世联珠海某地产香槟国际营销策略及销售执行报告

保利香槟国际

营销策略及销售执行报告谨呈：保利地产全年实现总销售额2个亿（约210套）2011销售目标目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成生命力，持续旺销长期目标目标界定前的重要问题今年西区市场的变化、现状和到年底的趋势预判本项目的目标客户分析根据市场和客户情况本项目今年应该采取的竞争策略西区市场未来三个月市场情况：潜在供应量充裕，消化速度或减慢未来三个月市场供应分布西区61.2万㎡31％市区138.8万㎡69％截止2011年8月末，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约143.3万㎡，在售项目未来三个月潜在供应面积约为24.4万㎡，新项目潜在供应面积约为29.3万㎡；预计未来三个月市场供应面积将达到200万㎡，其中市区占69%，西区占31%。2010年住宅月均销售面积为20万㎡，而2011年1-6月月均消售面积为18.2万㎡，加上政策的不可预见性，因此，预计消化周期约为11个月。市场环境分析【市场环境分析】西区主要项目一览珠海大道时代山湖海机场东路保利香槟国际西江月明月湾恒基曦城电力家和城诚丰项目万威美地德昌盛景东方威尼斯白蕉路湖心路珠光新城中珠上郡东方墅里维埃拉华发水郡旭日华庭万科项目中邦城市美墅海逸豪庭岭峰国际龙凤春晓澳园香水鸿门珠峰大道井岸大桥642宁海世纪城旭日印象13新世界海滨花园中珠上品樱雪和园海岸豪苑旗景中央园5金地项目万科项目7井岸板块白蕉板块珠峰大道板块湖心路板块红旗镇板块机场路板块三灶镇板块机场路投资高地已经形成，西区各版块区域壁垒雏形初现，西区整体市场表现较为疲软6000元/㎡7000元/㎡7300元/㎡6600元/㎡4500-7000元/㎡9000元/㎡项目内容物业类型多层、小高层、高层占地面积17.7万㎡建筑面积40万㎡容积率1.80分期共分为五期，一二三期为多层和小高层，四五期为高层配套会所、幼儿园一期三期四期五期会所幼儿园二期时代山湖海，占地17.7万时代山湖海新地块，占地约15万保利地块，占地11万时代山湖海为西区高层标杆，销售记录和价格均打破西区天花板，另有占地为15万㎡新地块作为6期，户型预计以广州时代糖果为蓝本。【机场路板块】时代山湖海已带领片区成为西区投资高地，一定程度透支片区的升值潜力，四期销售已现乏力，开盘消化率降至63%——数据来源：西区市场调研分期情况规模建筑形态产品户型开售时间开盘销售率一期558套多层、小高层82㎡2房108-128㎡3房146-199㎡4房2010年9月80%二期243套多层、小高层108-128㎡3房2011年1月82%三期377套多层、小高层同一期2011年5月85%四期384套高层107-125㎡3房140㎡4房2011年10月63%（实际消化率55%）后期用地未定高层未定未定未开盘产品演变：一期产品涵盖主流2-4房，二期规模较小，主推主流3房，三期回归主流2-4房，四期主推海景3-4房，同时建筑形态由多层和小高层转变为高层。销售情况：一至三期开盘销售率均在80%以上，实现西区前所未有的热销，但四期由于面积偏大、价格较高，且受市场影响，认筹约220批，开盘推售384套，销控63%，当天实际消化率约55%。会所效果图【机场路板块】——数据来源：西区市场调研价值实现：舒适的户型、现场良好的展示、强而有力的营销推广，现代活力的项目形象，成功实现热销，每次开盘均刷新西区高层价格，。客户情况：因西区本地客户消化量和价格承受能力有限，一期以西区自住客和城区投资客户为主，二期开始逐步扩大客户群体，城区投资客户比例大幅上涨，三期则转变为以珠三角、内地和港澳此类外地客户为主，城区和西区客户比例有所减少。四期在城区加大投放，城区客户比例有大幅提升【机场路板块】价格逐期高走，高价格多推量需要依靠强大的客户群体，客户结构演变较大——数据来源：西区市场调研项目内容项目地址1-3期：金湾金海大道，往珠海机场路口旁4期：金湾区三灶镇虹阳路183号占地面积4期：6万㎡建筑面积4期：12万㎡容积率4期：2.0配套1-3期：露天泳池、室内体育馆、会所4期：港式商业街、临街商铺、泳池新世界海滨花园是新世界地产在珠海的首个也是唯一一个项目，为目前三灶镇最大、最成熟的小区。整个项目占地30万㎡，其中4期占地6万㎡，小区地块2002年获得，早年陆续开发位于机场东路边的1-3期，目前已全部入住。因小区规模较大、配套较为完善、社区品质和管理较好，常年成为三灶镇内追捧项目，今年准备开售全新4期（同样在三灶镇，与1-3期不相连），命名为新世界康桥。4期【三灶板块】新世界花园为三灶规模较大社区，社区配套较为完善，四期康桥开盘消化率65%——数据来源：西区市场调研分期情况套数建筑形态产品户型销售进度一、二、三期约3000套6层、9层、11层60-180㎡全部入住四期1080套18层、31层60-170㎡2011年9月25日开盘2-3万㎡港式商业街产品演变：因面向客户群体多为三灶本地，主流户型基本不变，建筑形态由多层、小高层转变为高层。销售情况：1-3期销售情况良好，二手价格依旧坚挺，入住率较高，约80%，4期9月25日推售240套，消化率约65%。客户情况：1-3期多为三灶本地老师、政府公务员和东北养老客户，因1-3期的客户基础和社区口碑，目前4期推售消化客户80%为三灶本地中高端客群。【三灶板块】产品为主流2-4房，四期配有港式商业街，可共用前三期配套，关注客户多为本地中高端客户——数据来源：西区市场调研【三灶板块】万科城市花花园为万科科进军西区区的首个项项目，走城城市花园路路线，以中中小户型为为主，预计计年底或明明年年初入入市项目内容总用地面积63233㎡容积率3.0计容建筑面积190000㎡商业面积<10%项目配套幼儿园限制限高100米，90/70限制项目围挡金海岸大道道机场东路万科项目万科城市花花园位于金金湾三灶镇镇，新世界界花园四期期对面，为为万科进军军西区的首首个项目，，地块为早早几年获得得。