XXXX年河南许昌宏伟西雅图半年度营销报告

宏伟·西雅图半年度营销报告同策咨询许昌项目组汇报框架本案现状分析本案销售氛围优化建议本案货源分析总体销售策略总体销售计划营销费用预算一、本案现状分析宏伟西雅图本案现状分析宏伟西雅图品质楼盘——客户认可一期、二期已入住——绿化原因——客户信心不足经典两房、舒适三房——展示面窄——客户认知不够一直处于平销——市场热度淡化如何达到快速去化及开盘热销？无媒体推广，项目销售信息无法对外传递无活动推广，导致客户到访量较少售楼部包装氛围较差，缺乏阵地感，影响销售已交房区域景观规划滞后，影响客户购买信心小区物业不规范（物业形象较差、车辆随意乱停），降低客户购买欲望目前本案存在的问题二、本案销售氛围优化建议宏伟西雅图为促进销售，对现状进行调整小区大门入口氛围包装售楼部阵地区域包装工地景观示范区打造地下车库形象展示围挡喷绘、楼体巨幅画面调整，并适当增加位置实体样板房、清水样板房打造小区物业进行规范，停车位引导划分小区大门入口氛围包装目前本案已交房两期，但绿化均未成形，无法奠定后续客户购买信心，建议尽快在中央景观区域做景观示范区，奠定客户购买信心。

目前项目已定道旗，建议在7月16日之前安装完毕售楼部阵地区域包装售楼部门口两侧及精神堡垒至售楼部之间区域做注水道旗；售楼部门口两侧喷绘进行最新销售信息画展示。注水道旗阵地感较强，提升销售氛围，且能展示更多销售信息，建议7月25日前安装完毕目前本案已交房两期，但绿化均未成形，无法奠定后续客户购买信心，建议尽快在中央景观区域做景观示范区，奠定客户购买信心。工地景观示范区打造大门口主形象，图中所示区域道路及绿化进行施工，建议8月25日前达到对外开放条件地下车车库形形象展展示地下车车库9月5日开始始认筹筹，建建议8月30日之前前达到到对外外开放放条件件，入入口处处进行行氛围围包装装围挡喷喷绘、、楼体体巨幅幅画面面更换换宏伟西雅图8533111沿霸陵陵路未未售房房源做做楼体体巨幅幅，沿沿许许继大大道挑挑选部部分位位置做做楼体体巨幅幅；门口户户外围围挡进进行最最新销销售画画面更更换。。建议7月23日之前前安装装到位位实体样样板房房、清清水样样板房房打造造实体样样板房房：由于85㎡去化化较慢慢，104㎡户型型货源源较多多，建议在在16#楼做85㎡、104㎡两个个户型型；设设立看看房通通道建议8月份清清水样样板间间完工工，10月份精精装修修样板板房完完工小区物业业人员形形象进行行规范，，统一服服装、规规范服务务；小区内停停车位进进行规划划，杜绝绝车辆拥拥堵大门门；小区物业业进行规规范，停停车位引引导划分分三、本案案货源分分析宏伟西雅雅图三期共5栋楼，目目前已售售16#、19#号楼，未未售17#、18#号楼，20#楼为公寓寓暂未销销售三期剩余货源盘点货源楼栋面积套数已售剩余均价剩余货值（单位：万）已售房源16#(共25层，1-2为幼儿园，3-25为住宅）85.844634342501558100.74463974250218109.02464064250237104.79463016425077719（共30层，1-3为商业，4-30为住宅）109.2227819430082395.327720430084688.93270274300297894.9627027430089.97270274300未售房源17（共23层，1-2为商业，3-23为住宅）85.7842042未定，2栋楼住宅面积合计为27808.64㎡（以4300均价测算）11958100.8742042104.9542042108.744204218（共22层，1-2为商业，3-22为住宅）51.094404487.742202290.852202287.072202291.322202289.9922022

