小户型项目定位的关键指标，如满足客户需求，建立产品价值体系世联工作模块划分及研究方法世联对小户户型研究共共划分成三三个业务模模块分类类研研究究采用用区区域域+案案例例的的研研究究形形式式，，对对交交通通、、配配套套、、项项目目规规模模、、区区域域属属性性、、人人口口结结构构等等进进行行分分析析分区区研研究究寻找找区区域域价价值值差差异异的的规规律律，，得得出出价价值值选选择择要要素素的的判判断断依依据据城市市各各片片区区的的区区域域属属性性分分析析城市市各各片片区区的的差差异异价价值值比比较较小户户型型项项目目生生存存条条件件的的KPI体体系系案例例研研究究美国国城城市市人人口口特特征征和和房房地地产产发发展展阶阶段段分分析析香港港人人口口特特征征和和小小户户型型需需求求特特征征分分析析新加加坡坡城城市市人人口口特特征征和和小小户户型型需需求求特特征征分分析析日本本城城市市人人口口特特征征和和小小户户型型需需求求特特征征分分析析小户户型型项项目目发发展展趋趋势势判判断断从人人口口统统计计学学、、经经济济学学方方面面与与深深圳圳进进行行比比较较分分析析前瞻瞻性性判判断断指指标标体体系系的的建建立立城市市各各片片区区小小户户型型案案例例分分析析价值值穷穷举举分分类类价值值排排序序城市市客客户户需需求求挖挖掘掘城市市各各片片区区小小户户型型客客户户的的特特征征和和需需求求偏偏好好小户户型型客客户户的的购购买买驱驱动动因因素素分分析析城市市小小户户型型典典型型项项目目客客户户深深度度分分析析小户户型型价价值值体体系系的的建建立立提交交成成果果研究究内内容容小户户型型项项目目发发展展趋趋势势判判断断小户户型型项项目目生生存存环环境境研研究究小户户型型产产品品客客户户需需求求研研究究世联联研研究究主主要要运运用用的的工工具具和和方方法法趋势势研研判判所所利利用用的的工工具具项目目研研判判所所利利用用的的工工具具人口口周周期期住房房消消费费周周期期分类类研研究究分区区研研究究城市市客客户户需需求求挖挖掘掘模块块一一小小户户型型发发展展趋趋势势研研判判从人人口口统统计计学学角角度度研研究究小小户户住住宅宅发发展展趋趋势势以深深圳圳市市小小户户型型研研究究为为例例我们们的的研研究究思思路路与与方方法法国际际视视角角的的案案例例研研究究从人人口口统统计计学学角角度度分分析析小小户户型型住住宅宅物物业业发发展展的的关关键键因因素素宏观观背背景景和和约约束束性性条条件件宏观观经经济济背背景景、、城城市市化化发发展展、、城城市市规规划划等等房地地产产政政策策背背景景房地产新新政解读读小户型发发展历程程与现状状供给：演演变历程程、分布布格局、、生长环环境、各各片区小小户型住住宅案例例分析需求：各各片区小小户型客客户特征征和分类类、典型型项目客客户深度度分析城市人口口结构化化分析从人口统统计学的的角度探探讨：在在规划和和房地产产新政影影响下小小户型住住宅物业业的发展展趋势城市小户户型住宅宅消费者者需求偏偏好及购购买驱动动因素规律研究究城市基础础研究小户型市市场研究究城市各片片区小户户型住宅宅消费趋趋势判研研城市各片片区小户户型住宅宅物业的的面积趋趋势判断断……城市各片片区小户户型住宅宅消费高高峰时间间判研城市小户户型住宅宅物业发发展趋势势判断城市各片片区小户户型小户户型住宅宅物业价价值体系系的建立立城市各片片区小户户型住宅宅物业的的生存环环境KPI体系系人口研究究深圳市人人口处于于急剧上上升的过过程之中中，在发发展态势势上基本本上呈现现一种直直线状态态，人口口总量机机械增长长快于自自然增长长，外来来人口是是导致深深圳市人人口快速速增长的的主要原原因从近5年年深圳人人口的变变化趋势势来看，，户籍人人口在增增加，但但暂住人人口攀升升的更快快，人口口规模越越来越大大。“三三普”到到“四普普”总人人口增长长了131.55万人人，年增增长率21.47%；；而由““四普””到“五五普”则则增长了了534.14万人，，年增长长率14.96%。