世联-深圳香蜜湖瀚城价格报告-

香蜜湖瀚城价格报告分享世联地产瀚城项目组20061提纲：1、写报告前要做的功课与开发商沟通：多方面了解其真实目标；与市场沟通：政策、市场动态变化；与客户沟通：对客户诚意度的把握；与产品沟通：将产品细分，目标细分。2、价格表制定前的考虑的几个方面核心均价推导如何力求精准特殊调差运用赠送面积折算方式开盘当天销售进度的验证2

核心目标

保证在现有市场环境下实现既定销售目标，并实现合理利润价格。合同目标

开盘日起2个月内40%（含）以上；开盘日起3个月内60%(含)以上；开盘日起4个月内80%(含)以上；开盘日起5个月内90%(含)以上；开盘日起6个月内95%(含)以上。一、目标分解3沟通后获悉的发展商真实目标

力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达到60%。发展商的几个动作开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控；发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要求给予实现价格和开盘目标的双重保险；提出过希望一天售罄的意愿；更提出过“低于一万”的价格是否可行。解读目标速度第一位，毋庸置疑；内部购买的份额预计比较大，希望控制价格；对集团提出的当年售罄的要求感到压力大；项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。一、目标分解4提纲：1、写报告前要做的功课与开发商沟通：多方面了解其真实目标；与市场沟通：政策、市场动态变化；与客户沟通：对客户诚意度的把握；与产品沟通：将产品细分，目标细分。2、价格表制定前的考虑的几个方面核心均价推导如何力求精准特殊调差运用赠送面积折算方式开盘当天销售进度的验证5二、市场背景经济态势。

深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右；

建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。地产大势。

深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范；

关内房地产增长速度将减缓2006年上半年深圳房地产形势：

房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。

6二、市场背景深圳市住房建设规划（2006-2010）

新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。深圳市住房建设规划（2006-2010）

对未来房地产市场的影响7市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。二、市场背景深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。8二、市场背景新政下的市场检验。5月17日国六条5月29日国十五条6月初地方细则波托菲诺2006.5.27卓越浅水湾2006.5.20金地梅陇镇2006.5.28鸿景翠峰2006.5.28香蜜湖1号2006.6.6万科17英里2006.6.6城市山林2006.6.10桑泰丹华2006.7.87月初建设部165文件新政发力前新政发力后御景东方2006.4.22金域蓝湾三期

2006.7.16香雅园2006.3.19香格丽苑2005.12.109二、市场背景新政下的三级市场特征:

二手房房价涨势略显乏力,成交低迷,但目前成交量超过一手房

10二、市场场背景市场背景景小结2006年上半年年商品房房价格继继续上涨涨，后续续继续政政策调控控的可能能性依然然存在。。客户趋于于理性购购买，观观望期在在延长。。市场对回回归理性性营销的的开发项项目接受受度较高高。二手楼交交易占据据主导地地位，与与一手搂搂交易形形成了倒倒挂，对对一手房房的销售售竞争加加剧。11新政后遗遗症：上门量、、成交量量急剧减减少；客户观望望心态严严重；新开盘项项目销售售业绩锐锐减，前前景难以以预测。。影响：销销售速度度放缓，，对本项项目速度度目标的的达成存存在影响响。二、市场场背景本项目在在现实的的市场环环境下的的问题：：12提纲：1、写报告告前要做做的功课课与开发商商沟通：：多方面面了解其其真实目目标；与市场沟沟通：政政策、市市场动态态变化；；与客户沟沟通：对对客户诚诚意度的的把握；；与产品沟沟通：将将产品细细分，目目标细分分。2、价格表表制定前前的考虑虑的几个个方面核心均价价推导如如何力求求精准特殊调差差运用赠赠送面积积折算方方式开盘当天天销售进进度的验验证13三、项目目背景项目客户户（项目客户户积累的的目标：：积累办办卡客户户3000批，诚意意客户1000批，）客户分类类：按照照办卡客客户的重重复上门门次数来来判断诚诚意度的的高低。。A类客户：：老客户的的办卡比比率15%左右，客客户特征征：“一一老一少少”、单单位房换换房客、、投资意意向强的的客户等等。B类客户：：有诚意，，对项目目信息吸吸收缓慢慢，需要要展示条条件进行行冲击，，存在观观望成分分，需要要进行培培养；C类客户：：有购买要要求，并并不急切切购买，，需要有有价格刺刺激和多多种营销销冲击；；D类客户：：有诚意，，无实力力，随意意性办卡卡；或没没有诚意意，多为为业内人人士。截至8月27日登记客户户2191批，申办办瀚城卡卡的客户共1017批，其中中重复上上门的办办卡客户户212批，新上门办办卡客户户805批，日均均办卡量量60张，通过过计算开盘前诚诚意客户户量不足足。14客户交叉叉统计分分析办卡客户上门客户老客户新客户7月10日项目在在山姆设设置展厅厅开始接接待客户户，至8月27日为2191批，问卷卷样本量量714份。8月12日开始办办理瀚城城卡，至至8月27日为1017张。已上门登登记的老老客户办办卡212批。新客户办办卡805批。三、项目目背景项目客户户15三、项目目背景客户访谈谈纪录“哎呀，，如果高高架桥从从这里下下来，5栋噪音就就太大了了，万万万不能买买啊。””“高压线线开始埋埋啦？！！埋了多多少了？？你们知知道功率率有多少少吗？。。”同来的朋朋友说：：“这个个房子不不会卖到到1万2、3吧？”他他说：““不会，，怎么可可能啊！！周边的的才1万，万科科的那个个盘（金金域蓝湾湾）才1万4。”你们的价价格什么么时候能能出来？？不会太太高吧，，我们看看的楼也也很多，，如果太太贵就不不买了。。”“我买过过香蜜山山的房子子，你们们靠北环环的房子子好不哪哪去，肯肯定很吵吵。买了了也很难难卖掉。。我计划购购买4房单位，，能够接接受的价价位为9500-10000元，对于于四房能能够承受受的总价价为120-150万元。“你们的价格格什么时候能能出来？不会会太高吧，我我们看的楼也也很多，如果果太贵就不买买了。”你们这里无论论从景观还是是从噪音、交交通等因素，，都无法与它它相比，“肯定不会买买吵的房子了了，楼层可以以低，我想要要安静点的单单位。“景观多当然然好，但还是是要安静点为为首要考虑的的”“我看过附近近的很多二手手楼，价格都都在8500-9000之间，还贷装装修；”“我很喜欢你你们这里的户户型和花园，，尤其是两房房单位；”“只要价格合合理，我就一一定会买，我我侄女也会买买一套”16三、项目背景景网络客户留言言纪录“不买香蜜湖湖·瀚城的十大理理由！”一、香蜜湖·瀚城发展商是是最没有名气气的一家，至至今在深圳还还没开发出什什么有名气的的楼盘！二、从户型规规划来看，三三房的太小气气，两房的太太秀气，房子子的采光和通通风都是斜向向，房子不正正！三、与周遍遍楼盘相比比，既没有有价格优势势，也没有有园林优势势，还自以以为是！四、物业管管理没有确确定，今后后的保值升升值也不能能保证！五、楼下的的商场物业业没有确定定，如果到到时开个酒酒店饭店的的，我还要要维权！六、社区目目前的配套套不够好，，孩子的将将来读书没没有保证，，生活需要要私车！七、要考虑虑将来的保保值、升值值，南山置置业的实力力和口碑就就很重要了了，我看不不到！八、银行开开始加息新新一轮加息息周期，据据说未来半半年还会继继续，我怕怕房贬值！！九、旁边太太吵，六栋栋有五栋面面向北环和和香蜜路，，吵死人了了十、做代理理的世联是是最黑的一一家。十一、没有有理由，坚坚决不买香香蜜湖瀚城城。17客户小结三、项目背背景从客户积累累的数据分分析，目前前办卡量还还不充足，，表现出客客户在新政下仍对对购房持观观望的心态态，对于项项目整体的的成交速度度也将产生影响。。目前的办卡卡客户有购购房需求，，但对价格格的敏感度度较高，价价格对客客户购买决决策的影响响非常重大大；目前的办卡卡客户对本本项目的产产品较为认认可，但噪噪音是客户户认为最大大的成交障障碍；18提纲：1、写报告前前要做的功功课与开发商沟沟通：多方方面了解其其真实目标标；与市场沟通通：政策、、市场动态态变化；与客户沟通通：对客户户诚意度的的把握；与产品沟通通：将产品品细分，目目标细分。。2、价格表制制定前的考考虑的几个个方面核心均价推推导如何力力求精准特殊调差运运用赠送面面积折算方方式开盘当天销销售进度的的验证19项目背景项目位置:香蜜湖片区区北环大道道和香蜜湖湖路交汇处处项目指标：：宗地号：B303－0044宗地面积：：24754.69平方米规定建筑面面积：67500平方米总户数：519户车位数：359个容积率：2.72建筑覆盖率率：20%绿地面积：：11539.52平米绿地率：52%.项目价值：：香蜜湖＋产产品品质均均好价格影响：北环噪噪音＋福龙龙路规划+立交桥+高压线项目利好：市区新盘稀稀缺+8月初高压线开始始下埋＋9月16日北环禁行货货柜车20项目背景项目配比栋数建筑层数及高度梯户比四房大三房小三房二房1栋D\E:27套;C1:24套2梯3户BC1、C2DE2栋D\C2:31套;B:28套套数比套数比套数比套数比3栋D\C2:31套;B:28套11%38%34.5%16.5%4栋D\C2:31套;C1:28套面积面积面积面积5栋D\C2:31套;C1:28套167平130平110平84平6栋D\E:27套;C1:24套56套197套178套85套南向(东南或西南）单位数量及比值中心园景单位数量及比值视野开阔单位数量及比值南北通单位数量及比值基本不受噪音影响的单位数量及比值519套占100%