项目受受90/70限制，将以以中小户型型为主，周周边配套方方便，项目目本身规划划有幼儿园园，目前处处于地基处处理阶段，，预计今年年年底或明明年年初入入市。万科科另有一块储备用用地位于斗斗门白蕉路路，以楼面面地价2000元/㎡获得，尚未未动工。——数据来源：：西区市场场调研项目内容物业类型多层、高层占地面积81270.89㎡建筑面积210185.50㎡容积率2.0地址斗门湖心路口机场相对方向前进200米左右总户数1994户停车位地下1117个、室外433个小区配套幼儿园、架空层会所、临街商铺项目的规划划设计及景景观设计由由澳大利亚亚汤臣邓肯肯担纲，景景观极具具中国文化化特色核心价值点点：西部中心城城首个中空空玻璃社区区西部中心城城首个管道道煤气入户户社区西区罕有的的双语幼儿儿园社区主流45-125㎡公寓到四房房，多层到到高层多数产品做做到舒适型型的一梯两两户数十条公交交线路停靠靠小区门口口，便捷通通达市区西江月为湖湖心路上的的代表性项项目，社区区多个产品品设计成为为西区首创创，配套较较为完善，，户型以主主流2-4房为主，且且多数楼栋栋做到舒适适型的一梯梯两户，项项目位于湖湖心路口，，昭示性良良好，数十十条公交线线路停靠小小区门口，，可直接通通珠海大道道前往市区区，吸引众众多市区外外溢刚需客客户置业。。【湖心路板块块】西江月为湖湖心路代表表项目，户户型主流，，配套完善善，交通便便捷，对市市区首置客客户吸引力力强——数据来源：：西区市场场调研分期情况规模建筑形态产品户型开售时间销售均价一期832套多层45㎡公寓66-96㎡2-3房2008年1月公寓4500元/㎡(带800装修）2-3房4800元/㎡(带1000装修）二期372套多层66-96㎡2-3房2010年5月6500元/㎡(带1200装修）三期790套高层85-125㎡2-4房2011年2月7800元/㎡(带1500装修）产品演变：：项目分三期期开发，经经历3-4年的发展，，随着西区区城市感的的增强和高高层接受度度的提高，，建筑形态由由多层往高高层转移，，户型也有有所扩大，，但控制在在130㎡以内的主流流户型。半年度销售售情况：年初3月份因受限限购风声影影响，出现现一波挤压压式小高潮潮，高层90平米单位消消化较好，，后销售放放缓，进入入五月加紧紧促销推货货，走量稳稳定目前整整体消化量量近8成，公寓产产品滞销，，分流大部部分来自城城区的有迫迫切居住需需求的首置置自住客户户。价值实现：：中空玻璃、、煤气管道道、双语幼幼儿园等在在当时市场场上较为创创新的设计计和配套，，推动了项项目价值的的实现，同同时客户非常认认可一梯两两户的户型型设计。项目配套：：因湖心路板板块配套较较为成熟完完善，项目目本身就只只设置了架架空层会所所、幼儿园园和临街商商铺等基本本配套客户情况：：交通便捷、、价格较低低、居住氛氛围良好，，吸引了城城区（主要要为南屏））年轻刚需需客户置业业，占约六成成，剩余为为西区本地地自住客户户和外地投投资客户，，客户组成群群体较为稳稳定。【湖心路板块块】除了公寓产产品，其他他户型量价价均取得较较好的实现现，近珠海海大道，吸吸引了为数数不少的城城区年轻刚刚需客户购购买——数据来源：：西区市场场调研项目内容物业类型小高层和高层占地面积8.2万平方米建筑面积25.5万平方米容积率2.1地址金湾红旗镇珠海大道旁(虹晖路与双湖北路交界处)园林新亚洲爱情主题园林项目配套临街商铺、会所一期二期中珠上郡位位于红旗镇镇中心，属属镇内规模模较大、品品质较高项项目。由珠珠海本地知知名开发商商中珠控股股打造。周周边配套完完善，户型型适中，主主打青年社社区，营造造幸福小户户型的项目目调性，形形象鲜明，，印象深刻刻，推广力力度强，广广告置换频频繁，市区区和西区均均有广告推推广。【红旗板块】中珠上郡属属镇内规模模较大，品品质较高的的项目，周周边配套完完善，主要要吸引镇区区和泛城区区年轻刚需需客户购买买——数据来源：：西区市场场调研分期情况规模栋数建筑形态产品户型开售时间销售进度一期占地3万㎡建面7.5万㎡8栋11层、17层小高层65-127㎡2-3房83-163㎡顶层复式2011年3月3月份推售1、2栋4月份推售3、4栋6月份推售5栋8月份推售6栋剩余7、8栋未售二期占地5.2万㎡建面18万㎡未定未定未定预计2013年未定产品情况：：以紧凑刚需需两三房为为主，顶层层复式面积积较小，同同样受到追追捧销售情况：：多频次小推推量，每次次推售价格格均能实现现约200元/㎡的上涨幅度度，情况良良好价值实现：：营销推广紧紧贴产品特特点，鲜明明，主题性性强，现场场展示为镇镇内首屈一一指，吸引引城区和西西区小青年年购买客户情况：：30-40%为市区客户户购买，多多为南屏小小青年，投投资客户比比例约为30-40%，其余为红红旗本地客客户【红旗板块】产品以主流流中小户型型为主，小小面积复式式也受到欢欢迎，多为为市区刚需需小青年和和实力偏弱弱的投资客客户购买——数据来源：：西区市场场调研项目内容物业类型多层、小高层、高层占地面积340万㎡建筑面积450万㎡容积率1.80分期共分为五期景观资源黄杨河、湿地配套会所、幼儿园、小学、医院、商业区、公园一期锦绣绣荣城二期翠湖湖苑中心商业区区一期商业街街四期蓝湾湾半岛后续用地学校后续用地遵义五院三期碧水水岸里维埃拉是是珠三角超超级生态大大盘，由珠珠海本地知知名企业世世荣兆业在在93-01年陆续获得得，共5000亩，其中1700亩用来与本本土老大华华发合作开开发别墅项项目华发水水郡，剩余余地块用作作开发里维维埃拉。项项目充分利利用黄杨河河和湿地资资源，打造造生态低密密度的人居居大盘，通通过内部环环境的打造造和分期配配套的跟进进，成为西西区近年年年开工量和和年销售量量第一的超超级大盘。。