深圳市人人口总量量的增长长，是人人口自然然增长和和机械增增长共同同作用的的结果，，但更重重要的是是人口机机械增长长的结果果。从三次人人口普查查的数据据可以看看出外来来人口对对人口总总量增长长的影响响。资料来源源：深圳圳市第三三次、第第四次、、第五次次人口普普查资料料从1990年以以后外来来人口在在特区内内所占比比重稳定定的保持持在60%左右右，外来来劳动人人口的主主要流向向是关外外1979-2000年年特区内内户籍人人口和暂暂住人口口百分比比变化趋趋势图人口主要要流向关关外深圳特区区的暂住住人口占占常住人人口的比比例低于于深圳市市的相应应比例。。深圳特区区的暂住人人口占常常住人口口的比例例90年年代以来来一直保保持在60%左右，而而深圳市的外来人人口比例例最高达达到86%深圳特区区暂住人人口首次次超过户户籍人口口的时间间比深圳圳市早两两年。1985年深圳圳特区的的暂住人人口超过过比户籍籍人口，，而深圳圳市则是是在1987年年暂住人人口首次次超过户户籍人口口，这说说明在深深圳人口口变化过过程中，，外来人口口首先是是流入特特区，但但到后面面，由于于特区人人口容量量有限，，又再向向郊区分分散深圳特区区对外来来人口的的容纳有有限，而而深圳郊区区对外来来人口却却有较大大的容纳纳能力各区15-59岁劳动动人口总总量人口性别别比总体体结构正正常，但但不同年年龄段、、特区内内外差异异悬殊；；人口年年龄结构构呈纺锤锤型，其其中20-34岁的人人口占到到总人口口的59%，，总体人人口年轻轻化资料来源源：深圳圳市第五五次人口口普查资资料性别比=男性人人口数/女性人人口数深圳市未未成年人人口（0~14岁）的的性别比比非常高高；在15-24岁岁年龄段段，人口口的性别别比远远远低于正正常水平平；而在25-64岁年龄龄段，人人口的性性别比又又变得非非常高，，尤以35-54岁年年龄段的的性别比比最高。。男性女性人口密度四普五普增长倍数年均增长合计82535963.3615.37%特区内284165321.308.42%福田区3900116521.9910.97%罗湖区299298212.2812.23%南山区154143951.8510.71%盐田区…2162……特区外46828585.1119.20%宝安区46838365.1119.20%龙岗区…2032……注：人口口密度用用“人/平方公公里”来来衡量特区内特区外深圳市注：劳动动适龄人人口是指指15岁岁~59岁的人人群深圳市人人口主要要集中在在15~39岁年龄段，，占到总总人口数数的78%；其中20~34岁年龄段的的人口占占该年龄龄段的88%，，占总人人口数的的59%。2000年罗湖湖区人口口金字塔塔图2000年福田田区人口口金字塔塔图2000年宝安安区人口口金字塔塔图2000年龙岗岗区人口口金字塔塔图各区人口口结构特特点分析析福田区和和罗湖区区人口结结构特征征明显，，总量上上男性明明显多于于女性，，0-15岁未成成年人的的数量明明显多于于其他区区域说明核心心家庭的的比例较较高罗湖和福福田区女女性人口口在各个个年龄段段保持与与男性相相对稳定定状况，，但是宝安和龙龙岗区的女性人人口在20-24岁达达到高峰峰明显多多于男性性，在30岁左左右出现现一个平平衡点，，其后急急剧减少少，说明明在适婚年龄龄以后女女性有再再次移居居的趋势势从人口出出生率和和自然增增长率来来看，南山区的自然增增长率稍稍低于罗罗湖以及及福田，，但是明明显高于于其他区区域，说说明此区区域人口和家家庭趋于于稳定。宝安区的的出生率率和自然然增长率率略高于于龙岗区区，有现现象表明明此二区有有可能继继南山区区之后成成为新移移民的新新的定居居之所2000年各区区人口出出生率和和自然增增长率深圳人口口的家庭庭结构和和美国日日本的人人口结构构比较接接近，单单人家庭庭所占比比例高达达25%，结婚婚没有孩孩子的家家庭占到到总人口口的54.3%，多代代家庭将将持续减减少2000年深圳圳人口家家庭结构构深圳家庭庭结构典典型特征征：1.经经济的快快速发展展和观念念的改变变，促使使家庭规规模小型型化，但但是家庭庭模式复复杂化，，导致需需求将更更加复杂杂2.