269套占51%

228套占43%

116套占22%

246套占47%

21项目背景项目工程进进度与营销销节点8月25日施工进进度达到16-17层9月10日销售中中心启用；；游泳池与与主入口部部分园林完完工展示。。9月15日样板房房、入户大大堂、电梯梯厅装修完完成，开始始展示。9月23日开盘7月10日山山姆姆展示示厅厅开开放放6月网网络络论坛坛开开通通，，滨河河路路广广告告牌牌开始始发发布布信信息息8月14日瀚城网站开通通，并开始办办理瀚城卡，，同时启动网络络登记申请7月灯光字发布信息9月29日参加秋交会问题：在售均价过过万元的项项目开盘套套数都难以以实现200套；（入市市价格受到到限制）储客期与开开盘时间相相比过于仓仓促；（（进售楼处处不到1个月就要开开盘）储客期短，，推广强度度不够密集集；（在售售项目储客客期都在6个月以上，，推广上以以金地为代代表，占据据了9块户外广告告牌，而本本项目只有有一块。））入伙时间长长，对客户户价格预期期及购买速速度无法产产生积极影影响。2007年底入伙22定价策略针对问题的的价格策略略：产品细分策策略——锁定冲量和和提价的目目标房号。。对房号销销控表的走走势进行预预判，指导导价格策略略的实施，，实现后续续拉升价格格的目标；；优势价格入入市——运用优势入入市价格和和利润提升升价格两套套体系，理理性入市，，实现开盘盘热销；水滴状价格格体系——确保75%的单位走量量，25%的单位走价价格。切实的问题题：入市价价格如何定定价才能激激发有限的的客户大量量成交？引导导观望客户户尽快决策策？23定价策略价格策略：：产品细分分，多重比比准，统一一合成具备差异性性优势以及及稀缺物业业类型的最最高端产品品，形成项项目标杆价价值。客户户需求量高高、可实现现高市场价价值。成熟市场中中的领导者者，具有广广泛的客户户关注，它它是项目资资金的主要要来源。客客户需求量量较高、可可实现较高高价值。具有明显的的优势和劣劣势，需要要不断引导导，发展为为明星单位位。目前客客户感知受受限，条件件转化后可可实现较高高市场价值值。产品劣势突突出，市场场承接度低低，客户需需求量较低低，市场可可实现价值值较低。明星产品现金牛产品品婴儿产品瘦狗产品。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵旗帜利润转化快速综合对市场场供应、项项目自身产产品差异化化及目标客客户需求的的分析，明星及现金金牛产品实实现价值最最大化，才才能有效的的弥补瘦狗狗产品对项项目的影响响。因此本本项目四大大产品价值值贡献作用用分别为：：A、无噪音的的园景产品品将作为实实现价值最最大化的明明星产品。。B、无噪音音无景单位位及小噪音音有景单位位作为“现现金牛产品品”是项目目销售速度度的突破口口，销售稳稳中求高，，保证项目目正常销售售速度。C、无噪音音无景，但但视野严重重受限，或或有噪音有有景单位为为婴儿产品品，需要引引导购买；；D、无景观的的重大噪音音单位“瘦瘦狗难点””产品以保保证“无销销售障碍””为目标，，价格求稳稳。24定价策略现金牛明星婴儿瘦狗项目品质类型数量比例明星4＃D\C15＃/6＃D11723%现金牛1＃C1\E、2#B、3#C2\D\B、4#C2、6#E22744%婴儿1#D、2#C2D、5#E12023%瘦狗5、6#C15210%香蜜湖路二号路北环大道25提纲：1、写报告前前要做的功功课与开发商沟沟通：多方方面了解其其真实目标标；与市场沟通通：政策、、市场动态态变化；与客户沟通通：对客户户诚意度的的把握；与产品沟通通：将产品品细分，目目标细分。。2、价格表制制定前的考考虑的几个个方面核心均价推推导如何力力求精准特殊调差运运用赠送面面积折算方方式开盘当天销销售进度的的验证26根据项目目目标，世联联建议:在瀚城的定定价方法上上运用多角角度，精准准定价法则则，推导项项目的核心心均价,它既是推导导的过程也也是不断验验证的过程程。核心均价推推导27核心均价的的具体推导导方法市场比准点对点合成成地段法则客户感知客户通过对对项目整体体形象的认认知，结合合市场表现现对项目初初步的认知知比较价格格。