XX号地块项目投资建议书

XX号地块投资建议书XX公司企发部目录项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论项目背景城南新区以高新区为依托，是成都市政府近年来着力打造的城市副中心，是未来成都的行政、商业和商务中心；随着政府南迁，区域大交通的完善，地铁一号线的动工，市政配套不断兴建，不少大公司的房产项目纷纷在高新区启动，该区域成为成都房地产开发的热点；项目位于高新区南区大源组团，规划为成都高品质聚居区，紧邻元站华路，离天府大道约1公里；外环外大源－华阳组团，规划有12个居住区，每个居住区的人口为3万~5万人不等，该区域将聚集50万人左右，加上现有居民，新城南的居住人群将超过100万人，住宅市场需求大；项目概况——地理位置7#宗地城市副中心科技孵化园出口加工区科技园区国际会展中心天府科技园新世纪公园总部商务区大源居住区8#宗地东侧与元华路相隔约100m，紧邻公司城南凤凰城项目及中海兰庭项目，距天府大道约１公里；西侧为规划居住区空地及拆迁安置小区——双源小区；南临市政规划道路（已建），直通天府大道；北面是绕城高速公路（北面约１公里）；项目东侧是大源商务科技片区，包括科技园区和总部商务区。项目概况——交通情况东临元华路（20m宽），东距天府大道约１公里；西临规划路（20m宽）；南临大源4线（40m宽）北临大源8线（30m宽）；主要干道及快速路元华路、站华路天府大道地铁一号线绕城高速公路（北面约１公里）新世纪公园职业技术学院市行政中心市一医院世纪城国际会展中心联通大厦高新区管委会第二人民医院市政公园项目位置地铁1号线出站口项目概况——区域规划及配套项目处于高新南区大源组团，该区域规划为高新南区高档住宅区；地块以北约2公里是正在兴建的市级行政办公区、成都第一人民医院新区；项目北侧已经建成的有成都职业技术学院、高新区管委会、联通大厦等机构；东侧是世纪城及新会展中心，拥有完善的休闲娱乐设施。建设规模总计约100万平方米的成都金融后台服务中心将落户天府大道西侧，将于3-5年内完成；临近兴建中的地铁一号线出站口。社区规划有完善的市政配套设施，如学校、农贸、菜市场等；在两块地块之间有南干堰，两旁将分别有30m的绿化带，项目东南侧也规划有一大型公园；项目旁有一以商业为主的用地，约150亩，未来作为该住宅区域的商业配套；8小学幼儿园绿地菜市场中学幼儿园中学幼儿园小学医院双源小区8＃7＃项目概况——规划设计条件净用地面积（平方米）土地用途及使用年限拍卖起价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质56916.49合85.3747亩城镇混和住宅用地住宅70年商业40年400万元/亩≤3.6≤30%住≤18%≤61.8（高相对于地面海拔高度486.20米）≥30％二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）GX63（252/211）：2007-077项目概况——规划设计条件净用地面积（平方米）土地用途及使用年限拍卖起价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质45736.47合68.6047亩城镇混和住宅用地住宅70年商业40年400万元/亩≤3.42≤30%住≤18%≤58.22（高相对于地面海拔高度485.87米）≥30％二类住宅用地（可兼容不大于计入容积率的建筑面积20%的商业用房）GX63（252/211）：2007-078市场研究——2006年成都市房地产市场总体分析