一一代家庭庭逐渐增增多，在在深圳有54.3%的的家庭是是结婚无无孩子家家庭结构构3.单人家庭庭的比例例占到整整体的25%，，高于日本本等发达达国家4.由由于晚婚婚晚育的的普遍化化，同居居家庭增增多5.多多代家庭庭继续减减少购房高峰峰年龄呈呈波浪状状，集中中在26-28岁、33-35岁和和41-43岁岁，购买买能力最最强的综综合年龄龄在30-34岁，27-35岁之之间是购购房、换换房和投投资购房房的活跃跃期生活中的事件平均年龄成家26购买第一套房子31贷款高峰32住房支出高峰42负债高峰42美国人住住房消费费高峰年年龄日本人住住房消费费高峰年年龄生活中的事件平均年龄结婚成家购房25-35岁退休45-55岁国际案例例启示：：不同年龄龄组平均均购房总总量购房的最高峰集中在27岁左右，比美国和日本都要提前。首次和再再次购房房的年龄龄分布显示27-35岁之间是购房，换房和投资的活跃期资料来源源：世联联研究2000年占深深圳总人人口数59%的的20-34岁的年年轻购房房者到2006年是处处于住宅宅购置高高峰年龄龄26-41岁岁之间，，主要分分布在宝宝安和龙龙岗2000年深圳圳市人口口金字塔塔图示2000年工作作人口在在各区的的分布显显示宝安安和龙岗岗的就业业人口最最多1.工作作人口在在宝安和和龙岗区区远远高高于其他他区域，，但是生生产和运运输类工工作人员员所占比比例较高高，属于于中低收收入人群群，购买买力较弱弱2.在在宝安和和龙岗从从事商服服人员超超过其他他各区，，这类人人员收入入中等，，此区域域存在购购房潜力力2000年工作作人口在在各区的的失业率率情况显显示宝安安和龙岗岗的失业业率较低低，就业业人口的的潜在的的购买力力强深圳人口口情况对对比日本本案例，，世联认认为深圳圳小户型型的发展展现阶段段处于日日本的60-80年代代之间深圳现状经济增长较快人口向都市圈聚集，城市化率持续上升，2000年深圳城市化率达到了92%住宅用地持续走高，深圳关内已经基本没有土地制定深圳第一个住宅五年规划鼓励建设经济适用房和廉租房利用旧城改造来改善市内的住宅环境开发商高价购置土地在市中心的公寓有高档化倾向外来人口急剧增加，产生大量的租赁需求移民第二代的需求开始放量户均人口下降速度快购买承受力较强，但随着房价的持续上升，购买热情可能会有所降低经济城市化土地价值政府开发商人口购买承受力1961-1970经济增长快城市化程度有所减慢，由62%上升到70%，人口逐渐向三大都市区聚集住宅用地价格上升较快，带动了其他用地价格的上扬制定了第一个住宅五年计划建设了大量的廉租屋占到出租市场建设量的40%利用旧城改造改善住宅环境开发商主要集中在三大都市65年以后开始开发高级公寓住宅以中等开发商为中心兴起高级公寓市民化，实行按揭出售公寓，使住宅价格低廉化外来人口产生大量的租赁需求战后第一代婴儿潮的消费高峰还未到来户均人口快速下降大部分年轻人居住在大概12平米的公寓中有孩子的家庭可以选择住在老式的日本住宅中，户型是2室一厅，面积大概在25-30平米1971-1980石油危机经济不景气城市化达到70%以上，进入到城市稳定发展阶段，形成大都市圈，人口稳定住宅用地价格上升较快特别是市中心和近郊公寓用地上涨最快制定了第二个住宅五年计划共建设超过100万套的公屋推进住宅产业化进程1974-1975年时，开发商大量买进公寓用地1976-1977年战后第一代婴儿潮的住宅消费高峰到来婴儿潮工作以后的租赁需求增加家庭总量再次跳跃性增加中年人的置业需求由于住宅存量大，价格稳定，消费者住宅购买力强现状与案案例的适适应性分分析世联价值值宏观政策策研判人口对于于房地产产市场的的影响主主要体现现在哪些些方面在家庭结结构演变变模型中中什么时时期是小小户型购购房/换换房/投投资的活活跃期未来关内以以及关外小小户型发展展的总体趋趋势深圳小户型型消费的高高峰阶段深圳的哪个个片区会成成为下阶段段小户型发发展态势较较好的区域域小户型住宅宅物业的面面积趋势判判断模块二小小户型生生存环境研研究从区域价值值分析角度度建立小户户型生存环环境体系世联总结出出影响小户户型生存价价值的八大大核心因素素；相对可变因因素：人口状况、、交通便捷捷、配套完完善、繁华华程度、环环境条件、、产业影响响等六大因因素，他们们也是土地地价值提升升的主要因因素。