XXXX成都精装修报告

成都市精装房报告四川中原二级市场营运中心策略服务部ChengDu.10.2010说明报告编制依据：数据来源于中原微观系统数据库、中原研究中心。统计范围：成都市主城区及周边郊区楼盘。划分标准：奢华精装型：

3000元/㎡以上的装修标准舒适精装型：1500-2500元/㎡的装修标准实用精装型：800-1200元/㎡的装修标准各档次存在的空白价格区间不在统计范围内。统计时间：截止到2010-9-19（原因：顶级豪装类的嘉里雅颂居于2010-9-16开盘）统计价格：分为表面均价（即为优惠前价格）和成交均价（即为优惠后价格），报告内除有标注外，其他均为成交均价。报告内容第一部分发展背景分析第二部分市场分析第三部分客户需求分析第四部分溢价能力分析第五部分整体报告启示41320293940页码发展背景分析Part1一、精装房相关政策序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见国办发（1999）72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导则建住房（2002）190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细则3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质（2008）133号2008年7月29日中华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式国家政策：覆盖面广，引导方向明确一、精装房相关政策城市主要内容上海到2010年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求达到60-70%，其他地区力争达到30-40%。北京发布《关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房装修要一次到位。深圳2008年初，深圳市国土房产局出台《关于推进住宅产业化的行动方案》，提出强力推进住宅一次性装修，力争2010年年底前实现精装房销售率100%，7月，《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2008年8月，南京市建工局在《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》发布后，第一时间宣布精装房“一房一验”实施细则将出台实施。而在南京实施“一房一验”的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围。重庆到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上。江苏6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》(以下简称《标准》)开始实施，致力节能减排。地方政策：国家政策的完善与补充，大力推动地方精装房发展一、精装房相关政策成都：地方政策指日可待目前成都尚未出台相关地方政策，各开发商仍以国家政策为指导；2010年8月举行的“2010成都全装修住宅发展论坛”上，成都将鼓励发展全装修住宅。成都市建委开发处相关负责人表示，下一步成都将引导开发企业逐步提高这一比例，并力争出台相关鼓励政策。精装房市场发展迅速，占住宅市场绝对份额近几年趋势将是向着人性化设计及产业化方向发展北京上海深圳自2002年北京精装房开始迅速发展，最先引领市场的基本为酒店公寓2009年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。