06年随着政策调控等各方面影响，成都市主城区的固定资产投资从7、8月份的急剧下降。而后在市场刚性需求和各种投资环境因素的影响下，到下半年趋势逐步回升。在经历了大幅波动后，至12月份才恢复到6月的最高水平。市场研究究——2007年1～～8月房房地产市市场分析析商品房供供求情况况全市商品品房供销销情况1－8月月，全市市新增商商品房供供应1837.62万万平方米米，同比比增长35％；；成交1743.79万平方方米，同同比增长长42.4％，，供求基基本平衡衡。市场研究究——2007年1～～8月房房地产市市场分析析五城区商商品房供供销情况况1－8月月，五城城区新增增商品房房供应989.30万万平方米米，同比比增长54.1％；成成交883.75万平平方米，，同比增增长47.7％％，当期期供销比比为1.13。。8月，，五城区区商品房房市场延延续了7月的火火爆形势势，新增增供给164.43万万平方米米，与7月基本本持平；；成交155.32万万平方米米，环比比增长10.4％，增增幅较7月有所所回落。。市场研究究——2007年1～～8月房房地产市市场分析析郊区商品品房供销销情况1－8月月，郊区区（市））县新增增商品房房供应757.94万万平方米米，同比比增长22.5％；成成交802.21万平平方米，，同比增增长39.0％％，当期期供销比比为0.95，，表现出出郊区（（市）县县商品房房市场强强劲的需需求。市场研究究——2007年1～～8月房房地产市市场分析析五城区商商品住宅宅供求结结构分析析商品住宅宅供销月月度走势势2006年至今今，五城城区商品品住宅市市场供销销比围绕绕1小幅幅波动，，且近几几个月来来波动幅幅度越来来越小，，这表明明成都商商品住宅宅市场发发展较为为平稳，，供求结结构较合合理。市场研研究———2007年年1～～8月月房地地产市市场分分析五城区区商品品住宅宅供求求结构构分析析区域市市场对对比———方方位角角度从方位位上分分析，，城南南楼市市仍显显供不不应求求，城城北、、城东东北、、城西西北发发展势势头强强劲。。市场研研究———2007年年1～～8月月房地地产市市场分分析五城区区商品品住宅宅供求求结构构分析析区域市市场对对比———行行政区区块从行政政区域域看，，金牛牛区、、成华华区工工销量量大幅幅提升升；武武侯区区供销销均出出现回回落。。市场研研究———2007年年1～～8月月房地地产市市场分分析五城区区商品品住宅宅供求求结构构分析析区域市市场对对比———环环域角角度从环域域上看看，新新增供供给主主要分分布在在二至至三环环，但但三环环外区区域具具有更更大发发展潜潜力。。市场研研究———2007年年1～～8月月房地地产市市场分分析五城区区商品品住宅宅供求求结构构分析析套型市市场供供求情情况中小套套型住住宅供供销占占比持持续升升高；；120平方方米以以上住住宅总总体上上供小小于求求。市场研研究———2007年年上半半年土土地市市场分分析总体情情况今年上上半年年共交交易土土地116宗，，成交交面积积6794.7亩，，平均均成交交土地地规模模为58.58亩，，总成成交金金额为为1880053.8738万元元，平平均土土地交交易单单价为为276.69万元元/亩亩。与与去年年06年同同期相相比，，上涨涨99.36%。总体来来看，，今年年上半半年整整个成成都土土地市市场供供需持持续走走高，，与去去年上上半年年的土土地供供需情情况相相比，，今年年无论论是在在供应应量还还是成成交量量上都都多于于去年年，土土地市市场发发展形形势良良好，，仍然然呈现现出蓬蓬勃发发展的的形势势。近近郊（（区））县土土地市市场的的发展展仍然然相当当迅猛猛，比比如龙龙泉、、双流流、温温江、、郫县县等近近郊（（区））县，，近郊郊（区区）县县已经经成为为成都都土地地市场场的重重要组组成部部分。。市场研研究———2007年年上半半年土土地市市场分分析区域土土地成成交价价格同同期对对比市场研研究———城南房房地产产概况况区域新新增楼楼盘情情况（（1-7月月）2007年年上半半年成成都市市六城城区新新推盘盘以金金牛区区为主主，有有32个项项目或或批次次。高高新区区位居居其后后，有有24个。。今年上上半年年，二二三环环是成成都房房地产产开发发的核核心区区域，，随着着城区区可开开发量量的日日益减减少，，二环环外的的项目目呈现现出上上升趋趋势。。1-6月月，二二三环环共推推出64个个项目目批次次，居居各环环域首首位。。三环环外位位居第第二，，推出出了31个个项目目批次次的产产品。。