相对不可变变因素：地块条件和和城市规划划。环境条件城市规划产业影响配套完善度度人口状况繁华程度交通便捷生存环境的8大核心因素地块条件评定小户型型生存环境境的8大因因素1.繁繁华程度度：考虑地块距距主要商业业服务设施施的距离，，以及这一一商业服务设设施等级；；2.交交通便捷捷度：考虑公交便便捷度———公交线路路、公交站站点的情况况；考虑对外交交通便捷度度——距火火车站、飞飞机场的距距离；考虑相相邻道路通通达性———道路性质质、车流量量、宽度等；3.环环境条件件：考虑环境质质量——大大气、噪音音的污染及及绿地覆盖盖情况；考虑虑自然条件件——景观观资源、地地形和地势势情况；考虑虑文体设施施——距公公园、体育育场馆、图图书馆的距离离；4.公公用基础础设施状况况：考虑基础设设施完善度度——供水水供电情况况；学校、医院院、邮局及及城市娱乐乐设施（如如影剧院等））评定小户型型生存环境境的8大因因素细述（（1）：各因素评估估的评估等等级为5个个等级：很好（））；；好（））；；一般（））；；差（））；；很差（））。。5.人人口状况况：考虑人口密密度，人口口结构，人人口增速；；6.产产业影响响：考虑区内产产业成熟度度；考虑相相关产业的的配套，积积聚状况及未未来发展趋趋势等；7.城城市规划划：考虑地块所所在区域规规划方向定定位，及周周边区域对对本地块的影影响；8.地地块条件件：考虑地块面面积、建筑筑面积、容容积率、地地块长宽比比——开发规规模、开发发档次；考考虑土地使使用限制及及自然条件。。评定小户型型生存环境境的8大因因素细述（（2）：起步发展期期快速发展期期成熟发展期期人口密度潜在购房人人群城市土地存存量城市建设热热点转移城市建设热热点转入城市及区域域发展的一一般模型：：问题提出我们说城市市和区域的的发展是有有阶段性的的，哪么各各发展阶段段是如何界界定的，其其表征是什什么？各阶段市场场的基本特特点是什么么？世联价值小户型生存存环境研究究影响小户型型住宅物业业发展的关关键因素城市区域价价值判断企业进入性性战略研究究模块三小小户型产品品客户需求求分析从客户需求求挖掘角度度建立小户户型产品价价值体系按购买动机机、驱动方方式的客户户分类70年代末末，80年年代人逐渐渐成为主角角客户购买动机驱动因素客户分类特征总结自住（工作交通驱动）捷运交通（地铁、城铁）个人为单位自由青年（未婚青年）常年工作流动人士活跃长者首次置业需求，部分拆迁客户；处于频繁变换工作的阶段，选择项目多考虑距离工作地点的远近，是否能方便的到达轨道交通；对单价和总价都比较敏感，采用按揭，财富积累不多，首付依靠父母或者拆迁补偿；看重未来捷运交通，以及由此带来的升值；户型务实，关注使用率；功能空间多，但是要求紧凑，对礼仪空间和舒适度关注不多；对价格敏感，会因价格而放弃对部分品质的追求。家庭为单位丁克家庭空巢家庭部分拆迁家庭道路交通（城市快速路）个人为单位自由青年（未婚青年、混居、小两口）常年工作流动人士活跃长者首次置业需求；福利房、公房升级客户；家庭生命周期发生变化；不愿脱离之前的工作生活圈，选择项目多考虑距离工作地点的时间距离；工作稳定步入正轨，处于较快的职业上升期，开始关注家庭规划城市新锐，注重生活品质，渴望能够享受生活，但往往时间较少；希望拥有自己的生活空间，同时又很享受与朋友一起聚会、畅谈的快乐时光；追求时尚、优越感，物业能体现标签式的生活；对圈层感充满向往。有个性，对时尚的敏感度高，乐于接受新鲜事物；拥有私家车的客户数量占项目70%以上；对价格有一定的敏感，但不会因价格而放弃对品质的追求。