合计

641127514

19395三期住宅宅货源分分析商铺货量量：三期商业业货源分分析17#（共13间商铺）2471.14㎡s204S203S202S201441.71279.81475.92212.19S109S108S107S106S105S104S103S102S101212.3682.1839.8348.1794.6182.18201.72178.73121.73合计套数13总面积2471.1418#（共19间商铺）3661.38㎡S208S207S206S205S204S203S202S201228.88190.63237.86262.17174.78348.59355.37169.11S111S110S109S108S107S106S105S104S103S102S10134.46104.89102.6691.25243.23213.26201109.51273.28205.04115.41合计套数19面积3661.3819#（共12间商铺）3497.22㎡S3011387.38S111S110S109S108S107S106S105S104S103S102S101256.63152.87189.65183.17236.57242.93218.45159.55189.88132.6147.54合计套数12面积3497.22四、总体体销售策策略宏伟西雅雅图线上推广广：大众媒体体广告宣宣传释放放，官方方媒体进进行宣传传炒作线下拓展展：直击目标标客户，，面对面面深入拓拓展；加加强老带带新；启启动CALL客活动推广广：强销期以以能大量量聚集人人气的月月度主题题活动为为主，配配合阶段段长线新新奇创新新类活动动，认筹筹及开盘盘时利用用大型活活动造势势促进成成交，打打破平静静的市场场，利用用活动提提高现场场人气，，再次掀掀起热销销高潮销售策略略：完善基础础销售道道具，认认筹蓄客客期利用用现场展展示及营营销活动动不断奠奠定客户户信心，，9月份、10月份火力力全开，，相继开开盘长线蓄客客——稳稳定基础础——夯夯实结构构——全全面开盘盘认知———认同———认购购递进式，，三步走走2016下半年营营销策略略媒体推送送品牌价价值点、、扩大影影响力线下拓展展直接接接触客户户，导入入来访活动配合合渠道拓拓展，使使更多客客户导入入现场营销策略略2016年住宅销销售任务务360套车位销售售300个住宅目前前已完成成112套下半年任任务为住住宅248套，车位位300个销售目标标销售目标标平均每月月需要去去化住宅宅约40套，需认认筹80个，来访访400人包装宣传传期线上媒体体7月16日楼体巨巨幅、门门口围挡挡广告信信息更换换线下媒体体商业销售售期对专专业市场、、个体商商户、企企事业单单位进行行产品推推介深入入拓展线下派单单、拉访组建拓拓展团队队(20人)网站、报报纸、交交通广播播电台、、官方微微信项目目信息推推送营销活动产品推售9月17日-18日西雅图图之夏日日酷爽西西瓜节7月23日-24日全程招招募捕鱼鱼达人9月10日住宅盛大开盘盘活动9月5日业主答答谢会&商业及车车位认筹筹启动7月30日夏日清清凉水上上大冲关关开幕式式暨住宅宅认筹启启动7月30日-8月31日夏日清清凉—水上大冲冲关高端客户户资源精精准CALL客客加大老带带新拓展展力度，，提高老老带新优优惠7月16日-8月31日主题电电影每晚晚7：30-9：307月

8月

9月

10月

11月

12月

2017年1月

10月1日狂欢欢七天乐乐10月15日名仕名名媛红酒酒会10月29日住宅认认筹活动动（现场场节目演演绎杂技技狂欢））12月17日圣诞嘉年年华住宅盛盛大开盘盘10月8日车位盛盛大开盘盘活动（（现场大大型节目目演绎））11月5日商业开开盘活动动（现场场大型节节目演绎绎）12月10日千人火火锅宴展展7月30日住宅17#认筹9月10日住宅开盘盘营销总纲纲住宅商业车位10月29日住宅18#、19#认筹9月5日车位认认筹10月8日车位开开盘12月17日住宅开盘盘9月5日商业认认11月5日商业开开盘商业包装装宣传期期16#、19#住宅续销销车位宣传传期开盘房源源续销商业认筹筹蓄客车位续销销商铺续销销强销期返乡置业业7月16日西雅图图之主题题电影节节开幕式式微信积攒攒赢水上上大冲关关门票微信积攒攒、助力力领西瓜瓜活动2016年下半年年营销总总纲五、总体体销售计计划宏伟西雅雅图房源续销销阶段业务策略略：加强现场场客户逼逼定，针针对前期期已认筹筹未选房房客户再再次回笼笼进行再再次逼定定；加大老客客户维护护力度，，提高老老带新成成交率；；业务员带带领拓客客人员深深入市场场进行拓拓展；配合营销销活动适适时提高高在售房房源价格格，采用用特价房房及低首首付形式式进行全全面推广广销售。。媒体渠道道：线上：户户外、道道旗持续续上线；；网络、、微信等等根据营营销活动动节点进进行宣传传信息更更换；线下：加加大线下下拓展力力度。活动配合合：利用电影影节、全城招招募捕鱼鱼达人等等活动吸引更多多客户到到访，达达到房源源的快速速去化；；配合特殊殊新奇类类暖场活活动吸引引更多客客户到访访，营造造良好现现场销售售氛围。。特价房及及低首付付为主要要销售策策略进行行市场大大力宣传传7月30日住宅17#楼认筹活动时间间：2016年7月30日活动主题题：三期精品品住宅火火热认筹筹优惠方式式：交5千抵2万，三期期精品住住宅火热热认筹活动内容容：水上大冲冲关开幕幕式活动动及现场场暖场活活动配合合启动认认筹物业类型楼号单套面积套数总面积（㎡）均价（元/㎡）总销（万元）高层1785.78423602.7643001549100.87424236.5443001822104.95424407.943001895108.74424567.0843001964合计