华发水郡【珠峰大道板板块】——数据来源：：西区市场场调研主流产品消消化较好，，产业园区区和北方客客户支撑每每年巨大的的推售量，，但客户渠渠道相对封封闭，截流流难度大分期情况规模建筑形态产品户型开售时间相应配套销售均价一期63万㎡多层、小高层76-181㎡2-4房2006年商业街3600元/㎡二期11.5万㎡小高层、高层47-84㎡1-2房2010年5月幼儿园、商业5800元/㎡三期20万㎡小高层、高层80-148㎡2-4房2011年5月医院、商业7000元/㎡四期60万㎡小高层、高层未定预计2013年商业未定后续用地300万㎡未定未定未定未定未定产品演变：：一期户型以以主流的2-4房为主，满满足市场所所需，建立立客户基础础；二期主主打1-2房小户型，，低总价，，自住投资资皆宜；三三期回归主主流户型，，但面积段段更为集中中，持续满满足客户刚刚需/投资度假需求求。销售情况：年开工量约10万㎡/年，年消化量量近10万㎡/年，开工量和和消化量配合合良好，除了了本地客户外外，积极扩展展三北客户，，保证强大稳稳定的客户群群体支撑每年年的大推量，，近年成交量量为西区第一一，价格也稳稳步上涨。价值实现：内部园林打造造、低密度舒舒适社区、大大型配套跟进进，成功树立立生态大盘形形象。项目配套：逐期配套陆续续跟进，每期期均配有商业业，另有容闳闳幼儿园和医医院等配套。。客户情况：早期以珠海本本地客户和珠珠三角客户为为主，08年以后在三北北地区通过外外围宣传建立立一众度假养养老粉丝，成成为项目的重重要组成客户户之一，是北北方客户在西西区最为集中中的项目之一一。【珠峰大道板块块】——数据来源：西西区市场调研研里维埃拉是珠珠三角超级生生态大盘，开开发多年，年年开工量和年年销售量均为为西区第一18珠海各大楼盘盘降价促销力力度逐渐增大大楼盘7-8月9-10月远大美域均价1.3万元/㎡，（1500元/㎡精装）；一次性95折，按揭98折均价1.1万元/㎡（1500元/㎡装修），另外95折；新光御景山均价1.8万元/㎡；（3000元/㎡精装）均价1.6万元/㎡，出现1.5万的价格（3000元/平米）；推出房号在总价上减17万；一次性96折，按揭99折，分期98折；格力香樟均价1.45元/㎡；（2500元/㎡精装）一次性85折，按揭94折；买房送车位，现楼发售，即刻办理房产证和珠澳两地牌国子间均价1.93-1.96万元/平米均价1.7万/㎡起，承诺不超过1.9万元/平米；仁恒星园均价1.45元/㎡，带有2500元/㎡的精装均价14500元/㎡，带有2500元/㎡的精装；购房享受在总房价减3万，一次性付款97折，按揭98折优惠；招商花园城均价1.28万元/平米均价1.2万元/㎡；一次性96折，按揭98折；中珠九悦均价1.45万元/㎡（2200元/㎡精装）推出60套一口价房1.17万元/㎡，购房全款97折、按揭99折优惠；金地伊顿山均价1.63万元/㎡（3000元/㎡精装）；按揭98折,一次性98折均价1.4万元/㎡（3000元/㎡），一次性93.5折，折完均价1.3万元/㎡；下半年要销售10亿元，降价压力大。新推单位13000-14000元/㎡，12800元起云顶澜山均价1.1万元/㎡（2000元/㎡精装）；按揭98折,一次性97折均价1.1万元/㎡（2000元/㎡精装）；特价91折后按揭98折,一次性97折，同时按楼层“层数”*0.5万元优惠递增珠海楼市市场小结西区今年整体体市场表现较较2010年年趋冷，时代代山湖海等指指标楼盘开盘盘消化率较前前明显下降配套优越、营营销力度较强强的高性价比比楼盘仍然表表现突出，对对周边及市区区自住和投资资需求拉动明明显，对本项项目有较强客客户分流影响响以机场路为中中心的西区投投资高地已经经形成，对周周边自住需求求的价格壁垒垒较为明显未来区域中各各品牌开发商商竞品入市将将对本项目造造成巨大销售售压力市区降价趋势势及消化速度度缓慢对西区区的市场预期期造成一定消消极影响【目标客户分析析】市区投资客户户、泛市区自自住客户受市市区高价挤压压，有主动郊郊区化趋势，，西区中高端端自住客户，，港澳投资客客户受横琴利利好吸引，对对机场路区域域认可度较高高16000以上云顶澜山，11000元/㎡21典型客户1：首置型自住住——筑巢称呼：林小姐年龄：25-30岁性别：女籍贯：江西从事行业：三灶中丰田光光电科技员工工家庭人口：未婚目前居住地：：与男友租房，，三灶某小区区置业次数：0次客户语录——“在这里工作已已经三四年了了，现在比较较稳定，所以以准备买小两两房做婚房用用，也有到周周边几个在卖卖的楼盘去看看，但觉得户户型和小区环环境都不够好好，性价比不不高，于是没没有出手。””——“像我们这种工工作年限不长长的人，没有有太多储蓄，，不想贸然买买房，看到合合适满意再买买。”——“很多同事也有有去看房，但但都抱怨周边边楼盘太少，，品质不高，，价格也没便便宜到哪去，，但又不想买买到三灶之外外的地方，所所以很多同事事都还没有买买到房。”客户特征描述述属于年轻白领领，工作年限限不长，积蓄蓄不多，准备备买房结婚，，刚性需求。。讲究实在，，对性价比要求求高，对价格敏感感，但在价格格差价不是太太大的情况下下，关注户型型、小区的环环境。A三灶工业园区区——首置白领型客客户年轻外来白领领，刚性需求求，性价比是是考虑要素目标客户分析析22典型客户2：改善型自住住客户称呼：邱先生年龄：30-35岁性别：男籍贯：广西从事行业：三灶某私营企企业主管家庭人口：6人目前居住地：：与父母、太太太和两个小孩孩住在早年自自己的自建房房置业次数：1次客户语录——“我来三灶都差差不多有十年年了，都在这这边成家了，，父母也都接接过来住了。。”——“目前住在自己己家建的房子子里，家里人人比较多，有有点不够住，，而且不安全全，比较杂乱乱。”——“太太和小孩都都希望能住进小小区房，那样样比较安全安安静。”