市场研研究———城南房房地产产概况况城南高高新区区地产产项目目统计计分析析物业名称物业类别物业价格开发商天府长城图南多普通住宅6500元/平方米均成都深长城地产有限公司中海蘭庭普通住宅6000元/平方米均中海兴业（成都）发展有限公司华敏世家花园普通住宅不详成都华敏置业有限公司英郡普通住宅5700元/平方米均成都高新置业有限公司融城后街普通住宅5900元/平方米均成都南星实业有限责任公司天府长城柏南郡普通住宅5200元/平方米均成都深长城地产有限公司紫檀普通住宅不详成都千和物业发展有限公司华润置地凤凰城普通住宅6500元/平方米均华润置地(成都)实业有限公司南苑小区普通住宅不详成都人居置业有限公司东苑小区普通住宅不详成都人居置业有限公司盛南领地普通住宅7000元/平方米均成都盛南置业有限公司原筑普通住宅5500元/平方米均成都润和百通实业开发有限公司协慧国际新城南地标（名称待定）普通住宅不详协慧国际美丽南庭普通住宅5200元/平方米均新街房产美丽庭院普通住宅3300元/平方米均新街房产新北佳苑(已售完)普通住宅3680元/平方米均成都市城南佳琳实业有限公司名人苑(已售完)普通住宅3800元/平方米均成都华人房地产开发有限责任公司安信花园(已售完)普通住宅3000元/平方米起成都安信置业发展有限公司维多利亚公寓(已售完)普通住宅4800元/平方米均上海绿地集团成都置业公司新和名座(已售完)普通住宅3100元/平方米均成都新和房地产开发有限公司CITYWALK风情商业街(已售完)普通住宅不详成都远大房地产开发有限责任公司浣花庭园(已售完)普通住宅5900元/平方米均成都永丰房屋开发有限公司紫荆馨苑(已售完)普通住宅2900元/平方米均成都谊兴房屋开发有限公司紫荆嘉苑(已售完)普通住宅2950元/平方米均成都青年房产有限责任公司紫竹苑(已售完)普通住宅1500元/平方米均成都乐民房屋开发有限公司23市场研研究———城南房房地产产概况况现城南南高新新区住住宅项项目共共计26项项，其其中销销售5000以以上的的占到到了53%，其其中销销售价价格3000以以下的的均为为原有有售罄罄项目目。从近期期住宅宅销售售数量量排行行中，，位于于城南南高新新区的的南城城都汇汇及英英郡分分别居居于前前两位位。市场研研究———城南房房地产产概况况城南高高新区区土地地价值值及楼楼面地地价增增长趋趋势迅迅猛今年1－7月成成都市市南部部三环环外土土地拍拍卖均均价已已达到到515万万元/亩；；上半年年成交交地块块的楼楼面地地价主主要在在2000-3000元元/平平方米米之间间。市场研研究———小结房地产产市场场分析析小结结房地产产投资资继续续增长长，显显示开开发商商继续续加大大对住住宅的的投资资，以以满足足住宅宅市场场的旺旺盛需需求，，从目目前成成交快快速增增长情情况看看，供供应略略显不不足，，但供供求关关系已已经得得到一一定程程度的的改善善，下下半年年的供供求关关系将将会进进一步步缓和和。二、三三环路路之间间仍是是交易易量最最大区区域，，三环环路交交易量量增长长较快快；城城南、、城西西商品品房成成交量量较大大，显显示这这两个个区域域仍是是主流流群体体认可可的购购房区区域，，需求求量最最大。。土地楼楼面地地价从从几百百元上上涨到到3500元，，预示示该片片区已已进入入争夺夺“圈圈地””阶段段。市场研研究———高新南南区规规划配配套情情况高新南南区产产业分分布特特点软件研研发中中心，，公司司总部部办公公区，，配套套会展展中心心、金金融、、商业业、咨咨询、、现代代服务务业等等，不不再安安置新新的生生产性性项目目，没没有工工业产产业，，已进进入南南区的的生产产性项项目要要调整整到西西部园园区。。特点点为智智力密密集、、知识识密集集性产产业。。新颖颖的对对外立立面高高档写写字楼楼形态态，新新科技技城区区与城城市化化建设设紧密密联系系在一一起，，需要要更完完善的的城市市基础础配套套要求求，对对电力力、通通讯、、网络络、公公共交交通基基础设设施要要求高高标准准。高新南南区定定位高新科科技新新城区区（研研发中中心、、高新新技术术产业业、IT软软件业业、电电子信信息））、总总部经经济、、商贸贸中心心、国国际会会展中中心、、高档档住宅宅区南区企企业有有3千千家以以上，，90%以以上是是中、、小型型企业业。市场研研究———高新南南区规规划配配套情情况高新南南区城城市规规划主主要特特点依托城城南副副中心心，创创建科科技新新城，，全面面推进进城市市化进进程，，按中中心城城区基基础设设施配配套标标准建建设，，相关关配套套金融融、商商业、、居住住、通通讯、、交通通、医医院、、学校校、公公共交交通都都已规规划并并逐步步实施施过程程中。。总部经经济招招商情情况企业总总部招招商引引资从从去年年到今今年已已确定定10-20个个项目目都是是总部部经济济发展展区，，其中中有6-7个项项目已已竟如如方案案设计计实施施阶段段，特特点体体量大大，每每个项项目1幢楼楼，如如通威威、新新希望望、电电子30所所等研研发中中心、、总部部办公公区，，成都都海关关、联联通公公司、、三峡峡总公公司、、中石石油西西南公公司等等单位位纷纷纷入驻驻其中中，目目前软软件研研发中中心总总部经经济招招商引引资状状况良良好，，成效效显著著。