家庭为单位空巢家庭丁克家庭部分拆迁家庭小太阳家庭投资（投资回报率）核心商务区活跃的财富置业者看重投资回报率，属于技术分析型客户部分外籍人士和港澳台客户会有企业购买行为，多数是外地或者外国企业并非金字塔尖财富水平核心产业区活跃的财富置业者核心教育区初级财富置业者小户型项目目产品关键键点分析客户购买动机特征具体分析自住建筑规模较大规模的社区处于大规模居住区内的部分条件受限的楼座小规模项目但是邻近成熟大社区产品形式板楼、塔楼、板塔结合，形式多样项目资源条件处于城市繁华区的边缘地带或者非核心地段；临城市主干道、快速路或轨道交通，公共交通发达；多数定位为青年社区，有一定的文化概念；投资建筑规模单体楼（１－２个单体）、综合体中的小体量楼座产品形式塔楼、假板（围板、内廊式板楼……）项目资源条件处于城市核心商务区、核心产业区、核心教育区等；租赁市场活跃，有固定租客人群，通常以居住为主；规模太小无法形成社区感，或者位于综合体中有较强的商务感；以小户型解决进深过大、东西朝向等建筑问题；规律总结项目自住投资社区一些以小户型为主的项目已经开始注重社区概念、场所、人文内涵。尤其体现在距离核心区较远的中大规模项目中社区规模较小，或者基本无社区，依托核心区配套资源、综合体配套。“大”与“小”50平米以上户型和二居比例相对高于投资项目，部分项目全为60-100平米，二居为主50平米以下户型和一居比例较高，部分项目全部为零居和一居功能分区保证起居室、卧室、卫生间、厨房餐厅等基本功能空间；厨、卫分居入口两侧，独立明厨带生活阳台；一居户型卧室和起居室有一个采光面或者两个采光面；两居户型利用东北或者西北角两个方向采光面；或者大进深、小面宽南北通透户型；阳台、飘窗、玄关、loft、增加储藏空间、精装等设计体现附加值零居相对较多；通常厅室相连；酒店式公寓布局；厨房多为开敞式厨房；Loft设计、精装修国际知名大师设计、打造公共空间、商务配套等体现附加值功能面积厨卫面积相对较大，卧室相对较小厨卫面积相对较小，卧室相对较大；公共空间和交通面积相对较奢侈户型创新阳台、飘窗、玄关、loft、增加储藏空间、精装等局部舒适度设计户型可以不需要太多变化，甚至全为酒店客房式布局，尺度同时满足办公需求阳台有阳台户型比例较高，部分二居双阳台，形式多样，出现工作阳台、观景阳台、书房阳台等多种形式有阳台户型比例较低，大多与卧室相连世联价值消费者层面面小户型住宅宅物业置业业的终极目目的是什么么？从消费者角角度分析，，影响小户户型价格的的因素消费者购买买驱动因素素研究产品层面小户型产品品基本价值值体系小户型产品品增值体系系研究小户型产品品创新体系系研究世联重点研研究案例及及客户简介介Case>我们的研究究思路与方方法国际视角的的案例研究究从人口统计计学角度分分析小户型型住宅物业业发展的关关键因素宏观背景和和约束性条条件宏观经济背背景、城市市化发展、、城市规划划等房地产政策策背景房地产新政政解读小户型发展展历程与现现状供给：演变变历程、分分布格局、、生长环境境、各片区区小户型住住宅案例分分析需求：各片片区小户型型客户特征征和分类、、典型项目目客户深度度分析城市人口结结构化分析析从人口统计计学的角度度探讨：在在规划和房房地产新政政影响下小小户型住宅宅物业的发发展趋势城市小户型型住宅消费费者需求偏偏好及购买买驱动因素素规律研究城市基础研研究小户型市场场研究城市各片区区小户型住住宅消费趋趋势判研城市各片区区小户型住住宅物业的的面积趋势势判断……城市各片区区小户型住住宅消费高高峰时间判判研城市小户型型住宅物业业发展趋势势判断城市各片区区小户型小小户型住宅宅物业价值值体系的建建立城市各片区区小户型住住宅物业的的生存环境境KPI体体系人口研究法国城市小小户型发展展德国城市小小户型发展展台湾城市小小户型发展展韩国城市小小户型发展展美国城市小小户型发展展日本城市小小户型发展展新加坡城市市小户型发发展香港小户型型发展…初步考虑案案例日本城市人人口特征和和小户型发发展及特征征分析新加坡城市市人口和小小户型发展展及特征分分析美国城市人人口和小户户型发展特特征分析香港城市人人口和小户户型发展特特征分析针对型典型型案例我们对世界界各国城市市的小户型型发展进行行了广泛研研究，着重重分析了其其中的四个个典型案例例土地集约利用