——“想换个两房或或三房，父母母住惯老房子子，不一定会会跟我们一起起住。”——“意向中希望小小区环境能好好点，通风采采光，有物业业管理处和园园林绿化，总总之要凸显出出小区房的好好处。”客户特征描述述小太阳家庭，，虽然已有住住房，但随着着生活水平的的提高对居住住也提出了更更高的要求，，向往从自建建房住进小区区房，希望能能拥有较为舒舒适的居住环环境。A三灶工业园区区——改善型客户虽已有住房，，但希望能换换房改善目前前的居住环境境23典型客户3：外来就近置置业客户称呼：刘先生年龄：35-40岁性别：男籍贯：广东顺德从事行业：三灶LKE埃尔凯电器公公司中级管理理人员家庭人口：4人目前居住地：：家在顺德，工工作在三灶，，目前居住在在公司安排的的宿舍（新世世界3期）置业次数：1次客户语录——“现在外派到三三灶工作，住住新世界3期，公司安排排的住宿，周周末才回顺德德。”——“既然在三灶发发展，有想过过在这边买房房，现在跟同同事住一起也也不是很方便便。”——“如果在这边有有房，太太和和小孩周末就就可以过来住住，我不用老老往顺德跑。”——“保利当然知道道，拿了地王王，反正也有有买房的需要要，品牌开发发商的房子比比较信得过，，况且这一片片升值空间还还是很大的。。”客户特征描述述收入较高，经经济基础较好好，不满足现现在在工作地地租房或公司司安排住宿的的现状，希望望有自己的住住房，较关注注品牌，注重重私密，同时时兼具一定的的投资意识。。A工业园区——外来就近置业业客户经济基础较好好，意向在工工作地买自己己的住房24工业园区客户户置业特征总总结：A客户身份客户描述原居住情况置业情况（户型/面积）置业特征三灶大型跨国企业、私营企业的白领型员工或中高管人员25-30岁两口之家，准备结婚（刚性需求）租房2-3房：80－120㎡承受总价：50-80万性价比、户型30-40岁小太阳家庭，准备换房（改善型需求）自建房或旧小区房舒适性、小区环境35-45岁外来中高管，准备买房（就近置业需求）租房或公司安排住宿社区品质、升值潜力工业园区——首置/改善型/就近自住客户置业驱动动因素：性价价比、户型、、小区环境、、社区品质25典型客户4：本地二代首首置型客户称呼：罗先生年龄：28岁性别：男籍贯：三灶镇从事行业：三灶税务局家庭人口：4人目前居住地：：与父母同住早早年自建房置业次数：0次客户语录——“现在和爸妈、、姐姐住在以以前建的自建建房，大概500㎡，明年打算结结婚，所以想想买房后搬出出来住，爸妈妈也很支持，，但就希望我我们不要住太太远。”——“之前看过时代代山湖海，因因当时股票被被套所以没买买，不想贷款款，最好找亲亲朋借一次性性付款，时代代山湖海是户户型好、规划划好、社区好好三好。”——“有了横琴的新新政策，未来来金湾这一块块的升值潜力力肯定很大。。”客户特征描述述本地年轻二代代，准备买婚婚房脱离父母母居住。父母母经济条件较较好，愿意给给予财力支持持。希望买有有品质的小区区房，户型要要求不大，具具备品牌意识识。刚性婚房需求求，父母财力力支持B三灶本地居民民——二代首置型客客户26典型客户5：本地改善型型自住称呼：陈太太年龄：40-45岁性别：女籍贯：三灶镇从事行业：三灶公务员家庭人口：3人目前居住地：：新世界置业次数：2次客户语录——“目前住在新世世界，刚开始始觉得不错，，现在觉得有有点儿旧了，，面积又小，，车位又不够够，所以想换换房。”——“想换电梯房，，110平米的三房就就可以了，小小区的品质要要好，物业管管理要好，车车位要多，等等新世界4期开盘了就去去看看。”——“我知道万科就就在新世界对对面，也知道道时代山湖海海，到时开盘盘也会去看看看的，会综合合考虑户型、、环境、服务务和价格等因因素。”——“现在换房就是是终极置业了了，买一套面面积够用，住住着够舒适的的，以后就不不用再愁房子子的事情了。。”客户特征描述述早年已买房，，但目前对居居住水平有了了更高的要求求，想换更新新的小区和更更大的户型，，对小区品质质要求较高。。很大可能为为终极置业，，非过渡房，，考虑较为理理性。积攒了一定的的购买力，关关注小区品质质，理性消费费B三灶本地居民民——本地改善型客客户27三灶本地居民民置业特征总总结：B客户身份客户描述原居住情况置业情况（户型/面积）置业特征三灶本地居民25-30岁本地二代，准备结婚（刚性需求）自建房或旧小区房2-3房：80－100㎡承受总价：50-80万户型、品质35-45岁本地家庭，准备换房（改善型需求）自建房或旧小区房3-4房：100－120㎡承受总价：70-100万舒适性、小区环境三灶本地居民民——二代置业/改善型客户置业驱动动因素：户型型、品质、小小区环境28典型客户6：城区投资型型称呼：董小姐年龄：30-35岁性别：女籍贯：珠海从事行业：某旅行社经理理目前居住地：：新香洲置业次数：1次购买面积：120多平米3房客户语录——“我们在市区已已经有房子住住了，再买肯肯定是用来投投资的，现在在买房比放在在银行划算。。”——“现在西区的房房子涨得好快快，有朋友买买了时代山湖湖海，现在都都涨了十几万万呢。”——“我也想买房投投资，但金湾湾比较远，很很少去，不知知道以后发展展怎么样，横横琴新区和金金海大桥的规规划还是可以以的”——“保利倒是很不不错的一个品品牌，偏远的的地方也只有有大开发商能能搞得起来，，到时看看吧吧，现在说不不准，很多人人看好我也可可能会买，小小户型两房，，易入市，也也易转出手。。”客户特征描述述在市区已解决决住房问题，，有点闲钱，，有置业投资资意向，倾向向在升值潜力力大的地段投投资小户型，，属中低端投投资客户，投投资选择容易易受周围人影影响。