高新南南区生生活配配套规规划生活区区与工工作区区在规规划上上严格格分离离，各各自相相对集集中，，工作作区相相对集集中在在南延延线两两边，，生活活区主主要分分布在在工作作区的的两边边入驻企企业均均没有有住房房安置置，自自行解解决，，全部部市场场化商商品房房高新区区的区区域布布局划划分为为四个个功能能组团团，分分别为为起步步组团团、新新园组组团、、站南南组团团、大大源组组团。。大源源组团团15平方方公里里，站站华路路以西西全部部规划划为住住宅用用地。。市场研研究———高新南南区规规划配配套情情况土地供供给今年南南区准准备有有2-3千千亩配配套规规划用用地，，包括括住宅宅、商商业、、医院院、学学校建建设用用地，，前几几个月月已拍拍卖1000多多亩商商住用用地配合城城南副副中心心建设设，本区域域今年年重点点项目目大源源组团团（与华华阳交交界区区域））外环环以外外15平方方公里里（含含新会会展中中心）），2006年年基本本完成成管网网，路路网建建设及及相关关基础础设施施配套套建设设，大大源组组团包包括7平方方公里里规划划软件件集中中区，，总部部经济济区8平方方公里里配套套项目目含有有：酒酒店、、展馆馆、商商业、、居住住、国国际医医院、、国际际学校校。市场研研究———高新南南区规规划配配套情情况配套进度该区域生活活和社会配配套基本与与行政中心心的配套同同步，据估估计，3年年基本建成成，5年基基本完善，，8年内商商气基本完完成。城南地铁2010年年国庆通车车市政府南迁迁2007年底开始始，现外部部装修市一医院南南迁建设同同市政府南南迁同时开开始，2007年底底开始公建商业配配套高新起步区区规划新建建小学5所所，中学1所（不含含和记黄浦浦内中学1所），幼幼儿园7-8所规划划石羊片区区成都市一一医院（自自建）、和和平片区规规划医院用用地宜家超市主主体完工、、欧尚超市市还处于土土地整理，，本区域在在建项目：：新会展中心心、商品房房项目（会会展以南9万平方米米）、中兴兴通讯研发发楼、大源源组团基础础设施配套套项目，6-7个总总部办公区区方案设计计。配套招商原原则针对生活配配套：一旦旦住宅项目目落成，通通过市场手手段调节，，餐饮、休休闲娱乐、、购物等商商家会主动动联系社区区办事处入入驻，上面面住宅下面面铺面将被被淘汰，开开发商和政政策均会倾倾向住宅小小区外围有有专门的2-3层商商铺，为生生活区提供供配套，象象清华坊一一样。象幼幼儿园、学学校、医院院等需要市市政府有关关职能部门门解决市场研究———高新南区规规划配套情情况发展前景“政府南迁迁实施、地地铁1号线线建设”将将促使城南南房地产进进入到良性性运行的快快车道，为为房地产业业发展奠定定坚实基础础。居民收入提提高、城乡乡结构调整整、城南产产业规划建建设等因素素将有力拉拉动需求的的持续增长长。高新区产业业发展提供供了大量高高科技产业业、中高管管理人才，，这将是一一个潜在、、巨大的购购房生力军军，同时政政府南迁带带来的公务务员住房迁迁移促进城城南房地产产的发展。。高新区总部部经济的发发展，将在在南沿线形形成办公物物业聚集地地，大量商商务人士不不仅带来住住房需求，，还有商业业、商务的的需求。地铁1号线线通车将打打破以往成成都按圈层层居住的传传统习惯，，不会强调调在外环内内、还是外外环外，未未来人们居居住更多选选择在地铁铁沿线。按照规划预预计两年内内，南沿线线将越过华华阳，沿到到正兴镇或或黄龙溪。。目前公建商商业配套建建设滞后短短期内影响响南沿线房房地产发展展。市场研究——周边楼楼盘情况天府大道，，新国际会会展中心、、新世纪公公园、第一一人民医院院新址和政政府行政办办公区区块块，由于社社区配套完完善，交通通便利，所所以该区域域楼盘均价价在6500元/平平方米左右右；距离华阳较较近的“阳阳光华苑””、“戛纳纳湾畔”、、“御景台台”项目均均以售罄。。南三环绕城高速航空大道世纪城项目位置6720戛纳湾畔3300远大都市风风景5700阳光华苑5100华阳天府大道绕城高速兰桥尚舍4200御景台3400雅居乐花园园中海兰庭6500英郡5700盛南领地5700～～6600育才·竹岛岛5600齐胜·艺景景53005500凤凰城6800市场研究——周边楼楼盘情况南三环绕城高速航空大道站华路南三环绕城高速融城理想4200航空大道神仙树大院院6700上海花园`55004700凯丽滨江天府长城6400天府大道市行政办公公中心科技孵化园园市政公园新世纪公园园南城都汇6500三环外楼盘盘依托市行行政办公中中心的完善善配套，交交通趋势潜潜力，均价价在5100～6720元/平米；市场研究——可参考考楼盘分析析中海·兰庭项目概况全部为24层电梯公公寓净用地面积积：110亩总建筑面积积：35万万平米产品描述采用大围合合集中式景景观规划理理念，打造造超大间距距共享生活活空间，项项目产品为为24层左左右景致高高层，采用用新古典主主义风格演演绎城南高高品质生活活建筑典范范，园区内内移步及景景的新古典典主义园林林设计，使使宽大的组组团中庭丰丰富且具有有层次。