国内最先发展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行"菜单式全装修“目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上到2010年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%2004年带装修小户型的公寓产品进入市场深圳清水房将在2010年退出市场在满足住宅基本居住装修功能的基础上，向更为人性化的设计及住宅产业化方向发展二、各重点城市发展历程三、成都精装房发展状况精装房初现（南苑公寓、锦绣花园）市场接受度不高萌芽阶段（1997年以前）起步规范阶段（1998年-2006年）迅速发展阶段（2007年-2009年）完善发展阶段（2010年至今）近几年在品牌开发商带动下发展迅速市场机遇将促使精装房更快发展行业规范出台（1994年国家出台《住宅工程初装饰竣工验收办法》）品牌开发商试水（粼江峰阁、鹭岛国际社区）外来开发商加入（万科、龙湖、恒大等）市场出现细分（一体化装修、豪宅等）市场接受度大幅度提升宏观调控下高房价下的市场出路精装房市场份额历史出现高点市场分析Part2截止2010年9月精装房供供应项目数数量同比09年上涨92%图2.1：成都市在在售精装房房项目数量量（个）一、成都市市场供应市市场状况一、成都市市场供应市市场状况图2.2：成都市精精装修项目目分布图二、成都市市场供应市市场状况从上图可以以看出主城区在售售精装修占占到成都整整个精装房房项目供应应的56%成都市奢华华型精装房房项目5个，舒适型型精装房项项目19个，实用型型精装房项项目最多，，达24个。目前在售精精装房主要要分布在主主城区，主主城区精装装项目有27个，郊区21个。其中，城南南精装项目目有9个居首，城城西和城北北最少。主城区2环-3环在售精装装项目达14个，占整个个主城区精精装项目供供应的52%。一、成都市市场供应市市场状况成都市目前前在售精装装房物业类类型仍然以以高层住宅宅为主，其其中高层住住宅精装房房占到76%。2010别墅类物业业精装房猛猛增，在2009年别墅类精精装房只有有双流的雅雅居乐花园园和麓山国国际社区区的部分产产品，但是是目前都江江堰青城山山大量精装装度假别墅墅项目的上上市，整个个精装别墅墅类物业供供应猛增。。图2.5：成都市精精装房供应应物业类型型占比一、成都市市场供应市市场状况成都市主城城区精装房房供应为50㎡以下面积积最多，大大多以商务务公寓的形形式面市图2.6：2010年1月-9月主城区精精装房户型型各面积段段新增供应应量一、成都市市场供应市市场状况奢华型精装装房户型设设计在70㎡以上，而而120㎡以上户型型只出现在在奢华型精精装房项目目；舒适型精装装房户型设设计120㎡以下，各各个面积段段户型都存存在；实用居家型型大部分为为公寓式住住宅，总价价较低的50㎡以下成了了供应主体体。图2.7：2010年1月-9月主城区各各档次精装装房面积段段新增供应应套数（套套）成都市精装装房主要分分布在城南南及城东，，环域集中中在2-3环之间1供应的物业业类型仍以以高层为主主2奢华型精装装房只在区区域成熟的的城中与城城南，户型型面积段主主要集中在在144㎡以上3舒适型精装装房在各个个区域均有有供应，户户型面积段段集中在70-90㎡，无120㎡以上户型型供应4实用居家型型装修除城城中外，其其他区域均均有供应，，供应的面面积段以50㎡以下的小小户型为主主5供应市场小小结：一、成都市场供供应市场状状况二、成都市市场需求市市场状况主城区2010年1月-9月商品精装装房新增供供应9902套，新增供供应建筑面面积73.7万㎡，占商商品住宅新新增供应总总体量的15.1%；精装房成交交体量58.7万㎡，占商商品住宅成成交总体量量的12.6%。图2.8：主城区2010年1月-9月各档次装装修房新增增供应比成成交情况二、成都市市场需求市市场状况奢华型精装装房144㎡以上户型型销售较好好，其次为为90-120㎡的大户型型；舒适型精装装房以70-90㎡的中等户户型和实用用居家型50-70㎡销售量都都较高。