关注资讯，有有较强投资意意识，置业选选择易跟风C城区投资客户户29典型客户6：城区自住兼兼投资型称呼：曾小姐年龄：27-30岁性别：女籍贯：珠海从事行业：澳门酒店业目前居住地：：拱北（与家人人同住）置业次数：0次客户语录——时代山湖海这这里的价格还还是有点儿贵贵的，但是比比起拱北和南南屏的房子价价格还可以接接受——因为我现在在在澳门上班，，将来应该也也会在澳门发发展，如果金金海大桥建成成了，从澳门门过来还是比比较快的，而而且靠着横琴琴，升值潜力力应该还是有有的。客户特征描述述居住在市区，，收入稳定，，但在市区核核心地段购置置物业实力不不足，未来有有现实的居住住需求，同时时希望购买的的物业有较强强的升值潜力力。有自住需求，，兼有长线投投资意识C城区自住兼长长线投资客户户30城区投资客户户置业特征总总结：C客户身份客户描述居住情况置业情况（户型/面积）置业特征城区高级白领、企业主、中高管、高级公务员等30-45岁市区有房居住，意向寻找投资门槛较低，升值潜力较大的楼盘再置业用作投资珠海市区2房：80－90㎡承受总价：50-80万周边规划、升值空间城区投资客户户——投资型客户置业驱动动因素：规划划利好、升值值空间31典型客户8：内地投资兼兼阶段性度假假称呼：蒋先生年龄：35-40岁性别：男籍贯：西安从事行业：电信行业中高高管家庭人口：3人目前居住地：：西安，但在三三灶已购置某某小区二手房房做度假投资资用置业次数：多次客户语录——“我在西安工作作，但在三灶灶这边买了房房，冬天一家家人会过来住住一段时间。。”——“觉得这边空气气好啊，就像像个小镇，反反正我觉得环环境很好，周周边也有几个个朋友像我这这样在这里买买房，偶尔过过来住。”——“三灶不仅环境境好，而且很很有投资价值值，斗门的房房子我也去看看过，但潜力力没有这里好好，未来金海海大桥一通，，这里的房价价是有翻倍的的可能的。”””客户特征描述述不仅追求小区区的居住品质质，更看重周周边的自然地地理环境和未未来的投资规规划价值。识识品牌重品牌牌，价格承受受力较好，置置业会充分考考虑是否有升升值潜力。购买力较强，，看重自然环环境和投资规规划价值E外地投资度假假客户32典型客户9：澳门投资客客户称呼：黄先生年龄：35-40岁性别：男籍贯：澳门从事行业：外贸企业经理理家庭人口：4人目前居住地：：澳门置业次数：多次客户语录——“因为在这边有有生意，经常常过来珠海出出差。”——“想在珠海买个个100万左右的房子子，可以办两两地车牌，可可是现在珠海海市区的房子子至少都要100多万，我就想想办车牌兼投投资，没想过过要花那么多多钱买那么贵贵的，所以只只能考虑去西西区买了。””——“西区现在大把把房子卖，我我想买在比较较有升值空间间的地段和比比较有品质感感的小区。””——“如果你们项目目有金海大桥桥的规划，这这边还是很有有投资潜力的的，等桥一通通，连着横琴琴再连着澳门门，这一片会会旺起来的。。”———““要买买就就买买小小一一点点的的户户型型，，反反正正控控制制在在100万左左右右。。””客户户特特征征描描述述因工工作作原原因因经经常常来来往往澳澳门门和和珠珠海海，，非非常常关关注注珠珠海海的的规规划划利利好好，，置置业业看看重重升升值值潜潜力力，，置置业业驱驱动动力力在在于于办办两两地地车车牌牌。。购买买力力较较强强，，看看重重投投资资价价值值和和两两地地车车牌牌外地地投投资资度度假假客客户户E33外地地度度假假投投资资客客户户置置业业特特征征总总结结：：E客户身份客户描述居住情况置业情况（户型/面积）置业特征外地中高端客户35-60岁分布较广，主要来源于内地和珠三角，经济实力较好，多与珠海有“三缘”关系，看重珠海的人居环境和某些地段的升值潜力内地或珠三角2-3房：80－120㎡承受总价：60-100万气候环境、升值空间澳门中高端客户30-60岁经济实力较好，企业主、个体经营者或公务员等；与内地有生意或亲戚往来；经常往来珠海；关注珠海的发展及政策环境；澳门或珠海2-3房：80－120㎡承受总价：60-100万升值空间、品牌保障、总价外地地度度假假投投资资客客户户———度假假兼兼投投资资型型客户户置置业业驱驱动动因因素素：：气气候候环环境境、、升升值值空空间间、、价价格格人群房型首置、改善及就近自住城区客户外地客户西区工业园区客户三灶本地居民投资及自住客户内地客户港澳中高端客户80㎡两房置业心理：首次置业的当地白领客户年轻白领对性价比要求高买房结婚，刚性需求关注户型及小区环境置业心理：本地二代首置型客户刚性婚房需求，父母财力支持有品质的小区房对户型要求不不大，但较有品牌意识市区投资客户置业心理主城区高级白领、企业主、中高管、高级公务员等已解决住房问题，有点闲钱有较强投资意识，置业选择易跟风注重小区周边的规划，要有升值潜力90㎡三房置业心理：企业中高管经济基础较好，希望在工作地有属于自己的房子对居住舒适度有较高要求注重社区品质和升值潜力泛城区自住客户置业心理资深白领、企业中层管理人员等受市区高房价挤压，有现实居住需求有较强投资意识，置业选择易跟风注重小区舒适度，有长线投资价值置业心理与珠海有一定关系，看重珠海的人居环境投资兼阶段性度假有较强经济实力注重气候环境和投资规划价值识品牌也重品牌看重项目毗邻横琴片区的发展120㎡大三房置业心理：私营企业中级管理人员，属改善行自住客户有一定的购买力，想换较大的房子注重舒适性及小区环境可能是终极置业，考虑较理性置业心理小型私企老板与珠海有生意或亲戚往来，经常往来珠澳两地购买力较强，看重投资价值和两地车牌关注珠海未来的发展和政策环境升值空间、品牌保障、总价范围客户户对对位位—三类类户户型型对对位位不不同同人人群群置置业业心心理理时代代四四期期开开盘盘客客户户参参考考客户户一一：：陈陈女女士士，，50岁岁左左右右，，澳澳门门人人，，意意向向户户型型125㎡㎡现居居澳澳门门，，准准备备购购买买125平平米米单单位位，，主主要要用用来来投投资资兼兼度度假假，，此此前前在在珠珠海海未未有有物物业业，，看看好好该该片片区区的的未未来来，，认认为为横横琴琴的的发发展展趋趋势势将将是是上上海海浦浦东东，，金金海海大大桥桥贯贯通通后后澳澳门门到到项项目目的的时时间间为为10分分钟钟，，很很近近，，对对于于销销售售所所说说未未来来五五年年这这里里的的房房价价将将翻翻倍倍表表示示认认可可，，对对于于海海景景也也较较为为喜喜欢欢。。