16816814.2843007230168套2016年9月10日住宅开盘开盘优惠惠：认筹交5千抵2万；一次次性优惠惠1万；按揭揭优惠8000元；老带带薪优惠惠2000元(根据介绍绍客户数数量视情情况而定定)169套2016年12月17日住宅开盘物业类型楼号单套面积套数总面积（㎡）均价（元/㎡）总销（万元）高层18#51.09442247.96430096787.74221930.28430083090.85221998.7430085919#88.93272401.114300103294.96272563.924300110289.97272429.1943001045合计

16913571.164300583611月12日住宅三期期三批次认认筹启动车位销售本一期、二二期销售房房源为1222套；目前入入驻率约75%；根据目前前调查情况况业主车辆辆在400-500辆认筹时间：：2016年9月5日；开盘时时间2016年10月8日认筹地点：：营销中心认筹政策：：1、认筹优惠惠5000元抵10000元；2、1-100名排号优惠惠3000元；101-200名排号优惠惠2000元；201-300名排号优惠惠1000元；301名以后无优优惠3、认筹顺序序为开盘时时选择车位位顺序认筹货源：：首次开盘暂暂定一期、、二期车位位推出约500个备注：1、车位销售售需公司配配合工程节节点，8月30日之前达到到对外开放放条件，入入口处氛围围包装完毕毕2、公司需提提前确认，，目前市场场车位是否否允许对外外销售，根根据实际情情况进行方方案确定3、公司需确确认本案车车位客户是是否可以贷贷款，如可可以贷款，，则考虑三三期住宅与与车位捆绑绑销售商铺销售本案商铺共共计44套，面积为为9629.74㎡认筹时间：：2016年9月5日；开盘时间：：2016年11月5日认筹地点：：营销中心认筹政策：：认筹优惠5000元抵50000元；开盘优惠：：1、认筹优惠惠5000元抵50000元；2、一次性优优惠3万元3、按揭优惠惠1万元4、老带薪优优惠5000元（根据介绍客客户数量视视情况而定定）备注：1、目前部分分商铺分割割面积较大大，不利于于销售，建建议部分铺铺位重新分分割面积；；2、商业需要要在7月份确定面面积分割及及业态定位位，8月份启动招招商；3、9-10月份商铺进进行橱窗包包装，达到到对外展示示条件，促促进销售。。业务执行动动作启动推广：：线下业务动动作直击客客户成立拓客团团队（20人）：拓客客组长带队队扫街、下下乡、拦截截拉访深入入拓展CALL客，购买高高端客户电电话资源（（企事业单单位员工、、商家VIP会员、竞品品楼盘来电电来访）老带新优惠惠政策及企企业内部员员工推介客客户政策（（现金2000元、物业费费X年、车位抵抵用券2000元）精准客户直直击——老带新新老带新奖励励撬动客户户圈积极转转介活动形式：以重要的节节点性活动动，如客户户答谢会、、主题性活活动等形式式对其进行行客户保养养；活动目的：：主要为对老老客户的保保养，以带带动新客户户的到访并并促进成交交。老带新奖励励提升全面面配合：已购住宅客户再次购买商商业可享受受商业总房款5000元的优惠；老客户带新新客户成功功购买本案案商业，新老客户户可享受5000元/套奖励，新客户冲抵房房款；老客户带新新客户成功功购买本案案住宅，新老客户户可享受2000元/套奖励，新客户冲抵房房款；奖金形式：：以下几种种方式可供供选择现金形式；；抵扣房款款；冲抵同同等额度的的物业费；；冲抵同等等额度的车车位购买费费用精准客户直直击——高端客户资源源竞品楼盘等等电话进出出线名单；；行业协会老老板名单；；初高中及高高校教师、、医生等名名单；企事业单位位员工、商商家VIP会员。7月份份联联系系相相关关公公司司进进行行资资源源整整合合采采购购；；8月份份利利用用业业务务员员闲闲暇暇之之余余进进行行集集中中call客，，没没人人每每天天100-200通电电话话，，筛筛选选意意向向客客户户资源源需需要要公公司司通通过过专专门门的的渠渠道道公公司司进进行行购购买买，，此此类类客客户户名名单单需需经经过过多多轮轮交交叉叉CALL客，，避避免免出出现现因因个个别别置置业业顾顾问问CALL客技技能能问问题题导导致致的的客客户户资资源源浪浪费费。。