图2.9：2010年1月-9月主城区各各档次精装装房面积段段消化量（（万㎡）二、成都市市场需求市市场状况奢华型精装装房面积越越大，销售售率越高；；舒适型精装装房销售率率最高的集集中在90-120㎡，其次是是50-70㎡；实用居家型型的销售率率与户型面面积也是成成正比关系系，销售率率较高的集集中在50-70㎡和70-90㎡。图2.10：2010年1月-9月主城区各各档次精装装房面积段段销售率（（%）目前成都市市精装房市市场供需两两旺，客户户对精装修修房逐渐认认可1预计未来1年内成都市市将有134万㎡精装房房面市2奢华型精装装房的市场场消化速度度较慢，高高端客户倾倾向于购买买144㎡以上奢侈侈性户型3舒适型精装装房70-90㎡面积段市市场消化速速度最快，，而90-120㎡的销售率率最大4实用居家型型精装房成成交量为中中小户型最最多5需求市场小小结：二、成都市市场需求市市场状况誉峰的产品品多为180㎡-300㎡的套4以上的大户户型主仆空间设设计大师梁志天天装修设计计挑选世界当当地名贵石石材，传统统手工打造造艺术。顶级厨卫装装修配套；；世界先进进智能及配配套技术。。客户特征:多为40岁左右的个体工商户户；以投资为主,且多为一次次性付款。集顶级住宅宅、超甲级级写字楼、、超五星级级酒店、一一流商业卖卖场优势：区位优势，，自身配套套优势，产产品优势劣势：可供选择户户型较少，，外立面颜颜色为紫，，灰，白为为主，显得得不够大气气，客户反反映也较差差。誉峰三、重点案案例分析——奢华装修楼楼盘原石滩的概概念：最贴近自然然和生态的的都市桃源源1、汇集世界界顶尖设计计大师及国国际顶级品品牌，全面面刷新西南南精装度假假公寓标准准；2、专为跨国国公司CEO量身定做，，每平米售售价1.5-2万元；3、零距离享享受亚洲顶顶级SPA生活方式。。优势：零距离紧挨挨外双楠的的第二商业业中心，具具有不可复复制的地段段优势，带带来最完善善的商业配配套；八大设计大大师、高绿绿化率、水水晶国际公公寓、鹭岛岛国际会所所。鹭岛国际社社区三、重点案案例分析——奢华装修楼楼盘翡翠城金润华府龙湖三千城华润二十四城北城天街金域西岭万景峰恒大城恒大绿洲开发商华润万科龙湖华润龙湖万科合景恒大地产恒大地产总占地83万㎡5.2万㎡7.1万㎡55.9万㎡20万㎡7.8万㎡12万㎡17万㎡15万㎡容积率3.155543.754.383.473.694.10总套数3252300025482000016262620446749003497成交均价10900元/㎡10080元/㎡11800元/㎡10780元/㎡8500元/㎡8300元/㎡7000元/㎡5400元/㎡5400元/㎡装修标准1600100015001600150010001200跃层2000，平层15001500主力面积（㎡）77-9065-6789-9674-7973-93129-17378-109124-14590-1202010月均销售99套99套68套110套147套79套60套93套45套00三、重点案案例分析——舒适型装修修楼盘由上表可以以看出：在户型设计计上主要以以70-90㎡的中小户户型居多，，主要是套套2、套3的户型。但但郊区的户户型面积相相对较大。。从月均销售售可以看出出居家型装装修的产品品市场认可可度很高，，其中北城城天街月均均销售最多多；郊区的的盘销售则则相对城区区较差一些些，但总体体上销售率率较好。实用用居居家家型型的的装装修修标标准准在在1000-1600元/㎡不不等等，，但但配配置置差差异异并并不不大大，，而而定定价价与与位位置置有有很很大大关关系系，，位位置置较较好好的的楼楼盘盘，，装装修修标标准准相相对对较较高高。。三、、重重点点案案例例分分析析———舒适适型型装装修修楼楼盘盘叠翠峰朗御花样年喜年广场红城开发商