客户户二二：：罗罗太太太太，，45岁左左右右，，三三灶灶人人，，意意向向户户型型125㎡㎡现居居三三灶灶，，在在计计划划生生育育办办工工作作，，先先生生是是医医院院医医生生，，主主要要是是用用来来自自住住，，未未来来将将和和老老人人一一起起住住，，在在三三灶灶镇镇内内和和市市区区柠柠溪溪各各有有一一套套住住宅宅，，之之前前有有看看过过新新世世界界康康桥桥，，但但是是认认为为户户型型不不好好，，看看重重时时代代的的小小区区和和未未来来的的升升值值潜潜力力，，提提到到在在开开党党代代会会上上领领导导明明确确表表示示西西部部中中心心城城两两年年见见成成效效、、五五年年成成规规模模，，所所以以有有信信心心，，并并最最终终购购买买36栋1603。客户户一一：：张张先先生生、、28岁左左右右、、山山东东人人现在在通通飞飞上上班班，，很很年年轻轻，，才才来来珠珠海海上上班班不不到到三三个个月月。。因因为为上上班班今今后后的的宿宿舍舍就就在在时时代代山山湖湖海海旁旁边边，，购购买买山山湖湖海海是是给给父父母母住住，，今今后后自自己己还还是是住住在在公公司司宿宿舍舍，，与与父父母母居居住住地地近近方方便便照照顾顾父父母母。。周周边边的的楼楼盘盘也也没没有有多多看看。。认认可可金金湾湾今今后后的的发发展展，，也也认认为为时时代代的的升升值值潜潜力力还还很很大大。。核心心客客户户重要要客客户户游离离客客户户金湾湾本本地地自自住住客客户户市区区投投资资客客户户泛城城区区资资深深白白领领、、私私营营业业主主首首改改客客户户港澳澳客客户户西区区私私营营业业主主、、公公务务员员、、教教师师系系统统珠三三角角其其他他区区域域客客户户北方方旅旅游游、、投投资资客客户户路过过客客户户项目目总总体体客客户户分分析析：：西区利利好+横琴新新政策策+保利品品牌吸吸引力力+客户分分析，，本项项目今今年客客户定定位主主体偏偏向于于投资资型客客户项目位置规模容积率在售主力户型均价存量销售速度时代山湖海金湾机场东路，湖心路口南侧约1公里占地17.7万建面40万1.8107-125㎡三房146㎡四房9000元/㎡（带2300元的装修）331套210套/月（开盘日））新世界康桥金湾三灶镇虹阳路183号占地31万建面63万1.786-102㎡两房97-131㎡三房7500元/㎡162套（四期共余954套）126套/月（开盘日）西江月斗门湖心路1008号占地8.1万建面20万2.066-75㎡两房93-96㎡三房7200元/㎡（带1200元/㎡装修）175套13.5套/月中珠上郡金湾红旗镇珠海大道旁占地2.4万建面18万2.1763-92㎡两房93-113㎡三房6800元/㎡302套27.5套/月里维埃拉斗门井岸镇珠峰大道288号占地340万建面450万1.852-120㎡两房75-157㎡三房128-188㎡四房毛坯6000元/㎡精装单位7000元/㎡878套39套/月雅居乐约克郡珠海大道与广澳高速交汇处占地12.4万建面45万2.9670㎡两房90-120㎡三房120-140㎡170㎡220㎡9000元/㎡1200套未售竞争楼楼盘锁锁定及及存量量分析析竞争分分析点对点点分析析：区区位位/配套/规模/规划/物业形形态/景观竞争分分析保利香香槟国国际时代山山湖海海区位：机场东东路，，湖心心路口口南侧侧约1公里配套：周边边配套套尚不不完善善规模：建面近近40万平米米，四四期（（海云云间））主要要为33层高层层海景景洋房房，两两梯四四户设设计。。规划：板式式建筑筑，四期（（海云云间））为33层高层层海景景洋房房，两两梯四四户设设计，，碟式式布局局。物业形形态：高层层、小小高层层景观：社区区内园园景、、水景景，海海景区位：机场东东路，，湖心心路口口南侧侧约500米配套：周边边配套套尚不不完善善，小小区自自由2万平米米商业业。规模：：建面33万平米米规划：围合合式Artdeco新古典典装饰饰主义义风格格，大型型中心心园林林社区区。物业形形态：高层层景观：社区区内8万平米米园景景、水水景，，海景景竞争策策略：：形象、、品牌牌区隔隔有分有有合（（品牌牌、借借力时时代炒炒作区区域））将保利利资源源融入入香槟槟系的的产品品差异异中相比较较，本本项目目在梯梯户比比上存存在一一定劣劣势；；本案产产品在在园林林景观观、商商业上上具有有一定定优势势点对点点分析析：区区位位/配套/规模/规划/物业形形态/景观保利香香槟国国际新世界界康桥桥相比较较，本本项目目在大大环境境配套套上存存在一一定劣劣势但本项项目景景观资资源、、品牌牌、产产品设设计上上具有有一定定优势势竞争策策略：：形象、、品牌牌区隔隔产品、景观观、园林等等的信息传传递区位：珠海市金湾湾区三灶虹虹阳路183号配套：周边配套套完善(休闲、娱乐乐、美食、、购物)规模：建面15万平米规划：简约式布局局，配合大大型中央水水景园林，，物业形态：：12栋板塔结合合的高层、、小高层景观：社区水景景，园景竞争分析区位：机场东路，，湖心路口口南侧约500米配套：周边配套套尚不完善善，小区自自由2万平米商业业。规模：建面33万平米规划：围合式Artdeco新古典装饰饰主义风格格，大型中心心园林社区区。