主要通通过客户访访谈，问卷卷分析，销销售代表访访谈。选取市场上上与本项目目有可比性性的项目，，通过对比比分析推导导项目的核核心均价，，在本项目目将进行二二级市场近近期推售项项目比准、、二级市场场旧有项目目动态比准准、三级市市场项目成成交比准三三类比准方方式。根据本项目不不同产品类别别，选取市场场上有可比价价格影响因素素的同类产品品分别求相应应价格，最终终合成项目核核心均价。根据地段决定定价格的法则则推导项目的的核心均价。。五、核心均价价推导28纲要市场比准（1）二级市场比准准原则时间相近（2005-2006）区域相近产品类型相近近（高层、3房为主）价格影响因素素相近（受主要城市市干道的噪音音影响）客户对比度较较高客户类型相似似客户提及率较较高项目名称均价修正系数折算系数折算价格权重分项价格香雅园96003.21.032990730%2972中旅国际公馆9800-7.20.928909415%1364香格丽苑996811.0101006830%3020香域中央12000-7.70.9231107610%1108浅水湾14500-6.20.938136015%680京基御景东方15000-8.10.919137855%689金域蓝湾15000-11.20.888133205%666合计

10499取整后修正10500元/平方米29纲要市场比准（2）二级市场已售售项目动态比比原则区域相同（侨侨香路以北，，北环路以南南产品类型相近近（高层、、3房为主）项目名称销售均价静态比较系数(不含时间修正系数）权重加权值金地香蜜山86000.97570%5869枫丹雅园75001.06715%1200嘉园56001.35%364豪峰园66001.165%383恒星园63001.15%347合计比准100%8163基于05年深圳特区内内同比上涨22.51%，结合06年1季度市场增长长的比例，预预计本项目06年9月份入市时，，市场自然增增长率为16.92%左右。通过计算香蜜蜜湖区域2手市场至2006价格的增长率率:32%P*(1+16.92%)----p*(1+32%）取整：9500--1060030纲要市场比准（3）三级市场项目成交比准原则同区域项目（侨香路以北北，北环路以以南价格影响因素素相近客户提及率较较高产品类型相近近项目名称成交均价比较系数(含时间修正系数)权重加权值金地香蜜山110000.96370%7415枫丹雅园10000左右1.04315%1565家园9000左右1.0625%478豪峰园9000-95001.0675%507恒星园9000-95001.0655%506合计比准100%10471取整后修正10500元/平方米31纲要比较项目中有阻碍影响的单位比较权重比较价格香格丽苑2房香雅园2房枫丹雅园2房2房噪音单位总价：4898.04*8950=43837458（pi)50%30%20%8320930010000瀚城2房有噪音单位416027902000瀚城小3房有噪音单位香格丽苑3房香雅园3房中旅国际公馆3房金地香蜜山3房金域蓝湾小3房噪音单位总价：9758.91*10295=100467978（p2)15%10%20%45%10%89009500900011000126001335950180049501260瀚城大3房有噪音单位中旅国际公馆3房金地香蜜山3房金域蓝湾3房大3房噪音单位总价：11146.36*10830=120715079（p3)35%55%10%90001100016300315060501630瀚城4房有噪音单位香格丽苑4房中旅国际公馆4房金地香蜜山4房浅水湾4房4房噪音单位总价：4898.04*11092=54329060(p4)20%20%45%15%10160930011000150002032186049502250噪音单位均价：p(P1+p2+p3+p4)/30701.35=(pz)10401非噪音单位均价：p(P1+p2+p3+p4)/30701.35+平面差2500*0.35噪音权重=(pnz)11276