合景泰富新加坡新嘉置地成都通和置业成都武城实业项目总占地14000.07㎡7337㎡9040.05㎡31344㎡容积率4.37.3512.383.28总套数604套468套452套334套目前成交均价11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡7400元/㎡装修标准2500元/㎡3800元/㎡２500元/㎡1500元/㎡主力面积（㎡）458946-4837-432010月均销售20套44套09年售完20套商务务公公寓寓式式楼楼盘盘装装修修标标准准在在差差异异化化较较大大，，在在1500-3800元/㎡之之间间；；户型型设设计计上上主主要要以以30-50㎡的的居居多多，，主主要要是是标标间间、、套套一一的的小小户户型型；；从月月均均销销售售上上看看公公寓寓式式装装修修楼楼盘盘消消化化度度不不及及实实用用居居家家型型物物业业。。三、、重重点点案案例例分分析析———商务务公公寓寓装装修修楼楼盘盘项目名称成都誉峰广州誉峰项目位置成都高新区天府新城广州天河区珠江新城楼盘类型电梯豪宅+五星级酒店+超甲写字楼住宅楼层规划19F写字楼+24F住宅8栋41-45层的高层面积区间住宅：180-360㎡---容积率2.95（住宅）6.5占地面积280亩，其中住宅183.7亩34亩建筑面积378550㎡（住宅）147508m2总套数618户（1期）628

车位911个（一期）842个物业管理宁俊物业宁俊物业物管费3.95元/平方米/月4.3元/平方米/月开盘时间2009年11月2007年5月开盘价18000元20000元装修标准6000元/㎡4000元/㎡基础础信信息息：：区域域：：两者者同同处处于于新新城城区区域域的的核核心心区区；；产品品形形态态：：同同为为区区域域高高端端住住宅宅，，主主打打大大户户型型。。景观观环环境境：：成都都誉誉峰峰容容积积率率仅仅为为2.95，打打造造低低密密物物业业；；而而广广州州誉誉峰峰由由于于临临近近珠珠江江，，所所以以以以超超高高层层建建筑筑形形态态出出现现，，有有利利业业主主观观赏赏江江景景；；景景观观设设计计中中均均运运用用大大量量棕棕榈榈科科植植物物，，打打造造东东南南亚亚风风情情雕雕塑塑景景观观园园林林。。合景景泰泰富富誉誉峰峰系系三、、重重点点案案例例分分析析———其他他城城市市楼楼盘盘万科科华华府府系系：：基础础信信息息:区域域：均均处处于于高高尚尚生生活活区区域域；；产品品形形态态：定定位位于于高高层层适适居居型型住住宅宅，，重重点点在在装装修修及及配配套套系系统统的的打打造造；；景观观环环境境：成成都都项项目目打打造造东东南南亚亚园园林林风风情情，，广广州州项项目目则则偏偏重重于于立立体体景景观观的的打打造造；；装修修配配置置:空间间设设计计：：均均采采用用适适居居型型两两房房、、三三房房设设计计；；注注重重储储物物空空间间设设计计；；装修修系系统统：：均均采采用用万万科科精精装装修修标标准准化化系系统统；；人人性性化化装装修修尺尺度度设设计计；；科科学学收收纳纳系系统统设设计计。。项目名称成都金润华府广州金域华府地理位置锦江东二环静康路中段桂香居小区荔湾康王中路开发商成都万科广州万科目前在售均价9600元/平方米24000元/平方米占地面积52693平方米9209平方米总建筑面积320000平方米46192平方米物业形态高层高层物管费2.6元/平方米·月2.8元/平方米·月物业公司万科物业万科物业容积率57绿地率30%35%总户数3000454装修标准1200元/平方米3000元/平方米三、、重重点点案案例例分分析析———其他他城城市市楼楼盘盘恒大大系系：：基础础资资料料:区域域：：两项项目目都都选择择在郊区区，，突突出出居居住住环环境境及及品品质质；；产品形态态：低密住宅宅，凸显显与自然然的融合合；多种种物业形形态结合合，以中中低层及及小高层层为主。。装修配置置:新欧式风风格，体体现尊贵贵感；多采用木木料、石石材，突突出自然然品质。。项目名称成都恒大绿洲重庆恒大华府项目位置成龙路银河大道118号高新园金山大道1号开发商恒大恒大地产楼盘类型多层+高层56栋11层小高层;13栋5层多层绿化率38%30%容积率4.11.48总占地面积150000平方米210000平方米总建筑面积600000平方米380000平方米总套数3497户300户车位2100个450个物业管理广州金碧物业金碧物业管理有限公司物管费1.60元/平方米·月2.00元/平方米·月开盘时间2007年12月2008年7月装修标准1200-1500元/平米豪华