物业形态：高层景观：社区内8万平米园景景、水景，，海景点对点户型型分析新世界康桥桥时代山湖海海竞争分析香槟国际85㎡90㎡125㎡产品点对点点分析：本本案户型型方正，功功能布局合合理，更为为舒适香槟国际2房2厅1卫1厨带空中花花园90㎡新世界康桥桥2室2厅2卫1厨93.00㎡竞争分析优势劣势新世界康桥主卧带独立衣帽间，主人房私密性好，可两房改三房户型不方正，空气无法形成对流，洗手间离客厅较远，主人房无独立衣帽区香槟国际户型方正、卧室均有外飘窗，户户通风、采光充足、可两房改三房主卧与次卧独立区分开互不干扰朝向为北向，只有一个卫生间不够便利，卫生间入口正对花园产品点对点点分析：本本案此户户型相对竞竞争户型使使用率欠缺缺香槟国际2房2厅1卫1厨85㎡新世界康桥桥2室2厅2卫1厨85.00㎡竞争分析优势劣势新世界康桥户型整体方正，浪费面积少，主卧带独立卫生间和外飘台主卧入口少许面积浪费，卧室与卫生间门口互对香槟国际户型方正，带超大景观阳台，双阳台设计景观阳台不方正，厨房过于狭长，卧室走道处面积浪费过多产品点对点点分析：本本案户型型方正，使使用率高，，更为舒适适香槟国际3房2厅卫1厨双阳台120㎡时代山湖海海3室2厅2卫1厨双阳台125㎡竞争分析优势劣势时代山湖海入口处带入户花园，厨房外带生活阳台，互相方正，空气南北对流入户花园狭长，室内过道过长，次卧与洗手间门相对香槟国际户型方正，可三房改四房，拥有双阳台设计，空气对流效果好，主卧带独立衣帽间客厅处阳台和飘太过于繁琐，影响是客户视觉效果，竞争分析小小结鉴于目前珠珠海西区市市场情况较较不乐观，，年底潜在在供应量较较大，整体体消化速度度无法短期期内大幅提提升时代山湖海海、新世界界康桥，对对本项目有有较大竞争争干扰，同同时雅居乐乐约克郡在在11月开开盘也会截截留本项目目部分市区区客户，建建议首批推推售量控制制在300套以内区域竞品各各有优劣，，本项目户户型不存在在绝对优势势，但能够够较好满足足目标客户户的居住需需求需要运用保保利整体资资源优势，，突出产品品差异，强强调物业带带来的生活活方式时代山湖海海案例借鉴鉴：价值实现：：首批较大推推售量，实实惠的价格格，保证充充足的客户户基数是市市场口碑传传播的基础础后期通过舒舒适的户型型、逐步提提升的现场场展示、强强而有力的的营销推广广，现代活活力的项目目形象，成成功实现热热销，每次次开盘均刷刷新西区高高层价格。。价格逐期高高走，高价价格多推量量需要依靠靠强大的客客户群体，，适时调整整客户结构构本项目首批批推售如何何破局客户结构分分析一期以小户户型、低总总价，吸纳纳西区周边边购买力，，夯实自住住客户基础础，同时发发力市区，，吸纳中端端投资客户户和部分首首置、首改改自住群体体，布局最最大量客户户基数，为为后续推售售的客带客客打下良好好基础二期受户型型偏大、价价格升幅较较大影响，，西区周边边部分购买买力被挤出出，市区投投资客户受受市场升值值预期和一一期客群连连带影响大大量涌入，，成为购买买主体，珠珠三角、港港澳客户及及内地客户户比例未有有大幅改变变户型面积推出套数销售套数销售率两房82㎡159套159套100%小三房102㎡48套48套100%大三房128㎡72套62套86%四房146㎡159套85套53.46%四房199㎡36套27套75%复式204㎡12套1套8.3%合计486套382套78.6%户型面积推出套数销售套数销售率小三房102㎡108套92套85%大三房128㎡126套106套84%复式204㎡9套1套1%合计243套199套81.9%均价6800元/平米均价8500元/平米户型面积推出套数销售套数销售率两房82㎡939097%小三房102㎡646398%大三房128㎡828098%四房146㎡937985%四房199㎡3600%复式204㎡9889%合计

37732084.88%三期一定量量小户型入入市，重新新吸纳周边边部分自住住客户，而而市区投资资兼自住客客户受政策策影响成交交量有较大大萎缩，抓抓住五一旅旅游季，通通过“老友友宅一起””等老带新新政策，与与市区存在在地缘关系系（亲戚、、朋友）的的珠三角和和内地度假假客户被大大量吸纳，，主要消化化偏大户型型，同时针针对澳门的的推广展开开，澳门客客户比例有有所上升。。均价8800元/平米客户结构分分析四期加大对对市区和澳澳门的推广广力度的投投入，在吉吉大和口岸岸分别增设设外展场等等，利用横横琴新政拉拉动城区和和澳门的投投资需求，，同时吸引引周边金湾湾的高端自自住需求，，因而城区区客户、澳澳门客户比比例有较大大幅度上升升。均价9000元/平米户型面积推出套数销售套数销售率小三房107㎡96套48套50%大三房125㎡96套77套80%四房140㎡192套118套65%合计384套243套63%时代山湖湖海案例例启示首批走量量为先：：首批单位位走量为为先，充充分吸纳纳金湾区区域自住住客户和和市场长长线投资资兼自住住客户，，做大客客户基数数，做足足区域影影响力立足市区区和周边边：依靠一二二期积累累的足量量本地和和市区客客户，后后期通过过产品搭搭配和老老带新政政策，将将与本地地和市区区客户有有地缘关关系的内内地地缘缘客户吸吸纳，保保持旺销销抓住机遇遇、调整整客户结结构：抓住横琴琴新政，，适时拓拓展澳门门和珠三三角市场场，调整整客户结结构满足足推货需需求预留升值值空间：：以相对稳稳健的价价格入市市，为投投资客户户预留相相应的升升值空间间，为后后期带动动投资需需求非常常重要。。本项目2011年的市场场突破点点——在区域之之战中，，如何击败败时代、、万科，，赢得客客户心理理占位造势造梦本项目依依托“国国宝展””和保利利央企背背景，迅迅速拉起起与中信信、万科科的品牌牌级别，，超越时时代的品品牌高度度，跳出出西区辐辐射市区区国宝来了了，唯保保利能为为跟随时代代造梦金金湾、横横琴，高高起点规规划、高高升值潜潜力。香槟系19年精工品品质，保保利和乐乐中国全全文化艺艺术资源源生活。。金湾高起起点、高高升值潜潜力亿万央企企带来的的全资源源生活加大推广广力度建建立区域域影响力力（市区区、金湾湾）为基基础，积积极拓展展港澳客客户，同同时抓住住世联在在市区固固有的高高端客户户资源在竞品之之战中，，如何支撑撑起与时时代相近近的价格格预期，，并且快快速出货货竞争策略略下的客客户策略略：本项目可可借助时时代已经经奠定的的区域高高升值潜潜力印象象，进一一步拉动动投资需需求，让让错过时时代的市市区客户户有第二二次机会会捞品牌牌和区域域升值的的第一桶桶金借助品牌牌影响力力和首批批面积段段对时代代带来的的总价优优势，深深挖金湾湾本地中中高端自自住需求求。