网网球场、特特色商务会会馆、景观观游泳池等等生活配套套设施。。销售情况8月推出2批次184套房源源，销售面面价6300元/平平方米，登登记销售均均价6170元/平平方米，开开盘当天基基本售罄。。市场研究——可参考考楼盘分析析远大都市风风景3期项目概况全部为18、24层层电梯公寓寓占地面积：：21987.48平方米总建筑面积积：79865平方方米产品描述“优悠风景景”1、2栋采用罕罕见的两梯梯两户的板板式设计，，大面宽小小进深；3、4栋为为独特的圆圆形地标建建筑，气质质优雅，色色彩炫丽，，360度度采光观景景，居高望望远，独享享南城璀璨璨灯光。销售情况目前3期房房源基本售售罄，仅剩剩不足10套，剩余余125和和140平平米户型，，目前价格格5600-5900。4期期将在08年初推出出。市场研究——可参考考楼盘分析析远大都市风风景3期价格支撑点点构建“当风风景成为生生活”的全全新生活模模式，强强调对社区区自然风景景和人文风风景的营造造；在规划、建建筑、户型型、景观四四方面均实实现了突破破性的创新新；三横四纵的的交通体系系，紧邻邻规划中地地铁一号线线二期工程程地铁出站站口。依托各大科科技园区、、市政办公公中心、国国际会展中中心“世纪纪城”以及及成熟的房房地产开发发新区。。市场定位——住宅价价格定位项目优势环境宗地南侧规规划中有上上百亩的大大型公园；；8号地块南南干堰通过过，两旁各各有30m宽的绿化化带；项目北侧有有8.2公公顷新世纪纪公园（紧紧邻绕城城高速））；城南自然环环境空气清清新，污染染少，生活活环境好。。交通东临元华路，，距天府大道道约1公里；；北面是外环高高速，距离约约1公里；宗地南南侧已已修好好40m宽宽的市市政规规划道道路，，直通通天府府大道道；临近规规划中中地铁铁一号号线出出站口口，约约1公公里。。市场定定位——住住宅价价格定定位项目优优势配套周边规规划有有完善善的市市政配配套，，如学学校、、商业业、金金融、、菜市市场、、养老老院、、公共共服务务设施施等；；地块以以北是是正在在兴建建的市市级行行政办办公区区、成成都市市第一一人民民医院院新区区，南南侧则则有国国际医医院和和美视视国际际学校校；接近新新会展展中心心和未未来规规划的的商业业商务务用地地，可可充分分利用用更多多配套套设施施产品纯住宅宅的开开发理理念，，良好好的人人居环环境；；XX集集团的的品牌牌、资资金、、人才才优势势，开开发翡翡翠城城口碑碑效应应；未来新新城区区，升升值潜潜力大大。价格定定位：：本项目目与中中海兰兰庭和和远大大都市市风景景可比比性比比较强强，同同时利利用新新行政政中心心和世世纪城城的完完善配配套，，环境境优美美，交交通便便利，，年底底均价价7200元元/平平米可以达达到。。四、市市场定定位－客户户来源源（委委托专专业公公司调调查））城南购购房群群体结结构城南购购房者者以原原来居居住在在城南南的家家庭为为主。。调查显显示，，购买买楼盘盘时，，86%的的业主主居住住成都都城区区，其其中武武侯区区、高高新区区较多多，分分别占占34%、、25%，，居住住在成成都其其它区区市县县的占占8%，居居住在在省省内的的占3%，，居住住在省省外的的占3%。。家里收收入最最高的的人工工作地地点，，86%在在成都都城区区，其中高高新区区、武武侯区区分别别占33%、30%，成成都郊郊区县县占8%，，省内内其他他地区区占4%，，省外外占2%。。从年龄龄分布布看，，城南南业主主中青青年特特征明明显，，30-39岁的的业主主占50%，平平均年年龄为为38岁。。城南业业主的的职业业主要要是个个体/私营营业主主（32%）、、企业业一般般职员员（22%）、、专业业技术术人员员（17%）、、公务务员（（8%），，还有有部分分离退退休群群体（（10%））。。市场定定位——客客户群群结构构市场定定位——客客户来来源区域认认知知道大大源组组团区区域的的业主主占65%，不不知道道的占占35%。。城南业业主对对本区区域未未来发发展前前景看看好的的占95%。城南业业主认认为该该区域域适合合居家家的占占79%，，认为为不适适合居居家的的占6%。。对于下下次购购房的的区域域选择择，58%的城城南业业主仍仍会选选择目目前区区域，，13%业业主不不会选选择目目前区区域。。城南业业主推推荐亲亲戚朋朋友在在本区区域购购房的的占74%，不不会推推荐的的占5%。。