成熟的市场城市化率较高存在大量移民土地资源稀少家庭结构变化如何促使户型演变从人口，小户型发挥历程发等方面全面借鉴移民潮对于小户型的影响根据2003年日本本统计61%的居民民拥有自己己的住房，，39%的的居民长期期租用住房房；73%租赁住房房面积小于于50平米米，全国户户均面积在在90平米米自主住宅平均面积租赁住宅平均面积1969年86平米35平米1983年107平米38平米1999年121平米45平米2003年121.7平米45.6平米特点一：自用和租租赁住宅的的平均面积积差异日益益增大，租租赁住宅多多是小面积积户型特点四：自主住宅宅由于面积积较大，含含有不同用用途居室，，舒适性较较高；小面面积租赁住住宅结构简简单，居室室设计以实实用为主，，不注重生生活舒适度度。房间：（厨房，，客厅，卧卧室等都算算作房间））93%租赁赁住宅是4室或者以以下结构业主自主住住宅58%是5室或或者以上结结构洗澡间：18%的租租赁住宅没没有洗澡间间3%的自住住住宅没有有洗澡间卫生间：租赁住宅的的平均每套套拥有1.05个卫卫生间自住住宅平平均拥有卫卫生间1.39个特点二：租用住宅宅的配套设设施虽然比比自住住宅宅要少，但但一般交通通很方便，，距离中央央商业区或或者医院近近，方便上上班和就医医，生活配配套上较方方便特点三：租赁住宅宅的消费群群体存在明明显职业特特征，大多多是工薪阶阶层，其中中62.8%的是公公司职员，，决大部分分是单人家家庭或者没没有孩子的的夫妇。日本住宅市市场特征日本战后有有两次婴儿儿潮，分别别在30年年代后期和和70年代代前期，2000年年人口性别别比例逐渐渐恢复到正正常水平。。2005年后日本本人口逐渐渐老龄化日本人口金字塔图示（2000年10月）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年的第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年的第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（15-64岁）1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示在1920年和1960年的的人口金字字塔图示中中可以看出出：在19世纪末和和20世纪纪初的几次次战争中日日本损失了了大量的男男性人口；；出现了几几个年龄断断层；这些些导致60年代左右右的男女比比例失衡2005年年日本人口口金字塔图图示日本人口特特征根据日本不不同年龄段段拥有住房房量推断25-35岁是日本本人购买小小户型住房房的高峰不同代际人人群拥有自自住房总量量原因：第一代婴儿儿潮的购买买者的余波波效应正在在消失第二代婴儿儿潮带来的的住宅消费费高峰已经经开始越来越晚的的结婚年纪纪使得每一一代都有更更多的单人人家庭出现现，在人口口总量不发发生大的变变化的情况况下，总户户数呈现上上升趋势离婚率的上上升使得住住宅用户增增加再婚家庭也也增加了住住房的需求求日本退休工工薪阶级利利用退休金金购置住宅宅的需求一一直都很高高人口对房地地产的影响响从拥有自住住房总量的的增长斜率率来判断住住房高峰年年龄在25-30岁岁，其次是是30-35岁。99年后购购房者的数数量有所增增加，特别别是在45-50岁岁之间的购购买者有所所增加。出生率增长年份预测住房消费高峰期相对应的周期战后第一代婴儿潮1947-19491972-1979房地产第二个周期高峰战后第二代婴儿潮1971-19742006-2009日本经济呈现回暖2005年年新加坡平平均住宅拥拥有率达到到92%，，公屋占到到建造总量量85%，，商品房只只占到15%；公公屋的主力力户型面积积是73-135平平米之间，，小户型面面积持续增增大新加坡房地地产业发展展2003年住房拥有率调查总量公屋居民房屋拥有率商品房居民房屋拥有率2000-2005年公屋和和商品房户户型变化三室套间60平米四室套间90平米五室套间110平米米2005年年公