点对点合成(pz*mz+pnz*mnz)/m=10845取整后修正10800/平方米32农林林路路侨香香路路深南南大大道道世贸中心财富广场香榭里花园2期13000中旅国际公馆馆9800翠海花园10000-11000熙园16000-17000东海花园三期期13000-14000香荔绿洲10000风临左岸11000香蜜蜜湖湖路路农园园路路莲花西西路路香山美树苑7700金地香蜜山10000-11000香格丽苑9980香域中央16000新天国际名苑苑10000-11000香蜜湖一号25000恒星园9000-9500枫丹雅苑10000家园9000豪峰园园9000-9500香雅园园9700水榭花花都20000地段法法则北环环9800元/平米33纲要项目价价格=地段均均值+项目差差值香蜜湖湖北以以侨香香路为为界的的地段段均值值：9800元/平方米米与该均均价接接近的的项目目为香香雅园园p1（9700），香香格丽丽苑2（9970）P=p1*差异系系数------p2*差异系系数P=p1*1.072------p2*1.01取整后后修正正P:10100-------10400地段法法则34客户感感知本项目目客户户客户特特征客户感感知通过对对上门门客户户，重重复上上门办办卡客客户，，新上门门办卡卡客户户交叉叉进行行分析析找到到对价格制制定有有参考考意义义的特特征通过与与客户户交流流，销销售人人员沟沟通分析客客户对对本项项目的的价格格感知知35客户感感知3房是本本项目目的现现金牛牛客户对3房需求均均超过50%，而2、4房的需求求比例与与实际套套数比也也基本符符合。客户中购购买的目目的基本本是自住住型的，，纯粹投投资客户户及升值值之后转转让的比比例较低低。理性对待待价格上上涨空间间36客户感知知近60%的客户可可接受最最高价格格集中在在9500-10000，25%的客户接接受价格格在10000-10500。结合客户户特征分分析，对对客户的的接受价价格区间间修正为为10000-1050037纲要均价合成成价格方法核心均价客户感知10000-10500元/平方米（参考）市场比准P1(10500元/平方米)P2(9500元/平方米-10600元/平方米)P3(10500元/平方米)点对点合成P4(10800元/平方米)地段法则P5(10100元/平方米-10400元/平方米)P=PN(P1+P2+P3+P4+P5)取整修正正10400元/平方米38纲要均价合成成价格溢价价：香蜜湖地地段：P1-200元产品品质质:P1-200元营销溢价价:P1-200元整体溢价价：P1+P2+P3=600元最终核心心均价：：10400+600=1100039提纲：1、写报告告前要做做的功课课与开发商商沟通：：多方面面了解其其真实目目标；与市场沟沟通：政政策、市市场动态态变化；；与客户沟沟通：对对客户诚诚意度的的把握；；与产品沟沟通：将将产品细细分，目目标细分分。2、价格表表制定前前的考虑虑的几个个方面核心均价价推导如如何力求求精准特殊调差差运用赠赠送面积积折算方方式开盘当天天销售进进度的验验证40价格表形成本项目平平面价格格差异的的影响因因素及其其权重，，主要通通过对各各因素““客户关关注指数数”及““产品差差异指数数”进行行权衡而而确定。。组合权重重分别由由“客户户关注指指数”及及“产品品差异指指数”各各取50%而取得。打分因素客户关注产品差异组合权重朝向20%20%20%景观20%10%15%视野10%20%15%采光通风5%5%5%噪音30%40%35%平面结构15%5%10%合计100%100%100%“客户关关注指数数”主要要通过销销售人员员与客户户接触访访谈而得得。“产品差差异指数数”主要要通过过项目组组多次实实地爬楼楼获得。。影响价格的的因素及权权重41价格表形成平面调差设设置平面调差设设置原则平面调差设设置高层采10层作为基准准层；特殊单位如如赠送错层层阳台等情情况的处理理将在后续续价格体系系完成后额额外处理，，平面调差差中不考虑虑该因素。。挖掘产品的的差异，通通过高端产产品树立价价格标杆，，促进主力力产品的销销售；整体平面差差参考市场场上受噪音音影响较大大的高层项项目的平面面差设；通过比准其其他项目的的平面差通通过计算求求取：2500元。42价格表形成纵向调差设设置纵向调差设置原原则纵向调差设置小层差原则则，确保高高、中、低低楼层消化化均衡；对景观或视视野变化较较大的个别别楼层通过过特别层差差进行调整整，形成对对比，引导导消化；项目低层单单位享有小小区园景明明显,该区域层差差可适当放放大，中高高层差异不不明显，均均无较好的的景观资源源，层差拉拉小。低楼层单位位无景观且且受建筑物物遮挡，低低楼层层差差价拉小，，15层以下层层差20元，15层以上30元；低楼层单位位看小区全全景，低楼楼层差价拉拉大，15层以下层差差40元，15层以上30元；临两条路的的特别噪音音单位需特特别快速销销售，在层层差设置上上不分段全全部以25元作为层差差。43纲要价格表形成特殊调差设设置赠送面积(入户花园)分级说明赠送面积分级原则：第一级：赠送部分方正，可改房第二级：赠送部分方正，不可改房；或不规则可改房；第三级：赠送部分不规则，且不可改房。