四、市市场定定位－客户户来源源核心群群体（占70-80%））1、个个体/私营营业主主（成成都经经商的的个体体/私私营业业主，，包括括城南南电脑脑城的的中小小企业业主………））2、专专业技技术人人员（（律师师、工工程师师、高高校教教师、、高新新区科科技IT人人士………））3、企企业中中高管管理人人员（（目前前在成成都城城区人人民南南路沿沿线写写字楼楼和总总部办办公区区的企企业白白领和和中高高管理理人员员………）4、公公务员员（包包括政政府南南迁部部分公公务员员和其其他公公务员员）边缘群群体（占20-30%））1、习习惯居居住在在城南南居民民，包包括城城区南南部、、华阳阳、双双流等等地购购房者者2、看看好城城南发发展的的外地地购房房者市场定定位——客客户来来源公务员员购房房者四个职职业细细分购购房者者成都本本地购购房者者（占70-80%））南沿线线购房房群体体外地购购房者者（占20-30%））个体/私营营业主主购房房者公司白白领及及中高高层管管理人人员购购房者者高新南南区科科技IT人人士购购房者者市场定定位——客客户来来源政府公公务员员由于政政府南南迁，，2006年推推出兴兴南开开发的的东苑苑、南南苑面面向公公务员员及部部分事事业单单位工工作人人员团团购销销售，，共50000户报报名。。目前前南苑苑位置置极好好，主主要供供应局局级以以上的的干部部，1800套套全部部售完完。由由于本本次销销售需需要出出示合合法的的收入入证明明，因因此，，部分分政府府官员员放弃弃了南南苑的的住房房，东东苑4000多多套，，户型型面积积稍小小，也也全部部售完完，但但楼盘盘位置置不佳佳，在在三瓦瓦窑。。可以以看出出，公公务员员对住住房的的需求求大。。政府公务员员住房原则则上通过市市场化方式式来解决本项目沿站站华路开车车约3分钟钟可到达新新市政府大大楼，对即即将入驻的的政府公务务员应有较较大的吸引引力。市场定位——客户来来源科技IT人人士高新区将建建成现代的的孵化基地地，成为西西部最大的的孵化园区区，主要吸吸引软件专专业人员创创业、形成成化工、中中医药、博博士生和海海归人员创创业园；高新区产业业发展提供供了大量高高科技产业业、中高管管理人才，，这将是一一个潜在、、巨大的购购房生力军军。白领和中高高层管理人人员项目附近将将建成总部部商务区，，积聚全世世界和国内内知名企业业地区总部部、营销中中心；企业总部招招商引资从从去年到今今年已确定定10～20个项目目都是总部部经济发展展区，其中中有6-7个项目已已进入方案案设计实施施阶段，特特点体量大大，每个项项目1幢楼楼；通威、新希希望、电子子30所等等研发中心心、总部办办公区，成成都海关、、联通公司司、三峡总总公司、中中石油西南南公司等单单位纷纷入入驻其中；；高新区总部部经济的发发展，将在在南沿线形形成办公物物业聚集地地，大量商商务人士不不仅带来住住房需求，，还有商业业、商务的的需求。市场定位——客户来来源个体/私营营业主成都经商的的个体/私私营业主，，包括城南南电脑城的的中小企业业主；据调查，对对于公司7月新拍的的项目，城城南电脑城城个体私营营业主购买买意愿比例例达到55%。习惯居住在在城南居民民，包括城城区南部、、华阳、双双流等地购购房者按照规划预预计两年内内，南沿线线将越过华华阳，沿到到正兴镇或或黄龙溪，，项目辐射射范围将向向南延伸。。投资收益评评价分析思路为了保证项项目居住品品质，本测测算时未考考虑商业，，按纯居住住社区进行行测算。根据土地规规划要求，，分别对7、8号地地块进行3.6和3.42容容积率的测测算。考虑税后利利润率为10%。假假设19、、20层高高层电梯公公寓08年年8136元/㎡的均价定位位，进行地地价的推算算。测算依据19、20层高层住住宅考虑建建安成本1600元元/平方米米；6级人防，，可做车库库用，成本本为2000元/平平米；停车位比例例1：0.7，地下下车位建筑筑面积为35平米/个；会所成本3000元元/平米；；城市基础设设施配套费费：118元/平米米；红线外市政政施工费用用按500万元预留留；红线内管网网及站点建建设费计130元/建筑平米米；区内环境景景观工程费费按400元/平米米，绿化率率按60%计算；代征地绿化化按200元/平米米计算；土地增值税税严格按照照国家规定定计算；所得税率按按照25%计算。投资收益评评价建安成本投资收益评评价物业类型建安成本高层（19、20层）1600元/平米人防6级2000元/平米地下车库（住宅）2000元/平米物业管理用房1600元/平米全民健身活动场地400元/平米公厕1400元/平米市政公用1600元/平米会所3000元/平米7号地块投投资收益评评价技术经济指指标名称单位（㎡）建设用地面积（净用地面积）56916.49代征地面积20843.14总建筑面积252362其中：（20层）高层200999会所2500物管用房600市政公用200地下人防（6级）10050地下车位（住宅）36345地下设备用房1005容积率3.6建筑密度<30%车位配比1：0.77号地块投投资收益评评价动态开发计计划表总开发建设设（㎡）：：252362总销售面积积（㎡）：：247457（含含车库）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2开发