屋的主主力户型100平米米以下住宅宅占到公屋屋总套数的的73.7%；低收收入居民购购买2-4室住宅最最多，面积积在50-105平平米之间；；中高收入入居民多选选择4-5室住宅，，面积在73-135平米之之间在公屋中，，20%收收入最高的的人群的住住房拥有率率92%60%中等等收入人群群住房拥有有率高达95%20%低收收入人群的的住房拥有有率是87%绝大部分的的高收入人人群拥有5房以上住住宅低收入人群群集中在4房以下住住宅，约为为93平米米以下其中11%租用1-2室的的小户型住住宅中，1室住宅面面积在23-45平平米之间新加坡房地地产业发展展现居住在公公屋内居民民的住房拥拥有率（2003年年）低收入20%中等收入60%高收入20%政府公屋类型以及居住人群低收入20%中等收入60%高收入20%总量公屋类型总量1-2室出租3室4室5室从单身家庭庭比例横向向比较来看看，新加坡坡单身家庭庭比例少于于20%，，家庭结构构更趋向于于大家庭结结构，这是是小户型面面积逐渐变变大的主要要原因新加坡人口口对于房地产产的影响不同国家单人家庭所占比例新加坡韩国香港日本新西兰英国美国单人家庭多人家庭多人家庭单人家庭1967-1990年家庭总总数和家庭庭结构变化化公寓主要分分布在美国国南部，户户型以一室室和两室一一厅为主，，历年来占占到供应量量绝对数量量，最近十十年三室供供应量持续续增加；消消化量随着着房地产周周期波动较较大美国房地产产现状公寓在不同同地域建成成6个月后后的消化量量1970年年-2004年公公寓中户型型的变化三室以上户户型在过去去的10年年中供应量量增大美国年轻家家庭中移民民和少数族族裔家庭，，已经占到到全美家庭庭净增长量量的37%，未来将将达到50%以上；；由于移民民和少数族族裔家庭的的收入较低低，各类联联合住宅将将成为首选选2005年年少数族裔裔家庭所占占比例人口对房地地产的影响响不同家庭结结构的少数数族裔家庭庭将在未来来10年里里大量增长长（哈佛住宅宅研究中心心对于美国国少数族裔裔家庭增长长预测）在1995-2005年期间间，在美国国以外出生生的移民和和少数族裔裔家庭已经经占到了美美国家庭净净增长量的的37%。。在2002-2003年期间间，17%的首次置置业者和15%公寓寓置业者是是出生在美美国以外的的移民和少少数民族家家庭尽管移民潮潮在2001年以后后大量减少少，但是在在2000年以前五五年，每年年有137万移民家家庭进入美美国，年轻轻移民的大大量进入大大大降低了了美国总人人口的平均均年龄没有孩子的的家庭有孩子的家家庭单亲家庭其它类型家家庭单人家庭其它移民家庭非西班牙裔裔白人家庭庭1947-2000年美国不不同民族的的家庭收入入变化世联服务过过的客户简简介金地——深深圳小户型型趋势研究究万科——小小户型生存存环境研究究……THEEND9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。03:45:3803:45:3803:451/5/20233:45:38AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2303:45:3803:45Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:45:3803:45:3803:45Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:45:3803:45:38January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20233:45:38上上午午03:45:381月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:45上上午午1月-2303:45January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财