高端端客客户户资资源源购购买买：高端端客客户户资资源源CALL客精准准客客户户直直击击———内部部推推荐荐对象象：：内部部员员工工及及公公司司上上下下游游合合作作企企业业专专场场产产品品推推介介，，最最大大化化利利用用集集团团公公司司资资源源，，鼓鼓励励内内部部员员工工、、合合作作单单位位购购买买或或介介绍绍其其他他朋朋友友购购买买；；大型型企企业业、、工工厂厂进进行行产产品品推推介介。。方式式：：内部部员员工工购购买买给给予予额额外外优优惠惠；；介介绍绍亲亲友友成成交交的的，，按按照照成成交交套套数数给给予予奖奖励励；；单位位或或工工厂厂购购买买根根据据套套数数的的多多少少进进行行优优惠惠折折算算。。精准准客客户户直直击击———内部部推推荐荐内部部推推荐荐优优惠惠政政策策与与老老带带新新优优惠惠相相同同，，两两重重优优惠惠不不允允许许重重复复使使用用精准准客客户户直直击击———派单拉拉访访派单单拉拉访访工工作作执执行行：：固定定20人拓拓展展团团队队（（派派单单、、拉拉访访其其中中三三名名为为主主管管级级别别）），，根根据据客客户户地地图图进进行行着着重重拓拓展展城区区执执行行要要求求：：周一一至至周周五五计计划划任任务务进进行行执执行行；；城区区商商超超重重要要点点位位、、人人流流量量大大的的区区域域派派发发单单页页；；县县乡乡看看房房车车配配合合直直击击村村落落，，全全面面摸摸排排；；周六六周周日日集集中中在在城城区区重重要要商商超超点点位位及及人人流流量量大大的的区区域域进进行行拓拓展展；；执行行过过程程中中配配备备鼠鼠标标垫垫、、拉拉杆杆笔笔、、小小扇扇子子等等小小礼礼品品，，要要求求每每位位拉拉访访人人员员每每天天最最少少一一组组有有效效客客户户，，派派发发小小礼礼品品时时要要求求客客户户扫扫描描官官方方微微信信二二维维码码。。夏季季夜夜晚晚进进行行市市场场拓拓展展（（广广场场、、商商场场、、公公园园、、夜夜市市等等区区域域进进行行拓拓展展））执行行要要求求：：下乡乡拓拓展展人人员员必必须须面面对对面面直直击击客客户户，，保保证证宣宣传传资资料料到到达达每每家家每每户户；；城区区拓拓展展人人员员按按照照既既定定计计划划地地毯毯式式扫扫荡荡城城区区。。根据据前前期期成成交交客客户户分分析析：：城西西（（文文峰峰中中路路以以西西地地毯毯式式全全面面摸摸排排））县乡乡以以灵灵井井、、椹椹涧涧为为主主；；其其次次为为桂桂村村乡乡、、河河街街乡乡公司司配配合合事事项项：：公司司提提供供看看房房车车两两辆辆；；组建建专专业业拓拓客客团团队队约约20人（（要要求求至至少少三三名名主主管管级级别别，，其其他他人人员员为为拓拓展展专专员员，，此此团团队队需需要要另另行行招招聘聘区区别别于于市市场场常常规规派派单单拓拓客客）），，如如需需快快速速去去化化房房源源，，可可增增加加团团队队人人数数至至50-60人建议议：：此此团团队队可可由由同同策策进进行行配配置置，，统统一一管管理理，，开开发发商商给给予予相相应应拓拓展展费费用用，，可可以以用用提提高高佣佣金金点点数数进进行行折折算算精准准客客户户直直击击———礼品品配配合合商场场类类、、专专业业市市场场、、沿沿街街商商铺铺、、餐餐饮饮场场所所、、：：赠送定定制礼礼品进进行全全面宣传所需物物料：：业务员员带队队，带带领拓拓展人人员进进行客客户直直击特殊派派单异形派派单工工作开开展：：设计制制作汽汽车罚罚单、、小区区水费费通知知单等等物料料，安安排派派单员员对全全市私私家车车主及及小区区住户户进行行全面面宣传传拦截截线上媒媒体全全面推推广各大合合作网网站进进行销销售及及活动动信息息调整整，要要求其其看房房团资资源整整合；；楼体巨巨幅快快速上上线；；阵地区区域道道旗及及户外外大牌牌画面面更新新；本阶段段微信信在基基本广广告宣宣传的的基础础上增增加系系列微微信线线上与与线下下结合合的活活动，，例如如微信信助力力、微微信积积攒、、微信信投票票等相相关活活动；；许昌交交通广广播电电台；；许昌晨晨报住住宅7月30日认筹筹、商商业及及车位位9月5日认筹筹启动推推广：：线上媒媒体全全面配配合营销活活动安安排事件营营销安安排不断制造销销售高潮包装宣宣传期期营销活动产品推售9月17日-18日西雅雅图之之夏日日酷爽爽西瓜瓜节7月23日-24日全程程招募募捕鱼鱼达人人9月10日住宅盛大开开盘活动9月5日业主主答谢谢会&商业及及车位位认筹筹启动动7月30日夏日日清凉凉水上上大冲冲关开开幕式式暨住住宅认认筹启启动7月30日-8月31日夏日日清凉凉—水上大大冲关关7月16日