销售（不含车库）

2.5万m210万m27.6万m2

7号地块投投资收益评评价销售计划销售分期及价格

当前售价2008年2009年2010年2011销量/均价住宅合计

2500010000076000

20层销量（平米）

2500010000076000

201000售价（元/平米）72008136919310389

9514地下车库销量（个）

1656605021327售价（万/个）

111111117号地块投投资收益评评价静态测算结结果序

号项

目成本

(万元)单位成本按建筑面积计算(元/平方米)单位成本按可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费923373659459455.08%2前后期费用56432242813.37%3房屋开发费432821715215325.82%4市政及景观工程费60942413033.64%5销售费用57632282873.44%6物业启动费30612150.18%7财务费用94893764725.66%8管理费用30691221531.83%9不可预见费用165165820.98%10总成本16763366438340100%11销售收入205832

12成本利润率22.79%

13税前销售利润率13.35%

14税后销售利润率10.01%

15土地价格1030万元/亩楼面地价4506元/平米

项目现金流流量分析7号地块投投资收益评评价首次当期净净现金流正正值为10520万，出现时间间为08年年第4季度度净现金流正正峰值为35536万，出现时间间为2010年第1季度地价（万/亩）1030土地竞得总价87936税后销售利润率10.01%项目IRR(全部自有资金计算)19.3%财务费用9489累计净现金流负峰值（08年2季度）-99774累计净现金流为正时点2010年第2季度2007年净现金流-569072008年净现金流-387852009年净现金流474012010年净现金流665042011年净现金流28257号地块投投资收益评评价项目现金流流量图示8号地块投投资收益评评价技术经济指指标名称单位（㎡）建设用地面积（净用地面积）45736代征地面积43670.18总建筑面积192845其中：（19层）高层154089会所1500物管用房300市政公用180地下人防（6级）8110地下车位（住宅）27468地下设备用房811容积率3.42建筑密度<30%车位配比1：0.78号地块投投资收益评评价动态开发计计划表总开发（㎡㎡）：192845总销售面积积（㎡）：：189704（含含车库）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2开发