具体赠送分级说明：

第一级：赠送面积×1/2计入建筑面积计算单价1、二、三栋B户型奇数层2、一、四、五、六栋C1户型奇数层3、二、三、四栋C2户型奇偶数层4、一到六栋D户型奇数层5、一、五、六栋E户型奇偶数层

第二级：（赠送面积×1/3计入建筑面积计算单价）1、二、三栋B户型偶数层；2、一、四、五、六栋C1户型偶数层；

第三级：（赠送面积×1/4计入建筑面积计算单价）1、一到六栋D户型偶数层。赠送面积分级原则：第一级：赠送部分方正，可改房第二级：赠送部分方正，不可改房；或不规则可改房；第三级：赠送部分不规则，且不可改房。

具体赠送分级说明：

第一级：赠送面积×1/2计入建筑面积计算单价1、二、三栋B户型奇数层2、一、四、五、六栋C1户型奇数层3、二、三、四栋C2户型奇偶数层4、一到六栋D户型奇数层5、一、五、六栋E户型奇偶数层

第二级：（赠送面积×1/3计入建筑面积计算单价）1、二、三栋B户型偶数层；2、一、四、五、六栋C1户型偶数层；

第三级：（赠送面积×1/4计入建筑面积计算单价）1、一到六栋D户型偶数层。第一级：赠送部分方正，可改房第二级：赠送部分方正，不可改房；或不规则可改房；第三级：赠送部分不规则，且不可改房。赠送面积分级原则：对赠送部分的面积按实用功能进行分级第一级赠送部分方正，可改房；第二级赠送部分方正，不可改房；或不规则可改房；第三级赠送部分不规则，且不可改房。具体赠送分级说明：按不同的级别对赠送面积以1/2、1/3、1/4计算后计入价格第一级：赠送面积×1/2计入建筑面积计算单价12、3栋B户型奇数层22、4、5、6栋C1户型奇数层32、3、4栋C2户型奇偶数层41到6栋D户型奇数层51、5、6栋E户型奇偶数层第二级：（赠送面积×1/3计入建筑面积计算单价）12、3栋B户型偶数层；21、4、5、6栋C1户型偶数层；第三级：（赠送面积×1/4计入建筑面积计算单价）11到6栋D户型偶数层。对于项目近近100%的单位赠送送户内花园园情况，参参考了中旅旅公馆\红树湾\春华四季园园\梅陇镇的入户户花园面积积按面积实实用功能的的1/2.,1/3,1/4折入总价。。44价格表形成特殊调差设设置1栋算价赠送面积折算面积C1奇17.923.96C1偶211.333.74D奇15.382.69D偶38.891.35E奇偶16.273.14赠送面积(入户花园)计算列表6栋算价赠送面积折算面积C1奇17.923.96C1偶211.333.74D奇15.382.69D偶38.891.35E奇偶16.273.145栋算价赠送面积折算面积C1奇17.923.96C1偶211.333.74D奇15.382.69D偶38.891.35E奇偶16.273.142栋算价赠送面积折算面积C2奇偶18.104.05D奇15.382.69D偶38.892.22B奇17.923.96B偶211.333.743栋算价赠送面积折算面积C2奇偶18.104.05D奇15.382.69D偶38.892.22B奇17.923.96B偶211.333.744栋算价赠送面积折算面积C1奇17.923.96C1偶211.333.74D奇15.382.69D偶38.892.22C2奇偶18.104.05450.50.330.251栋价格表平面差