3500元/平米三、重点点案例分分析——其他城市市楼盘装修风格格多为现代代简约风风格，代代表楼盘盘誉峰。。在精装房房配置方方式上主要采用用高端进进口品牌牌建材。。在装修修配置上上采用配配送部分分名牌家家电家私私的形式式。比如如誉峰峰赠送冰冰箱、微微波炉、、洗衣机机等家电电以及整整体衣柜柜等家具具。四、精装装房配置置分析----奢华型精精装房客厅卧室室系统客厅地面面主要采采用高档档石材铺铺设。卧室地面面则以复复合实木木地板为为主。墙面的装装修以高高档乳胶胶漆为主主或为墙墙纸加乳胶漆漆等混合合材料装装饰客厅顶部部装修多多采用石石膏吊顶顶。卧室顶部部则多用用阴角线线装饰。。四、精装装房配置置分析----奢华型精精装房厨房系统统主要选择择国际知知名品牌牌的整体体橱柜。。主要采用用防潮石石膏吊顶顶。厨房用具具与电器器品牌以以西门子子为主。。四、精装装房配置置分析----奢华型精精装房卫浴系统统主要选择择国际知知名品牌牌的洁具具。地面多使使用防滑滑地砖，，部分项项目使用用石材。。顶部主要要使用防防潮石膏膏吊顶。。公共配置置在公共设设施的配配置上，，主要使使用进口口石材，，电梯品品牌多选选用日立立。智能系统统多采用高高级视频频门禁系系统、智智能安防防系统、、或紧急急呼叫系系统。其他系统统高端电梯梯豪宅物物业一般般还配备备知名品品牌中央央空调系系统、地地暖或水水暖系统统，如：：富力华华庭则赠赠送净水水器，可可为家庭庭提供直直饮水；；一些项项目还配配备新风风系统。。四、精装装房配置置分析----奢华型精精装房成都的舒舒适型精精装房物物业主要要分布在在主城区区三环内内。少数数项目位位于温江江和龙泉泉等郊区区。在精装房房配置方方式上在配置方方式上多多采用品品牌建材材；对厅厅房厨卫卫装修较较为完全全，并配配送部分分名牌家家电、家家私，如如燃气灶灶和抽油油烟机等等。公共配置置电梯厅大大部分为为大理石石和地砖砖，少数数项目用用瓷砖.电梯是客客户关注注度较高高的部分分，大部部分使用用国际知知名品牌牌日立、、奥的斯斯。智能系统统在智能系系统方面面一般采采用智能能黑白可可视对讲讲、天然然气泄露露探测器器及紧急急按钮。。没有设设置高端端科技智智能系统统。其他系统统居家型住住宅物业业一般会会配备新新风系统统，其他他如地暖暖系统、、中央空空调一般般不会配配置。装修风格格在装修风风格上没没有太特特别的地地方，一一般为现现代简约约，即按按照每户户大小不不同进行行装修。。四、精装装房配置置分析----舒适型精精装房客厅卧室室系统客厅地面面主要采采用地板板铺设，，卧室地面面以实木木复合地地板为主主墙面的装装修以高高档乳胶胶漆为主主，部分项目目采用乳乳胶漆加加其他材材质组合合而成。。客厅顶部部装修多多采用石石膏吊顶顶，卧室顶部部则多用用阴角线线装饰。。四、精装装房配置置分析----舒适型精精装房厨房系统统地面主要要采用防防滑地砖砖。墙面以面面砖为主主。以国际知知名品牌牌的整体体橱柜为为主，其中选择择欧派橱橱柜的居居多。主要采用用防潮石石膏吊顶顶。厨房用具具与电器器品牌以以方太为为主。四、精装装房配置置分析----舒适型精精装房卫浴系统统主要选择择国际知知名品牌牌的洁具具，主要要以toto为主地面多使使用防滑滑地砖，，部分项项目使用用石材墙面材料料的使用用面砖为为主顶部主要要使用防防潮石膏膏吊顶四、精装装房配置置分析----舒适型精精装房公共配置置电梯厅大大部分为为大理石石和地砖砖，少数数项目用用瓷砖。。电梯是客客户关注注度较高高的部分分，大部部分使用用国际知知名品牌牌日立、、奥的斯斯。少数数项目使使用通力力，如万万科金域域西岭。。智能系统统在智能系系统方面面一般采采用智能能黑白可可视对讲讲、天然然气泄露露探测器器及紧急急按钮。。没有设设置高端端科技智智能系统统。其他系统统居家型住住宅物业业一般会会配备新新风系统统，其他他地暖系系统、中中央空调调一般不不会配置置。