积极开拓拓澳门客客户，依依靠市区区客户和和港澳客客户带动动部分西西区本地地客户的的价值认认知借助高品品质的产产品力和和品牌吸吸引力吸吸纳市区区边缘首首改自住住客户和和产业园园区域的的中高端端自住客客户客户策略略势在市区区深挖西区区拦截港澳澳、内地地客全媒体覆覆盖全城国宝宝派票攻攻势市区分展展场渗透透团体渠道道渗透：：企业、、公务员员、教师师体系拱北展场场设置品牌发力力：保利利来了！！通过市市区客户户挤压西西区客户户的价值值认知直效价值值点：投投资横琴琴第一站站、海景景房、两两地车牌牌珠海大道道户外设设置形象上——国宝竖高高度，唯唯有、唯唯能围绕“国国宝展””，整合合珠海全全媒体投投放，树树立一线线品牌市市场地位位阶段一：：10月中至10月底核心诉求求：19年，40城，实力力央企携携国宝而而来阶段二：：10月底至11月中核心诉求求：粤迎国宝宝、筑善善名城，，保利发发力国际际级新特特区阶段三：：11月中至开开盘前核心诉求求：保利利，让珠珠海有了了香槟的的味道（（产品价价值传递递）阶段四：：12月中开盘盘核心诉求求：国际际社区、、实力央央企大盘盘，首批批发售高性价比比，开盘盘爆破树形象，，拔调性性借势时代代山湖海海，合力力炒作区区域价值值时代四期期开盘前前蓄客阶阶段，大大规模广广告投入入，炒作作横琴新新区和金金海大桥桥利好，，已对澳澳门、金金湾客户户普遍洗洗脑建议阶段段户外主主题加入入区域价价值信息息示例如：：瞰横琴琴，保利利第40城落子子金湾时代四期期开盘客客户语录录——“横琴将来来可能就就像上海海的浦东东一样，，等金海海大桥贯贯通后，，澳门到到这里才才十分钟钟，三到到五年这这里的房房价肯定定能翻1-1.5倍。”澳门陈姓姓女士购购买买125㎡㎡单位——“党代会上上领导说说，西部部中心城城要三年年见成效效、五年年城规模模，加上上横琴的的利好，，将来这这里肯定定升值潜潜力很大大。”三灶罗姓姓女士公公务务员购购买125㎡㎡单位推售目标标分解：：2011年目标销销售金额额2亿元开盘阶段段推出约300套认筹客户户约525个解筹率：：40％积累客户户1750个认筹率：：30％销售率约约70%，销售约约210套2011年目标开盘销售售约22000㎡㎡；销售金额额约2亿元目标：1750批有效客客户2011年营销执执行10月11月12月1月2011年2011年12月初-12月中完成成开盘阶阶段70%约210套，2亿销售额额9月预热阶段段蓄势阶段段引爆阶段段1、前期形形象渗透透2、营销前前期准备备3、前期客客户积累累1、品牌展展示2、客户积积累3、售楼处处开放筹筹备工作作1、重点出出击/圈层客户2、客户认筹/洗筹3、开盘筹备保利品牌之旅旅国宝展新闻发发布会户外广告拱北外展活动动兽首展暖场活动团购网络、杂志、、报纸广告电视、广播广广告短信、DM网络、报纸广广告广播广告、短短信营销节点销售目标营销活动媒体排期阶段任务累计1800批,认筹525批，销售约210套，销售额2亿市区外展场设设立，保利会会启动11.11国宝展、样板板房同步启动动12.10取得预售证开开始认筹12.17开盘累计200批品牌馆现场场登记累计1200批，售楼处现现场登记户外广告：截截流东西双城城客户，户外外立势推广渠道设置原则：保保留现有资源源，并在核心心区争取广告告位，扩大项项目影响力和和辐射范围设置地点：1.珠海大道（针针对西区和内内地客户）2.九洲大道（针针对市区投资资和自住客户户）3.拱北（针对港港澳投资客户户）粤迎国宝筑筑善名城外广告牌报纸电视电台公交、站台短信/直邮等外展场渠道营销九洲大道户外外珠海大道广告告拱北户外报纸：主流媒媒体，释放品品牌和节点信信息建议：1.针对珠海客户户普遍都关注注的珠海特区报，持续连载刊刊登本项目的的硬广、软文文，造势立势势；2.澳门日报辅助助投放3.晚报和南都（（珠海读本））配合投放费用预计：90万粤迎国宝，筑筑善名城推广渠道户外广告牌报纸电视电台公交、站台短信/直邮等外展场渠道营销报纸推广渠道时代山湖海、、中信红树湾湾为例，主要要选择珠海特特区报于开盘盘等重要节点点投放硬广。。从2011年9月看，各大报报纸房地产广广告投放量占占比：珠海特特报占比56%，南方都市报报占比10%，澳门日报、、商报占比34%。时代山湖海9月报纸投放户外广告牌报纸电视电台公交、站台短信/直邮等外展场渠道营销电视推广渠道投放媒体：ZHTV-1、翡翠台投放时间:10月20日到11月20日共四周投放时段:ZHTV-1：19:45《《珠海新闻》中，约60次翡翠台：21:00《《黄金剧场》中，约45次投放时长及形形式:15-30秒，以形象标标版和国宝展展为主（若实实景达到展示示标准，建议议形象配合实实景投放）内容：项目形象、国国宝展；销售中心开放放、样板房开开放节点信息息；费用预预估：：33万户外广广告牌牌报纸电视电台公交、、站台台短信/直邮等等外展场场渠道营销电台电台建建议：：珠海FM87.5早：7:30-9:00晚：6:00-7:30播放内内容：：国宝展展信息息项目价价值信信息推广渠渠道费用预预估：：12万户外广广告牌牌报纸电视电台公交、、站台台短信/直邮等等外展场场渠道营销公交广广告推广渠渠道建议本本项目目投放放路线线：99、13、204、207路数量：：每条条线路路2台车共共8台投放时时间：：10月20日-12月30日配合营营销节节奏换换画一一次费用预预估：：32万户外广广告牌牌报纸电视电台公交、、站台台短信/直邮等等外展场场渠道营销站台广广告推广渠渠道建议：：设置置在九九洲大大道沿沿线、、南屏屏街口口沿线线、免免税巴巴士站站、新新香洲洲百货货巴士士站