特殊调差

楼层房号E（28）D（28）C1（25）算价赠送面积户型2房小3房大3房C1奇19.452建面84.42113.38136.61C1偶213.385算价建面87.56115.53141.03D奇15.375套面67.3390.43108.96D偶38.6单价

E奇偶16.27套内单价

最终单价

赠送面积总价

赠送面积单价

总价

46纲要价格表形成特殊调差设设置赠送面积(大露台)分级说明对于项目近近100%单位赠送露露台面积，，参考了金金地香蜜山山\中旅国际公公馆\春华四季园园\梅陇镇的露露台赠送面面积折算的的情况,按其实用功功能性分别别的一直接接加价的方方式入总价价。第一级第二级客厅连露台主卧连露台加300元0元47提纲：1、写报告前前要做的功功课与开发商沟沟通：多方方面了解其其真实目标标；与市场沟通通：政策、、市场动态态变化；与客户沟通通：对客户户诚意度的的把握；与产品沟通通：将产品品细分，目目标细分。。2、价格表制制定前的考考虑的几个个方面核心均价推推导如何力力求精准特殊调差运运用赠送面面积折算方方式开盘当天销销售进度的的验证48目标：实现现各户型奇奇偶层销售售的均衡性性。方式：利用用特殊调差差中对露台台连接客厅厅或主卧状状况，将客客户对楼层层的偏好进进行分流，，同时中和和了偶数层层赠送露台台面积大于于奇数层的的优势。效果：主体体基本实现现了销售均均衡。49B在奇数层单单价略高100元左右的基基础上，偶偶数层露台台赠送面积积相差7.8平方方米米，，示范范单单位位位位于于偶偶数数层层，，从从而而影影响响了了奇奇数数层层的的销销售售。。50D露台台面面积积相相差差不不超超过过1平方方米米，，奇奇数数>偶数数；；入户户花花园园折折算算面面积积奇奇数数>偶数数，，比比较较而而言言该该户户型型奇奇数数层层性性价价比比高高51C1露台台面面积积相相差差不不超超过过2平方方米米，，偶偶数数>奇数数52C2露台台面面积积相相差差不不超超过过2平方方米米，，偶偶数数>奇数数53E露台台面面积积相相差差约约2平方方米米，，偶偶数数>奇数数54目标标：：实实现现各各户户型型奇奇偶偶层层销销售售的的均均衡衡性性。。方式式：：利利用用特特殊殊调调差差中中对对露露台台连连接接客客厅厅或或主主卧卧状状况况，，将将客客户户对对楼楼层层的的偏偏好好进进行行分分流流，，同同时时中中和和了了偶偶数数层层赠赠送送露露台台面面积积大大于于奇奇数数层层的的优优势势。。效果果：：主主体体基基本本实实现现了了销销售售均均衡衡。。1#2#3#4#5#6#合计C1DEBDC2BDC2C1C2DC1DEC1DE61%56%50%33%55%45%33%53%54%53%67%88%59%83%45%50%33%52%50%55谢谢谢。。569、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:48:0903:48:0903:481/5/20233:48:09AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:48:0903:48Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:48:0903:48:0903:48Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:48:0903:48:09January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:48:09上上午03:48:091月-2315、比不了得