销售（不含车库）

2.5万m210万m22.9万m2

8号地块投投资收益评评价销售计划销售分期及价格

当前售价2008年2009年2010年2011销量/均价住宅合计

2500010000029089

19层销量（平米）

2500010000029089

154089售价（元/平米）72008136919310389

9248地下车库销量（个）

1656601921018售价（万/个）

111111118号地块投投资收益评评价静态测算结结果序

号项

目成本

(万元)单位成本按建筑面积计算(元/平方米)单位成本按可销售面积计算(元/平方米)占总成本比例1土地开发费673573493437153.76%2前后期费用43222242813.45%3房屋开发费330171712214326.35%4市政及景观工程费53772793494.29%5销售费用43032232793.43%6物业启动费25713170.21%7财务费用70923684605.66%8管理费用22931191491.83%9不可预见费用128266831.02%10总成本12530164978132100%11销售收入153690

12成本利润率22.66%

13税前销售利润率13.29%

14税后销售利润率9.97%

15土地价格935万元/亩楼面地价

4306元/平米

8号地块投投资收益评评价项目现金流流量分析首次当期净净现金流正正值为10549万，出现时间间为08年年第4季度度净现金流正正峰值为17161万，出现时间间为2009年第4季度地价（万/亩）935土地竞得总价64145税后销售利润率9.97%项目IRR(全部自有资金计算)22.8%财务费用7092累计净现金流负峰值（08年2季度）-74861累计净现金流为正时点2010年第2季度2007年净现金流-417292008年净现金流-290872009年净现金流594652010年净现金流248772011年净现金流10908号地块投投资收益评评价项目现金流流量图示投资项目重重点要素分分析区域选择及及选址该地块位居居成都新城城南中心区区，是未来来成都高尚尚聚居区，，小区周围围规划配套套完善，将将聚集众多多人口，市市场需求大大；项目附近将将建成总部部商务区，，积聚全世世界和国内内知名企业业地区总部部、营销中中心，大量量商务人士士将带来住住房需求；；项目周边道道路宽敞，，交通便利利，离天府府大道约一一公里，临临近地铁一一号线出站站口，辐射射范围广；；政府关系翡翠城项目目及420项目的获获取使公司司在成都有有较强的影影响力，与与政府关系系良好，市市场信誉度度高。投资项目重重点要素分分析城市规划城市主要发发展方向：：向东向南南各大科技园园区、市政政办公中心心、成都最最大的国际际会展中心心“世纪城城”将陆续续完工成熟、知名名房地产企企业开发新新区，不断断提升该区区域的居住住品质和价价值主力客群个体/私营营业主专业技术人人员企业中高管管理人员公务员投资项目重重点要素分分析产品定位组组合高品质纯住住宅，居住住环境与自自然环境的的结合项目规模与公司城南南凤凰城项项目结合，，可形成规规模效益（（54＋25＋20万平方米米建筑面积积）发挥公司的的资金实力力、开发能能力和品牌牌效果产品开发强调高品质质产品，且且与河道绿绿化的自然然环境结合合成熟的前期期、设计、、管理和销销售团队和和经验营销策略纯住宅的开开发理念，，良好的人人居环境，，对区域未未来规划的的预期；营销注重对对品牌、生生活方式、、产品品质质的诉求结论城南房地产产市场处于于健康、稳稳定的发展展阶段，供供需两旺；；城南三环环外成为房房产投资热热点区域，，楼面地价价和住宅均均价涨幅大大；该区域基础础设施配套套齐全，起起点高，基基础设施配配套超前先先行配置，，比其他区区域有优势势；配合市市政府南迁迁，城市副副中心建设设，区内生生活基础设设施配套完完善；地块位居成成都新城南南中心区，，随着政府府南迁（预预计2007年底））、高新产产业的兴建建和大中型型企业的入入驻，将聚聚集众多中中高消费者者，住宅市市场需求大大，未来预预期清晰可可见；该项目具备备可操作性性，有较好好的盈利能能力和抗风风险能力；；在合理的的价格上获获取该项目目对于上市市公司增加加优质土地地储备，增增加盈利和和抗风险能能力有显著著意义。经测算，7号地块1030万万/亩，税税后利润率率为10.01%；；7号地地块935万/亩，，税后利润润率为9.97%。。2007年底销售售价格预估估为7200元/平平方米。Theend9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:21:0201:21:0201:211/5/20231:21:02AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相