装修风格格在装修风风格上没没有太特特别的地地方，一一般为现现代简约约，即按按照每户户大小不不同进行行装修。。四、精装装房配置置分析----实用型精精装房客厅地面主要要以地板板和地砖砖为主要要材料。。墙面主要要以乳胶胶漆为主主。顶部石膏膏板吊顶顶。卧室地面实木木复合地地板为主主。墙面采用用乳胶漆漆。顶部主要要采用石石膏吊顶顶。四、精装装房配置置分析----实用型精精装房厨房系统统以国际知知名品牌牌的整体体橱柜为为主，其其中选择择方太橱橱柜的居居多。主要采用用防潮石石膏吊顶顶。厨房用具具与电器器品牌以以方太为为主。四、精装装房配置置分析----实用型精精装房卫浴系统统在洁具的的选择上上以科勒勒为主。。地面多使使用防滑滑地砖，，部分项项目使用用石材。。墙面材料料的使用用面砖为为主。顶部主要要使用防防潮石膏膏吊顶。。四、精精装房房配置置分析析----实用型型精装装房客户需需求分分析Part3......一、已已购买买客户户群选选择倾倾向类别豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房客户特征以私营业主、金融国企高管为主以工薪阶层为主购买目的以投资兼自住为主以自住为主购买看重因素（重要性依次递减）产品设计、开发商品牌、节约装修时间项目的地段位置、节约装修时间、周边配套、开发商购买产品的基本特征购买面积以160-180平米为主以50-70平米之间为主单价区间15000-17000元/平米6000-8000元/平米装修方式全装全配厨卫加墙地面装修精装标准3000-4000元/平米800-1000元/平米注：表表格内内选项项为超超半数数客户户选择择类别豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房不购买原因实际装修效果不符、价格太贵、售后服务得不到保障实际装修效果不符、价格太贵、售后服务无法实现购买看重因素（重要性依次递减）产品设计、开发商品牌、节约装修时间项目地段位置、可以节约装修时间意向产品的基本特征意向购买面积180平米以下90㎡以下的中小户型接受单价区间17000元/平米以下6000-8000元/平米装修方式全装全配厨卫加墙地面装修精装标准2000-3000元/平米500-800元/平米二、意意向客客户群群选择择倾向向注：表表格内内选项项为超超半数数客户户选择择三、客客户问问卷分分析豪华精装房（包括奢华及舒适型精装房）实用型精装房1.高端客户对精装需求较强，能承受较高的精装标准2.高端客户对硬装部分要求高，主要体现在装修材料的选择上3.在对装修风格上更倾向简单的奢华1.在打消客户对精装产品实际效果和装修样板不符等方面的疑虑后，大部分客户还是会选择精装产品。2.客户选择的产品面积基本在90平米以下，对价格比较敏感。3.在对精装配置上，客户需求以基本功能为主，注重对厨卫功能性配置，一般居家型品牌即可满足需求。已交房房建议存在问问题在合同同中明明确各各装修修材料料的品品牌和和型号号，在在后期期装修修过程程中严严格按按照合合同规规定装装修严格控控制工工程和和装修修质量量，以以业主主的满满意为为准交房时时间时时可以以适当当放宽宽与购房房开发发商宣宣称的的精装装效果果不相相符局部没没有按按照合合同规规定使使用装装修材材料在实际际装修修时更更换更更低档档次品品牌装修细细节考考虑不不到位位装修细细节处处理差差四、交交房关关注点点分析析溢价能能力分分析Part4一、成成都市市精装装房价价格精装修修项目目集中中的定定价区区间为为6000-8000元/平米装修价价格与与销售售价格格成正正比关关系，，装修修价格格越高高，销销售价价格亦亦越高高。二、成成都市市场精精装房房溢价价特征征报价与与装修修成本本的差差价奢华型型装修修住宅宅项目目的溢溢价能能力较较强实际精精装成成本一一般占占到报报价在在60%左右精装房房的销销售价价格一一般低低于区区域清清水房房售价价一般中中低端端精装装房项项目就就是以以其价价格在在除去去精装装标准准后的的高性性价比比吸引引客